物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告

1、第 頁物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀 小區(qū)物業(yè)管理的基本狀況 物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20 xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過實(shí)行物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)修理基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。 目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行

2、管理。 我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)101%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。 住宅小區(qū)的特點(diǎn) 1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。 2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間

3、較長(zhǎng)，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是放開式的，給物業(yè)管理工作帶來肯定難度。 二、存在的主要問題 、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了許多政策和法規(guī)，例如北鎮(zhèn)市物業(yè)管理方法對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素養(yǎng)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。 、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管

4、理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元月/平方米到0.5元月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到101，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的緣由是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受實(shí)力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到剛好解決，引發(fā)居民不滿心情而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。 3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)

5、主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)辦法愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的緣由是：一是大多數(shù)業(yè)主相識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有特地的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等緣由，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟識(shí)，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參加意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)

6、，其成員組成困難、人員良莠不齊，缺乏“有實(shí)力、出名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最終不了了之，形同虛設(shè)。 4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，簡(jiǎn)單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。 5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區(qū)，最早

7、追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)峻等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。 三、看法和建議 針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下看法與建議： 1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，仔細(xì)落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的看法和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服

8、務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，削減人員的流淌性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和沖突糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，主動(dòng)探究行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)修理資金的繳交、保存與運(yùn)用的新型工作方法，確保專項(xiàng)修理基金的足額歸集和合理運(yùn)用。 2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服

9、務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣闊。 物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告2 目前，我市很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突日趨嚴(yán)峻，群眾與企業(yè)的呼聲更加增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80下降到58，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。 分析物業(yè)管理沖突的根源，主要是以下幾個(gè)因素： 1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在肯定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作

10、中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。 2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒有延長(zhǎng)到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)沖突中“名不正、言不順”，解決基層沖突的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的主動(dòng)性不足，特殊是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決 與上級(jí)政府部門相關(guān)的詳細(xì)事務(wù)上，顯得無能為力。 3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體干脆面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必定處

11、于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清晰、不參加。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治實(shí)力、內(nèi)控實(shí)力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、實(shí)力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素養(yǎng)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。 4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭

12、人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的敬重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和老師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了肯定的負(fù)面影響。 5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長(zhǎng)，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映劇烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推動(dòng)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上

13、得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透亮監(jiān)督。很多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，想方設(shè)法擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。 6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特殊是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。 物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告3 物業(yè)管理是城市管理

14、和社會(huì)建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本狀況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷，通過仔細(xì)分析提出相應(yīng)的對(duì)策?，F(xiàn)將調(diào)查狀況報(bào)告如下： 一、物業(yè)管理工作的基本狀況 據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積73374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于20 xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于20 xx年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，

15、小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè)，以及地下停車場(chǎng)，配置了一處兒童消遣園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。 二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題 1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題： 一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄；二是房屋修理養(yǎng)護(hù)責(zé)隨意識(shí)不強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)歸己，修理自理的觀念沒有樹立；三是不聽從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣揚(yáng)欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可運(yùn)用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該

16、公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人（其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人）。人員工資每月就須要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。 2、業(yè)主反映存在的問題： 本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理起先比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)當(dāng)有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨意，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設(shè)施損壞不能剛好修

17、理；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣揚(yáng)不到位，不知道物業(yè)究竟是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。 3、調(diào)查發(fā)覺的問題： 一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)沖突突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素養(yǎng)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣揚(yáng)，整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣揚(yáng)，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透亮。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的相識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有

18、化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增加，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)相識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到剛好解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位沖突日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難緣由許多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿意個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣闊已

19、交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無方法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主子翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參加物業(yè)管理冷眼旁觀。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。 三、對(duì)策和建議 1、加強(qiáng)宣揚(yáng)，廣泛發(fā)動(dòng)。 物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順當(dāng)開展，物業(yè)管理企業(yè)必需必需多渠道、多形式、多角度地開展宣揚(yáng)活動(dòng)，公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的狀況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)

20、濟(jì)觀念深化人心，增加業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢買服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深化基層，調(diào)查探討，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)辦法見，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順當(dāng)實(shí)施供應(yīng)保障。 2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。 物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，狀況困難，為確保工作的正常開展，必需協(xié)調(diào)各部門，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。供應(yīng)物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與

21、房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些詳細(xì)環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。 3、提高相識(shí)，明確責(zé)任。 目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生沖突后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有肯定學(xué)問水平的人員主持、參加業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間

