北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司龍房商道商業(yè)街項目（三）

1、北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司龍房商道商業(yè)街項目（三）TOC o 1-4 h z1項目商業(yè)區(qū)位及道路交通分析21.1項目商業(yè)業(yè)區(qū)位評價21.1.1項目目基本商圈薄薄弱21.1.2 CBD東擴(kuò)擴(kuò)為項目帶來來發(fā)展機(jī)會31.1.3 環(huán)環(huán)四環(huán)商業(yè)帶帶將得到極大大發(fā)展41.2 項目目競爭對手分分布71.2.1 現(xiàn)現(xiàn)存主要競爭爭對手81.2.2 潛潛在競爭對手手111.3 附近商商業(yè)及生活配配套151.4 立地綜綜合評述172 投資環(huán)境、宏宏觀經(jīng)濟(jì)市場場與商業(yè)市場場分析172.1 北京市市概況及投資資環(huán)境分析172.2 北京市市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展基本情況況192.3 北京市市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀分析212.3.1影響

2、響商業(yè)發(fā)展的的需求因素分分析222.3.2 影影響商業(yè)發(fā)展展的供給因素素分析252.3.3各商商業(yè)業(yè)態(tài)的競競爭性分析262.3.4 商商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀總結(jié)302.3.5商業(yè)業(yè)發(fā)展預(yù)測312.4 北京市市商業(yè)地產(chǎn)市市場的基本情情況322.4.1 商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)展概概況322.4.2 商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)供應(yīng)量概況況322.4.3 商商業(yè)地產(chǎn)的租租售概況342.4.4 對對北京市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場的的展望372.4.5 北北京市商業(yè)地地產(chǎn)市場發(fā)展展總結(jié)391項目商業(yè)區(qū)位位及道路交通通分析1.1項目商業(yè)業(yè)區(qū)位評價1.1.1項目目基本商圈薄薄弱項目周邊居民數(shù)數(shù)量和消費力力的低下，造造成了本項目基本本商區(qū)

3、圈薄弱弱。據(jù)調(diào)研結(jié)果顯顯示，目前項項目附近居民民主要由以下下幾個部分組組成：當(dāng)?shù)卦∶瘛⒅苓呥吂S職工，周周邊小商業(yè)服服務(wù)業(yè)從業(yè)者者、外來居民民和新建社區(qū)區(qū)居民，其中中原住民、小小商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)從業(yè)者和外外來居民占大大多數(shù)。這部分居民民的消費檔次次和消費能力力普遍偏低，對對于購物、娛娛樂等各個方方面都不能形形成有效支撐撐。因此，項目附近現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)、服服務(wù)業(yè)的數(shù)量量和檔次都處處于比較低的的水準(zhǔn)。從這這個角度考慮慮本項目，我我們認(rèn)為本項項目在進(jìn)行規(guī)規(guī)劃時應(yīng)避免免在基本商圈圈內(nèi)糾纏，而將將眼界放得更更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大大商圈輻射范范圍即在二級、三三級商圈上做做文章。本區(qū)域商業(yè)氣氛氛的單薄，不不能給項目招商提

4、供供環(huán)境上的有有力支持。由由于周邊現(xiàn)有有居民消費水水平普遍偏低低，并且由于于城市發(fā)展進(jìn)進(jìn)度的影響，造造成以前項目目所在區(qū)域?qū)τ诖笮蜕碳壹胰狈ψ銐虻牡奈?，但但是，隨著項目周周邊高品質(zhì)社社區(qū)的增加和和其他項目商商家的介入，特特別是燕莎OOUTLETTS的開業(yè)，使使得本地區(qū)對于商商家的吸引力力在不斷增強(qiáng)強(qiáng)。不過從總體上講，項目所所在地塊對于于有些商家還還是需要反復(fù)復(fù)考慮求證的的位置?，F(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá)達(dá)，周邊1公公里內(nèi)以小型型臨街商鋪為為主的商業(yè)對對于項目不會會構(gòu)成威脅。通過我我公司對周邊邊居民消費能能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)客層層以現(xiàn)有居民民為主，缺乏乏滿足未來出出現(xiàn)在本區(qū)域域的中高收入入居民需

5、求檔檔次的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項目在進(jìn)行行規(guī)劃時可以以盡可能少地考慮現(xiàn)有商商業(yè)的影響。1.1.2 CBD東擴(kuò)擴(kuò)為項目帶來來發(fā)展機(jī)會2003年5月月，朝陽區(qū)發(fā)發(fā)布了將新添添十四條城市市主干道的消消息。其中位位于CBD和和CBD東部部的朝陽北路路、朝陽路、西西大望路、通通惠河北路約約占43公里里，占總工程程量的近三分分之二。據(jù)了了解，朝陽區(qū)區(qū)將在去年打打通位于CBBD商務(wù)中心心區(qū)北側(cè)的朝朝陽北路的基基礎(chǔ)上，爭取取按期保質(zhì)完完成朝陽北路路二期工程，爭爭取朝陽北路路年內(nèi)通車，實實現(xiàn)東三環(huán)和和東四環(huán)的交交通干線連接接。改善、提提高CBD商商務(wù)中心區(qū)的的交通條件。加加上正在修建建的地鐵八通通線，CBDD區(qū)域

6、以及CCBD以東區(qū)區(qū)域可謂是路路網(wǎng)密織。進(jìn)進(jìn)行這些道路路擴(kuò)建和改造造的主要目的的是以基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和重點項項目建設(shè)為重重點，加快CCBD區(qū)域路路網(wǎng)構(gòu)架建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)北京京商務(wù)中心區(qū)區(qū)建設(shè)新突破破。從這一思思路看，朝陽陽區(qū)下功夫在在CBD東部部密織路網(wǎng)的的用意很明顯顯，CBD東東擴(kuò)似乎已經(jīng)經(jīng)是不爭的事事實。這不僅僅是發(fā)展CBBD的需要，也也是朝陽區(qū)發(fā)發(fā)展定福莊、東東壩、垡頭、望望京酒仙橋等等邊緣集團(tuán)的的需要。隨著交通線線路的建設(shè)改改造，區(qū)域東擴(kuò)的的趨勢已顯露露無疑。越過過寸土寸金的的中心心，京東廣闊闊且相對廉價價的開發(fā)空間間無疑對開發(fā)發(fā)商極具吸引引力。金地大大廈、萬達(dá)廣廣場、華貿(mào)中中心等項目都都是東東

7、擴(kuò)的足跡。CBD東擴(kuò)將帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展。 項目南側(cè)是CBBD東擴(kuò)的主主要區(qū)域，在在這一區(qū)域的的目前主要建建筑群體是華華貿(mào)中心。華貿(mào)中心西西起西大望路路，東臨東四四環(huán)，南至通通惠河，北臨臨朝陽路。占占地面積為公頃，總總建筑面積萬平方方米，其中商商業(yè)面積166萬平方米。整整個項目將橫橫跨長安街。長長安街北側(cè)主主要是建筑主主體，長安街街南側(cè)將是公頃的運運動主題公園園，南北將通通過天橋相連連，總投資額將將達(dá)億元元，預(yù)計年總體體建成。華貿(mào)貿(mào)中心建成后后，將帶動CCBD向東擴(kuò)擴(kuò)張的步伐，成成為新的辦公公和酒店中心心，并吸引從從定福莊、東東壩、垡頭

