房地產(chǎn)開發(fā)流程演示文件617課件

1、北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程報(bào)告 賴偉浩 2005年6月北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 一、房地產(chǎn)開發(fā)總流程 二、房地產(chǎn)開發(fā)工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 1 取得土地與立項(xiàng) 2 用地規(guī)劃許可證、環(huán)評(píng) 3 方案設(shè)計(jì)與審定方案通知書 4 初步設(shè)計(jì)及報(bào)審 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 建設(shè)工程施工許可證 7 施工管理 8 竣工驗(yàn)收 9 預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證 三、主要政府管理部門 1 國土資源和房屋管理局 2 發(fā)展和改革委員會(huì) 3 規(guī)劃委員會(huì)交通委 4 建設(shè)委員會(huì) 5 公安消防局 6 人防辦 7 園林局 8 環(huán)保局 9 教委 10 統(tǒng)計(jì)局 11 市政管委四、主要行業(yè)管理部門 1 自來水集團(tuán) 2 供電局 3 燃?xì)饧瘓F(tuán) 4 電信、郵政 5

2、 熱力集團(tuán) 目 錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)總流程三、主要政府管理部門 一北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總流程 一北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總流程 二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-取得土地、立項(xiàng)操作要點(diǎn) 1 土地信息資料收集規(guī)劃條件 2 市場定位 3 概念設(shè)計(jì) 4 成本測算 5 竟拍方案確定 6 簽訂協(xié)議、取得土地，辦理立項(xiàng)及土地出讓手續(xù)（國有土地使用證） 7 項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）-立項(xiàng) 政府部門： 1 土地儲(chǔ)備整理中心 土地招標(biāo)拍賣掛牌程序 2 發(fā)展與改革委員會(huì) 項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）-立項(xiàng) 3 國土資源和房屋管理局 國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓-國有土地使用證 4 規(guī)劃局 規(guī)劃意見書規(guī)劃指標(biāo)查詢二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-取得

3、土地、立項(xiàng)操作要點(diǎn) 政二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-建設(shè)用地規(guī)劃許可證 環(huán)境評(píng)估操作要點(diǎn)： 1 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 提交：1）項(xiàng)目建議書 2）地形圖（1/2000或1/500） 3）釘樁成果報(bào)告 2 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，取得 環(huán)評(píng)報(bào)告 3 建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)，取得 交評(píng)報(bào)告政府部門： 1 規(guī)劃委員會(huì) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 市環(huán)保局 環(huán)評(píng)報(bào)告審批二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-建設(shè)用地規(guī)劃許可證 操作要點(diǎn)： 1 委托設(shè)計(jì)-規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 2 組織交通影響評(píng)價(jià)-評(píng)價(jià)報(bào)告 3 人防消防園林意見咨詢 4 向規(guī)委提交設(shè)計(jì)方案 5 取得審定設(shè)計(jì)方案通知書政府部門：1 規(guī)劃委員會(huì) 1) 提交發(fā)改委審批的項(xiàng)目建議書

4、 2 ) 提交規(guī)劃意見書及附圖； 3) 提交標(biāo)明用地釘樁成果，并以現(xiàn)狀地形圖為底圖繪制的總平面 圖（比例尺：單體建筑1/500，居住區(qū)1/1000）2份；居住區(qū) （居住小區(qū)、組團(tuán)）項(xiàng)目在總平面圖中標(biāo)明每棟居住建筑的編 號(hào)； 4) 各層平面圖、各向立面圖、剖面圖（比例尺： 1/100或1/200）各2份； 5) 擬建項(xiàng)目周圍相鄰居住建筑時(shí)，附日照影響分析圖及說明； 6)規(guī)劃意見書或修改設(shè)計(jì)方案通知書要求做 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的項(xiàng)目，應(yīng)附交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告2 市人防辦市消防局市園林局 二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-方案設(shè)計(jì)與審定方案通知書操作要點(diǎn)：政府部門：1 規(guī)劃委員會(huì)二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-二、項(xiàng)目開發(fā)

5、的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 操作要點(diǎn)： 1 項(xiàng)目列入年度開發(fā)計(jì)劃 2 辦理消防意見審批 3 辦理人防意見審批 4 辦理園林意見審批 5 辦理交通組織方案審批 6 辦理工程檔案登記 7 完善規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 8 辦理工程規(guī)劃許可證 市政配套方案-自來水、排水 、電力、燃?xì)?、熱力、中?電信、道路各部門審查意見及方案 銷售方案, 成本分析及開發(fā)方案政府部門： 1 發(fā)改委項(xiàng)目開工計(jì)劃 2 市消防局 3 市人防辦 4 市園林局 5 市公安交通管理局 6 市建筑檔案館 7 規(guī)劃委員會(huì) 二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 操作二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-初步設(shè)計(jì)（公建）操作要點(diǎn)： 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)

