國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例

1、江南春城商業(yè)發(fā)展匯報國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第1頁本案“東工西居”，本案處于青山“西居”大小區(qū)關(guān)鍵；“興商”，一樣，本案也處于青山商業(yè)關(guān)鍵發(fā)展區(qū)建二商圈。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第2頁項目商業(yè)（一、二、三期）皆沿城市路網(wǎng)分布，由建設(shè)三路、建設(shè)四路、和平大道、本浠街等形成環(huán)形商業(yè)布局；商業(yè)均為開放式，面向城市；商業(yè)將住居區(qū)分割又相融合，形成友好鄰里關(guān)系。旅大街本浠街建設(shè)四路和平大道建設(shè)三路國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第3頁棟1號樓2號樓3/6號樓6號樓6/7號樓7號樓8號樓9號樓10號樓累計層二層二層二層二層二層二層一層 二層一層棟總面積4523.892469.03925.4368.04

2、478.022065.03627.522593.271094.1215144 單鋪面積4523.89197.61114.8230.06154263.64100.05182.84183.03176.44137.76114.8 154242.05103.49282.28167.1171.68137.76154 187.6893.84170.58212.84219.47137.76187.6893.84263.58220.71107.84137.76242.05103.49471.45167.1277.82221.46 187.68100.5 476.0996.96 171.68187.68167.

3、1226.92242.05167.1 203.89200.1 193.92 183.48163.16238.38 開間58.35.16.15.610.75.6-10.75.66.9-116.9-116.9-11.87.812.7進深49.419.110.25-12.310.2513.7514.514.523.8523.85商業(yè)面積分布表（一期）國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第4頁單鋪要素分析（一期）從圖表能夠看出商鋪多數(shù)為雙層，單層僅14間；商鋪面積普遍較大，最小為100平米左右，僅5間；151200平米最多，達23間；200平米以上也有15間。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第5頁項目swot分析

4、S：優(yōu)勢位于青山住居區(qū)關(guān)鍵鄰近建二商圈全部為街鋪圍合、開放、居商交融街區(qū)w：劣勢單鋪面積過大雙層單鋪多，對經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇性高街面被小區(qū)出入口分割，連續(xù)性差o：機會青山住居區(qū)西遷市級重點功效帶動青山騰飛青山經(jīng)濟實力強，收入高建二、建三被定位中心商業(yè)街t：威脅徐東對青山消費分流建二商圈內(nèi)部競爭國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第6頁【2】 本色天生BLOCK國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第7頁BLOCK街區(qū)規(guī)劃理念是20世紀(jì)中期興起一個全新小區(qū)規(guī)劃理念。這種理論認(rèn)為，我們傳統(tǒng)稱謂“街道”，實際上是“街”與“道”不分，而街區(qū)則有著更豐富內(nèi)涵。道（Road），主要強調(diào)它交通和步行功效；街（Street），主要強

5、調(diào)它商業(yè)功效，那么街區(qū)（Block），它寓意是什么呢？街，街道，街區(qū)？國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第8頁街區(qū)，即要提供居住，又要有豐富商業(yè)配套和休閑配套，它要向城市開放，有一定規(guī)模，能聚集一定數(shù)量人口，又要有親切友好鄰里關(guān)系。街區(qū)，與其說具備商業(yè)特征商居城，不如說應(yīng)有盡有生活城。Block 街區(qū) =B-Business（商業(yè)）+L-Liefallow(休閑)+O-Open(開放)+C-Crowd(人群)+K-Kind(親和)國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第9頁居住商業(yè)配套和休閑配套向城市開放聚集人口親切友好鄰里關(guān)系以上BLOCK核心要素，在本案皆可具備；其次來說，本案規(guī)劃與BLOCK街區(qū)理念不謀

6、而合；江南春城，天生BLOCK街區(qū)。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第10頁【3】 歸真純粹BLOCK國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第11頁國外Block在歐美許多國家，街區(qū)式生活已是人居主流模式。如倫敦牛津街、意大利米蘭街區(qū)、美國環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽世界國際街區(qū)。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第12頁國外Block街區(qū)國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第13頁國內(nèi)成功Block案例建外SOHO商業(yè)街 建外SOHO商業(yè)街，包含16條小街，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公樓及大量裙房組成； 中心花園和會所，會所中有各種時尚、當(dāng)代娛樂項目； 開放、當(dāng)代

