南京某藝術園預算及工作推進計劃書

1、 中國最龐大的數據庫下載中國最龐大的數據庫下載南京盛唐藝術園初步預算及工作推進計劃書委托單位位：江蘇蘇盛唐藝藝術投資資有限公公司報告單位位：上海海開啟房房地產投投資咨詢詢有限公公司 上海海天啟企企業(yè)策劃劃有限公公司報告日期期：二000二年年貳月天啟&開開啟地址：上上海市凱凱旋路222000號凱旋旋大廈二二樓電話：0021-6466870090 傳真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.neet目 錄摘要2第一篇：項目簡簡介55第二篇：南京別別墅市場場及競爭爭研究7附表：調調研個案案匯總116第三篇：對盛唐唐藝術園園的產品品建議225第四篇：項目經經濟指標標

2、建議及及財務分分析227項目主要要經濟指指標227成本構成成表228項目損益益表229第五篇：盛唐藝藝術園220022年工作作推進計計劃300第六篇：對盛唐唐投資公公司目前前工作的的建議331附:項目目多個經經濟指標標討論方方案355摘要項目地段段評價坐擁新區(qū)區(qū)高尚地地帶,成成就明日日頂級名名宅一條將軍軍路，三三座風景景山（牛牛首山、翠翠屏山、韓韓府山），成成就別墅墅的天然然氣質；高標準規(guī)規(guī)劃的新新區(qū)高尚尚住宅發(fā)發(fā)展區(qū)；天然環(huán)境境優(yōu)越，文文化氛圍圍濃郁的的未來生生活天堂堂。市場競爭爭競爭區(qū)位位集中，可可比性強強，高品品質產品品是關鍵鍵本項目競競爭層面面集中，主主要在江江寧開發(fā)發(fā)區(qū)，亞亞東與寧寧

3、南雖有有產品爭爭奪但區(qū)區(qū)域偏好好差異極極大；本項目排排屋均價價3,2000元/平平方米，市市場接受受度高；單體別別墅均價價6,8000元/平平方米，是是市場的的空白點點；競爭樓盤盤多依賴賴天然環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢，產品品規(guī)劃特特色較少少，容積積率較高高，本項項目從產產品塑造造著力，機機會較大大。項目優(yōu)勢勢占有將軍軍路整體體規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢，牛牛首山的的獨特山山水環(huán)境境優(yōu)勢（比比翠屏山山、韓府府山天然然環(huán)境更更好）；規(guī)模優(yōu)勢勢（5000畝的的占地，是是將軍路路板塊最最大的基基地之一一）；3、獨特特的藝術術內涵（66座風格格各異的的主題藝藝術館）；4、排屋屋與單體體的特點點均十分分鮮明；5、配套套服務獨獨一無二

4、二。搶占制高高點,以以高檔純純別墅社社區(qū)為概概念定位位；產品規(guī)劃劃分兩個個區(qū)：以以單體別別墅與雙雙拼別墅墅為物業(yè)業(yè)形態(tài)的的高尚別別墅區(qū)和和以排屋屋為主的的經濟型型別墅區(qū)區(qū)；單體與雙雙拼采用用傳統(tǒng)經經典或經經典改良良風格，排排屋采用用現代風風格；單體與雙雙拼主力力面積2250-3500平方米米左右，排排屋主力力面積在在2000-2220平方方米左右右；藝術館園園區(qū)作為為兩個別別墅區(qū)的的共享區(qū)區(qū)，除藝藝術館外外，會所所、幼兒兒園等配配套均在在其中，并并可考慮慮增加經經營性的的畫家村村功能，做做足藝術術配套服服務。產品建議議開發(fā)建議議藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點，其靠近大門處最先啟動，做出做足小區(qū)的形象工

5、程；住宅產品采取概念先行，分區(qū)開發(fā)的思路；先以高檔純別墅亮相市場（物業(yè)倚重于雙拼別墅），再推排屋；跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體依據市場容量適當分期分區(qū)推出；基地施工條件尚未就緒，場地標高網格測量，路網布置，土方回填等土方工程需盡早開始動作。項目成本本收益和和資金籌籌措1、整個個項目開開發(fā)成本本2688,5844,2500元，成成本單價價2,7600元/平平方米；2、項目目收益886,0067,0122元，銷銷售利潤潤率211%；3、整個個項目樣樣板區(qū)啟啟動資金金 5,0000-6,0000萬元，其其余資金金來源于于銷售回回籠資金金。4、初步步預計220033年3月月，單體體首期及及藝術館館

6、區(qū)樣板板段建成成，開始始銷售資資金回籠籠。第一篇：項目簡簡介項目位置置： 本項目位位于南京京江寧經經濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)西南部部，地處處將軍路路延長線線、牛首首山風景景區(qū)整體體規(guī)劃范范圍之內內。基地地南臨佛佛城西路路，連接接將軍路路，北靠靠將軍山山脈，東東側隔康康辰豪園園與河海海大學新新校區(qū)相相連，西西接牛首首山國家家級度假假休閑風風景區(qū)?？煽芍苯优c與江寧城城區(qū)及南南京市中中心聯系系，距市市中心新新街口約約15公公里，距距祿口國國際機場場約200公里，交交通十分分便捷。規(guī)規(guī)劃和居居住環(huán)境境上是一一個正在在日漸成成熟的新新區(qū)高尚尚住宅區(qū)區(qū)。項目概況況：本項目占占地面積積5000畝，基基地呈方方形，地

7、地勢北高高南低，同同時具有有淺丘、平平地、人人工湖、林林地、沼沼澤等多多種地形形地貌 。將軍軍山脈在在基地北北側形成成4座山山峰，峰峰谷交錯錯，中部部相對平平坦，局局部有水水塘和沼沼澤，南南側地勢勢略高有有緩坡?；匚髂夏喜考皷|東北部有有兩個人人工湖，東東北部尚尚有一景景觀獨特特的廢舊舊采石場場。整個個基地范范圍內植植被茂盛盛，空氣氣清新，集集景觀性性、生態(tài)態(tài)性于一一體。具具備建設設高品位位住宅所所需的多多種資源源。本項目規(guī)規(guī)劃容積積率為00.3， 總建筑筑面積1100,0500平方米米，其中中排屋551,3599平方米米，單體體別墅336,0188平方米米，藝術術園區(qū)及及配套112,006

