經(jīng)濟(jì)適用房工程項(xiàng)目可研報(bào)告

1、經(jīng)濟(jì)適用房工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 TOC o 1-5 h z 第一章 總 論.1.1.1 項(xiàng)目背景1.1.1、項(xiàng)目概況1.1.1.4承辦單位 2.本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收 入家庭對(duì)住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu) 美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新 型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī) TOC o 1-5 h z 統(tǒng)一。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 3項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)（從建議書中找實(shí)施意見(jiàn)） 3二、編制依據(jù)3.1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)的理由4.結(jié)論與建議 6.第二章建設(shè)的背景與必要性8.2.1建設(shè)背景

2、8.2.1.1 來(lái)賓市概況9.全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)背景及來(lái)賓市 2010年到2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況10從宏觀政策的角度看，2010年到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政 府不斷推出。從“國(guó)十條”、“國(guó)五條”到“國(guó)八條”，從限購(gòu)、 限貸、加息到房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)基本上是越調(diào)越漲、越漲越調(diào)！整體 而言，調(diào)控效果欠佳。2011年1月26日出臺(tái)的“國(guó)八條”算是 把樓市調(diào)控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12條”的出 TOC o 1-5 h z 臺(tái)?！皣?guó)八條” 一方面推進(jìn)“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管” 的調(diào)控思路，另一方面對(duì)地方政府施壓，實(shí)行“問(wèn)責(zé)制”，影響 之遠(yuǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史上，前所未有。 102.

3、2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14221完善來(lái)賓市住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的需要14解決中低收入家庭和困難群體住房難的問(wèn)題，構(gòu)建和諧來(lái)賓區(qū)的需要16提升老城區(qū)的品位，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建設(shè)花園城市的需要17第三章：需求分析和建設(shè)規(guī)模的確定 202.1宏觀環(huán)境分析 202.2本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè)發(fā)展分析 2 12.3本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè)現(xiàn)狀 222.4本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房市場(chǎng)分析 242.5.1本市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策要求 243.2建設(shè)規(guī)模的確定25第四章 場(chǎng)址概況與主要建設(shè)內(nèi)容 273.1 場(chǎng)址概況27地理位置 27建設(shè)條件27第五章總平規(guī)劃方案314.1設(shè)計(jì)原則3

4、14.2 總平面布置 3.1.第六章 工程技術(shù)方案 3.4.4.3 建筑設(shè)計(jì) 3.4.4.3.1設(shè)計(jì)依據(jù) 3.4.4.3.2工程概況 3.5.4.3.3功能布局 3.5.4.3.4剖面設(shè)計(jì) 3.9.4.3.5交通組織 3.9.4.3.6無(wú)障礙設(shè)計(jì) 3.9.4.3.7立面造型 4.0.4.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.0.4.4.1設(shè)計(jì)依據(jù) 4.0.4.4.2主體結(jié)構(gòu)的使用年限及安全等級(jí) 4.1地震烈度，地震動(dòng)參數(shù) 4.14.4.4設(shè)計(jì)荷載 4.1.4.4.5基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 4.2.4.4.6結(jié)構(gòu)選型 4.2.4.4.7結(jié)構(gòu)材料 4.2.電氣 4.3.4.5.1設(shè)計(jì)依據(jù) 4.3.4.5.2設(shè)計(jì)范圍 4.3.供電要

5、求及負(fù)荷等級(jí) 4.44.5.4供電系統(tǒng) 4.4.4.5.5負(fù)荷計(jì)算 4.4.4.5.6變配電系統(tǒng) 4.5.4.5.7繼電保護(hù)及設(shè)備選型 4.54.5.8接地及防雷 4.6.4.5.9弱電 4.7.4.5.10計(jì)量方式 4.8.4.6 給排水設(shè)計(jì) 4.8.5.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 4.8.5.6.2 設(shè)計(jì)范圍 4.8.5.6.3 給水設(shè)計(jì) 4.8.5.6.4 排水設(shè)計(jì) 5.0.5 消防 5.2.5.1 建筑防火設(shè)計(jì) 5.2.5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 5.2.建筑類別和耐火等級(jí)： 5.2總平面布局和平面布置 5.2防火分區(qū)、防煙分區(qū) 5.35.1.5安全疏散 5.3.5.1.6防火門、防火卷簾 5.45.2

6、 消防給水設(shè)計(jì) 5.4.5.2.1消火栓給水系統(tǒng) 5.45.2.2水池、泵房 5.5.第七章 節(jié)能與節(jié)水 5.6.6.1 建筑節(jié)能 5.6.6.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 5.6.6.1.2建筑節(jié)能 5.7.3、廣西重點(diǎn)推廣 10 項(xiàng)技術(shù)應(yīng)用情況 5.76.2 節(jié)能措施 5.8.一、給排水節(jié)能、節(jié)水措施 5.8二、電氣節(jié)能設(shè)計(jì) 5.9.三、 可再生能源 5.9.第八章 環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 6.17.1 環(huán)境保護(hù) 6.1.7.1.1采用標(biāo)準(zhǔn) 6.1.7.1.2建設(shè)期產(chǎn)生的污染源與控制措施 6.17.1.3運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的污染源與控制措施 6.27.2 環(huán)境衛(wèi)生 6.2.7.2.1采用標(biāo)準(zhǔn) 6.2.小區(qū)

7、的環(huán)境衛(wèi)生管理 6.37.2.3垃圾的處理 6.3.第九章 項(xiàng)目招標(biāo)及建設(shè)進(jìn)度 6.68.1 項(xiàng)目的招標(biāo) 6.6.8.2 招標(biāo)范圍 6.6.8.3 招標(biāo)組織形式與方式 6.6招標(biāo)內(nèi)容的說(shuō)明 6.7.8.5 建設(shè)進(jìn)度 6.7.92 管理措施 7.0.921 實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制 7.0922 項(xiàng)目資金管理 7.0.第十二章 投資估算與資金籌措 7.49.1 估算范圍 7.4.9.2 主要編制依據(jù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 7.49.3 主要其他費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 7.4項(xiàng)目建設(shè)投資估算 7.59.5 幾點(diǎn)說(shuō)明 7.5.第十三章 工程效益分析 8.0.14.1 財(cái)務(wù)分析 8.2.14.1.1 盈利能力分析 8.2.

