房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2第二章-經(jīng)營(yíng)理論和策略52-第二章-經(jīng)營(yíng)理論和策略課件

1、第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略是一般性的經(jīng)營(yíng)管 理理論在特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中的應(yīng)用與推廣， 這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng) 營(yíng)行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對(duì)收益最大 原理、消費(fèi)者市場(chǎng)購買行為以及價(jià)格確定等原理進(jìn) 行介紹，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)策略、生 產(chǎn)策略、市場(chǎng)開發(fā)策略以及價(jià)格策略等進(jìn)行分析， 最后討論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策問題。第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要第二章 經(jīng)營(yíng)理論和策略2.12.22.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策第二章 經(jīng)營(yíng)理論和策略2.1房地

2、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述房地產(chǎn)本章學(xué)習(xí)要求1. 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論2. 理解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的內(nèi)容3. 掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章學(xué)習(xí)要求第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理2.1.1價(jià)格確定理論2.1.2消費(fèi)者市場(chǎng)購買行為理論2.1.32.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理2.1.1收益、成本指標(biāo)確定2項(xiàng)目最佳規(guī)模確定3經(jīng)濟(jì)收益分析方法2.1.1 收益（利潤(rùn)）最大原理房地產(chǎn)開發(fā)的目的：獲得最大收益 決策依據(jù)：使得到的總收益其預(yù)期成本 成本收益分析是評(píng)估資源開發(fā)利用經(jīng)濟(jì)收益的重要方法。1收益、成本指標(biāo)確定2項(xiàng)目最

3、佳規(guī)模確定2.1.1 收益（利初級(jí)成本：包括用于建設(shè)、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的全部土地、勞動(dòng)和材料等成本，以及由項(xiàng)目所導(dǎo)致的負(fù)效應(yīng)。 附加成本：是指為使項(xiàng)目的產(chǎn)品或服務(wù)都能夠?yàn)槿藗兯?利用或銷售出去而必須追加的物品和服務(wù)的價(jià)值，如房 地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷成本等。次級(jí)成本：是由于為增加次級(jí)效益而增加的成本。1收益、成本指標(biāo)確定初級(jí)成本：包括用于建設(shè)、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的全部土地、1收益初級(jí)收益：由項(xiàng)目所帶來的直接價(jià)值，如房地產(chǎn)項(xiàng)目為人們提供的生活、工作及娛樂場(chǎng)所和空間等直接收益。次級(jí)收益:由某個(gè)項(xiàng)目實(shí)施所“引起”或“引致”的附 加價(jià)值，如通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目深度開發(fā)或合理調(diào)整， 可能獲得的提高居民的生活質(zhì)量、改善

4、生活環(huán)境，以及 提高房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值等次級(jí)效益。凈收益：相應(yīng)收益和成本的差。1收益、成本指標(biāo)確定初級(jí)收益：由項(xiàng)目所帶來的直接價(jià)值，如房地產(chǎn)項(xiàng)目為1收益、項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。 邊際收益：是指增加一單位產(chǎn)品的銷售所增加的收益，即 最后一單位產(chǎn)品的售出所取得的收益。它可以是正值或負(fù) 值。 邊際成本：是指增加一單位的產(chǎn)量隨機(jī)而產(chǎn)生的成本增加， 即稱為邊際成本。邊際成本=總成本的變化量/產(chǎn)量變化量 利潤(rùn)最大化的一個(gè)必要條件是：邊際收益=邊際成本。 （是在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下）2項(xiàng)目最佳規(guī)模確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。2項(xiàng)目最佳規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2第二章-經(jīng)營(yíng)理論

5、和策略5B：總收益C：總成本CO：經(jīng)營(yíng)成本 凈經(jīng)濟(jì)收益(W)或凈收益法: W=B-C 計(jì)算期望總成本的凈收益率(X):X=(B-C)/C 計(jì)算收益成本比率(Y): Y=B/C 計(jì)算項(xiàng)目投資成本的收益率(Z):Z=(B-CO)/C3經(jīng)濟(jì)收益分析方法B：總收益C：總成本CO：經(jīng)營(yíng)成本3經(jīng)濟(jì)收益分析方法 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是影響市場(chǎng)需求和購買行為的主要 因素，企業(yè)如能制定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，就能擴(kuò)大企業(yè)銷售，提高 市場(chǎng)占有率，增加盈利。(一)完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)應(yīng)具備以下條件：市場(chǎng)上有許多賣主和買主，他們買賣的商品只占商品總量的一小部分；他們買賣的商 品都是相同的；新賣主可以自由進(jìn)入

