房地產(chǎn)開發(fā)成本管理探析

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理探析房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理探析由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)豐厚，因此近年來(lái)投資者逐漸增多，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越劇烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須實(shí)行本錢領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。因此其應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，不斷進(jìn)步本錢控制和管理程度，深入理解新政策、新法規(guī)，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速開展的市場(chǎng)需要。一、房地產(chǎn)本錢管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)本文由論文聯(lián)盟.Ll.搜集整理過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。其所涉及的根本內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：一土地費(fèi)用及建安本錢土地費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)本錢中最主要的本錢支出之一，主要包括土地出讓金以及與此相關(guān)的稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，同時(shí)其也是評(píng)價(jià)

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在保證房地產(chǎn)開發(fā)工程平安與質(zhì)量的前提下，控制建安本錢的支出是降低本錢的重要措施。二根底及配套設(shè)施費(fèi)用主要包括水、電、燃?xì)?、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建立相配套的停車、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設(shè)施。三管理本錢及其他不可預(yù)見本錢針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)建立周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，僅依靠自由資金來(lái)解決資金需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，此時(shí)就需要通過借貸來(lái)滿足資金需要，從而產(chǎn)生較大的資金本錢。因此，選擇正確的融資方式、準(zhǔn)確核算融資費(fèi)用就成為計(jì)算開發(fā)本錢的關(guān)鍵。任何一項(xiàng)品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳，路牌廣告牌、

3、報(bào)紙雜志、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電視廣告費(fèi)用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營(yíng)銷本錢。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中產(chǎn)生諸多不可預(yù)見的本錢。如何加強(qiáng)相對(duì)可控本錢的核算，對(duì)合理控制開發(fā)本錢、表達(dá)經(jīng)營(yíng)成果，將起到至關(guān)重要的作用。二、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理中存在的問題市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，同時(shí)隨著商品房交易市場(chǎng)化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨劇烈，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素本錢，卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問題：一企業(yè)內(nèi)部本錢管理制度不完善許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的本錢管理制度體系，本錢管

4、理處于粗放狀態(tài)，即使有局部企業(yè)建立了本錢管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻往往形同虛設(shè)，責(zé)權(quán)利不相對(duì)應(yīng)，沒有真正落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，達(dá)不到本錢管理目的。二本錢管理意識(shí)上存在誤區(qū)目前大局部房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實(shí)行全員、全過程、全要素、全方位的全面本錢管理，本錢管理意識(shí)缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入精細(xì)化管理的時(shí)代，專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化程度越來(lái)越高，因此任何微小的本錢要素都應(yīng)該納入本錢管理范圍。三本錢管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理，而無(wú)視了創(chuàng)造價(jià)值最大的事前管理；另外，過程控制在企業(yè)本錢控制中相對(duì)缺乏，這與現(xiàn)代

5、房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大間隔 。三、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的對(duì)策分析一完善本錢管理組織和控制體系房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全本錢管理制度，組建本錢管理組織，加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，落實(shí)責(zé)任，裝備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，組織其學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，進(jìn)步內(nèi)部的整體素質(zhì)，使本錢管理工作走向科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理形式。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，首先企業(yè)應(yīng)建立一套完善的本錢管理體系，明確各部門各階段的本錢管理任務(wù)。其次將內(nèi)部本錢管理制度落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，對(duì)各部門、崗位的人、財(cái)、物消耗施行量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展考核，根據(jù)執(zhí)行情況實(shí)行與之相匹配的獎(jiǎng)罰措施，通過與各自經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，到達(dá)對(duì)各部門、各崗位管理控制的目的。第三在本錢管理的執(zhí)行過程中應(yīng)不

6、斷總結(jié)、修訂，使之更適應(yīng)企業(yè)的本錢管理目的。二加強(qiáng)全員本錢管理意識(shí)，對(duì)開發(fā)的工程實(shí)行全過程本錢控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要每個(gè)部門、每個(gè)員工有明晰的認(rèn)識(shí)，應(yīng)使所有員工共同努力，樹立員工的主人翁意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)工程始終，其主要有以下幾個(gè)階段：1、工程籌劃和決策階段在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的本錢進(jìn)展總體控制。做好市場(chǎng)調(diào)研工作，在充分理解市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求的前提下，編制投資估算形成初步的本錢方案，并在此根底上進(jìn)展工程本錢分析、工程風(fēng)險(xiǎn)分析。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建立費(fèi)用的多少和建立工期的長(zhǎng)短，而且也影

7、響工程的使用價(jià)值和投資效益，因此工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是進(jìn)展質(zhì)量管理與本錢管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設(shè)計(jì)方案應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)方式，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)，在保證建筑構(gòu)造平安、美觀和功能要求的根底上，將工程造價(jià)作為設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)的首要條件。另一方面應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)方式以保證有效的本錢管理。3、施工階段本錢控制1施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建立工程招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理才能和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商作為合作單位。同時(shí)在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)承包單位的管理與效勞。2施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的

8、變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，防止結(jié)算時(shí)發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，防止、減少和標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)效性，防止簽證久拖不決，為結(jié)算帶來(lái)費(fèi)事。3設(shè)計(jì)變更管理。設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計(jì)變更是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體的程度、才能、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是控制設(shè)計(jì)變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計(jì)變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊(duì)的程度、才能、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的籌劃書、設(shè)計(jì)委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計(jì)變更數(shù)量，從而到達(dá)控制工期和造價(jià)的目的。4、開工結(jié)算階段工程造價(jià)的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的最終環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為根據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)開工圖結(jié)