梅溪湖板塊2013年度市場研究報(bào)告-112-

1、 梅溪湖板塊 2013年度市場研究報(bào)告2014.01.13 區(qū)域價(jià)值發(fā)展變化 版塊內(nèi)部項(xiàng)目概況 典型項(xiàng)目特征分析梅溪湖板塊MEIXIHU PLATE區(qū)域概況 區(qū)域定位國際化新城具有國際水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、山水景觀、創(chuàng)新運(yùn)營管理的國際新城綠色生態(tài)城低碳環(huán)?？萍嫉慕ㄖ?、公共設(shè)施，傳遞低碳理念，打造一個(gè)生態(tài)宜居之城可持續(xù)發(fā)展之城融入了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)和功能復(fù)合，成為一個(gè)具有內(nèi)生活力的可持續(xù)發(fā)展之城科技創(chuàng)新城匯聚企業(yè)精英、成為科技創(chuàng)新研發(fā)的平臺(tái)，塑造新城的增長引擎梅溪湖國際新城位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)，楓林路以南、桃花嶺以北，東起西二環(huán)，西至西三環(huán)?？傉嫉丶s11452畝，規(guī)劃總建筑面積約945萬平米，環(huán)

2、抱3000畝梅溪湖，背靠4360畝岳麓山桃花嶺。地鐵2號(hào)線延長線貫穿新城，將于2015年通車。新城涵蓋高端住宅、商業(yè)、國際文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心等復(fù)合業(yè)態(tài)。區(qū)域概況 環(huán)境資源一湖：3000畝梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。兩山：岳麓山、象鼻山，36公里岳麓山，國家5A級旅游區(qū)。三公園：4360畝桃花嶺自然保護(hù)區(qū)、396畝梅嶺公園、41畝麓松公園。獨(dú)享一湖、兩山、三公園環(huán)境配套獨(dú)享極稀缺山水自然資源，環(huán)抱湖南省最大湖泊，坐鄰省內(nèi)最大城市山體公園。麓松公園麓松公園梅嶺公園梅溪湖岳麓山桃花嶺山體公園象鼻山便捷交通全城0換乘未來區(qū)域內(nèi)將呈現(xiàn)“二環(huán)七射一聯(lián)”的骨架路網(wǎng)布局

3、形式。二環(huán)：外環(huán)楓林路、二環(huán)線和三環(huán)線構(gòu)成的外部快速路網(wǎng)系統(tǒng)。內(nèi)環(huán)梅溪湖路構(gòu)筑的核心區(qū)環(huán)湖道路七射：人民西路延線、金星路、雷鋒西大道、麓谷大道、麓云路、東方紅路、C3路西延線。一聯(lián)：秀峰路（玉蘭路） 區(qū)域概況 交通資源區(qū)域三維立體交通體系：區(qū)域內(nèi)線路與城市環(huán)線交錯(cuò)，連通全城；2014年5月，地鐵2號(hào)線開通試運(yùn)行，2014年10月，地鐵2號(hào)線將正式通車運(yùn)行，在梅溪湖區(qū)域設(shè)置2號(hào)線的延長線有4站點(diǎn)，預(yù)計(jì)在2015年連接主線正式通車，綠色出行，更暢通無阻；2014年至2015年，15條過江通道將陸續(xù)全部開通，2015年，西站交通樞紐開通，全城0換乘，城市人群工作、生活隨之瞬間轉(zhuǎn)換，城市功能也將隨之轉(zhuǎn)

4、移，以長沙新中心對接全城。目前經(jīng)過項(xiàng)目及其附近的公交路線有17路、908路、909路、63路等。西二環(huán)地鐵2號(hào)線楓林三路環(huán)梅溪湖路麓景路麓云路岳麓大道秀峰路繞城高速30分鐘一站式立體交通 2013年隨著地鐵及新西站交通樞紐承佐，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)外無縫對接，極大程度提升區(qū)域價(jià)值和形象。至廣州西站樞紐湖南最大樞紐換乘站至北京至香港至上海1.5Hours至深圳10分鐘至五一商圈2 Hours2.2Hours2.5Hours2.5Hours20分鐘至武廣30分鐘至機(jī)場立體交通：距河?xùn)|商務(wù)區(qū)10分鐘，距黃花機(jī)場30分鐘，距武廣高鐵站20分鐘；地鐵：地鐵2號(hào)線，在梅溪湖片區(qū)共設(shè)5個(gè)站點(diǎn)，2014年3月逐步開通；1