8、6平方米米。項目總體體規(guī)劃與與主要經經濟指標標：項目容積率建筑面積積預期均價價總用地面面積0.3333,5000 M22總建筑面面積100,0500 M22其中單體別墅墅0.18836,0018 M26,8000元/ M2聯排別墅墅0.55551,3359 M23,2000元/ M2配套及藝藝術園區(qū)區(qū)0.312,0006 M2綠化率68.22%第二篇：南京別別墅市場場及競爭爭研究 忽略市市區(qū)內零零星的別別墅不計計，南京京別墅開開始小有有規(guī)模的的供應，真真正以一一種獨特特的物業(yè)業(yè)形態(tài)走走入市民民的視線線,，大大概是在在96年年左右。按照其發(fā)發(fā)展軌跡跡，大致致可以劃劃分為以以下幾代代產品：第一代別

9、別墅產品品 大致出出現在996年底底97年年,以三三個片區(qū)區(qū)為代表表：鐘山風景景區(qū)片區(qū)區(qū)：風景區(qū)腹腹地以大型純純別墅區(qū)區(qū)帝豪花花園為代代表，其其地段特特別、形形象高檔檔，盡管管起售價價只有66,0000元/ MM2，但其其銷售情情況并不不好，只只能通過過出租外外企的老老總維持持。轉機機出現在在20000年帝帝豪的再再出租市市場紅火火起來以以后，買買房投資資人對帝帝豪的關關注，另另一個原原因是銀銀行按揭揭的落實實。目前前售價達達到133,000015,0000元/ MM2。玄武湖畔畔：以金陵御御花園為為代表，只只有沿湖湖的200多棟，售售價100,0000多元/ M2，很快快銷售一一空。月牙湖畔

10、畔最早的紫紫金山莊莊，后來來陸續(xù)出出現金陵陵御庭園園、月牙牙湖花園園、明湖湖山莊、大大邦花園園，以單單體與雙雙拼為物物業(yè)形態(tài)態(tài)，但總總體量只只有600多套，銷銷售單價價在100,000015,0000元/ MM2之間，每每套總價價基本在在3000萬元左左右，銷銷售情況況良好，但但以社區(qū)區(qū)距離交交通干道道的位置置遠近而而去化有有快有慢慢。該片區(qū)的的主要特特點：占盡地利利優(yōu)勢，享享有無可可替代地地段；屬屬概念中中的高尚尚住宅區(qū)區(qū)，人氣氣很旺；總棟數數不多，除除帝豪外外，總數數不超過過1000套；自自住型客客戶與公公司型客客戶兼而而有之；單套面面積較大大，多在在3000平方米米左右；產品品品質極其其

11、一般，消消費對象象為南京京率先暴暴富一族族。江寧地區(qū)區(qū)：百家湖片片區(qū)：以百家湖湖別墅花花園與湖湖濱公寓寓的沿湖湖別墅為為代表，有有典型的的第一代代別墅的的特征，房房型大而而無當，品品質不敢敢恭維，總總體量不不過百十十來套，銷銷售較好好。東山鎮(zhèn)：主要是武武夷花園園的300棟沿秦秦淮河分分布的別別墅。 該片片區(qū)的主主要特點點：由于地價價低而售售價較低低，外環(huán)環(huán)境極好好，購房房客戶中中投資客客極多，除除少數自自用外，多多數作為為第二居居所。第一代別別墅產品品為高價價別墅，最最大優(yōu)勢勢在于對對山水環(huán)環(huán)境的借借勢，產產品除形形式上的的不同外外，在房房型設計計上與躍躍層公寓寓沒有多多少區(qū)別別。別墅墅作為一

12、一種試探探性產品品，體量量較小，其其優(yōu)勢更更在于與與市中心心的距離離較近，而而不在產產品本身身。第二代別別墅產品品：大致出現現在988年底、999年至至20000年，以以亞東花花園城與與江寧地地區(qū)的低低價別墅墅為代表表。亞東花園園城：仙鶴山莊莊、雁鳴鳴山莊、半半山苑，一一年左右右的時間間，亞東東公司以以小步快快跑的策策略，連連續(xù)推出出好幾個個樓盤，最最初別墅墅的售價價只有11,8000元/ MM2，最高高也不過過2,5000元/ MM2，體量量大概在在2000棟左右右，后以以聯排別別墅為主主要形式式推出的的聽泉山山莊，雖雖有300多套單單體別墅墅，價格格仍只有有3,0000元/ MM2左右，仍

13、仍是以低低價取悅悅市場。江寧地區(qū)區(qū)：a、東山山鎮(zhèn)：武武夷花園園的聯排排別墅b、岔路路口：碧碧水灣的的單體與與雙拼別別墅c、麒麟麟鎮(zhèn)：錦錦繡花園園的單體體與雙拼拼別墅d、百家家湖周邊邊：湖濱濱世紀花花園的單單體別墅墅，中國國人家的的中式排排屋。注：雖然然江寧的的這部分分別墅上上市時間間較晚，220011年仍在在市場熱熱力售賣賣，但由由于其產產品較差差，規(guī)劃劃設計起起點較低低，仍將將其劃歸第二二代產品品。第二代別別墅為低低檔別墅墅，一個個最顯著著的特點點：主打打賣點為為低價格格，選址址全部位位于傳統(tǒng)統(tǒng)概念中中的郊區(qū)區(qū)，環(huán)境境賣點較較為突出出；與第第一代的的消費對對象相比比，平民民色彩較較為濃郁郁，

14、不再再集中于于暴富一一族，同同時別墅墅的體量量開始放放大；但但產品本本身并無無明顯進進步，質質量、產產品設計計依然存存在不少少問題，產產品外相相缺乏高高貴感。高高價別墅墅除帝豪豪仍在慘慘淡經營營以外，暫暫無供應應。第三代別別墅產品品：大致出現現在20000年年底，但但發(fā)出異異彩是在在20001年，以以單一樓樓盤為代代表，位位處擁有有造別墅墅環(huán)境的的地區(qū)亞東東。金陵家天天下：其雖被評評為20001年年南京別別墅明星星，但細細作考量量，卻仍仍是混雜雜型社區(qū)區(qū)，單體體別墅只只有344套，占占有大多多數的是是聯排和和四拼、雙雙拼別墅墅（1339套），另另外尚有有66套套高級公公寓，暢暢銷產品品為排屋屋

