傲勝中國商業(yè)有限公司辦公樓管理策劃書

1、傲勝中國辦公樓物業(yè)管理方案PAGE 上海同淶物業(yè)管理有限公司傲勝中國辦公樓物業(yè)管理方案 我我們的報報價：物物業(yè)管理理費4331733元(每每月). 目 錄眾城大廈物業(yè)管理投標(biāo)書PAGE PAGE 65 上海同淶物業(yè)管理有限公司1.公司簡簡介傲勝中國辦公樓物業(yè)管理方案2.合作意意向2.1 物業(yè)概概況物業(yè)名稱稱：傲勝勝中國商商業(yè)有限限公司辦辦公樓物業(yè)類型型：辦公公樓。座落地址址：上海海市浦東東新區(qū)嚴(yán)嚴(yán)橋路3326號號?？偨ㄖ婷娣e：442000平方米米。建筑總層層數(shù)：六層。地上停車車位若干干。2.2 合作意意圖 “一流流的物業(yè)業(yè)需要一一流的管管理，一一流的管管理需要要一流的的機(jī)制”這樣 才才能使物

2、物業(yè)保值值、增值值，才能能使業(yè)主主住得安心心、滿意意；貴方方要求 在在物業(yè)管管理市場場上中選選聘一家家擁有高高檔辦公公樓管理理經(jīng)驗的的物業(yè) 管管理公司司；我公司司正具備備管理“傲勝中中國辦公公樓”的資質(zhì)質(zhì)和能力力，而且且一旦接接受委托托管理后后，將在在管理中中導(dǎo)入IISO990011質(zhì)量管管理體系系、ISSO1440011環(huán)境管管理體系系及OHHSASS180001職職業(yè)安全全健康管管理體系系，來達(dá)達(dá)到貴方方對物業(yè)業(yè)管理公公司要求求的管理理目標(biāo)3. 物業(yè)業(yè)管理介介入方案案和計劃劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1簽定物業(yè)管管理合同同管理服務(wù)費費、停車車費協(xié)商商與傲勝中國國公司商商定交接前物業(yè)保

3、險建建議簽定物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)合同2成立物業(yè)服服務(wù)中心心協(xié)商確定服服務(wù)中心心辦公場場所與傲勝中國國公司商商定交接中裝修服務(wù)中中心辦公公場所辦理服務(wù)中中心有關(guān)關(guān)運作手手續(xù)人員配置、培培訓(xùn)服務(wù)中心辦辦公設(shè)備備配置上墻資料配配置3物業(yè)接管接管資料與傲勝中國國公司和和前任物物業(yè)公司司商定交接中、后接管物業(yè)不合格項改改進(jìn)跟蹤蹤售后服務(wù)單單位接管管問題備忘4建立標(biāo)識系系統(tǒng)動線設(shè)計與傲勝中國國公司商商定人流標(biāo)識車流標(biāo)識物流標(biāo)識設(shè)備、設(shè)施施標(biāo)識企業(yè)名錄標(biāo)標(biāo)識施工過程監(jiān)監(jiān)督5業(yè)主關(guān)系管管理業(yè)主意見征征詢隨時業(yè)主投訴解解決回訪訪4. 物業(yè)業(yè)服務(wù)分分項標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與承諾諾 參照照全國國物業(yè)管管理優(yōu)秀秀示范大大廈標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，我我

4、們對“傲勝中中國辦公公樓”物業(yè)管管理的各各項指標(biāo)標(biāo)承諾如如下：物業(yè)管理承承諾指標(biāo)標(biāo)序號指標(biāo)名稱全國物業(yè)管管理優(yōu)秀秀大廈標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司指標(biāo)管理指標(biāo)實實施措施施房屋完好率率98%98%落實責(zé)任人人，實行行巡視制制度，建建檔記錄錄，無違違章搭建建及損壞壞公共設(shè)設(shè)施。2房屋零修、急急修及時時率100%100%接到維修通通知100分鐘內(nèi)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場，及及時完成成并建立立回訪檔檔案記錄錄。3維修工程質(zhì)質(zhì)量合格格率99%99%分項檢查，一一步到位位，并進(jìn)進(jìn)行回訪訪制度，以以確保維維修工程程合格，滿滿足客戶戶需要。4清潔保潔率率99%99%落實責(zé)任人人進(jìn)行保保潔工作作，實行行巡查制制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主

5、主管監(jiān)督督執(zhí)行，以以確保大大廈內(nèi)垃垃圾日產(chǎn)產(chǎn)日清，空空氣清新新，設(shè)施施完好。5道路完好率率及使用用率95%95%落實責(zé)任人人進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，實實行巡查查制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主主管監(jiān)督督執(zhí)行，以以確保道道路完好好暢通。6雨水井、污污水井完完好率100%落實責(zé)任人人進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，實實行巡查查制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主主管監(jiān)督督執(zhí)行，以以確保溝溝、渠、井井完好，并并定期暢暢通、清清理。7排水管、明明暗溝完完好率100%落實責(zé)任人人進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，實實行巡查查制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主主管監(jiān)督督執(zhí)行，以以確保排排水管暢暢通無阻阻、無塌塌陷。8路燈完好率率95%95%落實責(zé)任人人，實行行巡查

6、制制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主主管監(jiān)督督執(zhí)行，以以確保路路燈無損損、正常常使用并并進(jìn)行定定期清潔潔、養(yǎng)護(hù)護(hù)。9辦公樓內(nèi)治治安案件件發(fā)生率率1以下0秩序維護(hù)經(jīng)經(jīng)培訓(xùn)考考核后方方能上崗崗，每周周訓(xùn)練與與每月訓(xùn)訓(xùn)練相結(jié)結(jié)合，以以保障秩秩序維護(hù)護(hù)隊伍的的素質(zhì)和和狀態(tài)，落落實秩序序維護(hù)崗崗位職責(zé)責(zé)，明確確責(zé)任，以確保保大廈的的安全。10消防設(shè)施設(shè)設(shè)備完好好率100%100%落實責(zé)任人人進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，實實行巡查查制度，建建檔記錄錄，服務(wù)務(wù)中心主主管監(jiān)督督執(zhí)行，并并定期維維護(hù)和檢檢修，以以確保消消防設(shè)施施完好無無損、正正常使用用。11火災(zāi)發(fā)生率率1以下0服務(wù)中心全全員義務(wù)務(wù)消防員員制，并并定期進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)

7、和演習(xí)習(xí)，加大大宣傳，設(shè)設(shè)置專人人負(fù)責(zé)日日常巡視視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)隱患，及及時處理理并通知知服務(wù)中中心，確確保大廈廈消防安安全。12客戶有效投投訴率及及處理率率投訴率1%月處理率955%1%98%按照政策規(guī)規(guī)定，做做好各項項工作，同同時加強強與客戶戶的溝通通，了解解客戶的的愿望和和要求，滿滿足客戶戶的需要要，發(fā)生生投訴即即使處理理并記錄錄，同時時建立檔檔案跟蹤蹤處理結(jié)結(jié)果。13維修服務(wù)回回訪率100%對于進(jìn)行維維修的項項目，實實行回訪訪制度，建建檔記錄錄，以確確保維修修服務(wù)滿滿足用戶戶的需要要。14客戶對物業(yè)業(yè)管理滿滿意率95%95%在日常工作作中及時時收集客客戶的需需求信息息，盡可可能地滿滿足客戶戶

8、的需求求，加強強雙方的的溝通，以以確保客客戶對物物業(yè)管理理工作的的滿意。5. 項目目預(yù)算5.1部門門分工及及人員配配置部門崗 位位人數(shù)說 明明服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)大大廈物業(yè)業(yè)管理工工作設(shè)施設(shè)備維維修部維修工2日常水電維維修秩序維護(hù)部部秩序維護(hù)員員6負(fù)責(zé)辦公樓樓門崗日日常工作作環(huán)境部保潔工3負(fù)責(zé)辦公樓樓日常保保潔工作作總 計12人5.2物業(yè)業(yè)管理費費預(yù)算年度物業(yè)管管理費用用支出預(yù)預(yù)算表項目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備注1辦公接待費費用7741928922 HYPERLINK l 辦公!A1#辦公!A1 見表一2秩序維護(hù)費費用1599001918880 HYPERLINK l 保安!A1#

