房屋維修與養(yǎng)護管理

1、房屋維修與養(yǎng)護管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，是對物業(yè)業(yè)主利益的最大回報，也是促進城市發(fā)展和人民生活水平提高的重要途徑。房屋維修與養(yǎng)護管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，為了保證房屋正常地發(fā)揮使用功能，延長其使用壽命，必須了解和掌握它的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工質(zhì)量、完損等級、設(shè)備狀況等，必須經(jīng)常地對房屋進行維修、養(yǎng)護。一、房屋維修與養(yǎng)護的含義和作用（一）房屋維修與養(yǎng)護的含義房屋竣工驗收交付使用后，由于自然因素和人為因素的影響而逐漸破損，使用價值逐漸降低。為了全面或部分地恢復(fù)失去的使用功能，防止、減少和控制期損壞程度，延長使用壽 命，達(dá)到保值增值的目的， 物業(yè)管理企業(yè)需要對房屋進行日常保養(yǎng)（如定期對外墻進行粉

2、刷等），對破損房屋進行維修與加固，對不同等級的房屋功能進行恢復(fù)與改善，從而保持和提 高房屋的完好率，更好地為業(yè)主的居住、生活和工作服務(wù)。（二）房屋損壞的原因房屋建成交付使用后， 由于多種原因的影響， 就開始損壞。房屋的損壞是指房屋的外露 部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。內(nèi)部損 壞是指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗、各類室內(nèi)設(shè)備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現(xiàn) 象。房屋外部項目的長期失修，會加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞。導(dǎo)致房屋損壞的原因是多方面的，基本上可分為自然損壞和人為損壞兩類。1、自然損壞自然損壞的因素有以下 4種：氣候因素房屋因經(jīng)受自然界風(fēng)、霜

3、、雨、雪和冰凍的襲擊以及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化作用， 會對其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化和風(fēng)化的影響，這種影響隨著大氣干濕度和溫度的變化會有所不 同，但都會使構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落，質(zhì)量引起變化。例如木材的腐爛糟朽、磚瓦的風(fēng)化、鐵件 的銹蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等等，尤其是構(gòu)件的外露部分更易損壞。生物因素主要是蟲害（如白蟻等）、菌類（如霉菌）的作用，使建筑物構(gòu)件的斷面減少、強度降 低。地理因素這主要指地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降以及地基鹽堿化作用引起房屋的損壞。災(zāi)害因素主要是突發(fā)性的天災(zāi)人禍如洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、戰(zhàn)爭等所造成的損壞。自然損壞的速度是緩慢的，突發(fā)性的。2、人為損壞人為損

4、壞是相對于自然損壞而言的，主要有以下3種情況：使用不當(dāng)由于人們在房屋內(nèi)生活或生產(chǎn)，人們的生產(chǎn)或生活活動以及設(shè)備、生活日用品承載的大小、摩擦、撞擊的頻率、使用的合理程度等都會影響房屋的壽命。如不合理的改裝、搭建； 不合理的改變房屋用途，使房屋的某些結(jié)構(gòu)遭受破壞，或者造成超載壓損；使用上愛護不夠 或使用不當(dāng)而產(chǎn)生的破壞。此外，還有由于周圍設(shè)施的影響而造成房屋損壞的，例如因人防工程、市政管道、安裝電纜等， 因缺乏相應(yīng)技術(shù)措施而導(dǎo)致塌方或地基沉降，造成房屋墻體 的閃動、開裂及其他變形等。設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣這是先天不足。房屋在建造或修繕時， 由于設(shè)計不當(dāng)，質(zhì)量差，或者用料不符合要求等，影響了房屋的正常

5、使用， 加速了房屋的損壞。 例如房屋坡度不符合要求，下雨時排水慢造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)的木材質(zhì)量差，或制作不合格，安裝使用后不久就變形、斷裂、腐爛；有的水泥曬臺、陽臺因混凝土振搗質(zhì)量差或 鋼筋位置擺錯而造成斷裂等。預(yù)防保養(yǎng)不善有的房屋和設(shè)備，由于沒有適時地采取預(yù)防保養(yǎng)措施或者修理不夠及時，造成不應(yīng)產(chǎn)生的損壞或提前損壞，以致發(fā)生房屋破損、倒塌事故，如鋼筋混凝土露筋，鐵件、白鐵落水設(shè) 備未能油漆保養(yǎng)，門窗較鏈松動等，所有這些若不及時保養(yǎng)，都可能釀成大禍。上述因素往往相互交叉影響或作用，從而加劇了房屋破損的過程。（三）房屋維修與養(yǎng)護作用房屋維修與養(yǎng)護是物業(yè)管