6、市場(chǎng)；賣主和買主對(duì)市 場(chǎng)信息，尤其是市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的信息完全了解；生產(chǎn)要素在 各行業(yè)有完全的流動(dòng)性；所有賣主出售商品的條件都相同。 如飯店。在完全竟?fàn)幍臈l件下，沒有一個(gè)賣主或買主對(duì)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格能有很大影響。2.1.2價(jià)格確定理論 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是影響市場(chǎng)需求和購買行為的主 雞蛋市場(chǎng)顯著的特點(diǎn)。第一，市場(chǎng)上買者和賣者都很 多。沒有一個(gè)買者和賣者可以影響市場(chǎng)價(jià)格。即使是 一個(gè)大型養(yǎng)雞場(chǎng)，在市場(chǎng)上占的份額也微不足道，難 以通過產(chǎn)量來控制市場(chǎng)價(jià)格。用經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語說，每家 企業(yè)都是價(jià)格接受者，只能接受整個(gè)市場(chǎng)供求決定的 價(jià)格。第二，雞蛋是無差別產(chǎn)品，企業(yè)也不能以產(chǎn)品 差別形成壟斷力量。大型養(yǎng)雞場(chǎng)的蛋

7、與老太太的雞蛋 沒有什么不同，消費(fèi)者也不會(huì)為大型養(yǎng)雞場(chǎng)的蛋多付 錢。第三，自由進(jìn)入與退出，任何一個(gè)農(nóng)民都可以自 由養(yǎng)雞或不養(yǎng)雞。第四，買者與賣者都了解相關(guān)信息。這些特點(diǎn)決定了雞蛋市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，即 沒有任何壟斷因素的市場(chǎng) 雞蛋市場(chǎng)顯著的特點(diǎn)。第一，市場(chǎng)上買者和賣者都很 多。(二)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià) 壟斷競(jìng)爭(zhēng)介于完全競(jìng)爭(zhēng)和純粹壟斷之間，是一種不完 全的競(jìng)爭(zhēng)。 在壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上有許多賣主和買主，但各個(gè)賣主 所提供的產(chǎn)品有差異，各個(gè)賣主對(duì)其產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)膲?斷性，能控制產(chǎn)品的價(jià)格。(二)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)限性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的 壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。 以住房

8、市場(chǎng)為例，由于存量住房市場(chǎng)的交易雙方主要 為分散的家庭，因此存量住房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)特征表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷；而在新建住房市場(chǎng)上， 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房項(xiàng)目是市 場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的 新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo) 致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和供給有限性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的 壟斷競(jìng)爭(zhēng)特 (三)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià) 寡頭競(jìng)爭(zhēng)也是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)行業(yè)中少數(shù)幾家大公司(大賣主)所生產(chǎn)和銷售的某種產(chǎn)品占這種產(chǎn)品 總產(chǎn)量和市場(chǎng)銷售總量的絕大比重，它們有能力影響 和控制市場(chǎng)價(jià)格。

9、(四)純粹壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)是指在一個(gè)行業(yè)中某種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售完全由一個(gè) 賣主獨(dú)家經(jīng)營(yíng)和控制的市場(chǎng)條件。有兩種純粹壟斷： 一種是政府壟斷；一種是私人壟斷。在這種條件下， 一個(gè)行業(yè)中只有一個(gè)賣主(政府或私營(yíng)企業(yè))，完全控 制了市場(chǎng)價(jià)格，可在國家法律允許范圍內(nèi)隨意定價(jià)。 (三)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià) 寡頭競(jìng)爭(zhēng)也是一種不2.1.2價(jià)格確定理論價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) 結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) 結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)純粹壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)我自己說了算咱倆說了算我們說了算誰說都不算2.1.2價(jià)格確定理論價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷消費(fèi)者購買 動(dòng)機(jī)購買決策過程消費(fèi)者

10、購買 行為分析2.1.3 消費(fèi)者市場(chǎng)購買行為理論132消費(fèi)者市場(chǎng)是所有為了消費(fèi)而購買物品或服務(wù)的團(tuán)體和個(gè)人 所構(gòu)成的市場(chǎng)。研究消費(fèi)者市場(chǎng)的購買行為，是市場(chǎng)營(yíng)銷管理的一個(gè)重要任務(wù)。成功的經(jīng)營(yíng)者是那些能夠有效地發(fā)展對(duì)消費(fèi)者有價(jià)值的產(chǎn)品，并運(yùn)用富有吸引力和說服力的方法將產(chǎn)品有效地呈現(xiàn)的企業(yè)和個(gè)人。消費(fèi)者購買 動(dòng)機(jī)購買決策過程消費(fèi)者購買 行為分析2.1.3 消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)本能動(dòng)機(jī)是原始動(dòng)機(jī)，產(chǎn)生于人們的本能需要。心理動(dòng)機(jī)是通過人們的各種心理活動(dòng)而形成的動(dòng)機(jī)。本能動(dòng)機(jī)心理動(dòng)機(jī)經(jīng)營(yíng)者必須清楚消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求動(dòng)機(jī)，才能使經(jīng)營(yíng)策略不消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)相適應(yīng)。買房子：為 了遮風(fēng)擋雨還 是追求舒適、 彰顯品位和檔