9、保安!A1 見表二3保潔服務(wù)費費用7267872044 HYPERLINK l 保潔!A1#保潔!A1 見表三4設(shè)備管理費費用7177861244 HYPERLINK l 設(shè)備!A1#設(shè)備!A1 見表四5管理酬金3000360000按固定酬金金提取6稅收及附加加19982004按國家稅率率5.555%計計算小計4317335180776編制說明：1本預(yù)算表根根據(jù)委托托方的要要求、物物業(yè)地理理位置、總總體功能能定位、同同類相似似物業(yè)水水平、業(yè)業(yè)主消費費水平及及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)現(xiàn)有物價價水平進(jìn)進(jìn)行編制制；2本預(yù)算表根根據(jù)國家家及當(dāng)?shù)氐匚飿I(yè)管管理有關(guān)關(guān)法律法法規(guī)進(jìn)行行編制；3本預(yù)算表根根據(jù)委托托方提供供的文字

10、字?jǐn)?shù)據(jù)及及口頭數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行編制；4本預(yù)算表中中涉及的的管理人人員人事事費用是是根據(jù)國國家的有有關(guān)規(guī)定定月計提提費以444計計算，由由養(yǎng)老金金（222）、失失業(yè)保險險金（22）、醫(yī)醫(yī)療保險險金（112%）、金金公積金金（7）、工工傷保險險費（00.5）、生生育保險險金（00.5%）組成成；5若實際情況況與上述述編制情情況有較較大差異異，雙方方應(yīng)予以以協(xié)商，再再作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。表一辦公接待費費用預(yù)算算表項目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備注1人事費用5980717600服務(wù)中心經(jīng)經(jīng)理（11人）59807176004500元元+444的計計提費2工作餐費16119321人7元元/天23天天3服裝費用

11、506001人12200元元/套，224個月月折舊4辦公費用1001200印刷、辦公公用品等等費用5手機(jī)通訊費費1501800150元/人月1人6交通費用50060007不可預(yù)見費費用8009600含政府規(guī)費費、節(jié)假假日布置置等小計7741928922備注：辦公公室固定定電話、上上網(wǎng)設(shè)施施設(shè)備由由業(yè)主方方提供，費費用業(yè)主主方支付付；辦公公室飲水水也由業(yè)業(yè)主方統(tǒng)統(tǒng)籌。表二秩序維護(hù)費費用預(yù)算算表項目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備注1人事費用1451111741332秩序維護(hù)員員（6人人）13752216502241500元元+7992元的的計提費費國定假日加加班費759910811天，33工2

12、工作餐費9661159226人7元元/天23天天3服裝費用33840566人13350元元/套，224個月月折舊4物料費用1001200印刷、電池池、耳塞塞等易耗耗費用5培訓(xùn)費用75900300元/人2年小計1599001918880表三環(huán)境部服務(wù)務(wù)費用預(yù)預(yù)算表項目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備注1人事費用5521662522保潔工（33人）51546184881450元元+2668元的的計提費費國定假日加加班費367440411天，33工2工作餐費48357963人7元元/天23天天3服裝費用637563人2550元/套，112個月月折舊4物料費用7008400易耗品等5公共大理石石地坪

13、打打蠟5006000小計7267872044表四設(shè)備管理費費用預(yù)算算表項目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備注1人事費用6013721566維修工（22人）57606912002000元元+444的計計提費國定假日加加班費253303611天，33工2工作餐費32238642人7元元/天23天天3服裝費用425042人2550元/套，112個月月折舊4日常維護(hù)保保養(yǎng)費用用5006000更換燈泡、輔輔助材料料等費用用5設(shè)備人員培培訓(xùn)審證證費用3003600300元/人年小計7177861244備注：以上上設(shè)施設(shè)設(shè)備費用用為清包包費用，如如辦公樓樓有空調(diào)調(diào)、弱電電等設(shè)備備的維修修保養(yǎng)費費由業(yè)主主自

14、行支支付。6各部門門管理職職責(zé)和權(quán)權(quán)限61各部部門分工工范圍6.1.11管理中中心工作作范圍制定和完完善服務(wù)務(wù)中心各各項內(nèi)、外外部管理理制度及及規(guī)定；編制、調(diào)調(diào)整管理理費年度度預(yù)算及及控制管管理成本本；編制管理理方案、工工作計劃劃及采購購計劃并并組織實實施；監(jiān)督各部部門的日日常工作作。6.1.22設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修部工作作范圍承擔(dān)樓內(nèi)內(nèi)內(nèi)供電電、供水水、照明明、消防防、秩序序維護(hù)等等公共設(shè)設(shè)備的日日 常運行行和操作作及巡檢檢監(jiān)控工工作，保保持其224小時時全天候候的正常常運行；承擔(dān)區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑物物、公共共部位、公公共設(shè)施施的一般般巡檢、保保養(yǎng)和修修繕 工作；負(fù)責(zé)樓內(nèi)內(nèi)公共設(shè)設(shè)備設(shè)施施的圖紙紙、資料

15、料及技術(shù)術(shù)檔案的的管理工工作； 配合及及跟進(jìn)樓樓內(nèi)各項項工程、保保養(yǎng)、維維修的外外委專業(yè)業(yè)公司的的施工 項目；6.1.33秩序維維護(hù)部工工作范圍圍執(zhí)行安全全保衛(wèi)有有關(guān)規(guī)定定、制度度及操作作規(guī)程，實實施區(qū)內(nèi)內(nèi)24小小時全天天 候的安安保、消消防、車車輛管理理工作；承擔(dān)安保保巡邏監(jiān)監(jiān)控、人人員進(jìn)出出管理值值班工作作；擔(dān)任消防防管理工工作，承承擔(dān)火災(zāi)災(zāi)報警監(jiān)監(jiān)控、消消防聯(lián)動動等設(shè)備備系統(tǒng)的的 操作值值班工作作；擔(dān)任消防防火災(zāi)設(shè)設(shè)施的日日常檢查查、維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工工作；擔(dān)任交通通道路秩秩序的維維持及車車輛停放放的管理理工作；執(zhí)行公共共區(qū)域和和公共設(shè)設(shè)施的使使用管理理規(guī)定，維維護(hù)公共共秩序；按應(yīng)急預(yù)預(yù)案程序

16、序處理各各類突發(fā)發(fā)事件，以以避免或或盡量減減少對業(yè)業(yè)主可 能的人人身及財財產(chǎn)損失失；6.1.44環(huán)境部部工作范范圍實施道路路、地面面、環(huán)境境、設(shè)施施的清掃掃、消毒毒工作；負(fù)責(zé)辦公公垃圾的的收集工工作，配配合環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門對對垃圾的的清運；負(fù)責(zé)配合合污水井井、雨水水井、水水管的定定期疏通通及建筑筑物的外外墻清洗洗；62主要要崗位職職責(zé)6.2.11服務(wù)中中心經(jīng)理理崗位職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全服服務(wù)中心心員工完完成公司司下達(dá)的的責(zé)任管管理目標(biāo)標(biāo)；制定及完完善樓內(nèi)內(nèi)各項內(nèi)內(nèi)、外部部了的管管理制度度及規(guī)定定；編制、調(diào)調(diào)整大樓樓管理費費年度預(yù)預(yù)算及控控制管理理成本；編制管理理方案、工工作計劃劃及采購購計劃并并組織實實施；負(fù)

17、責(zé)服務(wù)務(wù)中心不不合格項項的處理理及糾正正、預(yù)防防措施實實施和跟跟蹤；負(fù)責(zé)大樓樓范圍內(nèi)內(nèi)安保消防設(shè)備設(shè)設(shè)施運行行、保養(yǎng)養(yǎng)、維修修的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo) 工作，組組織制定定相關(guān)工工作文件件、檢查查標(biāo)準(zhǔn)，并并組織實實施對員員工的 考評；負(fù)責(zé)服務(wù)務(wù)中心的的月檢工工作；主動、積積極與業(yè)業(yè)主進(jìn)行行溝通，保保持良好好的人際際關(guān)系；對服務(wù)中中心的全全面工作作有決策策指揮權(quán)權(quán)，對服服務(wù)中心心的管理理人員的的 任免、調(diào)調(diào)動有建建議權(quán)，對對管理的的作業(yè)層層人員有有聘用與與解聘權(quán)權(quán)。6.2.22設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修部主管管（本項項目未設(shè)設(shè)）：崗位職責(zé)負(fù)責(zé)房屋屋、設(shè)施施的技術(shù)術(shù)資料、檔檔案的收收集，負(fù)負(fù)責(zé)零星星材料的的采購 計劃的的編制

