舊城改造開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、舊城改造開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總則第一節(jié)項(xiàng)目背景姚家社區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目2、建設(shè)地址：市歷下區(qū)交水泉路3、建設(shè)單位：某福泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)一、城市總體規(guī)劃 （2003-2020）2、城市房地產(chǎn)開發(fā)第十個(gè)五年規(guī)劃3、某市發(fā)展規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于設(shè)立第一批歷史遺留經(jīng)營性土地項(xiàng)目的批復(fù)函（集集投函200425號(hào)）4.投資項(xiàng)目可行性研究指南5 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法六、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范七、建設(shè)單位提供的其他資料六、項(xiàng)目背景隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，居民住房條件得到很大改善。住房類房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增

2、長、提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。 2003年，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號(hào)），正式確立了房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，要求各地按照城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程，提供住房。改變條件和收入水平，完善住房供給政策，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)大部分家庭可以購買或租用普通商品房，住上自己滿意的房子。根據(jù)山東省2010年城鎮(zhèn)住房發(fā)展綱要和某市2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的要求，我市以建設(shè)現(xiàn)代化省會(huì)城市為目標(biāo)，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)一步加快老城舊村改造和新區(qū)的發(fā)展。步伐，不斷提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和水平。姚家社區(qū)西區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目作為舊城舊村改造的歷史遺留項(xiàng)目，符合政策規(guī)定和

3、城市發(fā)展要求，市有關(guān)部門同意，項(xiàng)目將進(jìn)入建設(shè)進(jìn)程。因此，某福泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)程。七、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度高的主導(dǎo)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是我國發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1980年到1997年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值增長了30倍，建筑業(yè)提供的財(cái)政收入增長了150倍。建筑業(yè)增加值占GDP比重高達(dá)8.5% ，大大超過了支柱產(chǎn)業(yè)占GDP比重5%的國際標(biāo)準(zhǔn)。 ，而建筑業(yè)85%的發(fā)展是由住宅建設(shè)提供的。住宅行業(yè)每增長10%，就能帶動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)。顯然，住宅

4、產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用和相關(guān)性越來越強(qiáng)。 .為此，國家特別支持將住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟(jì)工對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用?！?2003年全國建設(shè)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需，進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，不斷完善住房政策。制度，促進(jìn)住房消費(fèi)，帶動(dòng)數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)近萬億元，同時(shí)促進(jìn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制改革。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)有利于加快國民經(jīng)濟(jì)增長，提高城鄉(xiāng)居民生活水平，符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求。2、符合山東省及某市住宅發(fā)展規(guī)劃日前，山東省建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財(cái)政廳、國土資源廳、物價(jià)局制定的山東省安康住宅項(xiàng)目實(shí)施方案已經(jīng)省政府批復(fù)。 . 規(guī)劃提出：到2007年，山

5、東省基本解決人均居住建筑面積10平方米以下家庭的住房困難，逐步改善城鎮(zhèn)中等收入以下家庭的住房條件。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到27平方米。平方米;到2010年，全省城鎮(zhèn)中等收入以下家庭基本擁有或租用建筑面積不低于60平方米的成套住宅，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，全面完成老舊小區(qū)改造改造，居住質(zhì)量和環(huán)境明顯改善。某市房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出，“十一五”末完成房地產(chǎn)投資264億元，以面積開發(fā)各類住房1800萬平方米，其中住宅1500平方米，分別高于“九五”。分別增加 89%、64% 和 67%；淘汰人均居住面積小于4平方米的住房困難戶，人均居住面積達(dá)到12平方米，住房成套率達(dá)到85

6、%以上。全市房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不低于600億元，增加財(cái)政收入不低于15億元，增加就業(yè)不低于15萬人。 2005年是“十一五”規(guī)劃實(shí)施的收官之年，也是關(guān)鍵的一年。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省及某市住宅發(fā)展規(guī)劃。3.滿足城市化加速發(fā)展的需要為充分發(fā)揮城市對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)城市環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，省委、省政府制定了全省城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)：到2010年，全省城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%左右，人均住房使用面積達(dá)到30平方米。省政府第21次省長辦公會(huì)議提出，一個(gè)城市可按300萬人口規(guī)模統(tǒng)籌規(guī)劃，到2010年人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%左右；城鎮(zhèn)人口達(dá)到600萬，人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%，形成功能分工明確、

7、空間布局合理、規(guī)模規(guī)模有序、設(shè)施完備高效的城市體系。作為山東省省會(huì)，某市是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。 2003年，全市城鎮(zhèn)人口297.21萬人，人口城鎮(zhèn)化率為51%。這個(gè)規(guī)模與在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的一定地位不相稱。為此，某市將推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略重點(diǎn)，納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃。城市建筑業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃提出：“十五”及以后時(shí)期將進(jìn)入加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段，要把實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略作為重大舉措影響城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體發(fā)展，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；不僅要發(fā)揮城市吸納非農(nóng)業(yè)人口的作用，而且要切實(shí)提高城市人口素質(zhì)，逐步提高城市居民的生存能力、就業(yè)能力、創(chuàng)業(yè)能力和貢獻(xiàn)能力；生活水平以舊城改造帶動(dòng)新區(qū)建設(shè)。

8、力爭到2005年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，到2010年進(jìn)一步達(dá)到65%。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住房需求勢(shì)必會(huì)增加。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效擴(kuò)大某市住房供應(yīng)，有利于推進(jìn)某市城市化進(jìn)程。4、有利于改善市民生活環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)城市總體規(guī)劃（2003-2020年）和城市“東擴(kuò)、西進(jìn)、南控、北跨、中擴(kuò)”的空間發(fā)展戰(zhàn)略要求，某市決定調(diào)整城市布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采取了以下措施： 騰籠轉(zhuǎn)業(yè)、舊城改造等一系列措施，不斷加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)步伐。 “十一五”期間和未來一個(gè)城市的城市建設(shè)工作將堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效管理的原則，進(jìn)一步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，環(huán)境設(shè)施和特色建設(shè)，老城改造與住宅建設(shè)相結(jié)合

9、。按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)、配套建設(shè)，改善人居環(huán)境，提高城市居民生活水平，滿足人民群眾日益增長的居住需求。 .該項(xiàng)目為大型住宅區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求使各項(xiàng)生活設(shè)施齊全、布局合理，營造優(yōu)美、舒適、舒適的生活環(huán)境，為社區(qū)居民提供現(xiàn)代化的新居。此外，通過對(duì)土地的整體規(guī)劃、綜合開發(fā)，不僅開發(fā)建設(shè)住宅，周邊的學(xué)校、幼兒園、停車場、社區(qū)文化活動(dòng)中心等配套設(shè)施也將加快發(fā)展。促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為居民提供就業(yè)。機(jī)遇，增加居民收入，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極推動(dòng)作用。第二節(jié)項(xiàng)目概述一、施工地址項(xiàng)目位于市歷下區(qū)交水泉路，解放東路以南，經(jīng)十東路以北，北接歷下政務(wù)大樓和歷下行政審批中心，西接風(fēng)景秀

