隨談“流水倒扣”

1、隨談“流水倒扣” 隨談“流水倒扣” 商場（賣場）租金通常有三種形式： 一、月租：這是最常見及操作最簡單的方法，要考慮的條件包括： 1.每月租金。 2.免租期（新落成商場可分為開業(yè)前的裝修期及開業(yè)后的真正免租期。期間的冷氣管理費另議，一般是于裝修期間的冷氣管理費減半或全免，而在開業(yè)后的真正免租期如常繳付冷氣管理費）。 3.年期（2年至5年不等，大型酒樓或超市可長達(dá)8年至10年或以上）。 4.年遞增等（一般介乎3%10%不等）。 二、可變租金：這近似一般大型百貨公司向各租戶收取租金的方式。每月沒有固定的租金收入,每個租戶的租金以其每月營業(yè)額乘以一個約定的百分比收取,一般介乎10%至30%之間。比例

2、視乎品牌的知名度、預(yù)計營業(yè)額、邊際利潤率而定，要留意下列事項： 1.每月提成租金可含或不含冷氣管理費。 2.一般沒有免租期。 3.一般采用中央收款（類似百貨公司，到指定位置付款，取收據(jù)后回到各租戶商鋪取貨或派駐收銀員到各租戶商鋪內(nèi)直接收款）。 4.知名的品牌租戶可能要求裝修補(bǔ)貼，一般以定額分期發(fā)放，如進(jìn)場裝修時先付一半，開業(yè)后一個月再付另外的一半。 5.除中央收款員的工資外，所有銷售員的工資均由租戶自行負(fù)責(zé)。 6.所有營業(yè)牌照均由租戶自行辦理，可能需要另行訂立一張表面固定月租的租約以方便申請有關(guān)牌照。 7.只提供租賃發(fā)票，不包括增值稅發(fā)票。 8.鋪內(nèi)裝修一般概由租戶自行負(fù)責(zé)。 三、保底+可變：

3、這是上述純月租及純提成的混合模式，租戶每月需繳付較低的固定租金，但若以純提成方式計算租金后的金額高于前者的固定租金，該月應(yīng)收的租金以較高者為準(zhǔn)收取。 例如，每月底租10萬元，提成點為營業(yè)額的20%，若某月的營業(yè)額為100萬元，即提成租金為20萬元（100萬20%），高于10萬元底租，該月需繳付租金為20萬。 若某月的營業(yè)額為20萬元，即提成租金為4萬元（20萬20%），低于10萬底租，該月需繳付租金為10萬元。 上面提到的“可變租金”也就是我們通常所說的“流水倒扣”。 “流水倒扣”是商業(yè)行業(yè)的一種合作模式，也叫銷售額提成。是指業(yè)主與經(jīng)營者按營業(yè)額提成的一種合作方式。通常百貨公司比較常用流水倒扣

4、的合作模式。 流水倒扣方式的優(yōu)點首先是風(fēng)險共擔(dān)：即風(fēng)險主體由通常的發(fā)展商或經(jīng)營商戶或投資者單方承擔(dān)風(fēng)險轉(zhuǎn)化為發(fā)展商、經(jīng)營商戶、商業(yè)經(jīng)營公司、投資者共同分擔(dān)風(fēng)險，大大降低了其中每一單方的壓力；其次是由于新商業(yè)的進(jìn)入門檻和經(jīng)營風(fēng)險大大的降低了，極大的增強(qiáng)了新商業(yè)商戶進(jìn)駐的信心和沖動；最后是長遠(yuǎn)經(jīng)營利益更高：流水倒扣的租金收取模式是同商戶的經(jīng)營狀況密切相關(guān)的，在經(jīng)營成熟后，其獲利將遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的租金收取模式。 流水倒扣方式的缺點是：由于此方式銷售收入都由賣場代收，尤其是在賣場經(jīng)營狀況不好的時候，極易發(fā)生債務(wù)糾紛；賣場可能會因為經(jīng)營狀況不好而拖欠貨款、開延期支票或空頭支票等。同時另一方面在流水倒扣的盈利

5、模式下，不少經(jīng)銷商會采取暗中“跳單”方式，將準(zhǔn)客戶引導(dǎo)到利潤更高且不受賣場監(jiān)控的其他店面、辦事處甚至廠家，這樣一來，賣場就成為這部分商戶的產(chǎn)品展示中心了。 同時此種合作模式尤其不適用于以經(jīng)營高附加值為主的黃金、珠寶、古玩、字畫等的專業(yè)門店或旅游商業(yè)賣場。 旅游商業(yè)賣場顧名思義就是依托旅游行業(yè)的商業(yè)概念的賣場物業(yè)，是以銷售旅游商品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、工藝品等為主，輔助以小百貨、餐飲、休閑等功能的專業(yè)化購物中心。 其中旅游景點紀(jì)念品、小百貨、餐飲等單位價格較低、商品消耗量較大且附加值較低的業(yè)態(tài)可適用流水倒扣的合作模式，而其它業(yè)態(tài)是否采用此種合作模式則需要慎重考慮。 下面我們以即將于2008年6月18

6、日在北京八達(dá)嶺長城腳下開業(yè)的秦海璧月藝術(shù)宮的刺繡展廳為例來進(jìn)行分析： 刺繡是我國民族工藝中的瑰寶，以其精美的工藝和較長的制作時間以及刺繡大師集繪畫、刺繡、分線、選材等方面高深的造詣等結(jié)合在一起而得的刺繡精品，其單幅作品的售價高達(dá)幾萬元、幾十萬元甚至上百萬元。 如此高價首先不可能有買家在某一次去長城游玩的路上就發(fā)生購買行為；其次即便該買家有極強(qiáng)的購買欲望，也不可能身上帶有如此多的現(xiàn)金（即使銀行支付系統(tǒng)進(jìn)入賣場，如此高的售價也會讓買家產(chǎn)生猶豫）；面對買家的猶豫，商家又會怎么做呢？可能會告知該準(zhǔn)買家，辦事處、廠家或刺繡大師的聯(lián)系方式、地址等信息，如遇大客戶甚至可能直接帶客戶去辦事處等其它場所交易。更為嚴(yán)重的是商家以此種方式獲得藝術(shù)宮的經(jīng)營使用權(quán)的目的就是計劃以此種方式直接和買家交易。 如此這樣，本無流水，何談流水倒扣？如此藝術(shù)宮豈不是變成一處位于八達(dá)嶺長城腳下的中華八千年文明史的展示中心？而失去了其賴以生存、發(fā)展的商業(yè)賣場概念。 從以上分析我們不難看出，流水倒扣這一合作模式是有一定的適用范圍的，而不是任何商業(yè)業(yè)態(tài)都適用。因此在有效規(guī)范賣場經(jīng)營活動及加