物業(yè)管理制度之工程維養(yǎng)部

1、 物業(yè)管理制制度之工程維養(yǎng)部部目 錄前 言0441、公司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 042、服務(wù)口口號(hào)043、管理宗宗旨044、企業(yè)文文化045、員工箴箴言056、物業(yè)服服務(wù)常識(shí)識(shí)055第二章 組織建建設(shè)0881、公司組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖082、公司崗崗位結(jié)構(gòu)構(gòu)圖083、工程維維養(yǎng)部組織職職能圖099 工作職責(zé)責(zé)1001、工程維維養(yǎng)部部部門(mén)職責(zé)責(zé)1002、工程維維養(yǎng)部崗位職職責(zé)1102.1工程程維養(yǎng)部部主管職職責(zé)102.2工程程維養(yǎng)專(zhuān)專(zhuān)員職責(zé)責(zé)11工程維養(yǎng)部部管理流流程131、維修工工作管理理流程132、裝修巡巡查管理理流程153、電梯故故障處理理流程1154、物業(yè)接接管驗(yàn)收收管理流流程1664.1原有有物業(yè)接接管流程

2、程185、公共設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理理流程220工程維養(yǎng)部部管理制制度2221、維修工工作管理理制度222、裝修巡巡查制度度2233、公共設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理制制度2334、物業(yè)接接管驗(yàn)收收制度2245、鑰匙管管理制度度225第六章 工程維維養(yǎng)部常常用表格格261、盜用消消防水處處理表262、房屋裝裝修違規(guī)規(guī)施工處處罰表273、水磨石石違規(guī)施施工處理理表2884、園區(qū)公公共設(shè)施施損壞賠賠償處理理表2995、樓面超超載專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)治理巡巡查表306、裝修巡巡查記錄錄表3117、B區(qū)裝裝修巡查查記錄表表3328、公共設(shè)設(shè)備設(shè)施施日常檢檢查表333第二章 組織建建設(shè)一、公司組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖物業(yè)有限公司董事會(huì)物業(yè)有限

3、公司董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理工程維養(yǎng)部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部客戶(hù)服務(wù)中心總經(jīng)辦秩序管理部工程維養(yǎng)部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部客戶(hù)服務(wù)中心總經(jīng)辦秩序管理部公司決策公司日常管管理公司日常運(yùn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)接待管管理物業(yè)檔案管管理綜合服務(wù)管管理財(cái)務(wù)管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保潔管理綠化管理消殺管理物業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施管管理維修服務(wù)管管理二、公司崗崗位結(jié)構(gòu)構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理客服中心主管綜合事務(wù)主管工程維養(yǎng)主管環(huán)境管理主管秩序維護(hù)主管客服中心主管綜合事務(wù)主管工程維養(yǎng)主管環(huán)境管理主管秩序維護(hù)主管綠化技工保安員保潔員工程維養(yǎng)專(zhuān)員出納員行政專(zhuān)員客服專(zhuān)員綠化技工保安員保潔員工程維養(yǎng)專(zhuān)員出納員行政專(zhuān)員客服專(zhuān)員

4、三、工程維維養(yǎng)部組組織職能能圖 物業(yè)經(jīng)理 物業(yè)經(jīng)理工程維養(yǎng)主管工程維養(yǎng)主管水電工水電工鑰匙管理水電氣維養(yǎng)電梯維養(yǎng)工程維修鑰匙管理水電氣維養(yǎng)電梯維養(yǎng)工程維修第三章 工作職責(zé)責(zé)一、工程維維養(yǎng)部部部門(mén)職責(zé)責(zé)1、接管、驗(yàn)驗(yàn)收物業(yè)業(yè)項(xiàng)目（1）為了了確保接接管工程程的質(zhì)量量能夠達(dá)達(dá)到合格格標(biāo)準(zhǔn)，工工程管理理部負(fù)責(zé)責(zé)接管、驗(yàn)驗(yàn)收包括括新增項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)內(nèi)的所轄轄物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。（2）為了了保證相相關(guān)資料料的完整整性，需需要認(rèn)真真接管物物業(yè)項(xiàng)目目工程技技術(shù)方面面的相關(guān)關(guān)資料。2、管理設(shè)設(shè)備與設(shè)設(shè)施（1）制定定設(shè)備養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃，確保保計(jì)劃能能夠得到到1000%執(zhí)行行。（2）為了了穩(wěn)定水水、電、氣氣的供應(yīng)應(yīng)，需要要維護(hù)轄

