22-JSCR-GC-ZY007工程工工管理實施規(guī)劃編制指引

1、工程管理實施規(guī)劃編制指引批準(zhǔn)： 審核： 擬稿： 主責(zé)部門區(qū)域總部工程管理部相關(guān)部門城市公司工程管理部執(zhí)行日期備 注目 錄 TOC o 1-2 h z u 安全與文明施工管控措施361、工程管理實施規(guī)劃概述工程管理實施規(guī)劃概念房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險，故在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行有效的工程管理實施規(guī)劃就顯得尤其重要。規(guī)劃是指針對未來要發(fā)生的事情作當(dāng)前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、誰來做的問題，以使所規(guī)劃的事業(yè)處于經(jīng)濟(jì)、高效和科學(xué)的運(yùn)

2、作之中。工程管理實施規(guī)劃是在工程施工前，對整個工程管理過程進(jìn)行戰(zhàn)略性的總體規(guī)劃，使施工總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟(jì)。工程管理實施規(guī)劃時間及適用范圍在項目規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)過政府規(guī)劃主管部門審批完成后，城市公司工程管理部應(yīng)根據(jù)項目定位報告、規(guī)劃設(shè)計方案等項目文件，對項目的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體規(guī)劃。工程管理實施規(guī)劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理實施規(guī)劃包括總平面布置、工程質(zhì)量、安全文明施工、工程成本、工程進(jìn)度、城市公司工程管理部架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等規(guī)劃內(nèi)容。指引對總平面布置規(guī)劃、質(zhì)量規(guī)劃、安全文明施工規(guī)

3、劃、進(jìn)度規(guī)劃等方面來進(jìn)行闡述，重點是對各部分的規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃原則、管控措施進(jìn)行說明，對項目“如何進(jìn)行工程管理實施規(guī)劃”、 “工程管理實施規(guī)劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和注意事項” “在工程管理過程中有哪些管控措施”等問題進(jìn)行了探索。工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工程項目管理必須在進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理實施規(guī)劃的總平面管理規(guī)劃、工程質(zhì)量管理規(guī)劃、安全文明管理規(guī)劃、工程進(jìn)度管理規(guī)劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。工程管理實施規(guī)劃作用 統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 從工程管理角度對工程分期分區(qū)劃分、施

4、工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求。 甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標(biāo)的要求。 銷售入市實際等方面提出建議，促使?fàn)I銷規(guī)劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標(biāo)的要求。 為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。工程管理實施規(guī)劃評審流程 城市公司工程管理部進(jìn)行工程管理實施規(guī)劃，并編制形成XX項目工程管理實施規(guī)劃，區(qū)域總部工程管理部負(fù)責(zé)人審批后開始執(zhí)行。2、總

5、平面管理規(guī)劃總平面管理規(guī)劃概念總平面管理規(guī)劃是在設(shè)計方案及營銷需求等針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，城市公司工程管理部根據(jù)項目進(jìn)度，分階段對施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約規(guī)劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理規(guī)劃是從公司項目工程管理的角度進(jìn)行的項目施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于總包方施工組織設(shè)計中的施工總平面布置?？偲矫婀芾硪?guī)劃作用總平面管理規(guī)劃是工程管理實施規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，具有前瞻性的合理總平面管理規(guī)劃可以有效地降低項目管理成本，保證項目開發(fā)有序進(jìn)展?？偲矫婀芾硪?guī)劃作用具

6、體體現(xiàn)為： 提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識。通過項目總平面管理規(guī)劃，與設(shè)計管理、營銷管理、合約管理等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達(dá)成共識，有利于各部門及時、有效地相互配合； 作為合約規(guī)劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本?？偲矫婀芾硪?guī)劃中的內(nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)。例如，臨時施工道路、機(jī)械布置、材料堆場設(shè)置等內(nèi)容應(yīng)作為總包單位招標(biāo)重要依據(jù)；在招標(biāo)時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施費(fèi)簽證，便于成本控制。總包單位分區(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約規(guī)劃起重要的指導(dǎo)作用。同時，總平面管理規(guī)劃也是后續(xù)進(jìn)度管理規(guī)劃

7、、質(zhì)量管理規(guī)劃、安全文明管理規(guī)劃的基礎(chǔ)； 作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)?？偲矫婀芾硪?guī)劃作為總包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項報價。城市公司工程管理部要求總包單位采取安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應(yīng)清單造價，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力?？偲矫婀芾硪?guī)劃內(nèi)容 合理劃分項目工程同一開發(fā)周期或不同開發(fā)周期的總包單位、標(biāo)段的總平面管理規(guī)劃問題。 臨時施工道路組織：在綜合考慮成本、進(jìn)度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法（附斷面圖）及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等

8、具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。 場內(nèi)土方平衡：在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進(jìn)行考慮的前提下，城市公司工程管理部應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外運(yùn)或從場外拉土進(jìn)場回填的土方量。 鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場：明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。 施工機(jī)械布置：綜合考慮總包單位標(biāo)段劃分、成本、進(jìn)度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機(jī)的數(shù)量及大概位置。 特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式：明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工

