置業(yè)有限公司北城新區(qū)項目策劃立項申請報告

1、關(guān)于臨沂*置業(yè)有限公司*新區(qū)*廣場項目立項的申請報告公司二O一O年一月第一章項目概況一、 建設(shè)條件、 地塊解析本項目位于臨沂市*區(qū)*新區(qū)，南臨*街，北臨*街，西臨*路，東臨*二路，地塊編號為A2，項目名稱為*新區(qū)*廣場。、 交通條件本項目緊臨臨沂交通南北主干道*路，與市政中心廣場相距 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有路、路等公交大巴可達(dá)本項目。、地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。、規(guī)劃限制條件本項目占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，容積率為6.99，地下面積45162平方米，建筑占地面積158

2、25平方米，建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠地率37.4%。二、 項目研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：臨沂市特不是*新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂市工程造價信息、本項目的地塊價值。三、 項目開發(fā)公司狀況1、項目申報單位名 稱：臨沂*置業(yè)有限公司（以下簡稱*置業(yè)）住 所：*社區(qū)服務(wù)中心樓法定代表人姓名：寧照注 冊 資 本：人民幣萬元實 收 資 本：人民幣萬元公 司 類 型：有限責(zé)任公司2、 項目申報單位主營業(yè)務(wù)*置業(yè)的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。3、 項目申報單位經(jīng)營年限*置業(yè)經(jīng)營年限自成立日期二四年二月十日至長期。4、 項目申報單位股東構(gòu)成臨沂*置業(yè)有限公司的

3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為，住宅位于*區(qū)*社區(qū)服務(wù)中心樓。法定代表人寧照，注冊資本人民幣萬元，實收資本萬元，寧照占股份的100%，公司類型為有限責(zé)任公司。5、項目申報單位資產(chǎn)負(fù)債情況*置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況見下表1-1。從表1-1明白*置業(yè)的資產(chǎn)要緊為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分不為元、元和元；而負(fù)債要緊為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分不為元、元和元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流淌速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的特點也使得*置業(yè)的資產(chǎn)狀況總體來講是比較安全的。表1-1 *置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：臨沂市*置業(yè)有限公司 20年月日 金額單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年

4、初數(shù)期末數(shù)流淌資產(chǎn)：流淌負(fù)債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款29應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30應(yīng)收賬款5應(yīng)付福利費31其他應(yīng)收款6應(yīng)付利潤32存貨7應(yīng)交稅金33待攤費用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長期債券投資9其他應(yīng)付款35其他流淌資產(chǎn)10預(yù)提費用36流淌資產(chǎn)合計11一年內(nèi)到期的長期負(fù)債37長期投資：其他流淌負(fù)債38長期股權(quán)投資12流淌負(fù)債合計39長期債權(quán)投資13長期負(fù)債：長期投資合計14長期借款40固定資產(chǎn)：長期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價15其他長期負(fù)債42減：累計折舊16固定資產(chǎn)凈值17長期負(fù)債合計43工程物資18在建工程19負(fù)債合計44固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益：固定

5、資產(chǎn)合計21實收資本45資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費用23其中：法定公益金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤49無形及其他資產(chǎn)合計25所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計50資產(chǎn)合計：26負(fù)債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計：51企業(yè)負(fù)責(zé)人：* 會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人：*置業(yè)的損益情況見下表1-2。*置業(yè)09年累計盈利元，而盈利的緣故要緊是。相信隨著*廣場項目的開工、建設(shè)，*置業(yè)的盈利情況更加樂觀。表1-2 *置業(yè)利潤表編制單位：臨沂市*置業(yè)有限公司 2010年1月 金額單位：元項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1減：主營業(yè)務(wù)成本2主營業(yè)務(wù)稅金及附加3二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）4

6、加：其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）5減：營業(yè)費用6治理費用7財務(wù)費用8三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）9加：投資收益（損失以“-”號填列）10營業(yè)外收入11減：營業(yè)外支出 12四、利潤總額（虧損以“-”號填列） 13減：所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 15企業(yè)負(fù)責(zé)人：* 會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人：1.1.6 項目申報單位要緊投資項目臨沂市*新區(qū)A1、A、A、A地塊共計畝地的開發(fā)。1.1.7 項目申報單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)臨沂市*置業(yè)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有職員為人，設(shè)有開發(fā)部、營銷策劃部、行政人事部、研發(fā)部、合約采購部、工程部及財務(wù)部個職能部門。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

