土地綜合類知識

1、土地及綜綜合類知知識1、土地地用途包包括哪些些種類？答：土地地分為農(nóng)農(nóng)用地、建設(shè)用用地和未未利用地地。農(nóng)用地是是指直接接用于農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地地，包括括耕地、林地、草地、農(nóng)田水水利用地地、養(yǎng)殖殖水面等等；建設(shè)設(shè)用地是是指建造造建筑物物、構(gòu)筑筑物的土土地，包包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)設(shè)施用地地、工礦礦用地、交通水水利設(shè)施施用地、旅游用用地、軍軍事設(shè)施施用地等等；未利利用地是是指農(nóng)用用地和建建設(shè)用地地以外的的土地。2、如何何了解土土地來源源及性質(zhì)質(zhì)？答：對已已辦理房房地產(chǎn)登登記的，可以從從房地地產(chǎn)證中了解解；對未未辦理房房地產(chǎn)登登記手續(xù)續(xù)的，可可以從土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書中了解解。3、什么么是

2、集體體土地？答：集體體土地是是指農(nóng)村村集體所所有的土土地。4、有哪哪些用地地屬于集集體土地地？答：根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國土土地管理理法第第八條的的規(guī)定：農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有；宅基地地和自留留地、自自留山，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有。5、對集集體土地地使用權(quán)權(quán)有哪些些規(guī)定？答：根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國土土地管理理法的的規(guī)定，農(nóng)民集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)；但但是，符符合土地地利用總總體規(guī)劃劃并依法法取得建建設(shè)用地地的企業(yè)業(yè)，因破破產(chǎn)、兼兼并等情情形致使使土地使使用權(quán)依依法發(fā)生生轉(zhuǎn)移

3、的的除外。根據(jù)深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)土土地使用用權(quán)出讓讓條例的規(guī)定定，集體體所有的的土地，經(jīng)依法法征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國有有土地后后，方能能依該條條例出讓讓其使用用權(quán)。深圳市市土地征征用與收收回條例例還規(guī)規(guī)定，違違反該條條例的規(guī)規(guī)定，擅擅自與農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟組組織或其其成員簽簽訂有關(guān)關(guān)征用土土地協(xié)議議的，其其征用土土地協(xié)議議無效；在非法法取得的的集體所所有的土土地上進進行開發(fā)發(fā)建設(shè)的的，以非非法轉(zhuǎn)讓讓土地論論處。6、什么么是行政政劃撥用用地？答：土地地使用權(quán)權(quán)劃撥，是指縣縣級以上上人民政政府依法法批準，在土地地使用者者繳納補補償、安安置等費費用后將將該幅土土地交付付其使用用，或者者將土地地使用權(quán)權(quán)無償交交付給

4、土土地使用用者使用用的行為為。特區(qū)區(qū)內(nèi)，從從特區(qū)成成立至119888年1月月3日期期間，由由政府無無償劃撥撥的并辦辦理了征征地手續(xù)續(xù)的土地地可認定定為行政政劃撥用用地；特特區(qū)外，土地使使用者通通過除出出讓土地地使用權(quán)權(quán)以外的的其他方方式依法法取得的的國有土土地，均均可認定定為行政政劃撥用用地。7、什么么是合作作建房？答：合作作建房是是指以一一方提供供土地使使用權(quán)，另一方方或多方方提供資資金合作作開發(fā)房房地產(chǎn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)形形式。8、對合合作建房房有哪些些規(guī)定？答：對一一方提供供土地使使用權(quán)，另一方方或多方方提供資資金合作作開發(fā)房房地產(chǎn)，并以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分成成的合作作建房視視為房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓。在22

5、0011年8月月6日后后，房地地產(chǎn)管理理部門不不再審批批合作建建房。對對已交清清地價款款的出地地方，出出地方直直接進入入土地交交易市場場，通過過掛牌交交易、招招標、拍拍賣等方方式尋找找合作方方；對已已取得行行政劃撥撥用地、歷史用用地、協(xié)協(xié)議用地地土地使使用權(quán)的的單位需需尋找合合作方的的，須經(jīng)經(jīng)過規(guī)劃劃國土部部門對規(guī)規(guī)劃、用用地等問問題進行行審核，并補交交市場地地價后，再進入入土地交交易市場場以掛牌牌交易、招標、拍賣等等方式尋尋找合作作方。根根據(jù)深深圳市土土地交易易市場管管理規(guī)定定和“深府20001994號”文的有有關(guān)規(guī)定定，原農(nóng)農(nóng)村征地地時返還還的工商商發(fā)展用用地進入入市場的的，按建建筑面積積

6、收取市市場地價價的100%，可可以合作作建房。9、什么么是土地地使用權(quán)權(quán)出讓？答：土地地使用權(quán)權(quán)出讓，是指深深圳市人人民政府府以拍賣賣、招標標、協(xié)議議的方式式，將國國有土地地使用權(quán)權(quán)在一定定年限內(nèi)內(nèi)讓與土土地使用用者使用用，土地地使用者者向市政政府支付付土地使使用權(quán)出出讓金的的行為。10、各各類用途途的土地地使用權(quán)權(quán)出讓最最高年限限是多少少？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例第第十四條條的規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)出讓最最高年限限按下列列用途確確定：(一)居居住用地地七十年年；(二二)工業(yè)業(yè)用地五五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用用地五十十年；(四)商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂

7、用地地四十年年；(五五)綜合合或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加氣站用用地為二二十年。11、通通過出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)后，是是否就可可以處分分該宗土土地？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例第第十五條條的規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同簽訂訂后，土土地使用用者未取取得該宗宗土地使使用權(quán)的的房地地產(chǎn)證前，可可以占有有和使用用該宗土土地，但但不得處處分。12、土土地使用用權(quán)出讓讓合同包包括哪些些內(nèi)容？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例第第十七條條的規(guī)定定，出讓讓合同應應具備以以下主要要條款：(一)雙方當當事人的的姓名或或者名稱稱、地址址；(二二

8、)出讓讓土地使使用權(quán)的的宗地號號、面積積；(三三)土地地使用年年期及起起止時間間；(四四)土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的數(shù)額額、幣種種、交付付方式及及時間；(五)交付土土地的時時間；(六)規(guī)規(guī)劃、市市政設(shè)計計要點；(七)項目竣竣工提交交驗收時時間；(八)市市政設(shè)施施配套建建設(shè)義務務；(九九)使用用相鄰土土地和道道路的限限制；(十)建建設(shè)附屬屬、附加加設(shè)施的的項目及及義務；(十一一)違約約責任；(十二二)當事事人認為為必要的的其他條條款。出出讓合同同應附上上宗地圖圖，作為為出讓合合同的組組成部分分。13、土土地使用用權(quán)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的用用途或條條件是否否可以變變更？答：一般般情況下下，土地地使用者者

