營銷管理合肥金大陸項目營銷及產品力策劃報告

1、 PAGE 合肥金大陸項目營銷及產品力策劃報告我們不僅僅是在賣房子，而是在推銷銷一種時時代現(xiàn)象象，傳播播一種時時代趨向向。這是一種銜銜接時代代與未來來，處在在經濟與與文化邊邊界的時時代現(xiàn)象象，一種種綜合的的經濟文文化和時時尚生活活的趨向向。本項目從規(guī)規(guī)模來說說是屬于于小樓盤盤性質，但但我們要要做到規(guī)規(guī)模雖小小，聲音音卻不小小的現(xiàn)象象，即所所謂“小樓盤盤要大聲聲說話”，達到到以小博博大的市市場效應應，實現(xiàn)現(xiàn)迅速銷銷售的目目的。目 錄錄第一部分 項項目概念念設計項目目開發(fā)發(fā)理念二、目標消消費群生生活形態(tài)態(tài)分析三、項目的的市場定定位四、項目的的核心競競爭優(yōu)勢勢五、項目命命名第二部分 總總體規(guī)劃劃建議

2、第三部分 建建筑設計計建議第四部分 園園林設計計建議第五部分 戶戶型設計計建議第六部分 服務體體系及配配套設施施建議第一部分 項項目概念念設計項目目開發(fā)發(fā)理念（一）合肥肥房地產產發(fā)展趨趨勢影響響1、合肥房房地產現(xiàn)現(xiàn)象合肥房地產產市場大大多數(shù)樓樓盤整體體風格都都是采用用一種“大開大大合”式的風風格，它它追求一一種大氣氣的感覺覺，這就就要求它它有比較較大的占占地面積積，才能能對它所所追求的的風格有有一個充充分的展展示。而而在合肥肥一些占占地面積積在幾十十畝的小小型樓盤盤，而它它們沒有有認識到到這一點點，導致致項目綜綜合素質質相對較較低。2、合肥房房產升級級的產品品從房地產的的發(fā)展趨趨勢來看看，住宅

3、宅業(yè)已經經悄然掀掀起革命命性的飛飛躍，由由一個單單純居住住的概念念到社區(qū)區(qū)的概念念。市場場需求的的不再是是具有單單一功能能的產品品，而是是符合人人居環(huán)境境的理想想、可持持續(xù)性的的居所。本本項目出出現(xiàn)，是是區(qū)別于于現(xiàn)有市市場而開開創(chuàng)的一一種新型型房地產產發(fā)展模模式。3、產品整整體素質質決定一一切合肥房地產產市場正正處于一一個快速速發(fā)展期期。市場場上不斷斷涌現(xiàn)具具有鮮明明賣點和和亮點的的產品，占占據(jù)目前前市場相相當?shù)牡氐匚?。隨隨著房地地產進一一步趨向向成熟，市市場的產產品更新新?lián)Q代也也愈來愈愈快，每每一個項項目的賣賣點也層層出不窮窮。事實實證明：單靠一一個概念念或者一一個賣點點一招致致勝的時時代已

4、經經過去。能能夠真正正地受到到市場歡歡迎，買買家追捧捧的物業(yè)業(yè)應該是是項目整整體素質質的超越越。因此此，本項項目必須須是整體體素質的的超越，同同時又具具有鮮明明的賣點點，二者者合一形形成強有有力的產產品力來來支持產產品的形形象力。（二）項目目本身因因素的影影響地段自身地地段、周周邊配套套、面積積、形狀狀的影響響（1）項目目處于合合肥市最最新的開開發(fā)區(qū)，鄰鄰瑤海高高尚住宅宅區(qū)，周周邊好美美家、定定文裝飾飾廣場、醫(yī)醫(yī)院、超超市、生生活市場場具有，生生活交通通相對便便利。是是具有開開發(fā)相當當發(fā)展?jié)摑摿Φ男滦滦臀飿I(yè)業(yè)產品的的區(qū)域條條件。（2）但我我們也應應看到，項項目所處處的具體體位置是是在與成成熟住

5、宅宅區(qū)相隔隔一條張張得路。目目前項目目所處地地塊的配配套設施施還未體體現(xiàn)，呈呈現(xiàn)于世世的還是是一片臟臟亂差現(xiàn)現(xiàn)象。這這將在項項目前期期照成消消費者對對生活環(huán)環(huán)境懷疑疑的態(tài)度度。（3）項目目占地220畝，地地形呈LL形，由由于地塊塊自身面面積及形形狀的因因素，決決定了項項目不可可能采用用的“大開大大合”式的一一種風格格。轉而而可根據(jù)據(jù)地塊本本身的特特征，把把它的園園林作的的精致、作作細、注注意每一一個細節(jié)節(jié)，使“每一個個角落都都令人陶陶醉的不不同景色色”。2、項目的的全面領領先型策策略項目能夠成成為瑤海海區(qū)同地地段的標標志性、升升級換代代的產品品，其主主要的一一點是產產品的整整體素質質必須全全面

