中國(guó)精裝房行業(yè)發(fā)展回顧及2020年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析圖

1、中國(guó)精裝房行業(yè)發(fā)展回顧及2020年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析圖 一、2019年行業(yè)回顧：精裝提升致需求格局生變，B端占優(yōu)C端羸弱 簡(jiǎn)單來說，精裝房就是指經(jīng)過精致裝修的房屋，和“普裝、平裝、簡(jiǎn)裝”等是對(duì)立的。精裝房又稱“成品房”，精裝要求“精致、融合”，同時(shí)不失主人公的地位、身份，以及個(gè)性和品味，精裝房注重的是每一個(gè)細(xì)節(jié)部分的推敲，大到房屋整體空間結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格的選擇，小到一個(gè)螺絲釘?shù)臉邮竭x擇，都很講究，所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。 對(duì)于平裝或簡(jiǎn)裝來說，裝修過程可能只是在房屋的墻壁刷上一層新的墻面漆或貼上新的壁紙而已，也就是所謂的“翻新”，這種裝修的房屋經(jīng)常用于出租，很少自居；而精裝房，在主人公

2、裝修的時(shí)候，會(huì)對(duì)整體房屋的布局做出規(guī)劃，同時(shí)會(huì)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司繪制出自己喜歡的設(shè)計(jì)圖，然后經(jīng)過反復(fù)的修改最終確定設(shè)計(jì)圖，然后再和裝修隊(duì)商討具體的裝修細(xì)節(jié)。 目前，雖然國(guó)家沒有強(qiáng)制性要求，但是住建部所提出的要求精裝修達(dá)到30%再銷售，從這一點(diǎn)看來，未來精裝修銷售可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。就比如現(xiàn)在的歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在銷售房子的全裝修率已經(jīng)達(dá)到了80%，而銷售精裝房確實(shí)有好處，能夠讓資源集中利用，起到節(jié)省的效果，這一發(fā)展趨勢(shì)其實(shí)也讓家裝公司的發(fā)展更有未來，能夠朝著專業(yè)化的方向前進(jìn)。但是，目前我國(guó)的精裝修市場(chǎng)缺少嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。 大多數(shù)人買房時(shí)，還是對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感的，早在之前買房需要公攤面積，所以房?jī)r(jià)受到公

3、攤面積的影響，已經(jīng)很模糊了，好在住建部提出以后房屋交易以套內(nèi)面積計(jì)算。但是，如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢(shì)發(fā)展下去，那么就又給房?jī)r(jià)披上了一層“外衣”，讓原本就不透明的房?jī)r(jià)變得更密不透風(fēng)了，畢竟裝修的價(jià)值到底是多少，相信只有開發(fā)商和裝修公司自己心里清楚，而對(duì)于買房者來說，是很不利的。 全裝修政策推行，推動(dòng)精裝房建設(shè)發(fā)展。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃，要求到2020年新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%。此后各地方政府也相繼出臺(tái)了相應(yīng)的“全裝修”地方政策，其中海南、湖北要求全省全面實(shí)行全裝修。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年9月全國(guó)各地共頒布了有關(guān)精裝全裝的政策83次，涉

4、及27個(gè)省市。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 在2018年國(guó)內(nèi)商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下，全國(guó)精裝修商品住宅開盤規(guī)模增幅近60%，達(dá)到253萬套。同時(shí)，精裝房也越來越受到消費(fèi)者青睞。2017年，愿意購買精裝房的消費(fèi)者比例為26.8%，較2007年提升15.9pct，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)39.5%。未來精裝房將逐漸取代毛坯房，成為一手房市場(chǎng)的主要房型。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 精裝快速推行，2019 年底或提前實(shí)現(xiàn) 30%滲透率目標(biāo)。在中央和地方出臺(tái)政策不斷推進(jìn)之下，全國(guó)推出 精裝房的開發(fā)商數(shù)量不斷增長(zhǎng)，精裝房市場(chǎng)規(guī)模大幅攀升。2018H1 我國(guó)一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達(dá)到

5、 86%,二線城市為 50%，而三四線城市僅為 8%，綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較 低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會(huì)較高，非精裝房的消費(fèi)建材需求將得到提升，這 將帶來 C 模式的需求釋放。 2018 年推出精裝 房項(xiàng)目的開發(fā)商和精裝房項(xiàng)目數(shù)量分別同比增長(zhǎng) 80%和 72%，精裝房市場(chǎng)規(guī)模同比增速在 60%左右。精裝 房滲透率不斷提高，2018 年底已達(dá)到 27.5%，據(jù)預(yù)測(cè)，2019 年底精裝房將達(dá)到 336 萬套，滲透 率達(dá)到 32%，提前完成建筑業(yè)發(fā)展