10、麗的鹽池山，山東附近。政法學(xué)院、山東輕工學(xué)院、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤世紀(jì)城、盛陽海鮮批發(fā)市場等。歷下區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，交通便利，商業(yè)文化氛圍濃厚。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地面積8756平方米，約13.13畝，總建筑面積5.8萬平方米，其中：住宅建筑面積3.8萬平方米，可提供320套住房，配套公建筑及商業(yè)建筑面積20000平方米。三、項(xiàng)目總投資及效益經(jīng)初步測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)總投資16500萬元，其中：建筑安裝費(fèi)11020萬元，其他費(fèi)用3480萬元，籌備費(fèi)2000萬元。項(xiàng)目建成并全部售出后，實(shí)現(xiàn)銷售收入25850萬元，利潤5400萬元，投資利潤率48.8%，扣除全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

11、率為32.7%，投資回收期為2年。盈利能力。敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表 1-1序列號(hào)物品 目標(biāo)一 少量指數(shù)1總土地畝13.132總表面積平方米58000其中：住宅建筑面積平方米38000公共建筑面積平方米14000地下車庫平方米70003居民人數(shù)家庭3204總投資額百萬165005銷售收入百萬258506銷售利潤百萬54007投資回報(bào)%48.88所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%48.89所得稅前回收期年210所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%32.71 1所得稅后的回收期年2市場需求分析第一節(jié) 城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀當(dāng)前，我國住房發(fā)

12、展進(jìn)入新階段，住房建設(shè)已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速保持在19%以上，年增速保持在固定資產(chǎn)投資增速的30%左右，直接和間接拉動(dòng)GDP增長約2個(gè)百分點(diǎn)。 2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資超過1萬億元，同比增長29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資的23.7%，城鄉(xiāng)住宅投資占79.06房地產(chǎn)投資比重達(dá)到94.2%，個(gè)人購買商品房比重達(dá)到94.2%。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和居民收入的增加，住宅建設(shè)尤其是城市住宅建設(shè)仍有巨大潛力。始終是重要的推動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積將達(dá)到32平方米，2003年至2020年我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積應(yīng)達(dá)到140億平方

13、米左右。2003年，在經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的帶動(dòng)下，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資仍呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢(shì)。全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近582億元，其中住宅投資409億元，房屋竣工面積7539萬平方米。已建成住宅21萬余套，市場需求旺盛。全年實(shí)際銷售2005萬平方米大有可為，支撐作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。2004年，市場對(duì)商品房的需求主要來自三個(gè)方面：一是首次購房者的活躍住房需求，且逐年增長；被動(dòng)購房需求；三是隨著各地房改房的上市，特別是省直房改房的上市，將刺激新一輪追求“家更適合家”的二手房購買需求。調(diào)查顯示， 83.4%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)消費(fèi)者購房能力強(qiáng)， 96.9%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售情況樂觀， 97.7%的企業(yè)認(rèn)

14、為看好未來兩年商品房銷售前景。從政策上看，無論是央行新的住房貸款政策，還是國務(wù)院2003年18號(hào)文，都是對(duì)中低價(jià)位普通商品房的重點(diǎn)支持。2 、城市房地產(chǎn)開發(fā)“九五”以來，我市房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀政策引導(dǎo)下進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，基本保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)220多家，注冊(cè)資本近80億元，年開發(fā)能力800萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)已成為某市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。（一）主要發(fā)展?fàn)顩r一、房地產(chǎn)開發(fā) 2003年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資近90億元，同比增長17.4%。建筑面積818萬多平方米，同比增長13.9 %?？⒐っ娣e295萬平方米，同比增長12.5%。土地購置面積

15、315萬平方米，同比下降3.6 %?？⒐ぷ≌?1170套，同比增長14%。全年實(shí)際銷售面積超過256萬平方米，同比增長31.7 %。新區(qū)安置房竣工面積約40萬平方米。2、商品房空置。全市空置面積約74.6萬平方米，與去年持平。其中，住宅53.4萬平方米，辦公用房8.6萬平方米，商業(yè)用房4.4萬平方米?？罩贸^一年的房屋8.7萬平方米，空置不足一年的房屋57.9萬平方米。3 、商品房銷售。商品房均價(jià)2580元/平方米，同比上漲11.2%。 95%的買家都是自住的。購買對(duì)象以當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民居多，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和外來住戶不到5%。個(gè)人購房率達(dá)到95%。4、舊區(qū)拆遷改造。今年，某市圍繞“東擴(kuò)、西進(jìn)、南控、北跨

16、、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略，以街區(qū)改造和道路改造為重點(diǎn)，累計(jì)拆遷132萬平方米。完成，同比增長28.6%。大約40%的被拆遷居民購買了新的商品房，40%購買了手續(xù)不全的二手房和低價(jià)房。5、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 2003年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資500億元以上，增長24.8 %；國內(nèi)生產(chǎn)總值1367.8億元，增長14.5%；房地產(chǎn)投資近90億元，增長17.4 % ，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6% 。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的主要問題1 、一級(jí)市場土地供應(yīng)不足，價(jià)格居高不下。今年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長17.4 % ，而征地面積同比下降3.6 %。主要原因是土

17、地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行效率不高，一級(jí)市場供應(yīng)不足，土地市場競爭激烈，價(jià)格過高。按某市年竣工295萬平方米計(jì)算，入市土地面積約3000-4000畝， “招拍掛”以來已成交的開發(fā)用地面積不到所需面積的六分之一。2 、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，存在結(jié)構(gòu)性供給過剩。受土地緊缺和地價(jià)高企的影響，新開發(fā)項(xiàng)目多為中高端項(xiàng)目，普通商品房明顯偏少。政府拆遷安置房屋嚴(yán)重短缺。目前，我市空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%。從目前的市場銷量來看，中檔房銷量較好，低檔房次之，高檔房銷量較差。房地產(chǎn)開發(fā)重心向中低檔普通商品房和保障性住房轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)將更加明顯。調(diào)查顯示：未來兩年， 68.2%的企業(yè)會(huì)選擇普通住宅進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。第

18、二節(jié) 某市住房市場分析2003年，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行向好的背景下，隨著新城規(guī)劃的實(shí)施，一、二套房市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。做出了積極貢獻(xiàn)。一、總則情況2003年，全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繼續(xù)快速增長。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目超過2萬件，達(dá)到24315件，同比增長36.5%。轉(zhuǎn)讓面積突破300萬平方米，達(dá)到321.95萬平方米，增長26.8%。轉(zhuǎn)移支付金額53.31億元，增長26.8%。近10億，增長22.1%。全市住房抵押貸款8584戶，同比增長1.5倍；抵押面積106.05萬平方米，增長99.9%；抵押金額25.85億元，增長94.5%。詳情見下圖：圖1 全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積突破300萬平方米二、一手住房市場運(yùn)行特點(diǎn)