6、理中的一項基礎(chǔ)性工作，在整個物業(yè)管理工作中具有重要的地位和作用。1、從物業(yè)自身的角度看房屋維修與養(yǎng)護的根本任務(wù)是保證原房屋的住用安全和使用功能，即提高房屋的完好率，延長其使用壽命，減少資金投入，充分發(fā)揮房屋的使用價值。2、從房地產(chǎn)業(yè)的角度看房屋維修與養(yǎng)護，是房地產(chǎn)開發(fā)在消費環(huán)節(jié)中的延續(xù)。 搞好房屋維修與養(yǎng)護， 有利于房 屋價值的追加，可以延緩物業(yè)的自然損耗， 提高物業(yè)的價值和使用價值， 從而使物業(yè)保值增 值，促進房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費各環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。3、從物業(yè)管理企業(yè)的角度看良好的房屋維修與養(yǎng)護， 有利于消除用戶置業(yè)的后顧之憂， 會促進房屋銷售和租金的提 高，既增加了企業(yè)的經(jīng)濟效益，又可樹

7、立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理企業(yè)在社會上的信 譽和在激烈的市場競爭中的競爭力。4、從使用者和社會的角度看及時、良好的房屋維修與養(yǎng)護， 還有利于逐步改善工作、 生活條件，不斷滿足社會需求 和人民居住生活的需要，有利于整個社會的穩(wěn)定，逐步把城市建成一個環(huán)境優(yōu)美、生活安靜、 利于生產(chǎn)、方便生活的經(jīng)濟文化中心，保進城市經(jīng)濟的發(fā)展和社會主義精神文明的建設(shè)。二、房屋維修養(yǎng)護的原則（一）“服務(wù)”的原則房屋維修管理人員要轉(zhuǎn)變以前“我管你從”的思想，審固樹立為業(yè)主服務(wù)的意識，端正服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量想業(yè)主之所想， 急業(yè)主之所急，認(rèn)真解決業(yè)主、使用人急需解決的 房屋維修問題。（二）“質(zhì)量第一”的原則房屋維修管

8、理人員必須樹立“質(zhì)量是企業(yè)的第一生命”的思想，遵守房屋維修的有關(guān)規(guī) 范，保證維修材料質(zhì)量，加強回訪，盡力減低返修率。（三）“區(qū)別對待”的原則區(qū)別對待，是指根據(jù)業(yè)主，使用人的不同要求和標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的自用或共用部位進行維修或改造。同時，對不同類型、不同等級標(biāo)準(zhǔn)、不同建筑風(fēng)格的房屋，應(yīng)采取不同的維修標(biāo) 準(zhǔn)和維修方案。（四）“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則房屋維修要加強維修成本管理，合理使用人力、物力、財力、節(jié)約維修成本；制定合理的房屋維修計劃和方案；通過房屋維修，使業(yè)主使用人使用安全；要從實際出發(fā)，因地制宜。 因房制宜進行維修，滿足業(yè)主、使用人在房屋質(zhì)量和使用功能上的要求。三、房屋安全與質(zhì)量管理房屋

9、安全與質(zhì)量管理的基本任務(wù)就是在房屋的長期使用過程中，通過定期和不定期的組織房屋的質(zhì)量鑒定與安全檢查，隨時掌握房屋的質(zhì)量狀況和分布，及時發(fā)現(xiàn)房屋的危損狀況及隱患，為房屋的合理使用、維護管理、日常養(yǎng)護和計劃修繕提供基本資料依據(jù)，做好隱患排險工作，以確保房屋完好和住用安全。房屋安全與質(zhì)量管理包括 3個方面的工作：房屋的 質(zhì)量等級鑒定，房屋使用的安全檢查，以及危房的鑒定與排險。（一）房屋的質(zhì)量等級鑒定房屋的質(zhì)量等級，是指區(qū)分房屋完好或損壞的程度，也稱房屋完損等級。房屋的完損等級以城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部制定并頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 為依據(jù)。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好損壞程度，房屋完損

