房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析報告

1、.房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析-作者：-日期：房地產(chǎn)業(yè)分析 2001 年房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析2002-04-11轉(zhuǎn)自：房地產(chǎn)信息. 專業(yè).專注.2001 年，區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在國家實施西部大開發(fā)和住房制度改革全面推進(jìn)的良好環(huán)境下，呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 22.22 億元，首次突破 20 億元大關(guān)，創(chuàng)歷史最高水平。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，增速居全社會各類投資前列2001年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，全年完成開發(fā)投資22.22 億元，比上年增長 42.7%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅20.9 個百分點，也分別超過基本建設(shè)和更新改造投資 24.2 個百分點和29.9 個

2、百分點，增速居全社會各類投資的前列，對全社會固定資產(chǎn)投資增長貢獻(xiàn)率達(dá) 19.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重由去年同期的9.7%提高到 11.3%。成為推動全社會投資增長的主要動力。從全年投資運行情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直高于全國及西部平均水平。 二、土地交易活躍，土地購置投資明顯擴(kuò)。2001年，區(qū)土地交易市場活躍，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 133.76 萬平方米，比上年增長 86.6%。土地購置投資大幅度增長，據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置投資達(dá) 3.94 億元，比去年同期增加了 1.92 億元，增長 94.7%，土地購置投資的快速增長，使其占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由去年同期的

3、 13.0%猛增到 17.7%。土地購置費大幅度增加，有力地支持了房地產(chǎn)開發(fā)投資的調(diào)整增長，同時也顯示出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣闊前景。三、建設(shè)資金到位良好，為投資增長提供了保障2001年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集情況明顯好與上年，全年累計到位資金 22.34 億元，超過同期開發(fā)投資額，比去年同期增長 40.9%。在各類資金中，國貸款增長較快，全年累計到位 5.74 億元，比去年增. 專業(yè).專注.長 57.9%，所占比重由去年同期的 22.9%上升到 25.7%。此外，由于市場銷售看好，資金周轉(zhuǎn)加快，企業(yè)融資金能力明顯增強(qiáng)，2001 年，自籌資金到位 5.95 億元，同比增長 40.4%，定金及預(yù)付款到

4、位 8.50 億元，增長 64.3%，所占比重分別為 26.6%和 38.0%，成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要資金來源。良好的資金到位，保證了房地產(chǎn)投資的快速增長。 四、商品房空置面積進(jìn)一步減少2001 年，區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步加大盤活、消化空置商品房力度，商品房空置總量呈下降的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，截止到 2001 年底，全區(qū)商品房空置面積為 57.03 萬平方米，比去年減少 8.0%，其中，空置一年以上的商品房面積 9.84 萬平方米，占 17.3%。在全部商品房空置總量中，住宅的空置面積明顯減少，2001年，全區(qū)商品住宅空置面積 33.14 萬平方米，比去年下降 23.0%。其中，空置一年以上的商品住宅面積

5、 4.17 萬平方米，占 12.6%，反映出消化商品房空置面積的努力取得了一定的成效。 五、商品房市場銷售活躍，個人購房比重提高2001年，隨著住房制度改革深化和一系列鼓勵住房消費信貸政策實施，市場消費需求增加，商品房銷售看好，個人購房比重進(jìn)一步上升。據(jù)統(tǒng)計，2001 年，全區(qū)商品房銷售面積 113.54 萬平方米，商品房銷售額實現(xiàn) 18.61 億元，分別比去年增長8.7%和 31.7%，其中，銷售給個人的商品房面積 101.76 萬平方米，銷售額為 16.54 億元，分別增長 9.9%和 34.4%。在商品住宅銷售中，個人購房比重大幅提高，2001 年，全區(qū)商品住宅銷售面積 93.08 萬平