6、“十三五”規(guī)劃提出的 30%的發(fā)展目標(biāo)，2020 年精裝房滲透率還 將繼續(xù)提升 2%。 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 地產(chǎn)行業(yè)集中度快速增高，頭部地產(chǎn)公司精裝房消費(fèi)建材需求占比提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金 額占比從 2013 年的 6.93%上升至 2018 年的 14.17%。2018 年全國(guó) 10 強(qiáng)、100 強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的市 場(chǎng)份額分別為 26.4%、58.1%，同比提升 2.5 和 10.6 個(gè)百分點(diǎn)。而一些大型地產(chǎn)商，如恒大、萬科、碧 桂園精裝修比例已接近 100%，華潤(rùn)、綠城、金地等地產(chǎn)商精裝修比例也在 50%以上。精裝全裝滲透率的 不斷提升將新房裝修產(chǎn)生

7、的消費(fèi)建材需求的渠道入口逐漸交到地產(chǎn)商手中，地產(chǎn)行業(yè)集中度提升則將這 部分需求向頭部地產(chǎn)商集中。 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 二、2020年家居趨勢(shì)：新房精裝修占比或?qū)⑴噬?0% “十三五”規(guī)劃中關(guān)于建筑業(yè)的發(fā)展明確提出到2020年，我國(guó)新開工全裝修成品住宅面積要達(dá)到30%，再加上地價(jià)不斷高漲，為平穩(wěn)地價(jià)成本必須提高樓價(jià)，地產(chǎn)商通過精裝修提供的附加值進(jìn)而提升樓價(jià)讓購房者更易于接受，兩方面主因?qū)⑽覈?guó)將裝修建設(shè)推進(jìn)爆發(fā)期。 目前，雖然國(guó)家沒有強(qiáng)制性要求，但是住建部所提出的要求精裝修達(dá)到30%再銷售，從這一點(diǎn)看來，未來精裝修銷售可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。就比如現(xiàn)在的歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在

8、銷售房子的全裝修率已經(jīng)達(dá)到了80%，而銷售精裝房確實(shí)有好處，能夠讓資源集中利用，起到節(jié)省的效果，這一發(fā)展趨勢(shì)其實(shí)也讓家裝公司的發(fā)展更有未來，能夠朝著專業(yè)化的方向前進(jìn)。但是，目前我國(guó)的精裝修市場(chǎng)缺少嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。 大多數(shù)人買房時(shí)，還是對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感的，早在之前買房需要公攤面積，所以房?jī)r(jià)受到公攤面積的影響，已經(jīng)很模糊了，好在住建部提出以后房屋交易以套內(nèi)面積計(jì)算。但是，如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢(shì)發(fā)展下去，那么就又給房?jī)r(jià)披上了一層“外衣”，讓原本就不透明的房?jī)r(jià)變得更密不透風(fēng)了，畢竟裝修的價(jià)值到底是多少，相信只有開發(fā)商和裝修公司自己心里清楚，而對(duì)于買房者來說，是很不利的。 數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人

9、口人才政策為家裝行業(yè)帶來活力，新一線及二線城市潛力凸顯；2020年新房精裝樓盤比例或?qū)⑦_(dá)到60%，隨著房屋回歸居住屬性，未來居民改善型大面積三居室以上需求將持續(xù)擴(kuò)大，也將進(jìn)一步拓展家裝市場(chǎng)。 百余條政策為家居行業(yè)帶來活力，新一線、二線城市或?qū)⒊蔀橹饕獞?zhàn)場(chǎng) 2019年1月至10月期間，全國(guó)共發(fā)布了135條相關(guān)人口人才政策，其中購房補(bǔ)貼、購房政策放松達(dá)70余條，一線、新一線城市，二線城市與三四線城市均有涉及。2019年以來人口人才政策逐月增多，發(fā)展方向也愈來愈細(xì)化，為新一線、二線城市的購房市場(chǎng)帶來了極大活力，隨著未來人口人才政策購房后進(jìn)入家裝階段，家裝市場(chǎng)也將迎來一批新勢(shì)力。 面對(duì)2020年裝修市