7、、時尚是建外SOHO商業(yè)街標(biāo)志； 300個沿街店鋪，每日將5萬人在其間休閑、游覽。 業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、服裝衣飾、零售、裝飾、家居、工藝品、健身俱樂部、音像等。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第14頁 項目位于杭州下沙，包含NEW LOFT酒店式公寓、寫字樓和2萬平方米街鋪。 建筑形態(tài)特色為南北兩幢16層酒店式寫字樓，中間由三層商業(yè)模塊街相連；高層底下三層架空貫通南北，形成商業(yè)內(nèi)街，十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體。 該項目于被上海住交會評為全國唯一“最正確商業(yè)地產(chǎn)獎”。國內(nèi)成功Block案例杭州下沙華元十六街區(qū)杭州下沙元16街國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第15頁萬科城市花園武漢Block？向

8、城市開放；聚集城市或區(qū)域人口；顯然，萬科城市花園并不具備，其重在住宅開發(fā)，這與BLOCK居商并重理念并不相符。萬科城市花園BLOCK，僅是被賦與BLOCK概念小區(qū)商業(yè)配套。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第16頁由此定位：武漢/純粹Block街區(qū)萬科城市花園顯然缺乏Block街區(qū)必要要素。而本案，處于中心城區(qū)、青山住居大小區(qū)、多條街貫通一體、向城市開放具備一切Block街區(qū)必要要素。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第17頁【產(chǎn)品篇】 BLOCK營造國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第18頁【1】 BLOCK 空間界面國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第19頁因為本案在空間格局上已經(jīng)定型，所以，在此僅對街區(qū)環(huán)境空間

9、界面提出提議。整體與統(tǒng)一：視覺健康空間界面應(yīng)該由一個統(tǒng)率主題，一個貫通一直格調(diào),形成一個整體、統(tǒng)一視覺意象，不會給人以拼貼、拼湊凌亂感。人性化：健康街區(qū)尺度應(yīng)該是一種適宜人步行和休息尺度，從心理上講，應(yīng)該給人以親切感，人性化。豐富與多樣：豐富與多樣性，防止過于單調(diào)和沉悶，可認(rèn)為人提供更多方式和選擇，促進商業(yè)行為多樣性文化性與地方性：一個成功，健康街區(qū)，必然會體現(xiàn)一個城市，一個地域特有歷史文化背景和地域特色。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第20頁時尚半步行街將商業(yè)門店前人行道，鋪設(shè)成“適宜人步行和休息”半步行街面，并設(shè)置休息座椅，表達block在空間界面上人性化。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第21

10、頁主力店前廣場主力店店前設(shè)置人流廣場，開闊、現(xiàn)代、時尚，一方面可以保證主力店人流聚散需要，其次與半步行街面相互貫通，形成張馳有度空間。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第22頁二次立面，即商業(yè)廣告和標(biāo)識系統(tǒng)，以燈箱、織物、顯示器、LED、投影等形式出現(xiàn)，組成了建筑物最終外表狀態(tài) 。時尚豐富二次立面國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第23頁完善街區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)豐富多樣卻格調(diào)統(tǒng)一導(dǎo)視系統(tǒng)，不但是街區(qū)指示功效，更是令人愉悅視覺景觀。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第24頁沿街休憩小品示意（“街道家俱”/景觀元素人文符號）國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第25頁【2】 BLOCK業(yè)態(tài)國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第26頁業(yè)態(tài)定

11、位標(biāo)準(zhǔn)：整體定位，分期實施將一、二、三期商業(yè)納入整體考慮，統(tǒng)一定位。依據(jù)每條街不一樣特征，選擇適合業(yè)態(tài)，形成份而有序、整體統(tǒng)一block街區(qū)。再依據(jù)工程進度分期招商。流行性標(biāo)準(zhǔn)選擇時尚時尚業(yè)態(tài)，定位流行商品類別，以與競爭商圈形成差異化。復(fù)合性標(biāo)準(zhǔn)形成吃飯、休閑、購物、游玩、健身等復(fù)合性商業(yè)功效，表達街區(qū)與集中商業(yè)差異化優(yōu)勢?；有詷?biāo)準(zhǔn)為街區(qū)業(yè)態(tài)間互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑形態(tài)間互動、不一樣街區(qū)間互動，提供條件，形成互動式block商業(yè)形態(tài)。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第27頁小區(qū)生活block品牌零售block女性block時尚動感block餐飲block休閑運動block休憩區(qū)超市、藥店、面包店、