6、領先先。與周周邊其他他樓盤相相比較，制制造差異異化是為為了提升升產品的的整體素素質，同同時保持持產品的的適度超超前，又又能夠迎迎合市場場，走在在市場的的前面。項目不僅僅僅是為了了尋找產產品差異異化，而而是全面面領先的的策略，保保證產品品創(chuàng)新而而又能得得到市場場的認同同。3、符合目目標消費費群需求求據(jù)市調，市市場有一一批相對對年青的的購買群群（25535歲歲），需需要購買買價位在在2025萬萬的住宅宅，是當當?shù)厥袌鰣鑫茨芙o給予充分分滿足的的。從央行透露露的消息息可知，國國家越來來越鼓勵勵人們首首次置業(yè)業(yè)，而對對二次置置業(yè)及投投資者在在按揭的的比例及及利息上上均可能能出臺具具有一定定限制性性的政策

7、策。順應應這一趨趨勢，本本項目可可以從首首次置業(yè)業(yè)的消費費者著手手，滿足足這一消消費群體體的需求求。二、目標消消費群生生活形態(tài)態(tài)分析針對項目的的開發(fā)理理念及合合肥本地地的房地地產市場場需求為為前提，在在對本項項目的目目標消費費群的分分析中，通通過以下下的目標標消費群群模式可可以更清清楚了解解項目的的目標消消費群的的明確位位置。4646553645收入水平高低中3645收入水平高低中252535 如上圖所所示，設設收入水水平指標標，按低低、中、高高三個水水平層次次，以及及三個年年齡層22535歲歲、36645歲歲、46655歲歲，陰影影部分為為本項目目的目標標客戶群群。 由由圖可見見，項目目的消

8、費費群由以以下組群群構成：25355歲中等等收入的的消費階階層。A、目標客客戶群特特征分析析：（A）收入入水平： 以平均均面積1100平平方米、223000-25500元元/m2、八成成三十年年按揭計計算，銀銀行按揭揭月供款款將近111000元，按按一般規(guī)規(guī)律，月月供款約約占家庭庭月收入入的三分分之一至至一半以以上，因因此目標標消費者者的家庭庭月收入入應在222000元33000元左左右。（B）職業(yè)業(yè)類型： 如如上所述述，目標標客戶群群的家庭庭月收入入為每月月22000元以以上，即即年收入入在3萬萬元以上上的人群群，以此此推算能能達到此此階層的的人士應應有以下下幾種為為主： 本地及及來自外外地

9、的個個體商戶戶； 私營企企業(yè)白領領；專業(yè)技能能人士（醫(yī)醫(yī)生、教教師、技技術人員員等）；政府公務務員；效益較好好的企事事業(yè)單位位職員；投資用途途的人士士。（C）區(qū)域域構成： 根根據(jù)客戶戶居住及及工作的的區(qū)域分分布情況況分析得得出，首首期為項項目地塊塊周邊的的原居民民為主，隨隨后以本本項目所所在地為為中心向向周邊地地區(qū)輻射射。（D）年齡齡層次： 主主力消費費群體年年齡段應應在25535歲歲之間，可可稱之為為七十年年代出生生的一代代。（E）文化化水平： 文文化水平平較高，一一般都具具有大專專以上學學歷，其其中不乏乏有一定定的本科科學歷及及研究生生。（F）家庭庭組成形形態(tài)： 家庭庭結構以以三口之之家為

10、主主，孩子子年齡應應是在338歲之之間。 有些些新婚不不久或新新潮的“丁克”家庭，甚甚至是單單身貴族族。 （G）生活活方式和和消費心心理：有一定的儲儲蓄，家家庭儲蓄蓄總額應應該是在在5萬元元以上。收入相對較較高且穩(wěn)穩(wěn)定，同同時有相相當范圍圍的社會會交際圈圈，因而而就造成成了該部部分消費費者的傳傳播力量量較強、范范圍較廣廣。對于該部分分消費群群體，其其消費習習慣應是是追求新新潮、有有品味，經經常與朋朋友、同同事、家家人、客客戶等出出沒于中中高檔商商場、酒酒樓、咖咖啡廳、西西餐廳、酒酒吧等場場所。該部分消費費群體在在購房時時，相對對會特別別注重物物業(yè)的綜綜合品質質，同時時由于自自身工作作、事業(yè)業(yè)結

11、構的的影響，也也就造成成對高品品位生活活的追求求。除此此之外，該該部分消消費群體體對小區(qū)區(qū)會所的的配套與與物業(yè)管管理服務務兩方面面也很注注重。具有較強的的理財觀觀念，購購房對于于他們來來講，是是屬于典典型的通通過感性性引導、加加之理性性分析決決策的置置業(yè)過程程。（H）置業(yè)業(yè)動機：較多為一次次置業(yè)，也也有為改改善居住住環(huán)境的的二次置置業(yè)。標客戶群定定位：七十年代出出生的高高成長階階層 這這部分人人士受過過較好的的教育，從從事較為為景氣的的職業(yè)，有有穩(wěn)定的的收入來來源，追追求較高高的生活活品味，對對居住環(huán)環(huán)境和居居住質量量有較為為苛刻的的要求。(A)、成成長階層層的特征征：高成長階層層，為社社會群