15、，單體體在調低低售價的的同時（從從5,0000元/ MM2起售調調至4,5000元/ MM2），去去化速度度卻仍舊舊較慢（截截至一月月底去化化13套套）。之所以將將金陵家家天下這這樣一個個單一樓樓盤作為為第三代代產品，主主要原因因在于它它在許多多方面對對南京的的別墅市市場有種種革命的的味道：如第一一次采用用框架結結構；第第一個將將層高做做到三米米；第一一次使別別墅的立立面不再再雷同，有有21種種之多的的立面選選擇；第第一個讓讓排屋錯錯位排列列，第一一個采用用雙會所所；第一一家大規(guī)規(guī)模購買買成年老老樹塑造造樹比屋屋高的森森林別墅墅感覺；第一個個將別墅墅的質量量作為一一個要素素立軍令令狀狠抓抓同時

16、時讓郊區(qū)區(qū)別墅的的售價向向前跨了了一大步步（從22,5000元跨入入5,0000元），檔檔次也上上了一個個臺階，從從此南京京中檔別別墅有了了代表產產品。第四代別別墅產品品：以20001年的的高檔高高價別墅墅為代表表，集中中分布在在江寧百百家湖和和將軍路路一帶，同同時寧南南與亞東東有單一一樓盤供供應。百家湖周周邊：a、威尼尼斯城： 小體量量純別墅墅， 440棟，容容積率00.266，單體體面積22725555平米，售售價毛胚胚15,0000元/M2，裝修修20,0000元/ MM2。b、佳湖湖綠島：混雜型型社區(qū)，別別墅單體體19棟棟，雙拼拼24套套，別墅墅容積率率0.335，單單價133,000

17、015,0000元/ MM2，主力力面積22203400 M2。c文化名名園：混混雜型社社區(qū)，別別墅單體體9棟，雙雙拼122套，單單價在88,00001,00000元/ M2，主力力單體面面積23303500 M2。這幾個樓樓盤于220011年9月月份陸續(xù)續(xù)上市，目目前已售售別墅最最多不超超過5套套， 去去化速度度不容樂樂觀。而而且混雜雜型社區(qū)區(qū)均在主主推公寓寓房，別別墅都只只接受意意向預定定，具體體建造根根據客戶戶要求度度身定做做，似乎乎對高價價別墅市市場信心心有所不不足。將軍路沿沿線：瑞景文華華：首個大規(guī)規(guī)模純別別墅項目目，但以以排屋供供應為主主。總體體量5771套，總總建筑面面積155.

18、233萬平米米，容積積率0.68，單單體255棟，雙雙拼1226套，排排屋4220套，單單價分別別為5,8000元/ MM2、4,2000元/ MM2、3,3000元/ MM2，目前前主要銷銷售排屋屋，銷量一一般（截截止20002年年一月底底僅銷售售30多多套），屬屬已浮出出水面的的正面競競爭對手手，需密密切關注注其銷售售情況。運盛花園園：占地3000畝，尚尚未正式式面市，屬屬板塊內內潛量競競爭。預預計其于于20002年66月亮相相，9月月正式推推出，產產品規(guī)劃劃為單體體、雙拼拼、聯排排的混合合型社區(qū)區(qū)。愛濤漪水水園：占地3000畝，單單體、聯聯排別墅墅和高級級公寓組組成的混混雜型社社區(qū)。但但

19、別墅只只有少量量，屬于于附屬產產品，尚尚未面世世。因其其與愛濤濤藝術館館為大一一體的社社區(qū)，概概念上與與盛唐藝藝術園會會有交合合，從抬抬高地段段的藝術術氛圍角角度來講講是件好好事，產產品本身身雖有競競爭，但但不會是是主要對對手。翠屏山莊莊：占地1,7000畝，混混雜型社社區(qū)，沿沿水庫部部分有2200多多棟別墅墅。20002年年元月份份剛剛在在市場露露面，一一期推出出8萬方方，以高高級公寓寓和雙拼拼別墅為為主，打打算售價價：高級級公寓22,5000元/ M 22，雙拼拼別墅33,0000元/ M 22以上，但但所有細細節(jié)都未未最后敲敲定，屬屬板塊內內潛量競競爭。亞東花園園城：沁蘭雅筑筑：2001

20、1年122月222日已正正式亮相相，總建建筑面積積13萬萬平方米米，定位位高檔健健康別墅墅。形式式為單體體別墅和和雙拼別別墅，單單體別墅墅套面積積2400 M2-3309 M2，平均均單價33,8000-3,9000元/ M2，總價價1200-1330萬元元之間；雙拼別別墅套面面積1770M2，2550 MM2，平均均單價22,8000-2,9000元，總總價600-700萬元之之間。一一個月時時間推出出的388套中雙雙拼已全全部被認認購，66套單體體只走掉掉一套。由于市政政府對于于仙西大大學城的的重新規(guī)規(guī)劃，亞亞東公司司會有意意放慢一一點腳步步，等待待市政配配套的改改善對項項目本身身的提升升

21、，該項項目是亞亞東公司司進軍高高檔別墅墅市場的的分水嶺嶺。該項項目中規(guī)規(guī)劃的亞亞東書畫畫院為其其配套的的亮點。在在產品層層面屬于于我們的的強力競競爭對手手，需要要密切關關注其動動態(tài)。寧南：玉蘭山莊莊：占地2000畝，有有山有水水，距市市中心較較近，由由擅做高高檔產品品的仁恒恒地產開開發(fā)，產產品形式式主要為為單體別別墅及聯聯排別墅墅，單價價分別為為10,0000元/ MM2和8,0000元/ MM2，由于于有一群群穩(wěn)定的的追隨老老客戶，因因此其口口碑效應應較好。形形象尚未未公開，但但需密切切關注。 第四代代別墅出出現基于于兩個基基礎：南京市域域區(qū)面積積擴大，亞亞東江寧寧成為新新區(qū)，政政策性利利好

22、使其其脫掉了了原郊區(qū)區(qū)的外衣衣，突出出的山水水環(huán)境和和優(yōu)越的的道路交交通條件件催生許許多別墅墅誕生；經濟型家家用轎車車大量上上市，越越來越多多的中高高收入階階層郊區(qū)區(qū)置業(yè)成成為可能能，別墅墅以其寬寬敞舒適適、有天天有地的的特性成成為其首首選置業(yè)業(yè)形態(tài)。第四代別別墅產品品主要以以高檔別別墅為主主，單體體售價多多在100,0000元/ MM2以上，單單體面積積與第一一代高價價別墅類類似，環(huán)環(huán)境有過過之而無無不及，目目前已亮亮相的別別墅從整整體規(guī)劃劃來看缺缺乏特色色，產品品改良雖雖有進步步但尚嫌嫌不足：房型設設計、舒舒適度考考慮，立立面、配配套、建建筑質量量、內部部環(huán)境，發(fā)發(fā)展商的的考量開開始變得得