11、次？消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)本能動(dòng)機(jī)是原始動(dòng)機(jī)，產(chǎn)生于人們的本能需要。心分析消費(fèi)者的購買決策過程，是為了根據(jù)不同階段的特 點(diǎn)施加適當(dāng)?shù)挠绊?，制定最佳營(yíng)銷方案。 購買決策過程 引起喚起需求反饋信息產(chǎn)生需求搜尋信息購買分析比較信息 引起需求、喚起需求是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念十分注意的環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)不失時(shí)機(jī)采取適當(dāng)措施，喚起和強(qiáng)化消費(fèi)者的需求。需求產(chǎn)生以后，消費(fèi)者就要尋找和搜集有關(guān)信息，作為購買依 據(jù)，企業(yè)一方面應(yīng)注意廣告宣傳，為消費(fèi)者提供更多的信息；另一 方面應(yīng)注重自己的售后服務(wù)和公司的信譽(yù)，使購買者成為產(chǎn)品的宣 傳員。分析消費(fèi)者的購買決策過程，是為了根據(jù)不同階段的特 點(diǎn)施加適當(dāng)消費(fèi)者得到各種有關(guān)信息，要進(jìn)行分析、

12、整理，并通過比較，選定最能滿足自己需要的產(chǎn)品，企業(yè)要抓住時(shí)機(jī)，針對(duì)消費(fèi)者心理，強(qiáng)調(diào)身特色，以獲得消費(fèi)者青睞。 經(jīng)過分析比較，進(jìn)入購買階段，此時(shí)企業(yè)應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者 的心理，一方面向消費(fèi)者提供更多詳細(xì)資料，改變消費(fèi)者心理偏差，另一方面，通過增強(qiáng)銷售服務(wù)方便購買，促使消費(fèi)者作出購買決定。 購買商品后，消費(fèi)者通過一段時(shí)間的使用，對(duì)自己購 買行為進(jìn)行評(píng)判，同時(shí)傾聽他人評(píng)判，形成購后感受。 企業(yè)應(yīng)注意和消費(fèi)者保持聯(lián)系，以獲取產(chǎn)品如“反饋” 信息。消費(fèi)者得到各種有關(guān)信息，要進(jìn)行分析、整理，并通過比較，選 消費(fèi)者購買行為分析解決何時(shí)購買、何處購買、由誰購買、如何購買 分析消費(fèi)者何時(shí)購買的問題，就是要注意消費(fèi)者購

13、買心 理和購買心態(tài)，在適當(dāng)時(shí)間將產(chǎn)品推向市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，何時(shí)打廣告，何時(shí)放“樓花”，都是關(guān)系重大問題，應(yīng)在充分分析消費(fèi)者心理的前題下做出決定。研究消費(fèi)者在何處決定購買不何處實(shí)際購買是制定企業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃的重要依據(jù)，企業(yè)應(yīng)注意自己的形象，通過 各種新聞媒體來影響、吸引消費(fèi)者，并通過各種關(guān)系與 客戶建立聯(lián)系，促使消費(fèi)者作出購買決定。 消費(fèi)者購買行為分析解決何時(shí)購買、何處購買、由誰購買、如何 分析產(chǎn)品購買者的特點(diǎn)，主要是調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品及制 定符合消費(fèi)者需要的營(yíng)銷計(jì)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買 者主要是企事業(yè)單位，機(jī)關(guān)團(tuán)體和個(gè)人，不同消費(fèi)者的購買需求和要求不同，同時(shí)不同房地產(chǎn)品所面對(duì)的 主要消費(fèi)者也略有不同

14、，經(jīng)營(yíng)者要根據(jù)不同的消費(fèi)者 需求，制定決策和進(jìn)行促銷。 研究消費(fèi)者采取何種方式實(shí)現(xiàn)購買，影響到產(chǎn)品與 價(jià)格策略乃至整個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃。應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格 量大、墊付資金周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，采取有利消費(fèi)者的多 種付款方式促銷。 分析產(chǎn)品購買者的特點(diǎn)，主要是調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品及制 定符合消2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容財(cái)務(wù)策略：解決如何投資、向何種房地產(chǎn)品投資， 資金的使用、盈虧平衡的問題。生產(chǎn)策略：確定規(guī)模、項(xiàng)目、生產(chǎn)量、作業(yè)方式。市場(chǎng)開發(fā)策略：市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品 開發(fā)型、多角型策略。價(jià)格策略：高價(jià)、低價(jià)、均衡價(jià)。優(yōu)勢(shì)多種產(chǎn)品有穩(wěn)定 市場(chǎng)的 產(chǎn)品。2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)