9、應按土土地使用用權(quán)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的用用途、期期限和條條件開發(fā)發(fā)、利用用土地。對確需需改變出出讓合同同規(guī)定的的土地用用途或條條件的，應征得得土地管管理部門門的同意意。土地地管理部部門應與與土地使使用者以以書面形形式變更更出讓合合同，重重新調(diào)整整土地使使用權(quán)出出讓金標標準，并并按有關(guān)關(guān)規(guī)定辦辦理變更更登記。14、土土地使用用權(quán)的出出讓方式式有哪些些？答：土地地使用權(quán)權(quán)出讓包包括招標標、拍賣賣、協(xié)議議三種方方式。15、什什么是拍拍賣出讓讓土地使使用權(quán)？答：拍賣賣出讓土土地使用用權(quán)，是是指在指指定的時時間、公公開場合合，在土土地管理理部門授授權(quán)的拍拍賣主持持人的主主持下，競投者者按規(guī)定定的方式式應價

10、，由出價價最高者者獲得土土地使用用權(quán)的行行為。16、什什么是招招標出讓讓土地使使用權(quán)？答：招標標出讓土土地使用用權(quán)，是是指由土土地管理理部門公公開招標標或邀請請符合條條件的投投標人投投標，經(jīng)經(jīng)評標后后確定的的中標人人取得土土地使用用權(quán)的行行為。17、有有哪些土土地使用用權(quán)出讓讓需通過過招標或或拍賣方方式進行行？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例和和深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)招標拍拍賣規(guī)定定，凡凡經(jīng)營性性、營利利性項目目用地一一律以招招標或拍拍賣的方方式出讓讓。18、什什么是協(xié)協(xié)議出讓讓土地使使用權(quán)？答：協(xié)議議出讓土土地使用用權(quán)是指指由土地地管理部部門代表表市政府府與土地地使

11、用者者以土地地的公告告市場價價格為基基準，經(jīng)經(jīng)過協(xié)商商確定土土地價格格，并將將土地使使用權(quán)讓讓與土地地使用者者的行為為。19、哪哪些土地地使用權(quán)權(quán)出讓可可采取協(xié)協(xié)議方式式？答：根據(jù)據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，協(xié)協(xié)議方式式出讓土土地使用用權(quán)僅限限于以下下范圍：（一）工業(yè)用用地（特特區(qū)內(nèi)限限高新技技術(shù)項目目用地）；（二二）市、區(qū)政府府建設(shè)的的社會微微利商品品房用地地和全成成本微利利商品房房用地；（三）市、區(qū)區(qū)財政全全額投資資的機關(guān)關(guān)、文化化、教育育、衛(wèi)生生、體育育、科研研和市政政設(shè)施用用地等公公益性、非營利利性用地地；（四四）軍事事用地。20、哪哪些土地地使用權(quán)權(quán)出讓經(jīng)經(jīng)市政府府批準后

12、后可采取取協(xié)議方方式？答：根據(jù)據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，下下列用地地也可以以采取協(xié)協(xié)議出讓讓方式出出讓土地地使用權(quán)權(quán)，但必必須按公公告的市市場價格格出讓，并將出出讓情況況予以公公示：（一）屬屬特區(qū)急急需或特特別鼓勵勵發(fā)展的的項目用用地；（二）市市政府以以土地入入股合作作的項目目用地。21、對對原行政政劃撥土土地、歷歷史用地地、協(xié)議議出讓土土地上建建成并已已竣工驗驗收的房房地產(chǎn)，如何進進入市場場？答：根據(jù)據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，原原行政劃劃撥土地地、歷史史用地、協(xié)議出出讓土地地上建成成并竣工工驗收的的單位和和個人的的不能進進入市場場的房地地產(chǎn)，應應補交市市場地價價。

13、在該該規(guī)定實實施之日日（即220011年7月月6日）起一年年內(nèi)補交交的，按按下列辦辦法辦理理：（一一）補交交地價的的標準：1市市、區(qū)國國有企業(yè)業(yè)按市場場地價的的20%補交地地價。工工業(yè)用途途免予補補交。22市、區(qū)國有有企業(yè)以以外的其其他單位位和個人人按市場場地價的的25%補交地地價。工工業(yè)用途途免予補補交。（二）自自辦理手手續(xù)之日日起按相相應房地地產(chǎn)用途途，重新新開始計計算土地地使用年年期。（三）原原安居房房進入市市場補交交地價的的標準，按市政政府有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。（四）上上述房地地產(chǎn)補交交地價后后，發(fā)（換）紅紅皮房地地產(chǎn)證，可以進進入市場場。（五五）上述述規(guī)定不不適用已已簽訂土土地使用用權(quán)出

14、讓讓合同且且未交清清市場地地價或協(xié)協(xié)議地價價的土地地使用權(quán)權(quán)受讓單單位。（六）在在本規(guī)定定實施之之日起一一年內(nèi)未未按上述述標準補補交地價價的，一一律按現(xiàn)現(xiàn)行市場場地價標標準足額額補交，但原福福利、微微利商品品房除外外。（七七）對歷歷史遺留留違法私私房和生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建筑的的處理有有特別規(guī)規(guī)定的，按特別別規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。22、什什么是土土地的掛掛牌交易易？答：土地地的掛牌牌交易，即在一一定期限限內(nèi)將土土地交易易條件在在土地交交易機構(gòu)構(gòu)進行公公告，并并接受交交易申請請的行為為。土地地使用權(quán)權(quán)公開掛掛牌交易易的，應應公告最最低交易易價和其其他交易易條件。公告期期限不少少于300日。公告告期限屆屆滿

15、，按按照以下下規(guī)定確確定能否否成交：（一）若在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)只有有一個申申請人，且報價價高于最最低交易易價，并并符合其其它交易易條件的的，則此此次交易易成交；（二）在規(guī)定定期限內(nèi)內(nèi)有二個個以上申申請人的的，允許許多次報報價，土土地使用用權(quán)應由由出價高高者獲得得。報價價相同的的，由在在先報價價者獲得得；（三三）若在在規(guī)定期期限內(nèi)沒沒有申請請人,或或者只有有一個申申請人但但報價低低于最低低交易價價或不符符合其他他交易條條件的，委托人人可調(diào)整整最低交交易價，重新委委托交易易中心交交易。報價價以報價價單為準準。成交交后，由由委托人人與買方方簽訂土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同，并由交交易中心心鑒證。申請人人掛