7、驗豐富的工程、銷售、財務(wù)、綜合等治理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。*置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)級資質(zhì)。*置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目。四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容*新區(qū)*廣場占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，容積率為6.99，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠地率37.4%。 該項目是一個都市綜合體沿*路由南向北一路布置（如下圖），分三個主體，由南向北，第一個主體是層的酒店式公寓，其中裙樓層是高檔購物中心，第二個主體是由二棟樓組成，南邊是層的五星級

8、酒店，北邊是層的高端寫字樓，第三個主體也是由二棟樓加裙樓組成，裙樓層是高檔購物中心，裙樓上是二棟高端公寓住宅，層數(shù)2層，整個項目地下均為三層，第一層是大型超市，第二、三層是停車場，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。五、項目建設(shè)招投標(biāo)形式1.概述依照中華人民共和國國家進(jìn)展打算委員會第九號令，建設(shè)項目可行性報告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報告附件與可行性研究報告一同送交項目審批部門審批。依照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，除專門情況外均必須招標(biāo)，本項目屬于必須招標(biāo)的項目。2.發(fā)包方式由于本項目規(guī)模較大，包括內(nèi)容比較多，建筑均為高層，對施工技術(shù)的要求專門高，專業(yè)性要求較強，較為復(fù)雜，因此采納單項工作內(nèi)容發(fā)包

9、方式較為適合。3.招標(biāo)組織形式本項目的業(yè)主具備自行招標(biāo)的能力，宜采納自行招標(biāo)形式。4.招標(biāo)方式本工程擬采納單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。具體講明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計：采納公開競爭招標(biāo)方式。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計。工程監(jiān)理：采納有限公開招標(biāo)方式。即面對本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標(biāo)。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料采購：采納分類、分單項的公開招標(biāo)方式，如此業(yè)主能取得有競爭力的合同。分類、分單項的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，如此做是因為項目規(guī)模較大，實行總承包比較不利。為彌補平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項目的主承建商，擔(dān)負(fù)地盤

10、統(tǒng)籌治理責(zé)任。設(shè)備采購：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商專門多，若采取公開招標(biāo)方式，評標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)的時刻長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標(biāo)的方式。本工程招標(biāo)方案列入下表： 招標(biāo)差不多情況表建設(shè)項目名稱： *新區(qū)*廣場 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采納招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬圓）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)托付招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察規(guī)劃方案競賽設(shè)計方案競賽建筑工程分要緊單項安裝工程裝飾工程分要緊單項監(jiān)理限（本地）設(shè)備重要材料情況講明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第二章項目投資環(huán)境一、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境我國國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“十

11、一五時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，十一五時期要努力實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.5%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到遏制”等。據(jù)國家統(tǒng)計局消息稱，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7%，增速比上年回落0.9個百分點。居民消費價格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲0.6%，12月份上漲1.9%。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入

12、增長9.6%，經(jīng)營凈收入增長5.2%，財產(chǎn)性收入增長11.6%，轉(zhuǎn)移性收入增長14.9%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。其中，工資性收入增長11.2%，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長2.2%，二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入增長10.0%，財產(chǎn)性收入增長12.9%，轉(zhuǎn)移性收入增長23.1%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動力1.49億人，比一季度末增加170萬人。全年居民消費價格比上年下降0.7%。其中，都市下降0.9%，農(nóng)村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中國經(jīng)濟增長令世界關(guān)注，更多的目光現(xiàn)在聚焦在今年的走勢上來。

13、在關(guān)于2010年的中國經(jīng)濟預(yù)測中，社科院公布的一份報告認(rèn)為，2010年GDP增長速度是10%左右，超過了國務(wù)院進(jìn)展研究中心預(yù)測的9.5%增長率。我國經(jīng)濟效益逐步好轉(zhuǎn)，國家的財政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤也止跌回升，通過實施促進(jìn)家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費等措施，社會消費品零售總額加快增長，全社會的固定資產(chǎn)投資快速增長，可能全年增長在30%以上，同時投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投向民生領(lǐng)域和社會事業(yè)的投資占去年投資比重43%。臨沂市國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要進(jìn)展目標(biāo)為：“十一五”期間，總量再翻番，人均過三千；打造現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游都市、交通運輸主樞紐都市、魯南制造業(yè)基地