8、盈利指標(biāo) 8.2.第十五章 研究結(jié)論和建議 8.3.15.1 、總體方案描述 8.3.、建議 8.4.附圖：1、項(xiàng)目總平面圖2項(xiàng)目住建局紅線圖3、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文4、項(xiàng)目相關(guān)支持性文件 第一章 總 論項(xiàng)目背景1.1 、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：來(lái)賓地經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)單位：水利投資發(fā)展有限公司（四）建設(shè)地址：本項(xiàng)目擬建在新溪橋路以南、高新大道以西、 五干渠以東地塊，詳見(jiàn)附件區(qū)域位置圖。（五）建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模： 擬建的城南經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃總用地 面積88449.3 ，規(guī)劃總建筑面積158294.41 m（不含半地下室面積）， 其中：住宅建筑面積136435.41 m,公共建

9、筑面積21859 m,其中商 業(yè)面積17011 m,幼兒園面積3060 m,垃圾中轉(zhuǎn)站面積78 m、菜市 場(chǎng)800 m、社區(qū)用房790 m、公廁72 m變電房48 m。本項(xiàng)目建成后， 可安置 2010 戶。（六）總投資與資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)投資為 36370.93 萬(wàn)元, 其中：工程費(fèi)用 33207.19 萬(wàn)元,工程建設(shè)其他費(fèi)用 2626.24 萬(wàn)元, 基本預(yù)備費(fèi) 537.50 萬(wàn)元。資金來(lái)源全部由建設(shè)單位自籌解決。（七）建設(shè)期：二年建設(shè)單位 : 水利投資發(fā)展有限公司 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx編制單位廣西海特建設(shè)工程項(xiàng)目咨

10、詢管理有限公成立于 2009 年,經(jīng)南寧 市工商行政管理局注冊(cè)批準(zhǔn)的從事工程造價(jià)咨詢、工程項(xiàng)目評(píng)估咨 詢、工程項(xiàng)目管理、編輯項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告等的有限公司 ; 公司法定代表人羅倫勇，公司地址南寧市回春路四號(hào) 。公司于 2009 年獲得國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)工程咨詢單位資格證書，證書編號(hào)工咨丙級(jí) 1252009007?，F(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員 40多人，其中，高級(jí)職稱 7 人， 占 17.5%；中級(jí)職稱 26 人，占 65%；初級(jí)職稱 7 人，占 17.5%；具有 國(guó)家級(jí)執(zhí)業(yè)資格的人員有 16人次，具有省級(jí)執(zhí)業(yè)資格的人員有 22 人 次。公司最高職務(wù)設(shè)部經(jīng)理和副總經(jīng)理； 部門機(jī)構(gòu)設(shè)立工程造價(jià)咨詢 部

11、、工程監(jiān)理部、工程咨詢部、財(cái)務(wù)部、綜合部、客服部、培訓(xùn)部等 12 個(gè)部門。公司在經(jīng)營(yíng)和管理方面建立了組織、人事、監(jiān)理、技術(shù)、 財(cái)務(wù)、檔案等一整套科學(xué)管理制度，實(shí)行規(guī)范化、制度化、程序化的 管理，確保工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、得到有效的控制，為業(yè)主提供全過(guò) 程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得了建設(shè)單位普遍的認(rèn)可和贊譽(yù)。公司成立以來(lái)，承攬了柳洲、南寧、梧洲等地項(xiàng)目“可研”編 寫，始終秉承“獨(dú)立公正、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、誠(chéng)信為本、熱情慎密、務(wù)實(shí)創(chuàng) 新”的基本準(zhǔn)則，以不斷進(jìn)取贏得市場(chǎng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶。1.1.4 承辦單位包 括 單 位 性 質(zhì) 、 組 織 機(jī) 構(gòu) （ 人 員 編 制 ）、 法 人 代 表 xxxxxxxxxxxx

12、xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx建設(shè)總體目標(biāo)本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家 庭對(duì)住房的需求。 該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住 環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī) 劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。通過(guò)規(guī)劃設(shè) 計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) （ 從建議書中找實(shí)施意見(jiàn)）廣西壯族自治區(qū)人民政府以桂政發(fā) 2007 44 號(hào)文下

13、發(fā)的廣 西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意 見(jiàn)；廣西壯族自治區(qū)人民政府以桂政發(fā) 20115 號(hào)文下發(fā)的廣西 壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)；來(lái)賓市人民政府辦公室以來(lái)政辦發(fā) 201260 號(hào)文下發(fā)的來(lái) 賓市 2012 年保障性安居工程實(shí)施方案的通知；投資項(xiàng)目可行性研究指南 （試用版） ，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)， 計(jì)辦投資 200215 號(hào)。1.1二、編制依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （2007 年）；中華人民共和國(guó)土地管理法 （2004.8 ）；中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 （1989 年）；中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 （2002 年）；

14、中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法（修訂） （2004 年）；中華人民共和國(guó)環(huán)境噪音污染防治法 (1996 年)；中華人民共和國(guó)水污染防治法(修訂) (2008 年)； 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 (1998 年)。(二)有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)通則 (GB50352-2005)；建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB50009-2001)(2006 版) ； 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50010-2002) ； 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50007-2002)；建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50011-2010)； 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) (GB50011-2010)； 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500

15、15-2003(2009 年版)； 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 (JGJl6-2008) ； 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50019-2003)； 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50067-97)； 廣西居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) ；來(lái)賓市城市總體規(guī)劃( 2008-2025)。1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)的理由隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展， 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展， 居民 居住條件、 居住環(huán)境有了較大改善。 近些年我國(guó)住房制度改革的深入 推進(jìn)，住房市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，住房消費(fèi)成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求旺盛、土地開(kāi)發(fā)，建設(shè)成本提高、商品房供應(yīng)量相對(duì)不足， 結(jié)構(gòu)不盡合理等原因，致使中低收入家庭難以買

16、得起市場(chǎng)高價(jià)商品 房，居民住房問(wèn)題就不可能完全依靠市場(chǎng)去解決。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是各級(jí)政府貫徹落實(shí)黨的十六屆六中全會(huì)精 神，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措，是各級(jí)政府關(guān)注民生，以人 為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)， 是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際 行動(dòng)，是政府為弱勢(shì)群體辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。住房問(wèn) 題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最 迫切需要解決的實(shí)事難事之一。 因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的 住房供應(yīng)保障體系， 滿足中低收入家庭的基本住房需求， 既關(guān)系到千 家萬(wàn)戶中低收入家庭的切身利益， 也是來(lái)賓市人民政府義不容辭的重 要職責(zé)所在。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條

17、件的中低收入家庭買得起、 住得上基本住房，對(duì)于解決中低收入家庭住房問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定， 體現(xiàn)社會(huì)公平，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。為此，為貫徹落實(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法和國(guó)務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn) 的通知以及來(lái)賓省省政府制定了 關(guān)于積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 和完善廉租住房制度的若干意見(jiàn) 等政策措施， 并推動(dòng)來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì) 適用住房建設(shè)， 切實(shí)維護(hù)中低收入家庭和困難群體利益， 解決他們的 住房問(wèn)題提供買得起、 住得上的基本住房， 著力調(diào)整來(lái)賓市的住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，來(lái)賓市在 2007年，計(jì)劃建設(shè)總量為 70 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住 房，占全年商品住房開(kāi)發(fā)總量的