16、牌交交易所公公告的最最低交易易價由委委托人決決定，但但該最低低交易價價不得低低于應補補交地價價、應繳繳納稅費費及應付付交易服服務費用用之和。23、有有哪些土土地交易易應在土土地房產(chǎn)產(chǎn)交易中中心通過過招標、拍賣、掛牌交交易方式式公開進進行？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市土地地交易市市場管理理規(guī)定的規(guī)定定，下列列土地交交易（包包括分割割轉(zhuǎn)讓）應在交交易中心心通過招招標、拍拍賣和掛掛牌交易易方式公公開進行行：（一一）經(jīng)營營性項目目用地（包括市市政府收收回閑置置的行政政劃撥用用地和歷歷史用地地等）的的土地使使用權(quán)出出讓；（二）以以協(xié)議地地價方式式取得土土地使用用權(quán)，申申請改變變用地性性質(zhì)、功功能，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用

17、權(quán)權(quán)的，依依法收回回土地使使用權(quán)，通過招招標、拍拍賣方式式重新出出讓；（三）依依出讓方方式取得得土地使使用權(quán)，已簽訂訂出讓合合同，交交清市場場地價后后進行的的土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；（四）減減免地價價或交納納協(xié)議地地價的土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓；（五五）合作作建房，但農(nóng)村村征地返返還用地地除外；（六）已建建建筑物的的出讓用用地、行行政劃撥撥用地和和歷史用用地，若若存在多多個產(chǎn)權(quán)權(quán)主體，按照城城市規(guī)劃劃由政府府組織或或經(jīng)政府府批準組組織改造造的，選選擇改造造單位的的；（七七）已建建建筑物物的出讓讓用地、行政劃劃撥用地地和歷史史用地，且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬同一一主體的的，在符符合現(xiàn)行行規(guī)劃前前提下，土地使使用者選選擇

18、轉(zhuǎn)讓讓他人改改造或與與他人合合作改造造的；（八）為為實現(xiàn)抵抵押權(quán)進進行的土土地使用用權(quán)及地地上建筑筑物、構(gòu)構(gòu)造物、附著物物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法法院、執(zhí)執(zhí)法機關(guān)關(guān)裁定、決定處處分的土土地使用用權(quán)及地地上建筑筑物、構(gòu)構(gòu)造物、附著物物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允允許的集集體所有有的建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)交交易。其其他機構(gòu)構(gòu)包括中中介機構(gòu)構(gòu)不得進進行上述述交易。24、在哪些些情形下下，土地地使用權(quán)權(quán)終止？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例，有下列列情形之之一的，土地使使用權(quán)終終止：(一)出出讓合同同規(guī)定的的年期屆屆滿；(二)土土地滅失失；(三三)土地地使用者者死亡而而無合法法承繼人人；(四四)人

19、民民法院或或土地管管理部門門依法作作出的沒沒收土地地使用權(quán)權(quán)的判決決、裁定定或決定定生效；(五)用地單單位遷移移或者被被依法注注銷的；(六)市政府府根據(jù)社社會公共共利益的的需要，提前收收回土地地使用權(quán)權(quán)的；(七)法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形。25、在在哪些情情形下的的土地交交易不予予辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)續(xù)？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市土地地交易市市場管理理規(guī)定的規(guī)定定，凡有有下列情情形之一一的，不不予辦理理產(chǎn)權(quán)手手續(xù)：（一）違違反本規(guī)規(guī)定，須須公開交交易的土土地使用用權(quán)不實實行公開開交易的的；（二二）須公公開交易易的土地地使用權(quán)權(quán)不按本本規(guī)定的的規(guī)范要要求和方方式進行行公開交交易的；（三）投標人人或競買買

20、人互相相串通壓壓價的；（四）法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定屬于于交易無無效的其其他情形形。屬于于前款第第（一）、（二二）項情情形的，由監(jiān)察察部門依依法對有有關(guān)單位位負責人人和責任任人給予予行政處處分。構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，由由司法機機關(guān)依法法追究刑刑事責任任。26、有有哪些土土地批文文或權(quán)屬屬證明無無效？答：深圳圳市土地地管理部部門是深深圳市土土地使用用權(quán)出讓讓的主管管部門，統(tǒng)一對對全市土土地使用用權(quán)進行行出讓和和對出讓讓的土地地進行統(tǒng)統(tǒng)一管理理，其他他任何單單位不得得出讓土土地使用用權(quán)。擅擅自出讓讓土地使使用權(quán)的的，出讓讓合同無無效。無無權(quán)批準準征用、使用土土地的單單位或者者個人非非法批準準占用土土地的，超越批

21、批準權(quán)限限非法批批準占用用土地的的，不按按照土地地利用總總體規(guī)劃劃確定的的用途批批準用地地的，或或者違反反法律規(guī)規(guī)定的程程序批準準占用、征用土土地的，其批準準文件無無效。凡凡未取得得或擅自自變更建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證而而辦理土土地使用用權(quán)屬證證明的，土地權(quán)權(quán)屬證明明無效。27、如如何了解解地價是是否交清清？答：對已已辦理房房地產(chǎn)登登記手續(xù)續(xù)，并領(lǐng)領(lǐng)取房房地產(chǎn)證證的，說明地地價已經(jīng)經(jīng)交清；對未辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)登記手手續(xù)的，可以要要求發(fā)展展商出示示由主管管部門出出具的地地價款交交清證明明；對分分期付款款的，可可以從土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書中了解解地價的的分期付付款額度度。28、未未交清地地價的

22、房房地產(chǎn)是是如何處處理的？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例的的規(guī)定，土地使使用者未未按出讓讓合同規(guī)規(guī)定的期期限付清清土地使使用權(quán)出出讓金的的，從滯滯納之日日起每日日加收土土地使用用權(quán)出讓讓金應繳繳交部分分萬分之之五的滯滯納金。滯納六六十日后后仍未付付清的，土地管管理部門門可以解解除出讓讓合同，收回土土地使用用權(quán)。土土地使用用權(quán)只支支付定金金或保證證金的，不予退退還。土土地使用用者已將將定金或或者保證證金抵充充土地使使用權(quán)出出讓金的的，不予予退還。土地管管理部門門扣除土土地開發(fā)發(fā)與市政政配套設(shè)設(shè)施金總總額200%的違違約金，余額予予以退還還，已興興建的建建筑物、附著物物無償收收

23、歸政府府所有。29、在在什么情情形下，主管部部門可以以無償收收回土地地使用權(quán)權(quán)？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市土地地使用與與收回條條例的的規(guī)定，有下列列情形之之一的，主管部部門或派派出機構(gòu)構(gòu)可以無無償收回回該宗土土地及其其地上的的建筑物物、附著著物：（一）出出讓合同同規(guī)定的的年期屆屆滿的；（二）土地使使用者死死亡而無無合法承承繼人的的；（三三）人民民法院或或主管部部門依法法作出的的已經(jīng)發(fā)發(fā)生法律律效力的的沒收土土地的判判決、裁裁定或決決定；（四）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形。30、在在什么情情形下，主管部部門可以以提前收收回有償償出讓的的土地使使用權(quán)？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市土地地使用與與收回條條例的的規(guī)定