18、，委委托維修修的聯(lián)系系工作；每年122月按房房屋完好好情況制制訂下一一年度房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年 度）維維修計劃劃表；組織實施施房屋、設(shè)設(shè)施的維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，對對房屋養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、修修繕提供供工 作指導(dǎo)導(dǎo)及檢查查監(jiān)督；對每次周周期巡查查養(yǎng)護(hù)記記錄、維維修記錄錄進(jìn)行檢檢查驗證證；每季度組組織建物物維修工工檢查房房屋、設(shè)設(shè)施的使使用狀況況，記錄錄房屋屋、 設(shè)施檢檢查表，根根據(jù)日常常巡視及及季度檢檢查記錄錄按照房房屋完好好程度 評定辦辦法，填填寫房房屋完好好程度鑒鑒定表、房房屋完好好情況分分類記 錄表，經(jīng)經(jīng)經(jīng)理審審核后上上報公司司主管部部門；每年根據(jù)據(jù)四個季季度檢查查情況，填填寫房房屋完好好情況匯

19、匯總表，上上報 公司主主管部門門；按應(yīng)急急預(yù)案規(guī)規(guī)定負(fù)責(zé)責(zé)處理突突發(fā)事件件；6.2.33秩序維維護(hù)服務(wù)務(wù)部主管管（本項項目未設(shè)設(shè)）：崗位職責(zé)負(fù)責(zé)秩序序維護(hù)項項目的服服務(wù)工作作，包括括應(yīng)急處處理工作作；擬制秩序序維護(hù)服服務(wù)的費費用預(yù)算算和作業(yè)業(yè)文件，并并負(fù)責(zé)實實施；負(fù)責(zé)秩序序維護(hù)服服務(wù)過程程的質(zhì)量量控制，發(fā)發(fā)現(xiàn)不合合格服務(wù)務(wù)當(dāng)場予予以糾 正，對對違紀(jì)隊隊員開具具違紀(jì)紀(jì)處罰單單；負(fù)責(zé)行車車與停車車管理，包包括機(jī)動動車與非非機(jī)動車車、地面面泊位、車車場 與地下下車庫的的管理；負(fù)責(zé)四防防一保工工作的具具體實施施；負(fù)責(zé)對隊隊員日常常崗位督督導(dǎo)，上上崗前的的隊列操操練，對對各班秩秩序維護(hù)護(hù) 質(zhì)量記記錄進(jìn)行

20、行審核；負(fù)責(zé)對外外來施工工人員管管理，負(fù)負(fù)責(zé)轄區(qū)區(qū)內(nèi)的消消防器材材檢查；負(fù)責(zé)對隊隊員考勤勤和請假假審批及及工作考考核；完成經(jīng)理理交辦的的其它任任務(wù)。6.2.44環(huán)境部主主管（本本項目未未設(shè)）：崗位職責(zé)負(fù)責(zé)保潔潔服務(wù)工工作；擬制保潔潔服務(wù)的的費用預(yù)預(yù)算和作作業(yè)文件件，并負(fù)負(fù)責(zé)實施施；負(fù)責(zé)保潔潔服務(wù)過過程的質(zhì)質(zhì)量控制制；完成經(jīng)理理交辦的的其它任任務(wù)。7.管理制制度質(zhì)量管理文文件目錄錄序號文件類別文件名稱 1質(zhì)量手冊質(zhì)量手冊 2程序文件文件資料控控制程序序 3程序文件記錄控制程程序 4程序文件內(nèi)部審核程程序 5程序文件不合格項控控制程序序 6程序文件糾正措施控控制程序序 7程序文件預(yù)防措施控控制程序

21、序 8企業(yè)管理類類上海同淶物物業(yè)管理理有限公公司組織織機(jī)構(gòu) 及職能 9企業(yè)管理類類上海同淶物物業(yè)管理理有限公公司崗位位設(shè)置及及職責(zé) 10企業(yè)管理類類會議制度 11企業(yè)管理類類財務(wù)開支審審核管理理規(guī)定 12企業(yè)管理類類管理評審管管理規(guī)定定 13企業(yè)管理類類員工手冊 14企業(yè)管理類類人員任職資資格管理理規(guī)定 15企業(yè)管理類類員工培訓(xùn)管管理規(guī)定定 16企業(yè)管理類類經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)協(xié)議、契契約的評評審管理理規(guī)定 17企業(yè)管理類類物業(yè)接管管管理規(guī)定定 18企業(yè)管理類類房屋接管驗驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 19企業(yè)管理類類業(yè)主滿意度度管理規(guī)規(guī)定 20企業(yè)管理類類回訪、征詢詢管理規(guī)規(guī)定 21企業(yè)管理類類服務(wù)驗證管管理規(guī)定定 2

22、2企業(yè)管理類類物資/服務(wù)務(wù)采購管管理規(guī)定定 24企業(yè)管理類類采購物資/服務(wù)的的檢驗、保保管、防防護(hù)管理理規(guī)定 25企業(yè)管理類類供方/外委委項目選選擇評審審管理規(guī)規(guī)定 26企業(yè)管理類類信息交流和和數(shù)據(jù)分分析管理理規(guī)定 27企業(yè)管理類類檔案管理規(guī)規(guī)定 28企業(yè)管理類類服務(wù)標(biāo)識和和可追溯溯性管理理規(guī)定 29企業(yè)管理類類入住管理規(guī)規(guī)定 30企業(yè)管理類類裝修管理規(guī)規(guī)定 31企業(yè)管理類類報修管理規(guī)規(guī)定質(zhì)量管理文文件目錄錄序號文件類別文件名稱 32企業(yè)管理類類業(yè)主財產(chǎn)管管理規(guī)定定 33企業(yè)管理類類空置房管理理規(guī)定 34企業(yè)管理類類困人應(yīng)急預(yù)預(yù)案 35企業(yè)管理類類消防緊急預(yù)預(yù)案 36企業(yè)管理類類防水管理規(guī)規(guī)定

23、 37企業(yè)管理類類停水、停電電、浸水水緊急預(yù)預(yù)案 38企業(yè)管理類類設(shè)備管理規(guī)規(guī)定 39企業(yè)管理類類水泵及泵機(jī)機(jī)房管理理規(guī)定 40企業(yè)管理類類配電設(shè)備管管理規(guī)定定 41企業(yè)管理類類熱網(wǎng)管理規(guī)規(guī)定 42企業(yè)管理類類電氣線路及及設(shè)施維維修保養(yǎng)養(yǎng)管理規(guī)規(guī)定 43企業(yè)管理類類消防設(shè)施設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)管理規(guī)規(guī)定 44企業(yè)管理類類測量、監(jiān)控控裝置管管理規(guī)定定 45企業(yè)管理類類二次供水管管理及水水箱清洗洗操作規(guī)規(guī)定 46企業(yè)管理類類其他管理規(guī)規(guī)定 48企業(yè)管理類類秩序維護(hù)人人員守則則 49企業(yè)管理類類秩序維護(hù)交交接班管管理規(guī)定定 50企業(yè)管理類類大廈大廈秩秩序維護(hù)護(hù)值勤管管理規(guī)定定 51企業(yè)管理類類秩序維護(hù)值值勤

24、管理理規(guī)定 52企業(yè)管理類類車管員守則則 53企業(yè)管理類類車庫管理規(guī)規(guī)定 54企業(yè)管理類類保潔員守則則 55企業(yè)管理類類保潔管理規(guī)規(guī)定 56企業(yè)管理類類綠化管理規(guī)規(guī)定8.考核辦辦法8.1范圍圍服務(wù)中心的的各類工工作人員員在管理理、服務(wù)務(wù)過程中中執(zhí)行公公司相關(guān)關(guān)企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)狀況況的考核核及處罰罰。8. 2 年度度管理（經(jīng)經(jīng)營）目目標(biāo)責(zé)任任書包包括以下下內(nèi)容：目標(biāo)責(zé)任的的考核內(nèi)內(nèi)容；目標(biāo)責(zé)任的的考核期期限；目標(biāo)責(zé)任的的例外情情況；管理業(yè)績的的考核內(nèi)內(nèi)容部門負(fù)責(zé)人人管理業(yè)業(yè)績的考考核內(nèi)容容：包括括“部門職職責(zé)履行行評價度度指標(biāo)”和“部門重重點職責(zé)責(zé)及交辦辦任務(wù)完完成度指指標(biāo)”。部門職責(zé)履履行評價價度式