8、、望望京酒仙橋等等邊緣集團(tuán)到到CBD辦公公的人群，而而這部分人群群的消費能力力相當(dāng)可觀，并并且其消費需需求多種多樣樣，本項目所所在區(qū)域這部部分人群的增增加強(qiáng)化了項項目的有力消消費支撐。CBD地區(qū)的東東擴(kuò)將帶動周周邊地區(qū)地段段價值的提高高，增加消費費人群，為區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展展提供契機(jī)。1.1.3 環(huán)環(huán)四環(huán)商業(yè)帶帶將得到極大大發(fā)展這一趨勢將為項項目提供良好好的發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)。第一、環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶的發(fā)展展。隨著北京市區(qū)面面積的擴(kuò)大和和城市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，北北京市商業(yè)的的空間布局由由城市中心區(qū)區(qū)逐步向外擴(kuò)擴(kuò)散。20世世紀(jì)90年代代以前，北京京的主要零售售商業(yè)企業(yè)大大多集中于二二環(huán)及環(huán)以內(nèi)內(nèi)的城市中心心區(qū)；

9、20世世紀(jì)90年代代以后，隨著著三環(huán)路的建建成，環(huán)三環(huán)環(huán)商業(yè)帶已然然形成，三環(huán)環(huán)以外的商業(yè)業(yè)也得到了快快速發(fā)展。在2000年后后，四環(huán)路的的商業(yè)開發(fā)得得到了各個主主要商家的高高度重視，眾眾多的商家將將選址開發(fā)的的目標(biāo)瞄準(zhǔn)了了四環(huán)區(qū)域。目目前包括沃爾爾瑪、家樂福福、歐尚、百百安居、宜家家等國際知名名商家紛紛在在四環(huán)商業(yè)帶帶選址開店，環(huán)環(huán)四環(huán)商業(yè)開開發(fā)已經(jīng)初具具雛形。依托托城市的對外外擴(kuò)張，在未來幾年年內(nèi)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶將得到到更大的發(fā)展展空間。第二，環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶產(chǎn)生的的原因。二環(huán)及二環(huán)以內(nèi)內(nèi)商業(yè)帶（區(qū)區(qū)）的形成與與發(fā)展，主要要源于以下因因素：首先是是城市發(fā)展的的歷史因素。從傳統(tǒng)上講，北京的城市以

10、二環(huán)之內(nèi)為老城區(qū)即城市中心區(qū)，人口分布以城市中心區(qū)為主，購買力多集中于此；其次，從傳統(tǒng)商業(yè)的空間布局結(jié)構(gòu)看，三大商業(yè)區(qū)（王府井、西單、前門）均在二環(huán)內(nèi)，其他有名的商業(yè)街、店也均在城市中心區(qū)；再次，傳統(tǒng)的以百貨店為主的商業(yè)業(yè)態(tài)也要求以城市中心區(qū)為其區(qū)位條件，以利于經(jīng)營。環(huán)三環(huán)商業(yè)帶是是隨著19994年三環(huán)路路全線貫通，在在以前商業(yè)發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)上上聚集而成。11993年經(jīng)國務(wù)院批批準(zhǔn)的北京市市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)規(guī)劃，擬在原原有三大市級級商業(yè)中心的的基礎(chǔ)上新形形成5個市級級商業(yè)中心，其其中的公主墳墳、木樨園、馬馬甸三大市級級商業(yè)中心均均在三環(huán)路的的兩側(cè)，此后后在客觀上又自自然形成的雙雙榆樹商業(yè)中中心區(qū)（以當(dāng)

11、當(dāng)代商城、雙雙安商場、利利客隆總店為為龍頭）也在在三環(huán)路兩側(cè)側(cè)，并且，在在南三環(huán)也形形成了玉泉營營麗澤橋沿沿線的家居建建材中心。目目前，環(huán)三環(huán)環(huán)商業(yè)帶的發(fā)發(fā)展已經(jīng)日漸漸成熟，但隨隨著三環(huán)路交交通狀況的惡惡化，其原有有的交通和地地塊成本優(yōu)勢勢已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到四環(huán)周周邊地區(qū)。目前，環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶正在逐逐步成熟，在在2001年年6月四環(huán)路路全線貫通后后，環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶在過去去的2-3年年中得到了迅迅速和充分的的發(fā)展。其中中在北四環(huán)以北辰辰購物中心為為核心的亞運運村商圈已經(jīng)經(jīng)成熟，為周周邊居民提供供充足的商品品和良好的服服務(wù)，取得良良好的經(jīng)營收收入；而西四四環(huán)的金四季季購物中心已已經(jīng)開業(yè)，目目前經(jīng)營情

12、況況良好。金源源Shoppping MMall主力力商家招商已已經(jīng)完成，成成為四環(huán)路上上的商業(yè)亮點點，近期即將將開業(yè)。反觀項目所所在的東四環(huán)環(huán)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和和居民消費水水平均高于西西四環(huán)，目前前尚缺乏此亮亮點，這意味味著本項目擁擁有潛在的市市場機(jī)會。第三、從未來發(fā)發(fā)展的趨勢上上看，我們可以肯定定環(huán)四環(huán)商業(yè)業(yè)將在近2-3年內(nèi)內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)發(fā)展階段，理理由如下：首先，北京市的的城市規(guī)模正正在進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大，新的城城市規(guī)劃已將將四環(huán)以內(nèi)全全部列為市區(qū)區(qū)，圍繞四環(huán)環(huán)路新建了大大量的居住小小區(qū)，入住居居民多為中等等收入以上的的階層，因而而形成不斷擴(kuò)擴(kuò)大的極具規(guī)模的購購買力。其次，從發(fā)達(dá)國國家大型城市

13、市的發(fā)展歷史史上看，“城市市中空化”已已成必然現(xiàn)象象，即表現(xiàn)為為城內(nèi)工作城城郊居住，城城內(nèi)掙錢城郊郊消費，不但但是客觀的必必然，而且也也成為時尚；現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)經(jīng)營越來越強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以人為本本，而其外部部環(huán)境的好壞壞更是成為市市場競爭中的的重要砝碼。以以此而論，市市中心區(qū)則難難以有進(jìn)一步步發(fā)展的有利利條件。第三，隨著城市市環(huán)境的變化化和居民收入入水平提升，其其消費行為也也在發(fā)生著深深刻的變化。從從購物方式看看，驅(qū)車購物物、批量購物物等已為越來來越多的消費費者所接受；從購物地點點的變化看，由由固定在某一一商業(yè)區(qū)（商商場）購物向向就近或選擇擇性購物地點點轉(zhuǎn)變，部分分消費者由進(jìn)進(jìn)城購物向出出城購物轉(zhuǎn)變變，大型

14、超市市成為消費者者首選的購買買日用生活消消費品的場所所；從消費心心理的變化看看，消費者求求實、求廉的的理性消費心心理已經(jīng)成熟熟，而城市中中心區(qū)的商業(yè)業(yè)由于交通堵堵塞、地租貴貴、成本大、費費用高導(dǎo)致商商品價格居高高不下，而逐逐漸被越來越越多的消費者者所放棄。因此，四環(huán)環(huán)商圈具有發(fā)發(fā)展的潛在優(yōu)優(yōu)勢和可預(yù)期期的良好前景景。第四，環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶形成過過程中將具有有非常突出的的成本優(yōu)勢。這這源自于建設(shè)設(shè)用地價格相相對低廉，不不存在很大的的拆遷問題，且且主要道路交交通及市政設(shè)設(shè)施配套，因因而使開發(fā)建建設(shè)的剛性成本縮小。這意味味著，零售商商將會具有較較強(qiáng)的價格競競爭優(yōu)勢。第五，開發(fā)商有有在四環(huán)帶兩兩側(cè)興建商

