未來(lái)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的分類(lèi)與發(fā)展

1、未來(lái)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的分類(lèi)及發(fā)展 林潔寫(xiě)字樓產(chǎn)品品在未來(lái)來(lái)發(fā)展中中將出現(xiàn)現(xiàn)從單一一走向多多樣化類(lèi)類(lèi)型的趨趨勢(shì)。隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)化程度度的升高高以及客客戶(hù)所需需類(lèi)型的的細(xì)分，今今后對(duì)甲甲級(jí)、乙乙級(jí)、丙丙級(jí)寫(xiě)字字樓的關(guān)關(guān)注將越越來(lái)越考考究。寫(xiě)字樓產(chǎn)品品的細(xì)分分趨勢(shì)隨著市場(chǎng)化化程度越越來(lái)越高高，客戶(hù)戶(hù)的需求求類(lèi)型也也將越來(lái)來(lái)越多，寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品在未未來(lái)發(fā)展展中將出出現(xiàn)從單單一化走走向多樣樣化的趨趨勢(shì)。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單總結(jié)結(jié)起來(lái)，可可以用下下面的圖圖表來(lái)表表達(dá)這種種日益分分化的趨趨勢(shì)（圖圖1）： 1.檔次細(xì)細(xì)分以往市場(chǎng)對(duì)對(duì)所謂甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓的關(guān)關(guān)注程度度較高，而而對(duì)相對(duì)對(duì)低端的的乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓及及丙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的關(guān)注明明顯

2、弱化化。隨著著客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)或租租用能力力的細(xì)分分，今后后對(duì)甲級(jí)級(jí)、乙級(jí)級(jí)、丙級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓的關(guān)注注度將會(huì)會(huì)越來(lái)越越高。近近兩年出出現(xiàn)的住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)寫(xiě)字樓樓，就是是寫(xiě)字樓樓產(chǎn)品中中的中端端產(chǎn)品細(xì)細(xì)分化的的表現(xiàn)。2.規(guī)模細(xì)細(xì)分隨著客戶(hù)規(guī)規(guī)模的分分化，寫(xiě)寫(xiě)字樓的的規(guī)模也也日漸分分化，可可以總結(jié)結(jié)出以下下幾種傾傾向：（1）“大大”：大開(kāi)開(kāi)間辦公公樓，獨(dú)獨(dú)立形象象寫(xiě)字樓樓，低密密度辦公公樓。（2）“大大小通吃吃”：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的核心心筒式寫(xiě)寫(xiě)字樓；很大的的公司和和很小的的公司可可以共享享。（3）“小小”：小開(kāi)開(kāi)間辦公公樓，孵孵化器。3.功能細(xì)細(xì)分（1）從住住宅到辦辦公的功功能細(xì)分分：從住住宅到寫(xiě)寫(xiě)字樓，從從商業(yè)到

3、到寫(xiě)字樓樓中間有有很多的的過(guò)渡，住住宅向?qū)憣?xiě)字樓過(guò)過(guò)渡有SSOHOO的形式式，有住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)寫(xiě)字樓樓的形式式，越靠靠近辦公公軸則辦辦公的比比例越大大而居住住的比例例越小，在在商住和和住宅產(chǎn)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字字樓之間間是否會(huì)會(huì)出現(xiàn)另另一過(guò)渡渡類(lèi)型的的辦公產(chǎn)產(chǎn)品？在在商住里里面，實(shí)實(shí)際上仍仍然是以以住宅為為主體，辦辦公功能能只占據(jù)據(jù)30%-400%，而而新類(lèi)型型寫(xiě)字樓樓辦公功功能則占占據(jù)600%-770%。這這是一個(gè)個(gè)值得探探討的產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型型。（2）從商商業(yè)到辦辦公的功功能細(xì)分分：商業(yè)業(yè)和辦公公之間現(xiàn)現(xiàn)有的過(guò)過(guò)渡類(lèi)型型是展示示，可以以偏商，同同時(shí)又不不是純粹粹的商業(yè)業(yè)，隨著著功能的的細(xì)分，將將來(lái)會(huì)出出現(xiàn)另一

