某地房地產(chǎn)市場基本情況分析

1、房地產(chǎn)市場基本情況房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2005年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1852億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長13.6，高于全國增速3.7個(gè)百分點(diǎn)，比全省增速高0.2個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，實(shí)現(xiàn)增加值247億元，增長5.5；第二產(chǎn)業(yè)增速較快，實(shí)現(xiàn)增加值927億元，增長17.7，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值678億元，增長11.5。人均GDP達(dá)到20082元，比上年增加3215元。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況建設(shè)項(xiàng)目投資完成668億元，增長38.3；施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)3330個(gè)，增長42.9，新開工項(xiàng)目2745個(gè)，增長46.6；房地產(chǎn)開

2、發(fā)完成投資122億元，增長38.7，施工面積和竣工面積達(dá)到698萬平方米和108萬平方米，分別比上年增長26.3和28.9。（三）商品住房市場供求總量情況1、2005年1-4月登記銷售套數(shù)3017套，銷售面積38.1萬；辦理商品住房交易手續(xù)套數(shù)4445套，面積51.82萬。2006年1-4月批準(zhǔn)預(yù)售4705套，預(yù)售面積68.97萬，同比增長44；已辦理商品住房交易手續(xù)套數(shù)2190套，面積26.64萬，同比增長-48.59，契稅同比增長-40.14；本年度可售套數(shù)1468套，可售面積16.94萬，同比增長21。供求增量比（14月批準(zhǔn)預(yù)售面積）/（14月登記銷售面積）1.26。同期供應(yīng)與銷售比例為

3、1.26：1，供應(yīng)與銷售形式良好，購買需求旺盛。2、經(jīng)濟(jì)適用住房1-4月石家莊市市區(qū)未有預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)適用住房（含集資建房）銷售套數(shù)共888套，面積10.79萬，同比增長-43。3、商品住房可售面積（含經(jīng)濟(jì)適用住房）2004年2006年4月共批準(zhǔn)預(yù)售面積455.91萬，截止目前可售面積共計(jì)89.7萬。其中2004年可售面積為5.1萬，2005年可售面積為67.66萬，2006年1-4月可售面積共計(jì)16.94萬；從住房分類來看，普通住房可售面積39.62萬，非普通住房和別墅占到商品住房可售面積的54.3。數(shù)據(jù)反映目前市場仍有89.7萬的商品住房可供銷售，年底前預(yù)計(jì)還有140萬商品住房

4、（含經(jīng)濟(jì)適用住房）可供預(yù)售，能夠在一定程度上緩解市場供求矛盾。（四）、商品住房市場結(jié)構(gòu)情況1、套型結(jié)構(gòu)單位：萬、面積套型6060-8080-100100-120120-150150-180批準(zhǔn)預(yù)售01.8910.5218.9323.8413.79占比02.7415.2527.4534.5620登記銷售0.252.37.8617.3320.137占比0.464.214.3231.5836.6812.76從銷售情況看，120以下中小戶型占銷售總量的50.56，從供應(yīng)情況看，120以下中小戶型占供應(yīng)總量的45.44，80以下供求比為0.74，80-120供求比為1.17，120以上供求比為1.39，

5、說明120以下中小戶型的商品住房供應(yīng)不足，尤其是80以下的商品住房供應(yīng)偏少。2、價(jià)位結(jié)構(gòu)面積價(jià)位1000-1500（元/）1500-2000（元/）2000-2500(元/)2500-3000(元/)3000-4000(元/)4000-5000(元/)5000（元/）批準(zhǔn)預(yù)售01.6623.5310.8931.3101.58占比02.41%34.12%15.79%45.4%02.29登記銷售0.194.2615.9620.6911.072.70占比0.357.76%29.09%37.71%20.17%4.92%0從供應(yīng)情況看，2500元/以下中低價(jià)位占供應(yīng)總量的36.63，2500-3000元

6、/中等價(jià)位占15.79，3000元/以上占47.69；從銷售情況看2500元/以下占銷售總量的37.2，2500-3000元/占37.71，3000元/以上占25.09。3、購買者結(jié)構(gòu)1-4月本市購買比例為73.21，本省以內(nèi)購買比例為12.58，本省以外購買比例為14.21。（五）、商品住房市場價(jià)格情況商品住房預(yù)售分類結(jié)構(gòu)項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8-12層）高層（13層以上）類別面積占比面積占比面積占比2005年1-4月28.6432.935.3740.6318.1520.852006年1-4月23.3333.8235.1450.948.9312.952006年1-4月商品住房登記銷售均

7、價(jià)2719元/,同比增長9.82，商品住房保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。其均價(jià)上漲的主要原因：一是高層、小高層商品住房比例增加。今年1-4月高層、小高層商品住房預(yù)售面積占商品住房市場的63.89，高層住房建安成本遠(yuǎn)高于多層，對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生直接的影響；二是住房需求旺盛。從供給上看，1-4月份商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為68.97萬，同比下降23。而1-4月份商品住房登記銷售面積大幅上升為54.87萬，同比增長44，需求增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲，加上媒體炒作，開發(fā)商利用一些不正當(dāng)手段，誘發(fā)房價(jià)非正常上漲，導(dǎo)致人們“買漲不買落”的心理恐慌，形成超前消費(fèi)；三是土地及其它因素成本上漲。（六）、二手住房市場交易情況1-4月成

