論商品房預(yù)售合同的幾個問題

1、論商品房預(yù)售合同的幾個問題房紹坤、杜甲華內(nèi)容提要: 商品房預(yù)預(yù)售合同是近近幾年來我國國房地產(chǎn)市場場中出現(xiàn)的新新事物，實踐踐中人們對其其還存在著許許多模糊的認認識。本文認認為，商品房房預(yù)售合同不不是預(yù)約買賣賣合同、期貨貨買賣合同、附附期限買賣合合同、分期付付款買賣合同同，而是遠期期交貨合同;文章從商品品房預(yù)售合同同的主體及形形式方面分析析了商品房預(yù)預(yù)售合同的有有效條件，并并提出了商品品房預(yù)售合同同糾紛的處理理原則。一、商品房房預(yù)售合同的的法律性質(zhì)何謂商品房房預(yù)售合同，我我國的城市市房地產(chǎn)管理理法沒有作作出明確規(guī)定定。我們認為為，商品房預(yù)預(yù)售合同是指指商品房預(yù)售售方和預(yù)購方方雙方約定，預(yù)預(yù)售方在約

2、定定時間內(nèi)將建建成的商品房房所有權(quán)轉(zhuǎn)移移于預(yù)購方，預(yù)預(yù)購方向預(yù)售售方交付定金金或部分房款款并按期接受受商品房的書書面協(xié)議。商商品房預(yù)售合合同是以建造造中的房屋為為標(biāo)的物的，屬屬于買賣合同同的一種，但但商品房預(yù)售售合同與一般般買賣合同又又有所不同，因因而，理論上上對于商品房房預(yù)售合同性性質(zhì)的認識，還還存在著許多多不同的意見見。(一)商品品房預(yù)售合同同是否為預(yù)約約合同在合同法中中，合同有預(yù)預(yù)約合同與本本合同之分，它它們是根據(jù)訂訂立合同是否否有事先約定定的關(guān)系來劃劃分的。預(yù)約約合同是當(dāng)事事人約定將來來訂立一定合合同的合同，簡簡稱預(yù)約;本本合同是為了了履行預(yù)約合合同而訂立的的合同。預(yù)約約合同與本合合同

3、具有不同同的性質(zhì)和法法律效力，二二者不能混淆淆。預(yù)經(jīng)合同同當(dāng)事人的義義務(wù)是訂立本本合同，所以以，當(dāng)事人一一方只能請求求對方訂立合合同，而不能能依預(yù)約的本本合同內(nèi)容請請求對方履行行。那么，商商品房預(yù)售合合同是否為預(yù)預(yù)約合同呢?對此，學(xué)者者們的看法并并不一致。有有的學(xué)者認為為，商品房的的預(yù)售是預(yù)約約交易行為，商商品房預(yù)售合合同即商品房房交易預(yù)約合合同。(注：楊明剛：預(yù)預(yù)售房屋合同同探微，法法學(xué)19994年第5期期。)我們認認為，因為商商品房預(yù)售合合同在成立之之時;房屋并并不存在或尚尚未建成，所所以帶有“預(yù)預(yù)售”的字樣樣，但商品房房預(yù)售合同絕絕不是預(yù)約合合同。因為：在商品房預(yù)預(yù)售合同中，預(yù)預(yù)售方與預(yù)

4、購購方關(guān)于房屋屋的座落與面面積、價款的的交付方式與與期限、房屋屋的交付期限限、房屋的質(zhì)質(zhì)量、違約責(zé)責(zé)任等都有明明確的規(guī)定，雙雙方無須將來來另行訂立一一個房屋買賣賣合同，即可可以按照商品品房預(yù)售合同同的規(guī)定直接接履行，并辦辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶登記手手續(xù)，達到雙雙方的交易目目的。當(dāng)然，我我們并不否定定在商品房銷銷售過程中，雙雙方當(dāng)事人不不能訂立預(yù)約約合同，而只只是想明確商商品房預(yù)售合合同本身不是是預(yù)約合同。明明確商品房預(yù)預(yù)售合同不是是預(yù)約合同，在在實踐中具有有重要意義。因因為如果將商商品房預(yù)售合合同看成是預(yù)預(yù)約合同，那那么，一方面面，預(yù)售方與與預(yù)購方必須須在將來再訂訂立一個商品品房買賣合同同;另一方