23、周全，也也第一次次使南京京的高檔檔別墅有有了一點點質價相相合的感感覺。但但體量成成倍放大大，泡沫沫也同時時放大，銷銷售狀況況不容樂樂觀。通過以上上對于南南京別墅墅的發(fā)展展回顧，可可以清楚楚地看到到盛唐藝藝術園的的競爭市市場將為為以下幾幾種狀況況：板塊層面面競爭：由于市政政規(guī)劃的的調整，河河西取代代江寧成成為新一一輪開發(fā)發(fā)的熱點點；亞東東大學城城的重新新規(guī)劃，必必將給亞亞東的別別墅板塊塊帶來重重大的利利好消息。江江寧板塊塊面臨亞亞東板塊塊的強大大競爭。區(qū)域層面面競爭：主要為江江寧開發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍與寧南南范圍，交交通上為為一條線線，區(qū)位位上共用用一條主主干道，競競爭樓盤盤有：仁仁恒玉蘭蘭山莊、運運盛

24、花園園、瑞景景文華、威威尼斯城城、佳湖湖綠島、翠翠屏山莊莊。產品層面面競爭：主要為不不同區(qū)位位，不同同方向、同同等檔次次的產品品，如帝帝豪花園園、月牙牙湖、百百家湖沿沿線別墅墅、亞東東沁蘭山山莊等?？們r層面面的競爭爭：全市范圍圍內總價價在800萬元以以下的排排屋、總總價在880萬元元至1550萬元元的雙拼拼別墅及及總價在在1200萬元至至3000萬元之之間的單單體別墅墅。附表：調調研個案案匯總樓盤名稱稱帝豪花園園百家湖威威尼斯城城別墅佳湖綠島島區(qū)域馬群江寧江寧占地面積積（平方方米）148,000096畝130畝畝建筑面積積（平方方米）34,000016,881530,0000容積率0.2330

25、.2660.355物業(yè)類型型雙拼、單單體單體別墅墅公寓、別別墅總套數10040其中單體624019雙拼1624聯排木結構獨獨棟：22232公寓接上表面積（平平方米）單體主力房型型：3000-4400555（13套）/4410（14套）/2272（2套）/3308（9套）220-3400雙拼聯排公寓價格（元元/平方米米）單體10,0000-13,0000-155,000015,0000（毛毛坯）；20,0000（裝修修）13,0000-15,0000雙拼10,0000左左右聯排30000左右公寓花園價格格（元/平方米米）1,50001,5000沒有獨立立的花園園物業(yè)管理理費（元元/平方米米.月）

26、54未定車位情況況部分豪華華別墅有有雙車位位配備雙車車位車位算在在建筑面面積里一一起賣。已售面積積（平方方米）14,88001,66651,2000剩余面積積（平方方米）14,880015,115027,8800備注現在在售售房源是是沿湖新新建的118棟別別墅，至至目前為為止售出出約4棟。該該案接下下來要做做木結構構別墅，現現已有兩兩棟開始始施工。價價格將會會達到220,0000元元/平方米米以上。對外宣稱稱位置最最好的88套已賣賣完，但但實際上上是內部部銷控，現現在為止止該案僅僅售出33套。該案先賣賣位置，然然后根據據客戶需需要選擇擇房型。樓盤名稱稱文化名園園瑞景文華華金陵家天天下區(qū)域江寧江

27、寧亞東占地面積積（平方方米）146,0000224,0000105,6844建筑面積積（平方方米）153,0000152,300055,4456容積率總：1.050.688總：0.5299；別墅墅區(qū)：00.422物業(yè)類型型多層、雙雙拼、聯聯排、單單體聯排、雙雙拼、單單體別墅墅公寓、聯聯排、雙雙拼、單單體別墅墅總套數11500571239其中單體92534雙拼1212685聯排躍層：77642054面積（平平方米）單體230-3500330以以上250-3800雙拼170-2500250-2800196-2422聯排178-2033168-1800價格（元元/平方米米）單體8,0000-110,

28、00005,80004,5000-55,0000雙拼4,20003,2550聯排3,0000左右右3,30002,9880花園價格格（元/平方米米）750800800物業(yè)管理理費（元元/平方米米.月）2.52.5暫暫定2.5車位情況況車位算在在建筑面面積里賣賣，獨棟棟有1-2個車車位，整整體平均均0.775車位位/戶。車位和保保姆房層層高2.2米，不不計入建建面，車車位及保保姆房單單價11100元元/平方米米。別墅車位位與戶數數比為11:1；公寓車車位與戶戶數比約約為1:2已售面積積（平方方米）7,00004,000038,8820剩余面積積（平方方米）144,0000112,300016,6

29、636備注本案單體體別墅尚尚未開始始銷售，但但可以預預定。目目前戶型型也未定定，估計計要到明明年才能能推出。公公寓房由由于面積積較大，銷銷售情況況一般。本月100日開盤盤，至今今為止，聯聯排定出出20多套套，獨棟棟還未推推出。與7月份份調研相相比，該該案雙拼拼或聯排排價格均均有上漲漲：雙拼拼漲了1100元元/M2。聯排排漲了550元/ M2，但當當時買房房有折扣扣享受，現現在沒有有。而單單體價格格上限有有所回落落。樓盤名稱稱中國人家家武夷花園園（七期期）湖濱世紀紀花園區(qū)域江寧百家家湖江寧東山山鎮(zhèn)江寧百家家湖占地面積積（平方方米）106,000074,6600320畝畝建筑面積積（平方方米）63

30、,660010,6600220,0000容積率0.60.7總1.005物業(yè)類型型雙拼、四四合院聯排、單單體、雙雙拼公寓、雙雙拼、單單體總套數332411,0112 其中單體332雙拼68聯排32面積（平平方米）單體330-3800280-3500雙拼250-2800200-2400聯排218-3644190-2200價格（元元/平方米米）單體四合院總總價：2200萬萬4,00003,0000雙拼雙聯總價價：488-800萬3,2000聯排2,6000花園價格格（元/平方米米）400800600物業(yè)管理理費（元元/平方米米.月）0.7552車位情況況帶小車位位10萬元元/個已售面積積（平方方米）