6、方米，銷售額 12.17 億元，其中，銷售給個人的住宅面積 88.53 萬平方米，銷售額 11.61 億元，所占比重上升為 95.1%和 95.4%，分別比去年. 專業(yè).專注.同期增加了 7 個百分點和 8.7 個百分點。 六、商品房銷售價格持續(xù)上升2001年，由于市場需求旺盛，帶動了商品房銷售價格持續(xù)上漲，據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)商品房平均銷售價格為 1639 元/平方米，比去年同期上漲 21.2%，其中：商品住宅平均銷售價格 1308 元/平方米，比去年同期上漲 14.2%；上漲幅度最大的是商業(yè)營業(yè)用房，平均價格為 3739 元/平方米，上漲 27.4%；寫字樓平均銷售價格為 1927 元/平方米，下

7、降 1.6%。據(jù) 2001 年 1-11 月份全國統(tǒng)計快報資料顯示，商品住宅平均銷售價格在西部地區(qū) 10 個省區(qū)中分別高于、和，在西部地區(qū)中居第三位。2001 年房地產(chǎn)開發(fā)銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析2002-04-26原載：自治區(qū)城調(diào)隊2001 年，在連續(xù)幾年國民經(jīng)濟(jì)較快增長，人民生活水平提高的良好背景下，國家進(jìn)一步深化住房制度改革，規(guī)房地產(chǎn)市場，相繼推出了各種配套措施和優(yōu)惠政策，刺激了城鄉(xiāng)居民對住房的需求，全區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，價格保持了一定漲幅。據(jù)自治區(qū)城調(diào)隊對全區(qū)三市一區(qū)所轄 14 縣房地產(chǎn)市場調(diào)查，與上年相比，2001 年房屋銷售價格上漲4.4%，房屋租賃價格上漲 4.1%，土地交易價格上漲 5.

8、4%，分別高于全國平均水平 2.2、1.3 和 3.7 個百分點。一、房地產(chǎn)價格變動的特征 隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的升溫，的房地產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資大幅度增長，商品房熱銷帶動房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)。2001 年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 22.22 億元，比上年增長 42.7%，商品房銷售面積. 專業(yè).專注.113.54 萬平方米，比上年增長 8.7%，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)如下特征： （一）商品房銷售價格逐季追漲。2001年，一至四季度商品房的銷售價格與 2000 年同期相比分別上漲 2.6、3.9、3.7 和 5.2 個百分點。從商品房構(gòu)成和分類看，住宅價格上漲3.9%、非住宅

9、價格上漲 4.1%，其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和豪華住宅價格分別上漲 4.2%、3.6%和 0.9%。 （二）舊房交易價格一路上漲。2001 年舊房交易價格呈現(xiàn)較強(qiáng)勁增長態(tài)勢，私有住房銷售價格全年上漲 6.2%，其中住宅價格上漲 5.1%，非住宅價格上漲7.7%。（三）公有住房銷售價格穩(wěn)步上漲。隨著房改政策的進(jìn)一步推進(jìn)，全區(qū)住房存量最大的市從 2001 年 7 月 1 日起取消購買公有住房的部分優(yōu)惠政策，實際銷售價格上漲了 20%左右。 （四）房屋租賃價格盤升有力。據(jù)調(diào)查資料顯示：房屋租賃價格上漲 4.1%，其中住宅類租賃價格大幅上漲，全年上漲 7.2%；受調(diào)整租金的影響，公有住房租賃價格上漲

10、20.6%；商業(yè)用房租賃價格上漲 2.5%，廠房倉庫租賃價格基本持平。 （五）土地交易價格持續(xù)上漲。2001 年，土地交易市場活躍，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 133.76 萬平方米，比上年增長 86.6%。土地交易價格全年上漲 5.4%，其中居民住宅用地價格上漲 5.2%，工業(yè)用地價格上漲 19.8%，商業(yè)、旅游、娛樂用地上漲4.0%，其他用地價格上漲 2.4%。（六）三市一地是“漲”聲四起。分地區(qū)看：2001 年，市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 17.32 億元，比去年增長47.65%，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 78%。與上年相比，2001 年房屋銷售價格上漲 4.0%，土地交易價格上漲 3

