12中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

1、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況主要內(nèi)容中國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展1998年以來房地產(chǎn)政策回顧中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 19世紀(jì)中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動；19世紀(jì)中葉起，沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。19491955年：接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、建立管理機(jī)構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。19561965年：以“國家經(jīng)租”的形式對私有房屋進(jìn)行社會主義改造；贖買私有企業(yè)的土地；實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)的房屋分配制度。19661978年：遭受“十年動亂”的嚴(yán)重破壞。 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 19781998年：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房

2、制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時期的房地產(chǎn)業(yè)。1981年開始進(jìn)行理論探討和少量的實(shí)踐。1987年十三大首次提出建立房地產(chǎn)市場，宣告中國房地產(chǎn)市場的誕生。1985年左右開始相對迅速成長，1986年進(jìn)入低谷。1988年經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而1989年達(dá)到真正的第一次低谷。1991年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了兩年的極度膨脹后，在1993年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開始衰退。1994年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象。經(jīng)歷了三年的艱難調(diào)整和復(fù)蘇，1998年開始出現(xiàn)增長的勢頭，之后經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城鎮(zhèn)住房制度改革傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性

3、住房制度：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期。國家投資無法回收、居民住房需求無法滿足。19781990年：改革的探索和試點(diǎn)階段1979年起，實(shí)行全價售房試點(diǎn)（西安、柳州、梧州、南寧）。1982年起，實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)（鄭州、常州、四平、沙市）。1980年4月，鄧小平明確提出改革的總體構(gòu)想；6月，全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱正式宣布實(shí)行住宅商品化。1986年2月成立“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。1988年1月召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，2月批發(fā)了關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案。 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城鎮(zhèn)住房制度改革199

4、11994年：改革的全面推進(jìn)和配套改革階段1991年11月，國辦下發(fā)了關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，成為改革的綱領(lǐng)性文件。1992年2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案；5月，上海市住房制度改革實(shí)施方案正式出臺，實(shí)行“五位一體”（推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會），引起了所謂“上海效應(yīng)”。中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城鎮(zhèn)住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面實(shí)施階段1994年7月，國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的的決定，明確：房改的根本目的是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化。房改的基本內(nèi)容是“三改四建”：改住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包為國家、社會、個人三者合

5、理負(fù)擔(dān)；改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會化、專業(yè)化運(yùn)行；改住房實(shí)物福利分配為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系和高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城鎮(zhèn)住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面實(shí)施階段1998年7月，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知發(fā)布：從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推

6、行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；發(fā)展住房金融；加強(qiáng)住房物業(yè)管理。中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城市土地使用制度改革傳統(tǒng)的城市土地使用制度：對土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。不利于土地的有效利用和合理配置、不利于正確評價企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均、不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)、不利于廉政建設(shè)。征收土地費(fèi)1982年從深圳開始征收土地費(fèi)，1988年11月，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例開始實(shí)施，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓1987年開始，深圳、福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)，允許

7、土地使用權(quán)出讓和抵押，并相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 城市土地使用制度改革修改憲法和土地管理法1988年4月七屆全國人大通過憲法修正案，刪去不得出租土地的規(guī)定，改為“土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；1988年12月土地管理法也做了相應(yīng)的修改。制定全國性條例1990年5月，國務(wù)院頒布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法；1994年7月，全國人大常委會通過了城市房地產(chǎn)管理法，明確規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度”。中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革計劃經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)方式是國家投資、分散建設(shè)，

8、城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)。城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的過程長、涉及面廣，特別需要綜合考慮、相互協(xié)調(diào)、配套發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出現(xiàn)了城市建設(shè)和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改革即房地產(chǎn)綜合開發(fā)，使城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)緊密結(jié)合為一整體。綜合開發(fā)是在1978年提出的“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理”的建房方式上發(fā)展來的。從1980年起，綜合開發(fā)的思想連同征收土地費(fèi)，作為一項(xiàng)重要的改革措施，記載在全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要中，成為指導(dǎo)綜合開發(fā)工作的基本依據(jù)。1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 自1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)逐漸市場化，商品房市場不斷繁榮。我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的

9、18.7平方米提高到2011年底的32.7平方米。期間經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控，市場在擴(kuò)張、收縮的政策交替中，螺旋式上升，每一次的政策出臺，對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的同時國民經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了多方面的連鎖反應(yīng)。1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 1998-2001年，促進(jìn)房地產(chǎn)市場商品化1998年，國務(wù)院發(fā)布城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整。1999年，鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；啟動房地產(chǎn)市

10、場，免征房產(chǎn)交易營業(yè)稅，契稅減半。2000年，對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅，租賃所取得收入稅收稅率減少。2001年，實(shí)施消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，行政事業(yè)性收費(fèi)。1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 2002-2004年，嚴(yán)控土地供應(yīng)，縮緊房產(chǎn)信貸2002年8月，央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅。2003年，針對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，中央政府采取“嚴(yán)管土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。四證取得后才能發(fā)放貸款，提高第二套住房的首付比例；對出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅。然而，針對房