5、轄區(qū)內(nèi)的的相關(guān)系系統(tǒng)。（3）為了了保證設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的完完好性，需需要認(rèn)真真管理轄轄區(qū)內(nèi)的的水、電電、氣等等相關(guān)設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施。3、維修服服務(wù)（1）為了了提高業(yè)業(yè)主的滿(mǎn)滿(mǎn)意度，服服務(wù)一定定要及時(shí)時(shí)。（2）為了了保證事事故得到到處理的的有效率率達(dá)到1100%，需要要認(rèn)真維維護(hù)、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)轄區(qū)區(qū)內(nèi)的土土建工程程。（3）為了了確保審審核的準(zhǔn)準(zhǔn)確性，需需要對(duì)業(yè)業(yè)主裝修修等事項(xiàng)項(xiàng)認(rèn)真審審核。4、負(fù)責(zé)物物業(yè)接管管工程驗(yàn)驗(yàn)收；負(fù)負(fù)責(zé)園區(qū)區(qū)內(nèi)土建建、弱電電系統(tǒng)、強(qiáng)強(qiáng)電系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、綜綜合布線(xiàn)線(xiàn)系統(tǒng)及及其他公公共系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行管理、日日常維修修保養(yǎng)、設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)及故障障檢修等等工作；5、負(fù)責(zé)園

6、園區(qū)內(nèi)的的整體設(shè)設(shè)備設(shè)施施的維修修保養(yǎng)工工作；6、負(fù)責(zé)做做好能源源消耗控控制工作作；7、負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)部門(mén)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的購(gòu)置置、使用用、保養(yǎng)養(yǎng)、報(bào)廢廢進(jìn)行論論證、安安裝、維維護(hù)及監(jiān)監(jiān)督管理理；8、負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目大、中中、小工工程維修修的組織織實(shí)施與與協(xié)調(diào)；9、負(fù)責(zé)公公共區(qū)域域內(nèi)的鑰鑰匙管理理。二、工程維維養(yǎng)部部部崗位職職責(zé)1、工程維維養(yǎng)部主主管崗位位職責(zé)（1）組織織相關(guān)人人員制定定工程管管理部各各項(xiàng)規(guī)章章制度，并并提交總總經(jīng)理審審批。（2）負(fù)責(zé)責(zé)組織實(shí)實(shí)施各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制制度，并并監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行的效效果。（3）負(fù)責(zé)責(zé)組織對(duì)對(duì)新開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中施施工、設(shè)設(shè)備等方方面的驗(yàn)驗(yàn)收工作作。（4）負(fù)責(zé)責(zé)組織相相關(guān)人員員做

7、好物物業(yè)項(xiàng)目目施工工工程、設(shè)設(shè)備的相相關(guān)技術(shù)術(shù)材料接接管工作作。（5）組織織下屬人人員做好好轄區(qū)內(nèi)內(nèi)公共設(shè)設(shè)施的維維修、保保養(yǎng)工作作。（6）組織織下屬人人員做好好業(yè)主維維修服務(wù)務(wù)工作。（7）負(fù)責(zé)責(zé)編制并并組織執(zhí)執(zhí)行機(jī)電電設(shè)備、特特種設(shè)備備檢修計(jì)計(jì)劃。（8）負(fù)責(zé)責(zé)組織人人員做好好機(jī)電設(shè)設(shè)備、特特種設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)工作。（9）協(xié)助助相關(guān)部部門(mén)落實(shí)實(shí)對(duì)下屬屬員工的的培訓(xùn)工工作，按按時(shí)完成成部門(mén)員員工培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃。負(fù)責(zé)本部門(mén)門(mén)員工的的聘用，下下屬員工工工作的的督導(dǎo)、評(píng)評(píng)價(jià)與考考核。（11）完完成公司司領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其其他工作作。2、維修人人員崗位位職責(zé)（1）在工工程維養(yǎng)養(yǎng)部主管管的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，積積極認(rèn)真真完成