11、.2%，房屋租賃價格上漲. 專業(yè).專注.5.5%，價格漲幅全年位居全國 35 個大中城市前 10 名；市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1.86 億元，比上年增長 6.77%，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 8.4%，同時房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格比去年分別上漲 1.6%、12.1%和 0.7%，其中土地交易價格漲幅據(jù)全區(qū)之首；市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2.91 億元，比上年增長 44.99%，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 13.1%，與上年相比，2001 年房屋銷售價格、房屋租賃價格和土地交易價格全年分別上漲 5.1%、0.3%和 1.4%；地區(qū)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1257 萬元，比去年增長

12、46.5%，城鎮(zhèn)居民住宅自建住房和集資建房占全地區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)的 80%。與上年相比，2001 年房屋銷售價格和土地交易價格全年分別上漲 10.5%和 13.7%，漲幅位居全區(qū)之首，房屋租賃價格與上年持平。二、房地產(chǎn)價格上漲的原因 導(dǎo)致房地產(chǎn)價格連年上漲，其主要應(yīng)從房地產(chǎn)需求因素和成本因素以及企業(yè)利潤三部分加以分析。 （一）需求因素1 、經(jīng)濟(jì)增長。2001 年，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了可喜成績，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增加，全區(qū)GDP 比上年增長 10.1%，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 5544 元，比去年增長 12.9%，在城市居民吃、穿、用等方面得到較好滿足的前提下，住房消費逐漸成為城市居民消費的選擇。收入

13、的增長，增強(qiáng)了城鎮(zhèn)居民購買住房的支付能力，從而進(jìn)一步拉動了住房消費，據(jù)對市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示：有 27%的居民三年有購房意向，部分高收入戶具有購房能力，還有部分居民在借助銀行貸款和親友資助的情況下，也有實際購房能力。2 、人口增加。隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口向中心城市、向人口稠密地區(qū)不斷轉(zhuǎn)移，特別是國家調(diào)整了. 專業(yè).專注.戶籍政策，加快了城市化進(jìn)程。據(jù) 2000 年人口統(tǒng)計資料顯示：非農(nóng)業(yè)人口達(dá) 159.2 萬人，比上年凈增 3.8 萬人，要解決全區(qū)凈增人口的住房，以人均建筑面積 20 平方米計算，需增加 76 萬平方米的住房；同時城市機(jī)關(guān)新婚家庭有 9957 戶，每戶建筑面積按 6

14、0 平方米計算，需增加 59.7 萬平方米；1995 年以來分布在市、市和市轄區(qū)的流動人口還有 37.5 萬人；以上人口都急需解決住房。3 、政策效應(yīng)。為了更好地激活房地產(chǎn)市場，政府在政策上給予了積極的支持：一是對已購公房上市交易給予政策上的支持，同時放開了住房使用權(quán)的交易過戶，充分發(fā)揮一、二級房地產(chǎn)市場聯(lián)動作用，從而保證了中高收入家庭通過出售已購公房，購買新的商品住房或通過購買二手房來改善住房條件；二是從 1999 年末結(jié)束了同十年一貫制的實物分房形式，改為住房分配的貨幣化，鼓勵居民自己購房；三是銀行提供了靈活多樣的購房貸款方式，放寬了貸款的額度和年限；四是國家采取了積極的財政政策，鼓勵擴(kuò)大

15、需，這些政策的實施均拉動了居民的住房消費。 （二）成本因素1 、土地成本。地價是構(gòu)成住房價格的重要成本。2001 年，全區(qū)土地購置投資大幅度增長，據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置投資達(dá) 3.94 億元，比去年同期增加 1.92 億元，增長 94.7%，土地購置投資的快速增長，使其占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年的 13.0%增加到 17.7%。隨著新住宅小區(qū)的建設(shè)，舊城的改造，住宅用地不斷擴(kuò)，公共設(shè)施用地、綠化用地、道路和廣場等用地也大規(guī)模地增加，而有限的可利用土地資源越來越少，無形當(dāng)中抬高了地價。同時由于城市近郊人多地少的矛盾日益突出，征地補(bǔ)償安置. 專業(yè).專注.費用居高不下；用地單位直接