10、狀況可分為5類：完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險房。房屋的質(zhì)量等級鑒定，是按統(tǒng)一的標(biāo) 準(zhǔn)，統(tǒng)一的項目，統(tǒng)一的方法， 對現(xiàn)有整幢房屋所進行的綜合性的完損等級評定。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是搞清所管的現(xiàn)有房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本資料依據(jù)。（二）房屋安全檢查房屋在長期的使用過程中， 由于自然的、人為的各種因素的影響， 房屋的各個零部件會 受到不同程度的損壞。有的結(jié)構(gòu)損壞到一定程度，就會產(chǎn)生危險點或產(chǎn)生危房，若不及時搶 修排險，就可能危及人的生命和財產(chǎn)安全。因此，在房屋的長期使用過程中必須經(jīng)常組織對房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋安全與質(zhì)量管理的一個重

11、要環(huán)節(jié)，其基本任務(wù)就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損狀況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的陷患，及時采取搶修加固和排除險情措施。 房屋安全檢查的工作特點，有以下幾個方面：1、房屋安全檢查是以日常養(yǎng)護檢修為基礎(chǔ)，是房屋長期使用過程中日常性、隨機性、 零星性較強的服務(wù)性工作。2、房屋安全檢查的側(cè)重點在于弄清房屋的隱患與損壞情況，并以房屋隱患的排除、損 壞的修復(fù)，以及危房的排險為基本任務(wù)的一項基礎(chǔ)性工作。3、房屋的安全檢查工作是房屋的管、用、養(yǎng)、修的一個結(jié)合點，是制定房屋維修計劃， 維護房屋正常使用，進行小修養(yǎng)護工作的一項必不可少的前提性工作。房屋的安全檢查按時間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查兩類；按任務(wù)

12、與內(nèi)容劃分，可分為日常性檢查、隨時抽查和重點檢查及普查等類型。（三）危險房屋管理確保房屋住用的安全， 是房屋維修的最基本的方針與原則。目前我國各個城市中， 每年都有相當(dāng)數(shù)量的舊房轉(zhuǎn)化為危房，這些危房嚴(yán)重威脅著人民群眾的住用安全。不僅如此，在一些新建房中，由于設(shè)計與施工質(zhì)量等問題，也有房屋倒塌事故發(fā)生。所以，加強城市危房的管理，杜絕房屋倒塌事故的發(fā)生，是房屋安全與質(zhì)量管理中的重點內(nèi)容。房地產(chǎn)行政管理部門與物業(yè)管理企業(yè)，必須切實做好以下幾項工作：1、制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)這是一項技術(shù)性強、責(zé)任重大的工作。危房的劃分一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、 程度以及對周圍環(huán)境、整個房屋的危屋程度而定。一般可以考

13、慮3種情況：整幢危房，指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損毀，已危及整幢房屋并有隨時倒塌的可能，且已無維修價值，不能通過修復(fù)保證住用安全的房屋；局部危房，指房屋大部分結(jié)構(gòu)尚好， 只是局部構(gòu)件受損，一旦發(fā)生事故，對整幢房屋無太大影響，只要排除局部危險，可繼續(xù)安全使用；危險點，指 房屋的某個承重構(gòu)件或某項設(shè)施損壞，但對整體還未構(gòu)成直接威脅，一般可通過維修排除險情。2、建立健全危房鑒定機構(gòu)除政府有權(quán)威性的危險房屋的鑒定機構(gòu)外，各物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定部門或指定專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項工作，依據(jù)建設(shè)部頒布的危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和各地人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗算、論證定性等程序

14、，在掌握測算數(shù) 據(jù)、科學(xué)分析論證的基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。3、危房處理措施根據(jù)鑒定情況可按以下 4類辦法處理：第一，觀察使用。適用于采取技術(shù)措施后尚能短 期使用，但需隨時觀察危險程度的房屋。第二，處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后解危的房屋。第三，停止使用。適用于已無修繕價值暫無條件拆除，但不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。第四，整體拆除。適用于整幢危險且無維修價值，隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。四、房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、 季節(jié)預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理