8、維維修主管管分配的的工作。（2）自覺(jué)覺(jué)遵守國(guó)國(guó)家的法法令法規(guī)規(guī)，遵守守公司及及本部門(mén)門(mén)的各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制制度，嚴(yán)嚴(yán)格組織織紀(jì)律，做做遵紀(jì)守守法的模模范。（3）嚴(yán)格格遵守修修理工操操作規(guī)程程。工作作前，仔仔細(xì)閱讀讀修理單單，了解解機(jī)器故故障情況況，檢查查儀器儀儀表狀況況是否良良好，做做好檢修修準(zhǔn)備；工作中中，認(rèn)真真檢查機(jī)機(jī)器外觀(guān)觀(guān)的完好好情況，通通電檢查查，全面面了解機(jī)機(jī)器狀況況，確定定機(jī)器故故障現(xiàn)象象和故障障部位，徹徹底進(jìn)行行排除，確確保修理理質(zhì)量；工作后后，按要要求裝好好機(jī)器，保保證外觀(guān)觀(guān)整潔。（4）更換換貴重關(guān)關(guān)鍵零部部件，必必須先經(jīng)經(jīng)維修主主管復(fù)查查，確定定必須更更換時(shí)，經(jīng)經(jīng)工程部部管理部部

9、經(jīng)理及及分管副副總經(jīng)理理批準(zhǔn)才才可更換換。履行服務(wù)公公約，嚴(yán)嚴(yán)格遵守守職業(yè)道道德。（6）未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)不不得在工工作崗位位做私活活。特殊殊情況下下，經(jīng)批批準(zhǔn)，由由維修主主管統(tǒng)一一安排修修理。需需要換零零部件的的，按規(guī)規(guī)定收取取成本費(fèi)費(fèi)。（7）嚴(yán)格格貫徹執(zhí)執(zhí)行安全全管理規(guī)規(guī)定，確確保人身身財(cái)產(chǎn)安安全，落落實(shí)放火火、防盜盜、防水水、防觸觸電措施施。（8）熟悉悉掌握?qǐng)@園區(qū)各類(lèi)類(lèi)房屋的的分布狀狀況、房房屋內(nèi)外外結(jié)構(gòu)、附附屬設(shè)施施，各水水、電、氣氣、消防防系統(tǒng)的的管線(xiàn)走走向、分分布狀況況以及管管線(xiàn)主控控制位置置以及設(shè)設(shè)備的性性能和使使用狀況況。（9）加強(qiáng)強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)識(shí)，具備備維護(hù)技技術(shù)的基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)，能

10、實(shí)實(shí)讀施工工圖樣，繪繪制簡(jiǎn)單單的平面面圖、結(jié)結(jié)構(gòu)詳圖圖、管線(xiàn)線(xiàn)大致系系統(tǒng)圖，能能清楚地地在圖樣樣上標(biāo)出出發(fā)生問(wèn)問(wèn)題的位位置。（10）具具備熟練練的施工工技能，在在熟練自自己專(zhuān)業(yè)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，學(xué)學(xué)習(xí)水、電電、土建建等基本本知識(shí)和和規(guī)范操操作，爭(zhēng)爭(zhēng)取做到到一人多多能，適適應(yīng)住宅宅維修工工作的需需要。（11）經(jīng)經(jīng)常巡視視園區(qū)，掌掌握公用用設(shè)施的的運(yùn)行和和完好狀狀況，如如發(fā)現(xiàn)有有損壞、隱隱患或其其他不正正常的情情況，應(yīng)應(yīng)及時(shí)組組織人員員搶修，以以 公共設(shè)設(shè)施完好好、設(shè)備備正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。（12）經(jīng)經(jīng)常巡視視園區(qū)，保保證上下下水、排排污管道道暢通，按按規(guī)章制制度要求求每季度度疏通水水井及管管道一次次，化糞糞