18、20。為完成 70 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用 住房建設(shè)，來(lái)賓市擴(kuò)大了城南、城西兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)規(guī)模，并 在城東、紅谷灘、 昌北各新規(guī)劃了一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，規(guī)劃經(jīng)濟(jì) 適用住房用地面積共 1050 畝。來(lái)賓市人民政府根據(jù)來(lái)賓市的土地利 用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃， 做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備， 為逐年滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。 來(lái)賓市政府確定了 5 處地塊作為來(lái)賓市經(jīng) 濟(jì)適用房建設(shè)場(chǎng)地。 來(lái)賓地經(jīng)濟(jì)適用住房作為來(lái)賓市規(guī)劃的擬建經(jīng)濟(jì) 適用住房之一、本項(xiàng)目 來(lái)賓地經(jīng)濟(jì)適用房住房擬建于新溪橋路以南、高新大道以西、五干渠以東地塊，總建筑面積 16.85 萬(wàn)平方米， 作為儲(chǔ)備項(xiàng)目用于來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)給來(lái)

19、賓市的中低收入者 家庭和困難群體。總用地面積88449.3m總建筑面積158294.41m其中：住宅面積136435.41m公共建筑面積21859m2建筑密度30%容積率1.79綠地率30%居住戶數(shù)2010戶機(jī)動(dòng)停車位403輛其中：地下215輛地面320輛非機(jī)動(dòng)停車位4008個(gè)其中：地下708個(gè)半地下3300個(gè)1.2.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)221.3 結(jié)論與建議建議1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、成立機(jī)構(gòu)、指定專人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目建設(shè)。2、切實(shí)做好項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及前期工作。3、規(guī)范建設(shè)程序。4、建立各項(xiàng)規(guī)章制度，將工程納入規(guī)范化管理，確保管理工作 到位。5、落實(shí)好資金，以免因?yàn)橘Y金的不到位而影響工程進(jìn)度和項(xiàng)目的按期完

20、成，6、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取各級(jí)政府和有關(guān)部門的支持，以保證項(xiàng)目的 順利實(shí)施。結(jié)論 本可行性研究報(bào)告通過(guò)對(duì)來(lái)賓地經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目工程建設(shè)的背 景分析、必要性論證、 項(xiàng)目選址、工程效益分析， 以及“技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、 安全、環(huán)保、衛(wèi)生等多方面的論證。認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)與建成，不僅 有利于加快推進(jìn)來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的推進(jìn)； 能為來(lái)賓市符合條件 的中低收入家庭買得起、 住得上基本住房， 有利于推動(dòng)來(lái)賓市房地產(chǎn) 市場(chǎng)朝者供求基本平衡、 結(jié)構(gòu)基本合理、 價(jià)格基本穩(wěn)定的健康方向發(fā) 展；有利于來(lái)賓區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展乃至來(lái)賓市構(gòu)建和諧社會(huì)， 具有良 好的環(huán)境、社會(huì)和間接經(jīng)濟(jì)效益。 本可行性研究報(bào)告采用的工程方案， 不僅技術(shù)可

21、行，而且經(jīng)濟(jì)合理。建議盡快、盡早立項(xiàng)并開(kāi)工建設(shè)。第二章 建設(shè)的背景與必要性建設(shè)背景2.1.1 國(guó)家、地方政策早在 1998 年，政府發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制 度改革加快住房建設(shè)的通知 （23 號(hào)文） 中，就已經(jīng)明確提出，面向 不同收入人群，建立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房“三支柱”的住房 體系。國(guó)務(wù)院研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施 “2006 國(guó)六條”中調(diào)控 房地產(chǎn)業(yè)六項(xiàng)措施中，第一條就是： “應(yīng)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重 點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房” 。2007年 8月 1日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論 并原則通過(guò)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入

22、家庭住房困難的若干意見(jiàn) 。 意見(jiàn)于 8月 13日正式發(fā)布。緊接著， 8月 24日，全國(guó)城市住房 工作會(huì)議召開(kāi)，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎出席，會(huì) 議圍繞意見(jiàn) 具體實(shí)施方案等內(nèi)容展開(kāi)，中心任務(wù)就是明確下一階 段的住房保障工作。經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供 應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收 入家庭住房困難政策體系的組成部分。 其供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障 對(duì)象相銜接。此項(xiàng)制度的建立及實(shí)施，是地方政府建設(shè)和諧社會(huì)，實(shí) 行“以人為本”管理的重要之舉。解決中低收入家庭住房問(wèn)題是黨中央、 國(guó)務(wù)院和省委、 省政府提 出的重要民生工程， 保障性住房的建設(shè)是省

23、委、 省政府確定的今年一 號(hào)民生工程。2010 年海南省政府工作報(bào)告提出：下大決心、下大 力量，抓住政策機(jī)遇，在解決低收入群眾、教師、醫(yī)生、干部職工的 住房困難方面， 今年要邁出更大的步伐， 并把此項(xiàng)工作列入對(duì)市縣的 考核。為建立和完善萬(wàn)寧市多層次住房保障供應(yīng)體系， 解決海南海汽集 團(tuán)萬(wàn)寧分公司職工住房困難問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。 根據(jù)海南省建設(shè)廳 關(guān)于解決現(xiàn)階段中低級(jí)財(cái)政供養(yǎng)人員住房問(wèn)題的 指導(dǎo)意見(jiàn)（瓊建監(jiān)管 2008133 號(hào)）等有關(guān)文件，項(xiàng)目建設(shè)力爭(zhēng) 解決海汽集團(tuán)萬(wàn)寧分公司職工住房問(wèn)題， 促進(jìn)萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又 快發(fā)展。來(lái)賓市概況2011 年來(lái)賓市各族人民在市委、政府的堅(jiān)強(qiáng)

24、領(lǐng)導(dǎo)下，全面貫徹 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀， 努力克服雨雪冰凍災(zāi)害、 洪澇災(zāi)害和國(guó)際金融危機(jī) 等不利因素造成的嚴(yán)重困難，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建 設(shè)、社會(huì)建設(shè)和黨的建設(shè)，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)賓市地區(qū)生產(chǎn)總值由 2005 年的 165.22 億元增加到 2010 年的 385.24 億元，年均增長(zhǎng) 14.6%，比“十五”期快 3.3 個(gè)百 分點(diǎn)，財(cái)政收入由 17.51 億元增加到 43.05 億元，年均增長(zhǎng) 19.7% ， 比“ 十五”期快 3.9 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 從三次產(chǎn)業(yè)看，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2005 年的 31.8 ：39.4 ：28.8 ，調(diào)整 為 2