19、2003年，全市商品房成交8886套，比上年增長49.6%，成交面積109.54萬平方米，增長33.9%，成交金額24.79億元，增長56.7%。 %。一手住房市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、“普通商品房”供需兩旺2003年，我市“普通商品房”成交7890套，占商品房成交總量的88.8%。在商品房成交數(shù)量、面積、金額三項(xiàng)指標(biāo)保持34% 57%的高增長的情況下，“普通商品房”成交數(shù)量仍能達(dá)到88.8%，足以證明2003年全市“普通商品房”供應(yīng)基本滿足市場需求。圖2商品房成交情況對(duì)比從圖2可以看出：共售出130平方米以下中小戶型6443套，占商品房成交總量的72.5%；其中，70-130平方米的戶型最受

20、市場認(rèn)可，共5710戶，占比64.3%。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型基本滿足了市場需求。此外，除了70-130平方米的主導(dǎo)戶型外，130平方米以上的大戶型成交量明顯高于70平方米以下的小戶型。這種情況一方面表明居民對(duì)改善居住條件的期望很高，一級(jí)市場的發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽螅瑫r(shí)，從購房的按揭情況來看，居民在購買商品房時(shí)房子，大部分都是用貸款。雖然有一些因素導(dǎo)致居民購房觀念在逐漸轉(zhuǎn)變，但也說明目前市場上的“普通商品房”規(guī)模過大，居民經(jīng)濟(jì)承受能力尚未達(dá)到購買大件的條件。大小的單位。市場仍應(yīng)以70 130平方米的“普通商品房”為主。2、住宅單位面積多層住宅成交情況對(duì)比某城市商品房市場中

21、，多層、高層和小高層建筑的銷售量占比發(fā)生了變化。 2003年，我市多層住宅銷售量占商品房銷售總量的66.7%；高層和小高層商品房銷售2959套，同比增長3.5倍，占商品房成交量的33.3%，同比增長。提高了 22 個(gè)百分點(diǎn)。但是，購買高檔高層住宅的平均價(jià)格是多層住宅的兩倍以上，這不是普通居民能夠承受的。三、個(gè)人購買商品房實(shí)現(xiàn)歷史性突破2003年，我市個(gè)人購買商品房的數(shù)量和面積超過90%。個(gè)人購買商品房8691套，占商品房總成交量的97.8%。成交面積99.35萬平方米，占比90.7%；百分。居民住房消費(fèi)水平和住房商品化程度同步快速提升，實(shí)現(xiàn)了自1998年停止福利房分配以來的歷史性突破?；蛟S，我

22、們也可以將這一突破視為城市發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。住房消費(fèi)已全面進(jìn)入商品化時(shí)代。四、價(jià)格增速平穩(wěn)高位運(yùn)行2003年，我市商品房均價(jià)2263元/平方米，同比增長17.0%，增速比全國平均水平4.7%高出12個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)重，充滿成熟穩(wěn)重的狀態(tài)。尤其是下半年的走勢(shì)，與上半年分析的預(yù)測(cè)完全吻合，與2002年的走勢(shì)形成鮮明對(duì)比。第 3 節(jié) 某城市房地產(chǎn)布局分析某方向的主要交通道路多為東西走向，這決定了某地的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)沿交通線兩側(cè)呈條形發(fā)展的特點(diǎn)，住宅建筑居多。集中在東西南方向。然而，近年來，隨著某城市新總體規(guī)劃的出臺(tái)，某城市的房地產(chǎn)布局也發(fā)生了很大的變化，從東、南到西、北。人們購買房產(chǎn)不僅看重地段

23、，同時(shí)還要從價(jià)格、地段、戶型、配套能力、物業(yè)管理服務(wù)等方面綜合考慮。顯然，這種情況的出現(xiàn)，有利于一個(gè)城市各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)均衡發(fā)展。東部地區(qū)潛力無限。東部地區(qū)是省會(huì)傳統(tǒng)科教區(qū)。具有交通、地段優(yōu)勢(shì)。因此，一直是房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)的熱點(diǎn)。該地區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善，人文環(huán)境優(yōu)良，尤其是高校眾多。依托學(xué)校和眾多教學(xué)質(zhì)量良好的中小學(xué)，吸引了大批購房者購房。尤其是千佛山周邊，形成了中創(chuàng)開元?jiǎng)e墅、中潤富華園、中潤裕華園、邦泰綠園、中聯(lián)園等一批高檔住宅區(qū)，不僅可以欣賞自然風(fēng)光千佛山，具有很高的投資價(jià)值。隨著某市東部新城區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)和“東拓”的具體實(shí)施，石東路景觀大道建成后，一批規(guī)劃合理、配套齊全的大型

24、住宅小區(qū)將建在東部地區(qū)，他們的發(fā)展也將隨之而來。以雅居園、中潤世紀(jì)城為代表，不斷向東延伸，東部地區(qū)已成為房地產(chǎn)開發(fā)最具發(fā)展?jié)摿蜐摿Φ牡胤?。在南方地區(qū)，環(huán)境和位置都優(yōu)越，稀有最貴。南區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，從順華花園、順?；▓@、陽光順城、全景四季花園、齊魯君園，到雨涵南區(qū)、雨涵東區(qū)等不同檔次的樓盤，都能滿足不同層次的購房需求。初步形成區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)。此外，南部山區(qū)中宮小鎮(zhèn)、加州花園和金宮別墅的開發(fā)，讓人們看到了開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊別墅的潛力。而且，隨著某市“南方管制”的實(shí)施，南方地區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地越來越少，目前僅有的幾個(gè)住宅小區(qū)即將絕版。因此，這片區(qū)域不斷被人們追逐。 .西部地區(qū)是獨(dú)一無二的。近年來，

25、隨著西部大開發(fā)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，交通條件、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施都得到很大改善。涌現(xiàn)出許多價(jià)格親民、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的住宅小區(qū)，如王官莊小區(qū)、力量花園等。此外，隨著工廠搬遷和舊城改造，匯通花園、陽光社區(qū)、三建如意花園、陽光100、外海西子等高檔大型住宅區(qū)西部地區(qū)已出現(xiàn)園林。區(qū)域住房開辟了新天地。北部地區(qū)面貌煥然一新。以天橋區(qū)為主的北部地區(qū)曾經(jīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉取勝，如金牛小區(qū)、西苑小區(qū)、太平洋花園、千和苑小區(qū)、天府苑小區(qū)等。如今，也有不少中高端樓盤項(xiàng)目，如全興小區(qū)、魯能康橋、大明翠亭等。較好的觀景位已達(dá)到6000元/平方米。此外，近期某市重大城市改造項(xiàng)目主要集中在北部天橋區(qū)，勢(shì)必提升北部地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘北