11、池每年年清理一一次。保保持園區(qū)區(qū)污水不不外溢，環(huán)環(huán)境清潔潔。（13）土土建維修修工在維維修樓地地面時(shí)，必必須首先先準(zhǔn)確地地找到漏漏水、滲滲水的真真正原因因，做好好一次修修好。（14）電電工必須須持上崗崗證，佩佩戴工作作牌，穿穿工作服服，穿絕絕緣鞋。戴戴絕緣手手套等安安全保護(hù)護(hù)設(shè)備，并并且嚴(yán)格格遵守安安全生產(chǎn)產(chǎn)條列和和操作規(guī)規(guī)程。（15）維維修人員員須愛(ài)護(hù)護(hù)工具。在在每次使使用之后后，必須須對(duì)領(lǐng)出出工具的的性能、機(jī)機(jī)具配件件等進(jìn)行行核查，看看其是否否完好無(wú)無(wú)損。若若有損壞壞，要查查明原因因劃清責(zé)責(zé)任，報(bào)報(bào)部門(mén)經(jīng)經(jīng)理處理理。不得私自外外借工具具，不得得將庫(kù)房房的常備備維修材材料私自自送人。負(fù)責(zé)水電

12、表表查核、抄抄表、維維修更換換，配合合管理員員、出納納員等做做好水電電費(fèi)的收收繳工作作。第四章 工程維維養(yǎng)部工工作流程程一、維修工工作流程程接收?qǐng)?bào)修單單報(bào)修單主要要來(lái)源于于物業(yè)管管理處、客客戶(hù)服務(wù)務(wù)中心、以以及業(yè)主主自訴,在接收收到投訴訴單后，需需要弄清清投訴位位置、業(yè)業(yè)主姓氏氏及電話(huà)話(huà)、投訴訴的內(nèi)容容、投訴訴業(yè)主家家中何時(shí)時(shí)可方便便進(jìn)行維維修施工工等細(xì)節(jié)節(jié)。約定時(shí)間上上門(mén)調(diào)查查接到投訴單單后應(yīng)在在1個(gè)工工作日內(nèi)內(nèi)派人到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查勘；如業(yè)主主另有約約定，按按約定時(shí)時(shí)間上門(mén)門(mén)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。原因分析根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查查勘的信信息，分分析工程程原因。責(zé)任判斷初步判斷問(wèn)問(wèn)題責(zé)任任，如屬屬質(zhì)量保保修期內(nèi)內(nèi)的質(zhì)量

13、量缺陷應(yīng)由由原施工工單位負(fù)負(fù)責(zé)維修修（或費(fèi)費(fèi)用）；如超過(guò)過(guò)質(zhì)量保保修期的的由發(fā)發(fā)展商按按照房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法有有關(guān)條款款，向業(yè)業(yè)主進(jìn)行行解釋或或承擔(dān)維維修；如如屬業(yè)主主使用、裝裝修方面面的責(zé)任任則由由業(yè)主自自行負(fù)責(zé)責(zé)處理，作作為龍洋洋置業(yè)的的客戶(hù)，發(fā)發(fā)展商可可提供業(yè)業(yè)主技術(shù)術(shù)支持、維維修監(jiān)督督和道義義上的幫幫助。組織維修在了解情況況、分析析事故原原因后，確確定維修修施工方方案，擬擬出施工工計(jì)劃，同同業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)好施施工時(shí)間間安排，決決定并安安排維修修進(jìn)場(chǎng)。在在突發(fā)性性（水、電電）事故故處理過(guò)過(guò)程中，首首先分析析原因，留留足證據(jù)據(jù)，通知知相關(guān)單單位，同同時(shí)向上上級(jí)匯報(bào)報(bào)，果斷斷做出（