14、和區(qū)域性金融中心，建設(shè)具有國際知名度的聯(lián)結(jié)長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的新歐亞大陸橋東橋頭堡特大中心都市，構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂。到2010年，全市經(jīng)濟總量翻一番，生產(chǎn)總值達(dá)到2500億元，年均增長15%，人均達(dá)到3000美元；地點財政收入122億元，年均增長20%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8：52：40；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14000元，農(nóng)民人均純收入5800元；年均分不增長9%、10%?！眹摇笆濉逼陂g進(jìn)展目標(biāo)是服務(wù)業(yè)增加值年均增長7.5%，高于國民經(jīng)濟增速0.5個百分點，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年齡增長

15、4%，占社會從業(yè)業(yè)人員的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山東省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個百分點，2005年，服務(wù)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40%，就業(yè)人員占社會從業(yè)人員的比重達(dá)到39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地點稅收的35%。近年來，臨沂市服務(wù)業(yè)進(jìn)展迅猛，但仍處在起步時期，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個服務(wù)業(yè)水平和檔次比較低。國家國家經(jīng)濟和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要強調(diào)，要堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。山東省在“十一五”期間，也把加快進(jìn)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)

16、結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。重點進(jìn)展金融保險、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)三大行業(yè)，壯大進(jìn)展新興服務(wù)業(yè)，大力進(jìn)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務(wù)四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運輸三大行業(yè)。盡管近年來臨沂市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快，但總體上開發(fā)項目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)活動設(shè)施還專門少，特不是*新區(qū)。而隨著經(jīng)濟和社會的進(jìn)展及臨沂市經(jīng)濟中心的進(jìn)展，各種商務(wù)活動也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時消費者對服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。二、房地產(chǎn)

17、市場分析、2010年全國房地產(chǎn)市場前瞻自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國土資源部頒布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，明確了國有土地出讓必須通過招、拍、掛方式，全國房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。2003年，國務(wù)院公布國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進(jìn)展的通知，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長達(dá)4年的大繁榮。針對全國房價上漲過快，國家先后出臺了新舊國八條（2005年）、國六條（2006年）等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對當(dāng)年房價和成交量產(chǎn)生了重要阻礙，但由于有些措施不當(dāng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然堅韌向上。 2008年的經(jīng)濟危機打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣

18、周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來新低，為應(yīng)對國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國家出臺了一攬子針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個方面，2009年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)復(fù)蘇并開始了新一輪增長。 2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。200

19、9年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分不增長66.9%和45.5%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資47

20、0億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。09年12月份，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.8%；商品住宅銷售價格上漲10.1%，其中一般商品住宅銷售價格上漲1

21、1.0%，高檔住宅銷售價格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%；商品住宅銷售價格上漲2.2%，其中一般商品住宅銷售價格上漲2.4%，高檔住宅銷售價格上漲1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。2009 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟進(jìn)展的巨大力量，同時高速進(jìn)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必定成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)進(jìn)展的基礎(chǔ)力量。居民房屋購買欲望依舊旺盛，購買力在政策的關(guān)心下依舊強勁。全國及要緊都市銷售面積增速依舊保持在高位。2009年前三季度，全國住宅銷售面積同比增速達(dá)到46.

22、44%。中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟進(jìn)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進(jìn)2010 年國民經(jīng)濟的進(jìn)一步繁榮。 2010年，信貸額度仍然為7.5萬億，有了和09年持平的信貸額度支撐，以及宏觀經(jīng)濟其他部分并未有效回暖，為尋求出路的民間資金及國家信貸資金必定仍將大規(guī)模涌向房地產(chǎn)市場，其次開發(fā)商因為09年火爆銷售業(yè)績，資金充裕，將促使價格抗跌性提升。、房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2009年是我國房地產(chǎn)業(yè)自2008 年以來投資增幅最快的一年，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，年12月份，全國70個大中都市房屋銷售價格

23、同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，這是因為2008年經(jīng)濟危機以及房地產(chǎn)市場的極度低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)異常慎重，大幅減少了打算投資和新開工面積，這直接導(dǎo)致2009年下半年以來的供給不足。由于2009年房地產(chǎn)市場行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初打算上調(diào)45%，金地集團將全年打算開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。截止9月全國住宅投資增速達(dá)到13.39%，新開工面積增速也開始接近正增長。房地產(chǎn)投資和新開工面積到現(xiàn)實有效供應(yīng)大約需要半年到1年的時刻，則20