15、業(yè)業(yè)設(shè)施的客觀觀必然性和積積極性。一方方面，政府對對新建居民區(qū)區(qū)的商業(yè)設(shè)施施配套有政策策要求；另一一方面，興建建商業(yè)設(shè)施有有利于提升房房地產(chǎn)的市場場價值，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)銷售售；此外，商商業(yè)經(jīng)營對開開發(fā)商來講也也具有一定的的利潤吸引力力。第六，四環(huán)路作作為封閉式的的城市快速路路，交通快捷捷、便利，與與三環(huán)路及三三環(huán)以里的道道路相比，更更利于商業(yè)特特別是一些先先進(jìn)的業(yè)態(tài)形形式的經(jīng)營。因因為，面對轎轎車進(jìn)入家庭庭的速度越來來越快的形勢勢和已有的1130多萬輛輛私家車的消消費家庭，其其吸引力越發(fā)發(fā)明顯。第七，與三環(huán)及及三環(huán)以內(nèi)相相比，環(huán)四環(huán)環(huán)商業(yè)帶發(fā)展展空間大，便便于創(chuàng)造優(yōu)美美的購物環(huán)境境。一方面，沿沿

16、四環(huán)一帶為為北京市政府府規(guī)劃的百米米寬的綠化隔隔離帶，建成成后本身就是是北京的一道道靚麗風(fēng)景；另一方面，較較多的可征用用土地，可為為大規(guī)模經(jīng)營營的先進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)所用，以便便滿足消費者者的全面需求求。 最后，居于城市市零售業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)地位的大型型零售業(yè)態(tài)（如如SHOPPPING MMALL）更更傾向與在城城鄉(xiāng)結(jié)合部的的交通便利之之處選址開店店。這表明其其發(fā)展具有充充分的社會與與經(jīng)濟(jì)的合理理性。1.2 項目目競爭對手分分布本項目3公里范范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在在的競爭對手手（圖）本項目華貿(mào)本項目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界1.2.1 現(xiàn)現(xiàn)存主要競爭爭對手通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),本項目3公里里范圍內(nèi)的現(xiàn)現(xiàn)存主

17、要競爭爭對手如下：家樂福雙井井店、百安居九九龍店、燕莎莎OUTLEETS家樂福雙井店：家樂福雙井店位位于朝陽區(qū)廣廣渠路31號號，與百安居居九龍店相鄰鄰，占地面積積307000平方米，包包括900個個車位。賣場場面積119990平方米米，共分上下下三層，其中中一層為344家店中店，總總面積50000平方米，包包括肯德基、半半畝園、永和和大王等快餐餐品牌以及達(dá)達(dá)芙妮、運動動100等穿穿類品牌，還還有書店、銀銀行等配套設(shè)設(shè)施。二、三三層為大賣場場，商品單品品種類超過445000種種。與其他店店不同的是，雙雙井店增加了了進(jìn)口商品的的比重，重點點了推出自有有品牌商品。目目前家樂福在在中國的賣場場推出的自

18、有有品牌商品包包括服裝、食食品、百貨和和雜貨四大類類。百安居九龍店：2004年4月月10日開業(yè)業(yè)的百安居北北京九龍店，位位于北京市朝朝陽區(qū)廣渠路路31號，毗毗鄰東三環(huán)和和外籍人士聚聚居區(qū)。這個個兩層樓的商商場，其營業(yè)業(yè)總面積達(dá)到到1.3萬平平方米，還擁擁有500個個泊車位。燕莎OUTLEETS作為內(nèi)地第一家家outleets商店，燕燕莎勝出的最最大法寶就是是找到了一塊塊零售業(yè)的處處女地，在沒沒有競爭對手手的情況下，盡盡管天時地利利仍未成熟甚甚至有些惡劣劣，但勝算似似乎從開業(yè)第第一天起就眷眷顧于這個中中國內(nèi)地的新新生業(yè)態(tài)。 燕莎友誼商城在在北京以經(jīng)營營高檔消費品品著稱，年銷銷售額名列大大型商場的

19、第第四位，20002年122月，“燕莎莎outleets（名牌牌折扣）”作作為燕莎商城城的首家分店店落戶京城東東四環(huán)。成功功兩大法寶：找到市場空空隙和低成本本運作。對于燕莎outtlets來來說，存活下下去的更大優(yōu)優(yōu)勢在于把握握了一個短暫暫的時間縫隙隙：WTO中中美協(xié)議規(guī)定定在20055年前只允許許四家美國企企業(yè)在中國設(shè)設(shè)立零售企業(yè)業(yè)及其分支機(jī)機(jī)構(gòu)，并且局局限于少數(shù)幾幾個指定城市市。實際上，美美國這有限的的四個名額已已經(jīng)被占滿（比比如說沃爾瑪瑪），四家企企業(yè)都不從事事百貨商場和和outleets的經(jīng)營營，這就意味味著從開業(yè)始始的兩年內(nèi)燕燕莎outllets不會會面臨外資大大鱷的侵襲內(nèi)無競爭爭對

20、手，外有有WTO屏障障，這個市場場縫隙使得勝勝算從開業(yè)第第一天起就眷眷顧于這個中中國內(nèi)地的新新生業(yè)態(tài)。無論中外外，outllets商店店的生存之道道就是低成本本運營：所有有的商業(yè)設(shè)施施、服務(wù)設(shè)施施、貨場租金金、裝修改造造、管理都要要求低成本。簡單到極點的機(jī)構(gòu)設(shè)置使管理成本降到了最低。據(jù)統(tǒng)計，沃爾瑪?shù)慕?jīng)營成本中最大的一項就是人力成本，占到銷售額的4%。燕莎商城的人力成本（工資總額）占銷售額的5%，而燕莎outlets只有1%。outlets的工作人員被要求必須一崗多能，成本節(jié)約就在于此。舉例說，燕莎友誼商城有13個人負(fù)責(zé)物業(yè)維修，在outlets只有4人。前者營業(yè)面積是2.2萬平米，后者1.6萬

21、平米。這意味著對一個物業(yè)管理人員來說，工作強(qiáng)度更大、崗位職責(zé)更多、專業(yè)技術(shù)水平也要求更高。本土化outllets挑戰(zhàn)戰(zhàn)三大障礙“在過去去的5年中，全全中國至少有有好幾百人在在打outllets的主主意，很多同同行都感覺這這種名牌折扣的經(jīng)經(jīng)營理念在中中國會很有賣賣點，但只不不過是燕莎最最先做成了?！焙秃完柊驯就粱痮utleets過程中中遇到的障礙礙歸納為三點點，需要注意意的是，燕莎莎的成功與其其自身的特點點難以分開，至至于后來者能能否逾越這些些障礙則很難難說。障障礙一：何處處尋覓足夠的的貨源 形成成一個大型的的名牌折扣店店，必須有大大量過期下架架的商品貨源源，而內(nèi)地世世界頂級品牌牌的代理商有有

22、90%以上上是個體戶，基基本都是按銷銷路進(jìn)貨，不不會去大批量量購進(jìn)國外的的名牌產(chǎn)品。所所以，在中國國建outllets的最最大困難在于于，沒有充足足的貨源做為為保證?？陀^觀地說，目前前只有北京和和上海這兩個個城市有較為為充足的名牌牌過季下架產(chǎn)產(chǎn)品，有建ooutletts的條件。障礙二：品牌代理商不成熟 在國外，品牌為了保持自身形象，會對全價店和折價店有嚴(yán)格的區(qū)分，outlets中銷售的產(chǎn)品全部是過季下架的商品，全價店中全部是當(dāng)季商品，找不到任何一件outlets折扣商品。目前內(nèi)地市場還沒有達(dá)到這樣精細(xì)的分工，而且大型商場的打折風(fēng)愈演愈烈?？墒巧唐菲放迫绻茉诒镜昀锎蠓祪r和打折，那么outle