14、斷斷水、斷斷電）決決定，將將損失降降低到最最低。必要時(shí)進(jìn)行行跟蹤旁旁站對(duì)維修情況況較復(fù)雜雜的、隱隱蔽部位位、關(guān)鍵鍵部位主主管人員員要進(jìn)行行跟蹤檢檢查和旁旁站。過(guò)程及完工工驗(yàn)收維修施工中中，主管管人員應(yīng)應(yīng)對(duì)維修修材料、維維修程序序進(jìn)行檢檢查和驗(yàn)驗(yàn)收，維維修完工工后還應(yīng)應(yīng)對(duì)維修修場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行清潔潔、檢查查，恢復(fù)復(fù)原樣做做最后驗(yàn)驗(yàn)收。業(yè)主確認(rèn)簽簽字在業(yè)主認(rèn)為為合格后后，應(yīng)請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主在在報(bào)修修單上上確認(rèn)、簽簽署意見(jiàn)見(jiàn)。記錄存檔 問(wèn)題處理理后，應(yīng)應(yīng)將已經(jīng)經(jīng)業(yè)主簽簽字的報(bào)報(bào)修單存存檔備查查。維修修管理人人員還應(yīng)應(yīng)對(duì)已維維修的投投訴項(xiàng)目目做不定定期回訪(fǎng)訪(fǎng)，對(duì)未未處理到到位的投投訴問(wèn)題題繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行處理理，直至至完

15、全合合乎要求求為止。并并對(duì)其做做好詳細(xì)細(xì)記錄、一一并歸檔檔; 編寫(xiě)寫(xiě)維修案案例, 維修管管理人員員在維修修處理完完之后，應(yīng)應(yīng)對(duì)典型型的維修修案例應(yīng)應(yīng)該進(jìn)行行分類(lèi)整整理并編編輯成冊(cè)冊(cè)，為今今后公司司新項(xiàng)目目的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工作提提供指導(dǎo)導(dǎo)。10、工程程維養(yǎng)部部完成工工作后，將將維修信信息報(bào)給給客戶(hù)服服務(wù)中心心，以便便客服中中心做回回訪(fǎng)工作作。維修工作流流程圖報(bào)修單 報(bào)修單上門(mén)勘察上門(mén)勘察分析原因分析原因責(zé)任判斷責(zé)任判斷工程質(zhì)量問(wèn)題使用造成工程質(zhì)量問(wèn)題使用造成填報(bào)修單，核算費(fèi)用填報(bào)修單，核算費(fèi)用呈報(bào)相關(guān)部門(mén)呈報(bào)相關(guān)部門(mén)組織維修維護(hù)組織維修維護(hù)完工驗(yàn)收，業(yè)主簽字完工驗(yàn)收，業(yè)主簽字回訪(fǎng)

16、回訪(fǎng)存檔存檔二、裝修巡巡查流程程 1、待客戶(hù)服務(wù)中心辦理好裝修備案手續(xù)后，填寫(xiě)相應(yīng)巡查表 2、巡巡查表填填寫(xiě)好，張張貼于裝裝修施工工的該廠(chǎng)廠(chǎng)房?jī)?nèi)； 3、每每天巡查查正在裝裝修的廠(chǎng)廠(chǎng)房，做做好詳細(xì)細(xì)記錄，廠(chǎng)廠(chǎng)房?jī)?nèi)部部要填寫(xiě)寫(xiě)，工程程維養(yǎng)部部同時(shí)也也要填寫(xiě)寫(xiě)巡查記記錄； 4、發(fā)發(fā)現(xiàn)違反反裝修章章程問(wèn)題題的，立立即阻止止其施工工，待問(wèn)問(wèn)題處理理完畢后后再允許許裝修； 5、嚴(yán)嚴(yán)重違反反裝修規(guī)規(guī)定的，對(duì)對(duì)其發(fā)出出停工通通知書(shū)，要要求其立立即整改改； 6、裝裝修完畢畢后，將將裝修巡巡查記錄錄表存檔檔； 裝修修巡查流流程圖填寫(xiě)裝修巡查表填寫(xiě)裝修巡查表張貼巡查表至廠(chǎng)房張貼巡查表至廠(chǎng)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題日常巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題日