12、體體里較為為出色及及出類拔拔萃的后后起之秀秀，是城城市里最最向上最最活躍最最具生命命的力量量。他們們具有時時尚、健健康、陽陽光、上上進、不不受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念束束搏等氣氣質。a高成長階階層生活活形態(tài)剖剖析：他們渴望一一種優(yōu)質質生活，追追求喜悅悅生活的的品味。同同時，他他們更是是渴望進進入更高高層次的的生活圈圈，領略略更高品品位的文文明，而而本項目目正是他他們滿足足他們買買得起，住住得起的的鳳愿，不不僅僅為為他們提提供一個個居住的的新空間間，同時時為自我我的生活活和事業(yè)業(yè)提供了了更廣闊闊的新平平臺、新新天地。b 全方位位滿足生生活夢想想：在新經濟體體制轉軌軌的過程程中，高高成長階階層從事事的職業(yè)業(yè)越來

13、越越被人們們所看重重； 他他們努力力開創(chuàng)一一片屬于于自己的的天地與與空間，看看準時機機，把握握縱深新新經濟；洞悉未未來。這正是項目目的高成成長階層層所推崇崇拜的現(xiàn)現(xiàn)代文化化與社區(qū)區(qū)文化所所追求的的和諧感感和分寸寸感。同同時，項項目所致致力營造造的是中中西方文文化含蓄蓄兼收的的風度，更更體現(xiàn)精精英群一一種對性性格、對對氣質和和心理素素質的修修煉和陶陶冶。c高成長階階層生活活模式設設計：從生活形態(tài)態(tài)方面來來看：他他們是一一個中西西的“兩面體體”內心深深處受到到中國傳傳統(tǒng)文化化的影響響，重群群居，喜喜歡與家家人生活活溝通、與與鄰居之之間交往往的樂趣趣，渴望望自己的的居住環(huán)環(huán)境有更更多的交交流的空空間

14、，享享受居住住空間注注入更多多的人情情味。而他們外向向的一面面是追求求時尚、現(xiàn)現(xiàn)代的新新鮮事物物。他們們更是渴渴求一種種具有西西方生活活方式的的開放與與包容，真真正能夠夠享受到到居住、生生活的樂樂趣。對對于西方方的外來來文化更更能夠豐豐富他們們對生活活的理解解，他們們更多注注重的是是西方文文化能夠夠給予生生活帶來來的浪漫漫情調。他他們所希希望自己己的居住住空間的的環(huán)境是是熱情的的、奔放放的、自自己能夠夠享受更更多的居居住樂趣趣。主要表現(xiàn)為為：地段：滿足足工作、生生活的方方便性；規(guī)劃：有一一定規(guī)模模，有較較強的識識別性；建筑：現(xiàn)代代、時尚尚、潮流流；戶型：不需需要很大大，但要要舒適而而實用；會所

15、：活動動性、參參與性；園林：自然然、輕松松、健康康、環(huán)保保；物業(yè)管理：日后生生活的重重要保障障，要求求認真、細細致、周周全、熱熱情；智能化：信信息與網(wǎng)網(wǎng)絡技術術的引進進；社區(qū)文化：和諧、積積極向上上；子女教育：具有良良好的教教育條件件與文化化氛圍，有有益于子子女成長長。三、項目的的核心競競爭優(yōu)勢勢項目在市場場是否具具有競爭爭力，主主要取決決于項目目的核心心競爭優(yōu)優(yōu)勢的支支持力度度。在對對項目整整體優(yōu)勢勢的提純純后形成成項目對對市場具具有沖擊擊力的特特征，引引起市場場的高度度關注的的認同。項項目的核核心優(yōu)勢勢源于整整體素質質和鮮明明個性。因此，項目目的核心心優(yōu)勢為為：1、領先市市場的綜綜合素質質

16、2、高性價價比高文文化價值值闡釋：目前，合肥肥的房地地產市場場競爭異異常激烈烈，必然然出現(xiàn)兩兩種情況況：一方面，相相當部分分的住宅宅空置不一一定是由由于開發(fā)發(fā)水平低低，往往往是由于于沒有個個性，沒沒有特色色，不能能在短期期內高度度吸引市市場的注注意力；另一方面，真真正的好好項目越越來越搶搶手不僅開開發(fā)水平平高，而而且有充充分的個個性和特特色，能能使有限限的市場場關注集集中在項項目上。未來的暢銷銷樓盤，不不僅基于于較高的的綜合素素質，但但是建立立在社區(qū)區(qū)個性與與特色空空間的營營造上，必必須建立立項目獨獨特、鮮鮮明的魅魅力所在在：建立獨獨具特色色的項目目核心概概念；構筑支支撐這一一核心概概念的產產