9、程提前插入，綜合考慮成本、進(jìn)度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置：按照分期分區(qū)開發(fā)施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場工程標(biāo)段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。 施工順序安排：綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進(jìn)度等因素，結(jié)合營銷要求，提前規(guī)劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。 分階段場地布置：由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理規(guī)劃應(yīng)分階段進(jìn)行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，

10、高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面規(guī)劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理規(guī)劃的內(nèi)容針對性很強(qiáng)，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。 總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則（1）售樓區(qū)域等進(jìn)度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進(jìn)幾家總包單位，這樣城市公司工程管理部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進(jìn)度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層項目一家總包承建面積不宜超過 3 萬 m2，別墅項目一家總包承建面積不宜超過 2 萬 m2，高層項目一家總包承建面積不宜超過 5 萬 m2。（2

11、）在引進(jìn)未與我司合作過的新總包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新總包單位獨立承建一個項目，以減少風(fēng)險。（3）綜合考慮各個標(biāo)段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（4）施工難度大與難度小的部分在一個標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或別墅合理搭配成一個標(biāo)段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH 的標(biāo)段；同時各總包單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。（5）如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個總包單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。

12、（6）占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家總包單位承建。（7）分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進(jìn)度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由公司在總包單位進(jìn)場前完成，以縮短搭接時間。基礎(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。 臨時施工道路組織原則（1）盡量在各自總包單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各總包單位現(xiàn)場封閉管理。（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道

13、路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標(biāo)高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標(biāo)號的 200 厚砼，保證路面觀感；如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。（3）臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護(hù)，保證安全文明施工形象。（4）臨時施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由公司在總包單位進(jìn)場前完成，以縮短臨建時間。但應(yīng)在總包及前期進(jìn)場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施

14、工道路各自的維護(hù)范圍和責(zé)任。（5）應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進(jìn)行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。 場內(nèi)土方平衡原則（1）協(xié)調(diào)設(shè)計管理部門在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。（2）場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、較晚開發(fā)的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。（3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護(hù)，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。（4）一

15、般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，城市公司工程管理部應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃中的土方平衡考慮，認(rèn)真審核總包單位的基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運(yùn)方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，再開始施工。否則，總包單位為方便施工，搶進(jìn)度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合約糾紛。（5）通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進(jìn)行外運(yùn)，實際操作中應(yīng)做好實測工作。（6）對于別墅或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。 鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置

16、原則（1）售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)。（2）鋼筋堆場及其加工場地要進(jìn)行場地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣（50 厚）處理。（3）材料堆場及其加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運(yùn)輸覆蓋范圍之內(nèi)。 施工機(jī)械布置原則（1）機(jī)械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后材料的水平、垂直運(yùn)輸能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機(jī)械要盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。（2）按機(jī)械利用率最大化原則，在保證垂直運(yùn)輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進(jìn)度，確定機(jī)械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大

17、于十米，設(shè)置一個井架，高層一般一棟設(shè)置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按 5060 米垂直運(yùn)輸覆蓋進(jìn)行合理布置。（3）由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機(jī)集中設(shè)置，一臺攪拌機(jī)只能供應(yīng)單品種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運(yùn)輸路線合理、通暢。（4）提前規(guī)劃確定大型機(jī)械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機(jī)械基礎(chǔ)部分需打樁，則應(yīng)在樁基施工過程中完成相應(yīng)的機(jī)械基礎(chǔ)部分施工，既保證進(jìn)度又節(jié)約成本。 特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則（1）多層和高層住宅建議在二層以上均要進(jìn)行外架懸挑（如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑

18、） 這樣室外部分的管線、部分園建工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進(jìn)行外架懸挑。（2）售樓準(zhǔn)備工程由于進(jìn)度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。（3）高度重視懸挑部位的防護(hù)措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉-施工的情況，安全隱患較大。（4）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架更加要重視防護(hù)安全性，建議此部分的防護(hù)具體措施以詳圖的形式在招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護(hù)要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。 臨時水電及雨、污水排放

19、系統(tǒng)設(shè)置原則（1）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進(jìn)行功率因數(shù)補(bǔ)償，不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價。（2）臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過 200 米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機(jī)械設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。（3）施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注

20、意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。（4）如果經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，可在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。（5）施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各總包單位能單獨供水計量的原則來布置。（6）雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨

21、沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進(jìn)行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。 施工順序安排原則（1）盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（2）高差大的項目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。（3）對于場地布置緊張的項目，可以提前規(guī)劃，適當(dāng)推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號

22、的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點；（4）對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進(jìn)下一期的各項前期工作如下：地下室的開工時間要合理規(guī)劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否則將影響本期項目的竣工驗收及入伙。利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進(jìn)度。一般項目首期進(jìn)度緊張，設(shè)計出圖進(jìn)度很難實現(xiàn)“先地下，后地上”的施工規(guī)劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進(jìn)度一般能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。 分階段場地布置原則（1）如項目受場地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大，存

23、在較多重新布置和二次搬運(yùn)的情況，則應(yīng)每個階段單獨形成總平面布置圖，作為總包合同的附件。（2）提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進(jìn)行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；（3）各階段的總平面規(guī)劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加工場地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)；另塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機(jī)械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。設(shè)有樣板房的棟號一般主體施工及裝修仍未完工，故獨立于看房通道路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進(jìn)入該棟號樓層施工；對于 TH 住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的