25、中：ZLG部門工工作主管管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)關(guān)聯(lián)度；HBG部門工工作橫向向部門關(guān)關(guān)聯(lián)度；FXG部門工工作服務(wù)務(wù)下屬關(guān)關(guān)聯(lián)度?？己擞嬎惴椒椒ǎ罕卷椫笜?biāo)得得分部部門職責(zé)責(zé)履行評評價度1000分，本本項指標(biāo)標(biāo)最高得得分為1100分分。9.物業(yè)的的綜合服服務(wù)、維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)管理、保保潔、秩秩序維護(hù)護(hù)員等工工作的實實施方案案9.1綜合合服務(wù)根據(jù)傲勝中中國的管管理目標(biāo)標(biāo)及要求求，結(jié)合合國內(nèi)外外先進(jìn)物物業(yè)管理理技術(shù)和和公司的的管理經(jīng)經(jīng)驗，我我們將推推出以業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)中心為為主體的的業(yè)主服服務(wù)模式式。在服服務(wù)程序序規(guī)范化化的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，加加強服務(wù)務(wù)響應(yīng)時時間，加加強服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的監(jiān)控，提提高服務(wù)務(wù)水平，與與大樓內(nèi)內(nèi)的業(yè)主主建

26、立起起一種相相互信任任、相互互配合和和支持、共共同滿足足的關(guān)系系。9.2.維維修運行行、養(yǎng)護(hù)護(hù)管理9.211維修運運行內(nèi)容容大樓及公用用設(shè)施機(jī)機(jī)電運行行按照企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范運運作，具具體詳見見表。表 設(shè)備備設(shè)施運運行內(nèi)容容主要內(nèi)容及及責(zé)任部部門設(shè)施設(shè)備維維修部值班：保障障大樓供水水供電、電電梯空調(diào)調(diào)等正常常運作并并做好記記錄；巡視：巡視視設(shè)備房房和設(shè)備備運行情情況，做做好巡查查記錄；秩序：搞好好設(shè)備的的物品管管理，加加強安全全安全防防范工作作設(shè)施設(shè)備維維修部定期清潔所所管設(shè)備備和設(shè)備備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備備設(shè)施進(jìn)進(jìn)行全面面巡視、檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理。檢查項目及及處理方方法檢查項目1、水泵；

27、2、防防盜監(jiān)督督控系統(tǒng)統(tǒng)；3、對對講報警警系統(tǒng)；4、火火災(zāi)報警警控制系系統(tǒng)；55、消火火栓；66、干粉粉滅火器器處理方法按照公司IISO990011標(biāo)準(zhǔn)，對對輕微不不合格項項進(jìn)行整整改，嚴(yán)嚴(yán)重不合合格項上上報機(jī)電電部經(jīng)理理并提出出糾正措措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月月檢考核核按ISSO90001質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；9.222維修運運行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大樓及公用用設(shè)施運運行按照照公司企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范運運作，具具體詳見見表。表 公用設(shè)設(shè)施維修修運作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工作按排主要工作 房屋 本體室內(nèi)維修330分鐘鐘，一般般故障22小時，不不超過88小時，較較難故障障3天內(nèi)內(nèi)。488小時跟跟蹤驗證證。樓梯、墻面面：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題按按原樣

28、及及時修復(fù)復(fù)，每年年全面檢檢查一次次，34年全全面修補補刷漆一一次。天面：每年年全面檢檢查一次次，每年年雨季前前須檢查查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)破損損及時修修補。 公共 設(shè)施室內(nèi)污水系系統(tǒng)：每每月檢查查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時修修補。道路車場：每天檢檢查1遍遍，隨壞壞隨修；天線：每月月檢查11遍；明暗溝：每每周檢查查1遍，隨隨壞隨修修；供水電氣：每月細(xì)細(xì)查1遍遍；樓道燈：每每月檢查查1遍，即即壞即修修。檢查項目及及處理方方法 檢查 項目1、地基基基礎(chǔ)；22、梁柱柱板主體體；3、墻墻體；44、頂棚棚；5、樓樓梯扶手手；6、公公共門窗窗；7、隔隔熱層、防防水層；8、水水箱水池池；9、天天面扶欄欄；100、消防防

29、設(shè)施；11、電電子對講講門；112、信信報箱；13、標(biāo)標(biāo)識；114、散散水坡；15、樓樓板地面面磚；116、上上下雨污污水管；17、設(shè)設(shè)備房；18、道道路；119、道道路、220、電電纜溝蓋蓋板；221、路路牙；222、踏踏步臺階階；233、給排排水；224、路路燈；225、清清潔設(shè)備備；277、娛樂樂設(shè)施9.233 物業(yè)業(yè)維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)實施施方案 公共共設(shè)施和和房屋本本體的維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)是物業(yè)業(yè)管理的的重要內(nèi)內(nèi)容。本本公司在在物業(yè)管管理實踐踐中，十十分注重重這項工工作，積積累了豐豐富的公公共設(shè)施施房屋養(yǎng)養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗驗，能充充分發(fā)揮揮供水、供供電、供供氣、電電信、電電梯、機(jī)機(jī)電設(shè)備備等公司司專業(yè)化化的優(yōu)

30、勢勢，保障障廣大業(yè)業(yè)主的利利益，在在”傲勝中中國辦公公樓”的公共共設(shè)施及及房屋修修繕管理理工作中中，我們們將確立立管養(yǎng)合合一的方方針，制制訂合理理的養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃，建建立和健健全科學(xué)學(xué)的服務(wù)務(wù)制度，切切實做到到為業(yè)主主服務(wù)，保保障房屋屋始終完完好，達(dá)達(dá)到保值值、增值值的目的的，實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主滿滿意、業(yè)業(yè)主滿意意、社會會滿意。 公共設(shè)施維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)大樓及公用用設(shè)施養(yǎng)養(yǎng)護(hù)按照照公司企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三級文文件要求求的規(guī)范范運作，具具體詳見見表。公共設(shè)施日日常維修修養(yǎng)護(hù)方方案序號類別項 目日 常 維 修養(yǎng)護(hù)計劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人人行道隨壞隨修由專業(yè)維修修工按項項目維修修規(guī)程實實施1路面修修繕

31、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)；2人行道道鋪設(shè)修修繕標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。平整、無坑坑洼、無無積水、無無缺損、完完好率達(dá)達(dá)99%以上。2室外照明道路燈隨壞隨修由專業(yè)維修修工按項項目維修修規(guī)程實實施1電氣作作業(yè)安全全操作規(guī)規(guī)程；2燈具施施工技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使使用，燈燈罩完好好清潔，燈燈桿及燈燈座無破破損，完完好率達(dá)達(dá)99%以上。其它照明3溝渠池井雨水口每周一遍,發(fā)現(xiàn)問問題及時時維修由專業(yè)維修修工按項項目維修修規(guī)程實實施1井內(nèi)無無積物，井井壁無脫脫落；2井蓋上上標(biāo)志清清晰。1井蓋完完好率達(dá)達(dá)1000%；2無缺損損，無污污積；3無堵。雨水井污水井閥門井草坪4消防設(shè)施排排水管網(wǎng)網(wǎng)排水管每周一遍,發(fā)現(xiàn)問問題及時時維修由專業(yè)維修修工按