23、ts就沒有存在的意義。對此，燕莎outlets為了建立自己的生存空間，采取了這樣的做法：一、拒絕一些常年打折、在消費者心目中幾乎沒有全價形象的品牌加盟進(jìn)入，哪怕這些品牌是國人非常熟悉的；二、對品牌經(jīng)銷商提出產(chǎn)品價格在六折以下的加盟要求。這是因為很多商品在全價店中也經(jīng)常是打折銷售，只有更明顯的折扣才能吸引顧客去地處偏遠(yuǎn)的outlets消費。障礙三：零售商能否兼顧管理者的角色 燕莎對outlets中國化的一大改動在于：在國外，outlets都為一個個獨立經(jīng)營的商店組成，沒有統(tǒng)一的收款，各家品牌店都是租賃的方式；但在內(nèi)地，由于房地產(chǎn)市場尚未成熟、專門從事outlets建設(shè)的開發(fā)商尚未出現(xiàn)，因此燕莎實

24、際上充當(dāng)?shù)氖前哑放拼砩陶偌饋?、并進(jìn)行管理的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色。也就是說，燕莎租賃的outlets廠房式建筑內(nèi)部是一個由專柜和聯(lián)營方式組成的商場，里面是很多品牌的聯(lián)營專柜這是燕莎與國外outlets的典型區(qū)別。這就增大了集中管理的力度。既然是聯(lián)營，就必須要統(tǒng)一布局、統(tǒng)一安排貨柜貨架、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收款、統(tǒng)一結(jié)算，甚至連試衣間都是集中設(shè)置的，顧客可以集合自己推車內(nèi)的所有服裝一并試衣。這種情況下，零售商作為管理者所起的作用就要比國外的outlets大得多，也復(fù)雜得多。1.2.2 潛潛在競爭對手手珠江帝景商業(yè)商業(yè)面積：十萬平方米米位于北京CCBD邊緣，西西大望路與廣廣渠路交叉口口，占地311公頃，

25、總建建筑面積900萬平方米左左右。社區(qū)規(guī)規(guī)劃由地標(biāo)甲甲級寫字樓、五五星級酒店與與會所、高檔檔商住公寓、高高檔住宅以及及盡展異域風(fēng)風(fēng)情的珠江帝帝景歐洲風(fēng)情情商業(yè)街與之之相配合，形形成了一個綜綜合性的大型型高檔社區(qū)。相比于國貿(mào)中心心、華貿(mào)中心心的商城，珠珠江帝景的歐歐洲風(fēng)情走廊廊全長25000米，完全全沿著社區(qū)外外圍底層建筑筑而設(shè)，走廊廊有幾個風(fēng)格格各異的出入入口，而整體體又是閉合的的。從經(jīng)營方方式來看，基基本屬于大面面積招商結(jié)合合部分銷售的的形式，目前前也在努力進(jìn)進(jìn)行招商。富力城商業(yè)主體位于雙井橋橋西側(cè)地下，面面積約200000平方米米，目前正在在招商。該項項目的主要缺缺陷在于停車車位不足，沒沒

26、有專門為商商業(yè)準(zhǔn)備停車車場。因此在在項目條件上上處于劣勢，但但該項目的區(qū)區(qū)位條件和交交通條件均相相當(dāng)優(yōu)越，如如果開發(fā)商能能解決停車場場問題，則該該項目會有很很好的前景。華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)區(qū)包括水世界界國際商城、名名品旗艦街、酒酒吧文化廣場場、金融商務(wù)務(wù)中心等四大大業(yè)態(tài)，166萬平方米商商業(yè)設(shè)施有機(jī)機(jī)分布于華貿(mào)貿(mào)中心百萬平平方米建筑集集群里，零售售業(yè)態(tài)豐富，功功能齊全。華貿(mào)RIVVERWALLK水世界國國際商城”，由由商業(yè)建筑設(shè)設(shè)計專家英國BEENOY公司司擔(dān)綱，是北北京首家166萬平方米超超大規(guī)?！八黝}”國際際商城，地下下一層到地上上五層，集購購物、休閑、娛娛樂于一體，具具有專賣店

27、、超超市、多廳電電影院和文化化娛樂餐飲區(qū)區(qū)等多種功能能規(guī)劃，經(jīng)營營的品類及品品牌趨向于時時尚化、生活活化。 “華華貿(mào)酒吧文化化廣場”，薈薈萃世界各國國風(fēng)情的酒吧吧、咖啡廳等等，極其便于于時尚飲食文文化的推廣與與展示?！叭A貿(mào)名品品旗艦街”，位位于水世界商商城、里茲卡爾頓酒店店與國際公寓寓相接的內(nèi)部部規(guī)劃路上，全全長358米米，由公寓底底商和商城北北側(cè)臨街商鋪鋪組成，總建建筑面積約11.8萬平方方米。世紀(jì)華僑城商業(yè)業(yè)：由深圳著名的華華僑城與南磨磨房地區(qū)、北北京世紀(jì)城房房地產(chǎn)開發(fā)公公司合作開發(fā)發(fā)的世紀(jì)華僑僑城主題公園園（暫定名），占地近一平方公里、投資在十億元。這個主題公園內(nèi)將引入單件價值上億元的大

28、型綜合游樂設(shè)施，成為全國甚至亞洲領(lǐng)先的旅游主題公園。同時，在軟件上，世紀(jì)華僑城主題公園將引入亞洲甚至世界一流的演出娛樂項目。2006年世紀(jì)紀(jì)華僑城主題題公園開園后后，將極大地地提升這一區(qū)區(qū)域的人文居居住品質(zhì)，同同時改變CBBD人的生活活形態(tài)。盡管管北京有很多多娛樂主題的的休閑公園，但但象“環(huán)球嘉嘉年華”這樣樣世界一流的的公園北京尚尚屬空白。選選址在離CBBD不到4公公里的東南四四環(huán)的一流位位置，所考慮的就是CBDD商務(wù)辦公的的大量金領(lǐng)、白白領(lǐng)及涉外人人群，在高強(qiáng)強(qiáng)工作壓力下下，需要釋放放自我，在充充分工作之后后，要享受生生活的樂趣，獲獲得精神的放放松與個性的的解放。主題公園給周邊邊地產(chǎn)帶來美美

29、好前景。主題公園在在世界各地都都受到歡迎，主主題公園周邊邊的地產(chǎn)項目目更是炙手可可熱。在歐美美、日本等地地的主題公園園周邊的地產(chǎn)項項目其價值是是其它區(qū)域的的一倍或數(shù)倍倍。在國內(nèi)，上上海、深圳等等地的主題公公園旁邊的地地產(chǎn)項目其價價值也大大高高于是其它區(qū)區(qū)域。由此可可見，主題公公園對地產(chǎn)項項目帶來超一一流的社會效效益和經(jīng)濟(jì)效效益。世紀(jì)華華僑城旅游主主題公園作為為大型公園項項目力圖成為東區(qū)區(qū)與CBD又又一休閑時尚尚區(qū)域，成為為朝陽公園之之后又一個名名園。以這個個公園為核心心龍頭，必將將帶動四方新新區(qū)在幾年內(nèi)內(nèi)迅速崛起。1.3 項目交交通情況評價價：項目周邊道路交交通情況見圖圖項目所在位置交交通特點

30、：區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)發(fā)達(dá)，外區(qū)域域顧客方便到到達(dá)；項目緊鄰西側(cè)東東四環(huán)，是城城市主干道，能能夠為分別從從南北方向為為項目提供客客流；項目南南側(cè)臨化工路路，為項目次次級干道，西西北可以在光光明橋處連接接到二環(huán)，東東南方向與京京沈高速連接接，既可從二二環(huán)附近帶動動充足客流，連連接高速公路路有能為項目目的物流運輸輸提供方便。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交交通方便，但但有堵車現(xiàn)象象發(fā)生；通過上圖可見，項項目所在區(qū)域域內(nèi)部路網(wǎng)密密集，道路條條件良好，但但是由于CBBD地區(qū)車輛輛眾多，并且且長安街在東東三環(huán)附近經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)堵車車情況，在CCBD逐漸東東擴(kuò)的過程中中，東西向的的道路并未增增加，這種情情況將為本項項目帶來兩種種不