24、棟號在開放前必須達(dá)到完工狀態(tài)。保證停電時售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、總包單位臨時發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。3、工程進(jìn)度管理規(guī)劃工程進(jìn)度管理規(guī)劃概念工程進(jìn)度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設(shè)工程項目對應(yīng)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制形成工程進(jìn)度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進(jìn)度是否按照進(jìn)度計劃來進(jìn)行，如出現(xiàn)偏差則對偏差原因進(jìn)行分析，從而采取糾偏措施或調(diào)整、原計劃。工程進(jìn)度管理規(guī)劃就是從開發(fā)商的角度出發(fā)，通過編制項目總體控制計劃等進(jìn)度計劃，來

25、對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進(jìn)行整體規(guī)劃，并對如何促使進(jìn)度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進(jìn)度管理控制措施進(jìn)行預(yù)先安排。進(jìn)行工程進(jìn)度管理規(guī)劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進(jìn)度計劃來進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進(jìn)度節(jié)點全面按期推進(jìn)，同時在工程進(jìn)度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。工程進(jìn)度管理規(guī)劃作用 按照指標(biāo)的要求，使建設(shè)工程早日竣工交付，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。 可使公司各部門圍繞進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進(jìn)度目標(biāo)

26、方面達(dá)成共識，以便在施工過程中進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。 提供依據(jù)：為進(jìn)行合約招標(biāo)規(guī)劃、工程標(biāo)段劃分、選擇招標(biāo)方式提供依據(jù)；為進(jìn)行報批報建規(guī)劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進(jìn)行合理的總平面布置提供依據(jù)。 按規(guī)劃進(jìn)行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運(yùn)用不均衡或浪費(fèi)，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進(jìn)度進(jìn)行對比分析，及時糾正進(jìn)度偏差，為順利實現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。工程進(jìn)度管理規(guī)劃內(nèi)容 項目發(fā)展進(jìn)度計劃規(guī)劃發(fā)展進(jìn)度計劃編制內(nèi)容（1）編制時機(jī)項目發(fā)展進(jìn)度計劃，對各分期分區(qū)進(jìn)度計劃進(jìn)行編排，重點是對售樓區(qū)設(shè)

27、計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。項目發(fā)展進(jìn)度計劃，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)達(dá)到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。 售樓區(qū)工程達(dá)到對外開放條件后，編制第三版項目發(fā)展進(jìn)度計劃，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。（2）編制程序在每版項目發(fā)展進(jìn)度計劃編制前，各部門分

28、別編制設(shè)計、合約、報建、營銷、施工初步計劃，由城市公司工程管理部匯總編制形成項目發(fā)展進(jìn)度計劃（第 X 版）初稿，然后由綜合部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評審和修改。項目發(fā)展進(jìn)度計劃（第 X 版）經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對各相關(guān)部門和城市公司工程管理部進(jìn)行年度進(jìn)度考核的依據(jù)。發(fā)展進(jìn)度計劃編制原則（1）項目發(fā)展進(jìn)度計劃需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進(jìn)度指標(biāo)，要求在取得項目土地使用權(quán)后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求。因此，在編制項目發(fā)展進(jìn)度計劃時，需要對進(jìn)度計劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿

29、足公司總體進(jìn)度指標(biāo)的要求。（2）設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進(jìn)度目標(biāo)的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進(jìn)行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長（一般需要 3060 天施工時間），故以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便盡快進(jìn)行地下室的施工。（3）建筑工程技術(shù)方案的選擇要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求建筑工程技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安成本控制目標(biāo)要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求?；A(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的

30、選擇及材料設(shè)備的選型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施。（4）工程標(biāo)段劃分需要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求為了滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的工程標(biāo)段劃分，按照建筑面積引進(jìn) 23 家總包單位進(jìn)行施工。幾家總包單位同時施工，能減少各家施工單位的同期勞動力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位之間能展開競爭，便于城市公司工程管理部加強(qiáng)進(jìn)度管理，從而減少進(jìn)度風(fēng)險。（5）售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進(jìn)度計劃的要求。在編制項目發(fā)展進(jìn)度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進(jìn)行針對性的調(diào)整和規(guī)劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進(jìn)度要求

31、。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計在第一個標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進(jìn)行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進(jìn)行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各單位工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進(jìn)度的要求。在編制項目發(fā)展進(jìn)度計劃時，需要對幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進(jìn)行合理的規(guī)劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進(jìn)行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進(jìn)度目標(biāo)的要求。按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后

32、才能進(jìn)行樁基和主體工程的招投標(biāo)程序（樁基工程分判需 1520 天，主體工程分判需 4050 天）。為了滿足售樓區(qū)進(jìn)度目標(biāo)的要求，在綜合考慮成本和進(jìn)度控制的基礎(chǔ)上，對售樓區(qū)域關(guān)鍵線路上的樁基采取邀請招標(biāo)等方式來進(jìn)行分判，以便施工單位可提前進(jìn)場進(jìn)行臨建搭設(shè)等準(zhǔn)備工作，一待施工圖出圖即可開工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。（8）進(jìn)度計劃要切實可行，留有余地。在項目開發(fā)過程中，存在許多諸如政府主管部門政策變化、雨季和臺風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進(jìn)度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進(jìn)行分析，提前制定應(yīng)對措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進(jìn)度計劃編

