永康市黃城里村地塊調(diào)研報(bào)告

1、永康市黃城里村地塊調(diào)研匯報(bào)4月第1頁(yè)項(xiàng)目位置項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目輻射SWOT分析一：永康概況二：地塊概況三：房地產(chǎn)市場(chǎng)四：商業(yè)綜合體永康概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口及收入公寓市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)組合提議項(xiàng)目投資測(cè)算項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)五：開(kāi)發(fā)提議汽車保有量及二手車二手車市場(chǎng)汽車后服務(wù)市場(chǎng)商戶意向調(diào)查CONTENT 目錄第2頁(yè)P(yáng)art 1永康概況永康概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口及收入第3頁(yè)永康概況 永康地處浙江省中部，古稱麗州。1992年10月撤縣設(shè)市，總面積1047平方公里，現(xiàn)轄11個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)當(dāng)代農(nóng)業(yè)裝備高新區(qū)，戶籍人口60.2萬(wàn)，登記流感人口53.7萬(wàn)

2、。 區(qū)域交通：長(zhǎng)深高速公路（金麗溫高速公路）、臺(tái)金高速公路把永康與金華、溫州、臺(tái)州緊密相連；330國(guó)道、東永一線、大永線、35省道臨石線、永武公路、永義公路縱橫交織，構(gòu)筑起較為完善交通網(wǎng)絡(luò)。 鐵路：貫通永康境內(nèi)，設(shè)有永康站，新設(shè)永康南站底投入使用，有直達(dá)杭州、上海、南京、合肥、鄭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、溫州、長(zhǎng)沙、武漢、貴陽(yáng)等地高鐵。第4頁(yè)區(qū)域規(guī)劃 發(fā)展重心：向東、向南方向發(fā)展。將永康老城政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心職能向新城片區(qū)轉(zhuǎn)移，全力構(gòu)筑“一大兩小兩鎮(zhèn)”，即形成永康大城市、古山方巖小城市和龍山西溪小城市、象珠鎮(zhèn)和唐先鎮(zhèn)發(fā)展軸線。 特色產(chǎn)業(yè)：永康是“中國(guó)五金工匠之鄉(xiāng)”，現(xiàn)有五金生產(chǎn)企業(yè)上萬(wàn)家，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)

3、值邁入千億元方陣，工業(yè)強(qiáng)市綜合評(píng)價(jià)位列全省18強(qiáng)。 “中國(guó)永康五金指數(shù)”評(píng)為全國(guó)十佳指數(shù)。電子商務(wù)發(fā)展位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)（縣）市第2位，列為省首批產(chǎn)業(yè)集群跨境電商發(fā)展試點(diǎn)市和省創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展拓市場(chǎng)示范市。第5頁(yè)區(qū)域規(guī)劃老城區(qū)城南住宅新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)目標(biāo)地塊第6頁(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì) GDP: 年永康市實(shí)現(xiàn)GDP 554億元，相較增加7.1% ；財(cái)政收入: 年地方財(cái)政收入為52.4億元，同比增速為8%； 固定資產(chǎn)投資：年永康市固定資產(chǎn)投資總額為271億元，同比增速為12.9%。第7頁(yè)人均GDP及收入 人均可支配收入: 永康市城鎮(zhèn)人均可支配收入為50963元，同比增速為9.7%；農(nóng)村居民人均純收入為26628元，同比增

4、速為12.7%。人均GDP：永康市人均GDP91438元，同比增速5.9%。第8頁(yè)P(yáng)art 2地塊概況宗地位置規(guī)劃指標(biāo)周圍現(xiàn)實(shí)狀況及交通條件區(qū)域人口輻射區(qū)域商業(yè)、公共設(shè)施輻射項(xiàng)目地塊SWOT分析第9頁(yè)宗地位置 宗地位置：位于永康市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（東城街道）長(zhǎng)城西大道（s217省道）與皇城南路叉口。宗地位置永康城區(qū)永康經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)方巖、東陽(yáng)方向第10頁(yè)規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)商住用地用地面積153289（230畝）容積率3.8建筑密度35%建筑高度100m綠地率25%第11頁(yè)地塊規(guī)劃第12頁(yè)周圍現(xiàn)實(shí)狀況（交通、四至等）交通：東永高速、長(zhǎng)深高速、金麗溫高速、330國(guó)道圍繞項(xiàng)目周圍，距離永康南站約8K