26、部地區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)的市場潛力。 .第四節(jié)市場需求預(yù)測(cè)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析1998年，我國出臺(tái)了將福利性住房分配改為貨幣化分配的政策，從而培育了廣闊的住房需求市場。 1999年，政府將個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房公積金貸款的最長期限從20年延長至30年，并推出多種住房消費(fèi)貸款方式，制定實(shí)施房地產(chǎn)交易稅減免，制定和實(shí)施房地產(chǎn)交易稅減免。完善房屋交易中介。一系列優(yōu)惠政策措施增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)的信心和購買力。在政府一系列優(yōu)惠政策措施的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)逐步規(guī)范和完善，為居民提供合法、固定的房屋買賣場所和暢通的信息來源，因此他們既可以清楚地了解房地產(chǎn)市場，也有利于促進(jìn)商品房的消費(fèi)

27、和流通。2003年，國務(wù)院發(fā)布第18號(hào)令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是一項(xiàng)質(zhì)的政策扶持。 2004年，我國先后出臺(tái)了一系列土地市場政策和金融政策，如土地協(xié)議出讓期限8月31日，房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含保障性住房）資本金比例由20%起.提高到35%以上，都是為了規(guī)范土地使用，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展軌道，防止市場泡沫，避免導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)倒閉。金融體系還制定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范專項(xiàng)措施，對(duì)新的信貸需求提出了更嚴(yán)格的條件。從目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，企業(yè)銀行貸款占比有所下降，貸款對(duì)象總體穩(wěn)健、資信良好。好企業(yè)；個(gè)人購房貸款多為住房抵押貸款和按揭貸款，貸款對(duì)象普

28、遍有固定收入來源，金融風(fēng)險(xiǎn)概率大大降低，住房市場逐漸成熟。2、城市住房消費(fèi)需求分析一、從社會(huì)總需求分析一個(gè)城市的住房總需求來自三個(gè)方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善需求；城市化進(jìn)程對(duì)住房的需求加速了城市人口的增加；舊城舊村改造需求。（一）住宅改善需求隨著生活水平的提高，人們的生活水平也越來越高。在住房由量變質(zhì)的因素推動(dòng)下，未來住宅消費(fèi)將呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。今年11月13日，建設(shè)部政策研究中心公布了到2020年全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)。屆時(shí)，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平方米，人均居住面積達(dá)到35平方米。每個(gè)住宅將在100到120平方米左右。日前，山東省還在山東省安康住宅項(xiàng)目實(shí)施方案中提出，到2007年，城鎮(zhèn)居

29、民人均住宅建筑面積達(dá)到27平方米；今年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅為18.85平方米。按今年城鎮(zhèn)人口335萬和2010年增加11.15平方米計(jì)算，潛在住宅需求3735.25萬平方米。（2）城市化進(jìn)程加快，住房需求增加根據(jù)城市新的城市發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)范圍將擴(kuò)大一倍。到2010年，市區(qū)可容納人口將增加到400萬人以上，保守估計(jì)新增城鎮(zhèn)人口約25萬人。新增人口居住需求約2700萬平方米，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更廣闊的空間，使房地產(chǎn)行業(yè)得以規(guī)?；l(fā)展。（三）舊城舊村改造需求舊城改造不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了新熱點(diǎn)，大規(guī)模拆遷直接催生了大規(guī)模的購房需求，尤其是貨幣化補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，造就了龐大的購房者群體。一定的購

30、買力。一群買家。根據(jù)某住宅發(fā)展規(guī)劃，到2010年，一個(gè)城市老城區(qū)有70多個(gè)區(qū)域需要緊急改造，需要拆除危房340萬平方米以上。這些地區(qū)的居民和單位將需要建造1500萬平方米的新房。米；城郊老舊村屋需要改造42座，居住建筑1800萬平方米以上。二、居民消費(fèi)購買力分析據(jù)某市統(tǒng)計(jì)，2003年，某市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)提速、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增效、提質(zhì)、增強(qiáng)活力、后勁翻番的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。消費(fèi)品市場繼續(xù)走強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長13.9%。 %，市場價(jià)格有所回升，部分城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。員工年薪總額126.4億元，比上年增長12.8%；在職員工平均工資16232元，增長12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1101

31、3元，增長9.17%；人均消費(fèi)支出8395元，增長7.4%；居民儲(chǔ)蓄存款758.4億元，比年初增長17.8%；城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為31.1%，比上年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，以居民收入或支出增長為支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)上升周期，房地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展?jié)摿?。第五?jié)項(xiàng)目市場前景初步分析一、項(xiàng)目發(fā)展的有利條件1、項(xiàng)目選址位于城市東部。按照一定的城市發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施“東擴(kuò)”戰(zhàn)略，將促進(jìn)東部新區(qū)的快速發(fā)展。再加上經(jīng)十東路的便利，高新區(qū)的成熟，交水泉路的連接，便利的交通條件，以及明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必將成為購房者心目中的首選之一.2、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全。有萬家隆超市

32、、兩所小學(xué)、省婦幼保健院、山東政法大學(xué)、山東輕工業(yè)學(xué)院、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤世紀(jì)城、盛洋海鮮批發(fā)等。市場等，生活條件便利，有利于降低項(xiàng)目開發(fā)的配套成本。3、地塊方正，住房開發(fā)條件較好，而待拆遷房屋條件較差，拆遷難度較小。4、周邊高校多，人文環(huán)境較好。緊鄰中潤世紀(jì)城，樹立了當(dāng)?shù)刭F族住宅區(qū)的良好形象。2、項(xiàng)目競爭力分析一、東部重點(diǎn)項(xiàng)目分析(1) 中潤世紀(jì)城中潤世紀(jì)城毗鄰二環(huán)東路和經(jīng)十東路。為小型高層設(shè)計(jì)，大落地窗結(jié)合大面積過渡綠化帶，避免噪音；香港影星結(jié)合飽和廣告，提升項(xiàng)目影響力；封閉式建筑布局，現(xiàn)代設(shè)計(jì)，時(shí)尚外觀，但也注重細(xì)節(jié)，如入口大堂的躺椅和天氣預(yù)報(bào)板的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)面積120,0

33、00 m 2 。一期工程于2003年6月開始銷售，均價(jià)5200元/m 2 。在整個(gè)銷售過程中， 152-158 m 2輕松售出。項(xiàng)目只是比較高端，中檔項(xiàng)目質(zhì)量接近之后，完全沒有優(yōu)勢(shì)。(2) 福祥世界項(xiàng)目位于花園路一側(cè)，交通及配套設(shè)施十分便利。一期將推廣德式建筑，以流行的多層低密度住宅和成熟的花園景觀吸引客戶。建筑面積為180,000 m 2 。二期工程自2004年8月開始銷售，均價(jià)4280元/m 2 。由于前期建立的客戶群和成熟的周邊配套，銷售速度很快，尤其是90 m 2 、110 m 2和137 m 2單位非常受歡迎。但房子還是比較傳統(tǒng)的。(3) 上?；▓@大廈雖位于同東，但靠近工業(yè)北路。目前