33、制時適當(dāng)留有余地。（9）不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證。由于各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足工程質(zhì)量和成本控制的要求，且設(shè)計、報建、施工過程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿足進(jìn)度目標(biāo)而無限制的壓縮工期，各種不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進(jìn)度計劃的合理性和可行性，在進(jìn)度計劃編制前, 除了對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲞M(jìn)度管理水平應(yīng)有所了解外，還需對公司已建項目的進(jìn)度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。發(fā)展進(jìn)度計劃實施管控措施（1）進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度為了促使設(shè)計、報建、合約、施工等進(jìn)度計劃的按期實施，從項目發(fā)展進(jìn)度計劃中選取適當(dāng)?shù)?46 個關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點，形成各相關(guān)部門及城市公司工程管理部的

34、年度進(jìn)度考核目標(biāo)，簽訂部門/城市公司工程管理部年度經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任狀。在年終部門和城市公司工程管理部考核時，通過進(jìn)度考核目標(biāo)與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門及城市公司工程管理部的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核。（2）進(jìn)度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施通過對各部門和城市公司工程管理部該月設(shè)計、報建、分判、施工等計劃進(jìn)度節(jié)點與實際完成情況的月度分析，對項目每月進(jìn)度超前或滯后的原因進(jìn)行分析和預(yù)警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進(jìn)度總是沿著計劃的軌道前進(jìn)；對由于不可抗因素造成項目進(jìn)度計劃重大延誤的，可對項目發(fā)展進(jìn)度計劃進(jìn)行及時調(diào)整，使進(jìn)度計劃更具有實際指導(dǎo)意義。（3）項目協(xié)調(diào)例會制度在項目開發(fā)過程中

35、，為避免項目發(fā)展進(jìn)度計劃中的設(shè)計、報建、分判、施工等各計劃進(jìn)度節(jié)點的延誤和相互干擾，由城市公司工程管理部負(fù)責(zé)人牽頭召集設(shè)計、報建、分判、營銷等部門及城市公司工程管理部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，對進(jìn)度實施過程中存在的問題進(jìn)行討論并擬定解決措施，從而加強(qiáng)各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進(jìn)度計劃全面、均衡的推行。發(fā)展進(jìn)度計劃編制注意事項（1）理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進(jìn)度總目標(biāo)的能否按時實現(xiàn)，故編排進(jìn)度計劃時要對關(guān)鍵任務(wù)的工期進(jìn)行重點控制。在進(jìn)度計劃中，施工圖出圖、施工許可證

36、的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務(wù)節(jié)點是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點，故在進(jìn)度計劃的編排時也需要重點安排。（2）關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整按照分部分項工程的正常工期來編排進(jìn)度計劃，工期往往不能滿足施工進(jìn)度總目標(biāo)的要求，故需要按照施工進(jìn)度控制總目標(biāo)來對進(jìn)度計劃的工期進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進(jìn)度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時間，但由于工期壓縮的需要，可通過邀請招標(biāo)、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流程在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應(yīng)對非關(guān)鍵線路上

37、的工作任務(wù)在自由時差范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動力、材料、施工機(jī)具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽低的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進(jìn)度、質(zhì)量、成本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費(fèi)用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動力的“窩工”浪費(fèi)。因此，在編排進(jìn)度計劃時需要盡量在工期、質(zhì)量和費(fèi)用方面取得平衡，在滿足進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用控制目標(biāo)基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務(wù)的起止時間。例如：在未取得施工許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲遲不能進(jìn)場進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工

38、，必將造成樁機(jī)設(shè)備和資金的閑置浪費(fèi)。（5）進(jìn)度計劃要符合實際、松緊適度進(jìn)度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工單位的進(jìn)度控制水平，同時還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進(jìn)度計劃的編排要安排應(yīng)適當(dāng)、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松則不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過合理編排，使各分部分項工程在期的約束下無縫搭接、穿插施工，確?？偂⒎职鼏挝桓魇┕ぐ嘟M能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以

39、致大型設(shè)備的反復(fù)進(jìn)出場、勞動力停工窩工嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。 出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃規(guī)劃計劃編制內(nèi)容在項目開工前，城市公司工程管理部需要相應(yīng)編制項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得和售樓區(qū)開放后，項目發(fā)展進(jìn)度計劃需要根據(jù)實際進(jìn)度情況進(jìn)行調(diào)整，則項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表的編制依據(jù)為項目發(fā)展進(jìn)度計劃和設(shè)計管理部、合約管理部、城市公司工程管理部相應(yīng)的詳細(xì)進(jìn)度節(jié)點計劃，其主要內(nèi)容如下：（1）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃在項目發(fā)展進(jìn)度計劃中對方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計等主要設(shè)計進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行了規(guī)定，但對各種設(shè)計