17、品與服服務體系系。項目的核心心優(yōu)勢源源于：11、對生生活質量量的深刻刻理解和和認識，項項目所創(chuàng)創(chuàng)造的不不僅僅是是一種表表面化的的居家住住房，我我們將以以大都市市的生活活標準來來打造社社區(qū)，帶帶給人們們與都市市時尚同同步的生生活。2、通過園園林設計計、生活活配套的的完善、裝裝修房的的推出，追追求的不不僅僅是是片面的的差異化化策略，而而是整體體素質的的全面領領先。四、綜上所所述，項項目的核核心概念念提純?yōu)闉椋盒羌壖兠缊@園 時時尚新生生活闡釋：純美美園所提提供的不不只是一一個簡簡簡單單的的房子，而而是一種種優(yōu)質生生活的供供應商。“星級純美美園”： 1、與其說說是一種種生活的的向往與與夢想，還還不如說

18、說是純美美園給予予市場買買家一個個實在的的承諾，一一個可以以量化而而又具體體的生活活方式，“星級生活”是一個感知的概念，富有豐富的內涵以及外在特征，是對純美園綜合素質一個確切的描述。2、“星級級生活”擲地有有聲地告告知市場場：純美美園是一一個整體體素質高高的，同同時，又又是一個個中檔的的價位，即即綜合性性價比也也是高的的樓盤。3、由“星星級”展開是是純美園園生活的的特定內內涵，由由此包含含了優(yōu)良良的建筑筑品質、園園林。這這些都是是一、純純美園綜綜合素質質的體現(xiàn)現(xiàn)，通過過消費群群對純美美園綜合合素質理理性的認認識，使使它的項項目定位位更容易易理解，可可感性更更強。“時尚新生生活”：1、本項目目的

19、目標標客戶群群是正在在高速成成長的群群體，并并隨著時時間的推推移，其其必將成成為社會會的重要要支柱群群體。從從整個社社會的發(fā)發(fā)展歷程程來說，年年輕一代代，將日日漸成為為房屋主主要購買買群的中中堅力量量。他們們有著自自己對生生活的理理解，有有特有的的對理想想生活模模式的憧憧憬，追追求更時時尚健康康的生活活模式。本本地塊的的核心定定位正是是針對這這一些具具有極大大潛力的的消費群群體。2、以時尚尚新穎的的產品模模式，滿滿足目標標客戶群群的個性性追求。縱觀整個合肥房地產市場，其發(fā)展速度仍較緩慢，具體體現(xiàn)在建筑風格上。呈現(xiàn)出一番沉著、沉悶的氣氛，欠缺朝氣。這并不符合年輕一代的風格。以時尚、清新、陽光、動

20、感定位，這正能抓住市場的空白點，迎合目標客戶的個性需求，以最大的效率，把握年輕的消費群體。4、以時尚尚風情的的包裝定定位，快快速傳播播本項目目的核心心競爭力力。以目目標消費費群向往往的大都都市時尚尚生活為為切入，將將為合肥肥市民所所深刻的的認知與與理解，使使之具有有很強的的感召力力，有助助于在本本項目推推出時，便便得到市市場的高高度關注注與興趣趣，繼而而對本項項目的各各項優(yōu)勢勢進行深深入的了了解，如如此，對對于項目目的銷售售是有著著較大的的推動意意義。核心概念的的演繹： 以以本地房房地產市市場及目目標客戶戶群為斷斷定本地地塊核心心概念的的依歸，給給目標客客戶群營營造一個個他們所所向往所所期盼的

21、的生活氛氛圍與生生活社區(qū)區(qū)，一個個時尚、清清新、陽陽光、動動感的社社區(qū)。其其主要的的表現(xiàn)手手法處理理體現(xiàn)在在：合理的規(guī)劃劃設計上上，如戶戶型以二二房與緊緊湊型三三房為主主力，兼兼顧一房房單位，擴擴大目標標客戶群群。且引引進創(chuàng)新新的二房房半單位位的等新新概念，有有效滿足足時尚先先鋒的需需求。建筑風格特特色上，如如樓體的的外立面面色彩的的處理，采采取淺色色調為主主色調，配配以藍色色、黃色色等線條條的勾勒勒，整體體呈現(xiàn)出出一派時時尚、簡簡約、清清新、爽爽朗、動動感的氣氣息，營營造一種種和諧的的社區(qū)格格調。滿滿足年輕輕一代的的心理追追求。在戶型的設設計上，以以能夠親親近自然然與陽光光的大玻玻璃、陽陽光

22、室等等設計手手法，使使住在這這里的人人，能夠夠強烈感感受到清清爽、明明媚的生生活空間間。在創(chuàng)造現(xiàn)代代生活的的方便舒舒適度上上，以裝裝修房的的推出為為忙碌的的現(xiàn)代人人提供了了省時、省省力、省省錢的便便利生活活，這是是順應都都市潮流流生活的的所在。在生活環(huán)境境的營造造上，同同樣是通通過泛會會所的引引進，提提供大量量在園景景中的活活動場所所，體現(xiàn)現(xiàn)人與自自然的和和諧相處處。配套服務品品質上，如如引進泛泛會所、多多功能的的會所概概念及貼貼心管家家式的物物業(yè)服務務概念，讓讓目標客客戶群能能通過戶戶外活動動達到緩緩解壓力力，日常常煩瑣的的家庭事事務煩擾擾，能全全身心的的投入工工作。五、項目命命名在項目的命