24、10年中期時候，此部分新開工房屋將陸續(xù)入市，形成有效供給，供不應(yīng)求的供求關(guān)系將被打破。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速加快的緣故要緊包括：積極的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也阻礙了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地點政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上漲并不是因為有人熱炒，價格也沒有跟實體經(jīng)濟的因素完全脫離，因此能夠推斷房地產(chǎn)價格相對2007年而言比較理性，也不存在泡沫。今年的成交量專門難達(dá)到去年的水平，大約會縮水2-3成，這是因為09年的新增信貸為10萬億，今年該數(shù)據(jù)大約為7

25、-8萬億。其次，去年房地產(chǎn)的價格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。因此能夠預(yù)見到在上述情況下，今年的購買力確信比去年低專門多，專門多剛性需求在去年差不多釋放。加上一些抑制房地產(chǎn)的政策相繼出臺，也會使更多人在買房的時候會更慎重，信貸方向轉(zhuǎn)變，樓市專門難保持不動，在現(xiàn)在那個價格水平穩(wěn)步向上甚至不跌不升也特不難，但二三線都市仍然特不看好，許多三四線都市的樓價2010年依舊穩(wěn)步上升。2010年政府在確信和保持房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展的同時，將接著采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)操縱房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展，防止

26、泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。政策調(diào)整將會顯得十分慎重，政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面阻礙將會和氣體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因政策而發(fā)生的調(diào)整將在有限幅度和范圍內(nèi)發(fā)生。 、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓選擇的房子少而又少的現(xiàn)狀。建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，進(jìn)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多一般百姓的購房需求。 建設(shè)部將接著加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和治理，滿足更多一般百姓的購房需求。

27、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中講：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。因此從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看要緊是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也確實是講我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。” 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步進(jìn)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2010年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了

28、整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活時期的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格廉價、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，同時地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手

29、商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 商鋪成為新的投資熱點 1、政策走勢（1）政策傾向2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將接著實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價關(guān)于開發(fā)商帶來的資金壓力及風(fēng)險。會議表示將增加一般商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。從中央經(jīng)濟工作會議的精神我們能夠看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會加大商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的

30、開發(fā)和建設(shè)。（2）投資傾向2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和一般商品房項目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達(dá)到刺激經(jīng)濟的目的。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務(wù)院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，5月份全國商業(yè)地產(chǎn)投資額為1580.56億元，6月份增長到2219.83億元，

31、同比增長了40.4%，7、8、9、10月份的投資完成額分不為2717.3億元、3263.2億元、3862.81億元、4360億元，同比增長22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，盡管增長率有所下降，但增長趨勢明顯。在全國經(jīng)濟回暖趨勢以及商品房項目資本金比例下調(diào)的的阻礙下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。（3）土地政策從2009年出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策能夠看出，政府在2010年將進(jìn)一步鼓舞工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。同時，以上的一些政策在2010年關(guān)于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會形成一定沖擊，這將會促進(jìn)開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項目的建設(shè)，這關(guān)于北

32、京市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展也起到了一地的促進(jìn)作用，因為2009年土地政策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會加速，新項目的上市將會快速出現(xiàn)。2009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的要緊拍賣對象，能夠可能，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，以后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面。2009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分不為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。浦東新區(qū)臨港新城的地塊成交價最終為1.7億，面積為31437.8平方米 。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獵取,總地價為12億。2009年12月份，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分不位于市中心、申花和濱

33、江板塊，總出讓面積46356平方米，約合69.53畝，可建筑面積達(dá)14.9萬平方米。從以上的數(shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，能夠可能，已往由居住類土地獨唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在以后一段時刻內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。同時伴隨著都市綜合體開發(fā)時代的到來，以后商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景。2、金融環(huán)境（1）REITS呼之欲出關(guān)于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時刻表和可能性差不多熱議了專門長時刻。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構(gòu)成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資

34、產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。此項信托基金的機構(gòu)配售部份是81%，反映了機構(gòu)投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進(jìn)入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強烈需求。在過去的四年中，還有其他幾個投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標(biāo)是投資于中國的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)REITs產(chǎn)品的設(shè)立，將為中國房地產(chǎn)投資市場帶來一系列相關(guān)的益處。2009年中國REITs也進(jìn)行了試點，2009年8月REITs試點研討會在上海進(jìn)行，會議承辦單位