40、圖的細(xì)化出圖節(jié)點沒有明確，項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表將該項目各分期分區(qū)施工過程中所有需要的施工圖和二次深化設(shè)計圖的出圖時間進(jìn)行一一列舉，并通過計劃交付時間與實際交付時間的對比，來督促設(shè)計管理部對各項圖紙的設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行控制，以便更好地滿足工程施工的需要。（2）材料、施工樣板確認(rèn)計劃在施工前需要設(shè)計師對所采用的各項材料設(shè)備進(jìn)行樣板確認(rèn)，在施工過程中需要設(shè)計師、項目主管工程師對各個施工樣板進(jìn)行確認(rèn)，是貫徹 “樣板先行”制度、保證工程設(shè)計效果和施工質(zhì)量的重要原則。如果材料、施工樣板的確認(rèn)時間不及時，將造成現(xiàn)場“窩工”、工期延誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表中

41、對所有材料、施工樣板的確認(rèn)時間進(jìn)行控制。（3）工程分判及承建商進(jìn)場計劃在項目發(fā)展進(jìn)度計劃中對樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點進(jìn)行了規(guī)定，但還需要對各分期分區(qū)中所有總、分包工程的細(xì)化分判節(jié)點和承包商具體進(jìn)場時間進(jìn)行明確。項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表可為合約管理部編制工程招標(biāo)月度計劃提供依據(jù)，以便使工程分判進(jìn)度能更好地滿足現(xiàn)場施工的要求。（4）甲供材分判及進(jìn)場計劃表為了滿足項目施工進(jìn)度的要求，需要對各種甲供材料、設(shè)備的招標(biāo)時間和進(jìn)場時間進(jìn)行規(guī)定。項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表可為合約管理部編制甲供材料、設(shè)備等物資采購月度計劃提供依據(jù)，同時能更好地控制各項甲供材料、設(shè)備的

42、進(jìn)場時間，以避免材料、設(shè)備供應(yīng)不及時影響現(xiàn)場施工現(xiàn)象的發(fā)生。計劃編制原則（1）設(shè)計出圖及圖紙交付時間順序要滿足項目發(fā)展進(jìn)度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。例如：XX項目三期地下室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時出圖，XX項目室外總圖（包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖）需要在主體施工圖設(shè)計之前出圖，以滿足現(xiàn)場施工順序的要求。（2）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃要滿足項目發(fā)展進(jìn)度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)度要求。（3）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃由城市公司工程管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與設(shè)計師進(jìn)行充分溝通，要求既能滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的需要，又能綜合考慮設(shè)計單位的資源投入、造價成本，不能因為片面追求出圖

43、速度而忽視圖紙質(zhì)量。（4）材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場設(shè)計效果、工程質(zhì)量和施工進(jìn)度；材料樣板的確認(rèn)時間應(yīng)盡量提前，爭取在施工前將所有的材料樣板進(jìn)行確認(rèn)，為項目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認(rèn)的時間安排也需要結(jié)合現(xiàn)場各分部分項工程施工進(jìn)度進(jìn)行合理安排，避免由于施工樣板確認(rèn)不及時而造成現(xiàn)場返工、工期延誤現(xiàn)象的發(fā)生。（5）總、分包工程分判及承建商進(jìn)場計劃要滿足項目發(fā)展進(jìn)度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)度要求。（6）各項總、分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于總、分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場施工進(jìn)度；同時工程分標(biāo)范圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在施工內(nèi)容的施工單位不

44、明確而加大現(xiàn)場工程協(xié)調(diào)管理的難度。（7）甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場計劃要滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)不及時而造成現(xiàn)場窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設(shè)備的供貨周期一般在 23 個月，如果不能按照要求的時間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。（8）甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場計劃由城市公司工程管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與合約管理部進(jìn)行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的需要，又要能綜合考慮鋼材、電纜等價格敏感材料的市場價格漲跌因素，不能按照“一味求快”的思路進(jìn)行甲供材料、設(shè)備的采購。否則，一方面將造成材料設(shè)備采購成本的升高，另一方面甲供材料設(shè)備提前進(jìn)場將造成資

45、金的積壓、保管費(fèi)用的提高。計劃實施管控措施（1）在項目施工過程中，將各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進(jìn)行逐項對比，隨時對設(shè)計出圖、合約分判工作進(jìn)行預(yù)警和調(diào)整，可使設(shè)計、合約工作的各項進(jìn)度節(jié)點得到有效控制。（2）在項目施工過程中，可組織設(shè)計、合約、項目等相關(guān)部門定期召開項目協(xié)調(diào)周例會或不定期召開專題協(xié)調(diào)會，對各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，確保項目發(fā)展進(jìn)度計劃的全面推進(jìn)。 施工進(jìn)度計劃規(guī)劃施工進(jìn)度計劃編制內(nèi)容在項目發(fā)展進(jìn)度計劃中，對項目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達(dá)到預(yù)售條件、竣工驗收等主要進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行了明確。為了更好地對