4、一種更加加偏向辦辦公的新新的過(guò)渡渡類(lèi)型“輕輕型辦公公”（圖22）。在上述的細(xì)細(xì)分產(chǎn)品品類(lèi)型中中，“獨(dú)立形形象寫(xiě)字字樓”和“輕型辦辦公”將很有有可能成成為今后后一段時(shí)時(shí)間內(nèi)的的熱點(diǎn)，下下文將重重點(diǎn)分析析這兩種種寫(xiě)字樓樓類(lèi)型的的特點(diǎn)。獨(dú)立形象寫(xiě)寫(xiě)字樓獨(dú)立形象寫(xiě)寫(xiě)字樓的的特點(diǎn)獨(dú)立的臨街街形象：在主要要道路上上有足夠夠的展示示面。冠名權(quán)：獨(dú)獨(dú)立形象象的寫(xiě)字字樓是公公司一個(gè)個(gè)大廣告告牌，因因此都需需要對(duì)物物業(yè)也進(jìn)進(jìn)行冠名。獨(dú)立的交通通：在內(nèi)內(nèi)部有公公司獨(dú)立立的交通通而不需需要與其其他公司司共享內(nèi)內(nèi)部的交交通系統(tǒng)，保保證了良良好的專(zhuān)專(zhuān)屬化。獨(dú)棟的規(guī)模模往往受受到限制制：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的寫(xiě)字字樓一般般一棟四四五萬(wàn)平

5、平方米，或或者是七八萬(wàn)方米米，都是是較大的的體量，但但是獨(dú)立立形象的的寫(xiě)字樓樓是由單單位購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，所以以它的體體量最多多為兩萬(wàn)萬(wàn)平方米米。由于于需要獨(dú)獨(dú)立形象象，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的面面積往往往較小，而而核心筒筒的規(guī)模模是難以以壓縮的的，因此此可能會(huì)會(huì)造成使使用率降降低。國(guó)際投資大大廈是偉偉業(yè)公司司早期的的一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，原原方案是是一個(gè)大大體量的的寫(xiě)字樓樓，最后后的現(xiàn)狀狀是四棟棟的形式式，每一一棟的規(guī)規(guī)模更小小，同時(shí)時(shí)它是共共用一個(gè)個(gè)大堂的的，相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)它它也有一一個(gè)共用用的部分分，大堂堂這一部部分是連連通在一一起的。最最終的銷(xiāo)銷(xiāo)售狀態(tài)態(tài)也非常常好。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的幾點(diǎn)考考慮（1）“化化整為組組”：將一一個(gè)單體

6、體縱向分分為一組組樓座，減減小每個(gè)個(gè)樓座的的體量（圖圖3）。 （2）U型型布置最最大限度度利用沿沿街面（圖圖4）。（3）獨(dú)立立的樓群群：當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目占地地足夠時(shí)時(shí)，也可可以考慮慮設(shè)計(jì)為為更加獨(dú)獨(dú)立樓群群，其交交通、大堂等完全全都為專(zhuān)專(zhuān)屬化（圖圖5）。圖 5 （4）共享享大堂：肅然獨(dú)獨(dú)立形象象寫(xiě)字樓樓的交通通時(shí)獨(dú)立立的，但但幾個(gè)樓樓座仍可可以公用用一個(gè)大堂，整整個(gè)大堂堂的氣勢(shì)勢(shì)和檔次次能夠得得到充分分的提升升（圖66）。（5）相鄰鄰樓座共共用交通通核：相相鄰樓座座之間可可以有疏疏散通道道相連，這這樣可以以減少使使用消防樓梯梯和核心心筒面積積，從而而提高面面積使用用率（圖圖7）。（6）共用用一個(gè)交交通