15、營(yíng)策略分析2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策(一)財(cái)務(wù)策略資金能為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供條件，也能限定房地產(chǎn)企業(yè)的 發(fā)展規(guī)模。由于房地產(chǎn)開發(fā)占有資金量大、占用資金周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)決策更具重要意義。如何自籌資金，或依靠貸款 資金才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求，如何投資、向何種房 地產(chǎn)品投資，以及資金的使用、盈虧平衡等，都是財(cái)務(wù)策略 的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)來講至關(guān)重要，也可以講它是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)和前提。籌資不僅依 賴于企業(yè)的財(cái)務(wù)策略，更重要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)中健全的金融 體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作中，金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作與投資往 往是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源。 投資方向的

16、確定是財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容，也是項(xiàng)目策劃的主要內(nèi) 容，主要指通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面分析與研究，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容和資金運(yùn)作進(jìn)行決策，以保證對(duì)資金的合理、有效利用。(一)財(cái)務(wù)策略(二)生產(chǎn)策略 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)或服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)是滿足社會(huì)需要。 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)策略的主要內(nèi)容：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生 產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作 業(yè)方式的確定等。 房地產(chǎn)是具有特殊性的生活耐用品。房地產(chǎn)位置固定性 及價(jià)值量大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié) 果的難以變更性和巨大的社會(huì)影響性。房地產(chǎn)企業(yè)的生 產(chǎn)決策不僅影響本企業(yè)生存和發(fā)展，也影響相關(guān)金融、 建筑業(yè)等行業(yè)，甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。(二)生產(chǎn)策略(三)

17、市場(chǎng)開發(fā)策略一般來講企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)策略主要有：市場(chǎng)開拓 型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。 前兩種主要是針對(duì)老產(chǎn)品而言的，即為老產(chǎn)品尋 求新市場(chǎng)，或使老產(chǎn)品在原有市場(chǎng)上擴(kuò)大銷售量。后兩種則主要強(qiáng)調(diào)增加新產(chǎn)品或使老產(chǎn)品更新 換代，同時(shí)謀求占領(lǐng)新的市場(chǎng)。房地產(chǎn)品都具有新產(chǎn)品的性質(zhì)，可采用相應(yīng)的市 場(chǎng)策略開發(fā)市場(chǎng)。(三)市場(chǎng)開發(fā)策略(四)價(jià)格策略1高價(jià)策略。企業(yè)在新產(chǎn)品打入市場(chǎng)時(shí)，乘獨(dú)占市場(chǎng)的有 利時(shí)機(jī)，采用較高的定價(jià)?；蛘呃卯a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，或利用同 行業(yè)生產(chǎn)能力限制等，也可暫時(shí)采取高價(jià)策略。2低價(jià)策略。以擴(kuò)大市場(chǎng)面和增加市場(chǎng)占有率為主要目標(biāo) 而采取的策略。理論依據(jù)是“量本利分析模型”(盈虧平衡

18、分析)，即薄利多銷。3均衡價(jià)格策略。通過經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給曲線和需求曲線指導(dǎo) 商品定價(jià)。供給曲線和需求曲線交點(diǎn)處的價(jià)格稱為均衡價(jià) 格，也可看作是生產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者都能接受的價(jià)格。(四)價(jià)格策略房地產(chǎn)均衡價(jià)格 是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格， 也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。 均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離了 均衡價(jià)格，必然會(huì)出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買 者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升，最終再次趨向于 均衡價(jià)格。房地產(chǎn)均衡價(jià)格 是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越開發(fā)策略趨勢(shì)誠信開發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市開發(fā)健康

19、住宅風(fēng)生水起2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)策略純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越誠信開發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的時(shí)代特點(diǎn)，主要趨勢(shì)表現(xiàn)為：(一)開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)全國化，意義極為巨大。第一，落后地區(qū)能 借鑒和利用先進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與有效的開 發(fā)模式，在整體上迅速提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平。第二，跨區(qū)域開發(fā)將會(huì)極大地撼動(dòng)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局， 加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“洗牌”。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的時(shí)代特點(diǎn)，主要趨勢(shì)表現(xiàn)為：(二)開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越 品牌競(jìng)爭(zhēng)的興起，不再將目光局限在產(chǎn)品品質(zhì)上，而是以一種趨 于成熟和理性的理念，統(tǒng)率產(chǎn)品研