15、的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護的基本原則是因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效的合理使用維修費用； 最大限度地充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。通過對房屋的日常養(yǎng)護， 可以維護房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)；對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的突發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從養(yǎng)護入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周 期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度地延長房屋的使用年限。同時，還要 不斷改善房屋的作用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。房屋日常養(yǎng)護可分為零星

16、養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護（一）零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，指結(jié)合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：1、屋面筑漏（補漏），修補泛水、屋脊等。2、鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、換紗窗，油漆等。3、修補樓地面面層，抽換個別楞木等。4、修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等。5、拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。6、抽換個別的楝條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓梯等。7、水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。8、下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。9、房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員的檢查住房和走訪業(yè)主或住戶的隨時報修兩 個渠

17、道來收集。零星養(yǎng)護的特點是修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng) 常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護應(yīng)力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過 五”。（二）計劃養(yǎng)護房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現(xiàn)后再采取補救措施，而應(yīng)該訂立種學(xué)的修繕制度，以保證房屋的正常使用， 延長其整體的使用壽命。 這就是房屋的計劃養(yǎng)護。 例如：門窗、壁櫥、 墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右重新油漆一遍； 外墻每10年應(yīng)徹底進行一次檢修加固； 照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)是

18、保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備維修與管理隨著建筑現(xiàn)代化的發(fā)展和人們生活水平的提高，房屋的設(shè)備設(shè)施越來越復(fù)雜，管理要求越來越高。物業(yè)設(shè)備的正常運行是物業(yè)功能發(fā)揮的保障。一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類（一）物業(yè)設(shè)備的概念物業(yè)設(shè)備是指附屬于建筑的各類設(shè)備的總稱。 它是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物業(yè)價值的物 質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。 因為，沒有物業(yè)的附屬設(shè)備， 不僅物業(yè)的構(gòu)成不完整， 而且建筑也將無 法發(fā)揮其應(yīng)有的功能和價值。（二）物業(yè)設(shè)備的分類物業(yè)設(shè)備是根據(jù)用戶的要求和物業(yè)的用途而設(shè)置的。因此，不同用途的物業(yè)，其設(shè)備的配置也不相同。 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代科技的進步，物業(yè)設(shè)備的種類也日益增多，

19、使用領(lǐng)域不斷拓寬。一般來講，物業(yè)設(shè)備可以分為房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣工程設(shè)備 兩大類。1、物業(yè)建筑衛(wèi)生設(shè)備具體包括：供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等；排水設(shè)備，如排水管 道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；熱水供應(yīng)設(shè)備，如 熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅水機、消防泵等；燃 氣設(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。2、物業(yè)建筑電氣工程設(shè)備具體包括：供電設(shè)備，如變壓器、配電房內(nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開關(guān)等；弱 電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、廣播設(shè)備等；運輸設(shè)備，如電梯等；防雷設(shè)備， 如避雷針

20、、避雷網(wǎng)等。二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義（一）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容不同的物業(yè)設(shè)備有不同的特點，因此，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。一般包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料原理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的 維修資料檔案。（1）設(shè)備原始資料檔案管理。設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案主要 有：驗收文件，包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、 設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、 使用維護說明等；建立設(shè)備卡片，應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資 料，如房屋設(shè)備編號、名稱、類別、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使 用日期等：

21、（2）重要設(shè)備維修資料檔案管理。包話：報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次， 物業(yè)維修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查；運行記錄，值班人員填寫的設(shè)備運行記錄每月一冊， 每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備運行部門保管好，以備存查；考評材料，定期或不定期地檢查記錄獎罰情況，先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存；技術(shù)革新資料，設(shè)備運行的改進、設(shè)備革新、技術(shù)改進措施等資料，由設(shè)備管理部門匯 總存查。2、物業(yè)設(shè)備的運行管理物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容是： 建立合理的運行操作規(guī)定、 安全操作規(guī)程等運行要求 （標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中，對于設(shè) 備安

22、全管理，除了加強設(shè)備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和對?。ㄓ茫暨M行安全教育，向住（用）戶宣傳一些危險 設(shè)備（如電梯）的安全使用知識。3、物業(yè)設(shè)備管理方式物業(yè)設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能， 按照一定的科學(xué)管理程序和制度， 以一定 的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修、更新。物業(yè)設(shè)備維修管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的定期檢查、日常保養(yǎng)與維修制度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，維修人員管理制度等。（二）物業(yè)設(shè)備管理方式物業(yè)設(shè)備管理工作由房管單位和管理企業(yè)的工程部門主管，并有專人負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要有維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行既可統(tǒng)一管理，也可以分