5、面面，在一方當(dāng)當(dāng)事人違反商商品房預(yù)售合合同時，對方方只能要求其其承擔(dān)不訂立立合同的責(zé)任任，而不能要要求其承擔(dān)違違反合同的違違約責(zé)任?？煽梢?，上述情情況對商品房房預(yù)售合同的的雙方當(dāng)事人人而言，都是是不利的，也也不利于解決決商品房預(yù)售售合同糾紛。(二)商品品房預(yù)售合同同是否為期貨貨買賣合同商品房預(yù)售售合同的標(biāo)的的物是尚不存存在或尚未建建成的房屋，所所以，房屋的的交付期限一一般都很長。正正是由于商品品房預(yù)售合同同的這種特殊殊性，所以，有有的學(xué)者將商商品房預(yù)售合合同稱之為房房屋的期貨買買賣合同(注注：范成山：建立期房房抵押制度勢勢在必行，經(jīng)經(jīng)濟與法11995年第第5期。)。我我們認為，將將商品房預(yù)售售

6、合同稱之為為期貨買賣合合同是錯誤的的，是對期貨貨買賣合同的的一種誤解。所所謂期貨買賣賣合同，是指指期貨交易所所為進行期貨貨交易而制訂訂的統(tǒng)一規(guī)定定商品的等級級或證券的種種類和數(shù)量、交交貨期限和地地點等的合同同，通常采用用“標(biāo)準(zhǔn)合同同”形式。期期貨買賣合同同具有如下主主要特征：(1)期貨買買賣的標(biāo)的物物的價格不是是當(dāng)事人事先先約定的，而而是在期貨交交易所通過公公開競價的方方式而確定的的;(2)期期貨買賣的標(biāo)標(biāo)的是合同本本身，而不是是期貨買賣合合同中所約定定的貨物;(3)期貨買買賣的主要目目的是為了套套期保值和價價格發(fā)現(xiàn)，而而不在于獲取取現(xiàn)實的貨物物，所以，在在期貨買賣中中，極少有進進行實物交割割

7、的：(4)期貨買賣的的商品必須具具備數(shù)量大、價價格波動大、便便于儲存、易易于標(biāo)準(zhǔn)化等等條件，如糧糧食、石油、鋼鋼材等。但是是，在商品房房預(yù)售合同中中，第一，商商品房的價格格是雙方在訂訂立合同時就就已經(jīng)明確的的，而不是通通過公開競價價的方式確定定的;第二，商商品房預(yù)售合合同的標(biāo)的物物是商品房，而而不是合同本本身;第三，商商品房預(yù)售合合同的目的在在于獲取房屋屋，不具有套套期保值和價價格發(fā)現(xiàn)的功功能;第四，由由于房屋的面面積、座落、單單元等方面存存在著諸多的的差別，不具具有標(biāo)準(zhǔn)化的的特征，所以以在國際慣例例上，房屋不不是期貨交易易的商品，不不能用于期貨貨交易?？梢娨姡唐贩款A(yù)預(yù)售合同與期期貨買賣合同