34、周邊交通不便，環(huán)境較差，基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)中。二期工程于2004年9月開始銷售，價(jià)格從3100元/m 2到3400元/m 2不等?，F(xiàn)有房屋分批發(fā)售，戶型中等，密度低，設(shè)施齊全，樹立企業(yè)信譽(yù)和展示。吸引客戶的實(shí)力。讓客戶感覺真實(shí)，根據(jù)客戶心理取得良好的效果。二、市場空白點(diǎn)分析（1）在戶型功能上，東部地區(qū)缺乏公私分離、干濕分離、凈臟分離等實(shí)用功能的住宅設(shè)計(jì)。（2）在生活設(shè)施方面，東部地區(qū)缺乏全天候活動(dòng)和運(yùn)動(dòng)場所，會(huì)讓人遺憾冬天不能在戶外玩耍。（3）在物業(yè)管理方面，東部地區(qū)定位為高端項(xiàng)目，物業(yè)管理水平普遍不高。因此，物業(yè)管理作為項(xiàng)目外部形象的代表，還有很大的提升空間。（4）東部地區(qū)競爭項(xiàng)目缺乏綜合共享

35、空間。（5）由于東部是某IT、大學(xué)文化、科技園等產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)，該區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目大多以文化、時(shí)尚、歐化的概念為主，但如何結(jié)合項(xiàng)目主題理念與實(shí)際社區(qū)在生活與生活的結(jié)合方面，為了節(jié)省開發(fā)成本，這些項(xiàng)目大多不到位或后期被稀釋。四、項(xiàng)目的市場競爭策略1、客戶需求與項(xiàng)目的整合通過對(duì)人們的生活方式、價(jià)值觀、心理需求、市場供給、市場趨勢(shì)等進(jìn)行具體的研究，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，為目標(biāo)客戶提供有效的供給，以保證項(xiàng)目的成功，盡可能地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。2.導(dǎo)入項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)市區(qū)形成同等質(zhì)量下的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，郊區(qū)形成同等價(jià)格下的質(zhì)量優(yōu)勢(shì)；配套項(xiàng)目不僅要齊全，還要有特色，要成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，甚至作為子主題推廣；這個(gè)項(xiàng)目和很多公開

36、的項(xiàng)目相比，應(yīng)該形成差異化的優(yōu)勢(shì)，這樣容易被稱贊和傳播，從而提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，同時(shí)也有利于提升公司的美譽(yù)度在某個(gè)區(qū)域。3. 引入新的生活方式項(xiàng)目給業(yè)主提供的不僅僅是生活空間，更重要的是倡導(dǎo)一種新的生活方式，一種崇尚運(yùn)動(dòng)、健康、崇尚人文與自然的文明生活方式。這種生活方式不僅帶來了個(gè)人身心的滿足，也帶來了家庭關(guān)系的和諧、人際關(guān)系的和諧，以及整個(gè)社會(huì)的和諧。第三章 建設(shè)場地及條件第一節(jié) 工地姚家社區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目位于市歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)焦水泉路，解放東路以南，經(jīng)十東路以北。總規(guī)劃用地面積約13.13畝。該場地的地形規(guī)則已經(jīng)是國有土地，土地用途為住宅小區(qū)。第二節(jié) 建設(shè)條件一、工程地質(zhì)條件項(xiàng)目現(xiàn)場未進(jìn)行

37、地質(zhì)調(diào)查。2. 氣象條件某市位于中緯度地區(qū)，隸屬于北溫帶濕潤地區(qū)盧威區(qū)。屬溫暖半濕潤季風(fēng)氣候，春季干燥多雨，夏季炎熱多雨，秋季高溫天氣，冬季寒冷干燥。年平均氣溫14.3C42.5的極端高溫年（1955年7月24日），極低溫年-17.9（1953年1月17日），平均風(fēng)速 2.7m/s最大風(fēng)速 32.7m/s夏季主導(dǎo)風(fēng)向 西南風(fēng)頻率為26.28%冬季盛行風(fēng)向 東北風(fēng)頻率為26.27%年平均降水量669.3mm最小年降水量320.7mm最大年降水量1283.4mm（1973年）最大積雪深度 19cm最大凍土深度44cm年平均壓力1013.6Pa絕對(duì)濕度月平均值 8.54 mbar月平均相對(duì)濕度為57

38、.33%。市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀1、供電：廠址毗鄰220KV姚家變電站，西漿線從廠址附近穿過，可供工程接入使用。2、供水：沿焦水泉南路鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)，項(xiàng)目可接入。3、排水：沿焦水泉南路鋪設(shè)城市排水管網(wǎng)。4、通訊：本區(qū)域通訊，可向網(wǎng)通的通訊公司或其他通訊服務(wù)商申請(qǐng)接入。5、有線電視：某城市有線電視網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該地區(qū)，可接入有線電視信號(hào)。6、天然氣：沿焦水泉南路鋪設(shè)天然氣管道。項(xiàng)目使用的燃?xì)饪山尤胧姓艿捞烊粴夤尽?、供暖：焦水泉南路沿線有城市供熱管網(wǎng)，可接入項(xiàng)目。8、交通：地塊毗鄰城市主干道經(jīng)十東路和二環(huán)東路，可快速通往經(jīng)十路和環(huán)城高速，對(duì)外交通便捷。公共交通站點(diǎn)周邊有49路、50路、107路、31

39、路、62路、115路、96路等公交線路經(jīng)過，方便前往市區(qū)。第四章總體規(guī)劃方案第 1 節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、主要設(shè)計(jì)依據(jù)1.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）3.民用建筑設(shè)計(jì)通則（JGL37-87）4.高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50045-95）2001年版5.城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ50-2001）6、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（供暖住宅建筑用DBJ14-S2-98）7.車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100-98）8.民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）9、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料和設(shè)計(jì)要求 第二節(jié) 指導(dǎo)思想和設(shè)計(jì)原則 一、指導(dǎo)思想根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可

40、持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，以現(xiàn)代生態(tài)園林式居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，有機(jī)組織空間布局，強(qiáng)化功能布局城市用地，促進(jìn)生態(tài)、文化和三居的有機(jī)統(tǒng)一。設(shè)計(jì)上挖掘利用了區(qū)域的自然、歷史、文化元素，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌的把控，打造舒適、安靜、優(yōu)雅、交通便利、功能齊全、豐富的現(xiàn)代居住社區(qū)。層次分明，和諧健康。二、設(shè)計(jì)原則1、貫徹“以人為本”的原則，以改善人居環(huán)境質(zhì)量、建設(shè)生態(tài)社區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，滿足居室的舒適、安全和功能經(jīng)濟(jì)。2、貫徹“尊重自然”的原則，強(qiáng)調(diào)自然綠地與人居空間的融合，減少對(duì)自然環(huán)境的影響和破壞，營造良好的社區(qū)小氣候。3、充分考慮項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因地制宜，規(guī)劃社區(qū)與城市的關(guān)系，在保證城