5、4條過江通道，重塑城市格局；臨近河西綜合3+2交通樞紐，定義長沙新中心。區(qū)域概況 交通資源東方紅小學(xué)、中學(xué)天頂小學(xué)、中學(xué)周南中學(xué)博才小學(xué)師大附中博才小學(xué)肖河小學(xué)岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡中學(xué)省一師附小川塘小學(xué)、中學(xué)燕聯(lián)小學(xué)航天中學(xué)望興小學(xué)4.2萬個(gè)學(xué)位教育資源2013年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃已建設(shè)10所小學(xué)，7所中學(xué)，其中有七所優(yōu)質(zhì)省內(nèi)重點(diǎn)中小學(xué)。名稱資質(zhì)長郡中學(xué)省重點(diǎn)中學(xué)周南中學(xué)重點(diǎn)中學(xué)岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)重點(diǎn)小學(xué)博才小學(xué)重點(diǎn)小學(xué)師大附中重點(diǎn)中學(xué)、四大名校搶灘梅溪湖，長郡中學(xué)、岳麓實(shí)驗(yàn)小學(xué)2012年9月開學(xué)，師大附中、博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)2013年開學(xué)，15年一站式教育在梅溪湖片區(qū)均會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。區(qū)域概況 教育資源西站樞紐購物

6、廣場CBD商務(wù)區(qū)東方紅商業(yè)廣場羅馬商業(yè)廣場華潤萬家 梅溪湖新城內(nèi)部CBD商務(wù)區(qū)囊括超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、大型購物中心，未來商業(yè)配套相對完善。周邊緊鄰的河西傳統(tǒng)西站商圈，商業(yè)環(huán)境相對落后，2014年隨著外圍步步高廣場、東方紅商業(yè)廣場、羅馬商業(yè)廣場、華潤萬家的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源更加豐富。215萬集中商業(yè)2014年梅溪湖新城內(nèi)部商業(yè)配套日益完善，片區(qū)外沿楓林路沿線商業(yè)配套資源相對豐富步步高廣場區(qū)域概況 商業(yè)配套政府千億資金支持2013年長沙市建設(shè)四大重點(diǎn)工程以梅溪湖為中心 600億資金涌向長沙梅溪湖根據(jù)長沙市2013年重大項(xiàng)目投資計(jì)劃，在600億資金的持續(xù)投入下，梅溪湖依然將是今

7、年政府投資的重點(diǎn)區(qū)域，這也意味著，梅溪湖仍將以建設(shè)先鋒的姿態(tài)領(lǐng)跑長沙城市建設(shè)，更將繼續(xù)占據(jù)著長沙樓市熱點(diǎn)板塊的領(lǐng)先位置。規(guī)劃中的梅溪湖國際新城總占地11452畝，將被打造成為“長沙未來城市中心”及“國際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”，梅溪湖國際功能區(qū)總建筑面積約1000萬平方米，從此將長沙帶入千萬級規(guī)模開發(fā)時(shí)代。 30余個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目持續(xù)投入長沙市2013年重大項(xiàng)目投資計(jì)劃可以看到，大河西先導(dǎo)區(qū)項(xiàng)目共66項(xiàng)，預(yù)估總投資2770858萬元，2013年預(yù)估投資1513600萬元，這其中梅溪湖片區(qū)總共有10余個(gè)續(xù)建項(xiàng)目和10余個(gè)新建項(xiàng)目，超過30個(gè)項(xiàng)目將在今年繼續(xù)建設(shè)。大河西先導(dǎo)區(qū)作為長沙城市建設(shè)的重點(diǎn)，這組數(shù)據(jù)

8、也證明了，梅溪湖在今年的推進(jìn)仍將保持高速。 17.8萬人梅溪湖國際新城呼之欲出根據(jù)國內(nèi)外大多數(shù)CBD測算就業(yè)崗位的經(jīng)驗(yàn)，一般平均每個(gè)就業(yè)崗位為25-30平方米，梅溪湖新城公共建筑總面積為327.67萬平方米，按照平均每個(gè)就業(yè)崗位27.5平方米計(jì)算，則梅溪湖新城可提供的就業(yè)崗位數(shù)量約為11.92萬個(gè)，梅溪湖新城總?cè)丝跀?shù)量為17.8萬人。區(qū)域概況 片區(qū)打造近年來片區(qū)土地成交量價(jià)均穩(wěn)步上升，目前片區(qū)土地成交價(jià)格穩(wěn)步上升，樓面價(jià)達(dá)4330元/平米居三大熱點(diǎn)片區(qū)中位。梅溪湖地價(jià)穩(wěn)步上升，樓面價(jià)達(dá)三大熱點(diǎn)片區(qū)中位，升值潛力巨大！區(qū)域概況 片區(qū)升值梅溪湖大事記，配套逐漸完善中2013年11月7日長沙規(guī)劃在梅