8、同是有很大區(qū)區(qū)別的，商品品房預(yù)售合同同不是期貨買買賣合同。明明確商品房預(yù)預(yù)售合同不是是期貨買賣合合同，可以避避免利用商品品房預(yù)售合同同進行變相的的期貨交易，以以維護房地產(chǎn)產(chǎn)市場交易秩秩序。(三)商品品房預(yù)售合同同是否為附期期限的合同由于商品房房預(yù)售合同是是在將來的一一定期限交付付房屋的合同同，所以，有有的學(xué)者認為為，商品房預(yù)預(yù)售合同是附附期限的買賣賣合同。(注注：金儉：析析商品房預(yù)售售合同，現(xiàn)現(xiàn)代法學(xué)11996年第第1期。)我我們認為，這這種觀點是錯錯誤的。在民民法中，附期期限的合同是是指以一定的的期限到來作作為合同效力力開始或終止止根據(jù)的合同同。如果所附附期限是作為為合同效力開開始的根據(jù)，則

9、則該期限為延延緩期限;如如果所附期限限是作為合同同效力終止的的根據(jù)，則該該期限為解除除期限。在附附延緩期限的的合同中，合合同已經(jīng)成立立，但沒有發(fā)發(fā)生法律效力力，雙方當(dāng)事事人都不需要要履行自己的的義務(wù)，也都都沒有權(quán)利請請求對方履行行義務(wù)。只是是在期限到來來時，雙方當(dāng)當(dāng)事人才開始始履行義務(wù);在附解除期期限的合同中中，合同不僅僅已經(jīng)成立，而而且已經(jīng)發(fā)生生法律效力，雙雙方都已經(jīng)開開始履行自己己的義務(wù)。在在期限到來時時，雙方當(dāng)事事人不再履行行義務(wù)，合同同終止。在商商品房預(yù)售合合同中，雙方方約定在將來來的一定期限限交付房屋，這這里確實存在在一定的“期期限”，但這這種期限絕不不是附期限合合同中的“期期限”。

10、因為為：其一，如如果將商品房房預(yù)售合同中中的“期限”作作為附期限合合同中的解除除期限，則商商品房預(yù)售合合同不僅已經(jīng)經(jīng)成立，而且且已經(jīng)發(fā)生法法律效力，但但在期限到來來時，商品房房預(yù)售合同終終止效力，雙雙方應(yīng)當(dāng)解除除合同。這樣樣，作為預(yù)購購方就不能取取得約定的房房屋。顯然，這這與當(dāng)事人訂訂立商品房預(yù)預(yù)售合同的目目的是相違背背的;其二，如如果將商品房房預(yù)售合同中中的“期限”作作為附期限合合同中的延緩緩期限，則商商品房預(yù)售合合同雖然已經(jīng)經(jīng)成立，但還還沒有發(fā)生法法律效力，只只在期限到來來時，商品房房預(yù)售合同才才發(fā)生法律效效力。這樣，作作為預(yù)售方就就不能要求預(yù)預(yù)購方支付一一定的定金或或房款。顯然然，這也不

11、符符合商品房預(yù)預(yù)售合同的要要求?？梢姡躺唐贩款A(yù)售合合同并不是附附期限的買賣賣合同。商品品房預(yù)售合同同中的“期限限”是一種履履行期限，是是當(dāng)事人履行行義務(wù)的具體體時間。(四)商品品房預(yù)售合同同是否為分期期付款買賣合合同在商品房預(yù)預(yù)售合同中，預(yù)預(yù)購方于多數(shù)數(shù)情況下是分分期支付房屋屋的價款，這這種作法類似似于分期付款款買賣。所以以，有的學(xué)者者認為，商品品房預(yù)售合同同是一種分期期付款買賣合合同。(注：耀振華：房房地產(chǎn)開發(fā)中中的法律問題題，梁慧星星主編民商商法論叢第第4卷，法律律出版社19996年2月月版，第933頁。)我們們認為，商品品房預(yù)售合同同不是分期付付款買賣合同同。所謂分期期付款買賣合合同，