16、協(xié)商征地，抬高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；相關(guān)部門在征地中搭車收費，使得征地費用上漲，直接導(dǎo)致土地價格越來越高。2001 年全區(qū)土地資格價格比上年同期上漲了 5.4%。2、建筑成本上升。隨著居民對住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面要求越來越高，各種新型材料被不斷采用，如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、分戶供熱等在住宅建設(shè)中普遍被應(yīng)用，這些優(yōu)質(zhì)材料的價格相對偏高，同時，建筑材料價格均有不同程度的上揚(yáng)，都加大了建筑成本。2001 年全區(qū)建筑安裝工程價格比上年上漲了 2.0%，其中材料費價格、人工費價格和機(jī)械使用費分別上漲 1.7%、5.3%和 1.7%，水泥、地材和化工材料價格也分別上漲了 4.0%、2.9%和 6

17、.8%。在地材中，沙、石價格平均漲幅在 30%左右。因此，商品房建筑成本在短期仍呈上漲趨勢。3 、各種費用仍然很高。住房建設(shè)項目的各種收費要占住房價格的 15%以上，各種費用不僅增加開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而且由于住房建設(shè)的審批環(huán)節(jié)多，也極降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦事效率。據(jù)市調(diào)查，住房開發(fā)項目從征地開始到立項、審批全過程中，需要涉及到四十多家行政事業(yè)單位和部門，加蓋近幾十個公章，所需時間少則數(shù)月，長則一年，這些也增加了企業(yè)的費用支出。雖然國家取消和降低了一些項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，但目前涉及到開發(fā)企業(yè)的收費仍有近百項之多。 （三）企業(yè)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)是一種投入高風(fēng)險大的行業(yè)，追求利潤是開發(fā)商的首要目標(biāo)，而開發(fā)

18、商取得高利潤通常又是以提高住房的售價來取得，據(jù) 2000 年房地產(chǎn)開發(fā)公司帳面財務(wù)決算資料計算，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商平均獲得利潤率不低于 15%，一直保持著較高的利潤. 專業(yè).專注.水平。 三、對 2002 年房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的建議 目前，住房出現(xiàn)的消費熱很大程度是受到長期以來住房消費歷史欠帳的影響。從長遠(yuǎn)看，隨著目前高收入群體住房消費的逐步滿足，住房消費的主體更多的將是目前占 70%左右的中低收入家庭，而這部分市場的關(guān)鍵是住房價格。據(jù)對市住房需求調(diào)查顯示：在準(zhǔn)備購買住房的居民家庭中，59.6%的居民購房需要銀行貸款，而憑自己收入積蓄和自籌資金購房的還是少數(shù)，并且近五成居民購房承受的價格在 1500 元/平方米以。近幾年來，廣大的中低收入家庭要求降低住房價格的呼聲越來越高，同時，大多數(shù)開發(fā)商也認(rèn)識到降低房價的重要性。應(yīng)該看到住房價格的理性回歸是完成住宅產(chǎn)業(yè)從重要產(chǎn)業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)過渡的重要因素之一。因此降房地產(chǎn)價格勢在必行，政府宏觀調(diào)控的重點如下： 一是有效控制土地價格。由于受開發(fā)商爭奪土地的影響，地價被一再抬高，造成土地開發(fā)成本增加。為此，首先要對土地的競標(biāo)價格適當(dāng)加以控制，應(yīng)研究制定一些新的辦法；其次要完善拆遷補(bǔ)償制度，變過去的實物拆遷為貨幣拆遷，加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償全過程的監(jiān)管力度，建立較為科學(xué)的評估體系，杜絕拆遷評估過程中的講人情現(xiàn)象，使拆遷補(bǔ)償更具有合理性。 二是切實解決亂收費的