24、，有下列列情形之之一的，主管部部門在年年期屆滿滿前可以以收回有有償出讓讓的土地地：（一一）公共共利益需需要的；（二）公路、鐵路、機場等等經(jīng)核準準報廢的的；（三三）用地地單位遷遷移或被被依法撤撤銷的；（四）實施城城市規(guī)劃劃而進行行舊城區(qū)區(qū)改建需需要的。31、什什么是違違法建筑筑？答：違法法建筑是是指未經(jīng)經(jīng)規(guī)劃土土地主管管部門批批準，未未領(lǐng)取建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證或或臨時建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證，擅自建建筑的建建筑物和和構(gòu)筑物物。32、哪哪些屬于于違法建建筑？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市人民民代表大大會常務務委員會會關(guān)于堅堅決查處處違法建建筑的決決定的的規(guī)定，違法建建筑包括括：（一一）占用用已規(guī)劃劃為公共

25、共場所、公共設(shè)設(shè)施用地地或公共共綠化用用地的建建筑；（二）不不按批準準的設(shè)計計圖紙施施工的建建筑；（三）擅擅自改建建、加建建的建筑筑；（四四）農(nóng)村村經(jīng)濟組組織的非非農(nóng)建設(shè)設(shè)用地或或村民自自用宅基基地非法法轉(zhuǎn)讓興興建的建建筑；特特區(qū)內(nèi)城城市化的的居民委委員會或或股份合合作公司司的非農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓興建建的建筑筑；（五五）農(nóng)村村經(jīng)濟組組織的非非農(nóng)業(yè)用用地或村村民自用用宅基地地違反城城市規(guī)劃劃或超過過市政府府規(guī)定標標準的建建筑；（六）擅擅自改變變工業(yè)廠廠房、住住宅和其其他建筑筑物使用用功能的的建筑；（七）逾期未未拆除的的臨時建建筑；（八）違違反法律律、法規(guī)規(guī)有關(guān)規(guī)規(guī)定的其其他建筑筑。33、什什

26、么是歷歷史遺留留違法私私房？答：歷史史遺留違違法私房房，是指指深圳圳市人民民代表大大會常務務委員會會關(guān)于堅堅決查處處違法建建筑的決決定公公布實施施以前，即19999年年3月55日以前前違反法法律、法法規(guī)所建建的下列列私房：（一）原村民民非法占占用國家家所有的的土地或或者原農(nóng)農(nóng)村用地地紅線外外其他土土地新建建、改建建、擴建建的私房房；（二二）原村村民未經(jīng)經(jīng)鎮(zhèn)級以以上人民民政府批批準在原原農(nóng)村用用地紅線線內(nèi)新建建、改建建、擴建建的私房房；（三三）原村村民超出出批準文文件規(guī)定定的用地地面積、建筑面面積所建建的私房房；（四四）原村村民違反反一戶一一棟原則則所建的的私房；（五）非原村村民未經(jīng)經(jīng)縣級以以上

27、人民民政府批批準單獨獨或合作作興建的的私房。34、哪哪些違法法私房不不予確認認產(chǎn)權(quán)？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)處理理歷史遺遺留違法法私房若若干規(guī)定定的規(guī)規(guī)定，下下列違法法私房不不予確認認產(chǎn)權(quán)：（一）占用道道路、廣廣場、綠綠地、高高壓供電電走廊和和壓占地地下管線線或者其其他嚴重重影響城城市規(guī)劃劃又不能能采取改改正措施施的；（二）占占用農(nóng)業(yè)業(yè)保護區(qū)區(qū)用地的的；（三三）占用用一級水水源保護護區(qū)用地地的；（四）非非法占用用國家所所有的土土地或者者原農(nóng)村村用地紅紅線外其其他土地地的。35、什什么是歷歷史遺留留生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營性違違法建筑筑？答：歷史史遺留生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建筑，是指深圳市市人民代代表大會會常

28、務委委員會關(guān)關(guān)于堅決決查處違違法建筑筑的決定定公布布實施以以前，即即19999年33月5日日以前違違反規(guī)劃劃、土地地等有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)的的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)規(guī)劃國土土資源部部門批準準，未領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證，非非法占用用土地興興建的工工業(yè)、交交通、能能源等項項目的建建筑物及及生活配配套設(shè)施施。36、哪哪些歷史史遺留生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建筑不不予確認認產(chǎn)權(quán)？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)處理理歷史遺遺留生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營性性違法建建筑若干干規(guī)定的規(guī)定定，下列列違法建建筑不予予確認產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：（一）占占用道路路、廣場場、綠地地、高壓壓供電走走廊和壓壓占地下下管線或或者其他他嚴重影影響城市市規(guī)劃又又不能采采取改

29、正正措施的的；（二二）占用用農(nóng)業(yè)保保護區(qū)用用地的；（三）占用一一級水源源保護區(qū)區(qū)用地的的；（四四）非法法占用國國家所有有的土地地或者原原農(nóng)村用用地紅線線外其他他土地的的。37、什什么情況況下，需需繳納土土地使用用費？答：使用用特區(qū)范范圍內(nèi)土土地的單單位和個個人，都都必須依依據(jù)深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)土土地使用用費征收收辦法的規(guī)定定繳納土土地使用用費，但但該辦法法規(guī)定免免繳的除除外。同同時，在在土地使使用權(quán)出出讓合同同書中還還約定：乙方在在使用土土地期間間，未按按合同約約定支付付土地使使用權(quán)出出讓金和和土地開開發(fā)與市市政配套套設(shè)施金金，并未未按合同同規(guī)定繳繳納土地地使用費費的，甲甲方可不不予辦理理與本地

30、地塊有關(guān)關(guān)的房地地產(chǎn)權(quán)登登記、建建筑許可可、銷（預）售售許可及及其他相相關(guān)手續(xù)續(xù)或采取取其他限限制性措措施。38、土土地使用用費繳納納人是如如何確定定的？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用費費征收辦辦法的的規(guī)定，使用土土地的單單位和個個人是土土地使用用費的繳繳納人。但：（一）以以土地投投資入股股與他方方興辦合合資、合合作或聯(lián)聯(lián)營企業(yè)業(yè)的，合合資、合合作或聯(lián)聯(lián)營企業(yè)業(yè)為繳費費人，但但經(jīng)批準準的合營營合同另另有約定定的按合合同辦理理；土地地權(quán)屬沒沒有轉(zhuǎn)移移的，提提供土地地的一方方為繳費費人；土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的，受受讓方為為繳費人人；（二二）租賃賃房屋的的，房屋屋所有人人為繳費費人；（三）經(jīng)經(jīng)