5、M，距永康市政府3KM，距經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)2KM。四至：東至皇城南路，南至長(zhǎng)城西大道，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。東南西北目標(biāo)地塊第13頁(yè)區(qū)域人口輻射（20KM范圍）序號(hào)區(qū)域常駐人口（萬(wàn)）與本案距離1東城街道5.581KM2西城街道6.262KM3江南街道6.653KM4芝英街道5.651KM5石柱鎮(zhèn)2.47KM6古山鎮(zhèn)10.212KM7前倉(cāng)鎮(zhèn)2.311KM8舟山鎮(zhèn)616KM9方巖鎮(zhèn)2.4712KM10龍山鎮(zhèn)3.3615KM11西溪鎮(zhèn)3.0220KM12象珠鎮(zhèn)3.999KM13唐先鎮(zhèn)115KM14花街鎮(zhèn)1.310KM宗地位置第14頁(yè)區(qū)域商業(yè)、公共配套輻射(2km/5KM范圍)序號(hào)輻射內(nèi)容距離1

6、人民醫(yī)院1KM2開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)1KM3國(guó)際會(huì)展中心1KM4永康市政府2KM5永康賓館3KM6城東小學(xué)1KM7永康體育館4KM8永康第四中學(xué)5KM9永康試驗(yàn)學(xué)校4KM123456789第15頁(yè)項(xiàng)目地塊SWOT分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：四川住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。Strength處于永康主城區(qū)兩宗土地今年年初出讓，大開(kāi)發(fā)商已進(jìn)入（中糧和寶龍），區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加??；永康主城區(qū)住宅供給量不足，居民購(gòu)置力依然存在。Threaten需找有城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)合作方進(jìn)行商業(yè)區(qū)塊合作；住宅區(qū)塊開(kāi)發(fā)優(yōu)先考慮可售部分開(kāi)發(fā)或可售于分配給黃城里村住宅百分比合理配比開(kāi)發(fā)。區(qū)域規(guī)劃整體向東發(fā)展，屬于今后住宅關(guān)鍵區(qū)之一。Opportu

7、nity項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大；商業(yè)配比高，無(wú)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。WeaknessWO策略：現(xiàn)實(shí)狀況：地塊商業(yè)配比較高，需與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行深入對(duì)接；拿地前需找好商業(yè)區(qū)塊有城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)合作意向開(kāi)發(fā)商；分配給黃城里住宅與可售住宅百分比及開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控，降低投資風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力；第16頁(yè)P(yáng)art 3永康房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅用地供給情況一手房房?jī)r(jià)二手房房?jī)r(jià)第17頁(yè)永康住宅用地供給情況永康主城區(qū)住宅用地供給情況序號(hào)土地坐落用地面積（）土地用途容積率建筑面積（）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/）成交時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)發(fā)商1永康市花街鎮(zhèn)紅元坑地塊12358住宅用地2.53089547301531 3

8、月10月金華市厚樸置業(yè)有限企業(yè)2永康市解放街重建地塊（一期）84933住宅用地2.57218277.811283005878 3月4月永康中梁寶龍置業(yè)有限企業(yè)5永康市麗州北路街區(qū)1-1-A地塊（中糧國(guó)賓府）52986住宅用地2105972890408402 2月8月永康市華董中梁置業(yè)有限企業(yè)10永康市花園A-1地塊21104住宅用地2.859091.2234703972 9月5月永康市裕順置業(yè)有限企業(yè)13永康市麗州北路街區(qū)1-2-A地塊（東方御園）42957住宅用地1.877322.6304303935 10月7月永康恒青房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)14永康市城塘、黃棠區(qū)塊B-02-03地塊C地塊1273

9、6住宅用地4.7560496159102630 11月8月永康市東城街道城塘村股份經(jīng)濟(jì)合作社14永康市古山鎮(zhèn)雅苑西片地塊57942住宅用地1.692707.2111401202 9月4月永康市古山雅苑居住區(qū)建設(shè)有限企業(yè)截至當(dāng)前，永康共推出3宗住宅用地，共15萬(wàn)方建設(shè)用地。第18頁(yè)永康市商品房房?jī)r(jià)整體走勢(shì)圖第19頁(yè)永康主城區(qū)新房、二手房房?jī)r(jià)1、在售樓盤房?jī)r(jià)城南片區(qū)二手房：0元/均價(jià)老城區(qū)二手房：15000元/均價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)二手房：16000元/均價(jià)2、二手房?jī)r(jià)格第20頁(yè)P(yáng)art 3城市綜合體分析永康城市綜合體商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況現(xiàn)有商業(yè)街區(qū)情況第21頁(yè)永康城市綜合體商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況以傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、小商品城，業(yè)態(tài)