46、工程施工進(jìn)度進(jìn)行中間控制，在工程施工前，城市公司工程管理部需要編制項目施工總進(jìn)度計劃，以便對各項工程的進(jìn)度節(jié)點、施工順序進(jìn)行細(xì)化分解和合理安排。隨著項目發(fā)展進(jìn)度計劃的調(diào)整，項目施工總進(jìn)度計劃也需要定期進(jìn)行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工進(jìn)度。通過項目施工總進(jìn)度計劃的編制，城市公司工程管理部可對總、分包單位的施工總進(jìn)度計劃、單位工程施工進(jìn)度計劃、各專項工程施工進(jìn)度計劃進(jìn)行審核和中間控制，確保工程施工按照進(jìn)度計劃要求如期推進(jìn)。施工進(jìn)度計劃編制原則（1）項目施工總進(jìn)度計劃中的各項進(jìn)度節(jié)點要滿足項目發(fā)展進(jìn)度計劃的進(jìn)度要求，特別是要對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進(jìn)行精心規(guī)劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)

47、造條件，力爭按期達(dá)到預(yù)售條件。例如：在編制售樓區(qū)施工進(jìn)度計劃時，可考慮在第一個標(biāo)準(zhǔn)層處設(shè)置外挑腳手架，以便室外管線工程、道路能夠提前插入施工；泳池、水景、廊橋等大型室外園建結(jié)構(gòu)工程可與主體結(jié)構(gòu)同時施工，以節(jié)省室外園建工程在關(guān)鍵線路上的占用時間。（2）在編制項目施工總進(jìn)度計劃時，應(yīng)對各分部分項工程進(jìn)行細(xì)化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點可根據(jù)項目施工特點、建筑物業(yè)形式、分期銷售節(jié)點、合約標(biāo)段劃分等實際情況進(jìn)行確定。（3）在編制項目施工總進(jìn)度計劃時，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證施工進(jìn)度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后。（4）在編制項目施工總進(jìn)度計劃時，還需考慮當(dāng)?shù)亟?/p>

48、筑工程市場的進(jìn)度控制水平，各分部分項工程的工期安排要合理可行，合理工期時間需要保證，否則將無法有效保證設(shè)計效果和工程質(zhì)量。施工進(jìn)度計劃實施管控措施（1）工程進(jìn)度獎金制度為了充分調(diào)動施工單位加強(qiáng)進(jìn)度管理的積極性，公司可對項目總包工程、精裝修工程、園建工程設(shè)立的工程進(jìn)度獎金制度。根據(jù)項目實際需要，總包工程進(jìn)度獎可細(xì)化分解為開工、主體封頂、售樓工程進(jìn)度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工驗收等中間進(jìn)度節(jié)點獎，園建工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時間進(jìn)度節(jié)點獎，精裝修工程原則上不設(shè)中間進(jìn)度節(jié)點獎而約定為工程竣工后一次性給付。工程進(jìn)度獎原則上按設(shè)定的各個進(jìn)度節(jié)點來分階段給付獎金，每按時完成一個進(jìn)度節(jié)點給付一次進(jìn)

49、度獎。如未按照約定時間完成各項工程中間進(jìn)度節(jié)點，但施工單位采取切實有效措施在約定時間內(nèi)趕上進(jìn)度，也可對進(jìn)度節(jié)點獎金進(jìn)行補(bǔ)發(fā)。（2）審核施工進(jìn)度計劃，完善進(jìn)度保證措施在工程施工前，城市公司工程管理部應(yīng)對總、分包施工單位的施工進(jìn)度計劃和勞動力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源投入計劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計劃是否合理，有無可能實現(xiàn)，是否適合工程的實際條件和現(xiàn)場情況，避免以空洞的不切實際的工程進(jìn)度計劃來指導(dǎo)施工。為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設(shè)

50、備有無提前訂貨措施等。施工過程中的進(jìn)度管控措施規(guī)劃 事前控制（1）公司設(shè)計、合約和報建進(jìn)度的控制。公司實行項目經(jīng)理責(zé)任制，項目經(jīng)理要牽頭落實設(shè)計、合約和報建等各項進(jìn)度計劃的推進(jìn)工作，即項目經(jīng)理要起到“穿針引線”和“推土機(jī)”的作用。項目經(jīng)理應(yīng)隨時了解設(shè)計、合約和報建進(jìn)度的進(jìn)展情況，并對進(jìn)度問題進(jìn)行及時協(xié)調(diào)。特別是預(yù)見到關(guān)鍵線路上的設(shè)計、合約和報建進(jìn)度如有不能按時完成的跡象，則應(yīng)及時采用請公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)、召開項目協(xié)調(diào)會、主動與有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)等方式來督促設(shè)計、合約和報建進(jìn)度的按期推進(jìn)。（2）設(shè)立中間進(jìn)度控制節(jié)點對一個房地產(chǎn)項目而言，應(yīng)將施工進(jìn)度計劃中各中間控制節(jié)點的計劃時間和實施時間進(jìn)行對照來實