25、010 年的 25.4 ：45.5 ：29.1 ，實(shí)現(xiàn)了三產(chǎn)超一產(chǎn)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 2005 年的 99.5 平方公里增加到 2010 年的 122.5 平方公里；城區(qū)規(guī)劃面積增加到 110 平方公里；城鎮(zhèn)化率由 2005 年的 25.96%提高到 2010 年的 35.2%?！笆晃濉逼谀?，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17334 元，農(nóng)民人 均純收入 4659 元，年均分別增長(zhǎng) 16.2%和 14.3%。2.1.3 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)背景及來(lái)賓市 2010年到2011年房地產(chǎn)市場(chǎng) 簡(jiǎn)況從宏觀政策的角度看，2010年到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政府不 斷推出。從“國(guó)十條”、“國(guó)五條”到“國(guó)

26、八條”，從限購(gòu)、限貸、力口 息到房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)基本上是越調(diào)越漲、越漲越調(diào)！整體而言，調(diào)控效 果欠佳。2011年1月26日出臺(tái)的“國(guó)八條”算是把樓市調(diào)控的行政 化色彩推上了新高，尤其是“京12條”的出臺(tái)?！皣?guó)八條”一方面推 進(jìn)“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”的調(diào)控思路，另一方面對(duì)地 方政府施壓，實(shí)行“問(wèn)責(zé)制”，影響之遠(yuǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 歷史上，前所未有。2011年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：一季度按國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值96311億元, 同比增長(zhǎng)9.7%,環(huán)比上季度增長(zhǎng)2.1%。政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一直采取“相 機(jī)決策”的調(diào)控政策，即宏觀經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)期打壓房地產(chǎn)行業(yè)、宏觀 經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)期鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)。9.

27、7%的GDP曽長(zhǎng)讓政府有足夠的底 氣和決心對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“大手術(shù)”。然而商品房供需矛盾依然突出。去年下半年，全國(guó)商品房新開(kāi)工 面積、施工面積、竣工面積同比增速持續(xù)低位運(yùn)行。今年上半年，在 居民住房需求持續(xù)上升的情況下，商品房供給能力相對(duì)減弱。1000A)109月年冃庖品腥徜售均階走第國(guó)12000X)0008000010 8hi- 1 i11 JL-W 1211.111總21141151M11-711-倍替罷is窯)I1O2Seco 781531250?擁犧307244414701書VO廿095(B3302116002730172228003772787037W1BCQ04000200010000

28、 0000 8000 700J 0000 5000 4000 3000 200C 1000 0全國(guó)商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖因房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是供應(yīng)的彈性系數(shù)很小， 但需求的彈性很 大。房子賣得比竣工的快，長(zhǎng)期結(jié)果必然是供求關(guān)系緊張。中國(guó)樓市 房?jī)r(jià)漲得快，一是需求旺盛，而供應(yīng)總量顯得遲緩和不足。二是資金 流動(dòng)性過(guò)剩、居民收入差距擴(kuò)大，導(dǎo)致住房投資性、儲(chǔ)備性需求旺盛。有針對(duì)性的政策調(diào)控能夠緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 供應(yīng)方面，在嚴(yán)格 保護(hù)耕地的前提下，保證商品住宅用地足量、適度提前供應(yīng)。為此， 首先，分清住宅用地和工業(yè)用地的區(qū)別，地方政府要特別控制工業(yè)用 地。其次，在土地總量控制的情況下，需要思考如何盤

29、活存量土地和 農(nóng)村的宅基地。同時(shí)，可以適當(dāng)提高商品住宅的容積率，如今的建筑 技術(shù)可以使商品房向更高層發(fā)展。全國(guó)部分重點(diǎn)中心城市增廠情況2008-2011年上半年來(lái)賓市房地產(chǎn)投資及銷售情況2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年完成9.39億元。商品房銷售面積55.20萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積 54萬(wàn)平方米.2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年完成13.63億元，同比增長(zhǎng)31.1%。商品房銷售面積62.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11.8%,其中住宅銷售面積60.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%。2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資24.67億元，增長(zhǎng)81.0%，商品房銷 售面積85.70萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)

30、36.9%，其中住宅銷售面積78.01萬(wàn)平 方米，增長(zhǎng)29.7%。2011年上半年房地產(chǎn)投資8.20億元，城區(qū)新建封頂20層以上 高樓14棟，在建40多棟，目前城區(qū)20層以上高樓封頂有67棟。舊 城改造工作也在穩(wěn)步推進(jìn)，已開(kāi)工老汽車站片區(qū)和老火車站片區(qū)改造 項(xiàng)目。2008-2011年上半年房地產(chǎn)投資及銷售情況情況9080商品房銷售面積萬(wàn)平方米住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）706040302010200985.778.01200820102008-2010年房地產(chǎn)銷售情況2008-2011年銷售均價(jià)通過(guò)以上調(diào)查，可以看出：2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與2008年相比增長(zhǎng)263%2010年商品房銷售面積、住

31、宅銷售面積與 2008年相比分別增長(zhǎng) 155% 144%銷售均價(jià)以每年300400元/川的速度上漲。2.1.4來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)適用房概況為保障性住房制定中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，來(lái)賓市相繼編制來(lái) 賓市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)、來(lái)賓市2010年-2012年保障性 住房建設(shè)規(guī)劃及來(lái)賓市2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃等文件， 自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳8月18日公布的數(shù)字顯示，截至7月25日， 來(lái)賓市保障性安居工程已新開(kāi)工 6331套，平均開(kāi)工率為63.04%。其 中廉租住房新開(kāi)工2196套，開(kāi)工率73.20%;公共租賃住房新開(kāi)工251 套，開(kāi)工率10.04%;經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工700套，開(kāi)工率為

32、75%限 價(jià)商品住房新開(kāi)工284套，開(kāi)工率100%國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造新開(kāi) 工3000套，開(kāi)工率100%城市棚戶區(qū)改造新開(kāi)工 300套，開(kāi)工率20% 項(xiàng)目就是在上述背景下提出來(lái)的。項(xiàng)目建設(shè)的必要性完善來(lái)賓市住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的需要住房供應(yīng)體系中主要以普通商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較少， 當(dāng)前來(lái)賓市普通商品房的建設(shè)面積為來(lái)賓市的住房主要供應(yīng)，供求結(jié)構(gòu)矛盾突出，供求矛盾嚴(yán)重，且價(jià)格增長(zhǎng)較快，對(duì)一些中低收入 者因購(gòu)買力有限只能望房興嘆，影響了來(lái)賓市市民居住，不利于市民 生活質(zhì)量的提高，更不利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。目前我國(guó)正在構(gòu)建普通商品房、 限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的

