土地增值稅法 ppt

1、8.1 納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等?！纠}】 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學校 B.稅務(wù)機關(guān) C.外籍個人 D.【答案】ABCD第八章 土地增值稅法第八章 土地增值稅法8.1 納稅義務(wù)人18.2 征稅范圍 一、征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓二、征稅范圍的界定標準標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標準之三：轉(zhuǎn)讓

2、房地產(chǎn)是否取得收入。 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍2三、具體情況的判定1、出售國有土地使用權(quán)及地上建筑物，包括三種情況出售國有土地使用權(quán)取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售存量房地產(chǎn)買賣稅務(wù)處理：征稅2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)處理：繼承不征稅（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；非公益性贈予征稅。 3、房地產(chǎn)的出租稅務(wù)處理：不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍34、房地產(chǎn)的抵押稅務(wù)處理：抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 5、房地產(chǎn)的交換稅務(wù)處理：單位之間換房，征；個人之間

3、互換自有住房不征。6、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營稅務(wù)處理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。 7、合作建房稅務(wù)處理：建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)處理：暫免征稅。第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍49、房地產(chǎn)的代建房行為稅務(wù)處理：不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 10、房地產(chǎn)的重新評估稅務(wù)處理：不征（無收入）?！纠}】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的【答案

4、】ABC 第八章 土地增值稅法8.2 征稅范圍5第八章 土地增值稅法8.3 稅率8.3 稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下： 項目 級次增值額占扣除項目金額比例 稅率（%）速算扣除系數(shù) %150%以下（含50%） 3002超過50%100%（含100%） 4053超過100%200%（含200%） 50154200%以上 60356【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。A.30% B.40%C.50% D.60%【答案】A【解析】增值稅扣除項目金額比例=（5000-4200）4200100%=19%，適用第一級

5、稅率，即30%。第八章 土地增值稅法8.3 稅率78.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定一、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。包括了貨幣收入、實物收入和其他收入。二、扣除項目的確定（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1） 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2） 納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 第八章 土地增值稅法8.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定82、房地產(chǎn)開發(fā)成本 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（1） 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，

6、并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用 = 利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)（2） 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)第八章 土地增值稅法8.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定94、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。5、財政部規(guī)定的其它扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%第八章 土地增值稅法

7、8.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定10【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認 該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。A.1500萬元 B.2000萬元C.2500萬元 D.3000萬元【答案】D【解析】1000010%+1000020%=3000 第八章 土地增值稅法8.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定11（二）

8、對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1、房屋及建筑物的評估價格評估價格 = 重置成本價成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 第八章 土地增值稅法8.4 應(yīng)稅收入與扣除項目的確定128.5 應(yīng)納稅額的計算一、增值額的確定（計稅依據(jù)）土地增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的提供扣除項目金額不實的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的舊房及建筑物 第八章 土地增值稅法8.5 應(yīng)納稅額的計算13二、應(yīng)納稅額計算步驟：1、扣

9、除項目金額2、土地增值額3、增值率稅率4、應(yīng)納稅額 = 增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù) 第八章 土地增值稅法8.5 應(yīng)納稅額的計算14【例題】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為 4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳 納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬 B.2445.5萬 C.3070.5萬 D.3080.5萬【答案】B 根據(jù)土地增值稅

10、法計算方法與步驟，計算過程如下：計算扣除金額=4800480010%770480020%=7010（萬元）； 計算土地增值額=140007010=6990（萬元）；計算增值額占扣除項目金額的比例=69907010100%=99.7%，適用稅率為第二 檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅=699040%70105%=2445.5（萬元）。 第八章 土地增值稅法8.5 應(yīng)納稅額的計算15【例題】某生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機構(gòu)評估，成新度為 30%，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要1500萬元；轉(zhuǎn)讓舊

11、生產(chǎn)車間時向政府補繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關(guān)費用20萬元。另轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生相關(guān)費用6萬元； 要求：計算該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅 第八章 土地增值稅法8.5 應(yīng)納稅額的計算16轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間的土地增值額=1200-150030%-80-20-12005%（1+7%+3%）=1200-450-80-20-66=1200-616=584（萬元）增值率=584616100%=94.81%應(yīng)繳納土地增值稅=58440%-6165%=233.6-30.8=202.8（萬元）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值額=560-420-6-（5

12、60-420）5%（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（萬元）增值率=126.3433.7100%=29%應(yīng)繳納土地增值稅=126.330%=37.89（萬元）合計應(yīng)納土地增值稅=240.69（萬元）第八章 土地增值稅法8.5 應(yīng)納稅額的計算178.6 稅收優(yōu)惠一、 對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的，免稅二、 對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅三、對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠居住滿5年的，免稅；居住滿3年的，減半征稅 第八章 土地增值稅法8.6 稅收優(yōu)惠18【例題】下列各項中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有（）。（2005年）A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅B.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年