51、現(xiàn)過程控制。過程控制可采用狀態(tài)跟蹤表、不履約通知以及日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等工具和手段來形成書面記錄。在各中間進(jìn)度節(jié)點施工完成后，應(yīng)及時組織節(jié)點驗收，并根據(jù)完成情況予以考核評價，不能如期完成的應(yīng)實施處罰措施。（3）組織圖紙會審，提高圖紙質(zhì)量由于工程進(jìn)度的壓力很大，目前開發(fā)商對建筑工程項目的設(shè)計工期要求普遍偏緊，故施工圖一般都存在細(xì)化程度不夠、錯誤遺漏較多等問題。如果在施工圖紙會審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會導(dǎo)致設(shè)計問題推后到后續(xù)施工過程中大量暴露，從而將導(dǎo)致大量設(shè)計變更的出現(xiàn)，甚至造成返工、停工的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，以致延誤工期、影響工程進(jìn)度。因此，在施工前，項目（監(jiān)理）部應(yīng)高度重視施工圖紙的會審工作

52、，督促工程管理人員和施工單位技術(shù)人員提前消化圖紙，深刻理會設(shè)計意圖，對施工圖中的錯誤遺漏等問題提前進(jìn)行暴露，要求在施工前就予以設(shè)計修改和變更，從而減少在施工過程中工期、造價的損失。（4）關(guān)鍵線路上的工程需重點考慮技術(shù)方案成熟的技術(shù)方案是工程施工前必須完成的一項工作，對于特殊項目還需考慮后備方案，特別是對關(guān)鍵線路上的工程更是需要重點考慮技術(shù)方案，以確保進(jìn)度計劃的如期推進(jìn)。（5）樣板先行制度為保證工程效果，公司實行“樣板先行”制度，任何材料和施工樣板都需確認(rèn)后方可進(jìn)行大面面積施工。在實際施工過程中，由于定樣往往存在材料取樣和樣板確認(rèn)來回反復(fù)多次的情況，故在工程開工前就先確定材料、施工樣板則可以節(jié)約

53、大量時間。（6）提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施后勤保障是工人進(jìn)場施工的前提條件，一個承建商在進(jìn)場前常需要 23個星期進(jìn)行后勤保障施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長這個周期。（7）提前規(guī)劃勞動力計劃和材料進(jìn)場計劃對于關(guān)鍵線路上的工程，應(yīng)督促施工單位提前作好勞動力計劃和材料進(jìn)場計劃的規(guī)劃。在招標(biāo)階段，施工單位往往對招標(biāo)文件中的各項條件都一概答應(yīng)，可合同簽訂后卻常常對勞動力、材料設(shè)備等資源的投入措施難以落實。因此，在招標(biāo)文件中需對分階段工期節(jié)點和高峰期勞動力投入等作出明確要求，并明確處罰措施。另外，對于關(guān)鍵材料或供貨期較長的材料設(shè)備，需要在合同中要求施工單位提前備貨。（8）完善施工手續(xù)，做好

54、現(xiàn)場準(zhǔn)備工作在開工之前，城市公司工程管理部還要切實做好各項施工準(zhǔn)備工作，為施工單位順利進(jìn)場施工創(chuàng)造有利的條件，從而節(jié)省工期，避免人員窩工、設(shè)備閑置等現(xiàn)象發(fā)生。例如：提前辦好臨時土方開工證、樁基提前開工證、建設(shè)工程施工許可證等施工手續(xù)，提前完成場地平整、施工用臨水臨電提前開通、施工臨時道路建設(shè)等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。 事中控制（1）制定實施性進(jìn)度控制計劃，定期進(jìn)行檢查城市公司工程管理部督促總、分包施工單位將總進(jìn)度、單位工程和專項工程等控制性施工進(jìn)度計劃細(xì)化、分解、落實成年、季、月、周等實施性施工進(jìn)度計劃，以便于按年、月、周對現(xiàn)場施工進(jìn)度進(jìn)行分析對比和動態(tài)控制。在每周固定時間，由項目（監(jiān)理）部召集所有的總

55、、分包施工單位召開施工進(jìn)度監(jiān)理協(xié)調(diào)例會。在周監(jiān)理例會前，由施工單位填寫進(jìn)度計劃與完成情況對比表；在會中，對施工單位的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行復(fù)核和評價，對施工單位提出的進(jìn)度問題提出解決辦法，要求對進(jìn)度偏差情況提出補(bǔ)救措施；在會后，責(zé)任落實到具體人，對進(jìn)度補(bǔ)救措施進(jìn)行跟蹤落實。（2）建立定期的進(jìn)度巡查制度在售樓區(qū)搶工期間，工期進(jìn)度非常緊張。為了切實控制施工進(jìn)度，可以采取每天現(xiàn)場巡查的方式來了解各總、分包單位的現(xiàn)場進(jìn)度實際情況，通過實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度的對比，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工進(jìn)度控制方面存在的問題，例如：勞動力投入不夠、材料供應(yīng)不及時、各單位交叉施工的工作面移交不及時等等。針對諸如此類的進(jìn)度問題，當(dāng)場提出解決

