行業(yè)擴(kuò)張停滯,房企和業(yè)者均在謀變蘇艷

1、文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.行業(yè)擴(kuò)張停滯，房企和業(yè)者均在謀變蘇艷近期蔡雪梅從世茂辭職創(chuàng)業(yè)的消息再次刷爆了朋友圈，各研究型的大佬們?nèi)缍∽骊拧㈥悋[天等都專(zhuān)門(mén)在個(gè)人微信公眾號(hào)刊文。事實(shí)上，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的人都發(fā)現(xiàn)，今年這已是第四次因?yàn)榉康禺a(chǎn)大佬辭職刷爆網(wǎng)絡(luò)了，從肖莉、毛大慶到倪建達(dá)，再到蔡雪梅，他們依次離開(kāi)時(shí)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的龍頭老大，上實(shí)城開(kāi)上海傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)企，世茂地產(chǎn)閩系房企的典型代表，而從他們的履歷看，毛大慶從凱德到萬(wàn)科到創(chuàng)業(yè)中國(guó)版We work ，倪建達(dá)深耕上海地產(chǎn)行業(yè)多年后從易居金融板塊起航，蔡雪梅從龍湖走到世茂開(kāi)始B2C，軌跡不同，途徑卻基本

2、一致，就是追尋新的行業(yè)熱點(diǎn)去創(chuàng)業(yè)，自己做，那么，這到底是房地產(chǎn)行業(yè)堪憂(yōu)，還是職業(yè)經(jīng)理人的天花板已現(xiàn)？一、當(dāng)年市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化：住房整體告別短缺，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)逐漸壓縮毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。 這主要和我國(guó)整體上已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代有關(guān)。 1998 年住房改革以來(lái)大規(guī)模的住房建設(shè)，使我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)生了深刻的變化。 根據(jù) 2010 年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179 億平方米、 2.2 億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算，戶(hù)均約 1.02 套住房。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的有關(guān)研究也顯示，1991 年到 2012 年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4 億 1.7 億套

3、，以 1990 年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬(wàn)套計(jì)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2 億 2.5 億套。 2012 年我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)為 7.12 億，以 2011 年城市戶(hù)均人口數(shù) (2.87 人/ 戶(hù))計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到 2.48 億戶(hù)。因而，估算我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房套數(shù)約為1 套。國(guó)務(wù)院發(fā)展1文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示：到2015年，十二五末，我國(guó)家庭戶(hù)均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08 套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶(hù)均擁有1.1 套住房以后，住房市場(chǎng)

4、的峰值就會(huì)到來(lái)。在 2013 年，全國(guó)商品房成交面積超 13 億平方米，被業(yè)界視為商品房成交量的天花板。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)圖 1。而不少研究機(jī)構(gòu)也分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)在 2011 年達(dá)到 14.8% 的峰值之后，逐年回落，當(dāng)年房企的平均利潤(rùn)約為11% ，未來(lái)利潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮。圖 1 2001 年以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行：輕資產(chǎn)化、多元化、合作、出海等均成為趨勢(shì)近日，和不少行業(yè)的朋友們聊天， 不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是服務(wù)企業(yè)，大家普遍對(duì)行業(yè)充滿(mǎn)了擔(dān)憂(yōu)。 5 月 13 日，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略抱團(tuán)的消息惹得行業(yè)一片驚愕，“兩萬(wàn)”一時(shí)成為最熱詞語(yǔ)。中國(guó)最大的住

5、宅開(kāi)發(fā)商和最大的商業(yè)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，雙方均提到了合作是為了“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，不少媒體也對(duì)輕資產(chǎn)的描述花了大筆墨，但卻沒(méi)有敘述具體“輕”在哪里。此前，曾有媒體猜測(cè)萬(wàn)科會(huì)負(fù)責(zé)持有商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分，但事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)官方表示未來(lái)“萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分” ，也就是說(shuō)，雙方都將承擔(dān)自己開(kāi)發(fā)部分的土地成本，而萬(wàn)達(dá)還是將承擔(dān)商業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)的成本。但近期萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在上海自貿(mào)區(qū)商談萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)REITs 權(quán)證交易平臺(tái)細(xì)節(jié)。 這使得萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的路徑逐漸明晰。2014 年 12 月底，萬(wàn)達(dá)香港上市后，王健林發(fā)布的首個(gè)公開(kāi)演講就透露出萬(wàn)達(dá)將在2015年推出全新一代的商業(yè)升級(jí)策略。2015 年 4 月，萬(wàn)達(dá)