31、營土地地開發(fā)的的，在土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓前，經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)單位為為繳費人人，土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的，受讓讓方為繳繳費人；（四）農(nóng)村工工商用地地和宅基基地，以以工商企企業(yè)、宅宅基地使使用人為為繳費人人；（五五）共有有的土地地，以房地產(chǎn)產(chǎn)證登登記的權(quán)權(quán)利人為為繳費人人。39、土土地使用用費的征征收標準準如何？答：土地地使用費費依據(jù)土土地等級級和類別別，按深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)甲種土土地使用用費征收收標準或深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)乙乙種土地地使用費費征收標標準計計征；如如屬臨時時用地的的，按深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)臨時（短期）地租標標準計計征。40、有有哪些情情況暫免免繳納土土地使用用費？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使

32、用費費征收辦辦法的的規(guī)定，下列用用地暫免免繳納土土地使用用費：（一）國國家機關(guān)關(guān)、人民民團體、部隊以以及個人人使用的的非營利利性用地地；（二二）由國國家財政政部門撥撥付事業(yè)業(yè)費的事事業(yè)單位位的非營營利性用用地；（三）公公園、名名勝古跡跡、宗教教寺廟的的非營利利性用地地；（四四）市政政公共設(shè)設(shè)施以及及林場、鐵路路路基、公公路路基基、電力力走廊用用地；（五）農(nóng)農(nóng)村直接接用于農(nóng)農(nóng)、林、牧、漁漁業(yè)的生生產(chǎn)用地地；（六六）按國國家法律律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章章規(guī)定免免繳土地地使用費費的其他他用地。41、有有哪些用用地免繳繳或減收收土地使使用費？答：根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)土地地使用費費征收辦辦法的的規(guī)定，下列用用

33、地免繳繳或減收收土地使使用費：（一）新開工工的基建建工程，自土土地使用用合同書書生效效之日起起至土土地使用用合同書書規(guī)定定的竣工工日期止止，減半半計征土土地使用用費。由由于特殊殊原因不不能按期期竣工的的，經(jīng)主主管部門門批準可可以適當當延長優(yōu)優(yōu)惠期，但延長長的時間間最多不不能超過過一年；（二）經(jīng)深圳圳市科學學技術(shù)委委員會審審定的技技術(shù)先進進項目，減半繳繳納土地地使用費費五年；（三）華僑、港、澳澳、臺同同胞捐資資興辦的的企業(yè)用用地或項項目用地地，免繳繳土地使使用費三三年，三三年后減減半繳納納土地使使用費兩兩年；（四）企企業(yè)用自自籌資金金填海增增辟的土土地，從從土地地使用合合同書生效之之日起，免繳土

34、土地使用用費五至至十年；（五）因不可可抗力或或其他特特殊情況況，確實實無法繳繳納土地地使用費費的，經(jīng)經(jīng)批準可可以緩繳繳或減免免土地使使用費；（六）按國家家法律、法規(guī)和和規(guī)章規(guī)規(guī)定可以以減收土土地使用用費的其其他用地地。42、如如何辦理理土地使使用費繳繳納手續(xù)續(xù)？答：土地地權(quán)屬變變更的，新的土土地使用用人應在在辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記或變更更登記之之日起三三十日內(nèi)內(nèi)向市國國土局提提出土地地使用費費登記或或變更登登記申請請；改變變土地使使用用途途的，應應自批準準之日起起三十日日內(nèi)向市市國土局局提出土土地使用用費變更更登記申申請。規(guī)劃與設(shè)設(shè)計類知知識43、如如何辦理理建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證？答：以招招標、

35、拍拍賣方式式獲得國國有土地地使用權(quán)權(quán)的，建建設(shè)單位位憑土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書領(lǐng)領(lǐng)取建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證。以協(xié)協(xié)議出讓讓方式獲獲得國有有土地使使用權(quán)的的，建設(shè)設(shè)單位必必須在簽簽訂土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書之之前，向向市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機機構(gòu)領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。市規(guī)劃劃主管部部門或派派出機構(gòu)構(gòu)按照相相應的城城市規(guī)劃劃，審定定建設(shè)用用地的相相關(guān)規(guī)劃劃設(shè)計指指標，提提出城市市規(guī)劃設(shè)設(shè)計要求求，核發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。建設(shè)單位位在取得得建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證后后90日日內(nèi)，未未能簽訂訂土地使使用權(quán)出出讓合同同書又未未申請延延期的，建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證自自行失效

36、效。44、在在取得建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證后，是否可可以變更更地塊規(guī)規(guī)劃內(nèi)容容？答：建設(shè)設(shè)單位取取得建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證后兩年年內(nèi)不得得申請變變更規(guī)劃劃內(nèi)容；兩年后后申請變變更的，市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機機構(gòu)對申申請進行行初審后后，按法法定程序序?qū)徟?。獲得批批準的，市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機機構(gòu)向申申請單位位重新核核發(fā)建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，收回回原建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，并辦辦理相應應的用地地手續(xù)；不批準準的，由由市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機機構(gòu)書面面答復申申請單位位。45、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證包括括哪些內(nèi)內(nèi)容？答：建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證包括下下列內(nèi)容容：（11）許

37、可可證編號號；（22）發(fā)證證機關(guān)名名稱和發(fā)發(fā)證日期期；（33）用地地單位；（4）用地項項目名稱稱、位置置、宗地地號以及及子項目目名稱、建筑性性質(zhì)、棟棟數(shù)、層層數(shù)、結(jié)結(jié)構(gòu)類型型；（55）計容容積率面面積及各各分類面面積；（6）附附件包括括總平面面圖、各各層建筑筑平面圖圖、各向向立面圖圖和剖面面圖。46、什什么情況況下不予予核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市城市市規(guī)劃條條例的的規(guī)定，下列情情況不予予核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證：（一）不不符合城城市規(guī)劃劃要求或或未按政政府主管管部門對對各階段段審查意意見作出出設(shè)計修修改的；(二)設(shè)計單單位資質(zhì)質(zhì)與資格格不符合合有關(guān)行行業(yè)管理理規(guī)定的的

38、；（三三）設(shè)計計文件不不符合國國家、省省、市有有關(guān)專業(yè)業(yè)技術(shù)規(guī)規(guī)范和規(guī)規(guī)程的。47、在在哪些情情況下，需重新新辦理建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證？答：當工工程因以以下情況況確需修修改的，應重新新辦理建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、層數(shù)數(shù)、平面面、使用用功能、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的；（二）市政工工程中涉涉及規(guī)模模、等級級、走向向、工藝藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及及設(shè)備的的容量、造型有有較大變變化的。48、對對已建成成的建筑筑需改變變使用性性質(zhì)時，是否需需要申請請核發(fā)建筑工工程規(guī)劃劃許可證證？答：已建建成的建建筑確需需改變使使用性質(zhì)質(zhì)的，須須經(jīng)城市市規(guī)劃主主管部門門批準，簽訂土土