41、市設(shè)計(jì)統(tǒng)一的前提下，力求實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景觀的和諧統(tǒng)一圖案。4、注重項(xiàng)目個(gè)性和特色的塑造，增加居住區(qū)的知識(shí)、科技、文化和藝術(shù)的內(nèi)涵。有效利用道路交通，合理劃分綠化景觀和建筑特色，增強(qiáng)項(xiàng)目的辨識(shí)度和地域感。5、適應(yīng)汽車交通進(jìn)入小區(qū)的趨勢(shì)，建立便捷安全的道路交通體系，安排足夠的停車位，并尋求適當(dāng)?shù)能囕v和行人分隔方式。6、充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化、社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。7、堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用新型建筑材料、新技術(shù)，滿足環(huán)保節(jié)能的要求。 第三節(jié) 總體規(guī)劃道路系統(tǒng)項(xiàng)目采用人車分離的交通組織方式，機(jī)動(dòng)車空間與居民步行活動(dòng)空間分隔，讓居民在交通便利的前提下，充分享受社區(qū)安

42、靜安全的居家生活。運(yùn)輸 。小區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)狀排列，串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)的各種功能組團(tuán)和公共活動(dòng)場所，與流水泉路的城市道路緊密相連。社區(qū)道路分三級(jí)設(shè)置，即城市次干道、社區(qū)主干道和建筑前道。城市次干道是連接社區(qū)與城市的主干道。規(guī)劃紅線寬30米，其中車行道寬15米，人行道寬7.5米，兩側(cè)有綠化帶。社區(qū)主干道是緊密聯(lián)系社區(qū)各群體的主干道。道路寬12米，其中車行道寬7米，兩側(cè)人行道寬2.5米，設(shè)置綠化帶。各住宅樓的出入口和組路，結(jié)合住宅庭院的綠化場地進(jìn)行靈活設(shè)計(jì)。道路寬度從2.5米到5米不等。3、綠化項(xiàng)目綠化分為自然生態(tài)綠化、中心綠化、道路綠化和小區(qū)綠化。自然生態(tài)綠化主要是保護(hù)原始植被，增加遮蔭面積。中央綠地布置

43、在每個(gè)街區(qū)的中心。道路兩側(cè)控制3-5米的綠化，布置高大的樹木，營造壯觀的視覺效果，隔絕噪音和灰塵。翟澗路綠化與住宅綠化相結(jié)合。群落綠化以草坪和花卉為主，適當(dāng)種植了一些灌木，并在建筑物周圍建起了綠化帶。整個(gè)社區(qū)的綠化形成了密度密集、層次分明、分布合理的綠地系統(tǒng)，美化和凈化環(huán)境。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.土地資產(chǎn)負(fù)債表土地資產(chǎn)負(fù)債表表 4-1序列號(hào)項(xiàng)目單元數(shù)量比率評(píng)論總土地平方米87561008756m 2一規(guī)劃土地平方米8318958318 米21住宅用地平方米7005807000 米22配套公建用地平方米881僅限門衛(wèi)。其余的都在大樓里，這被認(rèn)為是 5% 23綠化和廣場用地平方米7008不包括3

44、樓頂層廣場的綠化，考慮為45%4道路和停車場平方米5256不包括地下停車場，這被認(rèn)為是 25%二城市道路用地平方米4385438 米2二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表 4-2序列號(hào)物品 目標(biāo)單元數(shù)量評(píng)論一總土地面積畝13.138756米2二總表面積米2580001住宅建筑面積米2380002配套公建商業(yè)區(qū)米2140003地下車庫米27000三住戶數(shù)（套）家庭32090m 2 150m 2 /戶四居民人數(shù)人們11203.5人/戶五容積率%6.6六高層日照距離1:1H七建筑物的平均樓層數(shù)地面23八建筑密度%80九綠地率%45綠地和廣場三、配套公共建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)配套公建技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表

45、4-3序列號(hào)類別項(xiàng)目名稱數(shù)量建筑工地(米2 )一商務(wù)風(fēng)格商業(yè)、停車場、娛樂中心117600二醫(yī)院衛(wèi)生站1250三行政社區(qū)管理處1300居委會(huì)、警衛(wèi)等400四市政公用燃?xì)庹{(diào)度站3150公共廁所4400中水處理站1150換熱站3150變壓器室12600全部的20000 第 4 節(jié) 建筑平面圖1. 方案總體概念建筑設(shè)計(jì)采用簡潔現(xiàn)代的構(gòu)圖方式，充分體現(xiàn)了建筑的當(dāng)代氣息和21世紀(jì)的新生活理念。根據(jù)各個(gè)街區(qū)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)框架著眼于空間環(huán)境的變化，注重人文與自然特色的融合，突出園林式景觀環(huán)境和社區(qū)規(guī)劃，力求營造高度和諧人與自然之間，打造優(yōu)雅時(shí)尚的生活社區(qū)。營造溫馨舒適的生活體驗(yàn)。樓宇依勢(shì)而建，跌宕起伏，建筑序

46、列層次豐富。建筑立面采用豐富的建筑語言，彰顯其優(yōu)雅時(shí)尚的風(fēng)格特色，與周邊住宅小區(qū)形成明顯的視覺差異。建筑設(shè)計(jì)充滿變化，同時(shí)強(qiáng)調(diào)空間的人性尺度和舒適度，融合不同層次空間的功能需求。建筑單元的布局注重人與人之間的交流與聯(lián)系，致力于營造良好的鄰里交流空間和氛圍，彰顯社區(qū)和諧溫馨的人文情懷。2.平面設(shè)計(jì)社區(qū)住宅平面設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特點(diǎn)，合理組織住宅內(nèi)各種功能空間的平面關(guān)系，突出每個(gè)空間的特殊性，體現(xiàn)以客廳為家庭中心的原則?；顒?dòng)。平面設(shè)計(jì)同時(shí)滿足良好的自然通風(fēng)和空間視覺效果的要求。戶型分為兩房兩廳、三房兩廳等，戶型面積從90平方米到120平方米不等。3.立面設(shè)計(jì)建筑立面設(shè)計(jì)采用優(yōu)雅時(shí)尚的外觀線

