棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告

1、策劃機(jī)構(gòu): 正合地產(chǎn)謹(jǐn)呈新貴都城市酒店控股有限公司八公山棚戶區(qū)改造項(xiàng)目策劃報(bào)告生態(tài)教育人文潛力服務(wù)形象定位引領(lǐng)淮南“首席歐洲理想”的百萬級城邦便利一、市場理解1、八公山區(qū)位形象面貌變化加大城市規(guī)劃力度，西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風(fēng)景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批。五年新增城市道路面積12.1萬平方米。重大交通樞紐工程孔李淮河大橋引橋部分開工建設(shè)。完成蔡新路拓寬改造，東西部第二通道加快建設(shè)。老城區(qū)路網(wǎng)加密工程前期工作基本完成。加快實(shí)施棚戶區(qū)改造。開工建設(shè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目10個，完成前期工作項(xiàng)目3個，累計(jì)拆除舊危房94萬平方米，新建住房206萬平方米。五年完

2、成小街小巷改造項(xiàng)目23個，新增綠地10.3萬平方米，成片造林500畝，城市綠化覆蓋率達(dá)到35%。完善城市管理工作機(jī)制，市容管理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高，西部污水處理廠建成投入使用，城區(qū)供水、供電、供氣、排水改造繼續(xù)推進(jìn)，城市功能逐步完善。2、八公山城區(qū)建設(shè)發(fā)展加快實(shí)施棚戶區(qū)改造。紫金時代廣場、建南村二期、瓷器廠東門口、孔集北村、新建村、支架村二期等6個項(xiàng)目主體建成，八公山新村總建筑面積50.4萬平方米已開工10萬平方米，妙山林場棚改項(xiàng)目開工，建北村暨新莊孜農(nóng)貿(mào)市場升級改造、和平村、沿湖村3個項(xiàng)目已完成總拆遷量的80，已開工10萬平方米。團(tuán)結(jié)村、西山小區(qū)、小劉莊項(xiàng)目前期工作加快推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)

3、穩(wěn)步發(fā)展。錦繡康城三期、新風(fēng)苑三期、鴻發(fā)商住小區(qū)開工建設(shè)。加大建設(shè)環(huán)境整治力度，保障重點(diǎn)市政建設(shè)工程順利實(shí)施。東西部第二通道拆遷安置攻堅(jiān)克難、加快推進(jìn)，完成征地924畝，依法拆遷安置710戶。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推進(jìn)。西部污水處理廠配套排污管網(wǎng)基本建成。積極創(chuàng)新工作機(jī)制，組建兩鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊(duì)和城區(qū)中隊(duì)，完善城市拆遷工作機(jī)制，全年共查處非法搶建243起，組織拆除行動24次，拆除違法建設(shè)80處10200平方米。淮南市八公山地區(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析 4、八公山城區(qū)建設(shè)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)建旅游項(xiàng)目9個，總投資4.2億元，完成投資1.8億元?；茨献游幕瘓@、人大代表生態(tài)園建成開園

4、，招商成立八公山文化旅游投資開發(fā)公司。妙山村搬遷安置工作啟動。旅游綜合服務(wù)區(qū)控制性規(guī)劃通過審批，爭取建設(shè)用地指標(biāo)946畝，上繳土地報(bào)批費(fèi)用8500萬元。文體活動中心開工建設(shè)。風(fēng)景區(qū)景觀大道主干道建成，景觀綠化配套工程即將完成。樂澗套休閑度假村綜合開發(fā)、六車間商務(wù)會所、孫家花園原貌恢復(fù)、嵐香湖水庫及休閑度假村等項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)加快推進(jìn)。凌云山莊主體封頂。樂澗套旅游道路、八公山風(fēng)景區(qū)供電專線建成投入使用。青龍山生態(tài)文化園全面開工。成功舉辦第十屆八公山旅游節(jié)。全年接待游客90.2萬人次，增長7.35%，旅游總收入4.94億元，增長9.52%。3、八公山區(qū)位生活水平變化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收

5、入分別增長45.6%和49.4%。五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位12500個，下崗失業(yè)人員再就業(yè)6577人。社會保障體系建設(shè)加快，社會保險擴(kuò)面和征繳工作扎實(shí)推進(jìn)。五年累計(jì)保障城鄉(xiāng)最低生活人口47.7萬人次，發(fā)放低保金4754萬元。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房3.2萬平方米。高度重視采煤沉陷區(qū)綜合治理工作，13萬平方米采煤沉陷區(qū)綜合治理二期工程兩個安置小區(qū)建成使用。精神文明和民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，安全生產(chǎn)和信訪穩(wěn)定形勢總體平穩(wěn)，社會保持和諧安定。 5、八公山交通道路建設(shè)蔡新路延伸段改造、孔李淮河大橋等重點(diǎn)工程建設(shè)，確保12.1公里東西部第二通道八公山段工程建成通車，開工建設(shè)景觀大道向東延伸、紫金山西路、丁山

6、路向西延伸、錢淮路、上游路、機(jī)械廠路拓寬改造等6條城區(qū)道路改造工程。小結(jié) 隨著淮南市大力加強(qiáng)西部基礎(chǔ)建設(shè)和舊城改造工程，市政、旅游、工業(yè)、商業(yè)，50萬人口區(qū)域全新建設(shè)，謝八兩區(qū)新行政中心的落成，也愈加堅(jiān)定了西部發(fā)展的博大未來。 西部地區(qū)棚改項(xiàng)目重點(diǎn)規(guī)劃八公山，主干道拓寬向北，二通道貫通 連接田家庵八公山鳳臺，西部中心重建，帶動城市區(qū)域價值，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使八公山全新的區(qū)域與城市的行政、文化、商業(yè)、教育等功能為主體的市政建設(shè)格局，為這一地區(qū)更增添了澎湃熱力，八公山版塊蓬勃發(fā)展大局確定無疑。2012上半年，淮南市商品住房均價4055元/，同比去年增長4.24%。在國家、省、市政府調(diào)控政策影響下，淮

7、南市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出投資保持增長，市場供需基本保持平衡，價格穩(wěn)定的態(tài)勢。在此次市調(diào)中，我們分別對八公山房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價格、物業(yè)管理情況、銷售情況進(jìn)行了分析。位置八公山蔡新路土壩孜規(guī)模總占地面積60畝 總建筑面積150000平方 物業(yè)類型/戶型A:89.75 兩房兩廳 B:92.8兩房兩廳 C：104.96兩房兩廳 D：136.65三房兩廳兩衛(wèi)價格及銷售情況開發(fā)商安徽遠(yuǎn)程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時間項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前1.2.3期已經(jīng)交房 在售三期三期2011.7.18 銷售價格目前在售三期48#、50-54#樓，銷售率達(dá)85%面積89、92、105、136，均價2780