23、別管理。物業(yè)設(shè)備維修管理與物業(yè)建筑本身維修管理比較起來看，具有自己的特點，那就是一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞將直接影響著設(shè)備在運行中技術(shù)性能的發(fā)揮。 所以，加強對設(shè)備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的管理措施是：建立設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；建立設(shè)備卡； 建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立物業(yè)設(shè)備大、中修工程的驗收制度，積累有關(guān)的技 術(shù)資料；建立物業(yè)設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度； 建立承租戶保管房屋設(shè)備的責(zé)任制度；建立每年年末對物業(yè)設(shè)備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應(yīng)采取必要措施，

24、及時加以解決。（三）物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備的運行和維修管理，是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。具體說它的意義有：1、物業(yè)設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進行的有力保障物業(yè)設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)。也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。物業(yè)設(shè)備的運行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋住用水平，影響人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進行。沒有良好的設(shè)備運行和維修管 理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。2、物業(yè)設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行的保證。良好的物業(yè)設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運行中的安全和技術(shù)性能的

25、正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因為，物業(yè)設(shè)備會因長期使用或自然力的作用等原因而發(fā)生磨損、毀壞，如果加強了設(shè)備的日常運行管理，就可以辟免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運行；加強設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運行保障，辟免事故發(fā)生，從而延長設(shè) 備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實現(xiàn)物業(yè)的保障、增值打好了基礎(chǔ)。3、物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)的發(fā)展和需要現(xiàn)代化的城市要求物業(yè)建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在物業(yè)建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種

26、類、不同功能的物業(yè)設(shè)備經(jīng)過科學(xué)的運行管理和維修管理，不僅體現(xiàn)了城市經(jīng)濟、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛(wèi)生的建設(shè) 和發(fā)展的需要，也要搞好物業(yè)設(shè)備管理。4、物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于物業(yè)設(shè)備管理是一種開放型的管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風(fēng)好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。因此，搞好物業(yè)設(shè)備管理， 可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風(fēng)苗頭，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好 地發(fā)展。三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修（一）物業(yè)設(shè)備

27、的保養(yǎng)物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)是指對設(shè)備所進行的常規(guī)性的檢查、 養(yǎng)護、添裝、維修和改善等工作。 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)， 通常分為日常維護保養(yǎng)、 一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)和設(shè)備點檢等幾種 形式。1、日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、 清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認(rèn)真做好維護以及必要的記錄等工作。2、一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設(shè)備的某些局部進行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。3、級保養(yǎng)二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)

28、備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4、設(shè)備點檢設(shè)備點檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對某些關(guān)鍵部位進行的檢查。（二）設(shè)備的維修工程設(shè)備的維修是指通過修復(fù)或更換零件、調(diào)整故障、恢復(fù)設(shè)備原有的功能的技術(shù)活動。 根據(jù)設(shè)備的完損情況，其維修可以分零星維修工程、中修工程、大修工程、設(shè)備更新與技術(shù) 改造等。1,零修維工程零修維工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進行的局部修理。2、中修工程中修工程是指對設(shè)備進行正常、 定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件， 保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率一般為10%20% 3、大修工程 大修工程是指

29、對設(shè)備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過30%4、設(shè)備更新與技術(shù)改造設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一年定限以后，針對其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況，通過更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。四、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理，其主要內(nèi)容就是實行專業(yè)化的管理。而專業(yè)化的管理，就必須建立一整套的管理制度。（一）崗位責(zé)任制崗位責(zé)任制的制定與工程管理的組織形式設(shè)置有關(guān)，不同的組織形式有不同的崗位職責(zé)。但是，各級崗位職責(zé)都應(yīng)包括工程管理的各項工作。具體說有以下幾個方面：1、工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是進行管理、

30、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備設(shè)施正常運行的總負(fù)責(zé)人。他 的主要職責(zé)有：（1）在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；(2)負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài) ；(3)在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，及時供給各設(shè)備所需的能源(水、電、油、氣等)，做好能源的節(jié)約工作；(4)組織人才、物力，及時完成住戶提出的請修要求，為住戶提供良好的工作、生 活條件；(5)組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施；(6)組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；(7)組