31、33,00003,38809,6000剩余面積積（平方方米）30,66007,28802,0000（別別墅）備注一、二期期售完，三三期開始始銷售單體售完完、雙拼拼還有22套、聯聯排還有有26套。別墅單體體已售完完，剩下下8棟雙拼拼。樓盤名稱稱天地新城城錦繡花園園明月港灣灣區(qū)域江寧麒麟鎮(zhèn)占地面積積（平方方米）6,8225148,0000320,0000建筑面積積（平方方米）13,6650200,0000（一期期）339,2000容積率0.5（別別墅）0.5左左右1.066物業(yè)類型型公寓、別別墅獨棟、雙雙拼、聯聯排、公公寓公寓、單單體、雙雙拼、聯聯排總套數39總：1,0000多戶72（別別墅）其中

32、單體46雙拼4聯排22面積（平平方米）單體300-4000270-4000未定雙拼200-2400聯排170-2200價格（元元/平方米米）單體未定2,4880-22,9880未定雙拼2,2668-22,3888聯排1,8998-22,0668花園價格格（元/平方米米）750未定物業(yè)管理理費（元元/平方米米.月）1.5未定已售面積積（平方方米）00剩余面積積（平方方米）13,665020,0000（別別墅）備注現在未推推別墅，別別墅要到到20003年才才能推出出。該案一期期別墅銷銷售情況況較好，現現在所剩剩不多。目前尚未未推出，尚尚在設計計階段備注：碧碧水華庭庭只剩一一套別墅墅；碧水水灣推出出

33、的別墅墅銷售也也已接近近尾聲，單單體只剩剩一套，雙雙拼還剩剩6套左左右。部分目前前中高檔檔在售別別墅的容容積率與與售價樓盤名稱稱文化名園園中國人家家金陵家天天下瑞景文華華玉蘭山莊莊佳湖綠島島威尼斯城城容積率0.60.4220.6880.4550.3550.266價格（元元/ MM2）單體8,000010,00004,0000-55,00005,800010,000013,0000-15,0000（裝修修）15,0000(毛胚)20,0000(裝修)雙拼3,25504,20003,0000左右右聯排48-880萬元元(總價)2,95503,30008,0000部分目前前在售中中高檔別別墅的套套面

34、積與與總價樓盤名稱稱文化名園園金陵家天天下瑞景文華華文化名園園佳湖綠島島威尼斯城城單套面積積（M2）單體300-4000250-3800330230-3500220-3400272-5555雙拼300-4000196-2422250-2800170-2500聯排168-1800178-2033總價（萬元）單體360-6000112-1900191184-3500286-5100408-8322雙拼300-400064-778105-117751-775聯排50-55358-667花 園 單 價價（元/ M2）1,5000800800750沒有獨立立花園15000江寧部分分在售低低檔別墅墅的套面

35、面積與總總價樓盤名稱稱中國人家家錦繡花園園武夷花園園湖濱世紀紀花園套面積（M2）單體270-4000330-3800280-3500雙拼200-2400250-2800200-2400聯排218-3644170-2200190-2200總 價（萬元）單體67-1119132-152284-1105雙拼45-44980-88948-558聯排48-88032-44549-557花園單價價（元/ M2）400750800600綜上所述述，可以以得出以以下結論論：隨著南京京GDPP的連年年快速增增長，居居民收入入的逐年年提高，可可以看到到，南京京的別墅墅市場已已經明顯顯啟動。原原因有四四：其一：新新

36、一代別別墅購買買群已經經形成；其二：南京市市政建設設力度加加大，私私家車擁擁有量增增加；其其三：別別墅在設設計理念念、布局局、風格格上均有突突破；最最后：價價格顯現現出競爭爭力。 憑借自然然景觀和和地價優(yōu)優(yōu)勢，江江寧和亞亞東已成成為南京京別墅熱熱潮中的的主戰(zhàn)場場。在別別墅上市市總量增增加的情情況下，區(qū)區(qū)域分布布會更趨趨擴散，但但受地塊塊限制或或資源限限制，其其余別墅墅供應盤盤量有限限（如月月牙湖、玄玄武湖沿沿線）。南京別墅墅市場尚尚處于初初始發(fā)展展階段，在在整體規(guī)規(guī)劃、產產品設計計、風格格特色等等方面尚尚有很大大提升空空間。目目前市場場上還缺缺乏真正正優(yōu)質的的產品。別墅市場場啟動的的初級代代表

37、TOWWNHOOUSEE開始熱熱銷，不不僅預示示著中產產階層抬抬頭，也也代表更更高級的的產品將將開始被被需要，說說明消費費欲望正正在提升升，市場場正被經經濟速度度撐大。經經濟型別別墅大多多位于亞亞東、江江寧新區(qū)區(qū)，以440-880萬元元的總價價而成為為別墅中中的暢銷銷產品。目目前的市市場供應應，就價價格而言言，最高高不過33,300元/ M2。南京目前前缺乏中中檔價位位單體別別墅（55,00008,0000元/ MM2單價），兩兩頭產品品（單價價在2,0000-4,0000元/ MM2之間與與10,0000元/ MM2以上）供供應量比比較充足足。目前，高高檔高價價別墅市市場的年年去化量量極其有

38、有限?？偪們r超過過1000萬元的的產品去去化量明明顯放慢慢，以現現有個案案調研判判斷，年年銷售套套數均不不超過兩兩位數。具體到江江寧而言言，一直直是低價價別墅的的市場。同同樣是價價格在22,00003,0000元/ MM2之間的的別墅暢暢銷，目目前突然然爆發(fā)的的售價在在10,0000元以上上的別墅墅銷售維維艱。第三篇：消費者者研究別墅市場場的消費費者是一一個比較較特殊的的群體，他他們本身身的數量量不大，在在南京，別別墅市場場還未成成熟，因因此，不不適合用用定量的的信息來來描述南京別別墅的消消費者；而且，這這部分人人的個性性強烈，很很少顯露露。因此此，我們們在對本本案的消消費者進進行研究究時，參

39、參考了銷銷售員對對現有南京別墅墅市場消消費者的的描述和和上海、深深圳、北北京等地地別墅市市場消費費者研究究資料，對對南京別別墅消費費者情況況進行整整體分析析。一、南京京別墅市市場消費費者情況況整體描描述南京市購房消費群金字塔分布示意圖 A、金金字塔頂頂端 B、金金字塔上上層 CC、金字字塔中層層 D、金金字塔底底層A和B是是我們關關注的主主要對象象。他們們最可能能是近一一兩年別別墅市場場的消費費者。A：居于于金字塔塔頂端的的消費群群。目前南京京房產市市場上顯顯露的并并不多，但但這部分分身價不不菲的款款爺亦大大有人在在。他們們的最大大特征是是絕對數數量少、身身價高、社社會地位位高、社會會特征雷雷