56、辦法，采取趕工措施，“短、平、快”地及時糾正進(jìn)度偏差，使實際進(jìn)度盡量沿著計劃的軌道推行。（3）監(jiān)控事前和事中施工單位安排措施施工單位在實際操作時由于受自身利益考慮和本身素質(zhì)的影響往往會出現(xiàn)進(jìn)度滯后現(xiàn)象，故在項目開工前需提前規(guī)劃好各個控制環(huán)節(jié)和控制措施，如出現(xiàn)進(jìn)度滯后應(yīng)及時約談糾正。（4）對施工單位采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施確保工程進(jìn)度對于將出現(xiàn)進(jìn)度偏差的施工單位，應(yīng)積極主動地采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施來確保工程進(jìn)度。一般由城市公司工程管理部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)未果則需上升到公司層面來進(jìn)行協(xié)調(diào)，施工單位被協(xié)調(diào)對象也采取逐級向上協(xié)調(diào)、施壓的方式，直至到施工單位采取了滿足公司進(jìn)度要求的措施為止。 事

57、后控制（1）現(xiàn)場進(jìn)度獎懲平衡制度將施工進(jìn)度與每月進(jìn)度款掛鉤。主管監(jiān)理工程師在月度進(jìn)度款申請單上將施工單位現(xiàn)場進(jìn)度情況實際進(jìn)行分析，如未按照月進(jìn)度計劃或合同工期要求完成，則延緩進(jìn)度款支付時間或扣減未完工程量款項，以督促施工單位加強(qiáng)施工進(jìn)度管理。為了調(diào)動施工單位的進(jìn)度管理積極性，除了公司層面制定的合同約定工程進(jìn)度獎金外，還可以在施工現(xiàn)場采取小額的進(jìn)度獎懲平衡措施。例如：如某施工單位前期施工進(jìn)度較慢則進(jìn)行罰款，如其后期采取了有效的趕工措施則進(jìn)行獎勵，獎罰金額基本平衡；如某施工單位施工進(jìn)度不能滿足進(jìn)度要求則進(jìn)行罰款，如另一施工單位施工進(jìn)度控制較好則進(jìn)行獎勵，獎罰金額也做到基本平衡。另外，在售樓搶工期間

58、，可以采取向施工單位收取進(jìn)度罰款、向施工班組工人直接發(fā)放現(xiàn)金獎勵的方式，以充分調(diào)動現(xiàn)場施工班組人員的工作積極性。（2）進(jìn)度計劃調(diào)整、采取工期補(bǔ)救措施由于雨季施工、勞動力和材料短缺、政府主管部門政策變化等原因仍有可能造成了進(jìn)度計劃的延誤，需要對后續(xù)進(jìn)度計劃進(jìn)行調(diào)整，并采取工期補(bǔ)救措施，彌補(bǔ)前期進(jìn)度延誤工期。例如：當(dāng)關(guān)鍵線路上的某項工程的施工時間比計劃增加時，可調(diào)整后續(xù)施工進(jìn)度計劃，縮短部分非關(guān)鍵線路上的工期，將非關(guān)鍵線路上的機(jī)械、人員等資源調(diào)整、補(bǔ)充到關(guān)鍵線路的某項工程上，從而縮短關(guān)鍵線路工作任務(wù)的時間。又如：為了滿足關(guān)鍵線路上后續(xù)工程按計劃完成的要求，還可督促施工單位采取夜間加班、延長工作時間

59、、重新增加新的機(jī)械和人員等措施來縮短后續(xù)關(guān)鍵工作任務(wù)的工期。4、工程質(zhì)量管理規(guī)劃工程質(zhì)量規(guī)劃概念 工程質(zhì)量概念對于房地產(chǎn)發(fā)展商而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。其驗收標(biāo)準(zhǔn)是基于現(xiàn)行國家驗收規(guī)范即所謂國家標(biāo)準(zhǔn)之上的用戶標(biāo)準(zhǔn)。相對于通常意義上的“施工質(zhì)量”而言，工程質(zhì)量包含的范疇更廣泛，其驗收標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，且目前尚未形成統(tǒng)一的驗收標(biāo)準(zhǔn)。主要包括以下四部分內(nèi)容：（1）施工質(zhì)量可由施工原因引起，也可由設(shè)計原因引起（例如露臺反坎，露空處涂料，開敞式電梯廳吊頂?shù)龋?）產(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：設(shè)計引起的建筑產(chǎn)品功能質(zhì)量問題（例如門窗分格設(shè)計中不等寬門扇

60、、露臺反坎、室內(nèi)露梁等）；設(shè)計引起的建筑產(chǎn)品用戶舒適性質(zhì)量問題（例如開關(guān)面板位置布置不合理、燈具位置布置不合理等）；建筑美觀質(zhì)量問題（例如節(jié)點及細(xì)部構(gòu)造的處理、涉及到外立面分色、水電空調(diào)管線布置、生活陽臺開關(guān)插座布置等）（3）不滿足政府主管部門竣工驗收要求的質(zhì)量問題（例如出入口凈高、通道凈寬、電梯前室窗開啟面積）（4）設(shè)計出圖質(zhì)量（例如圖紙設(shè)計矛盾等） 工程質(zhì)量規(guī)劃概念工程質(zhì)量規(guī)劃是站在發(fā)展商的角度，根據(jù)項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，分析研究工程質(zhì)量管理的方式、方法或控制措施。工程質(zhì)量管理規(guī)劃特點是：質(zhì)量規(guī)劃出發(fā)點必須立足于發(fā)展商；不同項目的情況不同，質(zhì)量規(guī)劃的重點及難點不盡相同