17、常巡查發(fā)停工通知單發(fā)停工通知單要求整改要求整改資料存檔資料存檔三、電梯故故障處理理流 1、接接到客戶(hù)戶(hù)服務(wù)中中心電梯梯故障報(bào)報(bào)修； 2、填填寫(xiě)報(bào)修修單； 3、通通知電梯梯維修人人員前來(lái)來(lái)維修； 4、做做好安全全防護(hù)工工作； 5、如如遇電梯梯困人，首首先通過(guò)過(guò)電梯內(nèi)內(nèi)部故障障電話(huà)，確確定人員員安全； 6、維維修人員員工作時(shí)時(shí)，隨時(shí)時(shí)與電梯梯內(nèi)被困困人員保保持聯(lián)系系，并安安慰被困困人員； 7、待待就出被被困人員員后，要要立即向向被困人人員致歉歉； 8、事事故原因因確定； 9、資資料存檔檔 電梯故障障處理流流程圖確定有無(wú)被困人員 電梯梯運(yùn)行確定有無(wú)被困人員 電梯梯故障 無(wú) 有 通知維修修人員 安全全

18、防護(hù)利用電梯內(nèi)內(nèi)部電話(huà)話(huà)，確認(rèn)認(rèn)人員情情況安慰被困人員，待就出被困人員為止安慰被困人員，待就出被困人員為止 排出出故障向被困人員員致歉運(yùn)行電梯運(yùn)行電梯故障原因分析并存檔故障原因分析并存檔四、物業(yè)接接管驗(yàn)收收流程 新建物物業(yè)接管管驗(yàn)收流流程物業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收的定定義是指指業(yè)主委委員會(huì)或或者物業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的建設(shè)單單位（也也就是委委托方）將將物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目委托托給物業(yè)業(yè)公司。為為了保證證物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中的的使用功功能，以以及滿(mǎn)足足業(yè)主的的生活實(shí)實(shí)際需求求，物業(yè)業(yè)公司需需要對(duì)該該物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行再檢驗(yàn)驗(yàn)。再檢檢驗(yàn)的內(nèi)內(nèi)容有驗(yàn)驗(yàn)收物業(yè)業(yè)管理用用房、物物業(yè)資料料，物業(yè)業(yè)公用部部位、設(shè)設(shè)備及設(shè)設(shè)施等，其其具體流流程如下下

19、。（1）專(zhuān)門(mén)門(mén)成立小小組負(fù)責(zé)責(zé)接管驗(yàn)驗(yàn)收業(yè)主委員會(huì)會(huì)或者物物業(yè)項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)單位（也也就是委委托方）與與物業(yè)公公司達(dá)成成物業(yè)接接管意向向以后，物物業(yè)公司司要在簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同之前前，委派派一部分分業(yè)務(wù)精精英專(zhuān)門(mén)門(mén)組成物物業(yè)接管管驗(yàn)收小小組，專(zhuān)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)接管驗(yàn)驗(yàn)收的具具體事宜宜。（2）接管管驗(yàn)收前前的工作作內(nèi)容公司在接管管驗(yàn)收前前，需要要做以下下準(zhǔn)備工工作：對(duì)于業(yè)主委委員會(huì)或或者建設(shè)設(shè)單位申申請(qǐng)的竣竣工驗(yàn)收收和機(jī)電電設(shè)備的的最終安安裝、調(diào)調(diào)試工作作，物業(yè)業(yè)公司應(yīng)應(yīng)該提前前參與其其中。物業(yè)公司要要提前準(zhǔn)準(zhǔn)備五中中不同的的表格，即即“公用設(shè)設(shè)施接管管驗(yàn)收表表”、“機(jī)電設(shè)設(shè)備接管管驗(yàn)收表表”、“

20、接管驗(yàn)驗(yàn)收遺留留問(wèn)題登登記表”、“物業(yè)資資料接管管驗(yàn)收登登記表”和“物業(yè)管管理用房房接管驗(yàn)驗(yàn)收表”。物業(yè)公司要要與業(yè)主主委員會(huì)會(huì)或者建建設(shè)單位位正對(duì)驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、交接接事項(xiàng)、交交接日期期、進(jìn)度度等事項(xiàng)項(xiàng)提前進(jìn)進(jìn)行溝通通。物業(yè)公司應(yīng)應(yīng)派專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)人人員前往往物業(yè)管管理區(qū)域域查看，再再根據(jù)查查看的實(shí)實(shí)際情況況，制訂訂出接管管驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃。如如果交接接的雙方方是新物物業(yè)公司司和老物物業(yè)公司司，那么么，新物物業(yè)公司司的接管管驗(yàn)收小小組應(yīng)先先與老物物業(yè)公司司交接物物業(yè)權(quán)資資料、工工程技術(shù)術(shù)資料、工工程竣工工驗(yàn)收資資料和工工程經(jīng)濟(jì)濟(jì)資料等等。（3）接管管驗(yàn)收的的具體實(shí)實(shí)施 公司接接管驗(yàn)收收小組要要根據(jù)驗(yàn)驗(yàn)收