33、住房供應(yīng)體系，滿足社會(huì)各類收入群體的住房需求。 而房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康發(fā)展的三大基本要素是：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本 穩(wěn)定。要大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房的比重是解決供求結(jié)構(gòu)不合理和緩和 供求矛盾突出問(wèn)題的重要措施之一， 有利于扭轉(zhuǎn)商品房與經(jīng)濟(jì)適用住 房等社會(huì)保障性用房短缺局面。 在 1998年國(guó)務(wù)院 23 號(hào)文件這一我國(guó) 住房改革的綱領(lǐng)性文件明確提出要以“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房為主” ，而 1998 年房改之后的這幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房建得最多的年份也只有6%的比重。經(jīng)濟(jì)適用房成為稀缺資源，成為尋租的對(duì)象。我們建議，在 未來(lái)的五年中， 應(yīng)該逐步加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模， 增加經(jīng)濟(jì)適用 房在住房供應(yīng)體系

34、中的比例，努力將經(jīng)濟(jì)適用房的比例增加到 50%以 上。來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)適用房的推出， 是來(lái)賓市人民政府為解決中低收入家 庭住房困難問(wèn)題而建設(shè)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。 推行經(jīng)濟(jì)適用 房建設(shè)，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。 在積極推行經(jīng)濟(jì)適用住 房建設(shè)的同時(shí)， 對(duì)來(lái)賓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行總量控制， 使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總 量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民群眾生活水平以及居民住房消費(fèi)需求相適 應(yīng)。可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡； 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)基本合理。 本項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)使用房 住房套型建筑面積嚴(yán)格控制在 90 平方米以內(nèi)，可以增加中低價(jià)位、 中小戶型住房的供應(yīng)，從根本上扭轉(zhuǎn)大戶型住

35、房供應(yīng)比例過(guò)高的局 面，以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；面對(duì)當(dāng)前房 價(jià)居高不下的情形，通過(guò)推出經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行限價(jià)銷售，對(duì)過(guò)高的 房地產(chǎn)價(jià)格有一定的平抑作用，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨向理性化。因此，來(lái)賓地經(jīng)濟(jì)適用房的建成是完善來(lái)賓市住房供應(yīng)體系， 促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的需要解決中低收入家庭和困難群體住房難的問(wèn)題，構(gòu)建和諧來(lái)賓 區(qū)的需要目前，我國(guó)社會(huì)正經(jīng)歷著深刻的變化， 改革發(fā)展正處于一個(gè)關(guān)鍵 時(shí)期。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加速；社會(huì)組織形式、就業(yè) 結(jié)構(gòu)，社會(huì)結(jié)構(gòu)的變革加快。 人民群眾的經(jīng)濟(jì)政治文化需求更趨多樣； 社會(huì)利益關(guān)系更趨復(fù)雜；人們思想活動(dòng)的獨(dú)立性、選擇性、多變

36、性、 差異性明顯增強(qiáng)。 因此， 我國(guó)正面臨著并將長(zhǎng)期面對(duì)各種各樣的矛盾 和問(wèn)題。要實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)， 就必須正確應(yīng)對(duì)這些 矛盾和問(wèn)題， 大力促進(jìn)社會(huì)和諧， 這既是全面建設(shè)和諧社會(huì)的重要內(nèi) 容，也是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)和諧社會(huì)的重要前提。和諧社會(huì)是民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有 序、人與自然和諧相處的社會(huì)。全面建設(shè)和諧社會(huì)，關(guān)系到最廣大人 民的根本利益； 關(guān)系到執(zhí)政黨的社會(huì)基礎(chǔ)和實(shí)現(xiàn)其歷史任務(wù)； 關(guān)系到 全面建設(shè)小康社會(huì)和國(guó)家的長(zhǎng)治久安。 因此，應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)全面建設(shè)和 諧社會(huì)的重大意義，自覺(jué)承擔(dān)起和諧社會(huì)建設(shè)的歷史任務(wù)。這一類觀點(diǎn)認(rèn)為 “高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”和 “高地價(jià)是高房?jī)r(jià)

37、價(jià)與 地價(jià)之間的關(guān)系，房?jī)r(jià)與地價(jià)二者是聯(lián)合在一起的，相互影響，但土 地供應(yīng)量變化對(duì)房產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生巨大影響， 并將其歸于我國(guó)現(xiàn)有土地 制度，認(rèn)為“中國(guó)還有一種可能是地價(jià)上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲” 。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象，是指在社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域的弱勢(shì)居住群體， 即在社會(huì)性資源分配上具有經(jīng)濟(jì)收益的貧困性、 生活質(zhì)量的低層次性 和社會(huì)承受力的脆弱性的特殊居住群體， 它是一個(gè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 而逐漸演變而來(lái)的多層次多元化的群體。 這類人群一般是占社會(huì)絕大 多數(shù)的中低收入者。城鎮(zhèn)超低收入者的住房問(wèn)題可以通過(guò)廉租房政策 加以解決，而經(jīng)濟(jì)適用房政策指向的群體主要是中等偏低水平的社會(huì) 群體。本工程的建設(shè)，能促進(jìn)來(lái)賓市保持經(jīng)

38、濟(jì)的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā) 展，發(fā)展社會(huì)主義民主，落實(shí)依法治區(qū)（市）的基本方略、加強(qiáng)思想 道德建設(shè)、維護(hù)并實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正和正義，增強(qiáng)全社會(huì)的創(chuàng)造活力，加 強(qiáng)社會(huì)建設(shè)和管理，處理好新形勢(shì)下的人民內(nèi)部矛盾， 加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境 建設(shè)和治理，保持社會(huì)穩(wěn)定等。為此，本工程的建設(shè)，是解決低收入 家庭和困難群體住房難的問(wèn)題和構(gòu)建和諧來(lái)賓區(qū)的需要。223 提升老城區(qū)的品位，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建設(shè)花園城市的需要經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20多年的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平顯著提高，城 市經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，推進(jìn)城市的物質(zhì)基礎(chǔ)基本具備； 社會(huì)主義市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體制初步建立，推進(jìn)城市化的體制環(huán)境逐漸形成；國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn) 一步發(fā)展，提出了加快城市化進(jìn)程的

39、迫切需要。為此，不失時(shí)機(jī)地實(shí) 施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”；并提出我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的原則是：“循序漸進(jìn)、節(jié)約 土地、集約發(fā)展和合理布局”。中國(guó)城市化率及預(yù)測(cè)a數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局隨著城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的膨脹， 城市經(jīng)濟(jì)重心集中于城市中心區(qū)域 的弊端也愈加明顯。 城市中心過(guò)剩的人口和產(chǎn)業(yè)需要借外力遷移到城 市近郊或遠(yuǎn)郊區(qū)。另一方面，城市中心的舊城改造，也需要把城市中 心的人口置換到城市近郊， 在城市郊區(qū)化的運(yùn)動(dòng)中， 一場(chǎng)規(guī)模宏大的 城市化進(jìn)程也在同期展開(kāi)。按照來(lái)賓市政府規(guī)劃的“雙 300”（即到 2010 年，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面 積達(dá)到 300 平方公里，城市人口達(dá)到 300萬(wàn)）的發(fā)展目標(biāo)，老城區(qū)居 民要改善現(xiàn)有居住環(huán)境，