47、條和色彩，建筑單元錯(cuò)落有致，形成高貴明亮的現(xiàn)代建筑特色。整個(gè)小區(qū)的建筑造型優(yōu)美，變化多端，形成鮮明的個(gè)性。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)城市新型墻體材料開發(fā)應(yīng)用條例和建筑節(jié)能管理辦法的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所有建筑均為框架結(jié)構(gòu)，不使用粘土磚。作為承重或填充墻體材料。加油站、換熱站、中水處理站、值班室等配套公共設(shè)施均為單層結(jié)構(gòu)。第五節(jié) 公共工程1、供水1、供水系統(tǒng)工程用水接入市政供水管網(wǎng)，需對(duì)城市管網(wǎng)供水加壓后使用生活用水。供水增壓泵房設(shè)在大樓底層。場地周圍設(shè)置環(huán)形供水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)配套使用。每個(gè)住宅和公共建筑均安裝進(jìn)水口裝置，并根據(jù)需要在建筑內(nèi)設(shè)置配水點(diǎn)。2、用水量計(jì)算工程用水主要包括生活用水、配套公建用水、綠

48、化用水和消防用水。生活和清潔用水量項(xiàng)目戶數(shù)320戶，包括商業(yè)建筑，平均每戶5人，社區(qū)常住居民1600人。每日用水定額按每人每天120升計(jì)算，項(xiàng)目生活用水量為每天192立方米。公共建筑配套用水配套公建用水量按生活用水量的25 %計(jì)算，公建用水量為每天48立方米。綠化水每天綠化用水量2L /平方米。 不可預(yù)見的水量按上述用水量總和的10%計(jì)算。不可預(yù)見的水量為 25.4立方米/天。 消防水小區(qū)人口近1600人，同一時(shí)間段發(fā)生火災(zāi)1次，一次滅火用水量為15升/秒，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)算，消防用水量為項(xiàng)目108 立方米。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目每天用水量為279.8立方米（不含消防用水量） 。2、排水項(xiàng)目排水

49、以生活污水和雨水為主，排水系統(tǒng)采用雨污分離系統(tǒng)。1、生活污水主要包括餐飲廢水、花露水和糞便污水。糞便污水生化處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。其他污水通過中水管網(wǎng)排入中水處理系統(tǒng)。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。2、本項(xiàng)目雨水管沿路鋪設(shè)。建筑物屋頂雨水采用內(nèi)部落水。田間雨水經(jīng)道路收集后，通過雨水管網(wǎng)排放至中水處理站，處理后作為中水使用。3、中水根據(jù)城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法的規(guī)定，本項(xiàng)目支持中水設(shè)施建設(shè)。再生水設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)交付使用。在地下一層西南角設(shè)置再生水處理站，所有用水建筑均設(shè)置再生水管道。除糞便污水外，其他污水進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于洗車、

50、沖廁所、澆花樹木、清潔道路等。4.電源1.電源項(xiàng)目場地毗鄰220KV姚家變電站，西漿線從場地附近穿過，項(xiàng)目供電分區(qū)引入。地下室建有一個(gè)變電站，為每個(gè)電力分區(qū)供電。2.負(fù)載水平項(xiàng)目消防電梯、消防應(yīng)急照明、增壓風(fēng)機(jī)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的供電為二級(jí)負(fù)荷，其他用電為三級(jí)負(fù)荷。二次用電負(fù)載采用雙路供電，雙電源切換后引至各種用電設(shè)備。3、鋪設(shè)方法變電站的電源輸入線通過電纜從室外地埋地引入主線配電柜。降壓后，將分支電纜從配電柜引出至電井。大樓的每一層都配備了一個(gè)配電箱，利用輻射為每個(gè)動(dòng)力單元供電。室內(nèi)配電線路采用銅芯線，沿墻穿鋼管，板隱蔽。4. 照明照明設(shè)計(jì)包括普通照明、應(yīng)急照明和戶外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)

51、按國標(biāo)GBJ133-90的中值選擇。公共建筑的主要光源采用節(jié)能熒光燈。住宅樓室內(nèi)燈位預(yù)留及白熾燈安裝。建筑物的疏散通道和樓梯口應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志，通道和拐角處應(yīng)當(dāng)設(shè)置疏散標(biāo)志。應(yīng)急照明電源采用集中式應(yīng)急照明配電箱，應(yīng)急照明采用三線制。5.負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷采用負(fù)荷密度法計(jì)算。住宅用電量估算為50W/，住宅用電量為1900KW。公共建筑用電量估算為30W/，公共建筑用電量為600KW。其他用電量估計(jì)為上述用電量總和的10%，約為250KW。項(xiàng)目總用電量2750KW。5、防雷接地建筑屋面女兒墻安裝8防雷帶，結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋為引下線，基礎(chǔ)筋為接地極，基礎(chǔ)主筋為相互連接。引下線的鋼筋應(yīng)在距室外地板-0

52、.80米處預(yù)留，并預(yù)留接地扁鋼，并設(shè)置人工接地極?？倓t等電位聯(lián)結(jié)接線盒設(shè)置在配電室，等電位聯(lián)結(jié)接線盒設(shè)置在電氣井道內(nèi)各樓層。6. 氣體項(xiàng)目燃?xì)獠捎贸鞘泄艿捞烊粴?。每個(gè)住宅單元都設(shè)有管道燃?xì)饨涌?。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)在一樓。7.加熱1、加熱熱源本項(xiàng)目采用城市集中供熱供熱，熱源從京石東路熱管網(wǎng)引入，在換熱站換熱后供各用戶使用。地下室設(shè)有熱交換站。2.熱負(fù)荷計(jì)算該項(xiàng)目為城市住宅區(qū)。根據(jù)建筑面積，采暖指數(shù)為85W/ m 2 。項(xiàng)目采暖建筑面積58000m 2 ，采暖熱負(fù)荷約4930KW。3.加熱系統(tǒng)該項(xiàng)目采用熱水供暖系統(tǒng)。來自換熱站的供熱主管道分別通過室外采暖溝與建筑物相連，熱水主管道安裝鋪設(shè)在管井內(nèi)。加熱介

53、質(zhì)采用80/60熱水。室外供暖設(shè)計(jì)溫度為-7C，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度為臥室18C，廚房15C，衛(wèi)生間25C，客廳18c、項(xiàng)目供暖擬采用戶用熱量計(jì)量，每戶供暖入口安裝戶用電表。八、空調(diào)通風(fēng)1.空調(diào)該項(xiàng)目計(jì)劃使用分體式空調(diào)或家用中央空調(diào)。樓外墻預(yù)留空調(diào)管道孔，樓內(nèi)陽臺(tái)等處預(yù)留空調(diào)室外機(jī)，房間內(nèi)布置空調(diào)專用電源線，空調(diào)墻上預(yù)留空調(diào)插座?？照{(diào)的選擇由用戶自行選擇。2、通風(fēng)采用自然通風(fēng)與機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)相結(jié)合的方式。自然通風(fēng)是主要方法。地下室等場所采用機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)，安裝二速風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等設(shè)備。通風(fēng)設(shè)備采用低噪音通風(fēng)設(shè)備。9.有線電視社區(qū)有線電視系統(tǒng)由城市有線電視網(wǎng)絡(luò)連接。每棟住宅樓都是一個(gè)獨(dú)立的有線電視系統(tǒng)。有線