20、究、開發(fā)、營(yíng)銷、管理費(fèi)用與服 務(wù)；其不僅注重產(chǎn)品品質(zhì)，更重視配套服務(wù)、經(jīng)營(yíng)手法、企業(yè)形象 等。從追求住宅物理性（功能性）價(jià)值到追求文化性（社會(huì)性）價(jià) 值，大大延伸了產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣 文化與生活方式的提升，擺脫了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，更提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的 層面。 品牌競(jìng)爭(zhēng)的興起，不僅完全舍棄了此前充斥于市場(chǎng)的淺層次的包 裝與炒作，更超越了傳統(tǒng)的產(chǎn)品主義，在開發(fā)理念上實(shí)現(xiàn)了從產(chǎn)品 主義到品牌地產(chǎn)的質(zhì)的飛躍。(二)開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越(三)純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展純住宅的房地產(chǎn)開發(fā)，主要面對(duì)普通消費(fèi)者，靠一次性 銷售獲利，是一種短線投資。而商用物業(yè)面向商家， 靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收取租金贏利，

21、必須一次建成悉心培養(yǎng)， 是一種長(zhǎng)線投資。在目前市場(chǎng)發(fā)展成熟穩(wěn)健，住宅開發(fā)利潤(rùn)趨薄風(fēng)險(xiǎn)加大 的市況下，加大商用物業(yè)投資，走“多元化”開發(fā)與 經(jīng)營(yíng)之路，無疑是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新開拓的一條新路子。(四)誠信開發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市 誠信是鑄造品牌的基石，“得誠信者得天下”。(三)純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展開發(fā)健康住宅不僅贏得了消費(fèi)者的青睞，也得到了業(yè)界甚至 有關(guān)專家權(quán)威的普遍贊譽(yù)，是地產(chǎn)開發(fā)理念的又一次創(chuàng)新突破 健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健 康要素，以人類居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住 者生理、心理和社會(huì)多層次的需求，為居住者營(yíng)造一處健 康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。 健康住

22、宅的綠色系統(tǒng)中，樹應(yīng)多于草。 綠地率35%，建筑密度 25%，綠化覆蓋率70%，人均公共綠地面積2平方米/人，硬質(zhì)景觀用地占集中綠地面積 30%，等等。(五)開發(fā)健康住宅風(fēng)生水起開發(fā)健康住宅不僅贏得了消費(fèi)者的青睞，也得到了業(yè)界甚至 有關(guān)專房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期(一)房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期 從開發(fā)建設(shè)、建成后出售或出租、使用、鄰里關(guān)系逐步穩(wěn)定，到產(chǎn)品的更新和再開發(fā)等整個(gè)過程，構(gòu)成房地產(chǎn)的生命周期。整個(gè)周期長(zhǎng)為4050年。房地產(chǎn)從開發(fā)開始到建成完工后出售或出租的時(shí)間為1-5年。 房地產(chǎn)產(chǎn)品也具有市場(chǎng)生命周期的變化規(guī)律。從一個(gè)新產(chǎn)品 的產(chǎn)生、進(jìn)入市場(chǎng)、發(fā)展直至衰亡、被淘汰，可以劃分為

23、進(jìn) 入期、成長(zhǎng)期、成熟期與衰退期等四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期具有密切的關(guān)系。2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格策略2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期尋找 地段規(guī)劃 設(shè)計(jì)融資施工 建設(shè)建成 完工出售 或出 租使用鄰里關(guān) 系穩(wěn)定老化更新和 再開發(fā)15年4050年市場(chǎng)周期：進(jìn)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期 生命周期2.2.3房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期尋找同其它產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品也具有市場(chǎng)生命周 期的變化規(guī)律。 進(jìn)入期：一種新的房地產(chǎn)品經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、以試點(diǎn) 形式進(jìn)入市場(chǎng)的階段。成長(zhǎng)期：產(chǎn)品經(jīng)過試點(diǎn)階段，得到市

24、場(chǎng)認(rèn)可后，進(jìn)行擴(kuò)大和推廣使用的階段。 成熟期：當(dāng)新型的房地產(chǎn)品被市場(chǎng)普遍認(rèn)可，且同一 形式設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)品數(shù)量成倍增長(zhǎng)時(shí)，產(chǎn)品進(jìn)入成熟 期。 衰退期：當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)品的性能有新的、更高的要 求和認(rèn)識(shí)時(shí)，舊的產(chǎn)品將進(jìn)入衰退期。同其它產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品也具有市場(chǎng)生命周 期的變化規(guī)律1房地產(chǎn)品進(jìn)入期在房地產(chǎn)品進(jìn)入期，定價(jià)是非常重要的，產(chǎn)品價(jià)格是否合理、適當(dāng)，直接關(guān)系到產(chǎn)品的開發(fā)不推廣。在這一時(shí)期，可以 根據(jù)丌同的情況和條件采用高價(jià)策略、低價(jià)策略和溫和定價(jià) 策略確定價(jià)格。 采用高價(jià)策略的市場(chǎng)條件是：所開發(fā)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上有很強(qiáng) 的競(jìng)爭(zhēng)力，或者產(chǎn)品在市場(chǎng)上有足夠數(shù)量的購買者，需求強(qiáng) 烈。 采取低價(jià)策略的市