23、命名計劃劃中，考考慮更多多的是突突現(xiàn)出項項目高尚尚社區(qū)的的概念，能能夠為項項目建立立強勢的的品牌形形象。因此，項目目的命名名建議為為：1、純美園園地2、優(yōu)詩雅雅筑3、朗睛居居4、點睛苑苑1、純美園園地“純美”是是人們所所追求美美的最高高境界，所所描述的的不僅是是建筑之之峻美、景景觀之優(yōu)優(yōu)美，而而且體現(xiàn)現(xiàn)建筑、環(huán)環(huán)境、人人三者和和諧之美美，更是是彰顯美美一方水水土，美美一方人人的人文文環(huán)境與與氛圍。對對此，無無論是從從字面理理解，還還是對項項目特質質的傳播播，皆是是清晰明明了。“園地”的的運用，擺擺脫了房房地產命命名固有有的模式式，帶來來一股清清新的氣氣息。可可以想象象，在此此居住，花花香、綠綠

24、樹、青青草、流流水、建建筑以及及人文景景觀，一一情一景景，仿佛佛置身于于花園中中。這不不正是許許多人夢夢寐以求求的理想想家園嗎嗎？我司認為，本本命名具具有強烈烈的形象象力，實實現(xiàn)傳神神地表達達出項目目個性、定定位、功功能，具具有強有有力的傳傳播性。2、優(yōu)詩雅雅筑建筑像一首首凝固的的音樂。生活則像一一首流動動的詩。優(yōu)詩，優(yōu)美美的詩歌歌，將人人們帶到到如詩、如如歌、如如畫、如如夢的生生活空間間與意境境。就建筑本身身，運用用大面積積的玻璃璃，流敞敞的曲線線及天際際線，“優(yōu)美的的詩篇”是對此此最貼近近的描述述。雅，清新，優(yōu)優(yōu)雅，即即是對建建筑風格格的高度度概括，也也是對住住在這里里的人們們的生活活方式

25、及及生活形形態(tài)的準準確地詮詮釋。雅筑，是建建筑的新新的詞語語組合，同同樣帶來來新的概概念，有有助于樹樹立本項項目鮮明明、獨特特的氣質質與形象象。3、朗睛居居形容明亮的的、透明明的、充充滿陽光光的居所所，朗睛睛居形象象地說明明項目充充滿了陽陽光與朝朝氣。4、點睛苑苑這里不僅是是為奮斗斗中的社社會中堅堅力量提提供居住住的場所所，更是是他們彰彰顯成功功者姿態(tài)態(tài)和享受受奮斗帶帶來的成成果之地地方，是是為他們們的社會會地位的的最好證證明和肯肯定，是是他們人人生經歷歷的點睛之筆。這這里，不不僅是住住宅，優(yōu)優(yōu)越的生生活條件件為他們們的生活活起了畫畫龍點睛睛的作用用。第二部分 產品品力規(guī)劃劃一、總體規(guī)規(guī)劃原則

26、則第一原則：快速銷銷售原則則：由于本地塊塊的規(guī)模模及產品品特性，因因而無論論在地塊塊的規(guī)劃劃設計、風風格與目目標客戶戶群等特特點，提提高產品品的性價價比，以以達到快快速銷售售的目的的。第二原則：空間塑塑造原則則：根據(jù)合肥當當?shù)氐姆糠康禺a區(qū)區(qū)域狀況況與居民民的生活活習慣，結結合地塊塊的整體體狀況，注注重地塊塊的利用用率，著著重空間間的塑造造。因而而，本地地塊避免免出現(xiàn)呆呆板的兵兵營式，戶戶型以板板式結構構為主，主主要為南南北對流流，配合合中心園園林景觀觀設計，提提高對目目標消費費群的誘誘導性。第四原則：提高土土地使用用率原則則：針對地塊的的自身特特征和合合肥本地地的消費費需求決決定，地地塊的物物

27、業(yè)類型型應該以以高層為為主式。以以此提高高容積率率，使成成為利潤潤增長點點，并盡盡可能多多地提高高商鋪面面積，實實現(xiàn)利潤潤增長的的目標。第五原則：色彩運運用原則則：隨著人民生生活水平平的提高高，對所所追求的的居住環(huán)環(huán)境的要要求也日日漸升高高，而這這些多體體現(xiàn)在建建筑和格格調上，具具體的是是體現(xiàn)在在色彩的的運用上上。因而而對于本本項目地地塊的色色彩運用用則更加加輕松、明明快，體體現(xiàn)現(xiàn)代代時尚建建筑的風風格，更更能憑借借其出色色有格調調的外立立面，起起到與其其它樓盤盤形成區(qū)區(qū)隔，并并對本地地塊的定定位提供供強而有有力的宣宣傳作用用。第六原則：樓層平平面布局局原則：住宅一梯三三戶。從從小區(qū)的的容積率