12、花店書報亭、洗衣店品牌衣飾、珠寶、鐘表、香水品牌化裝品量販化裝品連鎖、活色生香內(nèi)衣、婚紗攝影美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校時尚飾品店、玩具店、影音制品、圖書時尚家居館中式餐飲組團：中餐品牌連鎖、小吃美食休閑餐飲組團：休閑小站、茶社、酒吧運動衣飾、運動用具專賣健身會所、女子會所（SPA）露天茶座、飲料攤、休閑座椅、演出廣場景觀小品純粹block街區(qū)國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第28頁小區(qū)生活block餐飲block品牌零售block超市時尚動感block女子block休閑運動block國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第29頁【營銷篇】 武漢看青山國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第30頁世界看武漢，武漢看青

13、山武漢，世界焦點中國經(jīng)濟快速發(fā)展，吸引了世界目光；中部崛起戰(zhàn)略提出與實施，使武漢成為中國焦點，同時，也成為世界焦點。青山，武漢焦點青山一直偏居一隅，潛力發(fā)展工業(yè)，價值低估遮掩了投向青山目光。今天，天興洲公鐵路長江大橋建設(shè)，世界級火車站武漢站規(guī)劃建設(shè)，促使青山由單一工業(yè)區(qū)向綜合性城市功效去轉(zhuǎn)變，由此，成為武漢又一發(fā)展焦點。BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)當(dāng)代商業(yè)新時尚時尚、當(dāng)代BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)當(dāng)代消費時尚，同時奠定青山商業(yè)振興基石。將項目標(biāo)營銷提升至城市營運戰(zhàn)略高度國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第31頁【1】 客戶策略國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第32頁商鋪銷售客戶關(guān)鍵客戶輻射客戶外圍客戶關(guān)鍵客戶輻射客戶

14、外圍客戶你能夠忽略青山但千萬別忽略，一座橋一座世界級火車站價值漢口、漢陽區(qū)域中高收入群大武昌區(qū)中高收入群青山中高收入群體國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第33頁商鋪招商客戶品牌客戶中小散戶主力客戶挺進青山，武漢財富新礦區(qū)青山現(xiàn)有經(jīng)營戶全武漢品牌經(jīng)營或代理商全武漢連鎖經(jīng)營商國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第34頁國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第35頁【2】 銷售推進力國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第36頁招商先行經(jīng)過招商先行試探市場對項目標(biāo)看好程度，以此確定項目最終促銷策略及價格策略，確保銷售價值最大化；招商成功，首先能夠在一定程度商提升項目價值，最主要是能夠極大增強投資客戶信心，確保項目營銷成功。組合招商

15、本案商業(yè)單鋪面積普遍較大，超出了很多業(yè)態(tài)對經(jīng)營需求，所以必須采取組合招商策略。即將大面積商鋪定位為同類業(yè)態(tài)小型專業(yè)買場，引入多家商戶共同經(jīng)營。以此躲避商鋪面積過大弊端。銷售推進“四板斧”確保項目營銷、營運成功組合策略國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第37頁包租，代租包租：開發(fā)商成立經(jīng)營管理企業(yè)，投資客戶按一定租金價格租賃給經(jīng)營管理企業(yè)，再由經(jīng)營管理企業(yè)向商戶出租；代租：即委托租賃，投資客戶將商鋪委托給開發(fā)商代為招租，開發(fā)商為投資客戶提供無償租賃服務(wù)。詳細(xì)采取哪種策略，將視銷售情況而定，銷售很好情況下采取“代租”；銷售受阻情況下采取“包租”。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第38頁放水養(yǎng)魚開發(fā)商將部分集