9、溪湖以西的國際新城二期建中部地區(qū)最大兒童公園，總面積2000畝,2017年全面竣工并對外開放。2013年11月5日步步高新天地（梅溪湖）舉行開工慶典，拉開湖南最大的國際城市綜合體的建設(shè)序幕。2013年9月13日長沙大河西先導(dǎo)區(qū)2013國際高端服務(wù)業(yè)峰會(huì)舉行。簽約22個(gè)項(xiàng)目，投資總額180億元，包括5家五星級酒店、6個(gè)商業(yè)廣場、11個(gè)總部大樓。2013年9月13日步步高新天地（梅溪湖）全面招商啟動(dòng)，中部首家飛行體驗(yàn)中心簽約入駐。2013年6月18日步步高置業(yè)、步步高聯(lián)合摘得岳麓區(qū)梅溪湖2013網(wǎng)掛022號(hào)的商住地塊，成交價(jià)為7.129億。2013年1月梅溪湖國際服務(wù)區(qū)獲批全國首批“國家智慧城市創(chuàng)

10、建試點(diǎn)城區(qū)”。2013年1月10日晟通置業(yè)正式掛牌入主梅西湖CBD，打造首席綜合體晟通國際總部中心。2012年10月梅溪湖國際新城獲得國家住建部批復(fù)，成為全國首批“國家綠色生態(tài)示范城區(qū)”。2012年9月長郡梅溪湖中學(xué)、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)開學(xué)。2011年9月長沙市第十二次黨代會(huì)黨代表300余人視察梅溪湖片區(qū)，并對梅溪湖的建設(shè)情況給予了高度肯定。2011年5月方興地產(chǎn)與國家開發(fā)銀行就梅溪湖項(xiàng)目的貸款協(xié)議簽約儀式在長沙舉行，國開行就梅溪湖項(xiàng)目給予方興地產(chǎn)信貸支持。2010年12月梅溪湖國際服務(wù)與科技創(chuàng)新城開發(fā)招募公告在經(jīng)濟(jì)日報(bào)、大公報(bào)、新浪網(wǎng)等媒體發(fā)布，正式啟動(dòng)全球招募。2009年12月梅溪湖路、東方紅

11、路開工建設(shè)。2009年9月先導(dǎo)區(qū)成立長沙梅溪湖實(shí)業(yè)有限公司，梅溪湖片區(qū)14.8平方公里的控制性規(guī)劃獲得市政府審批通過。2009年2月先導(dǎo)區(qū)成立梅溪湖片區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部，全面啟動(dòng)梅溪湖片區(qū)的開發(fā)和建設(shè)。2008年6月長沙大河西先導(dǎo)區(qū)掛牌。區(qū)域概況 片區(qū)規(guī)劃大事件梅溪湖板塊MEIXIHU PLATE 區(qū)域價(jià)值發(fā)展變化 版塊內(nèi)部項(xiàng)目概況 典型項(xiàng)目特征分析2014年以前三足鼎立：金茂&中建&和泓絕對領(lǐng)先，所有項(xiàng)目均受益梅溪湖發(fā)展2014年以后群雄角逐：供應(yīng)井噴&梅溪湖價(jià)值趨同，五大區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者同期競爭2014的梅溪湖將會(huì)有近10個(gè)項(xiàng)目在售，整個(gè)區(qū)域由13年的三足鼎立到14年群雄角逐的局面。產(chǎn)品供應(yīng)也呈現(xiàn)

12、多樣化的趨勢。板塊項(xiàng)目概況在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目金茂梅溪湖中鐵梅溪青秀新達(dá)美晟通梅溪湖A城金茂悅和泓梅溪四季金茂梅溪湖國際廣場華盛萬科達(dá)美D6區(qū)運(yùn)達(dá)佳兆業(yè)云頂梅溪湖中建梅溪湖壹號(hào)振業(yè)城新達(dá)美華僑城中冶長天國際文化藝術(shù)中心國際研發(fā)中心惠天然梅嶺國際合能璞麗西二環(huán)楓林路繞城高速（西三環(huán)）麓云路麓谷大道湖南匯一旭輝御府梅溪湖中心好萊城區(qū)域整體體量將達(dá)到817萬方，集中在2014年啟動(dòng)項(xiàng)目的總供應(yīng)量達(dá)到180萬方，未來區(qū)域市場將呈井噴狀態(tài)，供應(yīng)量巨大，競爭將愈演愈烈。板塊項(xiàng)目概況2014年區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)主要有11個(gè)在售項(xiàng)目，新入市項(xiàng)目主要集中在13年年底和14年5月以后；主力戶型集中在90-140的兩房至四房，