40、同、消消費習慣慣相似、不不易尋找找等。他們來源源主要是是外資企企業(yè)的首首席執(zhí)行行官及財財務總監(jiān)監(jiān)、外國國公司的的總裁、從從海外（臺臺灣、美美國）回回南京定定居的富富翁、外外籍人士士、海外留學學歸國人人員，自自由職業(yè)業(yè)者（高高級律師師、著名名藝術家家、體育育明星）、IIT 界界的頂尖尖精英人人士、國國內的實實業(yè)家、做做外貿的的私營業(yè)主、民民營企業(yè)業(yè)家、金金融機構構的高層層、某些些強力政政府部門門官員等等等。他們具有有足夠的的購買力力，更多多追求生生活的享享受和居居住空間間的豪華華氣派，注注重房子子的品質質感，需需要真正正有品質質、有品品位的高高檔次的別墅墅物業(yè)。B：居于于金字塔塔上層的的消費群群

41、。南京市場場為數不不少，他他們收入入水平高高、購買買力強。他他們包括括在外企企工作的的高級白白領（中中高層管管理者），外外貿企業(yè)業(yè)部門經經理，政政府機關里里有一定定實權的的干部（灰灰色收入入的官員員），大大學的高高級教授授，銀行行的高級級職員，證證券公司司的中高高級管理理者，主主任醫(yī)生生，律師，從從事股票票期貨交交易的成成功人士士以及有有海外親親戚的人人士如僑僑胞等。這部分人人收入高高，經濟濟條件寬寬松，較較多考慮慮的地段段較好的的高級公公寓，錯錯層、躍躍層或聯聯體別墅墅，也會會考慮一一般的獨獨立別墅墅。C：居于于金字塔塔中層的的消費群群。在已購房房客戶中中的比例例最大，他他們是指指收入水水平

42、中等等，購買買力較強強的居民民。他們們主要是是在國企企的基層層干部、技技術尖子子，學校校的一般教授授、老師師，銀行行的職員員、外企企及私企企的一般般白領。他他們收入入相對較較高，有有較強的的購買能能力，往往往考慮慮的是比比較舒適適的公寓房（多多層及小小高層），少少數也會會考慮躍躍層公寓寓和聯體體別墅中間有兩兩類典型型：一種種是工作作較長時時間的中中年人，他他們有了了一定的的積蓄，且且目前收收入尚可可，因此此會考慮慮購買比比較舒適適的公寓寓房，他們們比較追追逐地段段的好壞壞和環(huán)境境的優(yōu)劣劣，付款款方式會會考慮較較大比例例的首付付與剩余余款項的的按揭相相結合；另一種是是工作三三-五年年左右的的年輕

43、白白領，目目前積蓄蓄不多但但收入不不錯，因因此會考考慮借助助家庭的的贊助支支付首期期款后七七成或八八成按揭揭由自己每每月承擔擔還款，他他們追求求交通的的便捷和和樓盤的的品質，比比較能接接受交通通方便的的近郊樓樓盤。D：居于于金字塔塔底層的的消費群群。是指收入入水平不不高，購購買能力力相對較較弱的一一般居民民。他們們的職業(yè)業(yè)特征不不明顯，主主要是在在國有及及一些集集體企業(yè)業(yè)中工作作的一般般員工、文員。他他們收入入不高，但但長年的的節(jié)省和和儲蓄，一一般只能能購買經經濟適用用房或借借助拆遷遷補充費費用考慮慮購買舒舒適性公公寓房。他他們購房房金額不大大，但往往往是一一次性付付款，較較少利用用銀行按按揭

44、；利利用銀行行按揭購購房的一一般也是是父母付付清首期期款由兒兒女每月月還款。影影響這部分人購購房的主主要是價價格因素素和基本本配套，若若總價能能承受，也也擁有基基本的生生活配套套，一般般就會考考慮購房房而不太太講究或或者說沒沒有實力去去講究地地段的好好壞和品品質的高高低。南京別墅墅市場消消費者的的定性分分析1、高級級別墅消消費者特特征及需需求描述述通過對南南京市現現有別墅墅的部分分售樓人人員（金金陵家天天下、中中國人家家、帝豪豪別墅、翠翠屏山莊莊等）與與購買群群體的走走訪、了了解，并并參考外外地別墅墅市場狀狀況，我我們高級級別墅（主主要指高高檔獨立立別墅）消消費群體體有了初初步的定定性了解解。

45、別墅消費費群來源源：外資企業(yè)業(yè)的總裁裁、首席席執(zhí)行官官及財務務總監(jiān)買我我們這里里的人除除了國外外人，就就是外資資企業(yè)的的總裁、首首席執(zhí)行行官及財財務總監(jiān)監(jiān)（帝豪豪別墅）我這這里1880萬的的那一棟棟就是德德國西門門子副總總裁買的的（中國國人家銷銷售員）國內的實實業(yè)家、民民營企業(yè)業(yè)家很多多買我們們這里的的是一些些企業(yè)家家（金陵陵家天下下）私營營業(yè)主也也很多從海外（臺臺灣、美美國）回回南京定定居的富富翁國外外的客戶戶中有些些是從臺臺灣、美美國回來來的。（金金陵家天天下）自由職業(yè)業(yè)者（高高級律師師、著名名藝術家家、體育育明星）買我我們這里里的還有有律師，現現在象藝藝術家、體體育明星星這些人人也很有有

46、錢（中中國人家家）IT 界界的頂尖尖精英人人士ITT行業(yè)的的人多些些，而且且很年輕輕做外貿的的私營業(yè)業(yè)主買我我們這里里做外貿貿的人比比例最大大（武夷夷花園、金金陵家天天下）金融機構構的高層層另外外還有一一些做金金融證券券的人，但但比例不不大外籍人士士買我我們這里里的有近近70%是外籍籍人士（帝帝豪別墅墅）政府官員員別墅消費費群身價價他們們的數量量目前在在南京購購房市場場中的比比例較低低，據一一般經驗驗，高級級獨立別別墅的消消費者數數量應該該占到購購房者的的3%左左右他們們的身價價很高，一一般為所所購別墅墅總價的的4-88倍，購購房一般般為一次次性付款款他們們的年齡齡基本在在45歲歲以上，IIT