11、地產(chǎn)投資過熱的調(diào)控，忽視了房地產(chǎn)需求，尤其是非合理性需求的控制，引發(fā)了地價、房價飛速上漲的新問題。2004年4月，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布上海市房地產(chǎn)登記條例修正案，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫；2005年上海房價出現(xiàn)明顯下降，最大降幅超過20%，但全國其他地區(qū)房價繼續(xù)大幅上漲。 1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 2005-2007年，全面治理房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲2005年，面對不斷攀升的房價，抑制房價過快上漲成為國家調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急。4月國務(wù)院出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”穩(wěn)定房價，調(diào)控上升到政治高度（國八條） ；5月，七部委

12、加強(qiáng)調(diào)控，出臺細(xì)則。2006年，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，面對房價“報復(fù)性上漲”，2006年4月，房貸利率再次上調(diào)；5月國務(wù)院印發(fā)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國十五條）。2007年1月，建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，1月，國稅總局清算土地增值稅；央行全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金；。政策出臺后，當(dāng)年市場價格暴漲，地王頻現(xiàn)，但2008年全年房價出現(xiàn)明顯下跌。1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 2008-2009年5月，緊縮性政策松綁，樓市復(fù)蘇受全球金融危機(jī)沖擊、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下滑的影響，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家暫時放松信貸，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。2008年3月，免征廉租住房租金

13、收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，免征廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅；9月，降低貸款利息0.27個百分點(diǎn)，部分存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)；10月，降低貸款利息0.27個百分點(diǎn)，降低存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)。2009年1月，四大國有銀行宣布：優(yōu)質(zhì)客戶可以申請七折優(yōu)惠利率；5月，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這一時期，金融政策全線松綁，2009年初樓市復(fù)蘇，之后引發(fā)了新一輪的大漲。1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 2009年6月起，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場，遏制房價過快上漲2009年6月為政策分水嶺，在GDP保八的前提下，前半年出臺的政策為“救市

14、”，后半年由于房價快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。2009年10月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止；12月，“國四條”出籠。2010年4月，出臺史上最嚴(yán)厲的 “國十條”，限制異地購房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，各地房地產(chǎn)市場交易嚴(yán)重萎縮。2011年1月，“新國八條”出臺；上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)；2月住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書。2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，堅(jiān)持以限購、限貸為核心。2013年2月，出臺“國五條”，3月1日出臺細(xì)則，調(diào)整個稅征收方式。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境趨緊。大部分運(yùn)行指標(biāo)呈回落態(tài)勢，調(diào)控效果日益凸顯。開發(fā)投資增速回落，在固定資產(chǎn)投資中的

15、作用弱化；企業(yè)資金來源增速回落，資金壓力正在加大；施工、新開工面積較快增長，竣工面積增速上升，市場供應(yīng)量有所增加；消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，銷量增速持續(xù)回落；價格向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展，商品房平均銷售價格指數(shù)逐月下降。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)趨于改變，但與各區(qū)域總?cè)丝谡急认啾热圆槐M合理。一些開發(fā)商將開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化向合理方向發(fā)展，但與目前三大地區(qū)總?cè)丝诒戎?0%、32%和28%相比仍然不盡合理。盈利能力仍然較強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。企業(yè)利潤下降已成定局，并購趨勢凸顯。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)均

16、來源于國家統(tǒng)計局開展的企業(yè)景氣調(diào)查。企業(yè)景氣調(diào)查采用問卷調(diào)查方式，通過對企業(yè)家關(guān)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀經(jīng)營狀況判斷結(jié)果進(jìn)行量化加工整理得到景氣指數(shù)。企業(yè)景氣指數(shù)綜合反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況的指標(biāo)。企業(yè)家信心指數(shù)綜合反映企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟(jì)的看法和信心。優(yōu)點(diǎn)是行業(yè)覆蓋面較廣、綜合性較強(qiáng)，缺點(diǎn)是不如制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）靈敏。PMI只反映制造業(yè)當(dāng)月變化，而兩指數(shù)反映的是各大行業(yè)在三個月內(nèi)的平均變化。 中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度國房景氣指數(shù)又稱國房指數(shù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)。是國家統(tǒng)計局在1997年研制并建立的一套針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨

17、勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。由8個分類指數(shù)合成運(yùn)算出來。（1）土地出讓收入指數(shù)；（2）本年完成開發(fā)土地面積指數(shù)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)；（4）本年資金來源指數(shù)；（5）商品房銷售價格指數(shù)；（6）新開工面積指數(shù)；（7）房屋竣工面積指數(shù)；（8）空置面積指數(shù)。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場供給 房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)被視為國民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè)，在固定資產(chǎn)投資中具有最重要的地位在固定資產(chǎn)投資中所占比例較高，權(quán)重為25-26%，是固定投資的第一大項(xiàng)目；直接拉動相關(guān)的鋼鐵、水泥、有色金屬等行業(yè)，并帶動這些行業(yè)輻射到更多其他的行業(yè)，推動固定投資的增長；地方政府城市建設(shè)資金主要來源于

