案例十房地產(chǎn)租賃權(quán)評(píng)估

1、案例八:租賃權(quán)評(píng)估購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其租賃的地下商業(yè)建筑的承租權(quán)。一、租賃權(quán)價(jià)格形成的特點(diǎn)及評(píng)估技術(shù)思路1、租賃權(quán)價(jià)格形成的特點(diǎn)租賃權(quán)作為一項(xiàng)權(quán)利，在評(píng)估中必須充分了解其價(jià)格形成的過(guò)程，才能通過(guò)科學(xué)的估價(jià)途徑得到其合理的價(jià)格。支付租金的義務(wù)。地產(chǎn)市場(chǎng)租金價(jià)格與租賃合同約定租金的差額）的現(xiàn)值。租金的時(shí)候，租賃權(quán)便沒(méi)有價(jià)值。但是，一般情況下由于房地產(chǎn)具有資源稀缺性、位置固定性、獨(dú)一無(wú)二性、保值增值性等特性。隨著時(shí)或相互影響會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)租金價(jià)格上漲。2、租賃權(quán)評(píng)估的技術(shù)思路原求取待估房地產(chǎn)承租權(quán)價(jià)格。二、市場(chǎng)租金的確定采用市場(chǎng)比較法測(cè)算地下商業(yè)建筑估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)租金的價(jià)格。1、計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象

2、市場(chǎng)價(jià)格=比較案例價(jià)格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正2、比較案例選擇案例作為比較案例。案例A：路180號(hào)該房屋位于路西首，臨路，總建筑面積20000平方米，共四層，使用用途為商場(chǎng)，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。租金單價(jià)為2.33元/平方米.天。案例B：路147號(hào)該房屋位于路中段，臨路，總建筑面積31200平方米，共四層，使用用途為商場(chǎng)，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。租金單價(jià)為2元/平方米.天。案例C：路商業(yè)廣場(chǎng)17000平方米，位于該房屋的第二層和第三層，使用用途為商場(chǎng)，有電梯、中央空調(diào)1.97元/平方米.天。3、房地產(chǎn)價(jià)格影響

3、因素說(shuō)明表一：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表/.AB綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)沒(méi)有房屋建筑4、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)的確定設(shè)定估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為100，以估價(jià)對(duì)象的各表和比較因素修正指數(shù)表如下：表二：比較因素修正系數(shù)表/.AB表三：比較因素修正指數(shù)表/.AB5、計(jì)算結(jié)果為2.13元/平方米.天。估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)租金（季度租金）=建筑面積2.1390=31696.972.1390=607.63萬(wàn)元年期內(nèi)不考慮市場(chǎng)租金的變化，也不考慮通貨膨脹的影響。所以，本市場(chǎng)租金。三、租賃合同租金根據(jù)租賃協(xié)議，租賃合同租金應(yīng)繳金額及時(shí)間見(jiàn)下表：表四：地下商業(yè)建筑應(yīng)繳租金明細(xì)表四、市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金差額的確定市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額計(jì)算的詳細(xì)情況見(jiàn)下表：表五：市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額計(jì)算表五還原利率的確定提取法。易價(jià)格、相同樓層對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金、房屋重置成本，具體情況列表如下：表六：參照案例交易情況表/ABE寫(xiě)字樓資本化率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：表七：資本化率計(jì)算表單位：元/平方米ABE/從上表可以看出,寫(xiě)字樓A、B、C、E的市場(chǎng)資本化率基本一致，寫(xiě)字樓D樓A、B、C、E的市場(chǎng)資本化率算術(shù)平均值作為寫(xiě)字樓資本化率:(7.98%+8.06%+7.97%+7.91%)/4=7.98%字樓資本化率，本次估價(jià)取其資本化率為：7.98%+1%=8.98%六、租賃轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定