25、場(chǎng)條件是：新產(chǎn)品尚未被市場(chǎng)所接受，市 場(chǎng)需求對(duì)價(jià)格反應(yīng)敂感，產(chǎn)品以低價(jià)出售丌會(huì)造成企業(yè)的虧 損等。也可以折中，采取溫和定價(jià)策略。丌同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略1房地產(chǎn)品進(jìn)入期丌同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略2房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期 在產(chǎn)品成長(zhǎng)期可以根據(jù)市場(chǎng)的變化情況以及進(jìn)入期的 定價(jià)策略，適當(dāng)調(diào)整和確定價(jià)格策略。如果產(chǎn)品市場(chǎng) 反應(yīng)好，可繼續(xù)維持原高價(jià)策略，也可在原低價(jià)策略 或溫和定價(jià)策略的基礎(chǔ)上大幅度或適當(dāng)提高價(jià)格，以 保證企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，并不斷擴(kuò)大和開辟新的 市場(chǎng)。2房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期3房地產(chǎn)品成熟期 這一時(shí)期，可通過適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，維持產(chǎn)品的市場(chǎng) 占有率；也可通過對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，維持產(chǎn)品 的價(jià)格水平，保證企

26、業(yè)的收益。4房地產(chǎn)品衰退期 處于衰退期的房地產(chǎn)品，面臨被市場(chǎng)淘汰的危機(jī)，這 時(shí)的價(jià)格策略是要有利于剩余產(chǎn)品的盡快銷售，可采 用折扣或讓價(jià)策略等吸引顧客。3房地產(chǎn)品成熟期2.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策基本條件2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策就是按照事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在占有大量信 息的基礎(chǔ)上，借助現(xiàn)代化手段與分析方法，通過定性的推理 判斷和定量的分析計(jì)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行選擇的過程。構(gòu)成決策問題的基本條件有明確的目標(biāo)有兩個(gè)以上可供 選擇比較的方案有評(píng)價(jià)方案優(yōu) 劣的標(biāo)準(zhǔn)有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料2.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策基本條件2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策決策

27、類型確定型決策2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策決策類型2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)(一)確定型決策準(zhǔn)則確定型決策問題是這些投資項(xiàng)目具備條件和面臨的環(huán)境、前景都 十分明確的一類決策。如有固定買主的投資項(xiàng)目，未來的銷售對(duì)象 和銷售單價(jià)均已確定；短期、小型開發(fā)項(xiàng)目，投資建設(shè)期短，市場(chǎng) 變化不大，銷路和單價(jià)等均事先作出較有把握的估計(jì)等。這類開發(fā) 項(xiàng)目的決策問題，前景都十分明確，只需按固定的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行方 案決策。決策準(zhǔn)則是各類方案評(píng)價(jià)指標(biāo)，如靜態(tài)指標(biāo)：投資收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率；勱態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、費(fèi)用年值(一)確定型決策準(zhǔn)則確定型決策問題是這些投資項(xiàng)目具備

28、條件和(二)風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則1.基本決策準(zhǔn)則 (1)最大可能準(zhǔn)則。從各個(gè)狀態(tài)中選擇一個(gè)概率最大的狀態(tài)。在各組狀態(tài)中，當(dāng)某一狀態(tài)出現(xiàn)概率比其他狀態(tài)出現(xiàn)的概率大得多，而相應(yīng)的損益值卻相差不大時(shí)，宜采用最大可能準(zhǔn)則進(jìn)行決策。 但若在一組狀態(tài)中，各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率比較接近，而相應(yīng)的損益 值相差較大，采用這種決策準(zhǔn)則結(jié)果不佳，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重失誤。(2)期望值準(zhǔn)則。將每個(gè)策略視作離散隨機(jī)變量，求出其數(shù)學(xué)期望值， 以之作為比較擇優(yōu)的主要依據(jù)，這種決策準(zhǔn)則稱為期望值準(zhǔn)則。2.決策樹 該方法簡(jiǎn)明直觀，便于分析和集體討論研究，尤其是對(duì)復(fù)雜的多級(jí) 決策，更為方便有敁。決策樹的計(jì)算是從樹的梢部，即事件，到根 部依次而行

29、，在樹的根部進(jìn)行最后的決策。(二)風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則1.基本決策準(zhǔn)則 (1)最大可能準(zhǔn)則。從(三)不確定型決策1.樂觀準(zhǔn)則2.悲觀準(zhǔn)則3.后悔準(zhǔn)則4.等可能性準(zhǔn)則(三)不確定型決策1.樂觀準(zhǔn)則（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收益大或損失小等)。（2）只存在一個(gè)確定的自然狀態(tài)（銷路好、銷路一般、 銷路差三種狀態(tài)）。（3）存在著可供選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案（大批量生產(chǎn)、中批量生產(chǎn)、小批量生產(chǎn)）。（4）不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損失或利益值可以計(jì)算出來。確定型決策應(yīng)具備的條件：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收益大或確定型決（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收益大或損