6、公布了這個(gè)核心策略：其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企2文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)， 到 2020 年服務(wù)業(yè)的收入、 凈利占比要超過(guò)65% 。根據(jù)萬(wàn)達(dá)自身的測(cè)算：目前投資1 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均資金成本約8 億元， 1000 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少需撬動(dòng)8000 億元。 業(yè)務(wù)證券化是為這次轉(zhuǎn)型提供業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，也是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。 因此，萬(wàn)達(dá)將在五年的時(shí)間里全方位迅速轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)公司。而筆者之前也撰文分析過(guò)， 綠地借殼金豐實(shí)現(xiàn)金融領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局、陽(yáng)光城聯(lián)手中民投尋求金

7、融靠山、 易居旗下金融公司上市并豪言發(fā)展為金融公司，可見(jiàn)房企金融化以及和金融攀親成為一種必然選擇。而諸如克而瑞、 世聯(lián)這些原房地產(chǎn)咨詢(xún)行業(yè)的領(lǐng)軍者，近兩年的咨詢(xún)業(yè)務(wù)均快速萎縮，公司的發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始轉(zhuǎn)變和調(diào)整，金融化、平臺(tái)化成為趨勢(shì)。一咨詢(xún)業(yè)的朋友更說(shuō)出了“公司只管炒股不管我們死活”的調(diào)侃?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體轉(zhuǎn)型、謀求新發(fā)展已經(jīng)生存的是新常態(tài)。三、行業(yè)擴(kuò)張停滯、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，必然導(dǎo)致人才變動(dòng)行業(yè)擴(kuò)張的停滯， 對(duì)行業(yè)人才特別是高管人才將帶來(lái)極大的沖擊：一是擴(kuò)張放緩導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部晉升機(jī)會(huì)減少。在行業(yè)快速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代， 房企都在擴(kuò)張規(guī)模，企業(yè)每新拓一個(gè)城市、新拿一塊地，相應(yīng)地，就要增加區(qū)域公司或項(xiàng)目

8、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理高管職位。企業(yè)內(nèi)部充滿(mǎn)了晉升空間和發(fā)展通道。而2014 年后一些城市公司開(kāi)始撤銷(xiāo)， 相應(yīng)的很多高管就被迫離職。以雅居樂(lè)為例， 為節(jié)約管理成本，企業(yè)打算將原先集團(tuán)- 區(qū)域 - 分公司的三層架構(gòu)，變?yōu)榧瘓F(tuán)- 區(qū)域公司兩層架構(gòu)，如此，很多高管將被迫離職。二是行業(yè)企業(yè)發(fā)展停滯，很多高管不在看好房地產(chǎn)領(lǐng)域， 不管是企業(yè)縮減導(dǎo)致的高管職位過(guò)剩，還是高管個(gè)人不看好行業(yè)發(fā)展，都將繼續(xù)導(dǎo)致高管的跨行業(yè)就業(yè)。另外，在行業(yè)不景氣的背景下，企業(yè)3文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.生存壓力加大，對(duì)高

