當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路

1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路摘要：2022年至2022年上半年可以說是房地產(chǎn)年，全國房地產(chǎn)開發(fā)建立方興未艾，呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會上有這么一句話：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不小心就發(fā)了財(cái)。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點(diǎn)只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn)，許多企業(yè)和社會資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚龍混雜的現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑企業(yè)開發(fā)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家，一級開發(fā)資質(zhì)的僅有1.44，二級資質(zhì)的12.9，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個，合計(jì)5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有三家房地

2、產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷劇烈的市場競爭下，房地產(chǎn)市場面臨著洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近10年以內(nèi)是中國房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時(shí)期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場，就要首先求得生存，在生存中不斷開展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營形式過于單一，局限于拿地造房賣房再拿地的粗放型經(jīng)營形式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開發(fā)思路。1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢和開展趨勢房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨

3、勢的認(rèn)識極為重要，局勢是指國際、國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有才能的開發(fā)商，假如對這兩個“勢認(rèn)識錯誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治大氣候是以和平與開展為主題，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速開展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)開展，這些都是人所共知的，在此就不做過多的表達(dá)。在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2022年中央施行了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2022年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到一定的控制，但是由于市場需求偏大，一

4、些地區(qū)住房價(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定開展，國務(wù)院辦公廳于2022年3月27日發(fā)出了?關(guān)于實(shí)在穩(wěn)定住房價(jià)格的通知?，建立部等七個部門于2022年4月30日發(fā)出了?關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見?，要求各地區(qū)各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的開展，只是要控制局部地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目的應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)安康開展。隨著人們生活程度的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度開展，這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。2、小企業(yè)的

5、幾種開發(fā)思路2.1避勢開發(fā)中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競爭劇烈的房地產(chǎn)一線或二線城市，無論該企業(yè)的管理程度有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地，要防止與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展直接的競爭。中國的根本國情是一個農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說，城市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比擬好，有專業(yè)市場的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化開展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機(jī)。假如在進(jìn)展充分調(diào)

6、查研究、做好可行性分析的根底上，直接把大城市的工程開發(fā)形式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模最大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國最大的眼鏡批發(fā)市場，在2000年時(shí)鎮(zhèn)上還沒有一個上規(guī)模的住宅小區(qū)，耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的根底上，按大城市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃形式進(jìn)展開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊(duì)購房的火爆場面，甚至出現(xiàn)了倒賣排隊(duì)號的情況，一期開發(fā)的房子三天就根本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)興旺的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。2.2個性化開發(fā)城鄉(xiāng)地區(qū)文化存在差異，什么樣的人建什么樣的房。一段時(shí)間以來，樓盤中“同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，尤其

7、是一些大樓盤之間，根本看不出兩個小區(qū)之間有什么明顯差異。隨著中國改革開發(fā)步伐的加快，中國人特別是年輕的一代，也越來越追求個性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費(fèi)的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是住房消費(fèi)的組織者、新型生活方式的引導(dǎo)者、開發(fā)創(chuàng)新的參與者、個性追求的理論者，而不是落在后面，被動應(yīng)付消費(fèi)者日新月異變化著的消費(fèi)理念。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.“個性化的樓盤可以表如今很多方面。比方，樓盤的外觀造型上要表達(dá)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。比方，在戶型設(shè)計(jì)方面，要根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求“量體裁衣?！皞€性化的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其本質(zhì)是“以人為本的效勞意識，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計(jì)開發(fā)出有“個性的

8、住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為效勞對象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開發(fā)，正是這次七部委文件中鼓勵并享受優(yōu)惠政策的對象。2.3結(jié)合開發(fā)隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)樓盤已呈郊區(qū)大盤化趨勢。這是因?yàn)榻紖^(qū)地價(jià)相對廉價(jià)，周圍環(huán)境制約因素少，可以減少開發(fā)本錢；郊區(qū)環(huán)境好，合適人們居祝但在郊區(qū)居住最大的障礙是交通不方便，生活設(shè)施不配套，而大樓盤那么可以較好地解決這一問題。動輒十幾萬乃至上百萬平方面積的開發(fā)，從本錢的均攤上有利于開發(fā)商做好環(huán)境規(guī)劃，做好生活設(shè)施的配套工作。但小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)資金實(shí)力的原因就做不到這些，眼看著一些好的開發(fā)工

9、程及地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。假如幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合起來進(jìn)展開發(fā)，“集各家之長，合眾人之力不就可以解決資金缺乏的問題了嗎？大樓盤的優(yōu)勢在于“大而全，講的是功能配套，假如小型公司將大樓盤應(yīng)配的各項(xiàng)設(shè)施分而攤之，形成“小而聯(lián)，聯(lián)而全的格局，不就仍可以和大公司對壘抗衡了嗎？本人認(rèn)為，可以由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會牽頭協(xié)調(diào)，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理分工，有機(jī)配合的前提下，每一家公司負(fù)責(zé)其中的一項(xiàng)生活配套設(shè)施，有的做會所，有的做健身場所，有的做園林樓閣，做的精，做的細(xì)，合在一起就成了一個配套設(shè)施齊全的大型社區(qū)了。2.4借勢開發(fā)大型房地產(chǎn)公司有資金實(shí)力，有優(yōu)秀人才，有品牌戰(zhàn)略，動不動就幾十公頃的土地、幾十萬平

10、方米的樓盤，他們可以施行“大樓盤郊區(qū)化戰(zhàn)略，開發(fā)“多功能全方位的現(xiàn)代化社區(qū)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ蝗缛耍筒荒苡腥绱舜蟮臍馄?。宏觀調(diào)控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業(yè)融資困難，以前總投資一千萬的工程，資本金有兩百萬就可以運(yùn)作，如今要求自有資金要到達(dá)三百五十萬以上，工程沒有資金就很難運(yùn)作，小企業(yè)就只能開發(fā)一些小樓盤。本人認(rèn)為，大型房地產(chǎn)公司在郊區(qū)做多功能全方位配套的大樓盤，小型房地產(chǎn)公司可以在大樓盤周圍做一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不屑于開發(fā)的工程，做一些“迷你型樓盤的開發(fā)。大樓盤在根底設(shè)施、環(huán)境配套上下功夫，小樓盤可以在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)上花力氣；大樓盤有銷售籌劃，可以在電視報(bào)紙上做廣告，搞文化品位時(shí)尚需求的概念炒作，小樓盤可以不動聲色，以價(jià)格取勝。這樣就可以在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場中分得一杯羹。3、結(jié)語綜上所述，小型房地產(chǎn)公司在資金、實(shí)力、人力資源、經(jīng)歷等方面都沒有優(yōu)勢，不具備同大公司直接競爭的實(shí)力。在殘酷的市場競爭中，小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自己船小好調(diào)頭的長處，不管是在大城市還是在小城市，要因時(shí)因地，找準(zhǔn)工程投資的切入點(diǎn)，從工程前期籌劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實(shí)際情況，走差異化開展的道路，所做的工程求精不求大，做出自己的特色，