6、圖紙深化-初步設(shè)計(jì) 2 市政配套方案自來水、排水 、電力、燃?xì)狻崃?、中水?電信、道路各部門審查意見 3 消防、園林、人防、交通初步 設(shè)計(jì)方案審批 4 環(huán)評(píng)報(bào)告批準(zhǔn)文件 5 初步設(shè)計(jì)報(bào)審 完成三通一平政府部門： 1 市消防局、園林局、人防辦、 公安交通管理局、環(huán)保局 2 規(guī)劃委員會(huì)初步設(shè)計(jì)會(huì)審 市政各歸口部門：自來水公司、供電局、燃?xì)饧瘓F(tuán)、電信公司、 熱力公司二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-初步設(shè)計(jì)（公建）操作要點(diǎn)：政二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-建設(shè)工程施工許可證 操作要點(diǎn)： 1 施工圖設(shè)計(jì) 2 施工圖報(bào)審取得審查通知書 3 領(lǐng)取施工許可證表 4 辦理監(jiān)理、施工單位招標(biāo) 5 監(jiān)理、總承建商招標(biāo)、簽訂合同

7、及備案 6 辦理建設(shè)資金保函或證明 7 辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記 8 辦理園林審批 9 辦理統(tǒng)計(jì)注冊登記 10 辦理人防工程備案 11 交納散裝水泥費(fèi) 12 交納新型材料專項(xiàng)基金 13 交表與領(lǐng)取開工證 政府部門： 1 建委 2 建委招標(biāo)辦 3 公司開戶銀行 4 建委質(zhì)量監(jiān)督總站 5 市園林局 6 市統(tǒng)計(jì)局 7 市人防辦 二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-建設(shè)工程施工許可證 操作要二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-施工管理操作要點(diǎn)： 1 工程進(jìn)度管理與協(xié)調(diào) 現(xiàn)場管理架構(gòu)、施工組織設(shè)計(jì) 施工進(jìn)度計(jì)劃、現(xiàn)場監(jiān)督、承包商、供貨商的選擇 2 工程質(zhì)量控制 工程質(zhì)量保證體系與措施 工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序、監(jiān)理 3 工程成本控

8、制 工程預(yù)算、合同造價(jià)、洽商與變更控制、結(jié)算 招標(biāo)、材料設(shè)備采購 合同管理 工程付款控制 4 施工安全控制 施工安全保證措施、安全管理架構(gòu) 培訓(xùn)、施工方案的審查二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-施工管理操作要點(diǎn)：二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)(銷)售許可證,產(chǎn)權(quán)證 操作要點(diǎn) : 1 預(yù)售商品房面積的測繪 2 與開戶銀行簽訂預(yù)售房價(jià)款監(jiān)管協(xié) 議書 3 辦理預(yù)售許可證 4 辦理竣工商品房測繪取得報(bào)告 5 辦理竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí) 補(bǔ)（退）交地價(jià)款 6 辦理產(chǎn)權(quán)證政府部門： 1 測繪部門 2 房地局其它部門: 1 開戶銀行二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)(銷)售許可證,產(chǎn)權(quán)證 操作要點(diǎn) 二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-竣工驗(yàn)收操作要

9、點(diǎn)： 1 自檢 2 電梯驗(yàn)收 3 人防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收（發(fā)電機(jī)）、水 質(zhì)化驗(yàn)、其他市政專業(yè)驗(yàn)收 4 消防驗(yàn)收 5 竣工驗(yàn)收 6 規(guī)劃驗(yàn)收 7 竣工備案 8 檔案資料移交政府部門： 1 質(zhì)量監(jiān)督局 2 市人防辦 3 市環(huán)保局 4 市政各主管部門 5 市消防局 6 建委質(zhì)量監(jiān)督總站 7 規(guī)劃委員會(huì) 8 北京市建筑檔案館二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)-竣工驗(yàn)收操作要點(diǎn)：政府部門：二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)(銷)售許可證1、北京市商品房預(yù)售許可證申請表； 2、授權(quán)委托書；3、開戶銀行證明；4、商品房預(yù)售方案；5、地價(jià)款交納核實(shí)函；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件；7、建設(shè)工程施工許可證；8、工程施工合同；9、國有土地