35、浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計差不多成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點差不多進(jìn)入實際操作時期，上海REITs有望將在2010年推出。同時央行、證監(jiān)會分不牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。隨著房地產(chǎn)信托投資基金的建立，通過設(shè)立股權(quán)投資基金、信托打算及在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，將會改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。（2）保險資金松閘自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險行業(yè)競爭

36、日趨激烈。在2001年市場中僅有35家保險公司。至2007年從業(yè)總數(shù)差不多增長到2001年的3倍達(dá)到107家之多。保險行業(yè)近年來取得了令人矚目的飛速進(jìn)展，保費收入相應(yīng)地急劇增長(如圖7所示)，到2008年底保險行業(yè)資產(chǎn)差不多達(dá)到人民幣三萬三千四百億元。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。2009年10月1日，修訂后的中華人民共和國保險法開始實施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場，具體細(xì)則近期將會出臺。從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，可能保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之

37、間，但初始上限可能為5%。我們可能，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且要緊集中投資于商業(yè)樓宇。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，保險公司可進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟的復(fù)蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資。（3）銀行放貸量如圖所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。2007年全年新增貸款總量為3.63萬億元，2008年全年新增貸款總量為

38、4.45萬億元，2009年的新增貸款量為10萬億，差不多超過了預(yù)定“全年5萬億”的最低目標(biāo)，今年新增貸款量比2007年多出6.37萬億元，增幅達(dá)到175.48%，比2008年全年新增貸款量多出5.55萬億元，增幅達(dá)到124.72%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是專門明顯，但在以后兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，以后經(jīng)濟的復(fù)蘇形式將會穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位。能夠可能，在以后的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會在2010年全面的開花結(jié)果。三、項

39、目所在區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展規(guī)劃和趨勢 1、臨沂市規(guī)劃）臨沂市國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出臨沂市將加快推進(jìn)都市化進(jìn)程，著力打造生態(tài)宜居活力都市，實現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林都市的轉(zhuǎn)變提升，使基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，都市功能全面增強，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進(jìn)都市的可持續(xù)進(jìn)展。 “強化中心，進(jìn)展兩帶，建設(shè)四個副中心 ” 構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂?！笆晃濉逼陂g，臨沂市都市化進(jìn)展目標(biāo)為：2010年全市總?cè)丝谶_(dá)到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到504萬人，市區(qū)都市人口達(dá)到145萬人；2010年都市建成區(qū)面積達(dá)到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率

40、達(dá)到48%；經(jīng)濟進(jìn)展目標(biāo)：2010年生產(chǎn)總值達(dá)到2600億元，人均達(dá)到24600元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計達(dá)50萬人。規(guī)劃期內(nèi)，全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)打算統(tǒng)計表年度用地項目（個）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計2001040資料來源：市國土局 ）臨沂市都市總體規(guī)劃（2005-2020年）中確定：近期（20052010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平

41、方米。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。2009年臨沂市開工建設(shè)一般商品房260萬平方米。住房建設(shè)總目標(biāo)（單位：萬）類 不一般商品房經(jīng)濟適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房20082012年82019039010總 量1410、*新區(qū)規(guī)劃）*新區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約45平方公里。提高都市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化都市新區(qū)。）*新區(qū)規(guī)劃期限為20032020年，職能定位為市級行政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)，近期規(guī)劃用地23.7平方公里，20

42、20年規(guī)劃操縱用地52平方公里。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的進(jìn)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導(dǎo)，并不斷向北延伸的行政文化進(jìn)展軸線；以商業(yè)帶為主導(dǎo)的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北接著延伸的商住進(jìn)展軸線；沿柳青河呈南北向進(jìn)展的自然生態(tài)進(jìn)展軸線。三條縱向進(jìn)展軸是以后新區(qū)進(jìn)展的“脊梁”。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導(dǎo)的商業(yè)進(jìn)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導(dǎo)的商業(yè)進(jìn)展軸。橫縱進(jìn)展軸分不串聯(lián)起了行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心、購物中心、核心綠地、體育中心6大要緊進(jìn)展區(qū)域和青年路以北3個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、3個次要進(jìn)展區(qū)域。）*新區(qū)3050萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設(shè)初具規(guī)模。交通、通訊、能源、水