39、地使用用權(quán)出讓讓合同書書補充協(xié)協(xié)議、付付清地價價款后，持設(shè)計計文件等等，向市市規(guī)劃主主管部門門申請核核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證或建筑筑工程裝裝飾、裝裝修許可可文件。涉及有有關(guān)專業(yè)業(yè)管理部部門審批批的，還還應取得得有關(guān)部部門的審審核意見見。49、對對未取得得建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證的的建設(shè)項項目，主主管部門門可以采采取什么么處罰措措施？答：未取取得建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證或建建筑工程程規(guī)劃許許可證進進行建設(shè)設(shè)的，市市規(guī)劃主主管部門門可以依依照深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)規(guī)規(guī)劃土地地監(jiān)察條條例采采取查封封，扣押押等行政政強制措措施。50、購購買預售售商品房房后，發(fā)發(fā)展商是是否可以以變更項項目設(shè)計計？答：房地

40、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當按照照批準的的規(guī)劃、設(shè)計建建設(shè)商品品房。商商品房銷銷售后，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得擅自變變更規(guī)劃劃、設(shè)計計。深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條條例規(guī)規(guī)定，已已預售的的房地產(chǎn)產(chǎn)在建筑筑工程施施工過程程中，對對公共設(shè)設(shè)施部分分不得變變更設(shè)計計。如確確需變更更設(shè)計的的，應征征得全體體受讓人人五分之之四以上上的同意意。商商品房銷銷售管理理辦法（建設(shè)設(shè)部888號令）還規(guī)定定，經(jīng)規(guī)規(guī)劃部門門批準的的規(guī)劃變變更、設(shè)設(shè)計單位位同意的的設(shè)計變變更導致致商品房房的結(jié)構(gòu)構(gòu)型式、戶型、空間尺尺寸、朝朝向變化化，以及及出現(xiàn)合合同當事事人約定定的其他他影響商商品房質(zhì)質(zhì)量或者者使用功功能情形形的，房房地產(chǎn)開

41、開發(fā)企業(yè)業(yè)應當在在變更確確立之日日起100日內(nèi)，書面通通知買受受人。買受人有有權(quán)在通通知到達達之日起起15日日內(nèi)做出出是否退退房的書書面答復復。買受受人在通通知到達達之日起起15日日內(nèi)未作作書面答答復的，視同接接受規(guī)劃劃、設(shè)計計變更以以及由此此引起的的房價款款的變更更。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未未在規(guī)定定時限內(nèi)內(nèi)通知買買受人的的，買受受人有權(quán)權(quán)退房；買受人人退房的的，由房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔違違約責任任。51、建建設(shè)工程程竣工后后，是否否必須取取得規(guī)規(guī)劃驗收收許可證證？答：建設(shè)設(shè)工程竣竣工后，建設(shè)單單位或個個人持建建筑工程程竣工測測繪報告告向原審審批部門門申請規(guī)規(guī)劃驗收收。未經(jīng)經(jīng)驗收或或驗收不不合

42、格的的，不予予核發(fā)規(guī)劃驗驗收許可可證，不予辦辦理房地地產(chǎn)權(quán)登登記，不不得投入入使用。52、什什么情況況下不予予核發(fā)規(guī)劃驗驗收許可可證？答：根據(jù)據(jù)深圳圳市城市市規(guī)劃條條例的的規(guī)定，有下列列情形之之一的，不予進進行規(guī)劃劃驗收：（一）擅自變變更建筑筑設(shè)計（包括變變更建筑筑物位置置、立面面、層數(shù)數(shù)、平面面、使用用功能、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備的容容量）的的；（二二）未拆拆除原建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證標明明應拆除除的建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物的的；（三三）未拆拆除用地地范圍內(nèi)內(nèi)的臨時時設(shè)施，未完成成其配套套工程的的；（四四）其他他不符合合建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證要要求的。53、對對成片開開發(fā)、分分期開發(fā)發(fā)的住宅宅小區(qū)

43、是是如何進進行規(guī)劃劃驗收的的？答：成片片開發(fā)的的住宅區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)區(qū)在進進行單體體建筑工工程的規(guī)規(guī)劃驗收收后，還還應進行行小區(qū)規(guī)規(guī)劃驗收收。小區(qū)區(qū)建設(shè)分分期分批批進行時時，其配配套工程程應按計計劃同步步完成。未完成成時，同同期的其其他項目目不予規(guī)規(guī)劃驗收收。54、對對住宅區(qū)區(qū)內(nèi)的公公用設(shè)施施、設(shè)備備、場所所（地）的使用用有哪些些規(guī)定？答：根據(jù)據(jù)深深圳經(jīng)濟濟特區(qū)住住宅區(qū)物物業(yè)管理理條例實施細細節(jié)的的規(guī)定，凡經(jīng)市市政府規(guī)規(guī)劃部門門批準的的為住宅宅區(qū)居民民提供配配套服務務的公用用設(shè)施、設(shè)備和和場所（地），未經(jīng)規(guī)規(guī)劃部門門批準，一律不不得挪作作他用。55、某某物業(yè)加加建兩層層，發(fā)展展商說“一邊報報建，一

44、一邊加建建”，這樣樣做可以以嗎？產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有保保證嗎？答：不可可以。建建筑物的的擴建、改建必必須報主主管部門門批準并并對原建筑工工程規(guī)劃劃許可證證進行行變更或或備注并并領(lǐng)取施施工許可可證后，方可施施工。如如未履行行以上手手續(xù)，將將會被認認定為違違法建筑筑。因此此，其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有有保證。56、什什么是套套內(nèi)使用用面積系系數(shù)？答：當房房屋按套套（單元元）計算算面積時時，使用用面積系系數(shù)為套套內(nèi)使用用面積與與套內(nèi)建建筑面積積加按規(guī)規(guī)定應分分攤的公公用面積積的比率率（%）。57、什什么是建建筑覆蓋蓋率（建建筑密度度）？答：建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)所所有建筑筑物基底底面積之之和與建建設(shè)用地地面積的的比率（%）。58

45、、什什么是建建筑容積積率？答：在建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有建建筑物地地面以上上各層建建筑面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率（%）。59、什什么是綠綠地率？答：在建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)各類綠綠地面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率（%）。綠地地面積的的計算不不包括屋屋頂、天天臺和垂垂直綠化化。60、什什么是綠綠化覆蓋蓋率？答：在建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)全部綠綠化種植植物水平平投影面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積的比比率（%）。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)與建設(shè)設(shè)類知識識61、設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)須須具備哪哪些條件件？答：設(shè)立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，須須具備下下列條件件：（一一）注冊冊資本不不得少于于人民幣幣一千萬萬