8、元/。一次性付款減60元/，貸款減40元/。均價2900銷售狀況日均來訪3-4組 六月份成交量3套 成交比3%物業(yè)公司：新苑物業(yè)停車位：兩個地下車庫銷售電話：5620919御景花園 客戶分析樓盤點(diǎn)評小區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品供應(yīng)可選擇性多，形象扎根深。小區(qū)靠近內(nèi)側(cè)環(huán)境干凈整潔。近期活動無主要以周邊礦工為主 以改善居住環(huán)境占大比例個案篇房地產(chǎn)市場：位置八公山蔡新北路國稅局南側(cè)水泥廠旁邊規(guī)模占地面積5502.71平方米 建設(shè)規(guī)模 21469平方米 地下1105平方米 商業(yè)面積 7292平方米 經(jīng)濟(jì)系數(shù)容積率3.5 綠化35%戶型產(chǎn)品分析2棟：前面16層 戶型為89平方兩房 124平方3房 128平方3房后面

9、18層戶型為89平方兩房 124平方3房 128平方3房商業(yè)1-6層為商業(yè)單一層面積為1215.47一層可以分割出售開發(fā)商亳州市友陽房地產(chǎn)開發(fā)推出時間一期 共120套 8月份交房 開盤日期 2011.9.21價格及銷售情況銷售率70% 住宅均價3100 商鋪均價4200-4000之間 商鋪銷售率25%優(yōu)惠：一次性9.7 公積金商業(yè)按揭9.8折 一房送一臺空調(diào)銷售狀況日均來訪2-3組 6月份成交2套 成交比2%停車位：地下60 地上40銷售電話：5617522個案篇中央生活廣場 客戶分析樓盤點(diǎn)評小區(qū)交通便利，周邊配套齊全，但小區(qū)孤立 無綠化 靠近馬路灰層大 主力戶型以120平米以上為主戶型較大。

10、以礦區(qū)為主 ，及周邊生意人位置蔡新路原瓷器廠東門家屬區(qū)規(guī)模占地76000 建筑 1360000經(jīng)濟(jì)系數(shù)容積率1.7綠化35%戶型產(chǎn)品分析一期全多層戶型產(chǎn)品分析：A:72.7兩房兩廳B:80.3兩房兩廳 C:95.75兩房兩廳 D:81.95兩房兩廳 E：66.34兩房兩廳 S：96三房一廳開發(fā)商淮南佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時間分期開發(fā)：一期現(xiàn)已經(jīng)交房開盤時間：2010.12.5價格及銷售情況目前在售多層，面積在66-100左右的房源價2800元以上。一次性付款97折，公積金、商業(yè)貸款98折。銷售率達(dá)80%余留大戶型以及6層較多。銷售狀況日均來訪3-4組 6月份成交2套 成交比2%物業(yè)公司：為

11、民物業(yè)。3.5毛每平方停車位：地下無停車位，地上不清楚銷售電話：5615561 5625561個案篇錦繡東苑 客戶分析樓盤點(diǎn)評小區(qū)為磚混結(jié)構(gòu)，地理位置偏遠(yuǎn)環(huán)境臟亂。以中小戶型為主 部分樓棟一層贈送柵欄院子以礦為主，及周邊住戶【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱洗云居體量建成時間2005年開發(fā)商礦務(wù)局棚戶拆遷多少牌棟共19棟幾梯幾戶2梯四戶4棟 三梯六戶13棟 一梯四戶2棟 二梯八戶1棟戶型面積70-120總層數(shù)5+1層 6+1層 11層層高2.8停車位機(jī)動車輛有停車棚，汽車停在路邊停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車棚貼18元一個月，現(xiàn)在漲價25元一個月綠化45%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，二層以上白色面墻小

12、區(qū)目前售價3400左右商業(yè)配套網(wǎng)吧，飯店，批發(fā)小賣部，對街有KTV，永和豆?jié){商業(yè)類型街鋪（一層住宅打通做街鋪）商鋪面寬進(jìn)深物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元一個平方游樂設(shè)施比較少居住舒適度(業(yè)主言論）不滿意，物業(yè)不負(fù)責(zé)，衛(wèi)生不好，小狗隨地大小便，小雞吃草坪，（小區(qū)內(nèi)大部分是礦工，早晨四點(diǎn)多雞叫，睡眠不好），收廢品的多，晚上摩托車多，小孩子不安全，一樓飯店油煙特別大，晚上較吵鬧，剛搬來的時候因?yàn)榻ㄔ旖Y(jié)構(gòu)，被地震震給晃醒了，感覺住著不放心，每棟還沒有防盜門小區(qū)名稱勞動新村體量建成時間開發(fā)商多少牌棟30幾梯幾戶兩梯四戶四棟 三梯六戶14棟 四梯八戶十一棟 六梯12戶1棟戶型面積總層數(shù)6+1層高2.8米停車位有底下

13、停車場，但是沒有啟用停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠化樓間距樓頂樣式斜坡式外立面涂料一至無層面磚，六層石灰白墻小區(qū)目前售價商業(yè)配套街邊商鋪，煙酒批發(fā)部，理發(fā)店，男女服飾，排擋飯店，小吃商業(yè)類型小區(qū)內(nèi)無商業(yè)，周邊有街鋪商鋪面寬進(jìn)深面積大小不定，最小十平方，到四十平方左右物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元一平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施面積大，器械多，居住舒適度(業(yè)主言論）比較滿意，小區(qū)內(nèi)配備樂嘟嘟幼兒園，派出所，健身館，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，【早期建成物業(yè)】【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱建南村體量建成時間08年開發(fā)商多少牌棟55棟，老樓四棟幾梯幾戶兩梯四戶20棟 三梯六戶16棟 四梯八戶13棟戶型面積總層數(shù)6+1層高2.8停車位走道停車，樓頂樣式