31、同的影響響。第一，東東西向的擁堵堵會減少項目目的來客數(shù)；但是從另外外一個角度看看，由于到達(dá)達(dá)本項目不是是必須經(jīng)過國國貿(mào)橋，從而而降低堵車的的概率，因此此對于有車階階層更具有吸吸引力。公共交通系統(tǒng)發(fā)發(fā)展良好，可可以為項目提提供充足的客客流，項目附附近主要有55條公交線路路，預(yù)計項目目建成開業(yè)后后，還會增加加。952支(東湖湖-十八里店店北橋):窯窯洼湖橋952(東湖-岳各莊北橋橋):窯洼湖湖橋853(豆各莊莊鄉(xiāng)政府-馬馬連店):窯窯洼湖橋740外(好美美家建材超市市-好美家建建材超市):窯洼湖橋753(豆各莊莊鄉(xiāng)政府-馬馬連店):窯窯洼湖橋1.3 附近商商業(yè)及生活配配套從對項目周邊3300米范圍

32、圍內(nèi)進(jìn)行分析析發(fā)現(xiàn)，目前前項目周邊商商業(yè)以原始的的臨街門面為為主，提供基基本生活用品品和服務(wù)，缺缺乏良好的購購物環(huán)境。目目前正在經(jīng)營營的商業(yè)以現(xiàn)現(xiàn)有居民服務(wù)務(wù)為主要客層層，除部分餐餐飲企業(yè)外，缺缺乏對其他地地區(qū)的吸引力力，浪費了本本地塊優(yōu)良的的區(qū)位條件和和交通條件。由由于這些商業(yè)業(yè)和未來項目目周邊居民的的消費層次并并不協(xié)調(diào)，并并且與本項目目主要目標(biāo)客客層的交集較較小，基本不不形成直接競競爭。因此，對這些商業(yè)業(yè)對本項目競競爭性影響不不大。在項目南方約2200米左右右就是著名的的“燕莎OUUELETSS”，是燕莎莎集團(tuán)在項目目附近開設(shè)的的大型專賣商商業(yè)，面積在在200000平方米左右右，以經(jīng)營品品

33、牌服裝為主主，主要面向向客層是收入入比較高的有有私家車階層層，平日銷售售額在80萬萬左右，周末末在300萬左右右，輻射范圍圍可以達(dá)到整整個北京市。OOUTLETTS的開設(shè)對對本項目的正正面作用多于于負(fù)面作用，主主要作用在以以下三點：首先，OUTLLETS的開開設(shè)給本地區(qū)區(qū)商業(yè)定下一一個中高檔次次的基本基調(diào)調(diào)，這一點非非常重要，對對于后來的商商家來說并不不需要為創(chuàng)造造本項目的品品牌形象而投投入大量的成成本，只需在這個定位位之上借勢而而起， 就能能夠與OUTTLETS達(dá)達(dá)到共同吸引引客流，擴(kuò)大大商圈，共同同提高銷售的的目的。第二，由于它吸吸引的客層主主要是中高收收入階層的消消費者，并且且已經(jīng)有了一

34、一部分相對忠忠誠的客戶群群，也就是說說，本項目尚尚未開業(yè)，在在項目門前已已經(jīng)有了相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的客流流。這部分客流流能夠為項目目提供很大的的區(qū)外消費，在在項目規(guī)劃時時需要針對這這部分客流進(jìn)進(jìn)行側(cè)重考慮慮。第三，由于OUUTLETSS提供的服裝裝服飾品牌對對于其他商家家有相當(dāng)大的的優(yōu)勢。因此后來的的項目在進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)劃時時要盡量避免免和它進(jìn)行正正面競爭，而而應(yīng)該在市場場細(xì)分的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行錯位位經(jīng)營。這樣可以和和OUTLEETS形成一一個共同體，達(dá)達(dá)到擴(kuò)大商圈圈的目的。通通過上述分析析可知，雖然然OUTLEETS對本項項目的規(guī)劃有有一定制約作作用，但是如如果充分考慮慮市場整體情情況，從擴(kuò)大大商圈的角度

35、度進(jìn)行項目定定位，并合理理規(guī)劃業(yè)態(tài)后后，它與本項項目的關(guān)系將將轉(zhuǎn)化為競合合的關(guān)系，是是互相促進(jìn)共共同發(fā)展的盟盟友。項目附近的住宅宅小區(qū)“世紀(jì)紀(jì)東方城”和和“世紀(jì)華僑僑城”均規(guī)劃劃了商業(yè)，但但世紀(jì)東方城城的商業(yè)規(guī)劃劃定位明顯是社社區(qū)商業(yè)性質(zhì)質(zhì)，主要以面面向本社區(qū)的的零售業(yè)、服服務(wù)業(yè)和餐飲飲為主，因此此對本項目不不構(gòu)成直接威威脅。而世紀(jì)華僑城城由于整個社社區(qū)的定位就就是“旅游主主題社區(qū)”，必必然需要足夠夠的外來客流流，并且世紀(jì)紀(jì)華僑城的商商業(yè)規(guī)劃明顯顯偏向外向型型，目前在積積極與包括沃沃爾瑪在內(nèi)的的商家聯(lián)系招招商，因此可可能與本項目目形成一定程程度的競爭。 1.4 立地綜綜合評述通過前面的分析析可

36、以得出如如下結(jié)論：項項目地塊對外外輻射能力強(qiáng)強(qiáng)，交通條件件優(yōu)越，具有有開發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)的良好條條件。但項目目基本商圈薄薄弱，需要在在業(yè)態(tài)組合上上進(jìn)行有針對對性的安排，增增加選擇性強(qiáng)強(qiáng)的商品和服服務(wù)，以吸引引第二、第三三商圈客流為為業(yè)態(tài)規(guī)劃的的主要目標(biāo)。2 投資環(huán)境、宏宏觀經(jīng)濟(jì)市場場與商業(yè)市場場分析2.1 北京市市概況及投資資環(huán)境分析北京位于華北平平原北端，東東與天津市毗毗鄰，其余均均與河北省交交界。北京的的地理坐標(biāo)為為：東經(jīng)一百百一十五度二二十四分至東東經(jīng)一百一十十七度三十分分，北緯三十十九度二十八八分至北緯四四十一度零五五分。北京市海拔433.71米, 其中城中中心的天安門門廣場海拔444.4

37、米, 全市最低低處是通州區(qū)區(qū)柴廠屯一帶帶, 海拔88米, 最高高處為靈山, 海拔23303米。北京市全市總面面積168007.8平方方公里，其中中山區(qū)面積110417.5平方公里里，占62%，平原面積積6390.3平方公里里, 占388%。北京市劃分為116區(qū)、2縣縣：東城區(qū)、西西城區(qū)、崇文文區(qū)、宣武區(qū)區(qū)、朝陽區(qū)、豐豐臺區(qū)、石景景山區(qū)、海淀淀區(qū)、門頭溝溝區(qū)、房山區(qū)區(qū)、通州區(qū)、順順義區(qū)、昌平平區(qū)、大興區(qū)區(qū)、平谷區(qū)、懷懷柔區(qū)；密云云縣、延慶縣縣。北京擁有四通八八達(dá)的現(xiàn)代化化、立體交通通網(wǎng)絡(luò)。到22003年末末，全市公路路總長144453公里。公公路密度每百百平方公里886公里。全全市有機(jī)動車車19