46、元；（二）有有四名以以上持有有專業(yè)證證書的房房地產(chǎn)、建筑工工程專業(yè)業(yè)的專職職技術(shù)人人員，兩兩名以上上持有專專業(yè)證書書的專職職會計人人員；（三）有有按市場場價格取取得的土土地使用用權(quán)；（四）有有自己的的名稱、組織機機構(gòu)和固固定的經(jīng)經(jīng)營場所所；（五五）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他條條件。增增加房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營業(yè)務范范圍的，須具備備前款（一）、（二）、（三三）、（五）項項規(guī)定的的條件。工商行政政管理部部門對符符合本條條例規(guī)定定條件的的，應當當予以辦辦理工商商登記手手續(xù)；對對不符合合本條例例規(guī)定條條件的，不予登登記。62、如如何申請請領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應在取

47、得得營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后三三十日內(nèi)內(nèi)到主管管部門備備案，并并申請領(lǐng)領(lǐng)取房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書，主管部部門應在在十五日日內(nèi)依照照法律、法規(guī)的的規(guī)定核核發(fā)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和經(jīng)營業(yè)業(yè)務時，應當出出示房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書。主管部門門對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書實實行年度度審核制制度。63、什什么是商商品房預預售？答：商品品房預售售，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的商商品房預預先出售售給買受受人，并并由買受受人支付付定金或或者房價價款的行行為。64、房地產(chǎn)產(chǎn)預售許許可證包含哪哪些內(nèi)容容？答：房房地產(chǎn)預預售許可可證包包括下列列內(nèi)

48、容：（一）預售許許可證編編號；（二）發(fā)發(fā)展商名名稱；（三）項項目名稱稱；（四四）項目目坐落地地點；（五）土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書號、地地塊編號號；（六六）房房地產(chǎn)證證編號號、棟數(shù)數(shù)；（七七）批準準預售的的建筑面面積，其其中包含含的各類類建筑面面積和套套數(shù)、間間數(shù)；（八）發(fā)發(fā)證機關(guān)關(guān)、有效效期；（九）附附注內(nèi)容容等。65、當當商品房房達到何何種形象象進度時時，才可可以辦理理預售許許可證？答：七層層以下的的達到主主體工程程封頂；七層以以上的，主體工工程須建建到工程程預算投投資總額額的三分分之二以以上層數(shù)數(shù)。66、商商品房預預售需要要具備哪哪些條件件？答：商品品房預售售需具備備以下條條件：（一）

49、預預售人已已取得房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；（二）按按照土地地管理部部門有關(guān)關(guān)規(guī)定交交付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，已取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書；（三）持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和建設(shè)工工程施工工許可證證，并已已辦理建建設(shè)工程程質(zhì)量和和安全監(jiān)監(jiān)督手續(xù)續(xù)；（四四）已確確定施工工進度和和竣工交交付使用用時間；（五）七層以以下的達達到主體體工程封封頂；七七層以上上的，主主體工程程須建到到工程預預算投資資總額的的三分之之二以上上層數(shù)；（六）已在項項目所在在地商業(yè)業(yè)銀行開開設(shè)商品品房預售售款專用用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他條件件。67、是是否可以以認購內(nèi)內(nèi)部認購購時期的的房地產(chǎn)產(chǎn)？答：

50、根據(jù)據(jù)深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓條例的規(guī)定定，房地地產(chǎn)預售售須經(jīng)主主管機關(guān)關(guān)批準并并獲得房地產(chǎn)產(chǎn)預售許許可證后，才才能預售售。所謂謂內(nèi)部認認購，實實際上是是發(fā)展商商逃避主主管部門門的管理理，在取取得房房地產(chǎn)預預售許可可證前前的一種種非法行行為，其其行為不不受法律律保護，是無效效的。因因此不能能認購內(nèi)內(nèi)部認購購時期的的房地產(chǎn)產(chǎn)。68、什什么是商商品房現(xiàn)現(xiàn)售？答：商品品房現(xiàn)售售，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將竣竣工驗收收合格的的商品房房出售給給買受人人，并由由買受人人支付房房價款的的行為。69、房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)售需要要具備哪哪些條件件？答：(一一)現(xiàn)售售商品房房的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當具有有企業(yè)法法

51、人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；(二)取得土土地使用用權(quán)證書書或者使使用土地地的批準準文件；(三)持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證；(四)已通過過竣工驗驗收；(五)拆拆遷安置置已經(jīng)落落實；(六)供供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進度和和交付日日期；(七)物物業(yè)管理理方案已已經(jīng)落實實。70、什什么情況況下，開開發(fā)商不不得刊登登房地產(chǎn)產(chǎn)廣告？答：凡下下列情況況之一的的房地產(chǎn)產(chǎn)，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得刊登登廣告，廣告發(fā)發(fā)布者不不得發(fā)布布其廣告告：（一一

52、）未取取得商品品房預售售許可證證的預售售商品房房；（二二）在未未依法取取得國有有土地使使用權(quán)的的土地上上開發(fā)建建設(shè)的房房屋；（三）違違章建設(shè)設(shè)的房屋屋；（四四）司法法機關(guān)和和行政機機關(guān)依法法裁定、決定查查封或者者以其他他形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的房屋屋；（五五）權(quán)屬屬有爭議議的房屋屋；（六六）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁禁止不得得出售的的其他房房屋。71、開開發(fā)商發(fā)發(fā)布房地地產(chǎn)廣告告時，應應向廣告告經(jīng)營與與發(fā)布單單位提交交哪些材材料？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或或受其委委托的單單位刊登登房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣廣告，應應向廣告告經(jīng)營與與發(fā)布單單位提交交下列材材料的復復印件，并出示示原件：（一）營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；（二）房地

53、產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；（三三）預售售的，應應提交房地產(chǎn)產(chǎn)預售許許可證。現(xiàn)售售的，應應提交房地產(chǎn)產(chǎn)證。72、房房地產(chǎn)銷銷售廣告告應當包包括哪些些內(nèi)容？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣廣告應當當包括下下列內(nèi)容容：（一一）樓宇宇地點、竣工交交付時間間、售價價等；（二）預預售的，應有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書證號、房地地產(chǎn)預售售許可證證證號號；（三三）現(xiàn)售售的，應應有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書證證號、房地產(chǎn)產(chǎn)證證證號。廣告經(jīng)營營與發(fā)布布單位不不得為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)布不不具備前前款規(guī)定定內(nèi)容的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣廣告。73、在在房地產(chǎn)產(chǎn)廣告中中，不得得包含哪哪些內(nèi)容容？答：房地地產(chǎn)廣