12、指的是是出賣方將出出賣物交付給給買受方，買買受方將其應(yīng)應(yīng)付的總價款款，按照一定定期限分批支支付給出賣方方的買賣合同同。就分期付付款買賣的出出賣方的義務(wù)務(wù)而言，出賣賣方應(yīng)當(dāng)按照照合同的約定定交付出賣物物;就分期付付款買賣的買買受方的義務(wù)務(wù)而言，買受受方亦負支付付價款的義務(wù)務(wù)，唯買受方方的付款須按按期給付，具具體分期支付付的價款數(shù)額額及時期，由由合同加以約約定。之所以以說商品房預(yù)預(yù)售合同不是是分期付款買買賣合同，其其原因主要有有三：一是分分期付款買賣賣合同的標(biāo)的的物在合同生生效后必須交交付給買受方方，這樣才能能實現(xiàn)買受方方的經(jīng)濟目的的?？梢姡址制诟犊钯I賣賣合同的標(biāo)的的物必須是現(xiàn)現(xiàn)實存在的物物。但

13、在商品品房預(yù)售合同同中，作為標(biāo)標(biāo)的物的商品品房尚不存在在或尚在建造造中，所以，在在合同成立后后，預(yù)售方不不可能將標(biāo)的的物交付給預(yù)預(yù)購方;二是是分期付款買買賣合同的買買受方在接受受標(biāo)的物后，尚尚有二期以上上的價款需要要支付;但商商品房預(yù)售合合同中，預(yù)購購方既可以在在取得房屋前前一次性支付付房屋的全部部價款，也可可以在取得房房屋前分期支支付價款。這這種分期付款款與分期付款款買賣合同中中的分期付款款是不同的;前者是在取取得標(biāo)的物之之前的分期付付款，而后者者是在取得標(biāo)標(biāo)的物后的分分期付款;三三是分期付款款買賣合同的的功能在于出出賣方向買受受方融資，以以滿足買受方方資金不足的的需要。而商商品房預(yù)售合合同

14、的功能在在于買受方向向出賣方融資資，以滿足出出賣方資金不不足的需要。綜上所述，商商品房預(yù)售合合同不是預(yù)約約買賣合同、期期貨買賣合同同、附期限買買賣合同、分分期付款買賣賣合同。如果果從法律上為為商品房預(yù)售售合同定性，則則商品房預(yù)售售合同屬于遠遠期交貨合同同。所謂遠期期交貨合同，是是合同雙方當(dāng)當(dāng)事人在合同同中約定在將將來的一定期期間內(nèi)交貨的的合同。這類類買賣合同僅僅是在交貨期期限方面與一一般買賣合同同有所區(qū)別，而而在合同的訂訂立、貨物價價格的確定、履履行地點等方方面與一般買買賣合同沒有有任何差別。當(dāng)當(dāng)事人必須在在合同規(guī)定的的期限交貨，否否則即應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任。可可見，從交付付的期限角度度看，商品房

15、房預(yù)售合同是是一種遠期交交貨合同。二、商品房房預(yù)售合同的的有效條件商品房預(yù)售售合同作為一一種具體的合合同，其有效效條件應(yīng)符合合合同有效條條件的一般原原理。所以，商商品房預(yù)售合合同的有效條條件包括：主主體合格、意意思表示真實實、內(nèi)容和形形式合法。在在這些有效條條件中，當(dāng)事事人的意思表表示真實和內(nèi)內(nèi)容合法并沒沒有特殊之處處，可以按照照合同法的一一般原理加以以認定。但在在主體合格和和形式合法兩兩個要件上，商商品房預(yù)售合合同有其特殊殊性。(一)商品品房預(yù)售合同同的主體必須須合格商品房預(yù)售售合同的主體體雙方為預(yù)售售方和預(yù)購方方。我國現(xiàn)有有的法律、法法規(guī)，對商品品房預(yù)售合同同的當(dāng)事人雙雙方都有條件件的限制