16、中商業(yè)（大面積）保留產(chǎn)權(quán)，不對外銷售，引入主力店經(jīng)營。待經(jīng)營成熟后再視情況處理，此時能夠?qū)ν怃N售，也可繼續(xù)保留產(chǎn)權(quán)收租作為長久收益。此策略，首先能夠向客戶展示開發(fā)商共進退、及營運項目標(biāo)決心，從而堅定客戶信心；另外，經(jīng)營成熟后，客取得更大銷售價值。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第39頁【3】 推廣策略國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第40頁推廣戰(zhàn)略定位： 第一步向徐東開戰(zhàn)，正青山價值，引領(lǐng)時尚消費時尚，做青山商業(yè)振興奠基者第二步第三步向漢口傳統(tǒng)商業(yè)挑戰(zhàn)，向大武昌區(qū)商業(yè)看齊，呈三足鼎立之勢純粹BLOCK街區(qū)，面向全武漢，建青山人休閑消費天堂國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第41頁推廣方式： 側(cè)重點活動造勢，

17、報媒鋪路（媒體炒作、商客會、研討會、招商會）Sp活動行業(yè)論壇、酒會、開盤儀式、結(jié)合新聞報道 社會新聞公布會、各媒體、現(xiàn)場包裝、戶外 客戶商客會、客戶聯(lián)誼會以報媒為主，活動為輔，其它補充。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第42頁【4】 營銷執(zhí)行國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第43頁6月7月1月8月9月10月11月12月確定招商方案 日期招商銷售商家選擇、引進 媒體配合商業(yè)模式炒作 銷售廣告配合內(nèi)部登記 正式銷售 開盤【江南春城商業(yè)營銷安排】國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第44頁【開盤階段營銷執(zhí)行細(xì)案】第一階段：蓄勢期（7月8月）策劃思緒：目標(biāo)完成招商商戶確實定及洽談工作展開；為項目開盤蓄聚勢能， 積累潛

18、在客戶；現(xiàn)實狀況本階段商業(yè)經(jīng)營模式及品牌缺乏著名度；對策借勢青山高關(guān)注度，廣為宣傳青山商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，同時傳 播“武漢純粹BLOCK街區(qū)”，吸引投向青山關(guān)注目光；效果務(wù)求令市場在短期內(nèi)對青山價值以及本案BLOCK特征形成高度 關(guān)注，從而吸引市場客戶到現(xiàn)場參觀，為后期銷售作鋪墊。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第45頁推廣思緒：方 式 活動推廣為線，報刊媒體鋪路；主 題 世界看武漢，武漢看青山 住在青山，消費在青山研討會 天興洲大橋、武漢火車站，促使青山轉(zhuǎn)型與騰飛 青山留住青山人（消費）報 媒 以新聞、軟文炒作為主目 標(biāo) 研討會與新聞、軟文相結(jié)合，讓政府、教授、媒體等市民 中權(quán)威成為項目宣傳口舌。國際

19、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第46頁執(zhí)行工作：商業(yè)部分VI定案應(yīng)用；圍街版出街；營銷中心展示更新；BLOCK街區(qū)展示模型完成；宣傳物料（單頁、商客會、樓書）到位；商業(yè)經(jīng)營管理方案定案；銷售團體培訓(xùn)到位；商業(yè)界面及視覺系統(tǒng)設(shè)計定案；招商工作全方面推進。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第47頁第二階段：提勢期（9月）策劃思緒：目標(biāo)主力商戶洽談完成，達成初步進駐意向；營造開盤前強勢， 鎖定準(zhǔn)客戶；現(xiàn)實狀況本階段商業(yè)經(jīng)營模式及品牌有了一定著名度，但市場仍缺乏透 徹認(rèn)識；對策廣為展示與傳輸，“武漢純粹BLOCK街區(qū)”魅力及內(nèi)在價值， 激起市場客戶高度興奮點；效果務(wù)求令市場在短期內(nèi)，對“武漢純粹BLOCK街區(qū)”內(nèi)涵魅力及 商業(yè)價值產(chǎn)生濃厚興趣及投資欲望，為開盤銷售奠定基礎(chǔ)。國際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告街區(qū)案例第48頁推廣思緒：方 式 活動推廣為線，報刊媒體推進；主 題 魅力青山。魅力BLOCK