30、失小等)。（2）存在兩個(gè)以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)，但決 策者或分析人員根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)理論等可預(yù)先估算 出自然狀態(tài)的概率值P(j)；。（3）存在著可供選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案。（4）不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損失或利益值可以計(jì)算出來。最大可能準(zhǔn)則、期望值準(zhǔn)則、決策樹風(fēng)險(xiǎn)型決策：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收益大或損失小等)不確定型決策：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收益大或 損失小等)。（2）自然狀態(tài)不確定，且其出現(xiàn)的概率不可知。（3）存在著可供選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案。（4）不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損失或利益值可 以計(jì)算出來。樂觀

31、準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、后悔準(zhǔn)則、等可能性準(zhǔn)則不確定型決策：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)(收- 遵守政策法規(guī)的原則- 取得最佳效益的原則- 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則- 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則：- 遵守政策法規(guī)的原則開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則：2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則1.確定型決策準(zhǔn)則單純選優(yōu)法模型選優(yōu)法 2.風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則最大可能準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)決策樹2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則1.確定型決策準(zhǔn)則 單純選優(yōu)法（1）絕對(duì)法收益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小凈收益法總收入扣除總成本的余額。由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般 適用于短期的（即資金價(jià)值可以忽略的）房地產(chǎn)投

32、 資決策。1.確定型決策準(zhǔn)則 單純選優(yōu)法單純選優(yōu)法凈現(xiàn)值法凈年值法NA CI CO CR單純選優(yōu)法NA CI CO C單純選優(yōu)法（2）相對(duì)法內(nèi)部收益率法n敁益費(fèi)用比法CI CO 1 FIRR 0t 1tt1 i t1 itt 0t 0B / C nnttCB/單純選優(yōu)法敁益費(fèi)用比法CI CO 1 F單純選優(yōu)法凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投 資現(xiàn)值之比。單純選優(yōu)法凈現(xiàn)值收益率法模型選優(yōu)法模型選優(yōu)法是運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件下，如何實(shí)現(xiàn)收益最大或花費(fèi)最小的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。例3-1 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬元左右、欲 分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求

33、整 體收益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少 些。假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，分別邀請(qǐng)房地產(chǎn)專家、市場(chǎng)調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策群體，對(duì) 三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策，投資700萬元左右表示“投資多”，投資500萬元左右表示“投資中等”，投資300萬元左右表示“投資少”。模型選優(yōu)法模型選優(yōu)法是運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件模型選優(yōu)法解9位人士對(duì)這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：投資住宅應(yīng)最多，其次為別墅，最少為飯店。數(shù)據(jù)只表示一種態(tài)勢(shì)模型選優(yōu)法投資住宅應(yīng)最多，其次為別墅，最少為飯店。基本決策準(zhǔn)則最大可能準(zhǔn)則在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，而且互相接近

34、，就不宜 采用此方法。2.風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則2.風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)則最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案。其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè) 為決定的行動(dòng)方案； 為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且j 1；Pj 1m期望值準(zhǔn)則最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小 則期望值準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)則例題2-1例2-1某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的 兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè) 方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為4年。大面積 開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資3000萬 元，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損 益值如表2-1所示。試

35、問選用何種方案收益最大？例題2-1例2-1某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小表2-1不同房屋需求量概率年損益值需求量行動(dòng)方案 損益值需求量高 P1=0.70需求量低 P2=0.30期望值 E(Ai)大面積開發(fā)（A1）2000-400小面積開發(fā)（A2）900600表2-1不同房屋需求量概率年損益值需求量需求量高 P1=0.例題2-1解在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時(shí)間價(jià)值）為： 例題2-1解在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時(shí)間例題2-1因此，最優(yōu)方案則為 以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。例題2-1 決策樹決策樹的構(gòu)成有四個(gè)要素：決策點(diǎn)（用符號(hào)表示）、策略點(diǎn)（用符號(hào)表示）事

36、件（用符號(hào)表示）、和分枝（用符號(hào)表示）。決 策 點(diǎn)事 件（ 損 益 值）策略枝概率枝策略點(diǎn) 決策樹決策樹的構(gòu)成有四個(gè)要素：決策點(diǎn)（用符號(hào)表示）、策畫圖：從左到右計(jì)算：從右到左公式：某方案期望損益值=各狀態(tài)下?lián)p益值*對(duì)應(yīng)概率之和決策步驟： 1、繪制決策樹 2、計(jì)算各方案損益期望值 3、剪枝選擇方案決策樹畫圖：從左到右決策樹例題2-2某房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)。預(yù)計(jì)房地 產(chǎn)銷售有兩種可能：銷路好，其概率為0.7;銷售差, 其概率為0.3。且可采用的方案有兩個(gè)：一是大面積 開發(fā)建設(shè)住宅，需要投資5000萬元，銷路好贏利2000 萬元，銷路差虧損400萬元；二是先小面積開發(fā)，需 投資3000

