房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增專項(xiàng)輔導(dǎo)提綱

1、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”專題輔導(dǎo)一、增值稅的歷史沿革二、增值稅的稅法要素三、流轉(zhuǎn)稅的課稅原理四、“營(yíng)改增”改革歷程一一時(shí)代背景四、“營(yíng)改增”改革歷程一一星星之火四、“營(yíng)改增”改革歷程一一勝日尋芳四、“營(yíng)改增”稅制改革歷程一一對(duì)酒當(dāng)歌四、“營(yíng)改增”稅制改革歷程一一塵埃落定五、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”稅收政策一細(xì)梳慢理（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收 管理暫行辦法（總局2016公告18號(hào)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自 行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建 設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開 發(fā)后，以自

2、己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目（二）房地產(chǎn)老項(xiàng)目的確定2016公告18號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目增值稅征收管理暫行辦法房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）建筑工程施工許可證注明 的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建 筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工 程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。案例：1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目施工許可證為注明的開工日期為5月15 日，開工合同注明的開工日期為4月25日，是確定為老項(xiàng)目？還 是新項(xiàng)目？2、某房地產(chǎn)項(xiàng)目先簽定了合同，注明的開工日期是4月 2

3、5日，該項(xiàng)目于5月15日取得施工許可證，注明的開工日期 為5月15日，是確定為老項(xiàng)目？新項(xiàng)目？（三）工程承包合同2001建筑工程施工許可管理辦法第六條 建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng) 取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施 工承包合同一致。2013財(cái)會(huì)17號(hào)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招 標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（四）老項(xiàng)目如何計(jì)稅如果老項(xiàng)目尚未預(yù)售，或者尚未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)， 既可以選擇老項(xiàng)目5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇新項(xiàng) 目11%稅率的一般計(jì)稅方法。 （舉例）如果老項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售，或者已經(jīng)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，則只 能按照老項(xiàng)目的5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，可以分別開具營(yíng)業(yè) 稅發(fā)票（4月30日前）、增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票。（五）預(yù)繳稅款（老項(xiàng)目）1、老項(xiàng)目，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：增值稅=預(yù)收款：（1+5%） X 3%新項(xiàng)目，一般計(jì)稅方法：預(yù)繳增值稅二預(yù)收款：（1+11%） X3%2、預(yù)繳稅款（新項(xiàng)目）預(yù)售年度應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款：（1+11%）X3%完工年度應(yīng)納增值稅二（