18、房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。一般來說，房地產(chǎn)投資增長是帶動固定資產(chǎn)投資增長的主導(dǎo)力量，房地產(chǎn)投資增速在大多數(shù)時間里均高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場供給 開發(fā)企業(yè)資金來源中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場供給 商品房建設(shè)規(guī)模中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場需求成交量持續(xù)大幅增長源于我國有強(qiáng)勁需求作支撐，還得益于行業(yè)政策和貨幣政策的支持以及對通脹的預(yù)期，隨著國家各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，尤其是銀行信貸政策的收緊，商品房銷售回落態(tài)勢明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)市場價格房價繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢，調(diào)

19、控效果日漸顯著，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入由“量減”向“價跌”轉(zhuǎn)變的階段。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)經(jīng)營效益企業(yè)規(guī)模中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)經(jīng)營效益盈利能力在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，近年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入和利潤總額增速呈下降態(tài)勢，但整個行業(yè)的盈利能力仍然保持在較高水平。行業(yè)利潤增速高于銷售收入增速；銷售利潤率小幅提高。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)經(jīng)營效益償債能力房地產(chǎn)行業(yè)一直是靠負(fù)債發(fā)展的行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率能夠較為明顯的反映開發(fā)企業(yè)的資金壓力情況。2005年以來，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率始終保持在70%以上的高位，2010年創(chuàng)近年來新高。

20、說明整個行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一直較高，長期償債能力較弱，其在財務(wù)管理方面仍需要不斷改善。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況房地產(chǎn)經(jīng)營效益成長能力成長能力是指行業(yè)的發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，主要通過行業(yè)資本增長率（行業(yè)當(dāng)年累計所有者權(quán)益增加額與上年同期所有者權(quán)益的比率）來衡量。在主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額及銷售利潤率等各項(xiàng)指標(biāo)都不同程度的優(yōu)于上年的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的成長能力不斷提高。行業(yè)資本積累呈增長態(tài)勢，企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險、持續(xù)發(fā)展的能力不斷增強(qiáng)。但房地產(chǎn)業(yè)仍面臨宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑以及產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策影響而帶來的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風(fēng)險。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況住宅市場發(fā)展住宅投資中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況住

21、宅市場發(fā)展建設(shè)規(guī)模中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況住宅市場發(fā)展銷售狀況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況住宅市場發(fā)展銷售價格中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況住宅市場發(fā)展銷售價格中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)投資中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展建設(shè)規(guī)模中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展銷售狀況中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展銷售價格中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析房地產(chǎn)市場存在明顯的區(qū)域差異化特征。各地區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展極不平衡，市場體系的建設(shè)、發(fā)育程度各不相同，消費(fèi)能力、觀念、方式也不盡相同。同一城市的不同區(qū)域，城市規(guī)劃、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局不同，市場的發(fā)展態(tài)勢也存在明顯差別。不可移動性導(dǎo)致了房地產(chǎn)

22、不可能在全國范圍內(nèi)調(diào)節(jié)余缺。區(qū)域差異性使每個地區(qū)受宏觀調(diào)控的影響程度不一樣。區(qū)域差異性使房地產(chǎn)不可能形成統(tǒng)一的全國交易中心。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析房地產(chǎn)市場存在明顯的區(qū)域差異化特征。各地區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展極不平衡，市場體系的建設(shè)、發(fā)育程度各不相同，消費(fèi)能力、觀念、方式也不盡相同。同一城市的不同區(qū)域，城市規(guī)劃、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局不同，市場的發(fā)展態(tài)勢也存在明顯差別。不可移動性導(dǎo)致了房地產(chǎn)不可能在全國范圍內(nèi)調(diào)節(jié)余缺。區(qū)域差異性使每個地區(qū)受宏觀調(diào)控的影響程度不一樣。區(qū)域差異性使房地產(chǎn)不可能形成統(tǒng)一的全國交易中心。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析三大區(qū)域分布中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特

23、定區(qū)域市場分析不同省市分布中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析重點(diǎn)地區(qū) 房地產(chǎn)市場雖然具有明顯的區(qū)域性特征，但一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價上漲或下降的過程中都會明顯地影響全國。一線城市一般是指北京、上海、廣東、深圳四個城市。以上海為例。中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析開發(fā)投資（上海）中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析開發(fā)投資（上海）中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析建設(shè)規(guī)模（上海）中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析銷售狀況（上海）中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況特定區(qū)域市場分析銷售價格（上海）2011年，上海市新建商品住宅平均銷售價格13448元/平方米，比上年下