40、新增城市人口要安家置業(yè)， 只有向外不斷地 進(jìn)行擴(kuò)張，周邊效縣區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展提供了廣袤區(qū)域。加快來(lái)賓區(qū)室城市建設(shè)與發(fā)展， 為緩解房屋拆遷矛盾開(kāi)辟了新的 解決途徑。 城市拆遷安置難， 是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造所遇到 的重大難題之一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為拆遷安置提供了有效的房源。目前，來(lái)賓市每年城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地出讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 拆遷房屋總量約為 35 萬(wàn)平方米， 按 80拆遷戶需實(shí)物安置計(jì) 算，每年需供房 30萬(wàn)平方米。全市現(xiàn)有D級(jí)危房戶1.25萬(wàn)戶，按每戶安置面積 65 平方米測(cè)算，需供房約 80 萬(wàn)平方米， 按 5 年時(shí)間基本改造完成測(cè)算， 則每年需供房量 16 萬(wàn)平方米。 考慮到還需提供一

41、定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房， 用于解決中低收入 家庭住房困難問(wèn)題， 暫定每年符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的對(duì)象 需購(gòu)置 5 萬(wàn) 10 萬(wàn)平方米。城南經(jīng)濟(jì)適用住房地處來(lái)賓區(qū)， 地處城南片， 并被來(lái)賓市規(guī)劃委 員會(huì)定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開(kāi)放式城市副中心” ，為來(lái)賓區(qū)城市的 副中心地帶， 是來(lái)賓市城市核心區(qū)的重要組成部分和城市建設(shè)的重發(fā) 展地區(qū)；因此，本工程的建設(shè)，不僅是提升提升老城區(qū)的品位，加快城市 化進(jìn)程，建設(shè)花園城市的需要。第三章：需求分析和建設(shè)規(guī)模的確定2.1 宏觀環(huán)境分析來(lái)賓市市委和市政府為了進(jìn)一步落實(shí) 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收 入家庭住房困難的若干意見(jiàn) （國(guó)發(fā) 2007 24 號(hào)），真正實(shí)現(xiàn)黨的 十七大報(bào)

42、告中提出的要努力使全體人民學(xué)有所教、 勞有所得、 病有所 醫(yī)、老有所養(yǎng)、 住有所居，以切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的問(wèn) 題,安排專項(xiàng)資金給來(lái)賓市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局編制了 來(lái)賓市2011 2012保障性住房建設(shè)規(guī)劃，重新確定20112012年的住房保障對(duì) 象和需要保障的數(shù)量，同時(shí)制定了 20 1 2年實(shí)施的計(jì)劃。大力提高人民群眾的居住水平， 是全面建設(shè)小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代 化的重要方面與重要內(nèi)容之一。 低收入家庭、 城鎮(zhèn)生活困難家庭的住 房問(wèn)題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素， 也是制約 全面建設(shè)小康社會(huì)和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。 黨和政府十分 重視低收入家庭和城鎮(zhèn)生活困難家庭的

43、居住條件改善問(wèn)題。 全國(guó)人大 十屆一次會(huì)議上， 政府工作報(bào)告明確提出 “建立和完善對(duì)低收入者的 救助制度，重視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學(xué)、醫(yī)療和取 暖等方面遇到的問(wèn)題” 。省十屆人大一次會(huì)議上，省政府工作報(bào)告明 確要求“高度重視提高困難群眾的生活水平， 完善對(duì)低收入者的救助 制度，建立廉租住房制度，對(duì)城鎮(zhèn)生活困難較大的家庭，在就醫(yī)、子 女入學(xué)、住房等方面給予優(yōu)惠和照顧” 。來(lái)賓市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展部分也明確要求： “進(jìn)行 滿足不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 加快來(lái)賓市的建設(shè)， 同時(shí)適當(dāng)進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)及廉價(jià)、廉租房的建設(shè)，改善城市中低收入家庭的住房條件”

44、。為了促進(jìn)來(lái)賓市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán) 境，突破目前落后的基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的制約因素， 來(lái)賓市政府將繼續(xù)對(duì)主城區(qū)進(jìn)行全面的改造。 但來(lái)賓由于特殊的自然 環(huán)境和歷史因素， 在其整治過(guò)程中所面臨的問(wèn)題也是復(fù)雜的。 我國(guó)城 市建設(shè)的目標(biāo)是提高居民的住房條件， 改善城市的生活環(huán)境。 中央和 地方政府都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在協(xié)調(diào)城市建設(shè)過(guò)程中，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房， 以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時(shí)，在我國(guó)城市化進(jìn)程 中，有大量農(nóng)村人口涌入城市，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施有了較高的要求。這 也突出了我國(guó)城市建設(shè)的滯后性， 加上長(zhǎng)期的粗放經(jīng)營(yíng)方式造成大量 資源浪費(fèi)， 同時(shí)在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)環(huán)境

45、問(wèn)題認(rèn)識(shí)不足， 導(dǎo)致整個(gè)城市環(huán) 境形勢(shì)嚴(yán)峻。 追求城市經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性， 是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同 時(shí)，還要謀求經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) 社會(huì)進(jìn)步，積極促進(jìn)社會(huì)公正、安全、文明、健康發(fā)展。通過(guò)宏觀環(huán)境分析可以看出， 不管是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是在政府 政策導(dǎo)向方面， 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的建設(shè)在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)， 有 著存在和發(fā)展的必要性。 因此，經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)的建設(shè) 是可行的。本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè)發(fā)展分析經(jīng)濟(jì)適用住房是指享受政府劃撥建設(shè)用地、減免部分相關(guān)稅費(fèi)、 開(kāi)發(fā)商微利開(kāi)發(fā)而建設(shè)的面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的具有經(jīng)濟(jì) 性、適用性和社會(huì)保障性的普通商品住房

46、。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是解決 低收入家庭住房困難問(wèn)題的有效手段之一。來(lái)賓市政府根據(jù)國(guó)務(wù)院 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 精神，緊 密結(jié)合我市居民收入、住房及 * 老城改造、新城建設(shè)的實(shí)際情況，充 分發(fā)揮政府在住房領(lǐng)域的調(diào)控和保障職能，堅(jiān)持政府、單位、個(gè)人合 理負(fù)擔(dān)的原則， 出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)先解決低收入家庭 住房困難的實(shí)施意見(jiàn) 、關(guān)于緩解近階段被拆遷房購(gòu)房困難的實(shí)施意 見(jiàn)等一系列關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房改善低收入家庭住房困難問(wèn)題的 政策措施。在本市經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障內(nèi)容之一，有存在的必要。 從本市來(lái)看， 經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然， 也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的及時(shí) 雨，是