14、斜坡式綠化45%樓間距20米停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行車7元一個月，電動車11元，助力車8元，輕騎藍(lán)照13元一個月，摩托車黃照18元，室內(nèi)停車場150元一個月，露天停車場90元一個月，零時停車位5元一次外立面涂料一二層面磚，三層以上石灰白墻小區(qū)目前售價商業(yè)類型街鋪，一層住戶打通，外面搭的棚子商鋪面寬進(jìn)深商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)有飯店，批發(fā)小賣部，小區(qū)外有銀行，賓館，附近有菜市，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元每月每平方游樂設(shè)施器械挺多，反應(yīng)良好居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，一樓業(yè)主(窗外雜草比窗戶都高，無人修理，蚊蟲太多，五點(diǎn)幾乎不能站人），一樓下水做的不好2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶

15、雙鉆信用 【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新淮小區(qū)體量建成時間2008年建成開發(fā)商礦物局拆遷戶多少牌棟27棟幾梯幾戶2梯四戶7棟 三梯6戶16 四梯八戶4棟戶型面積75-95平米總層數(shù)6層高6+1停車位無停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)電瓶車3個月50綠化40%樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價440元每平米商業(yè)配套區(qū)外街鋪（便利店，小吃店，酒店，餐飲商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進(jìn)深最小4*6米，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.35元每平方游樂設(shè)施面積小，器械少居住舒適度(業(yè)主言論）只有一個入口，進(jìn)出不方便，草坪雜草叢生，無人清理，給人感覺不像小區(qū)。【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱十排樓體量建成時間開發(fā)商多少牌棟10

16、棟幾梯幾戶一梯四單元，每單元3戶戶型面積總層數(shù)層高6+1停車位無停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，二層以上石灰涂料小區(qū)目前售價商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進(jìn)深無物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問不到游樂設(shè)施無居住舒適度(業(yè)主言論）在路邊很吵，但已經(jīng)住習(xí)慣了，沒什么好不好的【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新風(fēng)苑體量建成時間二期07年7月開發(fā)商多少牌棟51幾梯幾戶一梯兩戶1棟 兩梯四戶9棟 三體六戶35 四梯八戶5棟 戶型面積總層數(shù)6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元每平米綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層灰色面磚，是紅色面磚,6層是白色石灰

17、小區(qū)目前售價2800商業(yè)配套小區(qū)外有銀行，飯店等商業(yè)類型無商鋪面寬進(jìn)深無物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元一平方游樂設(shè)施有居住舒適度(業(yè)主言論）環(huán)境衛(wèi)生還可以，就是路邊晚上停的全是車2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新世紀(jì)小區(qū)體量建成時間2005年開發(fā)商多少牌棟10棟幾梯幾戶七梯2棟，每棟14戶 戶型兩室一廳，三室一廳面積總層數(shù)5層高3米停車位無停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠化樓房后面有少量花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套小鋪飯店，KTV超市，銀行商業(yè)類型街邊商業(yè)商鋪面寬進(jìn)深寬3米，進(jìn)深5米左右物

18、業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.43元游樂設(shè)施無居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，太過擁擠，吵雜，飯店油煙多，頻繁更換物業(yè)公司【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱玉露苑體量建成時間2004年開發(fā)商多少牌棟16棟幾梯幾戶兩梯四戶5棟 三梯六戶11棟戶型面積總層數(shù)6+1層高2.8米停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化35%左右樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為紅色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進(jìn)深寬3米左右，進(jìn)深5米左右物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元每平米游樂設(shè)施較好居住舒適度(業(yè)主言論）較好，主要問題是寵物糞便無人清理，外來人員遛狗較多，草坪不注意就踩到狗屎【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱紫金華庭體量35

19、922平米建成時間07年開發(fā)商多少牌棟11棟幾梯幾戶一梯兩戶1棟 三梯六戶10棟 戶型三室兩廳和兩市兩廳為主面積80-130總層數(shù)6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化30%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，以上石灰白墻小區(qū)目前售價商業(yè)配套便利店，大排檔，大藥房，網(wǎng)吧，銀行，醫(yī)院商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進(jìn)深進(jìn)深8米物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)居民不交游樂設(shè)施面積小，種類少居住舒適度不滿意，一樓把綠化全部鏟除種菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，外面居民進(jìn)來遛狗沒人問，一樓還自己私建庭院2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 小結(jié) 從上表中來看，八公山區(qū)多層物業(yè)費(fèi)在0.35 元到0

20、.45元之間，高層物業(yè)費(fèi)在0.8元至1元之間。 根據(jù)對在銷樓盤的對比分析，樓盤品質(zhì)和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也呈現(xiàn)多方面的現(xiàn)象。 目前八公山地區(qū)高層物業(yè)最低均價2800元/平米，最高均價3300元/平米；多層物業(yè)最低均價2600元/平米，最高均價3400元/平米。 分析得出： 八公山整體均價大約在3000元/平米。隨著百姓生活水平提升，同時對小區(qū)配套以及功能有很大的提升，我們不難發(fā)現(xiàn)業(yè)主對早期物業(yè)條件的不滿，以及現(xiàn)有在建項(xiàng)目體量和產(chǎn)品的特征還是有一定程度的期望。消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析 八公山地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)群體主要集中在礦區(qū)范圍內(nèi)。80%購房者來自周邊礦區(qū)，從礦公積金貸款購買程度就能看出結(jié)果

21、，其他如孔集、畢家崗改善型客戶群體也占有一定的比例。大部分購房者還是在新莊孜煤礦工作，根據(jù)此次對市場的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份的被調(diào)查對象雖然都有在近一年內(nèi)購房的愿望，但是對價格的心理預(yù)期值并不是很高。 根據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)南購房者中以35-45歲的比例最高，達(dá)到53，50-55歲之間的購房者達(dá)到20%；35歲以下的人群，達(dá)到 27%，因此， 35-45 歲的中年人士依然是房產(chǎn)市場的主角，這是由他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。1、被訪者的家庭結(jié)構(gòu) 在被訪者總體中，兩口之家的比例達(dá)到了 56% ，超過總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達(dá)到了95%；單身的比例則最低 僅為 5% 。從購

22、房群體來看，今后的一至二年之內(nèi)，礦上職工利用繳存的公積金買房是較強(qiáng)的需求量；主力購房群體新莊孜占到70%，畢家崗10%，李嘴孜10%，鳳臺區(qū)域煤礦10%。商品房已成為生活的必需品，而其昂貴的價值，一般要花費(fèi)消費(fèi)者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購買力更強(qiáng)，其中兩代、 三代同堂的表現(xiàn)的更為迫切。 2、被訪者家庭年收入分布 被訪者家庭年收入分布情況 家庭收入在3萬5萬的被訪者占據(jù)了3成，6-10萬的被訪者占據(jù)了所有被訪者的一半，收入在10-15萬的被訪者占比1成以上，新莊子占比80%以上，畢家崗、孔集10%以上，收入 在 15 萬元以上的比例為燕郊為0.8%。中等收入的家庭作為購房主體繼續(xù)