10、也比較傳統(tǒng)，以黃金珠寶、服裝、鞋帽、小商品等，搭配少許餐飲。第22頁(yè)太平洋南龍百貨第23頁(yè)龍騰時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)第24頁(yè)麗州商城第25頁(yè)勝利百貨（西津步行街）第26頁(yè) Part 3.3住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)板塊描述經(jīng)典項(xiàng)目分布住宅個(gè)案第27頁(yè)住宅板塊分布圖板塊概述：從分布情況來(lái)看，新建住宅項(xiàng)目主要集中在城南住宅新區(qū)板塊和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，房?jī)r(jià)也是最高。老城區(qū)板塊新開(kāi)發(fā)樓盤以舊城改造為主。未來(lái)住宅主要向東發(fā)展；1：城南住宅新區(qū)2：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊3：城北板塊4：花街板塊5、6、7：老城提升板塊8、9：城中村改造板塊123456789第28頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目分布圖序號(hào)小區(qū)名稱1九龍灣2城西香墅3麗州玫瑰園4高川花苑5麗州一品

11、6錦江華庭7溪心北區(qū)8溪心南區(qū)9久居新城10府邸壹號(hào)11西虹花苑12東虹花苑123654789101211第29頁(yè)住宅項(xiàng)目個(gè)案1：九龍灣九龍灣位置永康農(nóng)貿(mào)城北物業(yè)類別高層住宅占地面積46347總建筑面積170000開(kāi)盤時(shí)間一期：2月主力面積84-110均價(jià)12500元/銷售情況99%入駐情況交付交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)發(fā)商永康天碩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)第30頁(yè)住宅項(xiàng)目個(gè)案2：麗州玫瑰園麗州玫瑰園位置溪心區(qū)塊物業(yè)類別多層、雙拼占地面積80000總建筑面積110000開(kāi)盤時(shí)間一期：7月主力面積160-230價(jià)格一期開(kāi)盤均價(jià)0元/銷售情況99%入駐情況交付標(biāo)準(zhǔn)毛胚開(kāi)發(fā)商浙江卓誠(chéng)兆業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限企業(yè)第31頁(yè)住宅項(xiàng)目

12、個(gè)案3：府邸壹號(hào)府邸壹號(hào)位置經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)永康市金山西路199號(hào)物業(yè)類別高層住宅占地面積55000總建筑面積10開(kāi)盤時(shí)間6月主力面積140-260開(kāi)盤均價(jià)1元/銷售情況90%交付標(biāo)準(zhǔn)毛壞開(kāi)發(fā)商永康中堅(jiān)置業(yè)有限企業(yè)第32頁(yè)住宅項(xiàng)目個(gè)案4：城西香墅城西香墅位置西塔路西側(cè)物業(yè)類別高層、聯(lián)排總占地面積49456總建筑面積98249開(kāi)盤時(shí)間1月主力面積80-220開(kāi)盤價(jià)格11000元/銷售情況70%入駐情況現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)發(fā)商浙江流青房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)第33頁(yè)P(yáng)art 5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資測(cè)算投資測(cè)算調(diào)研總結(jié)第34頁(yè)投資測(cè)算1、概況：用地面積：153289 容積率：3.8 總建筑面積：582498（含住宅可建面積

13、470000，商業(yè)可建面積110000 ）。其中：住宅部分00需歸黃城里村全部，可售住宅面積270000；商業(yè)40000歸黃城里村，可售商業(yè)面積70000平米；2、成本部分：土地成本：230畝*600萬(wàn)（起拍價(jià)）=13.8億元 16.1億 18.4億 20.7億 建安成本：582498*6000元=34.94億元 累計(jì)成本：48.74億元3、銷售額：住宅：270000*16000元/=43.2億元 商業(yè)：70000*0元/=14億元 累計(jì)銷售額：57.2億元4、盈利情況：土地價(jià)格按600萬(wàn)/畝算，可盈利57.2-48.74=8.46億 土地價(jià)格按700萬(wàn)/畝算，可盈利57.2-16.1-34.94=6.16億 土地價(jià)格按800萬(wàn)/畝算，可盈利57.2-34.94-18.4=3.86億 土地價(jià)格按900萬(wàn)/畝算，可盈利57.2-34.94-20.7=1.56億 土地價(jià)格按1000萬(wàn)/畝算，可盈