32、項項目維修修規(guī)程實實施1排水管管施工技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；2消防設(shè)設(shè)施施工工技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。1管道暢暢通，無無堵塞；2無泄漏漏；3消防設(shè)設(shè)施正常常有效。室外消防栓栓水泵5公用標(biāo)志設(shè)設(shè)施標(biāo)識牌每周一遍,發(fā)現(xiàn)問問題及時時維修由專業(yè)維修修工按項項目維修修規(guī)程實實施1標(biāo)示清清楚，無無污積，破破損；2安放牢牢固。1標(biāo)志設(shè)設(shè)施完好好率達(dá)1100%；2標(biāo)志無無損壞。警示牌6其它公共設(shè)設(shè)施如全封閉垃圾房每周一遍,發(fā)現(xiàn)問問題及時時維修由專業(yè)維修修工按項項目維修修規(guī)程實實施1無破損損；2無脫落落；3瀉水暢暢通。1確保垃垃圾房正正常使用用。9.3環(huán)環(huán)境管理理 環(huán)境管管理按照照公司企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范運運作，具具體詳見見表。 環(huán)境管

33、理運運作規(guī)范范工作安排地面保潔、墻墻面保潔潔、室內(nèi)內(nèi)保潔（辦辦公室、衛(wèi)衛(wèi)生間等等）、消消防設(shè)施施保潔、電電梯轎廂廂保潔、室室外保潔潔（噴水水池、塑塑像等）、外外墻清洗洗檢查項目及及處理辦辦法檢查項目馬路、人行行道、散散水坡、排排水溝；停車場、崗崗?fù)ぁ螁诬嚺?；垃圾箱、垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站；污、雨水井井和沙井井；宣傳欄、標(biāo)標(biāo)識；電梯、樓道道、樓梯梯、走廊廊、樓道道燈具；墻面、窗、扶扶手、電電子門、消消防栓、管管、電表表箱、信信報箱等等；裙樓、天面面；值班室、辦辦公室、衛(wèi)衛(wèi)生間；除蟲害。處理辦法按公司ISSO90001質(zhì)質(zhì)量體系系標(biāo)，對對輕微不不合格項項行關(guān)閉閉，嚴(yán)重重不合格格項上報報并提出出整改方方案

34、加以以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常日檢、周周檢、月月檢按IISO990011質(zhì)量考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；表 環(huán)境工工作內(nèi)容容區(qū)域項目及內(nèi)容容次數(shù)標(biāo)準(zhǔn)大堂1.大堂出出入口地地面之清清潔循環(huán)保潔地面潔凈、無無塵2.大堂所所有門、窗窗及玻璃璃內(nèi)外之之清潔循環(huán)保潔潔凈無塵、光光亮3.首層垃垃圾桶及及煙灰缸缸循環(huán)保潔潔凈、煙蒂蒂5只4.畫框框、標(biāo)志志牌、沙沙發(fā)茶幾幾等擺設(shè)設(shè)以及33米以下墻墻面循環(huán)保潔潔凈、無塵塵5.大堂出出入口地地毯、塵塵墊吸塵塵每日一次6.大堂消消防設(shè)施施及服務(wù)務(wù)臺每日一次7.首層門門、窗以以及每日一次潔凈無塵、光光亮8.首層貨貨運通道道地面每日二次地面潔凈、無無塵9.地面拋拋光保養(yǎng)養(yǎng)每周一次潔凈10.

35、天花花、風(fēng)口口及燈具具除塵每周一次潔凈、無塵塵11.大堂堂超高擺擺設(shè)、LLOGOO以及3米以上墻墻面每月一次客梯廳走廊廊安全通通道1.客梯廳廳及走廊廊地面之之清拖、推推塵循環(huán)保潔2.電梯不不銹鋼門門框及面面板清潔潔循環(huán)保潔潔凈、無手手印3.客梯廳廳及走廊廊門、窗窗、墻面面清潔每日一次潔凈、無塵塵4.走廊地地毯吸塵塵、擦拭拭木門、踢踢腳線等等每日一次5.通道樓樓梯臺階階、扶手手清潔（含含消防前前室）每日一次6.消防設(shè)設(shè)施設(shè)備備及排煙煙風(fēng)口每月一次7.天花、風(fēng)風(fēng)口及燈燈具除塵塵每月一次8.管道擦擦拭每月一次電梯1.電梯內(nèi)內(nèi)外之清清潔（含含玻璃、面面板、裝裝飾）循環(huán)保潔潔凈、無手手印2.電梯轎轎廂地

36、面面清潔循環(huán)保潔潔凈、無塵塵3.消毒、殺殺菌每周一次人體易觸位位置4.電梯地地面拋光光，鏡面面處理保保養(yǎng)每月一次潔凈、光亮亮度高5.電梯門門劃槽之之清潔每周一次潔凈、無塵塵首層門庭1.地面清清潔每日一次地面潔凈、無無塵2.綠化盆盆缸及花花壇清潔潔每日一次無垃圾3.室外大大理石臺臺階清掃掃循環(huán)保潔潔凈、無塵塵4.室外大大理石臺臺階機(jī)洗洗每周一次潔凈、無污污垢5.建筑之之雨篷清清洗每月一次潔凈、無污污垢衛(wèi)生間1.洗擦面面盆、大大小便池池等衛(wèi)浴浴設(shè)備循環(huán)保潔潔凈、無污污垢2.地面及及設(shè)備設(shè)設(shè)施污漬漬/水漬循環(huán)保潔干凈、無水水漬3.清倒、調(diào)調(diào)換手紙紙簍循環(huán)保潔干凈、無垃垃圾4.抹干鏡鏡子、更更換衛(wèi)生生

37、易消品品循環(huán)保潔干凈、消材材齊全5.保持空空氣清香香，無異異味循環(huán)保潔室內(nèi)空氣清清新6.擦拭門門窗、墻墻壁以及及隔板每日一次潔凈、無手手印7.衛(wèi)浴設(shè)設(shè)備及室室內(nèi)空間間消毒每日二次全部覆蓋8.天花、風(fēng)風(fēng)口及燈燈具除塵塵每周一次潔凈、無塵塵管理用房各類機(jī)房1.管理用用房（含含監(jiān)控中中心）清清潔每日一次地面、墻面面、照明明、設(shè)備備潔凈無無塵2.設(shè)備機(jī)機(jī)房清潔潔（管理理處指定定）每周一次3.天花、風(fēng)風(fēng)口及燈燈具除塵塵清潔每周一次外場1.主干道道及室外外地塊清清掃循環(huán)保潔潔凈、無塵塵4.大門背背景墻（含含公司銘銘牌）清清潔每日一次5.各類標(biāo)標(biāo)志牌清清潔每日一次潔凈、無塵塵6.主干道道及室外外地塊高高壓水

38、槍槍沖洗每月一次潔凈、無污污垢垃圾堆放1.垃圾堆堆放點清清潔、消消毒每日一次潔凈、無污污垢2.垃圾駁駁運每日一次無遺漏垃圾圾管道疏通1.地溝、雨雨水溝、窨窨井等拾拾揀垃圾圾每周一次根據(jù)季節(jié)合理調(diào)配2.地溝、雨雨水溝、窨窨井等防防水疏通通每月一次3.管道工工具疏通通每月一次4.建筑屋屋頂、天天臺雨水水管道清清潔、每周一次9.4. 秩序維維護(hù)管理理治安、消防防、車輛輛管理按按照公司司企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范運作秩秩序維護(hù)護(hù)工作手手冊、車車輛管理理工作手手冊規(guī)規(guī)范運作作，具體體詳見表表。 治安、消消防、車車輛管理理運作規(guī)規(guī)范工作按排定崗檢查進(jìn)出口、停停車場：24小小時；流動巡查消防設(shè)施：1遍/周；區(qū)內(nèi)安全、

39、違違章行為為 24小小時；車輛停放、車車輛保管管 24小小時；突發(fā)事件：901200秒，責(zé)責(zé)任秩序序維護(hù)或或車輛管管理員到到達(dá)現(xiàn)場；重點區(qū)域、重重點部位位每1小小時巡查查1次。學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；定定期訓(xùn)練練。檢查項目1、查可凝凝人員、外外來人員員；2、查違章章停車、違違章裝修修；3、查室外外施工、搭搭建情況況；4、查高空空拋物、亂亂扔垃圾圾現(xiàn)象；5、查破壞壞綠化、占占用綠地地現(xiàn)象6、查漏水水、漏電電、漏氣氣現(xiàn)象；7、查房屋屋本體設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施情況。處理方法按照公司IISO990011質(zhì)量體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對輕輕微不合合格項匯匯報領(lǐng)班班及主管管，嚴(yán)重重不合格格項報經(jīng)經(jīng)理?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時