10、場(chǎng)新浪潮，家裝企業(yè)若能調(diào)配好營(yíng)銷資源、產(chǎn)品資源，不斷提高自身創(chuàng)新力與硬實(shí)力，重點(diǎn)關(guān)注具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的新一線城市，將會(huì)在市場(chǎng)中贏得不錯(cuò)的先機(jī)。這表明，在2020年對(duì)于家裝企業(yè)來說，提升自身軟硬實(shí)力成為剛需，而新一線及二線城市也成為值得重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。 數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年 11 月 27 日，土地出讓規(guī)劃建筑面積前十位城市均為二線城市，與銷售面積靠前的城市名單高度重合。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 除了人口人才政策外，報(bào)告指出，土地制度改革對(duì)家居家裝行業(yè)也有著不小的影響。我國(guó)在房地產(chǎn)供給側(cè)基礎(chǔ)性制度構(gòu)建方面，取得了突破性進(jìn)展，土地資源有望進(jìn)一步盤活，未來上游土地供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)較大變化。下游的家

11、裝企業(yè)可適當(dāng)改變策略，對(duì)土地制度的改革做出有效應(yīng)對(duì)。 與此同時(shí)，2019 年是構(gòu)建租購并舉住房制度、加快建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵年，各地政府積極培育租賃市場(chǎng)，裝企在這個(gè)階段需要積極關(guān)注政策發(fā)展方向，積累有效租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，為2020年租賃市場(chǎng)的迸發(fā)做好充足準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 新房精裝樓盤數(shù)比率攀升至近30%，改善型大三居需求擴(kuò)大拓展家裝市場(chǎng) 數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至2019年12月，新房樓盤數(shù)量依舊以毛坯房為主，2019年之后，毛坯房數(shù)量逐步下降，新房精裝樓盤數(shù)量比率逐年上升，并在三年時(shí)間里，新房精裝樓盤數(shù)比率從3%攀升至近30%。在國(guó)家鼓勵(lì)新房以精裝修交付的政策下，未來精裝修市場(chǎng)將會(huì)

12、有更大的增長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì) 2020 年精裝修比率將會(huì)攀升至 60%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 二手房方面，2019 年 1 月 -11 月二手房掛牌精裝修占比達(dá) 57.96%，毛坯掛牌占比18.83%，簡(jiǎn)單裝修掛牌占比 16.31%。市場(chǎng)上毛坯與簡(jiǎn)單裝修房源占比較大，隨著投資需求轉(zhuǎn)換成居住需求的趨勢(shì)導(dǎo)向，毛坯與簡(jiǎn)單裝修將會(huì)更多釋放至二手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 1、 2020 年竣工面積增速預(yù)計(jì)繼續(xù)回升 2018 年去杠桿進(jìn)程推進(jìn)，融資環(huán)境趨緊，房企為加快資金回籠而更多銷售期房，期房銷售在商品房住宅 銷售中的占比迅速提升，由 2018 年初的 83.86%提升至 2019 年末的 88%，疊

13、加 2016 和 2017 兩年期房銷 售已大量積累，商品房銷售面積和竣工面積剪刀差不斷擴(kuò)大。 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 期房住宅從銷售到交房存在大約 2-3 年左右的時(shí)間間隔，以此規(guī)律推算 2016 年以來銷售的期房住宅將在 2019-2021 年進(jìn)入交房周期，2019 年 8 月開始，房屋竣工面積累計(jì)同比增速降幅已經(jīng)連續(xù)5 個(gè)月收窄， 單月同比增速則連續(xù) 5 個(gè)月保持為正，2019 年全年房屋竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng) 2.6%。由于交房剛性的 存在，預(yù)計(jì) 2020 年房屋竣工面積增速將繼續(xù)回升且保持較高的增速，以消化前期積累的期房銷售 面積。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 2、精裝全裝滲透率在低線城市仍

14、不高，C 端需求無須悲觀 數(shù)據(jù)顯示，TOP3 房企恒大、碧桂園和萬科在一二線城市 90%以上采用精裝修。值得注意 的是，目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍不高，上述前三房企在三四線的精裝修比率在 60%左 右，而主要在三四線及以下區(qū)域經(jīng)營(yíng)的 TOP20 以外的房企精裝交付比例較一線房企低，目前四線及以下 仍然以毛坯房交付為主。，2018H1 我國(guó)一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達(dá)到 86%,二線城市為 50%，而三四線城市僅為 8%，綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較 低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會(huì)較高，非精裝房的消費(fèi)建材需求將得到提升，這 將帶來 C 模式的需求釋放。 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 3、我國(guó)即將進(jìn)入存量房時(shí)代，二次裝修釋放新需求 1998 年我國(guó)開始實(shí)行住房分配制度的貨幣化改革，從 1999 年到 2019 年年末，我國(guó)已累計(jì)銷售商品房 187.71 萬億平方米。按照住房翻新周期為 10-15 年計(jì)算， 2010 年二次裝修市場(chǎng)需求開始釋放， 2014-2018 年我國(guó)住宅二級(jí)裝修產(chǎn)值由 3900 億元增長(zhǎng)到 6900 億元，CAGR