43、利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，都市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達(dá)到90分以上，常住人口接近40萬人，*新區(qū)現(xiàn)框架差不多形成， 2007年止，*新區(qū)已累計審核工程合同價123032萬元，審核已完成工程造價127012萬元。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機關(guān)，構(gòu)建起都市商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及公共事務(wù)集散地，成為臨沂“第一金融中心，中央CBD”，都市經(jīng)濟進(jìn)展的靈魂所在。、項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)）規(guī)劃銜接依照臨沂市都市規(guī)劃治理有關(guān)規(guī)定及臨沂市都市總體規(guī)劃（2003-2020年）的規(guī)劃要求，結(jié)合臨沂市規(guī)劃局、*新區(qū)指

44、揮部給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與愛護環(huán)境的基礎(chǔ)上，將*廣場打造成為*新區(qū)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔商業(yè)。本項目依據(jù)臨沂市規(guī)劃局、*新區(qū)指揮部對本項目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，差不多對項目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與*新區(qū)規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。臨沂市規(guī)劃局、*新區(qū)指揮部對臨沂市*新區(qū)*廣場項目地塊土地利用做出用地操縱指標(biāo)。項目的土地使用只須在總體上符合操縱指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)需滿足以下要求：建筑密度（D）：0.39%

45、；容積率（FAR）：6.99；綠地率（GR）：37.4%；建筑層數(shù)及高度：宜49層，限高188米。本次*廣場項目在用地強度上比較大，但可不能阻礙項目符合土地利用操縱指標(biāo)。經(jīng)臨沂市規(guī)劃局、*新區(qū)指揮部審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為0.39%，容積率為6.99，綠地率為37.4%，建筑最高層數(shù)為49層。）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也確實是講要進(jìn)展一個地區(qū)必定是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才能夠居、才能夠工、才能夠商。要實現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%,如此的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必定需要大量的住宅，故在*新區(qū)進(jìn)展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進(jìn)步進(jìn)展的大

46、事。本項目不僅位于*新區(qū)片區(qū)重點進(jìn)展方向的位置上，而且還剛好處于市政組團中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把*新區(qū)區(qū)都市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步?？梢?，本項目的適時而為是順應(yīng)了*新區(qū)的都市規(guī)劃進(jìn)展的。項目所處位置屬于市政組團重點進(jìn)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的進(jìn)展需要?？傮w來講，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟與社會進(jìn)展規(guī)劃以及*新區(qū)區(qū)都市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。、房地產(chǎn)市場進(jìn)展的方向）企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求

47、。在進(jìn)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速進(jìn)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。）上下游開始對接。隨著經(jīng)濟實力與技術(shù)力量的進(jìn)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)差不多不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴張。）開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。）信息產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端

48、產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中差不多上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術(shù)的進(jìn)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。、項目所在地房地產(chǎn)市場綜述 臨沂市從過去的00年三個季度來看，除一季度房地產(chǎn)市場處于相對低迷的狀態(tài)外，二季度、三季度出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，市場購銷兩旺，房價保持相對平穩(wěn)，成交量明顯放大，商品房供應(yīng)和銷售都有了較快升溫。 00年1-9月，臨沂商品房市場投放量增幅顯著，新增預(yù)售項目98個，

49、296.2萬平方米，36855套；商品房銷售增長較為明顯，商品住宅銷售勢頭良好。1-9月，完成網(wǎng)上簽約217.6萬平方米，26394套，金額65.3億元，與去年同比增長30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合同備案213.6萬平方米，26072套，與去年同比增長26.8%、28.3%；房地產(chǎn)抵押登記逐步回暖，1-9月辦理現(xiàn)房抵押登記房屋162.6萬平方米，9854套，與去年同比增長21.6%、22.4%。在建工程抵押登記，面積116.4萬平方米，登記房屋10903套，與去年同比增長12.3%、13.8%。 臨沂市房產(chǎn)部門可能明年在國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境不斷向好的情況下，臨沂市的房地產(chǎn)市場將會

50、保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。 由于住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)峻不足，以后專門可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補課”行為。早在幾年前，商務(wù)部就提出用3至5年時刻，在全國人口過百萬的166個都市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。但通過多年的積存，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。而現(xiàn)在的*新區(qū)近幾年的項目開發(fā)差不多沒有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項目集中的*新區(qū)將會成為新商圈繁生并存的情況存在。臨沂在不斷長大，隨著臨沂大進(jìn)展、大建設(shè)的強力推進(jìn)，都市經(jīng)濟和都市規(guī)模的不斷壯大，人們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務(wù)來滿足都市進(jìn)展的需求。結(jié)合舊城改造和*新區(qū)建設(shè)的契機，