31、織擬定設(shè)備管理、操作、維護等各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；(8)組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工們的業(yè)務(wù)和技術(shù)水平。2、各技術(shù)專業(yè)主管的崗位職責(zé)各技術(shù)專業(yè)主管是在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管班次的組織、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所管專業(yè)的保養(yǎng)和維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)的技術(shù)資料和圖紙，協(xié)助部門經(jīng)理完成其他上級安排的工作。具體說他的職責(zé)有：(1)負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月的檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃的實施，并檢查計劃的完成情況；(2)負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；(3)負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)的運行

32、方案并審閱運行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運行；(4)組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見及措施，并組織實施，以防止同類事故的再次發(fā)生；(5)負(fù)責(zé)制定所管設(shè)施的更新、改造計劃，以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以實現(xiàn)“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標(biāo)；(6)負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)、不斷提高下屬員工的技術(shù)、思想素質(zhì)以及服務(wù)水平；(7)完成上級交辦的其他工作。3、領(lǐng)班的崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到三干凈(設(shè)備干凈、機 房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、

33、緊固良好、調(diào)整良好) ；(2)以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項規(guī)章制度，及時完成上級下達(dá)的各項工作任務(wù)；(3)負(fù)責(zé)本班的日常工作安排和調(diào)整，作好各項記錄并匯總， 定期交上級主管審閱。4、技術(shù)工人的崗位職責(zé)(1)服從上級的調(diào)整和工作安排，及時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；(2)自覺遵守公司的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、認(rèn)真操作，保證安全，文明生產(chǎn)；(3)努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、資料統(tǒng)計員的崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)收集、整理、保管工程部各種技術(shù)資料及設(shè)備檔案；(2)負(fù)責(zé)本公司各下屬單位的各項工作報表的匯總、存檔，并定期送經(jīng)理審閱

34、；(3)負(fù)責(zé)能源、材料、人力等各項資源消耗的統(tǒng)計；(4)完成上級交辦的其他工作。(二)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度對于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度主要包括：值班制度、交接班制度、報告制度、工具領(lǐng)用保管制度等企業(yè)各項規(guī)章制度。用這些制度來規(guī)范員工們的行為，進而提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理水平。1、值班制度(1)值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如確因工作需要而臨時離崗，則必須符條件的人員替崗，并向其交待離崗的時間和去向；(2)根據(jù)操作規(guī)格和崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管的設(shè)備設(shè)施的運行情況，并 按規(guī)定做好有關(guān)記錄；(3)如發(fā)生設(shè)備設(shè)施故障，且當(dāng)班人員一時不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有 關(guān)人員；(4)值班調(diào)度人員

35、接到請修通知后，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修；(5)所有值班崗位必須安排人員值班，并且要求到崗到位。如需調(diào)班，則必須上報 主管人員同意。值班時的就餐要實行輪換就餐制，并通知同班人員配合；(6)值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班 者，必須提前征得上級(班長)同意，并按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實好代班人員，保 證崗位上有稱職的人員在工作。2、接管驗收制度設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要環(huán)節(jié)，把住這一關(guān)，對我們?nèi)蘸蟮墓芾砗褪褂糜兄苤匾囊饬x。因此，在進行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備

36、的基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且包括對維修后的房屋設(shè)備的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè) 備的開箱驗收。房屋設(shè)備的第一次驗收初驗，在初驗時如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)商定解決意見，并確定復(fù)檢時間。對于經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限期解決。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠償補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。3、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞，而按照預(yù)定進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施和技術(shù)措施叫做預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保

37、持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況、充分發(fā)揮設(shè)備的潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率；實行預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期限，降低維修成本，提高維修質(zhì)量。實行計劃維修保養(yǎng)制度的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作能 力，避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀 況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。 進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特性、規(guī)格與 使用條件來決定的。計劃性維修保養(yǎng)的措施是：(1)確定維修及保養(yǎng)工作的類別及內(nèi)容(由各單位根據(jù)設(shè)備的實際情況，由工程技 術(shù)人員制定)，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度、維修 保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。(2)設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；(3)開展預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)工作內(nèi)容和要求，編制預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃，并分期 分項下達(dá)給維修人員、使用人員實施，并監(jiān)