54、電視電纜埋入建筑物內(nèi)。大樓內(nèi)預(yù)留了有線電視插座。大樓的每一層都配備了一個(gè)分支分銷商，由分銷商分配給每個(gè)用戶。10. 通訊、網(wǎng)絡(luò)工程通訊、網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜，網(wǎng)絡(luò)采用室外埋入建筑物的光纖。樓內(nèi)電話線和網(wǎng)絡(luò)線使用超五類非屏蔽雙絞線。大樓地下室有一個(gè)交接室，從交接室通往每個(gè)用戶。交接間至豎井及豎井豎直部分沿線槽明敷，從豎井到各用戶采用鋼管暗敷。每個(gè)住宅單元配備一個(gè)壁掛式接線盒，每戶有一個(gè)或多個(gè)電話和網(wǎng)絡(luò)插座盒。11、可視對(duì)講系統(tǒng)住宅樓配備可視對(duì)講系統(tǒng)。單元門口有可視對(duì)講主機(jī)，每個(gè)用戶單元配備一個(gè)對(duì)講分機(jī)。12.防火1、建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道，利用建筑周邊道路系統(tǒng)，為消防救援提供有利

55、的交通應(yīng)急條件。2、建筑周圍設(shè)置環(huán)形消防管網(wǎng)，與供水系統(tǒng)配套使用，場地區(qū)域沿路設(shè)置室外地上消火栓，相距不遠(yuǎn)。超過120米。3、建筑物各樓層消防電梯前室及內(nèi)走廊均設(shè)有消火栓，高層消防供水由泵房提供。消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。變電所及其他不易用水滅火的部位，應(yīng)配備手提式干粉滅火器或其他手提式滅火器材。4 、高層住宅安裝火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。物業(yè)管理中心配備集中報(bào)警控制器，每棟樓為一個(gè)報(bào)警子系統(tǒng)，樓宇大廳配備區(qū)域報(bào)警控制器。消防電話和消防通訊總線由消防控制中心引入。樓梯、走廊、電梯前廳等公共部位均設(shè)有煙霧探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕。十三、流水線綜合小區(qū)室內(nèi)外給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊網(wǎng)絡(luò)、有

56、線電視等所需管道采用綜合設(shè)計(jì)，所有管道均通過管道隱藏。小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)設(shè)有專用管溝。各種管道的布置充分考慮了規(guī)范要求，間距和布置科學(xué)合理。第五章節(jié)水措施第一節(jié)節(jié)能措施根據(jù)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，為降低建筑能耗，本項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施：1、選擇節(jié)能變配電設(shè)備。變壓器采用新型高效節(jié)能型，并采用合適的低壓電容補(bǔ)償柜，提高功率因數(shù)。2、采用變頻變流控制電梯等設(shè)備，達(dá)到降低能耗的目的。3、室外采暖溝和非采暖房的采暖管、熱水管應(yīng)采取保溫措施，盡可能減少沿途的熱量損失。4、采用低能耗的換熱和中水處理設(shè)備，降低能耗。節(jié)能燈具主要用于室內(nèi)外照明，部分地方使用語音控制裝置。6、推廣使用新型節(jié)能墻體材料和外墻保溫技術(shù)。七

57、、加強(qiáng)管理，制定能源管理制度，達(dá)到全面節(jié)能的目的。第二節(jié)節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要包括生活用水、公共建設(shè)用水和綠化用水。為控制用水量，達(dá)到節(jié)水的目的，應(yīng)采取以下措施：1、采用節(jié)水型潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋式水龍頭，強(qiáng)制使用沖水量6升的陶瓷密封水龍頭和馬桶。2、配套建設(shè)污水處理和中水回用系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖廁所、澆花樹、清洗道路或清洗車輛等，提高水的回用率，節(jié)約用水水資源。3、控水綠化。用水量應(yīng)根據(jù)土壤干旱情況合理確定，澆水時(shí)間不宜選在中午等溫度較高的時(shí)間，以免水分快速蒸發(fā)。四是加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完整性，及時(shí)對(duì)有問題的設(shè)備進(jìn)行維修。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目場地環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目選址

58、位于市歷下區(qū)交水泉路，解放東路以南，經(jīng)十東路以北，北靠歷下政務(wù)大樓和歷下行政審批中心，西靠風(fēng)景秀麗的鹽池山。有山東政法大學(xué)、山東輕工業(yè)大學(xué)、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤世紀(jì)城、盛陽海鮮批發(fā)市場。該項(xiàng)目是某市東部開發(fā)的黃金地段，是歷下區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，交通便利，商業(yè)文化氛圍濃厚。場地周邊無污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目主要建設(shè)住宅和配套的公共建筑。項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲及部分建筑垃圾會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。項(xiàng)目建成使用后，產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾、垃圾等都會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的污染，通過處理措施可以達(dá)到環(huán)保要求。項(xiàng)目的建設(shè)將改善場地環(huán)境條件，有效

59、改善區(qū)域環(huán)境和城市面貌。第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施一、采用的環(huán)保依據(jù)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法2.大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3075-823.城市地區(qū)環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-824.生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)GJ25 。 1-895.無害糞便衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB7957-87二、主要環(huán)保措施1. 污水項(xiàng)目糞便污水經(jīng)生化處理后排入市政污水管網(wǎng)。其他生活污水經(jīng)再生水處理設(shè)施處理后可循環(huán)使用。2.垃圾生活垃圾等垃圾由保潔人員裝袋、清洗、濃縮后運(yùn)至垃圾處理場。3、加強(qiáng)環(huán)境綠化，種植各種花草樹木，美化環(huán)境，凈化空氣，減少環(huán)境污染。第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境現(xiàn)狀、建設(shè)運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境保護(hù)措施的分析，項(xiàng)

60、目建設(shè)符合國家環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，不會(huì)影響周邊自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。造成損壞。通過對(duì)污染源的治理，以及園林景觀和植樹的實(shí)施，項(xiàng)目建設(shè)能夠滿足環(huán)境保護(hù)的要求，項(xiàng)目建設(shè)有利于當(dāng)?shù)丨h(huán)境的改善。 第七章安全、衛(wèi)生和消防第一節(jié) 危害因素及危害程度分析主要隱患本項(xiàng)目施工過程中可能造成危害的主要隱患有施工現(xiàn)場的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備及起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周圍、各種坑、井、溝及儲(chǔ)存易燃物及易爆設(shè)備倉庫等。項(xiàng)目建成投入使用后，不產(chǎn)生有毒有害物質(zhì)，不存在高海拔、高溫、高壓、輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)工作場所。等待。必須采取必要的預(yù)防措施，防止可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落和其他