38、9.11萬輛，其中中私人小轎車車已達(dá)65.6萬輛。全市有發(fā)達(dá)城市市公共交通體體系，公交線線路620條條，年客運量量42.7億億人次。北京京是全國最大大的鐵路樞紐紐之一，北京京與全國大多多數(shù)大中城市市之間均開通通有直達(dá)列車車，經(jīng)過幾次次提速，加之之采取夕發(fā)朝朝至、電腦聯(lián)聯(lián)網(wǎng)售票等一一系列改革措措施，鐵路吸吸引了大批客客流，20003年旅客運運輸量43551.8萬人人次。北京是是全國航空線線的交匯中心心。首都機(jī)場場已開通2000條國際國國內(nèi)航線，通通往世界主要要國家及地區(qū)區(qū)和國內(nèi)大部部分城市。首首都國際機(jī)場場新航站樓啟啟用后，已進(jìn)進(jìn)入亞洲最繁繁忙機(jī)場的行行列。奧運將帶給北京京新的契機(jī)和和深遠(yuǎn)的影響

39、響，中華文化化與各國文化化交流。奧林林匹克精神將將植根于9660萬平方公公里的土地上上，在13億億人民的心中中迅速傳播。北北京這座充滿滿魅力的古城城，將在奧運運的旗幟下加加快邁向現(xiàn)代代化的腳步。“新北京、新新奧運”，北北京飛速發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)和社社會進(jìn)步令人人矚目，北京京奉獻(xiàn)給世界界的新奧運，將將圍繞“綠色色奧運、科技技奧運、人文文奧運”三大大主題進(jìn)行。為為了迎接奧運運，北京正加加快建設(shè)步伐伐，在現(xiàn)有場場館的基礎(chǔ)上上，將為20008年奧運運會改建、擴(kuò)擴(kuò)建和新建337個比賽場場館和59個個配套訓(xùn)練場場地。2.2 北京市市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展基本情況況2003年全北北京市國內(nèi)生生產(chǎn)總值達(dá)到到3663.1億元

40、；2003年年地方一般預(yù)預(yù)算財政收入入完成5922.5億元，比比上年增長118.2%；地方一般預(yù)預(yù)算財政支出出734.88億元。2003年全市市有工業(yè)企業(yè)業(yè)1.95萬萬家，其中國國有及年銷售售收入5000萬元以上的的企業(yè)40119家。形成成了包括電子子、機(jī)械、化化工、輕工、紡紡織、汽車制制造等行業(yè)，門門類分布較廣廣、高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代代制造業(yè)優(yōu)勢勢明顯的工業(yè)業(yè)體系，整體體實力和競爭爭力明顯增強(qiáng)強(qiáng)。20033年規(guī)模以上上工業(yè)實現(xiàn)增增加值10112.5億元元，利潤總額額235.33億元。 建筑業(yè)規(guī)模不斷斷擴(kuò)大，為城城市建設(shè)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出出了突出貢獻(xiàn)獻(xiàn)。20033年，全市建建筑業(yè)實現(xiàn)增增加值27

41、99.8億元，比比上年增長110.7%。建建筑業(yè)逐步發(fā)發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)類型多樣、專專業(yè)齊全、實實力雄厚的支支柱產(chǎn)業(yè)。建建筑施工企業(yè)業(yè)已達(dá)到24419個，技技術(shù)裝備率和和動力裝備率率分別達(dá)到112538元元/人和9.08千瓦/人。北京是中國人民民銀行和全國國各大金融及及保險機(jī)構(gòu)總總部所在地， 2003年年全市金融機(jī)機(jī)構(gòu)存款余額額202444億元；全市市貸款余額111853億億元。20003年末，外國金融機(jī)機(jī)構(gòu)和組織在在京的代表機(jī)機(jī)構(gòu)達(dá)1188家（為非營營業(yè)機(jī)構(gòu)）。118家外資銀銀行在京設(shè)立立了分行。22003年完完成國內(nèi)外保保險業(yè)務(wù)收入入278.11億元，比上上年增長222.6。北京已與世界上上所

42、有國家和和地區(qū)通郵，國國內(nèi)直播電話話可達(dá)23000個城市，際際直播電話可可達(dá)260個個國家和地區(qū)區(qū)。20033年底，全市市公眾網(wǎng)固定定電話普及率率47.4線線百人；移移動電話用戶戶達(dá)到11009萬戶，移移動電話普及及率達(dá)到777部/百人。此此外，新興通通信業(yè)務(wù)如數(shù)數(shù)據(jù)通信、多多媒體、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、電話信信息服務(wù)、手手機(jī)短信等迅迅速擴(kuò)展北京具有豐富的的旅游資源，對對外開放的旅旅游景點達(dá)2200多處，有有世界上最大大的皇宮紫禁禁城、祭天神神廟天壇、皇皇家花園北海海、皇家園林林頤和園、八八達(dá)嶺、慕田田峪、司馬臺臺長城以及世世界上最大的的四合院恭王王府等名勝古古跡。北京共共有旅游定點點飯店6222家（其中

43、星星級飯店5772家），客客房10.33萬間，國際際旅行社1551家，有221個主要語語種的導(dǎo)游人人員50000多人，形成成了業(yè)務(wù)遍及及全球市場。由由于“非典”疫疫情的影響，22003年上上半年旅游業(yè)業(yè)遭受重創(chuàng)，盡盡管下半年旅旅游市場逐步步恢復(fù)，但全全年接待海外外游客僅有1185.1萬萬人次，旅游游創(chuàng)匯19億億美元，出現(xiàn)現(xiàn)了19900年以來的第第一次下降北京的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)近幾年發(fā)展展很快。20003年房地地產(chǎn)開發(fā)投資資1203億億元，銷售商商品房18995.8萬平平方米，其中中住宅17771.1萬平平方米，商品品住宅銷售給給個人的比例例已達(dá)九成以以上。2.3 北京市市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀分析北京市商業(yè)

44、總體體布局和商業(yè)業(yè)設(shè)施按照國國際化、現(xiàn)代代化大都市的的要求發(fā)展，形形成多處有較較大規(guī)模、有有良好購物環(huán)環(huán)境和文化氛氛圍的商業(yè)文文化中心。22003年實實現(xiàn)社會消費費品零售額11916.77億元，比上上年增長144.5%。今今天的北京，堪堪稱是集全國國之美味的薈薈萃之地，人人們幾乎可以以品嘗到中國國任何一種菜菜系和世界各各地的美味佳佳肴。商業(yè)環(huán)境方面，22004年上上半年，北京京商業(yè)零售市市場繼續(xù)快速速發(fā)展，累計計到20044年5月份，北北京社會消費費品零售總額額達(dá)889.1億元，同同年增長188.5%；北北京零售市場場保持健康發(fā)發(fā)展，一些位位置好、人流流多的店鋪，租租金和售價并并沒有受新增增商

45、業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)的影響，保保持穩(wěn)定。2.3.1影響響商業(yè)發(fā)展的的需求因素分分析影響一個城市商商業(yè)發(fā)展的主主要因素是人人口、收入水水平、支出水水平和消費習(xí)習(xí)慣，在本節(jié)節(jié)中將對北京京市這些方面面分別做闡述述分析2.3.1.11 人口截止2003末末，常住人口口1456萬萬人，其中戶戶籍人口11148.8萬萬人。人口密密度為8666人平方公公里，平均預(yù)預(yù)期壽命744歲。全市人人口中男性人人口761萬萬人，女性人人口695萬萬人；城鎮(zhèn)人人口11511萬人，鄉(xiāng)村村人口3055萬人。20003年全市市人口出生率率5.06，死亡率55.15，自自然增長率-0.09 。全市人人口中擁有全全國所有566個民族，除除