47、改善住房的必須手段。 因此，從本市看建設(shè) 某某 經(jīng)濟(jì)適用房與 中低價(jià)房住宅區(qū)是有政策保障的。本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè)現(xiàn)狀2.3.1 來(lái)賓市未來(lái) 3 年新增廉租房 6656 套自治區(qū)今年下達(dá)給來(lái)賓市的 6個(gè)新建廉租住房項(xiàng)目，截至 8月底已 全部開(kāi)工。 2009年至 2011年，來(lái)賓市 3年內(nèi)計(jì)劃新增廉租房 6656套， 新增租賃補(bǔ)貼戶數(shù) 2698戶。這是來(lái)賓建市以來(lái)廉租住房建設(shè)數(shù)量最大 規(guī)模的一次。來(lái)賓市從去年開(kāi)始建設(shè)廉租住房，共完成 3個(gè)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目。 隨著2009年新的廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施和低收入家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放 寬，來(lái)賓市廉租住房的保障范圍不斷擴(kuò)大，因此 2009年至 2011年3

48、年 內(nèi)計(jì)劃新增的廉租住房和新增的租賃補(bǔ)貼戶， 主要是力爭(zhēng)對(duì)低收入家 庭做到應(yīng)保盡保。按照計(jì)劃，今年新增廉租住房套數(shù) 3106套，新增租 賃補(bǔ)貼戶數(shù) 1640戶，目前已建成廉租住房 264套，在建 1672套，完成 投資3130.78萬(wàn)元。2.3.2 周邊城市情況比較南寧:南寧市自1994年開(kāi)始實(shí)施解困房建設(shè)。1995年，在市委、市政府 高度重視及努力爭(zhēng)取下，南寧市列入了國(guó)家實(shí)施安居工程試點(diǎn)城市， 開(kāi)始實(shí)施國(guó)家安居工程建設(shè)。1998年以后，南寧市按照國(guó)家建設(shè)部有 關(guān)政策要求實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。市委、市政府歷來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住 房建設(shè)十分重視，將其作為政府德政、民心工程列入重要的議事日程， 從200

49、4年開(kāi)始，每年都將經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目列入南寧市為民辦實(shí)事項(xiàng) 目之一，經(jīng)濟(jì)適用住房的年度建設(shè)規(guī)模一直位居全區(qū)各市之首，確保首府南寧的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)在全區(qū)率先得到發(fā)展。從1995年開(kāi)始實(shí)施安居工程建設(shè)到2009年 9月，市本級(jí)經(jīng)濟(jì)適用 住房項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)工面積526.86萬(wàn)卅，竣工面積423.19萬(wàn)m,銷（預(yù)） 售面積457.63萬(wàn)m，共47422套住房，總投資59.88億元。至今已經(jīng)開(kāi) 工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)為23個(gè)，其中有新興苑、麗江村、北湖安 居小區(qū)、二橋南小區(qū)、振寧花園、翠湖新城、北湖第二安居小區(qū)、富 寧新興苑、軍安新村、龍翔苑、恒大新城、鳳嶺 2在水一方等12個(gè)小 區(qū)已建設(shè)完畢；另外還有桃

50、花源、澳華花園、金禾灣、鑫利華花城、 碧翠園、安吉公務(wù)員小區(qū)、安吉華都、昌泰清華園、昌泰金華園、康 嶺花城、富寧新興苑五期等11個(gè)小區(qū)仍在建設(shè)當(dāng)中。除了已開(kāi)工建設(shè) 的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，每年市政府還根據(jù)全市低收入家庭的住房需求 及城建拆遷情況對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目進(jìn)行新的規(guī)劃及儲(chǔ)備。柳州：據(jù)了解，柳州市從1994年開(kāi)始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以來(lái)，至2007 年已經(jīng)累計(jì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房38萬(wàn)平方米，共4200套住房，一半分布 在舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)。盡管如此，由于目前市面上商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)快，高房 價(jià)成為許多中低收入家庭圓住房夢(mèng)的一道坎。因此，目前經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市民需求。去年9月中旬推出的位于舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)

51、的銀海小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房，第一期 158套公開(kāi)銷售就有1000多人提 出申請(qǐng)。這次推出的銀海小區(qū)二期，向社會(huì)公開(kāi)銷售的只有80多套， 面積都在90平方米以內(nèi)，價(jià)格在每平方米2000元左右。該期經(jīng)濟(jì)適 用房自本月初登報(bào)公告接受購(gòu)買申請(qǐng)后， 每天都有上百人到市經(jīng)濟(jì)實(shí) 用住房發(fā)展中心領(lǐng)表申請(qǐng)。最后統(tǒng)計(jì)，有 1100多人經(jīng)過(guò)初審遞交了 申請(qǐng)表，比例超過(guò)1比10?？梢?jiàn)，本次申請(qǐng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房難度之大。 不過(guò)市房改辦的同志日前透露，市民的這種遺憾很快就會(huì)改變，經(jīng)過(guò) 多方努力，目前一個(gè)較大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正在加快運(yùn)作速度，估計(jì) 明年初就可以開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目也位于舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)，占地達(dá) 180 畝， 建筑面積可達(dá) 1

52、7 萬(wàn)平方米，投放市場(chǎng)后，將能大大緩解目前經(jīng)濟(jì)實(shí) 用房供求關(guān)系失衡突出的矛盾。通過(guò)以上對(duì)本市近幾年以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況的調(diào)查，可以得出如下結(jié)論： 在來(lái)賓市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模呈 逐步擴(kuò)大的形式。在地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)是符合 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的。本市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房市場(chǎng)分析來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是由市政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、 居 民住房狀況和收入水平等因素， 確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、 建設(shè) 計(jì)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象等， 并指定相關(guān)部門組織實(shí)施。來(lái)賓市這幾年的拆遷戶數(shù)呈現(xiàn)暴漲之勢(shì)。 來(lái)賓市征地拆遷安置工 作的基本情況（一）征地拆遷情