22、的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理托付服務(wù)合同，細(xì)致斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)運(yùn)用狀況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。 4、完善配套設(shè)施。 要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施，盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順當(dāng)開展供應(yīng)基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)峻的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。 物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告4 一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目： 蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況 二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 ) 系別

23、： 外語系 系別： 建筑系 班級(jí)： 英師1201班 班級(jí)： 城規(guī) 1202 班 姓名： 李西 姓名： 姚小莫 三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 ： 相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們高校生來說是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)高校生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，探討社會(huì)，彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的學(xué)問大都理論性較強(qiáng)，學(xué)問真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富學(xué)問，提高自身分析和解決問題的實(shí)力，還能提高各人的綜合素養(yǎng)。 四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 ： 小區(qū)物業(yè)管理的成敗干脆明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特殊是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有

24、個(gè)寧靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí)，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理沖突的一些有效途徑。 五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 ： 針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。 蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本 老新村 大都建于上世紀(jì)70年頭末80年頭初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村 鄰居改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年頭至今老鄰居經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式

25、公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū) 古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔平安小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶愛護(hù)古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū) 園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園 調(diào)查形式 與物業(yè)管理人員交談，詢問，填寫物業(yè)管理調(diào)查表 采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調(diào)查表 采訪者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。 電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)

26、的狀況，以便利作總結(jié)和比較。 六 社會(huì)調(diào)查日程支配 ： 調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天） 第一階段：前期打算確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并打算問卷（8。68。9） 號(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)潔的學(xué)問，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。 號(hào) 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分 號(hào) 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分 號(hào) 制定下一步的調(diào)查安排，復(fù)印相關(guān)證件、材料 其次階段：實(shí)地調(diào)查（8。108。14） 10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚摯友，詢問他們的居住地的狀況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，

27、收集相關(guān)資料。 11 號(hào) 蘇州鄰居 敬文里 12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村 13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽里 14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園 第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。158。16） 第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8。178。18） 七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 ： 敬文里物業(yè)管理 背景 該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)鄰居，旁邊的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。根據(jù)有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃始終在對(duì)旁邊要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。 居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì) 敬文里居民對(duì)小區(qū)的平安狀況普遍評(píng)價(jià)一般 敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好 敬

28、文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好 敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好 敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。 基于上述狀況，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好 該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn) 1地理位置優(yōu)越。旁邊有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也許多。 2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。 3綠化覆蓋面積達(dá)到40。 該小區(qū)的不足 1由于是鄰居改造的，故小區(qū)出入口許多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的平安問題造成隱患。 2小區(qū)

29、地形比較困難，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于生疏訪客來說，找尋相應(yīng)的樓房比較麻煩。 3晚上路燈比較少 4靠近公路，噪聲有時(shí)比較厭煩。 整改建議 1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù)，抬高保安隊(duì)伍的素養(yǎng)。 2多設(shè)一些指路牌和路燈。 3接著進(jìn)行舊的鄰居改造安排，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的閱歷，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃 。 4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清爽空氣，還能消減噪音。 婁江新村物業(yè)管理 背景： 婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)時(shí)小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了肯

30、定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境看法頗大。 婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建立年頭比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)峻問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)平安帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺也很無奈。 居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì) 婁江居民對(duì)小區(qū)的平安狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。 婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶旁邊蚊蠅多，拾荒者許多，建筑垃圾堆砌多。 婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。 婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。 婁江居民對(duì)小區(qū)

31、的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。 基于上述狀況，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差 婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在： 1 小區(qū)的平安存在很大的隱患。 由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個(gè)，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部格外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門，他們的出入難于駕馭。 近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)平安帶來了一些改觀。 2 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚志向 小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)

32、垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾常常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)常常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。 3 小區(qū)常常有拾荒的外來人員進(jìn)來 這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。其次小區(qū)的大門較多，也難于限制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)時(shí)為了限制拾荒者進(jìn)來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸告的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒

33、者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的便利對(duì)拾荒者的進(jìn)來持歡迎看法，無形中助長(zhǎng)了他們的氣焰?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度，對(duì)他們主動(dòng)勸告。 4 小區(qū)缺少公共綠地和景觀 這使得居民沒有公共溝通的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中間或的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口，居民迫切須要一個(gè)寬敞，整齊的小區(qū)環(huán)境。 當(dāng)然，問題還有許多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建立時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。 我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)