46、漢族外，回回、滿、蒙古古族均超過萬萬人。2.3.1.22購買力2003年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入113882.9元，生活活費支出111123.88元，近幾年年來消費結(jié)構(gòu)構(gòu)變化明顯，生生存性消費比比重下降，享享受性和發(fā)展展性比重上升升，城鎮(zhèn)居民民恩格爾系數(shù)數(shù) 31.77%。城鎮(zhèn)居居民人均住房房使用面積118. 7平平方米。20003年農(nóng)民民人均純收入入7439.5元。農(nóng)村村居民人均住住房面積333.9平方米米。伴隨經(jīng)濟(jì)濟(jì)的騰飛，北北京人民生活活總體進(jìn)一步步提高。2.3.1.33消費習(xí)慣根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯顯示，被訪者者選擇購物商商場時最關(guān)注注的因素依次次為商品質(zhì)量量放心、商品種類豐豐富齊全及購物環(huán)境

47、好好；然后依次次為交通方便便、價格合適、服務(wù)質(zhì)量好好及地理位置好好。在所期望的作為為商業(yè)設(shè)施配配套的餐飲/休閑娛樂設(shè)設(shè)施中，中式式傳統(tǒng)小吃/快餐 、免費休憩場場所/休息廳廳及酒吧/咖啡啡廳/水吧/冷飲屋依次次列在前三位位?？傮w來說，被被訪者選擇餐餐飲/休閑娛娛樂設(shè)施時最最關(guān)注的因素素依次為質(zhì)量量信譽(yù)好、服務(wù)好及餐飲環(huán)境好好；然后依次次為有特色、種類多及價格合適。在各年齡段的比比較中，除中中式傳統(tǒng)小吃吃普遍受歡迎迎外，12至至17歲年齡齡段消費群對對于健身/球球類運動場館館/游泳館的的期望程度顯顯著高于其他他年齡段； 18至255歲年齡段消消費群對酒吧吧/咖啡廳/水吧/冷飲飲屋的期望程程度最高。

48、在各家庭平均月月收入階層的的比較中，各各收入階層對對于中式傳統(tǒng)統(tǒng)小吃、快餐餐的期望均較較高，80001元以上收收入階層消費費群對于健身身/球類運動動場館/游泳泳館的期望程程度高于其他他收入階層。購物習(xí)慣總體來說，被訪訪者最經(jīng)常選選擇的消費產(chǎn)產(chǎn)品種類前三三位依次為服服裝、鞋帽及餐飲。 在購物時間方面面，消費者最最經(jīng)常購物時時間前三位分分別為周六周周日白天、不確定的時時間及周一至周五五的白天，周周六周日的消消費是最被認(rèn)認(rèn)可的。在各年齡段比較較中，2635歲及33645歲歲年齡段的消消費者選擇在在晚上（188點以后）外外出購物的比比例顯著高于于其他所有年年齡段，是夜夜間外出消費費的主要群體體。消費者

49、外出購物物，最經(jīng)常采采用的交通方方式為公共汽汽車，其次為為自行車及步行。在各年齡段比較較中，3645歲年齡齡段采用自行行車外出消費費的比例最高高，而4655歲年齡齡段采用步行行方式外出消消費的比例最最高，1235歲包含含的三個年齡齡段均以公共共汽車為主要要出行方式。行動方式在家庭平均月收收入比較中，各各收入階層采采用公交車方式外外出消費的比比例均最高，而而6001元以以上收入階層層采用出租車車和私家車外出消消費的比例明明顯高于60000元以下下收入階層。假設(shè)外出采用公公共汽車，被被訪者在外出出購買日用消消費品時，交交通時間期望望不超過100分鐘的人數(shù)數(shù)比例最高。在各年齡段的比比較中，12217

50、歲年年齡段期望不不超過40分分鐘的人數(shù)比比例最高，而而18355歲年齡段期期望不超過330分鐘的人人數(shù)比例最高高。 假設(shè)外出采用公公共汽車，被被訪者在外出出進(jìn)行休閑購購物時，交通通時間期望不不超過30分分鐘的人數(shù)比比例最高。在年齡差異方面面，18445歲年齡段段期望不超過過20分鐘的的人數(shù)比例最最高，而12217歲年年齡段期望不不超過10分分鐘的人數(shù)比比例最高。支出結(jié)構(gòu)在所有被訪者中中，個人在購購物、餐飲及及休閑娛樂方方面的總消費費平均約為6677元/月月。在所有被被訪者中，平平均個人每月月在休閑娛樂樂方面的消費費約占其購物物、餐飲及休休閑娛樂總消消費的22.7；平均均個人每月在在餐飲方面的的

51、消費約占其其購物、餐飲飲及休閑娛樂樂總消費的339.2 ；而購物方方面的比重約約為38.11?？傮w來說，所有有被訪者中平平均每人每月月約在4個地地點進(jìn)行消費費（包括百貨貨、超市、餐餐飲及娛樂）。月人均外出消費費次數(shù)約為77次，消費者者個人每個月月一般與朋友友外出就餐的的人均消費金金額平均為772.8元。2.3.1.55總結(jié)北京是全國的政政治、文化與與國際交往中中心，又是生生機(jī)勃勃、充充滿活力的綜綜合性產(chǎn)業(yè)城城市。改革開開放以后特別別是九五時期，中共共北京市委、市市政府提出了了首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)的概念。循循著北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展要立足足北京、服務(wù)務(wù)全國、面向向世界的思路路，對經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)經(jīng)濟(jì)

52、增長方式式的加速轉(zhuǎn)變變，使全市國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速健康增增長，綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力保持持在全國前列列。2.3.2 影影響商業(yè)發(fā)展展的供給因素素分析供應(yīng)方面，購物物中心和大型型超市在20004年上半半年的供應(yīng)均均有所上升。開開業(yè)的購物中中心，主要分分布在木樨園園、亞運村、中中關(guān)村等新興興的商業(yè)中心心。大型超市市方面，外資資品牌擴(kuò)張的的勢頭不減，如如家樂福中關(guān)關(guān)村店和雙井井店、易初蓮蓮花朝陽店、百百安居九龍店店和來廣營店店在新興住宅宅區(qū)相繼開業(yè)業(yè)。為增強(qiáng)在在市場的競爭爭力而重新包包裝定位的舊舊項目，也開開始投入市場場，比如恒基基中心和西單單文化廣場?？鐕闶燮髽I(yè)對對大型超市、主主力店店址的的需求仍然強(qiáng)強(qiáng)

53、烈，如美國國沃爾瑪、英英國百安居、法法國的歐尚和和家樂福，都都競相在北京京選址開店。此此外，很多國國外品牌，也也相繼進(jìn)入大大陸市場和計計劃擴(kuò)張其業(yè)業(yè)務(wù)。隨著政政策的逐步放放開和北京消消費水平的提提高，一些國國外知名品牌牌也加快了進(jìn)進(jìn)入北京市場場的步伐，如如杰尼亞、克克里斯汀迪迪奧分別落戶戶東方新天地地和國貿(mào)商城城。餐飲和服裝方面面的品牌店、大大賣場式的主主力店仍是主主要力量。另另外，北京商商業(yè)市場也吸吸引著外地大大型零售商的的青睞，對商商鋪需求構(gòu)成成一支重要力力量，如上半半年山西華宇宇集團(tuán)的華宇宇時尚購物中中心、云南盛盛興集團(tuán)的盛盛興購物廣場場已正式開業(yè)業(yè)。2.3.3各商商業(yè)業(yè)態(tài)的競競爭性分析