40、按ISSO90001質(zhì)質(zhì)量考核核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家家建設(shè)部部規(guī)定“優(yōu)秀物物業(yè)管理理示范大大廈”標(biāo)準(zhǔn)考考核。10.員 工 培 訓(xùn)10.1 培訓(xùn)計計劃源源不斷的的人員培培訓(xùn)是同同淶物業(yè)業(yè)的管理理水平不不斷提高高的根本本保證。為為此，公公司將根根據(jù)自身身發(fā)展的的需要，建建立了自自己的“培訓(xùn)制制度”?！懊磕瓴徊欢ㄆ诘牡呐e辦各各類專業(yè)業(yè)的培訓(xùn)訓(xùn)班。培培訓(xùn)師資資由公司司中級以以上的專專業(yè)管理理人員和和外聘一一些專家家、學(xué)者者及境外外資深物物業(yè)管理理專家擔(dān)擔(dān)綱，講講授市場場的營銷銷策劃和和各類物物業(yè)的管管理，從從物業(yè)管管理的規(guī)規(guī)范服務(wù)務(wù)、運用用計算機(jī)機(jī)管理到到物業(yè)管管理人員員的配備備及物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)費的籌籌措

41、、成成本核算算及資金金的運行行等。到到目前為為止，已已有多名名人員經(jīng)經(jīng)過經(jīng)理理崗位培培訓(xùn)已經(jīng)經(jīng)上崗，而而且已得得到了大大家的一一致好評評。10.2 培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容【服務(wù)中心心經(jīng)理、副副經(jīng)理培培訓(xùn)】通過培訓(xùn)使使培訓(xùn)人人員能參參與市場場競爭，能能獨立操操作一個個樓盤，有有較強的的公關(guān)意意識與協(xié)協(xié)調(diào)能力力，必須須掌握物物業(yè)管理理的法規(guī)規(guī)政策，懂懂得各類類物業(yè)權(quán)權(quán)屬的手手續(xù)辦理理，掌握握資金的的運行原原則和資資金的正正確使用用，成為為企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的好好當(dāng)家。培訓(xùn)時間為為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法法規(guī) 1物業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)行政策策法規(guī)6物業(yè)管理的的現(xiàn)行法法律、法法規(guī)知識識；社會會治安條條例；

42、案案例分析析；物業(yè)管理基基礎(chǔ)知識識 2物業(yè)管理常常識8.5物業(yè)管理概概論；機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置；人員員配備；管理方方案的制制定；裝裝修管理理；入住住須知；物業(yè)管管理運作作相關(guān)知知識； 3質(zhì)量管理2.5ISO90001、IISO1140001、OOHSAAS1880011貫標(biāo)知知識； 4不同類型的的物業(yè)管管理及運運作模式式7.5辦公樓管理理；公寓寓樓管理理；別墅墅管理；一般住住宅管理理實務(wù)；國外的的物業(yè)管管理；物業(yè)管理運運作實務(wù)務(wù) 5各類專業(yè)管管理18設(shè)備工程管管理；房房屋（建建物知識識）；機(jī)機(jī)電設(shè)備備；空調(diào)調(diào)；電梯梯；管道道；給排排水系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)；安保與與消防管管理；保保潔的基基礎(chǔ)管理理；綠化化與環(huán)保保

43、管理；客戶服服務(wù)禮儀儀；特約約性服務(wù)務(wù)與兼營營性服務(wù)務(wù)；服務(wù)務(wù)收費價價格制定定等； 6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的的資金運運行；服服務(wù)費用用的取繳繳與使用用；物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的財財會制度度與稅收收；行政政人事管管理；計計算機(jī)操操作；檔檔案管理理物業(yè)管理運運作實務(wù)務(wù) 7企業(yè)的品牌牌建設(shè)3.5最新的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)理念念。品牌牌效應(yīng)等等。物業(yè)公關(guān) 8物業(yè)公關(guān)知知識3.5物業(yè)公關(guān)在在物業(yè)管管理中的的作用；物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)形象與與公關(guān)；需協(xié)調(diào)調(diào)與溝通通的關(guān)系系；物業(yè)業(yè)公關(guān)公公眾心理理分析與與心理策策略；實習(xí)與考察察 9實地操作與與實踐56（根據(jù)需要要可適當(dāng)當(dāng)延長）注：一小時時為一課課時【各部門主主管培訓(xùn)訓(xùn)

44、】通過培訓(xùn)，能能協(xié)助物物業(yè)經(jīng)理理的工作作，做好好各自崗崗位的本本職工作作，制定定部門崗崗位責(zé)任任制，協(xié)協(xié)調(diào)各部部門、各各崗位之之間的關(guān)關(guān)系，定定期或不不定期地地對下屬屬進(jìn)行崗崗位培訓(xùn)訓(xùn)。培訓(xùn)時間為為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法法規(guī) 1物業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)行政策法規(guī) 6物業(yè)管理的的現(xiàn)行法法律、法法規(guī)知識識；社會會治安條條例；案案例分析析； 物業(yè)管理基基礎(chǔ)知識識 2物業(yè)管理常常識 6物業(yè)管理概概論；裝裝修管理理；入住住須知；物業(yè)管管理運作作相關(guān)知知識； 3不同類型物物業(yè)管理理運作模模式 6一般住宅管管理實務(wù)務(wù)；經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房操作實實務(wù)；物業(yè)管理運運作實務(wù)務(wù) 4各類專業(yè)管管理 24設(shè)備

45、工程管管理；房房屋（建建物知識識）；機(jī)機(jī)電設(shè)備備；空調(diào)調(diào)；電梯梯；管道道；給排排水系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)；安保與與消防管管理；保保潔的基基礎(chǔ)管理理；綠化化與環(huán)保保管理；客戶服服務(wù)禮儀儀；特約約性服務(wù)務(wù)與兼營營性服務(wù)務(wù)；兒童童樂園設(shè)設(shè)施管理理；物業(yè)管理運運作實務(wù)務(wù) 5內(nèi)部管理3.5員工意識的的培養(yǎng)及及行為規(guī)規(guī)范；崗崗位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及考核核；文檔檔管理； 6企業(yè)的品牌牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與與服務(wù)理理念等實習(xí)與考察察 7實地操作與與實踐 56（根據(jù)需要要可適當(dāng)當(dāng)延長）注：一小時時為一課課時【一般管理理人員培培訓(xùn)】 通過過培訓(xùn)，樹樹立1000%為為業(yè)主服服務(wù)的思思想，把把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)業(yè)精神，基基本了解解物業(yè)經(jīng)經(jīng)

46、營管理理知識、法法律知識識，必 須掌握握建筑知知識、機(jī)機(jī)電設(shè)備備維修保保養(yǎng)知識識，物業(yè)業(yè)環(huán)境保保護(hù)及管管理知識識，文檔檔管理知知識等。培訓(xùn)時間為為2-3周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法法規(guī) 1物業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)行政策法規(guī) 6物業(yè)管理的的現(xiàn)行法法律、法法規(guī)知識識；社會會治安條條例；案案例分析析；物業(yè)管理基基礎(chǔ)知識識 2物業(yè)管理常常識 6物業(yè)管理概概論；裝裝修管理理；入住住須知；物業(yè)管管理運作作相關(guān)知知識； 3不同類型的的物業(yè)管管理及運運作模式式 6一般住宅管管理實務(wù)務(wù)；經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房操作實實務(wù)；物業(yè)管理運運作實務(wù)務(wù) 4各類專業(yè)管管理 24設(shè)備工程管管理；房房屋（建建物知識識）；機(jī)機(jī)電設(shè)備備