47、 界界的頂尖尖精英人人士則可可能要年年輕許多多（300歲左右右）別墅消費費群特征征不講究性性價比，講講究性能能比。購購買高級級或頂級級別墅的的消費者者一般不不是很關關心價格格，但很很關心產產品的品品質及功功能。需要絕對對私密性性。這部部分消費費者非常常獨立，所所以對產產品的的的私密性性要求很很高需要絕對對的安全全性。由由于這部部分人身身價較高高，容易易吸引外外界視線線，所以以安全性性是他們們考慮的的主要問問題之一一非常注重重產品的的個性。喜喜歡獨一一無二、惟惟我獨尊尊的感覺覺附庸風雅雅。這些些人購房房不一定定都懂行行，但一一定懂時時尚；不不一定都都有品位位，但一一定都要要裝出有有品位崇尚自然然

48、，追求求靜雅。高級別墅墅消費群群對房型型的要求求房間要開開闊，我我覺得臥臥室是最最重要的的，臥室室不能太太小（消消費者）我要有獨獨立的書書房，書書房最好好能套在在主臥室室內（消消費者）他們很喜喜歡客廳廳挑空（售售樓員）既然是別別墅，功功能當然然越全越越好（消消費者）能有獨立立的淋浴浴房，每每天能真真正地放放松自我我，洗個個寫意澡澡（消費費者）車庫不能能沒有，能能有兩個個更好（消消費者）他們對房房型的面面積要求求差異很很大，小小的也要要2000多個平平方米，大大的要7700-8000個平方方米甚至至更大（售售樓員）需求主力力面積大大致在2250-3500平方米米之間。最好有一一個比較較大的私私家

49、花園園高級別墅墅消費群群對配套套的要求求高級會所所一定要要有，會會所里最最好能有有圖書館館、酒吧吧、展覽覽館等（售售樓員）他們對小小區(qū)周邊邊配套不不是很關關注，只只要道路路暢通，不不塞車（售售樓員）周邊的配配套一定定要跟他他們的身身份相匹匹配，要要高檔（售售樓員）最能吸引引他們的的是別墅墅周邊有有大型休休閑娛樂樂場所，如如高爾夫夫球場（售售樓員）高級別墅墅消費群群對藝術術的理解解他們不一一定懂藝藝術，但但肯定不不會反對對藝術，因因為這些些人都是是附庸風風雅的人人，藝術術兩個字字能滿足足他們的的虛榮心心（售樓樓員）藝術不但但能顯示示身份，還還能彰顯顯一個人人的修養(yǎng)養(yǎng)（售樓樓員）藝術別墅墅必須要要

50、和自然然山水完完美結合合，否則則就談不不上藝術術了（消消費者）藝術型別別墅適合合那些成成名藝術術家購買買，這些些人個性性很強，最最好能根根據他們們的要求求設計房房型（售售樓員）2、中低低檔別墅墅消費者者特征及及需求描描述通過上述述對目前前南京市市場購房房消費群群金字塔塔分布的的分析以以及根據據對南京京市現有有別墅的的部分售售樓人員員與購買買群體的的走訪、了了解，我我們可以以看出中中低檔別別墅（主主要指聯聯體別墅墅以及經經濟型獨獨立別墅墅）的購購買人士士大致有有以下幾幾類：外企工作作的高級級白領（中中高層管管理者）外貿企業(yè)業(yè)部門經經理政府機關關里有一一定實權權的干部部（灰色色收入的的官員）大學的

51、高高級教授授銀行的高高級職員員證券公司司的中高高級管理理者自由職業(yè)業(yè)者（主主任醫(yī)生生、律師師、炒股股票期貨貨的成功功人士）有海外親親戚的人人士如僑僑胞他們的數數量目前前在南京京購房市市場中的的比例也也較低，據據一般經經驗，聯聯體別墅墅的消費費者數量量應該占占到整體體購房者者的5左右。他們的身身價較高高，一般般為所購購聯體別別墅總價價的2-4倍，購購房會考考慮按揭揭貸款他們的年年齡一般般在288-455歲之間間，年齡齡層次與與購買高高檔獨立立別墅的的消費者者有所下下降他們的消消費特征征：聯體別墅墅的消費費群在經經濟上比比上不足足、比下下有余，購購買聯體體別墅多多為改善善型和休休閑型這部分消消費群

52、年年齡層次次相對較較近，喜喜歡運動動，比較較休閑這部分消消費群購購房搖擺擺性強，既既講究環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，又講講究房型型功能的的合理，對對產品的的要求較較高這部分人人比較講講究配套套，尤其其是教育育配套和和娛樂配配套設施施上海、深深圳、北北京等地地別墅市市場消費費者參考考研究1、上海海年輕輕化、國國際化上海高檔檔住宅銷銷售呈現現上升勢勢頭，部部分樓盤盤出現供供不應求求現象，青青年人成成了購房房主力。據一份調調查報告告表明，工工廠企業(yè)業(yè)、金融融投資、民民營企業(yè)業(yè)的經營營者已占占上述物物業(yè)買主主的800以上上，而位位于虹橋橋路上的的皇朝別別墅業(yè)主中，最最年輕的的僅288歲，大大部分買買主年齡齡在355

53、歲左右右。這一一群體大大多是高高學歷、高高收入具具有生活活新概念念和較強強的消費費能力。此現象的的出現與與皇朝別別墅等高高檔住宅宅物業(yè)在在小區(qū)環(huán)環(huán)境、房房型、建建筑立面面等方面面的設計計，符合合人們的的審美情情趣和居居住理念念有關外外，更重要的的是中國國經濟的的持續(xù)向向好，使使一大批批年輕經經營人才才脫穎而而出，使使其有能能力購買買單價在在1萬元元以上的的高檔別別墅。虹虹橋路沿沿線別墅群群經過多多年的發(fā)發(fā)展，成成為成熟熟社區(qū)，可可供應量量已經不不多，而而新經濟濟的崛起起是近220年的的事?；驶食瘎e墅墅近期銷銷售大幅幅上升，年輕買主主占主要要地位的的現象也也就不難難解釋。另另一個現現象是這這部分