53、況。 2003 年至 2009 年，市本級(jí)完成丈量登記 土地 53226畝，其中征收集體土地 36682 畝，收回鳳凰礦區(qū)和遷江華 僑農(nóng)場(chǎng)國(guó)有土地 16544畝；給被征地戶發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi) 83280.6 萬(wàn)元； 拆遷集體土地上建筑物 1341 間（戶）， 174371 平方米，給被拆遷戶 發(fā)放補(bǔ)償費(fèi) 11475.5 萬(wàn)元。（二）安置小區(qū)建設(shè)情況。建設(shè)了磨東、古三、西山三個(gè)住房安 置小區(qū)，磨東小區(qū) 164套安置房已交付村民； 古三 437 套安置房已竣 工，逐步交付村民；西山小區(qū)因質(zhì)量問(wèn)題被推倒，重新規(guī)劃建設(shè)。（三）近期土地儲(chǔ)備計(jì)劃情況。來(lái)賓市土地資源局局編制了來(lái) 賓市 20092011年土地儲(chǔ)

54、備計(jì)劃，計(jì)劃 3年土地儲(chǔ)備總量 11464畝， 共需儲(chǔ)備資金 11.8938 億元。本市經(jīng)濟(jì)適用房房型需求特征本市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策要求根據(jù)來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住 房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的 原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)， 積極推廣應(yīng)用先 進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)住宅部件 的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟(jì) 適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素， 合理確定戶型面 積和各種戶型比例，以中小套型為主

55、，小套住房面積控制在 60 平方 米左右，中套住房面積控制在 80 平方米左右。供應(yīng)人口較少的家庭 的套型面積可適當(dāng)降低， 其中一人戶 40 平方米左右，二人戶 50 平方 米左右。3.2 建設(shè)規(guī)模的確定（一）住房建設(shè)規(guī)模 依據(jù)廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí) 施意見(jiàn)（桂政發(fā) 2011 15 號(hào)）作出的規(guī)定“新建公租房套 型建筑面積控制在60川以內(nèi)，各地可根據(jù)實(shí)際需要，以40川左右的 小戶型為主”。所以本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定為每套面積低于60 ，建筑面積設(shè)為33川、35川、50川三種套型。2148套的公租房建筑面 積為77148.88川。（ 二 ） 公共建筑及配套設(shè)施面積建設(shè)規(guī)模

56、 本項(xiàng)目為了使小區(qū)居民生活更加便利，因此，在小區(qū)中心位置 主軸線線上設(shè)置幼兒園、 休閑會(huì)所等配套設(shè)施建筑面積 2800平方米； 南、北主要出入口設(shè)置管理用房 70 平方米；其他管理用房 100 平方 米。（三）停車位設(shè)置 本項(xiàng)目是公租房小區(qū)，主要考慮小區(qū)居民的非機(jī)動(dòng)車停車位設(shè) 置，同時(shí)考慮來(lái)訪者的停車需求而設(shè)置少量停車位， 為來(lái)訪者提供臨時(shí)停車。因此，設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位 80個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車位2148個(gè)。車 位設(shè)置考慮既經(jīng)濟(jì)又環(huán)保的地上生態(tài)停車。（四）建設(shè)規(guī)模一覽表本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見(jiàn)下表:序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總建筑面積m280118.881.1住宅建筑面積m277148.881.2配套

57、建筑面積m22870苴 中幼兒園建筑面積m21000休閑會(huì)所建筑面積m21800其他m2701.3管理用房建筑面積m21002綠化面積m29638.633建筑密度%28.74容積率2.146綠地率%25.87住宅戶數(shù)戶21488機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)809非機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)2148第四章 場(chǎng)址概況與主要建設(shè)內(nèi)容場(chǎng)址概況地理位置本項(xiàng)目擬建在來(lái)賓地片區(qū)一一來(lái)賓區(qū)東部， 北起新溪橋路，東毗 高新大道，南至城南公路、西臨五干渠。此場(chǎng)址符合土地利用總體規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃和住宅建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃?？捎行У睦矛F(xiàn)有的市政設(shè)施條件、交通條 件和公共服務(wù)設(shè)施條件作為經(jīng)濟(jì)適用住房配套設(shè)施3.1.2建設(shè)條件1、

58、根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門選址意見(jiàn)書，應(yīng)符合如下要求:用地性質(zhì)：居住用地容積率：w 1.8建筑密度：w 30%綠地率：30%機(jī)動(dòng)車位：1PS/5戶、公建1車位/300 m2建筑間距：多層1 : 1.1H以上，高層1 : 0.8H且不少于24米以上4.2、 2 、區(qū)位條件來(lái)賓市位于廣西壯族自治區(qū)中部，紅河水下游。地理位置在 東經(jīng)108 24110 28，北緯23 1624 29之間。市域 東西橫距 202.1 公里，南北縱距 134.3 公里，總面積 13392 平方公 里。北與柳州市、桂林市、河池市交界，東與梧州市、桂林市、貴港 市相鄰，西與河池市、南寧市相交，南與貴港市、南寧市毗鄰。境內(nèi) 交通

59、便利，湘桂鐵路、桂海高速貫穿境內(nèi)； 209、 322、 323 國(guó)道貫通 市境；水路運(yùn)輸以紅水河和柳江河為主。來(lái)賓市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于 大西南出海通道和西南、華中各省與華南沿海的連接帶上。3 、基礎(chǔ)設(shè)施（1）供電、供水條件 來(lái)賓中學(xué)新址校園的供電、供水、排水設(shè)施完善，教學(xué)樓可利用 現(xiàn)有設(shè)施即可滿足生活用水、用電、排水的需求。（ 2）交通條件來(lái)賓中學(xué)新址附近的市政道路已經(jīng)基本形成， 公路交通、 城市公 共交通便利，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展需要。（ 3）電信及信息網(wǎng)絡(luò)條件 目前，來(lái)賓縣電信與寬帶網(wǎng)營(yíng)運(yùn)線路均已覆蓋到來(lái)賓中學(xué)新址的 周圍，可隨時(shí)接入，通信及信息網(wǎng)絡(luò)條件是良好的。4自然環(huán)境條件（1）

60、工程水文、地質(zhì)條件 來(lái)賓市位于桂中盆地南沿，境內(nèi)地形復(fù)雜多樣，山地、丘陵、平 原分別占土地總面積的 38.4%、26.2%、22.5%。地勢(shì)東西高、 中部低。 來(lái)賓市地表水主要為河流，屬珠江流域西江水系。地區(qū)總集水面積 11185 平方公里。主要有三大水系：西江一級(jí)支流柳江、西江干流紅 水河及黔江、西江及其干流潯江，水系多呈樹(shù)枝狀分布，河網(wǎng)密度平 均每平方公里 0.31 公里。本項(xiàng)目場(chǎng)址呈梯形狀，南北長(zhǎng) 497m用地最寬處約324米，最 窄處約47米?？傆玫孛娣e88449.3 。場(chǎng)地屬贛撫沖擊平原地貌， 場(chǎng)地下無(wú)埋藏的河道、溝濱、墓穴、防空洞等對(duì)工程不利的埋藏物。 地形較平整。 場(chǎng)址范圍內(nèi)主要