9、管的考核更加苛刻，無(wú)形中也增加了高管坐穩(wěn)職位的難度。另外，隨著房企的多元化轉(zhuǎn)型， 如加快 “金融 + 商業(yè)地產(chǎn) ”輕資產(chǎn)化運(yùn)作， 今年該領(lǐng)域的黃埔軍校凱德商用也開(kāi)始遭受高管離職的地震。那些被房企關(guān)注的其它熱點(diǎn)領(lǐng)域如 “互聯(lián)網(wǎng) + 地產(chǎn) ”、“地產(chǎn) + 產(chǎn)業(yè) ”，標(biāo)桿房企如彩生活、華夏幸福，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的高端人才，未來(lái)也可能被頻頻挖角的對(duì)象。就像當(dāng)年房企集體從萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域挖人一樣。四、職業(yè)經(jīng)理人尋求發(fā)展新方向：創(chuàng)業(yè)成為新的選擇方向就在今年兩會(huì)李克強(qiáng)總理所作的政府工作報(bào)告中，創(chuàng)客、大眾創(chuàng)業(yè)、 萬(wàn)眾創(chuàng)新等字眼的出現(xiàn)， 更是為整個(gè)行業(yè)注入了興奮劑。不知道房企大佬也受總理的煽動(dòng)了，還

10、是行業(yè)下行、 職業(yè)瓶頸的影響， 近兩年越來(lái)越多的大佬甚至是有想法的房地產(chǎn)從業(yè)者，辭職創(chuàng)業(yè)的、轉(zhuǎn)型發(fā)展的隊(duì)伍越來(lái)越大?？硕鹧芯恐行陌l(fā)文稱(chēng)： 根據(jù)企業(yè)公告統(tǒng)計(jì)，以 A 股 135 家房企為例，2012年以來(lái)，核心崗位的集團(tuán)高管離職人數(shù)開(kāi)始上了一個(gè)臺(tái)階，比之前增長(zhǎng)近一倍。并且近一年高管離職的關(guān)注度明顯增強(qiáng)，筆者認(rèn)為主要和這些高管投入創(chuàng)業(yè)的方向有關(guān)。圖 2 歷年 A 股 135 家房企高管離職人數(shù)統(tǒng)計(jì)4文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.60505050474030222322201002010201

11、12012201320142015.01-05注：根據(jù) A 股房企公告統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍包括總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、董秘、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師等關(guān)鍵崗位，不包括董事、獨(dú)立董事、監(jiān)事等股東層面、非關(guān)鍵崗位的高管。2015 年 5 月份統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至20 日。資料來(lái)源：企業(yè)公告、中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)表 1 2014年以來(lái)房企明星高管離職后選擇創(chuàng)業(yè)或投入新興領(lǐng)域時(shí)間企業(yè)名稱(chēng)變動(dòng)人員原職位現(xiàn)職位領(lǐng)域董事、高級(jí)副總加盟互聯(lián)網(wǎng)公司房多萬(wàn)科地產(chǎn)肖莉互聯(lián)網(wǎng)中介裁多成為合伙人易居金融服務(wù)集團(tuán)董公司董事會(huì)主事長(zhǎng)、鉅派投資集團(tuán)上實(shí)城開(kāi)倪建達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融席、執(zhí)行董事的聯(lián)席董事長(zhǎng)兼CEO5文檔來(lái)源為

12、:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來(lái)源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.高級(jí)副總裁、北京區(qū)域本部首席為創(chuàng)客服務(wù)2015.03.07萬(wàn)科地產(chǎn)毛大慶自主創(chuàng)業(yè)執(zhí)行官、北京公的 WeWork司董事長(zhǎng)2015.03.18龍湖地產(chǎn)韋華寧CFO自主創(chuàng)業(yè)世茂房地創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊副定制領(lǐng)域的2015.04.23蔡雪梅自主創(chuàng)業(yè)產(chǎn)總裁C2B 平臺(tái)資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)一方面， “互聯(lián)網(wǎng) “+ “房地產(chǎn)業(yè)及上下游 ”正在催生一個(gè)個(gè)金礦。以時(shí)下熱點(diǎn)“互聯(lián)網(wǎng) + 金融 ”為例， 就跟房地產(chǎn)有莫大關(guān)系， 不管是房企融資、眾籌建房，還是消費(fèi)者購(gòu)房、 家裝貸款， 都會(huì)跟互聯(lián)網(wǎng)金