23、支撐著市場。 。 3、 購房需求 特征分析 3.1 面積需求 被訪者面積需求： 本次調(diào)查結(jié)果顯示， 90-110 的需求比例最高，新莊孜占到總體的 75，八公山其他區(qū)域占到總體的68%；八公山區(qū)對90以上戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購房者的意向較多，從投資角度來看，八區(qū)市場目前還是一片空白3.2 理想的購房區(qū)域 被訪者意向購房區(qū)域分布情況： 八仙街附近多種形態(tài)物業(yè)的增加，將此區(qū)域的升值空間大幅提升，加之學(xué)區(qū)主要集中范圍內(nèi)，購房意向占比達(dá)到55%。，淮鳳路上和平新村大體量的建設(shè)也吸引不少客戶群體，這部分群體占比達(dá)到30%，而對丁山路至二通道附近，客戶對這個區(qū)域持保守態(tài)度，需要政府和開發(fā)

24、企業(yè)引導(dǎo)，大建設(shè)和配套設(shè)施的完善，八公山二通道附近是后期的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，目前在此地段的項(xiàng)目較少，但是單個項(xiàng)目體量較大，如八公山新村已開工建設(shè)，目前工程情況已達(dá)到20多棟，多為塌陷區(qū)安置房，同時旅游區(qū)大建設(shè)已逐步開始。交通要道，貫穿東西部連接鳳臺高速通道。目前商業(yè)配套匱乏，停車場一處26路終點(diǎn)站，行政單位集中區(qū)域。 3.3年齡與樓型特征的要求的分析 被訪者年齡段對樓型特征要求情況： 根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示， 30歲以下的準(zhǔn)購房者對小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個樓型需求中的峰值，這和他們的個性特征有極大的關(guān)系，因?yàn)樗麄兌嗍前耸甏錾?，一般為?dú)生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時尚

25、和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求； 而 30-45 歲的準(zhǔn)購房者中需求對高層和多層物業(yè)的需求都可認(rèn)同，這主要是因?yàn)檫@個年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，尋求家庭的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立和事業(yè)的成功。在 46-55 歲之間的準(zhǔn)購房者中，對多層的比例達(dá)到了7成以上。相比之下，各個年齡段對高層的需求占據(jù)40%以上，而對多層的需求則集中在 45 歲以上的人群，這主要是因?yàn)楸灸挲g段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，同時也受傳統(tǒng)觀念影響，考慮老人住房多半選擇多層。3.4 購房目的分析 被訪者不同年齡購房目的分析： 從年齡與購房目的的交叉分析可以看出： 30 歲以下的人群主要是為滿足

26、其定居和結(jié)婚的要求，兩者之和達(dá)到 75% ，他們基本是首次置業(yè)；30-45 歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強(qiáng)的購買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長較為強(qiáng)勁； 55 歲 以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒有列出，這主要是因?yàn)樗麄兓疽呀?jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了，極少的客戶會考慮替這部分的老人購房改善環(huán)境。 4、購房者 價格需求分析 房價是調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場的有力杠桿，隨著房價的穩(wěn)重有升，購房者對價格的心理承受能力也在隨著市場變化而變化，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過某一價格后，更多的消費(fèi)者會選擇放棄。 4.1 可以承受的最高單價

27、根據(jù)之前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，八公山區(qū)八仙街中心房屋均價為 3200元 / 平米，蔡新北路3100元 / 平米。而八公山地區(qū)年收入在 6-10 萬的占到了接近50% ，面對樓市回暖跡象，房價穩(wěn)重有升，購房者不得不面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是對那些解決基本居住問題的消費(fèi)者。隨著價格的不斷上揚(yáng)，其心理承受能力雖然會逐漸增強(qiáng)，但需有序有度 市場小結(jié)當(dāng)前市場開始出現(xiàn)了各種促銷手段，部分項(xiàng)目采取降價打折推盤，購房送全套家電、家俱者有之，送汽車者也大有其人。全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤、大盤的廣告營銷費(fèi)用開始大幅增加等種種市場表現(xiàn)。種種市場表現(xiàn)正說明了市場的發(fā)展成熟期即將到來，由單一力量帶動整個市場發(fā)展方向的階

28、段已經(jīng)過去，商品房將像大多數(shù)普通消費(fèi)品一樣，走向主要由需求為主導(dǎo)的，價格升降有序，競爭與整合并存的市場經(jīng)濟(jì)即將到來。特別是政策調(diào)控對市場的宏觀控制力度加大。 經(jīng)過多年的發(fā)展，八公山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步良好，但相關(guān)配套行業(yè)（例如：融資、評估、交易服務(wù)、信息服務(wù)等）發(fā)展滯后。市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，隨著市場的發(fā)展，競爭會越來越強(qiáng)烈，而要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，了解、把握市場變化及趨勢是必須的。在前兩年時期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，特別是田家庵地區(qū)，在城市化進(jìn)程加快，外來人員快速增加，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)形勢下，出現(xiàn)一段高速增長的過程；但當(dāng)市場發(fā)展到一定階段，產(chǎn)品供給全面過?；蚬┣笃胶鈺r期，

29、沒有很強(qiáng)的核心競爭力就無法取勝，甚至無法生存的時候，風(fēng)險將成為常態(tài)。 以科學(xué)的發(fā)展觀從市場的發(fā)展規(guī)律來觀察和判斷目前八公山的房地產(chǎn)市場狀態(tài)，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據(jù)都要來源于科學(xué)、全面的市場數(shù)據(jù)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 二、項(xiàng)目定位區(qū)域位置 本項(xiàng)目位于淮南市八公山區(qū)，位于淮南以西，連接田家庵八公山鳳臺，西部中心重建。位置：淮南以西，連接田家庵八公山鳳臺面積：105平方公里總?cè)丝冢?8萬2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 項(xiàng)目概況總建面超過37萬平米的大盤，多期開發(fā)。