16、和要要求。1.預(yù)售方方應(yīng)當(dāng)具備的的條件 根據(jù)據(jù)城市房地地產(chǎn)管理法和和城市商品品房預(yù)售管理理辦法的有有關(guān)規(guī)定，商商品房預(yù)售合合同的預(yù)售方方應(yīng)當(dāng)具備下下列條件：(1)預(yù)售方方必須是經(jīng)過過批準(zhǔn)設(shè)立，并并在工商行政政管理部門登登記注冊的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是是以營利為目目的，從事房房地產(chǎn)開發(fā)和和經(jīng)營的企業(yè)業(yè)。設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)必須符合城城市房地產(chǎn)管管理法所要要求的條件。如如果不具備房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營資格的企企業(yè)與他人訂訂立了商品房房預(yù)售合同，則則該合同為無無效合同。但但是，如果不不具備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資資格的企業(yè)，在在城市房地地產(chǎn)管理法施施行之前，與與他人訂立了了商品房預(yù)售售合同，

17、而在在一審訴訟期期間依法取得得了房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資格格，則可以認認定合同有效效(見最高人人民法院關(guān)關(guān)于審理房地地產(chǎn)管理法施施行前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案案件若干問題題的解答以下簡稱簡簡答第2條條);(2)預(yù)售方必須須交付全部土土地使用權(quán)出出讓金，取得得土地使用權(quán)權(quán)證書。預(yù)售售方必須是通通過土地使用用權(quán)出讓的方方式取得土地地使用權(quán)，并并交付了全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書。只只有這樣，預(yù)預(yù)售方才能建建造房屋，并并與預(yù)購方訂訂立商品房預(yù)預(yù)售合同。如如果預(yù)售方?jīng)]沒有取得土地地使用證書而而與他人訂立立商品房預(yù)售售合同，則該該合同為無效效合同。但是是，在城市市房地產(chǎn)管理理法施行之之前，預(yù)售方

18、方?jīng)]有取得土土地使用權(quán)證證書，但投入入了一定的開開發(fā)建設(shè)資金金，進行了施施工建設(shè)，并并與他人訂立立了商品房預(yù)預(yù)售合同，而而在一審訴訟訟期間補辦了了土地使用權(quán)權(quán)證書的，則則可以認定合合同有效(見見解答第第25條);(3)預(yù)售售方必須取得得建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證，投投入的開發(fā)資資金必須符合合法律的要求求。建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證是進行工程程建設(shè)的必備備文件，是商商品房建設(shè)的的前提條件。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)只有在取取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證的條件下，才才能進行開工工建設(shè)商品房房。否則，就就是違法建筑筑，就此而訂訂立的商品房房預(yù)售合同是是無效合同。預(yù)預(yù)售方必須按按提供預(yù)售的的商品房計算算，投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的資

19、金金達到工程建建設(shè)總投資的的百分之二十十五以上，并并已經(jīng)確定施施工進度和竣竣工交付日期期;(4)預(yù)預(yù)售方必須取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明明。商品房預(yù)預(yù)售許可制度度是我國對商商品房預(yù)售進進行管理的必必要措施。預(yù)預(yù)售方必須向向縣級以上人人民政府房地地產(chǎn)管理部門門辦理預(yù)售登登記，取得商商品房預(yù)售許許可證明。這這是商品房預(yù)預(yù)售的法定憑憑證。預(yù)售方方?jīng)]有商品房房預(yù)售許可證證明而與他人人訂立的商品品房預(yù)售合同同，屬于無效效合同。但是是，在城市市房地產(chǎn)管理理法施行之之前，預(yù)售方方?jīng)]有取得商商品房預(yù)售許許可證明的，而而在一審訴訟訟期間補辦了了商品房預(yù)售售證明的，則則可以認定合合同有效?見見解答第第25條)。2.