7、核：在單棟棟樓規(guī)模模過(guò)小的的時(shí)候，兩兩個(gè)樓聯(lián)聯(lián)體可以以共用一一個(gè)核心心筒，也可以以設(shè)置雙雙電梯廳廳，保證證每個(gè)樓樓的獨(dú)立立交通，同同時(shí)交角角增加凹凹槽，強(qiáng)強(qiáng)化獨(dú)立立形象（圖圖8）。（7）水平平劃分：當(dāng)項(xiàng)目目北側(cè)臨臨街時(shí)，可可以考慮慮將住宅宅和辦公公組成一一個(gè)大的的體量，滿足獨(dú)立形形象的要要求，同同時(shí)設(shè)置置雙大堂堂和雙電電梯廳，保保證住宅宅和辦公公的獨(dú)立立交通，在在沿街面面布置辦辦公，形形象好且且不怕噪噪音干擾擾（圖99）。（8）垂直直劃分：當(dāng)辦公公體量較較小而且且項(xiàng)目本本身是綜綜合體時(shí)時(shí)，可以以考慮將將住宅和和辦公垂直疊在在一起，這這樣可以以形成一一個(gè)較大大的體量量，在屋屋頂做冠冠名標(biāo)志志，同

8、時(shí)時(shí)設(shè)置雙雙大堂和和雙電梯梯廳，保保證住宅宅和辦公公的獨(dú)立立交通（圖圖10圖圖11）（9）中端端寫(xiě)字樓樓的獨(dú)立立形象處處理：對(duì)對(duì)于中端端寫(xiě)字樓樓而言，由由于其體體量進(jìn)一一步減少少，所以以不適合合往高處處發(fā)展，但但卻可以以在水平平方向上上展開(kāi)，成成為一個(gè)個(gè)多核心心筒的板板樓，每每一段都都能有獨(dú)獨(dú)立的交交通和形形象（圖圖12）。3.輕型辦辦公（1）輕型型辦公（LLighht OOffiice）必必須依托托大量的的人流，如如牙醫(yī)診診所、旅旅游服務(wù)務(wù)、婚沙攝影、律律師事務(wù)務(wù)所、展展示公司司等中小小型公司司，一般般和商業(yè)業(yè)有密切切的聯(lián)系系，往往往在商業(yè)業(yè)部分的的上部。（2）特點(diǎn)點(diǎn)： = 1 * GB3

9、與商業(yè)業(yè)結(jié)合度度高，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)性性化。 = 2 * GB3 與商業(yè)業(yè)的交通通相對(duì)獨(dú)獨(dú)立。 = 3 * GB3 可考慮慮作為“l(fā)offt”形式，也也可以考考慮帶側(cè)側(cè)院（圖圖13）。（3）案例例分析： = 1 * GB3 加拿大大多倫多多EATTON CENNTERR的設(shè)計(jì)計(jì)（圖114圖圖17）。 AATONN CEENTEER的剖剖面示意意圖，黃黃色的是是它的商商業(yè)，中中間是中中庭，左左邊是輕輕型辦公公，輕型型辦公的的上面有有公寓、酒酒店、住住宅，右右邊是一一個(gè)立體體的車(chē)庫(kù)庫(kù)，輕型型辦公和和商業(yè)是是通過(guò)很很多廊道道、橋聯(lián)聯(lián)系在一一起的，所所以空間間非常豐豐富。幾層輕型辦辦公中包包括家具具展示的的公司、室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)師的工工作室、讀讀者俱樂(lè)樂(lè)部、車(chē)車(chē)庫(kù)部分分的墻面面不開(kāi)窗窗，完全全設(shè)計(jì)為為廣告和和招貼的的展示墻墻面。 = 2 * GB3 溫哥華華的一個(gè)個(gè)商業(yè)街街區(qū)：商商業(yè)在沿沿街處隔隔一段距距離開(kāi)一一個(gè)口，辦辦公是從從開(kāi)口進(jìn)進(jìn)去，在在商業(yè)后后面。沿沿街部分分首層為為商業(yè)，二二至五層層都是辦辦公空間間。 = 3 * GB3 境界：溫哥華的商商業(yè)街是是在平面面上將商商業(yè)和輕輕型辦公公樓加以以區(qū)分，而而偉業(yè)顧顧問(wèn)境界界項(xiàng)目的的輕型辦辦公樓則則是和商