30、指標(biāo)整體規(guī)劃一期小高層占地面積14.7萬平方1.51萬總建筑面積37.56萬4.155萬容積率2.402.75綠化率38%38%規(guī)劃總用地面積14.07萬平方，建筑面積37.56萬平方（其中包含拆遷安置房）。C-02-03地塊位于蔡新路，商業(yè)成熟，人流量大，一期所在地段距離主流干道較近。適于一期開發(fā)，及售樓部所在地。一期總建筑面積1.51萬平方，總戶數(shù)382戶。計(jì)劃分為2標(biāo)段推出。一期項(xiàng)目開發(fā)問題界定定位研究二部曲市場在賣什么？市場競爭研究市場需要什么？客戶需求研究發(fā)展商目標(biāo)快速銷售、資金回籠形成口碑、創(chuàng)建品牌項(xiàng)目屬性城市和區(qū)域的發(fā)展性良好，項(xiàng)目規(guī)模、優(yōu)勢資源明顯，具備發(fā)展中高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)條

31、件。我們的研究方向：高端形象的中檔城市住宅項(xiàng)目（包括住宅、底商）2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses（劣勢） Opportunities（機(jī)會） Threats（威脅） 地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源占地14.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢。項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主干，交通便利城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢，打造區(qū)域超級大盤形象，吸納全城購房客戶利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高

32、端品質(zhì)，把握改善性、投資客戶這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對樓盤有一定的影響。STWO政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；真正的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)目可參照物不多，產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險。市場總?cè)萘看螅蟊P開發(fā)周期較長。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析形象定位利用原則：獨(dú)特的、稀缺的、客戶強(qiáng)烈認(rèn)同的形象定位可重點(diǎn)選擇訴求元素：公園自然資源周邊名校林立大規(guī)模社區(qū)主要交通干道，交通便利區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢與機(jī)會的利用方向分類：形象定位附帶訴求元素：交通優(yōu)勢與城市房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢，是城市房地產(chǎn)項(xiàng)目所共有或共享的，不能

33、體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性。Strengths（優(yōu)勢） Opportunities（機(jī)會） 地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源占地14.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢。項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主干，交通便利城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢，打造區(qū)域超級大盤形象，吸納全城購房客戶利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質(zhì)，把握改善性、投資客戶2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 項(xiàng)目SWOT分析需要重點(diǎn)化解或規(guī)避的劣勢與威脅分析：原始條件規(guī)避與化解方

34、向地塊大而不整從產(chǎn)品規(guī)劃的角度找到利潤最佳平衡點(diǎn)展示性不佳首期可考慮利用強(qiáng)勢的情景示范打動客戶政策調(diào)控目前八公山客戶對貸款的要求不及一二線城市，但從長遠(yuǎn)考慮需要盡量減少多置型（大戶型）產(chǎn)品首創(chuàng)性風(fēng)險盡量探尋客戶真實(shí)需求，從客戶接受能力出發(fā)，打造接受度高的產(chǎn)品。市場總?cè)萘坑邢藓侠矸制?，滾動開發(fā)，引入一二線城市先進(jìn)營銷理念，高強(qiáng)度蓄客與挖客，打破常規(guī)，樹立典范。Weaknesses（劣勢） Threats（威脅） 這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對樓盤有一定的影響。政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；真正的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)

35、目可參照物不多，產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險。市場總?cè)萘看螅蟊P開發(fā)周期較長。項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇通過SWOT分析及市場調(diào)研明確本案發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略地位分類領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者戰(zhàn)略地位所具備的特征優(yōu)勢地段，超級項(xiàng)目項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新 壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者具備強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價格戰(zhàn)的制造者 規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值 抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 目光敏銳，反應(yīng)快速 本案條件及市場特征項(xiàng)目本體

36、：1、城改中心地段，臨二通道；2、強(qiáng)勢資源、公園腹地、學(xué)區(qū)； 3、大規(guī)模； 市場競爭：1、顯性競爭量不大，潛在競爭威脅大；2、產(chǎn)品及價格可提升空間大； 企業(yè)實(shí)力：新貴都控股集團(tuán)初次進(jìn)入八公山市場，有意大展拳腳，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)與本案匹配度100%100%020%我們的戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇：領(lǐng)導(dǎo)者+挑戰(zhàn)者我們以怎樣的條件來挑戰(zhàn)市場，從而樹立強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)地位？我們的方向是：從本體優(yōu)越的公園為腹地、名校為導(dǎo)引，品牌實(shí)力為槍手尋找突破口。項(xiàng)目界定： 八公山中央生活區(qū)，城市第一歐式品質(zhì)大盤項(xiàng)目。 物業(yè)合理組合，有利規(guī)避開發(fā)成本及市場風(fēng)險的影響。那么，基于項(xiàng)目使命和項(xiàng)目屬性界定， 我們必須跳出現(xiàn)有的競爭，建立

37、高占位標(biāo)桿標(biāo)識，實(shí)現(xiàn)形象一躍2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 37萬方首席歐洲理想生活城邦觀園天下定位語闡述：本定位強(qiáng)化項(xiàng)目的規(guī)模以及歐洲屬性，并描繪一種理想的城邦生活愿景，以極強(qiáng)的畫面感直達(dá)消費(fèi)者心靈深處的向往。項(xiàng)目定位基于對項(xiàng)目價值點(diǎn)的解讀，以及對項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的界定，結(jié)合八公山當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，客源現(xiàn)狀，我司建議本項(xiàng)目定位如下：高端小高層客戶定位客戶策略：以純粹的產(chǎn)品形象鎖定核心客戶；以高端的價值體驗(yàn)感染重要客戶；以強(qiáng)勢的片區(qū)價值傳遞打動游離客戶；以產(chǎn)品投資潛力吸引偶得客戶。偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶擁有一定資金，對于個人資產(chǎn)做處置，尋求保

38、值、增值的投資客周邊學(xué)校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低總價的精裝修公寓為主。礦業(yè)集團(tuán)、電廠的管理人員，本地私營業(yè)主，居住升級的改善型需求，購房意向?yàn)楦叨似焚|(zhì)小區(qū)工作在礦業(yè)集團(tuán)、電廠的普通員工，首次置業(yè)，剛性需求，關(guān)注性價比，90-110 的需求比例最高。客戶理解他們大多是土生土長的八公山人，踏踏實(shí)實(shí)的工作在礦業(yè)集團(tuán)或電廠的第一線；他們具有一定的購買力，但具有務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀，性價比往往是他們考慮的首要要素，可接受的總價具有一定的范圍；他們比較年輕，多半有一個孩子，子女的教育問題是他們?nèi)粘Ｉ钪嘘P(guān)注的重心；他們向往城市便利的生活，希望分享城市資源；他們希望社區(qū)內(nèi)和社區(qū)周邊有比較完善的生活、交通等配