13、總推貨量180萬方。1月4月2014年金茂梅溪湖預(yù)計(jì)推出3棟高層約560套，加上2013年下半年2014年余貨200余套，共計(jì)推貨800套.2014年以商業(yè)為主預(yù)計(jì)推出三期3棟，其中1棟公寓、2棟小戶型產(chǎn)品。加上2013年下半年2014年8棟尾貨，2014年中建梅溪湖約有450套普宅、300套公寓。一期8棟900套，預(yù)計(jì)14年清盤，2014年推出3萬方左右。主力戶型為77-122.約10萬方，一期均價(jià)6900-7000元/2013年12月推出2014年5棟，主力戶型92-112約800套2013年12月入市，一期產(chǎn)品2T3及2T2稀缺低梯戶比，戶戶面景，以120-170舒適居家產(chǎn)品為主3月2月

14、5月8月9月6月7月2013年11月首開，14年預(yù)計(jì)金茂悅預(yù)計(jì)推出8棟高層約11萬方左右。均價(jià)8000 /以上 金茂梅溪湖中建梅溪湖壹號(hào)中鐵梅溪青秀合能璞麗 云頂梅溪湖金茂悅10月11月12月 中建梅溪湖中心14年5月入市，以95-140高端住宅及160-260高端住宅為主 萬科梅溪湖31萬方住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品洋房、高層，預(yù)計(jì)2014年中旬入市 高瑞預(yù)計(jì)13年11月首開，一期共約1500戶，面積段90-140平米高層，至14年預(yù)計(jì)約10萬貨量推售 金茂時(shí)代廣場以120-140中高端住宅及180-280高端住宅，14年5月入市晟通近50萬方高端綜合體，住宅面積段90-140平米，14年5月入市 梅溪

15、四季總貨量共50萬方，4月推出一期9.7萬方，產(chǎn)品以88-128高層為主，目前推77-130高層板塊項(xiàng)目概況板塊項(xiàng)目概況梅溪湖競爭項(xiàng)目概況 板塊內(nèi)項(xiàng)目體量基本上都是30萬以上大盤；一線臨湖項(xiàng)目容積率普遍在3.0以內(nèi)，屬于低密度高尚景觀資源型住宅區(qū)；物業(yè)形態(tài)以別墅+高層為主；主力戶型面積集中在90-130之間。項(xiàng)目名稱中建金茂達(dá)美中一九駿和鴻合能旭輝好萊城振業(yè)城總計(jì)建筑面積70萬40萬46萬15.7萬28萬31萬35萬50萬70萬390萬容積率2.42.544.4643.53.53.1841.8物業(yè)形態(tài)別墅、高層別墅、高層高層高層高層高層、公寓別墅、高層高層別墅、聯(lián)排主力產(chǎn)品110（2+1）79

16、（2+1）92、13784-11889-13075-11570-13090-12065-127140-350物業(yè)管理中建物業(yè)金茂物業(yè)至美物業(yè)至尚物業(yè)/上海永升世邦魏理仕/區(qū)域2013年新推貨量掃描 2013年片區(qū)主要在售項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，據(jù)網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)2013年梅溪湖片區(qū)新推出93.4萬方，合計(jì)7389套，全年新預(yù)售樓棟完成去化3025套，去化占比40%, 剩余貨量較大。2013年新推貨量序號(hào)項(xiàng)目產(chǎn)品面積段推貨情況成交情況總推出套數(shù)總推出面積(萬方）總成交套數(shù) 新推量去化率成交均價(jià)1金茂梅溪湖92-170105825.442040%105002中建梅溪湖壹號(hào)77-1434114.524961%8341

17、3佳兆業(yè)云頂梅溪湖108-1392052.611657%93234中建梅溪湖中心住宅：87-260主力90-140 / 5金茂悅91-1402282.818983%84006中鐵梅溪青秀77-12214121429021%68207和泓梅溪四季77-1309641064967%79278振業(yè)城132-1791482.38255%120009合能璞麗79.81-119.267266.2600.8%715710梅嶺國際95-180/11達(dá)美D6區(qū)85-13058310.631254%750412好萊城66-1308728.818721%800013旭輝御府79-1307829.247160%710