10、使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同；10、國有土地使用證；11、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本；12、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；二、項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)(銷)售許可證1、北京市商品房預(yù)售三、主要政府部門-市國土資源和房屋管理局招標(biāo)拍賣掛牌程序國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（招標(biāo)出讓）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（拍賣出讓） 13個(gè)工作日 國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（協(xié)議出讓的新建項(xiàng)目）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（協(xié)議出讓的現(xiàn)狀項(xiàng)目）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（變更出讓合同）國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓（竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)）拆遷許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售登記

11、商品房預(yù)售預(yù)購登記國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)抵押登記房屋所有權(quán)登記三、主要政府部門-市國土資源和房屋管理局招標(biāo)拍賣掛牌程序項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)- 52個(gè)工作日 招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式-14個(gè)工作日 開工計(jì)劃-24個(gè)工作日 、年度計(jì)劃 三、主要政府管理部門-發(fā)展和改革委員會(huì)項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)- 52個(gè)工作日 三、規(guī)劃意見書-28個(gè)工作日 建設(shè)用地規(guī)劃許可證-45個(gè)工作日 設(shè)計(jì)方案-審定方案通知書-個(gè)工作日 建筑工程初步設(shè)計(jì)審批-32個(gè)工作日 建筑工程規(guī)劃許可證-13個(gè)工作日 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線-3個(gè)工作日 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收-7個(gè)工作日 項(xiàng)目名稱命名、更名-15個(gè)

12、工作日 三、主要政府管理部門-市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見書-28個(gè)工作日 三、主要政府管理部門-市規(guī)三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立審批程序工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記市政工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記建設(shè)工程施工招標(biāo)方式備案-5個(gè)工作日 招標(biāo)文件備案招標(biāo)過程監(jiān)督合同備案-7個(gè)工作日 建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證-11個(gè)工作日 建筑工程安全文明施工檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)以下資質(zhì)辦理 三、主要政府管理部門-市建設(shè)委員會(huì)三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立審批程序三、主要政府管理部門-市建三、主要政府管理部門-公安消防局、交通管理局建筑設(shè)計(jì)防火審批-816個(gè)工作日 建設(shè)工程施工現(xiàn)場消防安全許可建筑工程消防驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目交通評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目交通組織審批-20個(gè)工

13、作日 停車場及設(shè)施審批三、主要政府管理部門-公安消防局、交通管理局建筑設(shè)計(jì)防三、主要政府管理部門-市人防辦人防規(guī)劃設(shè)計(jì)審批-20個(gè)工作日 人防竣工驗(yàn)收人防面積的接管 三、主要政府管理部門-市人防辦人防規(guī)劃設(shè)計(jì)審批-2三、主要政府管理部門-市園林局建設(shè)項(xiàng)目綠地規(guī)劃方案審批-7個(gè)工作日 綠化補(bǔ)償費(fèi)城市綠化建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10株（含10株）以內(nèi)城市樹木砍伐或移植單位（項(xiàng)目）建設(shè)需占用公共綠地、單位專用綠地，因建筑或市 政工程需砍伐（移植）樹木10株以上事項(xiàng)權(quán)限內(nèi)古樹名木移植三、主要政府管理部門-市園林局建設(shè)項(xiàng)目綠地規(guī)劃方案審批三、主要政府管理部門-市政管理委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水設(shè)計(jì)方案審核建設(shè)項(xiàng)目節(jié)

14、水設(shè)施竣工驗(yàn)收臨時(shí)用水指標(biāo)自備井使用證中水處理污水排入城市排水設(shè)施許可設(shè)置戶外廣告審批（審批類）張掛、張貼標(biāo)語宣傳品審批 渣土砂石運(yùn)輸車輛準(zhǔn)運(yùn)證建設(shè)項(xiàng)目自來水的報(bào)裝建設(shè)項(xiàng)目燃?xì)夤?yīng)、儲(chǔ)備、氣化、混氣等廠（站）建設(shè)審批 三、主要政府管理部門-市政管理委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水設(shè)計(jì)方三、主要政府管理部門-教委、環(huán)保局、統(tǒng)計(jì)局環(huán)保局： 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的審批-20個(gè)工作日 施工期間環(huán)境影響監(jiān)測 統(tǒng)計(jì)局: 建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)登記 建設(shè)項(xiàng)目月、季、年統(tǒng)計(jì)報(bào)表教委： 教育配套的審批三、主要政府管理部門-教委、環(huán)保局、統(tǒng)計(jì)局環(huán)保局：四、主要行業(yè)管理部門-自來水集團(tuán)、熱力集團(tuán)、燃?xì)饧瘓F(tuán)自來水集團(tuán)： 紅線外自來水管線安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收 紅線外水表井及管線的管理熱力集團(tuán)：熱力站報(bào)裝 供熱