20、預(yù)購方方應(yīng)當(dāng)具有的的條件 在商商品房預(yù)售合合同中，對預(yù)預(yù)購方是否有有條件的限制制，我國法律律沒有特別規(guī)規(guī)定。當(dāng)然，從從理論上講，預(yù)預(yù)購方必須是是具有完全民民事行為能力力的人。除此此之外，是否否還有其他條條件的限制呢呢?這里有兩兩種情況需要要探討：(11)中國境外外的人能否成成為商品房預(yù)預(yù)售合同的預(yù)預(yù)購方?對此此，根據(jù)城城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法的規(guī)定，預(yù)預(yù)售方向境外外預(yù)售商品房房的，應(yīng)當(dāng)提提交允許向境境外銷售的批批準(zhǔn)文件。可可見，中國境境外的人經(jīng)過過批準(zhǔn)，也可可以成為商品品房預(yù)售合同同的預(yù)購方;(2)無當(dāng)當(dāng)?shù)貞艨诘木泳用衲芊癯蔀闉樯唐贩款A(yù)售售合同的預(yù)購購方?對此，最最高人民法院院在19933年

21、全國民民事審判工作作座談會紀(jì)要要中指出：“隨著市場場經(jīng)濟的發(fā)展展，國家關(guān)于于無當(dāng)?shù)貞艨诳诘娜速徺I城城鎮(zhèn)房屋的限限制逐步放寬寬。無當(dāng)?shù)貞魬艨诘娜速徺I買城鎮(zhèn)房屋，對對于符合本地地區(qū)房屋買賣賣法規(guī)規(guī)定的的，可以認定定買賣有效?！睋Q換言之，如果果本地區(qū)的房房屋買賣法規(guī)規(guī)規(guī)定不允許許無當(dāng)?shù)貞艨诳诘娜速I賣本本地城鎮(zhèn)房屋屋的，則他們們所訂立的商商品房預(yù)售合合同因其主體體不合格而無無效。我們認認為，這種認認定是不合理理的。在市場場經(jīng)濟條件下下，戶口的作作用已經(jīng)越來來越小，將戶戶口與一定的的民事權(quán)利聯(lián)聯(lián)系起來，不不符合市場經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的要要求，限制了了公民民事權(quán)權(quán)利的行使，違違反了民法的的基本原則。所所以，我們認

22、認為，即使地地方性法規(guī)規(guī)規(guī)定不允許無無當(dāng)?shù)貞艨诘牡娜祟A(yù)購商品品房的，也不不應(yīng)當(dāng)以此認認定商品房預(yù)預(yù)售合同無效效。(二)商品品房預(yù)售合同同的形式必須須符合法律的的規(guī)定商品房預(yù)售售合同的內(nèi)容容復(fù)雜，履行行期限長。因因此，法律對對其形式的要要求也比較嚴(yán)嚴(yán)格。根據(jù)法法律的有關(guān)規(guī)規(guī)定，商品房房預(yù)售合同必必須采取書面面形式。在實實踐中，商品品房預(yù)售合同同一般采取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同的形形式，具體條條款由預(yù)售方方事先擬定，主主要內(nèi)容包括括：雙方當(dāng)事事人的情況;預(yù)售商品房房的基本情況況(如商品房房的座落、土土地使用權(quán)證證號、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證號、商品品房預(yù)售許可可證號、房屋屋建筑面積、房房屋結(jié)構(gòu)等等等);預(yù)售商商品

23、房的價格格及支付辦法法、期限;交交付房屋的日日期;違約責(zé)責(zé)任及免責(zé)條條件;糾紛的的解決方式等等。根據(jù)城城市房地產(chǎn)管管理法的規(guī)規(guī)定，當(dāng)事人人訂立商品房房預(yù)售合同后后，預(yù)售方應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國家家有關(guān)規(guī)定將將預(yù)售合同報報縣級以上人人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門和和土地管理部部門登記備案案。城市商商品房預(yù)售管管理辦法亦亦規(guī)定：“商商品房預(yù)售，開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購購人簽訂商品品房預(yù)售合同同。預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在簽約之之日起30日日內(nèi)持商品房房預(yù)售合同向向縣級以上人人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門和和土地管理部部門辦理登記記備案手續(xù)?！边@里有必要要明確商品房房預(yù)售合同登登記的性質(zhì)和和效力。在實實踐中，對商商品房預(yù)售合合同的登記