54、告告不得含含有風水水、占卜卜等封建建迷信內(nèi)內(nèi)容，對對項目情情況進行行的說明明，不得得有悖社社會良好好風尚。預售商商品房廣廣告中不不得出現(xiàn)現(xiàn)融資或或變相融融資的內(nèi)內(nèi)容，不不得含有有升值或或者投資資回報的的承諾；不得出出現(xiàn)返本本銷售或或變相返返本銷售售的內(nèi)容容；不得得出現(xiàn)售售后包租租或變相相售后包包租的內(nèi)內(nèi)容。74、對對售樓廣廣告及資資料內(nèi)容容有哪些些具體規(guī)規(guī)定？答：預售售商品房房廣告中中以參照照物表示示項目位位置的，應以從從該項目目到達參參照物的的現(xiàn)有交交通干道道的實際際距離表表示，不不得以所所需時間間、車程程等來表表示距離離。項目目坐落位位置、示示意圖，應當真真實、準準確，比比例恰當當。售樓樓

55、資料上上明示的的房屋裝裝修標準準、材料料、設(shè)備備、竣工工交付使使用時間間等應當當真實、準確、清楚。75、對對未取得得商品品房預售售許可證證而刊刊登房地地產(chǎn)廣告告的，開開發(fā)商應應承擔什什么責任任？答：對未未取得商商品房預預售許可可證而以以“內(nèi)部認認購”、“內(nèi)部認認訂”、“內(nèi)部登登記”等方法法刊登廣廣告的，建設(shè)、房管和和工商部部門要加加強檢查查監(jiān)督，及時查查處。76、在在刊登房房地產(chǎn)廣廣告時，對廣告告所表示示的價格格有什么么規(guī)定？答：房地地產(chǎn)廣告告對價格格有表示示的，應應當清楚楚表示為為實際的的銷售價價格，明明示價格格的有效效期限。預售商商品房按按套(單單元)出出售的，價格以以套內(nèi)面面積計算算；整

56、棟棟出售的的，以該該棟房屋屋建筑面面積計算算房價。銷售已已建成的的商品房房以及二二、三級級市場的的各類房房屋交易易，廣告告中要注注明交易易總價。77、發(fā)發(fā)展商發(fā)發(fā)布虛假假房地產(chǎn)產(chǎn)廣告時時，應承承擔什么么責任？答：對違違規(guī)發(fā)布布房地產(chǎn)產(chǎn)廣告及及發(fā)布的的房地產(chǎn)產(chǎn)廣告失失實、虛虛假的開開發(fā)企業(yè)業(yè)和廣告告經(jīng)營者者、發(fā)布布者，建建設(shè)、房房管部門門可責令令其限期期改正，逾期不不改正的的可通過過新聞媒媒體曝光光，給予予停止審審批新的的商品房房預售項項目、降降低資質(zhì)質(zhì)等級等等處罰。工商部部門可責責令廣告告發(fā)布者者停止發(fā)發(fā)布，并并依照有有關(guān)規(guī)定定給予處處罰。78、對對房地產(chǎn)產(chǎn)廣告中中所承諾諾的內(nèi)容容，購房房人是

57、否否有權(quán)要要求在購購房合同同中約定定？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務機構(gòu)構(gòu)發(fā)布的的商品房房銷售廣廣告和宣宣傳資料料所明示示的事項項，當事事人應當當在商品品房買賣賣合同中中約定。79、對對房地產(chǎn)產(chǎn)廣告中中的各種種排名、獎勵等等內(nèi)容，有哪些些規(guī)定？答：預售售商品房房廣告中中出現(xiàn)各各種評獎獎、排名名、國家家或省示示范工程程等稱號號的，必必須符合合國家有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，并明明示評獎獎機關(guān)、獎勵種種類、有有效年份份。對列列入實施施計劃但但未經(jīng)驗驗收獲得得獎勵稱稱號的，不得使使用該稱稱號。80、發(fā)發(fā)展商銷銷售商品品房有哪哪些方式式？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)可可以自行行銷售商商品房，也

58、可以以委托房房地產(chǎn)中中介服務務機構(gòu)銷銷售商品品房。81、發(fā)發(fā)展商不不得采取取哪些方方式銷售售商品房房？答：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得采取取返本銷銷售或者者變相返返本銷售售的方式式銷售商商品房；不得采采取售后后包租或或者變相相售后包包租的方方式銷售售未竣工工商品房房。商品品住宅按按套銷售售，不得得分割拆拆零銷售售。82、銷銷售代理理委托書書包含哪哪些內(nèi)容容？答：由委委托人出出具給代代理人的的委托書書應當載載明委托托期限、委托權(quán)權(quán)限以及及委托人人和被委委托人的的權(quán)利、義務。83、在在發(fā)展商商處購房房時，發(fā)發(fā)展商應應當明示示那些事事項？答：（一一）開發(fā)發(fā)資質(zhì)和和營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；（二）商商品房預預售許可可證

59、及經(jīng)經(jīng)批準銷銷售的平平面圖、立面圖圖；（三三）項目目開發(fā)進進度和竣竣工交付付使用時時間；（四）項項目及其其配套設(shè)設(shè)施的平平面示意意圖；（五）商商品房的的結(jié)構(gòu)類類型、戶戶型、裝裝修標準準；公共共和公用用建筑面面積的分分攤方法法；（六六）預售售商品房房的價格格和付款款辦法；（七）商品房房預售的的專用賬賬戶；（八）物物業(yè)管理理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他事項項。在訂立商商品房買買賣合同同之前，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)還應應當向買買受人明明示商商品房銷銷售管理理辦法和商商品房買買賣合同同示范文文本；預售商商品房的的，還必必須明示示城市市商品房房預售管管理辦法法。84、發(fā)發(fā)展商應應當提供供哪些文文件以

60、供供買方查查閱、復復印或摘摘抄？答：在新新版深深圳市房房地產(chǎn)賣賣買合同同（預售售）中中已約定定，賣方方應向買買方提供供查閱、復印、摘抄以以下文件件的便利利：（一一）賣方方與深圳圳市規(guī)劃劃與國土土資源局局簽訂的的深地合合字（）號土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書及號號補充協(xié)協(xié)議或者者房地地產(chǎn)證；（二二）房房地產(chǎn)預預售許可可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證及及施工工許可證證；（三）主主管部門門批準的的總平面面圖、立立面圖、樓層平平面圖、分戶平平面圖及及房屋面面積測繪繪報告。85、對對已預售售的商品品房，發(fā)發(fā)展商是是否可以以設(shè)定他他項權(quán)？答：已預預售的商商品房項項目竣工工驗收合合格交付付使用前前，預售售人不得