18、0板塊項(xiàng)目概況 未來供應(yīng)2014年上半年片區(qū)將有3大新項(xiàng)目入市，競爭將越來越激烈；新入市產(chǎn)品較多為中小戶型高層產(chǎn)品，同質(zhì)化競爭激烈。尤其是梅溪湖沿岸項(xiàng)目的爆發(fā)式供應(yīng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2014年住宅新推量不低于123.3萬方。預(yù)計(jì)片區(qū)商品房累計(jì)總供應(yīng)量將超過300萬方。2014年片區(qū)預(yù)計(jì)推量序號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出產(chǎn)品類型及面積段預(yù)計(jì)總推出住宅套數(shù)預(yù)計(jì)總推出住宅面積（萬方）預(yù)計(jì)均價(jià)1金茂梅溪湖精裝大平層、及1棟公寓1000套6120002中建梅溪湖壹號(hào)1803佳兆業(yè)云頂梅溪湖108-23795-160970套1210000以上4中建梅溪湖中心住宅：87-2601240套16130005金茂悅93-16710

19、00套9.888006中鐵梅溪青秀77-1301100套1271007和泓梅溪四季108振業(yè)城92-210高層及洋房79合能璞麗89-1192592套26730010梅嶺國際95-180230套3.27100-730011達(dá)美D6區(qū)主推13、14#公寓672套5.2775712好萊城66-130一期12345棟+二期50%1536套14.3770013旭輝御府41-54894套4.6700014晟通梅溪湖超高層寫字樓、部分豪宅1000套2.215000板塊項(xiàng)目概況區(qū)域2014年預(yù)計(jì)推量掃描 除金茂系列項(xiàng)目，片區(qū)內(nèi)大多項(xiàng)目均打出特價(jià)房、低首付等政策吸引客戶。主要由于片區(qū)近2個(gè)月的成交量明顯下降，

20、長沙樓市慘淡。年底各大項(xiàng)目均以走量為主，營銷方面以打折促銷、送月供、低首付、特價(jià)房、送學(xué)位等形式搶市。項(xiàng)目在售產(chǎn)品營銷策略中建梅溪湖壹號(hào)高層77-143別墅230-330/金茂梅溪湖92-189買房送師大附中梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、博才小學(xué)（總部）學(xué)位云頂梅溪湖108-141108房源首付分期：1成首付，剩余2成分別于2014年6月、12月兩次還清10套特價(jià)房：南向看山房源享開盤特價(jià)達(dá)美D6區(qū)85-175 以及商鋪/金茂悅93-141平米買房即送師大附中梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、長沙實(shí)驗(yàn)小學(xué)梅溪湖分校以及公立幼兒園學(xué)位好萊城66-130平77在售房源首付可延期到2014年10月31日；頂樓4、8、14、18剩余

21、戶型做7000元/起的特價(jià)房和泓梅溪四季77-1287000元/，每周2套邊角特價(jià)房，各戶型都有低首付分三次（首付一成、年前交第二成、2014年3月交第三成）旭輝御府住宅79-133平；公寓41-54；別墅買3#棟業(yè)主子女在2016年前可入讀梅溪湖長郡中學(xué)梅溪青秀77-122高層購房在總房款上減1年月供（71減2.5萬、92減4萬、120以上減5萬）梅嶺國際95-128高層辦卡5000抵2萬合能璞麗80-120高層內(nèi)部價(jià)6580元/起，最高直惠30萬板塊項(xiàng)目概況區(qū)域營銷策略掃描梅溪湖板塊項(xiàng)目教育配套統(tǒng)計(jì)表項(xiàng) 目配 備幼兒園小學(xué)中學(xué)達(dá)美D6區(qū)學(xué)區(qū)房D6區(qū)自設(shè)藝術(shù)幼兒園桐梓坡小學(xué)、望星小學(xué)振業(yè)城學(xué)

22、位房自帶幼兒園金茂悅學(xué)位房公立幼兒園長沙實(shí)驗(yàn)小學(xué)梅溪湖分校師大附中梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)和弘梅溪四季學(xué)位房自帶幼兒園岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡中學(xué) (50名/年）佳兆業(yè)云頂梅溪湖學(xué)位房2-3月份學(xué)校簽約儀式周南、師大附中金茂梅溪湖學(xué)位房教育局直屬幼兒園梅溪湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)博才小學(xué)師大附中旭輝御府學(xué)位房教育局直屬幼兒園岳麓實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位長郡中學(xué) 3號(hào)棟業(yè)主享受弘德好萊城學(xué)區(qū)房好萊城幼兒園岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)合能璞麗學(xué)區(qū)房自帶幼兒園岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡中學(xué)惠天然梅嶺國際學(xué)區(qū)房自帶幼兒園岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)師大博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡梅溪湖中學(xué)、師大附中（未定，50名/年）中鐵梅溪青秀學(xué)區(qū)房國際雙語幼兒園岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)長郡中學(xué)（洽談中）中建梅溪