39、套產(chǎn)品性價比城市意愿務(wù)實(shí)傳統(tǒng)低總價家庭感核心客戶特征2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 三、形象定位形象定位品牌建筑內(nèi)部配套生態(tài)區(qū)位自然資源品質(zhì)以城筑未來八公山旅游風(fēng)景區(qū)城市新中心社區(qū)城市最高檔次配套城市最美的自然園林最美麗的建筑外觀價值點(diǎn)梳理學(xué)區(qū)教育成就未來形象定位核心價值體系深化1品牌鑄就品質(zhì)八公山 缺乏真正的豪宅八公山很少有好的品牌開發(fā)商用心為八公山城市建設(shè)做點(diǎn)什么八公山人希望有像萬科城那樣的產(chǎn)品。面對八公山豪宅的真空時代，將以領(lǐng)袖之姿，打開千年古城的豪宅之門！2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 形象定位 超

40、大原生態(tài)公園，絕無僅有的自然條件。核心價值體系深化2資源決定價值公園生態(tài)豪宅領(lǐng)袖八公山舊城改造重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來城市新中心。核心價值體系深化3區(qū)位決定地位城市新中心上層生活圈 泳池？會有；健身館？會有；高檔次的茶樓？當(dāng)然也會有 還有目前八公山最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)，引進(jìn)國內(nèi)知名物業(yè)公司提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。核心價值體系深化5最高檔次配套和服務(wù)國際化無憂生活城定位原則: （1）本項(xiàng)目已具備八公山首席豪宅實(shí)力，因此推廣的第一要務(wù)就是要樹立項(xiàng)目高端形象； （2）體現(xiàn)項(xiàng)目核心價值點(diǎn)；城市新心， 園區(qū)生態(tài) 藏品豪宅體現(xiàn)本案地段價值，升值前景訴求絕佳的資源、環(huán)境表明本案是值得家庭傳承珍藏的頂級產(chǎn)品形象定位2013房

41、地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 案名主推薦：高端系列，助推品牌形象商鋪+小高層產(chǎn)品自然、生態(tài)、教育，大城2013，我們俯瞰天下案名建議觀園天下四、廣告定位讓八公山生活 重新想象一座觀園的出現(xiàn)，讓八公山重新想象未來；觀園天下，可能是2013年八公山最值得期待的房子！入市廣告形象一觀園天下強(qiáng)調(diào)：觀園天下在八公山人居史上的革命性意義，顛覆原有人居格局，引領(lǐng)未來人居趨勢。37萬方首席歐洲理想生活城邦即將登陸再次強(qiáng)化觀園天下地位不可撼動性，2013年7月7日產(chǎn)品上市發(fā)布會傾城共賞！觀園天下入市廣告形象二2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙

42、鉆信用 觀園天下，和你一起領(lǐng)先幸福幸福的含義，有時就是比別人領(lǐng)先一點(diǎn)！觀園天下，為八公山的明天而來！強(qiáng)調(diào)：觀園天下的城市標(biāo)桿地位，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的領(lǐng)先性，將項(xiàng)目與其他樓盤有效區(qū)隔，樹立行業(yè)領(lǐng)袖的先鋒地位和形象。入市廣告形象三觀園天下歐洲理想生活樣板歐洲，眾神庇佑下的藝術(shù)王朝，誕生了數(shù)以千計(jì)的藝術(shù)大家，發(fā)端于文藝復(fù)興時代的歐洲建筑思潮，對現(xiàn)代人居建筑理念影響至深。觀園天下，37萬方歐洲理想生活城邦，以高卓的品位和經(jīng)典的歐洲建筑思想，以足夠的謙遜與胸懷，兼容并蓄，樹立起屬于自己的驕傲！ 入市廣告形象四觀園天下以首席的智慧，禮贊新八公山入市廣告形象五正如城市的發(fā)展永不止息，八公山的成長也永不會終止。隨著西

43、部城區(qū)規(guī)劃、八公山風(fēng)景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批后，古老的八公山迸發(fā)出前所未有的活力，一個嶄新的城市理想即將完美誕生。作為這片浩大城市浪潮中的重量級生活城邦觀園天下領(lǐng)跑八公山，助力西部，以磅礴之勢繪就這部家園史詩的第一篇章。觀園天下2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 以首席的智慧，描繪新八公山入市廣告形象六新貴都控股集團(tuán)，淮南開疆之作，致力締造八公山首席歐洲理想生活城邦。觀園天下，傲居八公山舊城改造中心，未來城市中央生活區(qū)，大手筆規(guī)劃，歡迎智識眼光！觀園天下懸榜10萬元尋找觀園天下形象代言家庭和諧社會

44、和美人家目的：以戶外大牌出街，迅速抓住八公山受眾眼球，引發(fā)口碑效應(yīng)，打響項(xiàng)目知名度。入市事件營銷戶外大牌文字觀園天下五、營銷計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)模式近年來發(fā)生了根本性的變化：土地成本低，占總成本30%左右2. 協(xié)議出讓，前期只支付部分出讓 金3. 前期費(fèi)用可以減免4. 施工企業(yè)可先行墊資施工5. 可以提前預(yù)售，提前回收資金6. 競爭程度低1. 土地成本高，占總成本40%左右2. 招拍掛，三個月內(nèi)支付全部土地 款3. 一站式、一次性交納全部前期費(fèi)用4. 嚴(yán)禁墊資施工，拖欠農(nóng)民工工資5. 嚴(yán)格預(yù)售許可制度6. 銷售資金監(jiān)管制度7. 競爭程度激烈舊開發(fā)模式新開發(fā)模式房地產(chǎn)業(yè)暴利時代基本已經(jīng)一去不復(fù)返了。潛