37、萬元，銷路好贏利900萬元，銷路差贏利600 萬元。兩個(gè)方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為5年。例題2-2某房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)。預(yù)計(jì)房銷路好0.714002000大銷路差0.3- 400銷路差0.3 600 點(diǎn)1 (20000.7+(-400)0.3)5-5000=1400萬元 點(diǎn)2 (9000.7+6000.3)5-3000=1050萬元因?yàn)?4001050,所以剪去小面積開發(fā)方案.-50001050-3000銷路好0.7900小12銷路好0.714002000大銷路差0.3- 400銷路差0應(yīng)用決策樹來作決策的過程，是從右至左逐步后退進(jìn) 行分析的。根據(jù)右端結(jié)果點(diǎn)旁的益損值和概率枝上的概率

38、， 計(jì)算出每個(gè)自然狀態(tài)點(diǎn)上的益損期望值，然后根據(jù)不同方 案分枝末端的益損期望值結(jié)果作出選擇。方案的舍棄叫做 修枝，被舍棄的方案用在方案分枝上做“”的記號(hào)來表 示（即修剪的意思）。最后在決策點(diǎn)留下一條方案分枝， 即為最優(yōu)方案。應(yīng)用決策樹來作決策的過程，是從右至左逐步后退進(jìn) 行分析的。根決策樹法的優(yōu)點(diǎn)：（1）可以構(gòu)成簡(jiǎn)單、明了、清晰的決策過程，使決策者有步驟、有順序地進(jìn)行決策；（2）直觀、形象，可使決策者以科學(xué)的邏輯推理去周密地 思考各種有關(guān)因素；（3）便于集體決策，集思廣益，集中群眾智慧和統(tǒng)一不同意見，也適合于向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)決策過程和結(jié)果。決策樹法的優(yōu)點(diǎn)：樂觀準(zhǔn)則 最大化最高原則、選擇損益值最大

39、的方案悲觀原則最小化最低原則、小中取大原則、選擇最小損益值 的方案后悔原則 最小化最高原則等可能性原則機(jī)會(huì)均等原則3.不確定型決策樂觀準(zhǔn)則3.不確定型決策樂觀法(大中取大原則) 基本思想是：先計(jì)算出各種方案在各種自然狀態(tài)下可能有的 收益值，然后再從這些收益值中選擇一個(gè)收益值最大的方案 為決策方案。 “大中取大法”是一種比較樂觀而積吸的決策方法，常為一 些敢冒風(fēng)險(xiǎn)，勇于進(jìn)取的決策者和實(shí)力雄厚的企業(yè)組織所采 用。它的優(yōu)點(diǎn)是：有可能奪取最好的效果。其缺點(diǎn)是：承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大。樂觀法(大中取大原則) 基本思想是：先計(jì)算出各種方案悲觀法(小中取大原則) 基本思想是：先計(jì)算出各種方案在各種自然狀態(tài)下可能有的收

40、益 值，再找出各種方案在自然狀態(tài)下的最小收益值，然后選擇與這 些最小收益中最大的值相對(duì)應(yīng)的方案，作為決策方案。 最后決定的方案是在最不利的情況下的最好方案，所以這是一種 比較保守的決策方法。悲觀法(小中取大原則) 基本思想是：先計(jì)算出各種方案 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)比較謹(jǐn)慎和對(duì)未來持較為悲 觀態(tài)度的決策者以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)力能較小的企業(yè)組織，易傾向 于采用此種決策方法，即使是在最不利的情況下，也能獲得 一定的利潤(rùn)。這種方法的缺點(diǎn)是：有可能失去獲得高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。悲觀法(小中取大原則) 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)比較謹(jǐn)慎和對(duì)未來持較為悲后悔值法(大中取小原則)該方法又稱“大中取小法”。即在最大后悔值中取其最小值所對(duì)應(yīng)的方案為決策方案。這是一種以各方案的機(jī)會(huì)損失的大小判斷優(yōu)劣的方法。在決 策中，當(dāng)某種自然狀態(tài)出現(xiàn)時(shí)，決策者必然希望選擇當(dāng)時(shí)最滿意的方案，若決策者未選擇這一方案，則必然會(huì)感到后悔。最小后悔值法就是希望這種后悔程度最小。后悔值法(大中取小原則)該方法又稱“大中取小法”。即在把實(shí)際選擇方案與應(yīng)該選擇的方案的損益值之差稱為后悔值。 最小后悔值法就是先確定各方案的最大后悔值，然后從這些 最大后悔值中選擇一個(gè)最小值，該最小值所對(duì)應(yīng)的方案就是 令人滿意的方案?；舅枷胧牵合日页龈?/p>