23、湖壹號(hào)學(xué)區(qū)房自帶幼兒園博才小學(xué)師大附中 梅溪湖整體客群為：改善型客群，年齡集中在35-50歲，關(guān)注重點(diǎn)集中在景觀資源及教育配套上，片區(qū)項(xiàng)目均享有優(yōu)質(zhì)教育配套，沿湖第一梯隊(duì)以學(xué)位房為主，第二梯隊(duì)以學(xué)區(qū)房及少量學(xué)位房為主要賣點(diǎn)，增大項(xiàng)目附加值。板塊項(xiàng)目概況區(qū)域競爭力掃描當(dāng)前核心客戶未來重點(diǎn)客戶長沙市內(nèi)岳麓區(qū)外（長沙市：芙蓉、天心、望城為主）地州市（益陽、常德、婁底、邵陽為主）中高端購買力（五一、東塘等核心區(qū)企事業(yè)單位客戶、地州市籍私營業(yè)主）岳麓區(qū)（政府板塊、麓谷高新區(qū)、汽車西站等地中高端購買力（大學(xué)城教師、市府公務(wù)員、麓谷企事業(yè)單位員工）客戶屬性長沙本地尤其是岳麓區(qū)客戶為梅溪湖片區(qū)主要核心客戶區(qū)外

24、客戶和省內(nèi)地州市客戶為未來重點(diǎn)客戶21板塊項(xiàng)目概況梅溪湖客戶特征分析片區(qū)貨量掃描：2013年梅溪湖片區(qū)剩余4364套，而14年新推量（不完全統(tǒng)計(jì)）將推出123.3萬方住宅，未來一年貨量供應(yīng)充足，客戶選擇面更廣，對本項(xiàng)目沖擊較大；片區(qū)客戶認(rèn)可度：客戶傾向梅溪湖內(nèi)部項(xiàng)目接受度從沿湖第一梯隊(duì)，圍湖第二梯隊(duì)，邊緣第三梯隊(duì)依次減低，但受片區(qū)升值價(jià)格的浮動(dòng)影響，梅溪湖外圍邊緣項(xiàng)目認(rèn)可度被同化；片區(qū)價(jià)格定位點(diǎn)：價(jià)格以景湖遠(yuǎn)近為標(biāo)準(zhǔn)劃分，景觀資源及教育資源成為主要價(jià)格定位點(diǎn)，片區(qū)客戶多改善型客群，注重子女教育問題。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存板塊項(xiàng)目概況區(qū)域總結(jié)梅溪湖板塊MEIXIHU PLATE 區(qū)域價(jià)值發(fā)展變化 版塊內(nèi)

25、部項(xiàng)目概況 典型項(xiàng)目特征分析一期由13棟別墅、13棟小高層組成，共970戶，現(xiàn)已基本售罄二期二期4棟超高層14#15#16#17#18#19#25#26#27#29#24#23#22#30#31#32#21#20#幼兒園一期二期15棟高層28#開發(fā)商長沙方興盛榮置業(yè)有限公司土地面積16萬方建筑面積40萬方容積率2.54物業(yè)形態(tài)小高層、高層、超高層，別墅，社區(qū)商業(yè)住宅產(chǎn)品一期92-170小高層，二期92-215高層、超高層規(guī)劃一期由13棟別墅、13棟小高層組成；二期由4棟超高層、15棟高層、一所幼兒園、約1.4萬方社區(qū)商業(yè)組成價(jià)格一期均價(jià)9000元/，二期均價(jià)10200元/入市時(shí)間一期首批201

26、2年10月，二期一批2013年7月，二期二批在2013年11月開盤價(jià)值構(gòu)成：梅溪國際新城預(yù)期+品牌+湖景地段+資源+教育金茂梅溪湖個(gè)案分析-案例1品牌價(jià)值教育配套產(chǎn)品價(jià)值資源價(jià)值地段價(jià)值品牌：世界500強(qiáng)企業(yè)，金茂品牌高端運(yùn)營梅溪湖國際新城；地段：位于梅溪湖國際新城核心區(qū)域，具有絕佳的發(fā)展?jié)摿?；資源：北向一線臨梅溪湖，南向靠4360畝桃花嶺，同享山水資源；產(chǎn)品：3米層高，純板式南北通透戶型，N+1戶型設(shè)計(jì)；教育：自帶幼兒園，臨近博才小學(xué)和師大附中，購房即得入學(xué)名額，具有強(qiáng)勢的教育資源。金茂梅溪湖金茂梅溪湖賣點(diǎn)解析整體品牌架構(gòu)1.總體架構(gòu)2.商品（產(chǎn)品）品牌架構(gòu)背書品牌企業(yè)品牌商品（產(chǎn)品）品牌服