51、新的商業(yè)地產(chǎn)項目在不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情依舊高漲。大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個宏觀經(jīng)濟環(huán)境的問題，臨沂市經(jīng)濟保持快速增長，良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境為商業(yè)的進(jìn)展制造了有利條件，但目前臨沂市的商業(yè)狀況并沒有達(dá)到其應(yīng)有的進(jìn)展水平，商業(yè)環(huán)境與臨沂市的都市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當(dāng)大的進(jìn)展空間，這就給地產(chǎn)商帶來了一個極好的進(jìn)展機遇。 一個都市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、都市居民的消費適應(yīng)等多種因素都緊密相關(guān)；有形成的必定性與合理性，目前臨沂都市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿*路向涑河和*新區(qū)一帶轉(zhuǎn)移。作為整個都市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、*廣

52、場等大型商業(yè)項目的入市將進(jìn)一步強化*路在整個都市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新都市的中心商業(yè)區(qū)最終形成。從人民廣場銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自*路向北到涑河，然后過*路大橋，向北至*廣場，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的*路和通達(dá)路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉(zhuǎn)向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆國際、萬興都商業(yè)公園、華豐世貿(mào)、*廣場等商業(yè)項目的支撐，*路一帶將形成一個嶄新的都市商圈。而地處*新區(qū)中心的*廣場，得天獨厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，阻礙也不僅僅是局限于*路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個*新區(qū)。 臨沂今年有多個大型商業(yè)

53、項目推向市場，這種蓬勃的進(jìn)展態(tài)勢與政府的支持是分不開的，臨沂一直以來是商業(yè)服務(wù)方面相對薄弱。在新一輪都市化進(jìn)程中，為增強臨沂的都市吸引力和吸引民間投資，臨沂市政府專門支持企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠，像華豐世貿(mào)便是市政府的重點工程。本來臨沂商業(yè)的市場空間就專門大，加上政府的扶持與推動，這就給臨沂市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展帶來一個良好契機。2009年，臨沂市委、市政府正式遷入*新區(qū)，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個政府機關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設(shè)，不久，*新區(qū)將以“臨沂第一行政區(qū)”的中心地位成為都市最具社會地位與進(jìn)展前景的區(qū)域。作為都市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是*新區(qū)片區(qū)崛起的最大

54、推力。雖此板塊啟動較晚，但土地供應(yīng)量、項目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不賣了。隨著新的市委市政府行政辦公中心啟用，以后政府對*新區(qū)新區(qū)的建設(shè)日益加大，該區(qū)的樓盤具有巨大的升值空間。 四、項目環(huán)境建設(shè)條件1、 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀1）項目場址自然環(huán)境條件（1） 工程地質(zhì)項目區(qū)域地層要緊為：上部為第四系河流相沖洪積粘性土、砂土等覆蓋層，厚度一般514米；下伏基巖要緊為白堊系、石炭系、奧陶系地層，其中白堊系地層要緊巖性為安山巖、玄武質(zhì)安山巖、角礫狀安山巖、粗安巖，凝灰?guī)r以及灰黃色含礫長石砂巖、長石、石英砂巖等，要緊分布在沂河?xùn)|岸；石炭系地層要緊為灰黃色和深灰色粉砂巖、粉砂質(zhì)頁巖夾細(xì)砂巖、鐵

55、質(zhì)泥巖、鋁土質(zhì)泥巖、石灰?guī)r、碳質(zhì)頁巖和煤線（層）等，要緊沿沂河兩側(cè)分布；奧陶系地層要緊為灰色厚層、中厚層泥晶灰?guī)r，灰色、黃灰色厚層和中厚層細(xì)晶白云巖夾粉晶白云巖以及中厚層粉晶、灰質(zhì)、泥質(zhì)白云巖等，要緊分布在沂河西岸。本區(qū)地層產(chǎn)狀平緩，傾向北東2040度左右，傾角1040度。 巖體中有中生代燕山晚期侵入巖分布，要緊為閃長巖、煌斑巖、二長斑巖等，呈巖脈狀展布于基巖中。（2） 項目地貌現(xiàn)狀擬建場地位于臨沂市*新區(qū)*街以北、*路以東地塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。項目現(xiàn)要緊為拆遷場地，整體地形較平坦開闊，自然地面相對高程68.4470.12米；場地原始地貌形態(tài)為沂河I級階地。（）氣象及水文條件（A）水文條