24、是是合同的有效效要件，還是是對抗要件，學(xué)學(xué)者們的看法法并不一致。我我們認為，商商品房預(yù)售合合同的登記是是合同的對抗抗要件，而不不是有效要件件。首先，從從法律的規(guī)定定來看，如前前所述，城城市房地產(chǎn)管管理法和城城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法都規(guī)定，預(yù)預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將將預(yù)售合同報報有關(guān)部門登登記備案。這這就十分明確確地說明，商商品房預(yù)售合合同簽訂在先先，登記備案案在后，而登登記機關(guān)只能能對有效的商商品房預(yù)售合合同予以登記記備案;其次次，在商品房房預(yù)售合同中中，預(yù)購方處處于比較弱的的地位，面臨臨的風(fēng)險比預(yù)預(yù)售方要大得得多。所以，如如果認為登記記備案是商品品房預(yù)售合同同的有效條件件，那么沒有有經(jīng)過登記備備案的預(yù)

25、售合合同就是無效效合同。這樣樣，一旦商品品房預(yù)售合同同沒有登記備備案，預(yù)售方方就不會受合合同的約束，可可以任意將商商品房再預(yù)售售第三人，預(yù)預(yù)購方也就無無法追究預(yù)售售方的違約責(zé)責(zé)任，這極不不利于保護預(yù)預(yù)購方的利益益。所以，登登記備案不是是商品房預(yù)售售合同的有效效條件，而應(yīng)應(yīng)當(dāng)是對抗要要件。我們認認為，商品房房預(yù)售合同的的登記備案具具有預(yù)告登記記的性質(zhì)。所所謂預(yù)告登記記，是指權(quán)利利人在對未來來取得的物權(quán)權(quán)享有請求權(quán)權(quán)時，法律為為保護這一請請求權(quán)的實現(xiàn)現(xiàn)而對其進行行的登記。預(yù)預(yù)告登記的目目的在于保全全權(quán)利人的請請求權(quán)，以確確保權(quán)利人于于將來能夠取取得物權(quán)，它它具有排他性性，可以對抗抗第三人。預(yù)預(yù)告登

26、記是將將物權(quán)法的規(guī)規(guī)則施加于債債權(quán)法，給予予屬于債權(quán)法法的請求權(quán)以以排他的物權(quán)權(quán)效力，其本本質(zhì)屬于物權(quán)權(quán)法向債權(quán)法法的擴張(注注：孫憲忠：論不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)登記，中中國法學(xué)11996年第第5期。)。在在商品房預(yù)售售合同中，由由于商品房尚尚沒有建成，所所以，也就不不可能產(chǎn)生商商品房的物權(quán)權(quán)變更登記問問題，而只能能是進行預(yù)售售合同的登記記。預(yù)購方經(jīng)經(jīng)過登記所取取得的是待建建房屋所有權(quán)權(quán)的請求權(quán)，而而不是一種物物權(quán)。預(yù)購方方根據(jù)這種請請求權(quán)，就可可以在商品房房建成后，請請求預(yù)售方交交付房屋并辦辦理物權(quán)的變變更登記。同同時，在沒有有交付房屋前前，預(yù)售方將將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人人的，對預(yù)購購方也是無效效的

27、?？梢姡M盡管預(yù)售合同同登記所產(chǎn)生生的僅是一種種請求權(quán)，但但卻具有物權(quán)權(quán)的排他性質(zhì)質(zhì)，有學(xué)者將將其稱之為準(zhǔn)準(zhǔn)物權(quán)(注：錢明星、姜姜曉春：房房屋預(yù)售制度度若干問題理理論問題研究究，中外外法學(xué)19996年第55期。)。所所以，商品房房預(yù)售合同的的登記具有預(yù)預(yù)告登記的性性質(zhì)。三、商品房房預(yù)售合同糾糾紛的處理原原則在目前的房房地產(chǎn)糾紛案案件中，商品品房預(yù)售合同同糾紛占有相相當(dāng)大的比例例。這類糾紛紛具有標(biāo)的金金額大、涉訴訴人數(shù)多、法法律政策性強強等特點，處處理起來比較較困難。從實實踐來看，商商品房預(yù)售合合同糾紛有價價格糾紛、不不能交付或不不按期交付商商品房糾紛、預(yù)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)質(zhì)量糾紛等，其其