45、在的畫外音在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅靠一個項(xiàng)目就獲取巨大利益的可能性越來越小，長線開發(fā)和企業(yè)長線發(fā)展成為更高目標(biāo)，也更為強(qiáng)調(diào)企業(yè)的品牌形象。項(xiàng)目理解與認(rèn)知房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越充分，要求開發(fā)企業(yè)具備更高的應(yīng)對能力特征潛在進(jìn)入者新入侵者憑借新型價值鏈快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)競爭者（包括公司之間的競爭）總數(shù)減少，面臨強(qiáng)強(qiáng)競爭，有些企業(yè)迅速進(jìn)化和擴(kuò)張。賣方土地嚴(yán)控，公開供給；嚴(yán)控貸款，資金渠道增加；建材與施工成本上漲。買方需求受加息、調(diào)控等政策抑制，客戶逐漸成熟和分化。替代品二手房交易日趨活躍，政府廉租房等保障性住房。 替代品的威脅新的市場進(jìn)入者威脅討價還價能力（較低） 討價還價能力 （越來越高）波特五力模型分析競爭

46、的實(shí)質(zhì)越來越指向品牌層面。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 問卷調(diào)查：各要素得分統(tǒng)計(jì)表問卷編號 關(guān)鍵要素001002003004005006007008009010011012013014015016017合計(jì)資金實(shí)力13111197101211118781213161014183品牌121151297121411912101313111314188技術(shù)8712109347993614965112營銷11991013141012910107513161013181產(chǎn)品8129101112129714109151317712187規(guī)模1110783511

47、10964373334107成本1091112781168414595157132公共關(guān)系51185585478421122127106服務(wù)1991217135103121781760115155 房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析（內(nèi)部研究數(shù)據(jù)） 多次調(diào)研的結(jié)論基本一致，房地產(chǎn)行業(yè)成功的要素中：品牌是第一位的。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 所以，我們想說的是：重視品牌，塑造品牌，將貫穿項(xiàng)目始終。那種長期以價格戰(zhàn)換取短期資金回籠的手法是我們所摒棄的。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則 1. 必須遵循“快速銷售變現(xiàn)”原則；2. 必須遵循“成本控制”原則；3. 必須遵循“差異化

48、競爭”原則；4. 必須遵循“與時俱進(jìn)”原則（后期產(chǎn)品留有調(diào)整余地，以便更切合屆時的市場復(fù)雜需求）打好六大戰(zhàn)役 1. 揭幕戰(zhàn)：開工大典；2. 揚(yáng)名戰(zhàn)：產(chǎn)品說明會；3. 聚變戰(zhàn)：專場推介會；4. 陣地戰(zhàn)：示范區(qū)5. 信心戰(zhàn)：首次開盤6. 持久戰(zhàn)：持續(xù)推盤揭幕戰(zhàn)：開工大典 Opening Battle 良好的開始是成功的一半。一個大盤的亮相必須是高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的。要求：邀請政府主要領(lǐng)導(dǎo)人出場，邀請企業(yè)資源能抵達(dá)的國內(nèi)一線演員/明星或其他焦點(diǎn)人物出場。通過廣泛的媒體渠道報(bào)導(dǎo)項(xiàng)目開工大典的轟動場面，傳播項(xiàng)目第一手資料，媒體應(yīng)涵蓋：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、一線雜志等。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書

49、館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 揚(yáng)名戰(zhàn)：產(chǎn)品說明會 Fame Battle 一戰(zhàn)成名，響徹八公山。紅旗獵獵戰(zhàn)鼓擂，磨刀霍霍虎山行。要求：建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃代表出席，最好有外籍人士。地點(diǎn)選擇在八公山最好的酒店舉行，如售樓部已經(jīng)建成，可以選擇在售樓部內(nèi)部舉行。聚變戰(zhàn)：專場推介會 Fusion Battle從無到有，從虛漸實(shí)。人海戰(zhàn)術(shù)兩茫茫，多思量，?；赝?。以專場推介會的方式，到達(dá)合肥、淮南、八公山、等地。以專場推介會的方式，召集本地目標(biāo)客戶，重點(diǎn)目標(biāo)：企業(yè)/政府/學(xué)校。陣地戰(zhàn)：示范區(qū)的建設(shè)與完成Positions Battle善戰(zhàn)者，勝于易勝者也。聯(lián)合防守，疏而不漏，率先突圍。不為攻取，而在歷練，

50、在磨合，在修整。作為一個37萬平方的大項(xiàng)目，示范區(qū)應(yīng)包含部分高端產(chǎn)品的展示區(qū)、項(xiàng)目的售樓部、主入口、主景觀等的展示，讓客戶有現(xiàn)場感，切身體會到項(xiàng)目的優(yōu)越性。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 信心站：首次開盤Confidence Battle計(jì)利以聽，乃為之勢，以佐其外。天已揚(yáng)名，地已聚變，人和大有可為。首次開盤是整個項(xiàng)目成功的核心，其將樹立起項(xiàng)目最大的市場口碑。務(wù)必成功。要求：開盤銷售率在65%以上。持久戰(zhàn)：持續(xù)推盤 Persistent Battle在持續(xù)推盤的過程中，先期展示的區(qū)域要有良好的昭示性，也要考慮對于居住和生活配套的不斷完善，推盤的節(jié)奏和

51、市場的適應(yīng)，也是項(xiàng)目持久戰(zhàn)的重要課題。價格策略策略分解推售策略核心問題：如何保證項(xiàng)目上半年形象啟勢；結(jié)合工程進(jìn)度，保證下半年一期產(chǎn)品銷售期的前置?舉措：1、保障明星產(chǎn)品啟勢，通過高端形象的詮釋，推動整個項(xiàng)目品牌。2、一期產(chǎn)品5月開始推廣，7月釋放認(rèn)籌信息；一期推售策略：1、一期分2標(biāo)段推出，首批房源保證最大量推盤，待熱銷后實(shí)行小步快推的模式，不斷加價，最終實(shí)現(xiàn)利潤。2、保障首批房源與前期積累客戶的高匹配度，最大化推出貨量，配以明星產(chǎn)品抬升價格認(rèn)知，以熱銷啟勢。3、次批推盤仍然以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主，適當(dāng)提價，保證年基本目標(biāo)達(dá)成；要點(diǎn)：實(shí)行“ 饑餓式 ”推盤，整體控制“小步快跑”節(jié)奏，形成持續(xù)旺銷態(tài)勢

