祖?zhèn)骼衔莸乃袡?quán)登記

1、祖?zhèn)骼衔莸乃袡?quán)登記一、祖?zhèn)骼衔莸亩x及登記類型本文中祖?zhèn)骼衔荼欢x為：解放前及1949 年新中國成立初期建設(shè)竣工，其后沒有進(jìn)行房屋登記，現(xiàn)在仍作為住宅使用的房屋。祖?zhèn)骼衔葜猿霈F(xiàn)難登記的情形，一方面是年代久遠(yuǎn)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系難以理清；另一方面局限于現(xiàn)行房屋登記規(guī)則的制約。通過物權(quán)法 ，我們知道房屋物權(quán)的取得無非原始取得和繼受取得兩種，但房屋登記辦法并沒有對此類登記的登記類型和申請程序予以明確。原始取得以合法建造為主，繼受取得以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為主，而我國歷史上通過資本改造方式取得的房屋，從物的物理形成看應(yīng)為繼受取得，但事實(shí)上沒收或改造舊資本是基于社會制度的更迭，是以原房屋權(quán)利人的意志或法律上的繼受關(guān)系而

2、取得房屋所有權(quán)的一種特殊形式，所以，我國法理界都將基于此類原因取得房屋所有權(quán)歸于原始取得的范疇。因此，具體到房屋登記的類型，因沒收或改造舊資本取得房屋的登記和一般祖?zhèn)骼衔荻紤?yīng)屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇。二、祖?zhèn)骼衔莸倪m格申請人一般情況下，房屋所有權(quán)登記的申請人應(yīng)為房屋權(quán)利人。但祖?zhèn)骼衔萦捎谀甏^久，有的房屋歷經(jīng)數(shù)代后其原始取得的權(quán)利人早已不在人世。按照物權(quán)法第 29 條“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力”和房屋登記辦法第 35 條“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)

3、將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記”之規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诂F(xiàn)有房屋所有權(quán)人名下，房屋所有權(quán)權(quán)益才能通過登記公示得以實(shí)現(xiàn)，雖然物權(quán)法和房屋登記辦法未對此前的房屋所有權(quán)是否補(bǔ)辦、如何補(bǔ)辦登記做出相應(yīng)規(guī)定，但從上述法律條文的立法精神、物權(quán)登記的公示公信作用以及各地處理此類遺留問題的實(shí)踐看，都不乏人文關(guān)懷的精神和技術(shù)變通的手段。因此，本文認(rèn)為根據(jù)房地一致、不溯及既往和代位申請的原則，祖?zhèn)骼衔莸姆课菟袡?quán)初始登記的權(quán)利人原則上應(yīng)為房屋原始取得人；原始取得人去世的，其繼承人可以代位原始取得人申請補(bǔ)辦原始取得人的房屋所有權(quán)初始登記；申請登記房屋歷經(jīng)數(shù)代，現(xiàn)繼承人與原始取

4、得人存在再繼承關(guān)系的，可以由現(xiàn)繼承人代為其上一輩的被繼承人申請補(bǔ)辦房屋所有權(quán)初始登記。如此，祖?zhèn)骼衔莸纳暾埲撕蜋?quán)利人都能夠基本得以厘清，既方便了群眾申請此類房屋的登記，也維護(hù)了公民財(cái)產(chǎn)繼承法律關(guān)系的相對穩(wěn)定。三、祖?zhèn)骼衔莩跏嫉怯浺F(xiàn)行房屋登記辦法對國有土地范圍內(nèi)和集體土地范圍內(nèi)因合法建造房屋所有權(quán)的初始登記規(guī)定了應(yīng)當(dāng)提交材料。如前所述，祖?zhèn)骼衔輵?yīng)當(dāng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，因此本文認(rèn)為其登記要件應(yīng)該基本按照房屋登記辦法受理房屋所有權(quán)初始登記的要求收件。由于年代久遠(yuǎn)，祖?zhèn)骼衔莼蚴亲孑呑孕薪ㄔ烊〉没驗(yàn)楦脑旆峙淙〉没蛞褞捉?jīng)修葺改建，房屋登記機(jī)構(gòu)無法要求申請人像合法建造房屋那樣提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收合格等材料證明房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的規(guī)定；同樣，房屋登記機(jī)構(gòu)也不能僅憑房屋年代久遠(yuǎn)、事實(shí)存在就簡單認(rèn)為房屋符合規(guī)劃。房屋符合規(guī)劃的證明材料既是祖?zhèn)骼衔莸怯浭占碾y點(diǎn)也是祖?zhèn)骼衔莸怯洃?yīng)當(dāng)收取的必要要件。因此，不論祖?zhèn)骼衔荻嗝垂爬暇眠h(yuǎn)，也不論祖?zhèn)骼衔莸淖匀粻顩r是否發(fā)生改變，申請房屋登記時(shí)，都應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃行政主管部門出具的房屋符合規(guī)劃的證明材料。同時(shí)，對于歷經(jīng)數(shù)代的祖?zhèn)骼衔?，還應(yīng)當(dāng)收取能夠證明原始取得的檔案憑證和基層組織的證明等材料。四、祖?zhèn)骼衔莸怯浀某绦蚍课莸怯涋k法第 7 條對房屋登記的程序做了規(guī)定，祖?zhèn)骼衔莸牡怯洃?yīng)當(dāng)屬于必要公告的登記申請，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)