28、中最常見的的是價格糾紛紛和不能交付付或不按期交交付商品房糾糾紛。我們認認為，正確處處理商品房預(yù)預(yù)售合同糾紛紛，必須針對對不同性質(zhì)的的糾紛采取不不同的原則和和方法。(一)價格格糾紛的處理理商品房預(yù)售售合同的投資資數(shù)額大、履履行期限長，所所以，從商品品房的開工建建設(shè)到交付使使用往往需要要很長的時間間。在這段時時間內(nèi)，可能能會由于市場場行情的變化化而引發(fā)商品品房的價格糾糾紛。一方面面，預(yù)售方常常以建筑材料料的價格上漲漲或房地產(chǎn)價價格的上漲為為由要求提高高房價遭預(yù)購購方的拒絕而而形成糾紛;另一方面，預(yù)預(yù)購方有時也也會以房地產(chǎn)產(chǎn)價格的下跌跌為由要求降降低房價遭預(yù)預(yù)售方的拒絕絕而形成糾紛紛。目前，商商品房

29、預(yù)售合合同的價格糾糾紛占整個商商品房預(yù)售合合同糾紛的一一半以上。由由于法律對此此尚沒有明確確規(guī)定，所以以各地的處理理方法不盡相相同，有的按按原合同的約約定處理，有有的按當(dāng)事人人分擔(dān)風(fēng)險的的風(fēng)險負擔(dān)原原則處理，有有的按情勢變變更原則處理理。最高人民民法院關(guān)于于審理房地產(chǎn)產(chǎn)管理法施行行前房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營案件件若干問題的的解答中對對商品房預(yù)售售合同的價格格糾紛的處理理作了原則性性規(guī)定。我們們認為，這個個解答對對處理城市市房地產(chǎn)管理理法施行之之后的商品房房預(yù)售合同的的價格糾紛亦亦有一定的指指導(dǎo)意義。由于商品房房預(yù)售合同的的價格糾紛的的形成原因比比較復(fù)雜，所所以，我們認認為，不可能能按照一個固固定的方法

30、處處理，而應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)具體情情況加以解決決。首先，應(yīng)應(yīng)當(dāng)堅持合同同效力的原則則。只要商品品房預(yù)售合同同依法成立，就就應(yīng)當(dāng)維護合合同的嚴(yán)肅性性，強調(diào)合同同義務(wù)的履行行。所以，在在一般情況下下，合同當(dāng)事事人以建筑材材料或房地產(chǎn)產(chǎn)的價格上漲漲或下跌為由由要求提高房房價或降低房房價的，法院院不應(yīng)當(dāng)支持持。應(yīng)當(dāng)說，在在房地產(chǎn)市場場中，建筑材材料或房地產(chǎn)產(chǎn)的價格上漲漲或下跌確實實是存在的，但但這種價格上上漲或下跌屬屬于正常的市市場風(fēng)險，而而不屬于國家家政策性的風(fēng)風(fēng)險。商品房房預(yù)售合同的的雙方當(dāng)事人人在簽訂預(yù)售售合同時，是是根據(jù)市場行行情確定價格格的，所以，當(dāng)當(dāng)事人對于這這種市場風(fēng)險險是能夠預(yù)見見的?；谡５氖袌鲲L(fēng)風(fēng)險所產(chǎn)生的的房價的上漲漲或下跌，只只能由預(yù)售方方或預(yù)購