54、商業(yè)各主要業(yè)態(tài)態(tài)概述2.3.3.11 零售業(yè)市市場分析其一，超級市場場，超級市場場是北京零售售商業(yè)發(fā)展的的主力業(yè)態(tài)，也也是在目前階階段組建商業(yè)業(yè)大企業(yè)集團(tuán)團(tuán)最具基礎(chǔ)的的領(lǐng)域。從發(fā)發(fā)展條件看,零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與人人均GDP水水平密切相關(guān)關(guān)，北京20001年的人均均GDP達(dá)到到了30000美元，從當(dāng)年起北北京的超市得得到飛速發(fā)展展，到20003年底,超超市業(yè)態(tài)已成成為北京商業(yè)業(yè)銷售增長最最快的部分,也是集中化化、組織化程程度最高的部部分。超市的的競爭也日見見激烈，各大大超市集團(tuán)紛紛紛把選址開開發(fā)列為重中中之重，開店店熱潮正在北北京各地展開開，并且開店店位置已經(jīng)逐逐漸從城內(nèi)向向四環(huán)、五環(huán)環(huán)和郊縣擴(kuò)

55、散散。從發(fā)展趨趨勢來看，各各大零售集團(tuán)團(tuán)近幾年內(nèi)仍仍然會把北京京作為在中國發(fā)展的的重點區(qū)域，因此此可以預(yù)計這這股開店熱潮潮仍將持續(xù)相相當(dāng)長的時間間，估計在55年之內(nèi)還會會不斷有新店店出現(xiàn)。其二，便利店。便便利店是商業(yè)業(yè)流通市場上上最活躍的部部分。從發(fā)達(dá)達(dá)國家情況看看,最為普遍遍的是“7-11”便利利店。由于便便利店倡導(dǎo)的的是方便、快快捷,價格水水平偏高,在在人均GDPP 60000美元時，是標(biāo)準(zhǔn)化、連連鎖化便利店店普遍發(fā)展的的時機(jī)。北京京現(xiàn)在的人均均GDP為33000美元元，消費能力尚尚不足以支撐撐標(biāo)準(zhǔn)化、連連鎖化便利店店的普遍發(fā)展展。但現(xiàn)階段段便利店的發(fā)發(fā)展已經(jīng)啟動動，預(yù)計到20008年北京

56、京人均GDPP達(dá)到60000美元,標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖鎖化便利店將將成為發(fā)展較較快的業(yè)態(tài)。目目前國際大品品牌企業(yè)已經(jīng)經(jīng)紛紛在醞釀釀挺進(jìn)北京發(fā)展展便利店其三，百貨店，百百貨店在國際際上是夕陽業(yè)業(yè)態(tài),發(fā)展呈呈萎縮之勢，許多百貨店店已轉(zhuǎn)型為更更適應(yīng)現(xiàn)代消消費習(xí)慣、生生活方式的大大型綜合超市市。在北京百百貨企業(yè)仍是是商業(yè)資源最最集中的領(lǐng)域域,不論是資資產(chǎn)規(guī)模、人人才儲備，還是市場占占有率，都位居前列列。20011年北京市零零售額超億元元的140家家企業(yè)中百貨貨店為43家家,占30.7%零售額額超10億元元的18家企企業(yè)中,百貨貨店占9家,居絕對多數(shù)數(shù)。今后百貨貨企業(yè)發(fā)展一一部分可繼續(xù)續(xù)鞏固百貨市市場，另一部

57、分可可利用資本集集聚的優(yōu)勢向向大型綜合超超市或購物中中心轉(zhuǎn)型。其四，專業(yè)、專專賣店。專業(yè)業(yè)店具有明確確的產(chǎn)品定位位和細(xì)分市場場定位,重視視品牌經(jīng)營，以及采用先先進(jìn)的質(zhì)量管管理系統(tǒng)和配配送系統(tǒng)是其其成功的要點點。日本東京京80年代初初專賣店的數(shù)數(shù)量占到零售售店鋪總數(shù)的的69%。這這種經(jīng)營形式式同步于現(xiàn)代代都市消費水水平和消費節(jié)節(jié)奏,具有極極大的發(fā)展?jié)摑摿ΑＴ谖磥韥肀本┝闶鄹窀窬种?專業(yè)業(yè)店、專賣店店應(yīng)占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋戎?。目目前北京在圖圖書、醫(yī)藥、汽汽車及配件、家家用電器、鐘鐘表、眼鏡等等領(lǐng)域都有很很快的發(fā)展。批發(fā)物流領(lǐng)域是是一個最需要要集約化、規(guī)規(guī)?；?jīng)營的的領(lǐng)域。目前前北京市批發(fā)發(fā)業(yè)優(yōu)勢資源源主

58、要是位于于北京市區(qū)和和城近郊區(qū)的的大量倉儲設(shè)設(shè)施資源和冷冷庫資源。在在現(xiàn)有條件和和設(shè)施基礎(chǔ)上上，實施資源嫁嫁接和再生，向現(xiàn)代化物物流企業(yè)轉(zhuǎn)型型，這既是部分分傳統(tǒng)批發(fā)企企業(yè)適應(yīng)新的的形勢，抓住機(jī)遇,擺脫困境的的良策，也是發(fā)展北北京商業(yè)物流流，建立現(xiàn)代化化商業(yè)物流系系統(tǒng)，拉動北京商商業(yè)乃至首都都經(jīng)濟(jì)整體發(fā)發(fā)展的需要。物物流中心化與與配送中心化化將是未來北北京批發(fā)商業(yè)業(yè)的主要存在在形式。2.3.3.22餐飲娛樂市市場分析北京餐飲特性：中西特色薈萃，品品種齊全。北北京餐館林立立，名店星羅羅棋布。有星星級酒店的高高檔特色餐廳廳，有歷史悠悠久的老字號號，如八大樓樓、八大堂、八八大居等，現(xiàn)現(xiàn)如今全聚德德、鴻

59、賓樓、都都一處、砂鍋鍋居等仍然有有較大的影響響力；有代表表世界各地特特色的高、中中檔餐廳，如如歐式、美式式、日式、韓韓式的餐廳；有香港等地地的各式茶餐餐廳、咖啡廳廳；有近幾年年發(fā)展起來的的現(xiàn)代餐飲連連鎖店鋪，如如天外天、郭郭林、金山城城重慶火鍋、九九頭鳥、馬蘭蘭拉面、小土土豆等；現(xiàn)代代快餐的代表表麥當(dāng)勞、肯肯德基、永和和豆?jié){更是布布滿北京城的的大街小巷。上上述餐廳的魯魯、京、川、粵粵、蘇、湘、西西式等風(fēng)味佳佳肴充分滿足足顧客的不同同口味。人力資源成本較較高。北京人人對市場規(guī)則則已有基本的的認(rèn)識，同時時雇員自我保保護(hù)的法律意意識普遍高，熟熟知勞動法的的規(guī)定，對工工資、待遇、工工作時間、工工作條件

60、和環(huán)環(huán)境都有基本本的要求。加加之員工的各各種工作資格格證書和證件件，對企業(yè)和和員工來說都都是一筆不小小的開支。同同時北京市政政府對社會統(tǒng)統(tǒng)籌、勞動保保險等都有明明確的規(guī)定，也也是企業(yè)必須須執(zhí)行的。舊有餐飲中心削削弱，新興中中心發(fā)展機(jī)遇遇到來。隨著著奧運會的申申辦成功，北北京市政建設(shè)設(shè)與改造加快快了速度，市市政道路修建建的同時，餐餐飲店鋪跟著著成片消失，有有相當(dāng)多的原原有餐飲中心心隨之衰落。由由于市政建設(shè)設(shè)沖破了舊的的格局，但新新的格局又尚尚未重建，競競爭更加無規(guī)規(guī)則，選址工工作成了餐館館面臨的第一一個難題。而而對于商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)來說。在現(xiàn)現(xiàn)階段是將自自身開發(fā)的項項目發(fā)展成新新的地區(qū)級餐餐