54、年年輕買主主中，外外地投資資者占了了90。受中國加加入WTTO的影影響，屆屆時中國國市場將將變得更更加開放放，更多多的國內內外企業(yè)業(yè)將更多多進入上上海這個個中國經經濟、金金融、貿貿易中心心。目前已有有4萬多多境外人人士申領領臨時居居住證，在在加入WWTO后后，這個個數字更更會大大大上升；同時，上上海現有有臺資企企業(yè)40052家家，355萬臺灣客，加加上為數數眾多的的港澳人人士，對對上海高高檔物業(yè)業(yè)的需求求大大增增加。2、深圳圳私營營老板成成為主力力（1）年年齡構成成：大部分客客戶的年年齡在330-445歲之之間，776.66%的比比例，基基本上在在次年齡齡段的人人為深圳圳特區(qū)第第一批發(fā)發(fā)跡的人

55、人，其文文化素質質，和社社會經歷歷均比較較豐富，分分析能力力強，有有自己獨獨特的審審美觀，容容易接受受事物，追追求自己己喜愛的的生活方方式。而而45歲歲以上的的客戶僅僅占 77%，30歲以以下的占占16%（2）職職業(yè)構成成：購買豪宅宅或者別別墅的買買家，有有54.5%的的人是私私營老板板，有110.99%的人人是企業(yè)業(yè)老總，其其次為高高級白領領人士，占占25.5%，三三者加起起來就占了了90%以上的的比例。這這些客戶戶的收入入較高，并并且比較較穩(wěn)定，經經過多年年的艱苦苦創(chuàng)業(yè)、現現時事業(yè)業(yè)有成，生生活比較較富裕，希希望為自己和和家人改改善生活活環(huán)境，因因此會考考慮也有有能力購購買豪宅宅，此外外從

56、事金金融證券券行業(yè)的的人和一一部分公公務員占占到1.8%的的比例。（3）建建筑風格格偏好：早期開發(fā)發(fā)的別墅墅物業(yè)，基基本上是是中國嶺嶺南風格格和歐洲洲西班牙牙風格相相結合的的外形建建筑風格格，結構構簡單而而且色調調明快，后后來出現現歐陸古典風風格與中中國嶺南南風格相相結合，頗頗具新鮮鮮感；而而現在，較較為認同同歐陸式式貴族豪豪宅和美美國莊園園式別墅墅風格，此此兩種風風格的選選擇比例較較為接近近。（4）小小區(qū)環(huán)境境偏好：小區(qū)環(huán)境境不只是是綠化率率的高低低、綠色色植物種種類的多多少等，還還要求小小區(qū)環(huán)境境的營造造必須有有主題特特色，具具有較高高的欣賞賞價值和和較多的文化藝藝術元素素，強調調小區(qū)景景

57、點和物物業(yè)風格格相協(xié)調調，每棵棵樹種的的選擇或或每塊石石頭的擺擺放角度度都能讓讓人覺得得別具匠匠心，尤尤其在豪豪宅項目未未能擁有有優(yōu)美的的自然景景觀時，小小區(qū)內環(huán)環(huán)境的規(guī)規(guī)劃及設設計就顯顯得尤為為重要，而而小區(qū)環(huán)環(huán)境的主主題特色色，須配配合豪宅宅項目的的形象定位，保保持風格格一致。（5）智智能化設設施要求求：除別墅區(qū)區(qū)和屋外外設計有有安全性性的智能能系統(tǒng)，如如可視對對講，保保安偵察察系統(tǒng)、家家居防盜盜系統(tǒng)、煤煤氣泄漏漏自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)、信息息高速公公路接口等等，客戶戶還要求求配有各各種遙控控系統(tǒng)，如如窗簾、房房門遙控控系統(tǒng)、燈燈飾遙控控開關系系統(tǒng)等。（6）物物業(yè)管理理要求：客戶對物物業(yè)管理理服

58、務非非常重視視，對物物業(yè)管理理公司之之品牌尤尤為看重重，購買買別墅或或高檔公公寓的客客戶要求求物業(yè)管管理公司司所提供供的服務務，不僅只是是一般的的保安和和環(huán)境管管理服務務，還要要求保安安系統(tǒng)智智能化，224小時時嚴密地地保護業(yè)業(yè)主人身身及財物物的安全全，對日日常生活活所需提供盡善善盡美的的服務，令令業(yè)主的的生活輕輕松、方方便、安安全。（7）會會所設施施配套：豪宅買家家對別墅墅要求不不僅是居居家的需需要，而而會所的的功能也也不再只只是提供供幾樣健健身設備備，更主主要的是是會所設設備能體體現其優(yōu)優(yōu)悠生活活，對精神文文化的追追求，同同時也可可顯示業(yè)業(yè)主的顯顯赫身份份。會所所內需設設有一些些迎合住住客

59、需要要的、同同時具有有較高精精神價值值的高尚尚設施，如高爾夫夫練習球球場等。3、北京京高級級行政官官員及總總裁主導導比例較較大北京別墅墅市場興興起于990年代代初，因因多種原原因的沖沖擊，起起步不久久就開始始下滑，后后經過一一段時間間的徘徊徊后，于于19999年開開始復蘇蘇，經過一年年的調整整，目前前已進入入穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的新新階段。北京別墅墅分為內內銷和外外銷兩種種，外銷銷別墅購購買人群群主要是是外國使使館、駐駐華機構構、三資資企業(yè)高高層領導導及海外外港奧臺臺人士；內銷別別墅購買人人群集中中在各行行各業(yè)精精英（特特別是IIT等高高科技產產業(yè)新貴貴、房地地產業(yè)內內人士及及律師、醫(yī)醫(yī)生等），大大中型

60、企企業(yè)和私私營企業(yè)業(yè)老板和高層層管理者者，海外外歸來人人士，演演藝界演演員及證證券、撰撰稿等成成功的自自由職業(yè)業(yè)者。其其中內銷銷市場的的快速增增長格外外引人注注目，無無論投資還還是自用用都顯示示了日益益強大的的購買力力。除了區(qū)位位外，買買別墅的的人最看看重的是是環(huán)境。傳傳統(tǒng)的別別墅和高高價別墅墅基本都都位于風風景優(yōu)美美的地段段。近年年來開發(fā)發(fā)的別墅墅更注重重小區(qū)內環(huán)境的的規(guī)劃，高高爾夫球球場、人人工湖、主主題花園園都是項項目升值值的資本本。此外，文文化氣息息更是京京城別墅墅的一大大特點，隨隨著人們們越來越越重視住住宅的精精神作用用，社區(qū)區(qū)的文化化價值將將越來越越突出。第四篇：對盛唐唐藝術園園的