28、率與居住住空間出出發(fā)，可可以提高高小區(qū)的的容積率率與銷售售面積，同同時，有有效地規(guī)規(guī)劃，仍仍可保證證居住空空間的舒舒適度，達達到人居居健康居居住的標標準。在組團布局局規(guī)劃過過程中，保保證每一一戶均有有觀景角角度，尤尤其是北北向單位位盡可能能有較好好的景觀觀支持，以以保證銷銷售的速速度。第七原則：主力為為中小戶戶型原則則：針對市場的的空白點點，合肥肥缺乏真真正能夠夠滿足年年青一代代置業(yè)的的渴望，以以及部分分對投資資的需要要，將產產品制定定為以中中小戶型型為主力力戶型。從從另一方方面來講講，降低低樓房總總套價，降降低消費費群置業(yè)業(yè)門檻，擴擴大消費費群，以以致有利利于達到到快速銷銷售的目目的。第八原

29、則：造景原原則： 環(huán)境境能提升升社區(qū)的的的品質質。由于于本地塊塊的四周周缺乏一一些重要要的自然然景觀及及人文景景觀等支支持，為為提升本本地塊的的價值，提提高居住住環(huán)境的的品質，則則要因地地制宜，通通過線性性在地塊塊的內部部營造極極具特色色的景觀觀，打造造精品園園林，讓讓其成為為本地塊塊的一大大亮點。第九原則：商業(yè)與與住宅相相協(xié)調原原則： 從從經濟角角度而言言，考慮慮到商業(yè)業(yè)的銷售售利潤值值遠比住住宅物業(yè)業(yè)高，這這就要必必須在不不影響到到住宅的的居住環(huán)環(huán)境的前前提下，合合理充分分的利用用資源，尤尤其是在在沿城市市干道的的位置，讓讓商業(yè)與與住宅不不互相矛矛盾，互互相協(xié)調調，相得得益彰。 第十原則：

30、細節(jié)完完美原則則：在當今眾多多樓盤同同質化日日趨嚴重重的環(huán)境境，消費費者在挑挑選樓房房時，更更著重對對產品的的品質上上，而越越來越多多的發(fā)展展商更多多的注重重產品的的細節(jié)品品質上，如如：大堂堂、電梯梯間的裝裝飾、戶戶型的設設計、公公共空間間的處理理、入戶戶門的處處理、空空調位的的處理等等。第十一原則則：優(yōu)質質服務原原則：以“關注社社區(qū)氛圍圍、貼近近生活細細節(jié)”的人性性化服務務出發(fā)，滿滿足年輕輕一族工工作繁忙忙，追求求輕松的的，解除除束縛的的需求，在在物業(yè)管管理和下下一代的的教育提提供優(yōu)質質的服務務與配套套。目規(guī)劃指標標:占地面積：約200畝；容 積 率率：約33建筑面積：約6.6萬平平方米；商

31、鋪面積：約18800平平方米；住宅面積：約4萬萬平方米米價格設定：商鋪：均價價為45500元元/平方方米；住宅：入市市均價為為20000元/平方米米左右。三、商鋪的的規(guī)劃特特點:1、 基本本布局及及位置：臨街商鋪，形形成商業(yè)業(yè)街規(guī)模模。2、商鋪的的規(guī)劃要要求：（*）3、銷售安安排：與住宅同期期發(fā)售。三、 住宅宅的規(guī)劃劃特點：整體規(guī)劃布布局：采用院落式式組團設設計，基基本保證證樓體的的南北朝朝向，通通過建筑筑物的錯錯落設置置，形成成相對“圍合”的小組組團，每每個小組組團中形形成一個個相對集集中的空空間，設設置為中中庭園林林,作為為該組團團重要的的景觀設設置。小區(qū)主入口口的設計計：1）主入口口設計

32、考考慮的要要點：位置的選擇擇設在小小區(qū)外側側的主要要道路上上，以利利于小區(qū)區(qū)與外界界的交通通聯(lián)系；主入口的外外觀構型型，建筑筑用料、色色調處理理手法等等方面均均要迎合合和突顯顯小區(qū)的的主題；把主入口設設計成小小區(qū)的標標志性景景觀，起起到接納納、引領領的作用用，使小小區(qū)居民民產生領領域歸宿宿感和自自豪感。3、多層與與小高層層有機結結合的方方式：針對項目的的自身特特征和合合肥本地地的消費費需求決決定，項項目的物物業(yè)類型型應該以以高層為為主，使使小高層層成為項項目的精精品物業(yè)業(yè)，營造造項目居居住氛圍圍的同時時為項目目樹立強強勢的品品牌形象象。4、車庫的的處理： 考慮慮到合肥肥地下建建筑造價價成本較較

33、低的因因素，采采用地下下車庫的的設計手手法。地地下車庫庫的設計計在遵循循行車出出入方便便及盡量量減少小小區(qū)干擾擾的兩大大前提。5、小區(qū)存存車的總總量：考慮到本項項目目標標消費群群多為首首次置業(yè)業(yè)者和未未來發(fā)展展，汽車車的戶車車比例定定為2：1。6、雙會所所結合的的方式：在小區(qū)設置置主題會會所，作作為整個個小區(qū)標標志性的的建筑。同同時，在在園區(qū)的的園林景景觀中，設設計泛會會所。主題會所設設置包括括項目的的銷售中中心及一一些生活活配套服服務設施施，均實實行對外外經營。園內的泛會會所更多多地設置置適合各各種年齡齡層次的的人士活活動、休休息、娛娛樂的設設施，只只對小區(qū)區(qū)業(yè)主開開放使用用。泛會會所的設設