21、的具具體工作作，與業(yè)業(yè)主委員員會(huì)或者者物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)單位位按照雙雙方確定定的物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行仔仔細(xì)驗(yàn)收收，同時(shí)時(shí)要記錄錄下來(lái)，并并確保記記錄完整整、清晰晰。接管管驗(yàn)收小小組的具具體驗(yàn)收收方法有有兩種，即即觀(guān)感驗(yàn)驗(yàn)收法和和使用驗(yàn)驗(yàn)收法。（4）驗(yàn)收收遺留問(wèn)問(wèn)題處理理方法 公公司籍貫貫驗(yàn)收的的過(guò)程中中，如果果發(fā)現(xiàn)了了問(wèn)題，就就應(yīng)及時(shí)時(shí)將問(wèn)題題當(dāng)時(shí)的的狀態(tài)和和相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行登記，并并有委托托方和物物業(yè)公司司雙方簽簽字、確確認(rèn)。 對(duì)待整整改的問(wèn)問(wèn)題，需需要認(rèn)真真填寫(xiě)“接管驗(yàn)驗(yàn)收遺留留問(wèn)題登登記表”，注意意一定要要有“再次驗(yàn)驗(yàn)收的具具體時(shí)間間”和“整改的的標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容。 對(duì)于一

22、一時(shí)在短短期內(nèi)無(wú)無(wú)法解決決的問(wèn)題題，公司司必須將將問(wèn)題詳詳細(xì)登記記在“接管驗(yàn)驗(yàn)收遺留留問(wèn)題登登記表”上，注注意要采采取備忘忘錄的形形式，等等到簽訂訂合同的的時(shí)候，以以供委托托方備考考。（5）物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告的簽訂訂 公司司要根據(jù)據(jù)各分項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收的的實(shí)際情情況出具具物業(yè)接接管驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告，注注意必須須經(jīng)委托托方認(rèn)可可，以及及委托方方要親自自在物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告上簽字字。在物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的要件中中，就有有該接管管驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告。 物業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收流程程圖開(kāi)發(fā)商通知知物業(yè)公公司約定驗(yàn)收時(shí)時(shí)間 開(kāi)發(fā)商、施施工方、物物業(yè)公司司組成驗(yàn)收小小組物業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備驗(yàn)驗(yàn)收房間內(nèi)部設(shè)設(shè)備設(shè)施施驗(yàn)

23、收對(duì)機(jī)電設(shè)備備、公用用建筑/小型設(shè)設(shè)施、室室外給排排水等逐逐項(xiàng)驗(yàn)收收交接對(duì)房屋建筑筑、給排排水、電電氣等每間、每每項(xiàng)、每每個(gè)逐項(xiàng)項(xiàng)檢查驗(yàn)收，填填寫(xiě)房房屋交接接檢查表表物業(yè)公司接管遇到需整改改，通知知施工單單位整改改確認(rèn)檢查結(jié)結(jié)果 施工單位整整改 整改完畢后后，填寫(xiě)寫(xiě)整改驗(yàn)驗(yàn)收單填寫(xiě)記錄：房屋屋交接驗(yàn)驗(yàn)收單； 2、原有物物業(yè)接管管流程（1）移交交人提請(qǐng)請(qǐng)接管單單位接管管驗(yàn)收移交人先以以書(shū)面形形式提請(qǐng)請(qǐng)接管單單位接管管驗(yàn)收，再再將相關(guān)關(guān)資料、數(shù)數(shù)據(jù)提交交上去。（2）接管管單位按按接管標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資資料進(jìn)行行審核 對(duì)對(duì)于建設(shè)設(shè)單位提提交上來(lái)來(lái)的相關(guān)關(guān)資料和和申請(qǐng)，接接管單位位要嚴(yán)格格按照接接管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)其