47、；空調(diào)調(diào)；電梯梯；管道道；給排排水系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)；安保與與消防管管理；保保潔的基基礎(chǔ)管理理；綠化化與環(huán)保保管理；客戶服服務(wù)禮儀儀；特約約性服務(wù)務(wù)與兼營營性服務(wù)務(wù)；文檔檔管理； 5企業(yè)的品牌牌建設(shè) 3物業(yè)管理與與服務(wù)理理念等實習(xí)與考察察 6實地操作與與實踐 45（根據(jù)需要要可適當(dāng)當(dāng)延長）注：一小時時為一課課時11.物業(yè)業(yè)維修和和管理的的應(yīng)急措措施 物物業(yè)三級級危機(jī)應(yīng)應(yīng)急方案案和應(yīng)急急預(yù)案 當(dāng)物業(yè)業(yè)發(fā)生突突發(fā)事件件時，各各崗位管管理人員員必須按按規(guī)定實實行崗位位警戒，根根據(jù)不同同突發(fā)事事件的現(xiàn)現(xiàn)場情況況應(yīng)變處處理，在在有關(guān)部部門到達(dá)達(dá)現(xiàn)場前前，保證證人身安安全，減減少財產(chǎn)產(chǎn)損失，并并全力協(xié)協(xié)助政府府部

48、門處處理相關(guān)關(guān)事宜。11.1第第三級危危機(jī)應(yīng)急急方案 當(dāng)“傲勝勝中國辦辦公樓”發(fā)生電電力故障障、雷暴暴雨、臺臺風(fēng)侵襲襲、電梯梯困人、人人員意外外受傷、，高高空墜物物、交通通意外等等事件時時，各崗崗位實行行第三級級危機(jī)應(yīng)應(yīng)急方案案。11.2第第二級危危機(jī)應(yīng)急急方案 當(dāng)大樓樓發(fā)生火火警、治治安案件件、人員員傷害等等突發(fā)事事件時，各各崗位實實行第二二級危機(jī)機(jī)應(yīng)急方方案。11.3.第一級級危機(jī)應(yīng)應(yīng)急方案案 當(dāng)“傲傲勝中國國辦公樓樓”發(fā)生火火災(zāi)、刑刑事案件件、突發(fā)發(fā)性自然然災(zāi)害、恐恐怖事件件等重大大事件時時，各崗崗位實行行第一級級危機(jī)應(yīng)應(yīng)急方案案。 詳細(xì)應(yīng)急急預(yù)案：消防主管到道路口迎接消防隊進(jìn)場，簡單介

49、紹火情后將消防指揮員帶至消控中心實施指揮現(xiàn)場處理在五分鐘內(nèi)到達(dá)預(yù)定位置向應(yīng)急指揮中心報告位置疏散現(xiàn)場人員現(xiàn)場向顧客解釋按消防部門要求提交事故報告做好記錄，調(diào)查原因、提交報告消防系統(tǒng)五分鐘后聯(lián)動噴淋頭遇高溫破裂，自動噴水滅火與消防部門保持通話，與現(xiàn)場保持聯(lián)系啟動排煙風(fēng)機(jī)啟動正壓送風(fēng)機(jī)，防止煙霧蔓延電梯自動迫降到1F切斷經(jīng)營用電源，啟動消防應(yīng)急電源自動切換到消防廣播，播放錄音帶（中英）消防卷簾門門自動下降隔離著火區(qū)，打開天棚天窗恢復(fù)秩序現(xiàn)場人員向應(yīng)急指揮中心報告現(xiàn)場向顧客解釋監(jiān)控崗報警開關(guān)復(fù)位向消防部門報告做好記錄管理人員到指定地點實施人員護(hù)理保安人員組織按疏散通道疏散人群業(yè)主配合疏散管理人員在外

50、場配合設(shè)置警戒線，清點逃生人數(shù)消防隊長組織義務(wù)消防員加入現(xiàn)場撲救業(yè)戶接待趕到現(xiàn)場配合疏散1名設(shè)備電工到配電房保障消防電源正常運行1名設(shè)備電工到水泵房保障消防水泵正常運行1名電梯維保員工到電梯機(jī)房保障消防電梯正常運行其余設(shè)備人員到消控中心待命巡崗人員及樓面保潔員到疏散指揮點（消防通道路口），組織商貿(mào)公司疏散人群（附圖）外圍巡崗秩序維護(hù)員關(guān)閉燃?xì)忾y門，設(shè)置警戒線門崗秩序維護(hù)員阻止外來人員進(jìn)入火場，疏散人員離開現(xiàn)場（人數(shù)統(tǒng)計）并記錄現(xiàn)場處理向應(yīng)急指揮中心報告現(xiàn)場情況現(xiàn)場使用滅火機(jī)滅火疏散現(xiàn)場人員報告應(yīng)急指揮中心現(xiàn)場滅火情況（對講機(jī)、插孔電話）啟動消防聯(lián)動打119、120報警向第一責(zé)任人報告向大家報告

51、應(yīng)急指揮中心用對講機(jī)通知人員到達(dá)預(yù)定位置第一責(zé)任人五分鐘內(nèi)到達(dá)應(yīng)急指揮中心實施現(xiàn)場指揮消防主管到道路口迎接消防隊進(jìn)場，簡單介紹火情后將消防指揮員帶至消控中心實施指揮現(xiàn)場處理在五分鐘內(nèi)到達(dá)預(yù)定位置向應(yīng)急指揮中心報告位置疏散現(xiàn)場人員現(xiàn)場向顧客解釋按消防部門要求提交事故報告做好記錄，調(diào)查原因、提交報告消防系統(tǒng)五分鐘后聯(lián)動噴淋頭遇高溫破裂，自動噴水滅火與消防部門保持通話，與現(xiàn)場保持聯(lián)系啟動排煙風(fēng)機(jī)啟動正壓送風(fēng)機(jī)，防止煙霧蔓延電梯自動迫降到1F切斷經(jīng)營用電源，啟動消防應(yīng)急電源自動切換到消防廣播，播放錄音帶（中英）消防卷簾門門自動下降隔離著火區(qū)，打開天棚天窗恢復(fù)秩序現(xiàn)場人員向應(yīng)急指揮中心報告現(xiàn)場向顧客解釋

52、監(jiān)控崗報警開關(guān)復(fù)位向消防部門報告做好記錄管理人員到指定地點實施人員護(hù)理保安人員組織按疏散通道疏散人群業(yè)主配合疏散管理人員在外場配合設(shè)置警戒線，清點逃生人數(shù)消防隊長組織義務(wù)消防員加入現(xiàn)場撲救業(yè)戶接待趕到現(xiàn)場配合疏散1名設(shè)備電工到配電房保障消防電源正常運行1名設(shè)備電工到水泵房保障消防水泵正常運行1名電梯維保員工到電梯機(jī)房保障消防電梯正常運行其余設(shè)備人員到消控中心待命巡崗人員及樓面保潔員到疏散指揮點（消防通道路口），組織商貿(mào)公司疏散人群（附圖）外圍巡崗秩序維護(hù)員關(guān)閉燃?xì)忾y門，設(shè)置警戒線門崗秩序維護(hù)員阻止外來人員進(jìn)入火場，疏散人員離開現(xiàn)場（人數(shù)統(tǒng)計）并記錄現(xiàn)場處理向應(yīng)急指揮中心報告現(xiàn)場情況現(xiàn)場使用滅火

53、機(jī)滅火疏散現(xiàn)場人員報告應(yīng)急指揮中心現(xiàn)場滅火情況（對講機(jī)、插孔電話）啟動消防聯(lián)動打119、120報警向第一責(zé)任人報告向大家報告應(yīng)急指揮中心用對講機(jī)通知人員到達(dá)預(yù)定位置第一責(zé)任人五分鐘內(nèi)到達(dá)應(yīng)急指揮中心實施現(xiàn)場指揮服務(wù)中心第一責(zé)任人通知順序 實警煙感報警溫感報警水流指示器報警手報報警電話報警對講機(jī)報警現(xiàn)場確警巡崗人員在2.5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場確認(rèn)接警消控中心（應(yīng)急指揮中心）誤警2.突發(fā)停停電/停停水事件件的應(yīng)急急處理流流程局部停電局部停電巡崗秩序維護(hù)員在現(xiàn)場做好解釋工作亮查找停電原因三十分鐘內(nèi)修復(fù)小故障，恢復(fù)供電整體停電大故障通知工程主管，組織力量搶修啟動備供電切斷主供電電話供電部門詢問原因向服務(wù)中心經(jīng)