34、整改的一些建議 1 將小區(qū)規(guī)劃狀況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新支配，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。 2 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。 3 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣揚(yáng)櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾看法箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深化各家，對(duì)小區(qū)狀況進(jìn)行調(diào)查，征求看法，大家一樣營(yíng)造一個(gè)整齊，舒適的小區(qū)環(huán)境，

35、這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來。 華陽里物業(yè)管理 背景： 該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對(duì)面），建于XX年，共11幢，應(yīng)當(dāng)來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。 居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì) 華陽里居民對(duì)小區(qū)的平安狀況普遍評(píng)價(jià)較好 華陽里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好 華陽里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好 華陽里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好 華陽

36、里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒有特地的醫(yī)療療保健場(chǎng)所。 基于上述狀況，華陽里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好 該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn) 1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面接近動(dòng)物園。 2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 3每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動(dòng)車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。 該小區(qū)的不足 1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。 2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn) 3

37、業(yè)主之間的溝通比較少，社區(qū)活動(dòng)開展不多。 整改建議 1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增加小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣揚(yáng)，信任為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的緣由和理由，業(yè)主還是會(huì)協(xié)作的，會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。 2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。 新城花園物業(yè)管理 背景 該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于101年（多層樓房為主），101和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體

38、素養(yǎng)較高。 居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì) 新城花園居民對(duì)小區(qū)的平安狀況普遍評(píng)價(jià)較好 新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好 新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好 新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好 新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好 基于上述狀況，新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好 該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn) 1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是業(yè)主下班，物管上班。也就是說，無論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著燥熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對(duì)每一個(gè)來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。 2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身熬煉的地方，

39、小摯友游戲玩耍的地方都吸引著許多居民。大家可以經(jīng)常見面，話家長(zhǎng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合溝通的場(chǎng)所許多。 3綠化覆蓋率40。小區(qū)內(nèi)種植了許多四季常青的植物，自然景觀很美麗。 4管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī)，各個(gè)類型的工作人員之間的溝通比較便利。 5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。 6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節(jié)。 7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)旁邊的小區(qū)四周建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。 該小區(qū)的

40、不足 1預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。 整改建議 可以將部分空地劃出露天車位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)料小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。 經(jīng)過對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論 1 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建立時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建立時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對(duì)簡(jiǎn)單，物業(yè)和居委會(huì)

41、也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。 2 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它須要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參加。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在詳細(xì)細(xì)微環(huán)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力協(xié)作。同時(shí)，從另一個(gè)方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素養(yǎng)文化水平的凹凸。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)覺，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是協(xié)作你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你漸漸談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對(duì)低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的便利還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素養(yǎng)不高，亂丟垃圾，卻經(jīng)常埋怨小區(qū)環(huán)境差。 3 我們發(fā)覺小區(qū)物業(yè)和

42、社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，許多牽涉到居民的教化宣揚(yáng)問題，這些問題原來不應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事?，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培育居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對(duì)待，那么那些問題何愁得不到解決呢。 4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。 5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個(gè)破位麻煩的問題。配套設(shè)施也應(yīng)當(dāng)盡量完善，或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏

43、得廣闊業(yè)主的寵愛 6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議 蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，許多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為牢靠的數(shù)據(jù)。 小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則101平方米） 婁江新村 每戶每年36元 胥江華庭 米平方/月1.1元 1320元 新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元 敬文里 每戶每年73元 華陽里 米/平方/月 0.3元 360元 彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元 彩香一村 每戶每年60元 以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場(chǎng)所）的費(fèi)用。 城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，擔(dān)當(dāng)著大量的新村管理，但目前普遍遭受物業(yè)費(fèi)難收

44、的尷尬。去年9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例施行以來已有半年多時(shí)間，采訪中聽得最多、反響最劇烈的話題是物業(yè)費(fèi)難收與管理不到位繳什么費(fèi)。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍舊遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對(duì)此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其緣由，但最主要的是，我們須要要真心實(shí)意地想方法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣揚(yáng)，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主供

45、應(yīng)良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì)，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會(huì)站出來替大家作主。 總之，事在人為，信任在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來越好，居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。 八 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì) ： （一）英師1212 李燕青 八月的天氣異樣燥熱，但是許多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí)，看到的幾乎都是工作者勞碌的身影。老城區(qū)的瑣事許多 居民紛爭(zhēng)許多，埋怨也許多。其中也不乏一些沖突的問題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會(huì)有違反狀況。當(dāng)?shù)胤愿澜乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺

46、和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里狀況特別，沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來，始終這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感受。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不簡(jiǎn)單啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。 我們的調(diào)查過程不是那么簡(jiǎn)單的 ，找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特殊是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)則辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，看法不是很好。我們完全被拒之門外，

47、連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使說明一再，人家還是不原意說明我們的調(diào)查。 為了獲得更多的材料和信息，我打了不少電話給從前的好摯友，他們對(duì)于都很配和我的工作，供應(yīng)了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍舊能感受到團(tuán)隊(duì)的力氣。充分發(fā)揮了的力氣。合理的分工合作在有這篇大家都很滿足的調(diào)查報(bào)告，可以說，它傾注了我們的熱忱、心血和友情。 通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了許多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的學(xué)問，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的實(shí)力。與那么多的業(yè)

48、主及管理人員的接觸后，信任在今后的日子里，我肯定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本事。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力氣！ （二）12城規(guī)（1）班 姚之浩 經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的相識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)埋怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參加的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主子要賜予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主子和管家共同參加家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主子身份責(zé)無

49、旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必需要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶須要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度支配人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻擋拾荒者進(jìn)來，小區(qū)居民更應(yīng)當(dāng)不去做那些人的生意。 另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還須要它的同級(jí)和上級(jí)部門的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問題，只有通過向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的須要居民的大力協(xié)作，須要居民有這種社區(qū)意識(shí)，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識(shí)的培育是物業(yè)管理的職責(zé)，除

50、了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)當(dāng)有居委會(huì)擔(dān)當(dāng)起來的現(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)更主動(dòng)的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過活動(dòng)培育居民的社區(qū)意識(shí)。特殊是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決，更須要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參加到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。 以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有許多問題我們沒發(fā)覺，我們的理解和建議也可能許多方面不合理，但我信任，只要我們從今關(guān)切起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們相識(shí)的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。 (完) 九 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（具體內(nèi)容見附頁） 1 照

51、片 2 調(diào)查問卷 物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告5 居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)辯。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下： 一、物業(yè)管理的性質(zhì)： 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)分。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所供應(yīng)的服務(wù)是有償?shù)?。而家委?huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也

52、有義務(wù)為業(yè)主供應(yīng)有償?shù)姆?wù)，而家委會(huì)卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)分中我們發(fā)覺：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平肯定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司供應(yīng)的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。 二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)： 為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约汗?yīng)的服務(wù)滿足，物業(yè)公司都在主動(dòng)地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主供應(yīng)了體育器材等設(shè)施，并安排供應(yīng)更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大便利了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶漸漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。 三、將來的發(fā)展空間： 由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)微環(huán)節(jié)問題還不是很清晰，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖

53、突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢孕湃?，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！ 物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告6 物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的.重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理狀況看，物業(yè)管理方面的投訴始終居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)峻、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的

54、問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。 一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自11018年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付運(yùn)用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。 二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及緣由 隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理沖突也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)

55、主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新狀況。詳細(xì)表現(xiàn)在以下幾方面： （一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的相識(shí)不對(duì)稱。 隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增加，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)相識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋修理養(yǎng)護(hù)責(zé)隨意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，修理自理”的觀念沒有樹立；二是不聽從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，

56、直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣闊業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。許多小區(qū)業(yè)主主子翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參加物業(yè)管理冷眼旁觀。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。 （二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不精確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素養(yǎng)不高

57、，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的沖突。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)看法不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正值要求不能滿意，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特殊是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到剛好解決，干脆影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿足度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常修理是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，修理不剛好、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)沖突。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益動(dòng)身，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響干脆侵害了業(yè)主的利益。 （三）老舊小區(qū)基

58、礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種沖突突出。詳細(xì)表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是平安防范設(shè)施匱乏，大多是放開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。

59、三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)峻。四是地下管網(wǎng)不暢，常常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年削減。六是收費(fèi)率低，每月每戶在410元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。 （四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)峻影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付運(yùn)用條件不明確，對(duì)交付運(yùn)用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付運(yùn)用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)沖突，也制約了物業(yè)管理的順當(dāng)開展

60、。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“運(yùn)用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付運(yùn)用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題接連暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。 （五）熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。 1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施