34、置彌補補了主題題會所配配套及服服務的不不足，同同時增強強了小區(qū)區(qū)生活的的情趣。第三部分 建筑風風格設計計一、總體建建筑風格格構思：1、 項目目建筑風風格設計計：為了體現(xiàn)小小區(qū)的主主題，迎迎合本項項目目標標客戶群群的消費費特征及及心理特特征，本本項目的的整體風風格引入入：新現(xiàn)代主義義簡約風風格建筑設計采采用大幅幅玻璃，自自然采光光的設計計手法，強強調自然然與建筑筑和諧統(tǒng)統(tǒng)一，整整個建筑筑設計既既包含又又大都市市的時尚尚元素，又又突出親親近自然然、崇尚尚簡潔生生活的設設計意象象。 新現(xiàn)代主義義簡約風風格以體體現(xiàn)時代代特征為為主，沒沒有過分分裝飾，一一切從功功能出發(fā)發(fā)，講究究造型比比例適度度，空間間

35、構圖明明確美觀觀，強調調建筑外外觀的明明快、簡簡潔實用用,體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代特特征的簡簡約、和和諧、溫溫馨的生生活氣息息。2、新現(xiàn)代代主義簡簡約風格格的內涵涵：時尚、清新新、陽光光、動感感時尚代表著著一種潮潮流，代代表一種種時代的的氣息。在在建筑形形體設計計上，通通過在平平面輪廓廓線，立立面天際際線及細細部裝飾飾線條上上加入時時尚的元元素，力力求突出出簡潔明明快、清清秀時尚尚的現(xiàn)代代特色。建筑立面處處理上，通通過有規(guī)規(guī)律的水水平裝飾飾線條，色色彩之間間合理的的搭配形形成立面面的整體體化。在在建筑造造型上，盡盡量體現(xiàn)現(xiàn)建筑材材料及構構件本身身的材料料美，色色彩上采采用以淺淺色系為為主色調調，配合合淺黃色

36、色和淺藍藍色的局局部勾勒勒，形成成整體的的清新現(xiàn)現(xiàn)代色調調。同時，在建建筑設計計上采用用大面積積的玻璃璃門窗，充充分利用用自然采采光，形形成建筑筑與自然然的相互互融合，使使整個建建筑充滿滿陽光般般的氣息息，給人人一種積積極向上上的生活活憧憬。整個建筑設設計上，通通過墻面面與玻璃璃的虛實實對比，建建筑形體體的高低低錯落，直直線與弧弧線造型型的結合合，水平平方向與與垂直方方向的凸凸出與凹凹進，形形成充滿滿動感氣氣息的建建筑群體體。同時時，結合合小區(qū)針針對的目目標客戶戶群的年年輕與活活力，形形成整個個小區(qū)的的整體性性及和諧諧相融性性。3、外立面面設計：1）色彩及及材料構構成：墻體：采用用白色等等淺色

37、系系的面磚磚，局部部構件，如如裝飾線線施以藍藍色、黃黃色。2）屋頂構構件及色色彩：屋頂設計為為飄蓬的的形式，色色彩為藍藍色的淺淺色系，與與天空的的背景融融為一體體，增強強建筑與與大自然然的和諧諧統(tǒng)一。二、建筑細細節(jié)設計計：1、 窗成成為建筑筑的重要要點綴：色彩搭配：包括窗框色色彩和玻玻璃色彩彩。窗框選用淺淺色系；玻璃色彩為為淡綠色色。 多種形式式：1） 低臺臺凸窗：在臥室內設設置低臺臺凸窗，高高度為440cmm，寬度度為600cm，為為住宅帶帶來更多多的變化化：擴大采光面面和觀景景視野，擴擴展了室室內空間間；住戶可坐可可臥，并并可布置置成書臺臺等功能能，增加加生活情情趣。2） 落地地玻璃門門窗

38、：本項目可采采用陽光光室設計計，如客客廳、臥臥室等，可可使用大大面積的的落地玻玻璃門窗窗。3） 弧形形窗： 在在臥室內內可設置置由多窗窗單窗扇扇組成的的外凸式式半圓形形落地窗窗，極大大地提高高采光與與觀景的的效果。2、陽光室室位置：在客廳設置置陽光室室，以觀觀景為主主；形式：大面積的落落地玻璃璃推拉門門窗連接接陽光室室與客廳廳，陽光光室進深深為1.6米左左右，采采用三面面玻璃設設計，增增強采光光、觀景景效果，外外立面顯顯的更加加明快。色彩構成：玻璃采用白白色或淡淡綠色玻玻璃服務陽臺：在廚房或衛(wèi)衛(wèi)生間外外，設置置封閉式式服務陽陽臺，可可擺放洗洗衣機、晾晾衣服。6、 空調調位：位置：空調位根據(jù)據(jù)立