56、件項目位于沂河以西的祊河北岸。沂河為勘區(qū)內(nèi)要緊地表水水系，區(qū)域劃分屬淮河流域。沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，流經(jīng)沂水、沂南、*、河?xùn)|、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長570公里，臨沂境內(nèi)流長287.5公里，最大流量15400立方米每秒（1957年）。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790余平方公里，水資源豐富。河水與地下水之間水力聯(lián)系緊密，對建筑無阻礙。（B）氣象條件本項目所在的*新區(qū)區(qū)水資源豐富。當(dāng)?shù)貧夂驅(qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)大陸性氣候，具氣候適宜，四季分明，雨量充足，陽光充分等特點，年平均氣溫11.8-13.3

57、度之間，極端最高氣溫36.5，最低氣溫-11.1，年降水量746.7-979.2毫米左右，土壤結(jié)凍期為85-140天，無霜期一般189-230天。全區(qū)冬季干冷、春旱多風(fēng)、夏熱多雨、晚秋又旱之特點。（4） 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項目地塊屬于拆遷場地，經(jīng)現(xiàn)場勘踏，無植被、喬木、寶貴野生動植物，區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)敏感程度較低。2、 生態(tài)環(huán)境阻礙分析本項目無嚴(yán)峻或者大量的污染物排放。項目導(dǎo)致的噪聲污染、水污染、大氣污染、固體廢棄物污染簡略分析見下。1）項目噪聲污染分析（1） 施工擾民是施工工地最為嚴(yán)峻的污染因素要緊有施工機械設(shè)備噪聲和開挖基礎(chǔ)樁孔的爆破聲。這些噪聲源的聲級值最高可達(dá)105dB(A)以上，其噪聲傳到施

58、工場界的噪聲值將會超過建筑施工場界噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)（GB12523-90）中的噪聲限值。（2） 項目在建成后的運營期間的要緊噪聲來源有：項目建成后的噪聲源有：（1）機械設(shè)備噪聲源：各類水泵、風(fēng)機、備用發(fā)電機、居民空調(diào)機等。（2）交通噪聲源：要緊來自于進(jìn)出小區(qū)內(nèi)的車輛。（3）公建場所噪聲；商鋪等的生活噪聲。項目營運期要緊機械設(shè)備噪聲源1米處的噪聲級見表4-4，交通噪聲的噪聲級見表4-5。表4-4 機械設(shè)備和公建場所生活噪聲產(chǎn)生源強一覽表序號污染物排放點噪聲值dB(A)1各類水泵、風(fēng)機、發(fā)電機等70852停車場7275 表4-5 交通噪聲源行駛條件車輛加速行駛勻速行駛L10L50L10L50中客車86

59、.984.12.2277.076.53.34小轎車83.180.82.0372.071.51.79摩托車89.785.43.3179.378.82.62大客車87.985.22.1384.181.71.89載重汽車90.186.72.6884.681.82.192） 項目大氣污染分析（1） 項目在施工期間的大氣污染源要緊是揚塵，其次還有施工機械和運輸車輛作業(yè)時排放的尾氣以及施工燃油燃?xì)獾膹U氣。建筑施工揚塵來源于以下方面：土方和基礎(chǔ)開挖的揚塵、建筑材料在運輸、裝卸、加工過程中的揚塵等。建筑揚塵的危害，首先是直接危害現(xiàn)場施工工人的健康，其次隨風(fēng)吹揚傳向四周又會阻礙鄰近居民的生活環(huán)境的空氣清新，并阻

60、礙市容衛(wèi)生。關(guān)于建筑揚塵污染，必須通過嚴(yán)格施工治理，采取幸免揚塵和操縱揚塵范圍等措施加以操縱。（2）項目在運營期間產(chǎn)生的廢氣要緊有機動車尾氣和炊事煙氣進(jìn)入該區(qū)的機動車要緊是小型汽車和摩托車。小區(qū)內(nèi)地面停車庫有車位109個，小區(qū)外地面停車庫有車位60個，地下停車位有274個，共有車位443個。機動車尾氣的要緊污染物有：SO2、NOX（以NO2計）、CO、HC等，類比廣州市機動車（小型車）運行時的污染物排放系數(shù)如下：SO2：0.168g/輛km，NO2：2.2g/輛km，CO：17.8g/輛km，HC：3.5g/輛km（時速以每小時16公里計）按每個車位平均每天有車進(jìn)出各兩次計算。為方便計算起見，