54、理匯報確認(rèn)故障線路，斷開分路開關(guān)組織設(shè)備工分區(qū)域查找原因外網(wǎng)高壓停電場內(nèi)線路故障修復(fù)故障，恢復(fù)供電停電提前知道停電時間報告服務(wù)中心經(jīng)理通知委托方各辦公室做好切換電準(zhǔn)備突然停電報告服務(wù)中心經(jīng)理通知委托方，告訴業(yè)主不要驚慌通知委托方，通知各辦公室做好切換電準(zhǔn)備管道檢修停水該樓層保潔員巡視檢查時，擰緊取水點籠頭工程維修班設(shè)備工關(guān)閉上一級閥門，修理損壞管道向供水部門詢問停水原因向服務(wù)中心經(jīng)理匯報巡崗秩序維護(hù)員做好解釋和隔離工作停水提前知道停水時間報告服務(wù)中心經(jīng)理通知委托方通知辦公室做好蓄水準(zhǔn)備突然停水向服務(wù)中心經(jīng)理報告，修復(fù)管道后通知委托方通知委托方，通知辦公室節(jié)約用水自來水公司停止供水停電停水3.突

55、發(fā)盜盜竊、人人員昏倒倒等事件件的應(yīng)急急處理流流程A.1突發(fā)發(fā)盜竊應(yīng)應(yīng)急處理理流程盜竊盜竊接報人問清犯罪嫌疑人基本情況后通知該樓層巡崗保安到現(xiàn)場及時發(fā)現(xiàn)或接報業(yè)主錢財被盜物品被盜門崗保安在門崗位阻止嫌疑人逃跑，無力阻止時，應(yīng)看清其衣著、體形及逃跑路線事后發(fā)現(xiàn)或接報秩序維護(hù)主管撥打“110”將犯罪嫌疑人交警方處理公共設(shè)施被盜巡崗保安用對講機(jī)通知秩序維護(hù)主管、門崗秩序維護(hù)員及消防監(jiān)控中心巡崗人安到達(dá)現(xiàn)場后，當(dāng)場制止或尾隨嫌疑人至偏僻處將其抓獲，收繳臟、款贓物交還物主監(jiān)控室對庫發(fā)現(xiàn)場及通道進(jìn)行定點錄像及時向服務(wù)中心經(jīng)理匯報突發(fā)事件處理情況安慰被害人，問清被盜財物、被盜時間等基本情況，通知秩序維護(hù)主管業(yè)

56、主錢財被盜物品品被盜公共設(shè)施被盜通知工程主管到現(xiàn)場統(tǒng)計被盜財物（注意不要破壞現(xiàn)場）通知全體秩序維護(hù)員，觀察場內(nèi)外人員，發(fā)現(xiàn)嫌疑人人及時向秩序維護(hù)主管報告秩序維護(hù)主管受害人撥打“110”，向警方報案秩序維護(hù)主管通知巡崗秩序維護(hù)員到達(dá)保護(hù)現(xiàn)場到監(jiān)控室調(diào)看該部位錄像，為警方提供線索及時向服務(wù)中心經(jīng)理匯報事件發(fā)生經(jīng)過A.2人員員昏倒等等事件應(yīng)應(yīng)急處理理流程人員突燃昏倒人員突燃昏倒巡崗保安發(fā)現(xiàn)中心經(jīng)理接到通知通知中心經(jīng)理通知秩序維護(hù)主管及巡崗秩序維護(hù)員到現(xiàn)場救護(hù)通知委托方并尋找醫(yī)護(hù)人員，穩(wěn)定其病情病人有知覺病人無知覺詢問其家屬聯(lián)系方式通知其家屬到商場，帶其去醫(yī)院治療撥打“120”急救車前來救護(hù)4.突發(fā)水

57、水浸事件件的應(yīng)急急處理流流程水管爆裂秩序維護(hù)人員做好隔離工作維修工關(guān)閉供水閥，實施搶修引起嚴(yán)重積水的，使用潛水泵排水噴淋頭爆裂保潔人員封堵溢水區(qū)域，清理現(xiàn)場修復(fù)供水管道，開啟供水閥，恢復(fù)供水水箱（水池）溢水水管爆裂秩序維護(hù)人員做好隔離工作維修工關(guān)閉供水閥，實施搶修引起嚴(yán)重積水的，使用潛水泵排水噴淋頭爆裂保潔人員封堵溢水區(qū)域，清理現(xiàn)場修復(fù)供水管道，開啟供水閥，恢復(fù)供水水箱（水池）溢水秩序維護(hù)人員做好隔離工作保潔人員打開未端放水閥，排盡消防水附近有電梯運行時，將其提升，切斷電源更換噴淋頭，打開進(jìn)水閥保潔員關(guān)閉末端放水閥，清理現(xiàn)場關(guān)閉進(jìn)水閥門引起嚴(yán)重積水的，使用潛水泵排水保潔人員封堵溢水區(qū)域，清理現(xiàn)

58、場修復(fù)供水管道，開啟供水閥門，恢復(fù)供水秩序維護(hù)人員做好隔離工作維修工修理故障突發(fā)水浸附近有電梯時，將電梯提升到頂層，斷電附近有電梯時，將電梯提升到頂層，斷電設(shè)備工關(guān)閉進(jìn)水閥，取消防水帶引導(dǎo)排水管理人員配合在外場設(shè)置警戒線，清點逃生人數(shù)管理人員到指定地點實施人員護(hù)理樓面主管組織按疏散通道疏散人群商貿(mào)公司配合疏散5.突發(fā)電電梯困人人事件的的應(yīng)急處處理流程程電梯困人電梯困人消防監(jiān)控中心人員設(shè)備工在電梯底層電梯口地面放置警示牌安慰被困人員，靜候救援。電梯工切斷電梯電源，查看電梯所在樓層到電梯所在樓層打開轎門、廳門，解救被困人員到達(dá)平層位置，松開松閘工具，制動器復(fù)原鎖緊電梯。確認(rèn)電梯電源已切斷電梯工組織

59、設(shè)備工盤車操作松閘工具，打開制動器。另二人向左或向右盤動飛輪向被困人員致歉平層通知電梯維保單位，修復(fù)電梯，恢復(fù)運行配電系統(tǒng)故障電梯故障切換備供電源自動平層，放出被困人員否是 6.突發(fā)易易燃?xì)怏w體泄漏事事件的應(yīng)應(yīng)急處理理流程易燃?xì)怏w泄漏易燃?xì)怏w泄漏關(guān)閉燃?xì)饪傞y通知工程主管確認(rèn)撥打供氣部門電話（）外圍管道泄漏巡崗發(fā)現(xiàn)接到報警通知巡崗人員，關(guān)閉總閥門通知委托方，等候恢復(fù)供氣通知服務(wù)中心經(jīng)理通知工程主管確認(rèn)辦公室內(nèi)管路泄漏通知業(yè)主關(guān)閉燃?xì)忾y門協(xié)助打開門窗，加強通風(fēng)巡崗秩序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)接到報警通知內(nèi)場巡崗人員通知工程主管確認(rèn)疏散樓內(nèi)人員，勸止顧客誤入現(xiàn)場確認(rèn)請業(yè)主撥打搶修電話（）向委托方報告處理情況通知服

60、務(wù)中心經(jīng)理現(xiàn)場確認(rèn)通知消防監(jiān)控中心秩序維護(hù)員消防監(jiān)控中心人員打開窗提請業(yè)主關(guān)閉燃?xì)忾y門打開門窗，加強通風(fēng)通知工程主管確認(rèn)疏散樓內(nèi)人員，勸止客人誤入請業(yè)主撥打搶修電話（ ）向委托方報告處理情況通知管理處經(jīng)理現(xiàn)場確認(rèn)通知消防監(jiān)控中心消防監(jiān)控中心打開窗有人員昏迷時，將其帶至通風(fēng)處醫(yī)護(hù)，撥打“120”急救情況嚴(yán)重可能引發(fā)火災(zāi)時，按火警火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案的人員疏散流程疏散人群通知服務(wù)中心經(jīng)理向委托方報告，請求協(xié)助處理嚴(yán)重泄漏7防汛防防臺應(yīng)急急處理預(yù)預(yù)案接到、獲獲得有關(guān)關(guān)臺風(fēng)等等信息后后，通知知各部門門做好預(yù)預(yù)防措施施。工程部對對戶外的的燈具、廣廣告、天天線、設(shè)設(shè)備層等等設(shè)備設(shè)設(shè)施進(jìn)行行全面檢檢查， 確保牢牢固