52、。入口廣場 采用具有觀園氣質(zhì)的小品建筑，與外界環(huán)境相互區(qū)別，創(chuàng)造出獨(dú)具一格的歐式風(fēng)情的入口形象，體現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的非凡身份和進(jìn)入社區(qū)的尊貴感 ，作為觀園天下的風(fēng)情展示廣場。建議售樓部（形象展示區(qū)）布置在項(xiàng)目地塊東北角；售樓部是項(xiàng)目實(shí)體是面市的第一炮，應(yīng)大手筆鑄就外圍被景觀園林示范區(qū)包圍，售樓部可以是臨建，也可以結(jié)合后期單棟樓體布置。售樓部與樣板房展示區(qū)可在一棟樓，便于參觀。啟動區(qū)建議一期一標(biāo)段開發(fā)地形象展示中心5-7月：品牌導(dǎo)入期，社會大眾話題進(jìn)行觀園天下企業(yè)理念的植入9月：開盤強(qiáng)銷期，密集暖場活動階段目標(biāo)說明要點(diǎn)品牌導(dǎo)入期品牌落地，觀園天下品牌在八公山全城皆知線上通過社會話題炒作引爆市場，線上戶

53、外，線下現(xiàn)場包裝體現(xiàn)項(xiàng)目形象、公關(guān)活動形象強(qiáng)推期將項(xiàng)目與城市發(fā)展相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)大量客戶認(rèn)知將“觀園天下歐洲理想生活城邦”的產(chǎn)品概念與城市發(fā)展配套結(jié)合，通過線上、線下途徑，成功進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。售樓處蓄客。形象推廣、公關(guān)活動強(qiáng)力蓄客期現(xiàn)場人氣旺盛，持續(xù)大批量認(rèn)籌通過設(shè)外展場，以及大客戶“一對一”行銷，集中蓄客。渠道活動、城區(qū)巡展，大客戶“一對一”溝通行銷。強(qiáng)力認(rèn)籌期為開盤積蓄足夠的認(rèn)籌客戶通過客戶摸牌，把握客戶質(zhì)量，確保開盤解籌率。認(rèn)籌活動開盤強(qiáng)銷期實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象通過項(xiàng)目熱銷徹底震撼市場，改變市場格局，引領(lǐng)八公山中高端住宅置業(yè)風(fēng)向盛大開盤，以活動為主6月：形象強(qiáng)推期，線上項(xiàng)目

54、形象亮相9月2013年5-7月7月8月8月：強(qiáng)力認(rèn)籌期，客戶摸牌，確保客戶質(zhì)量7月：強(qiáng)力蓄客期，密集活動，大批量蓄客10月推廣節(jié)點(diǎn)軸（1）多渠道蓄客策略A 、2013年5-7月，做為品牌導(dǎo)入期，觀園天下亮相八公山，高調(diào)進(jìn)入市場，以“37萬方歐洲理想生活城邦”為主題，旗幟鮮明的制造歐式品質(zhì)大盤氣勢，以“觀園天下懸榜10萬尋找形象代言家庭”等主題公關(guān)活動，在八公山線上線下制造話題，形成廣泛口碑傳播，讓觀園天下成為2013年八公山熱議的題目。B、2013年7月，項(xiàng)目售樓處開放，正式接待蓄客，并建立“內(nèi)搶外拓”的具體執(zhí)行方案。此階段線上蓄客與圈層拜訪（區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園管理人員）相結(jié)合，重點(diǎn)放在

55、八公山地緣性客戶深度挖掘。在此基礎(chǔ)上，同時啟動異地推介蓄客。結(jié)合學(xué)區(qū)、公園概念大勢推廣，引爆八公山關(guān)注度。C、2013年8月，觀園天下正式認(rèn)籌，釋放廂體價格區(qū)間，試探客戶心理價位，推出認(rèn)籌優(yōu)惠政策，密集暖場活動。D、2013年9月，觀園天下首期開盤，借助開盤熱銷的市場關(guān)注度，在持續(xù)熱銷的同時，開始第二輪蓄客工作，通過置地會活動加大圈層傳播及老帶新力度。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 原則1：線上占位，線下解析；立勢一步到位，差異化營銷突破傳統(tǒng)的線上廣告主打形象，立足于中高端占位，制造口碑效應(yīng)。線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的戶外大牌，道旗，圍

56、擋，配合電視廣告。線上控制投入，主打形象通過對展示、服務(wù)、活動的精心設(shè)計(jì)、把握，讓圈層客戶充分體驗(yàn)感知項(xiàng)目的與眾不同，引起共鳴。通過線下的推廣，深入解析產(chǎn)品，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交。線下圈層營銷突破項(xiàng)目定位于城市首席歐式大盤，必須力求一次立勢到位，避免陷入低端項(xiàng)目的無謂競爭，備受干擾；營銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營銷層面上引領(lǐng)市場；立勢一步到位，差異化營銷線上：指大眾媒體廣告，也就是我們通常在各類公開性的媒體上所看到或聽到的廣告，如戶外、報(bào)紙、電視、電臺等等。線下：非大眾媒體廣告，也叫做終端廣告。就是圍繞廣告賣場、促銷所需要及涉及的所有宣傳物料，即：單頁、畫冊、插頁、說明書、海報(bào)

57、、噴畫、包裝、折頁. 也包括了相關(guān)的公關(guān)活動。（2）渠道原則線上形象第一策略確保能夠?qū)崿F(xiàn)高形象的媒體成為主力投放渠道（戶外、電視、平面媒體）線下價值滲透客戶線下第一時間將項(xiàng)目核心價值直效滲透到目標(biāo)客戶高檔KTV銀行VIP高檔健身房高檔酒樓線下活動：圍繞價值滲透為核心的客戶汲取在客戶主要來源區(qū)進(jìn)行路演活動；組織礦業(yè)集團(tuán)職工等團(tuán)購活動；配合銷售節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行全市范圍的短信發(fā)送；原則2：客戶截流：想在客戶前頭，走在競爭對手前面機(jī)場火車站CBD中心市中心主要街道高速路口老城核心路段競爭項(xiàng)目本 項(xiàng) 目干擾項(xiàng)目區(qū)隔干擾客戶截流區(qū)域競爭項(xiàng)目區(qū)域其它項(xiàng)目客戶維系區(qū)隔干擾領(lǐng)導(dǎo)者占位；一步到位；市場價格標(biāo)桿。情感共鳴；圈層營銷；體驗(yàn)感知；客戶維系。完善的營銷價值體系；營銷的創(chuàng)新與突破；針對性的營銷策略.客戶維系區(qū)隔干擾以下領(lǐng)域必然有“觀園天下”的存在：1、客戶最集中的地方。2、客戶最樂于接受的營銷方式。3、主要競爭對手的主要營銷領(lǐng)