8、交6360套，面積52.21萬，同比增長11.8。均價(jià)1927元/，同比增長9.05。二手住房交易面積與同期商品住房交易面積比例0.8：1，二手房交易活躍。建筑業(yè)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。年末全市建筑企業(yè)個(gè)數(shù)289個(gè)，全年完成總產(chǎn)值281億元，比上年增長46.2，其中建筑工程完成產(chǎn)值164億元，比上年增長15.6，竣工產(chǎn)值141億元，增長17.1。竣工面積811萬平方米，比上年減少19.1。（七）商品房買賣情況供應(yīng)與銷售形勢(shì)良好，購買需求旺盛。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，石家莊市商品住房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)4705套，預(yù)售面積68.97萬平方米，同比增長-23%；登記銷售套數(shù)4345套，銷售

9、面積54.87萬平方米，同比增長44%。同期供應(yīng)與銷售比例為1.26：1。第二部分房地產(chǎn)市場調(diào)控效果一、調(diào)控政策下的結(jié)構(gòu)變局“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。”今年1-4月石家莊市商品住房登記銷售均價(jià)為2914元/平方米，同比增長17.7%。雖然房價(jià)上漲是最受市民關(guān)注的焦點(diǎn)，但深層的問題還在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上。據(jù)該市房管局有關(guān)人士

10、介紹，主城區(qū)一批高端項(xiàng)目的集中上市，是導(dǎo)致該市住房均價(jià)上漲的重要原因。由于去年房產(chǎn)調(diào)控政策確定的享受政策優(yōu)惠普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)是140平方米，該市在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)時(shí)，也把80140平方米的住房作為主要戶型。而開發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)，則是盡量把戶型做大。省會(huì)一位不愿透露姓名的開發(fā)商介紹，開始時(shí)公司也是計(jì)劃建設(shè)100平方米左右的中小戶型為主，后來從市場角度出發(fā)，考慮到更多收益，最終還是決定將主要戶型建為120平方米以上。反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上就是，石家莊市前4個(gè)月120平方米以上大戶型占供應(yīng)總量的54.56%。大戶型供應(yīng)比例過半，造成中小戶型供不應(yīng)求，接連出現(xiàn)開盤搶購現(xiàn)象。很多購房者為了購買一套合適的小戶型，

11、不惜徹夜排隊(duì)。這次，九部委調(diào)控細(xì)則明確規(guī)定，“6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，控制套型建筑面積的政策對(duì)石家莊市房產(chǎn)市場影響非常大，如果得到徹底執(zhí)行，將完全改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為中低收入者購房帶來希望。對(duì)此，省會(huì)有關(guān)部門表示，對(duì)國家一系列新房產(chǎn)政策中的硬性要求會(huì)不折不扣地執(zhí)行。目前，正在加緊研究，結(jié)合實(shí)際情況，力爭于6月份出臺(tái)地方調(diào)控政策。二、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交

12、易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免?！睋?jù)介紹，“國六條”實(shí)施細(xì)則關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見(后稱意見)進(jìn)入實(shí)施期后，石市房產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生微妙變化。6月的第一周，房產(chǎn)交易量比6月1日前的火暴情況驟減80%。第二周，房產(chǎn)交易量逐漸升溫，基本與3、4月份持平。第三周，石市產(chǎn)權(quán)交易中心大廳一改往日冷清，又出現(xiàn)了排隊(duì)辦理房產(chǎn)交易的現(xiàn)象。石市地稅部門統(tǒng)計(jì)顯示，2006年6

13、月16日房產(chǎn)交易量由6月1日“大限”首日的3040套上漲至100套，漲幅高達(dá)3倍。由于多數(shù)投資者在去年“兩年內(nèi)交易收全額營業(yè)稅”的消息出臺(tái)后，選擇封盤等待，將房源囤積至今，尤其是最近兩年買房的短線投資者，由于受去年“新政”影響，已在去年采取封盤等待的舉措，等待兩年期間的到來，市場上積壓了大量次新房源。意見出臺(tái)后，從投資成本考慮，五年才能免營業(yè)稅交易的政策讓不少業(yè)主打消了封盤的想法，將房產(chǎn)出手。據(jù)石市地稅部門統(tǒng)計(jì)，從6月1日至今，在1243戶前來辦理房產(chǎn)交易中，有189戶是五年內(nèi)需繳營業(yè)稅的二手房，共計(jì)繳納營業(yè)稅253萬元。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度據(jù)規(guī)劃局表示舊城改造提速，對(duì)槐安西路振頭段，槐安東路尖嶺和槐底段、中華南大街西三教段、建華南大街尖嶺段等主要道路兩側(cè)的城中村實(shí)施改造。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序6月23日，市國土資源局對(duì)10起土地違法案件進(jìn)行了公開曝光。據(jù)了解，這些案件主要涉及公司企業(yè)非法占地、村級(jí)組織非法占用和破壞耕地及擅自改變土地用途等行為。對(duì)于這10宗土地違法案件，市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們將和縣（市）國土資源局依照中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國刑法、河北省土地管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定依法按照法律程序嚴(yán)肅查處，同時(shí)對(duì)涉嫌土地犯罪的違法當(dāng)事人依法移送公安機(jī)關(guān)處理，對(duì)其它相關(guān)責(zé)任人也將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。五、完善房地產(chǎn)統(tǒng)