39、面設設計的需需要，可可安排在在以下四四個部位位：樓宇側面的的墻體；樓宇立面的的窗臺上上部；陽光室的側側邊部位位；一步臺的局局部位置置或側邊邊部位。處理形式：用與墻面同同樣色彩彩的百葉葉窗加以以修飾。第四部分：園林規(guī)規(guī)劃設計計一、園林景景觀規(guī)劃劃的原則則：限于本項目目規(guī)模較較小，外外部景觀觀資源比比較缺乏乏，園區(qū)區(qū)內的園園林景觀觀顯得尤尤為重要要。同時時，根據(jù)據(jù)本項目目目標客客戶群的的生活形形態(tài)及心心理特征征，在園園林景觀觀規(guī)劃過過程中，應應重點考考慮以下下幾個原原則：1）園林景景觀規(guī)劃劃與建筑筑規(guī)劃同同期展開開： 鑒于于本項目目園區(qū)景景觀規(guī)劃劃的重要要性，可可率先讓讓園林設設計公司司介入，使使

40、之享有有充分考考慮生活活環(huán)境的的發(fā)揮空空間，而而建筑規(guī)規(guī)劃則是是在其基基礎上展展開，真真正塑造造出“建筑建建在花園園里”的特點點。2）重點突突出中庭庭園林的的景觀價價值 小區(qū)區(qū)內設計計出更具具有層次次感、植植被豐富富、園林林景點個個性鮮明明的中心心園林，作作為小區(qū)區(qū)重要的的景觀價價值體現(xiàn)現(xiàn)。充分分利用中中庭園林林的景觀觀價值的的輻射力力，為產產品銷售售創(chuàng)造更更多的賣賣點支持持。3）引進泛泛會所，強強調園林林的功能能，注重重參與性性園林景觀除除了提供供人們享享受環(huán)境境、接近近自然的的載體外外，更要要注重其其參與性性，在園園區(qū)中通通過設置置多種參參與性的的設施，滿滿足不同同年齡層層次及不不同性別別

41、人士的的需要?？煽稍O置的的參與性性的設施施有：針對兒童:包括綠籬迷迷宮、障障礙沙坑坑、歡樂樂園等針對青少年年:包括單車徑徑、羽毛毛球場等等針對老人:包括棋藝亭亭、太極極半島、健身徑等4) 中庭庭造景與與全方位位造景相相結合園林設計上上，除了了考慮中中心庭院院、中心心景觀等等，更重重要的要要將景觀觀滲透到到小區(qū)各各個角落落，如拐拐角處、圍圍墻外側側、窗臺臺、宅院院等處，讓讓環(huán)境突突破原有有空間的的限制，豐豐富整個個小區(qū)的的園林空空間層次次。二、園林規(guī)規(guī)劃特點點：1、窗外有有景：各樓體通過過形態(tài)與與空間的的合理布布局形成成景觀通通視，實實現(xiàn)社區(qū)區(qū)景觀共共享，營營造出一一個推窗窗見風景景的社區(qū)區(qū)。2

42、、樓下有有園：社區(qū)園林景景觀的設設計不僅僅要美觀觀別致，更更重要的的是要與與臨窗目目光所觸觸及的社社區(qū)外面面的自然然景觀融融為一體體。在宅宅體之間間設計小小型綠化化廣場，與與道路、小小品、休休閑設施施等共同同形成樓樓體與社社區(qū)園林林的聯(lián)系系紐帶。第五部分 戶型設設計建議議一、戶型配配置的原原則：結合合肥房房地產市市場的整整體狀況況、項目目針對的的目標客客戶群的的消費心心理特征征及項目目的具體體定位，確確定項目目以中小小戶型為為主，主主要包括括二室二二廳及三三室二廳廳。戶型配置示示意表：戶型間隔面積比例功能組合一室一廳50600m210%臥室、客廳廳、廚房房、單衛(wèi)衛(wèi)生間、陽陽光室二室一廳60-7

43、00m215%主次臥、客客廳、廚廚房、單單衛(wèi)生間間、陽光光室小二室二廳廳75855m215%主臥、次臥臥、廚房房、客廳廳、飯廳廳、單衛(wèi)衛(wèi)生間、儲儲藏間、陽陽光室、大二室二廳廳85955m225%主次臥、客客廳、飯飯廳、廚廚房、雙雙衛(wèi)生間間、儲藏藏間、玄玄關、陽陽光室緊湊型三室室二廳1101120mm220%主臥、次臥臥、書房房、儲藏藏間、客客廳、飯飯廳、雙雙衛(wèi)生間間、玄關關、廚房房、衣帽帽間舒適型三室室二廳1251135mm215%主臥、次臥臥、書房房、儲藏藏間、客客廳、飯飯廳、雙雙衛(wèi)生間間、玄關關、廚房房、衣帽帽間二、戶型設設計原則則：1、 總價價控制原原則：根據(jù)本項目目目標客客戶群的的定位，項項目的購購買人群群大部分分屬于首首次置業(yè)業(yè)者。這這部分消消費人群群對房價價的敏感感性較強強。因此此，在戶戶型設計計時，應應有意識識的控制制戶型面面積，整整套房屋屋的總價價宜控制制在200255萬之間間。2、 結構構緊湊原原則：戶型設計過過程中