物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

1、物業(yè)經(jīng)營管理成本測算一、物業(yè)大要1、用地面積：9984.85m22、總建筑面積：23470m23、地上建筑面積：19970m24、地下建筑面積：3500m25、建筑占地面積：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容積：2.008、綠化率：30.4%9、商鋪：9000m210、商務(wù)公寓：10970m211、停車位：92個二、人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。三、物管費的成本測算1、管理、服務(wù)人員的薪水和按規(guī)定提取的福利費。（1）人員編制和基本薪水標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人

2、員編制和基本薪水標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項目人數(shù)（人）薪水標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總數(shù)（元/月）一管理人員132346.0030500.00二收費員3800.002400.00三服務(wù)員14600.008400.00四維修人員51000.005000.00五治安員20750.0015000.00六保潔員6550.003300.00七共計61/64600.00花銷測算管理服務(wù)人員的薪水和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)薪水福利費測算表(02)序號項目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月.M2）一基本薪水二福利費20341.50注(1)1.148三加班費/暫不計四衣飾費1625注(2)0.081五共計79166.5

3、0/4.463注(1)：福利費為薪水總數(shù)的35.5%,其中福利基金占薪水總數(shù)的14%；教育基金占薪水總數(shù)的1.5%；社會保險占薪水總數(shù)的20%。注(2)：衣飾按年均300元/人計算，則每個月分?jǐn)倿椋?5300元/人/年12月=1625(元/月)2、公共設(shè)施、設(shè)施平常運行、維修及保養(yǎng)費（1）采用整體匡算思路進行測算。住處建筑成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)施建筑成本一致按30%計取，折舊年限按25年計算，維涵保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則：維涵保養(yǎng)費=（1200元/M230%）（25年12月/年）40%=（360300）40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為（晚間19：0

4、0分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞200盞12小時30日/月）1.10元/千瓦/小時=4320千瓦/小時1.10元/千瓦/小時=4752.00元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎幕ㄤN為:4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每日運行12小時計算則運行電費為：（4部5千瓦/小時12小時30天/月）1.10元/千瓦/小時=7200千瓦/小時1.10元/千瓦/小時=7920元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎幕ㄤN為:792019970=0.396元/平方米/月。維涵保養(yǎng)花銷為;每層每個月按

5、50元計算則為：（4部7層）50元/層/月=2850=1400元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎幕ㄤN為:140019970=0.070元/平方米/月。3、綠化管理費：小區(qū)綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表（3）綠化管理測算表（3）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1綠化工具費400元/年400.000.0102勞保用品費400元/年400.000.0103綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.0174農(nóng)藥化肥費0.10元/M2.年303.500.0015景觀再造費0.10元/M2.年303.500.0016共計/0.0394、干凈衛(wèi)生費干凈衛(wèi)生費測算見表（04）

6、干凈衛(wèi)生費測算見表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1工具購置費300元/人.年1800.000.0082勞保用品費300元/人.年900.000.0083化糞池清掏費(注4)3000.000.0134垃圾外運費2880元/年2880.000.0125水箱沖刷/6共計/0.041注(4):化糞池清掏費全年共計約為：3000元。5、保安費：保安花銷測算見表（05）保安費測算表（05）序號項目測算依據(jù)金額（元/年）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費250元/人.年50000000202人身保險費（暫不計）/3房租費（暫不計）/4共計/00206、辦公費：（全年開支辦公費約12萬

7、元）辦公費=12萬元（12月19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定財富折舊費：固定財富總數(shù)為100萬元，平均折舊年限為為：100萬元（12月/年.月5年19970M2）=0.834元/月.平方米5年，即：固定財富折舊費8、利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、法定稅費：兩稅一費為前八項之和的5.75%，則稅費=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、共計：經(jīng)營管理服務(wù)費匯總表見（06）經(jīng)營管理服務(wù)費匯總表（1-6）序號項目金額（元/月.平方米）花銷所占比率1薪水福利費4.46357%2維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3綠化管理費0.03905%4干凈衛(wèi)生費0.0410.5%5保安費0.0200.2%6辦公費0.5016.4%7折舊費0.83410.5%8利潤0.3524.5%9法定稅費0.4255.4%10共計7.817100%11、車場管理費收入的補貼：靈巧車輛車位約為92個，每個車位管理費為（平