27、務(wù)品牌主品牌產(chǎn)品系列子品牌金茂高端住宅星級酒店商務(wù)商業(yè)客戶維護(hù)金茂府、金茂灣墅、金茂灣等金茂+酒店管理金茂大廈、金茂北京威斯汀大飯店金茂物業(yè)中化方興金茂金茂公司的整體品牌架構(gòu)由企業(yè)品牌、商品（產(chǎn)品）品牌和服務(wù)品牌組成?！爸谢笔侵袊谢煞萦邢薰镜钠放?，作為方興地產(chǎn)的背書品牌。公司的產(chǎn)品根據(jù)經(jīng)營業(yè)務(wù)板塊劃分，總體可分為高端住宅開發(fā)、星級酒店投資經(jīng)營、商務(wù)商業(yè)租賃運(yùn)營以及客戶維護(hù)四個(gè)類別。產(chǎn)品品牌以“金茂”品牌為主品牌，分為四個(gè)產(chǎn)品系列，下設(shè)多個(gè)子品牌。金茂梅溪湖品牌介紹14151617261819252728292324202122303133328月10月11月12月6月開盤推售14、16

28、、17、18、19、26、27、24#（戶型搭配為211平精裝豪宅、170平小高平層、92-140平的小高層產(chǎn)品），合計(jì)590套，851498月開盤推售15、23（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計(jì)168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余貨清盤一期余貨92-137平產(chǎn)品，合計(jì)137套。10月開盤推售20、26# （戶型搭配為211平精裝豪宅、85-177平的小高層產(chǎn)品品）合計(jì)170套，24267方11月開盤推售21、29# 高層和濱湖超高層樓棟（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計(jì)246套，34996方12月開盤推售2

29、2、28# 高層和濱湖超高層樓棟（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計(jì)250套，37804方未來推售情況總計(jì)1000套房源，15萬方建筑面積金茂梅溪湖推售節(jié)點(diǎn)二期包括高層、超高層，以“N+1”產(chǎn)品為主，120以上的中大戶型占比高達(dá)76.8%，產(chǎn)品主要針對改善型中高端客戶。五房5%21180805%17%戶型兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)其他戶型合計(jì)戶型配比23%13748%6%100%面積949698118123特殊-套數(shù)1211581141341891001731合計(jì)393348261001731面積配比23%48%6%100%133118126143189286四房兩廳兩衛(wèi)2%17028

30、31418茂梅溪湖產(chǎn)品解析競爭戶型分析優(yōu)勢：戶型周正；動(dòng)靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計(jì)，居住舒適度高；多陽臺(tái)設(shè)計(jì)；劣勢：90的兩房產(chǎn)品，不具備競爭優(yōu)勢；優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計(jì)；南北雙陽臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)明確；客廳，主臥、次臥均南向設(shè)計(jì)，居住舒適度好；多陽臺(tái)設(shè)計(jì)贈(zèng)送率高。劣勢：無明顯劣勢135-136三房二廳二衛(wèi)92-93二房二廳一衛(wèi)金茂梅溪湖戶型解析1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#18#19#11#12#13#14#15#16#17#龍 王 港 一期戶型配比價(jià)值構(gòu)成：品牌+梅溪湖區(qū)域價(jià)值+龍王港資源+地鐵口開發(fā)商方興地產(chǎn)長沙梅溪湖金悅置業(yè)有限公司土地面積15.

31、5萬方建筑面積50方容積率2.95物業(yè)形態(tài)高層住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)住宅產(chǎn)品93-176平米兩至四居規(guī)劃由18棟住宅、1棟5.75萬方的寫字樓及約4.5萬方社區(qū)街鋪商業(yè)組成入市時(shí)間2013年10月首次開盤戶型面積套數(shù)占比2+1房2廳1衛(wèi)9325620%2+1房2廳2衛(wèi)11638430%4房2廳2衛(wèi)128、13964050%金茂悅個(gè)案分析-案例2產(chǎn)品類別 時(shí)間 2013年 2014年 2015年 2016年 住宅 推售時(shí)間（月） 10 1、63、63 推售樓座 3#、4#5#、1#、2#、6#、7#；8#、9#、10#11#、12#、13#、14#、15#、16#17#、18#、19#推售面積（

32、） 29732 118178 93536 42378 推售套數(shù)（套） 254 986 764 306 商業(yè) 推售時(shí)間（月） 10 3、7、99 推售樓座 1-15#推售面積（） 16242 15741 5372 推售套數(shù)（套） 商務(wù)辦公物業(yè)推售時(shí)間（月） 10 3 推售樓座 推售面積（） 2000037500推售套數(shù)（套） 車位 推售時(shí)間（月） 12 12 12 推售樓座 推售數(shù)量（個(gè)） 500 1000 合計(jì) 推售面積（） 29732 154420推售套數(shù)（套） 2549867643062013年11月9日首開，93-164N+1房源，價(jià)格7800-8700/。14

33、年預(yù)計(jì)金茂悅預(yù)計(jì)推出一期剩余7棟高層約13萬方左右。金茂悅推售節(jié)點(diǎn)7#2#1#樓棟建筑面積戶型1#棟14235 128、932#棟14247 128、935#棟14247 128、936#棟13110 139、1167#棟15527 128、116小計(jì)71366推售時(shí)間：2014年1月6#一期二批推售樓棟示意二批戶型與首期開盤大部分一致，滿足首期未選到合適房源的客戶需求；增加少量較大戶型舒適型產(chǎn)品，滿足少量高端客戶需求價(jià)格小幅階梯式上調(diào)，低開高走5#片區(qū)主流面積段，三房為主的主力產(chǎn)品先期入市，對應(yīng)客戶需求，保證首期開盤熱銷金茂悅推貨計(jì)劃9#8#樓棟建筑面積戶型8#棟15508 128、1169

34、#棟16160 139、11610#棟15144 139、116小計(jì)46812推售時(shí)間：2014年4月10#一期三批推售樓棟示意項(xiàng)目已奠定一定市場影響，較優(yōu)質(zhì)素單位推出片區(qū)主流戶型單位對應(yīng)片區(qū)主流需求，保持熱銷價(jià)格繼續(xù)拉高景觀升級單位推出，拔升項(xiàng)目價(jià)值價(jià)格繼續(xù)拉高金茂悅推貨計(jì)劃實(shí)現(xiàn)住宅入市價(jià)8080元/，住宅均價(jià)9237元/，住宅銷售額約26.2億元2013年預(yù)計(jì)247532014年預(yù)計(jì)1561502016年預(yù)計(jì)66457住宅均價(jià)：住宅價(jià)格漲幅：8.5%8.5%年度回款額：2015年預(yù)計(jì)1313198080元/8767元/9512元/10320元/10000萬元130978萬元166666萬元

35、89276萬元8.5%注：1、總銷售額測算包括2017年，2017年未新推貨，年度回款額15320萬元； 2、價(jià)格年增長按8.5%測算。銷售面積：金茂悅推售思路戶型面積段（）套數(shù)占比價(jià)格2+1房9350821%開盤均價(jià)8180元/2+1房11680835%3+1房12871631%3+1房13930013%合計(jì)93-1392310100%金茂悅戶型解析地段 岳麓區(qū)梅溪湖長郡中學(xué)旁 商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 生態(tài) 社區(qū)無縫對接梅嶺公園、周邊享有3000畝市區(qū)最大內(nèi)湖梅溪湖、6公里龍王港河、麓松公園、體育公園、梅溪湖人工濕地公園和桃花嶺公園； 教育 市教育局直屬幼兒園、岳麓實(shí)驗(yàn)小學(xué)、梅溪湖長郡中學(xué)、第一師范、涉外；醫(yī)療 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃三級甲等醫(yī)院、湘雅附三醫(yī)院、湖南航天醫(yī)院、長沙生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市四醫(yī)院等；物業(yè) 上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司 品牌 中國百強(qiáng)名企旭輝集團(tuán)戶型 一期以90-120戶型為主 容積 3.0 綠化 40% 建筑風(fēng)格 Art Deco風(fēng)格 體量 總建筑面積34萬 營銷動(dòng)態(tài) 旭輝御府目前在售項(xiàng)目二期1號(hào)棟和2號(hào)棟，為92-130高層美宅，均價(jià)6800元/，搜房會(huì)員獨(dú)享93折減20000元。 梅溪湖片區(qū)西北區(qū)域典型項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)成：品牌+梅溪湖區(qū)域價(jià)值+學(xué)區(qū)房+周邊商業(yè)配套旭輝御府個(gè)案分析-案例3首次開盤6月22日推出9棟6棟9