24、進(jìn)進(jìn)行審核核，凡是是具備條條件的資資料，都都應(yīng)該在在15日日內(nèi)簽發(fā)發(fā)驗(yàn)收通通知，但但是驗(yàn)收收時(shí)間要要提前約約定好。 （3）接接管單位位會(huì)同移移交人進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收 接接管單位位要會(huì)同同移交人人進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收工作作，同時(shí)時(shí)還要以以接管驗(yàn)驗(yàn)收的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)內(nèi)容為依依據(jù)。 （4）接接管單位位會(huì)同移移交人檢檢查房屋屋 接接管單位位要會(huì)同同移交人人查驗(yàn)房房屋夫人人各種情情況，如如房屋用用途變遷遷、建筑筑年代等等，對(duì)房房屋完好好或者受受損成都都進(jìn)行評(píng)評(píng)估。一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房屋存存在某些些問(wèn)題，具具體處理理方法要要按照實(shí)實(shí)際情況況來(lái)實(shí)施施 （5）接接管單位位會(huì)同移移交人清清點(diǎn)房屋屋設(shè)施 接接管單位位要會(huì)同同移交對(duì)對(duì)房屋中

25、中的設(shè)備備、設(shè)施施、附著著物等進(jìn)進(jìn)行一一一清點(diǎn)。 （6）接接管單位位簽發(fā)接接管文件件 經(jīng)經(jīng)相關(guān)檢檢驗(yàn)，房房屋達(dá)到到某一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)后，接接管單位位必須在在一周時(shí)時(shí)間內(nèi)驗(yàn)驗(yàn)收合格格憑證，并并簽發(fā)接接受文件件，同時(shí)時(shí)還要辦辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移移登記手手續(xù)等，針針對(duì)無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移的，則則不需要要再辦理理相關(guān)手手續(xù)。 原原物業(yè)接接管流程程，如圖圖所示。移交人提請(qǐng)請(qǐng)接管單單位接管管驗(yàn)收接管單位合同移交人進(jìn)行驗(yàn)收接管單位合同移交人進(jìn)行驗(yàn)收接管單位接接管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)資料料進(jìn)行審審核接管單位合合同移交交人查驗(yàn)驗(yàn)房屋接管單位合合同移交交人清點(diǎn)點(diǎn)房屋設(shè)設(shè)備接管單位簽簽發(fā)接管管文件3、接管驗(yàn)驗(yàn)收控制制流程（1）制定定接管

26、驗(yàn)驗(yàn)收計(jì)劃劃 物業(yè)業(yè)公司要要依據(jù)住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部頒發(fā)發(fā)的房房屋接管管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、城城市住宅宅校區(qū)竣竣工綜合合驗(yàn)收管管理辦法法等相相關(guān)規(guī)定定，制定定接管驗(yàn)驗(yàn)收計(jì)劃劃，其主主要內(nèi)容容包括：接管驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)續(xù)的辦理理，接管管的條件件、內(nèi)容容、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，應(yīng)移移交的資資料，各各項(xiàng)工作作的人員員安排與與落實(shí)、爭(zhēng)爭(zhēng)議的解解決機(jī)制制等。 （22）人員員培訓(xùn) 根據(jù)據(jù)驗(yàn)收工工作組成成員的到到位情況況，安排排相關(guān)人人員參與與接管驗(yàn)驗(yàn)收的培培訓(xùn)，提提高他們們的業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)。 （33）明確確接管驗(yàn)驗(yàn)收條件件 1）項(xiàng)項(xiàng)目工程程全部施施工完畢畢，并經(jīng)經(jīng)過(guò)竣工工驗(yàn)收合合格。 2）供供電、采采暖、給給排水、衛(wèi)衛(wèi)生、道道路等設(shè)設(shè)

27、備和設(shè)設(shè)施能正正常使用用。 3）房房屋幢、戶(hù)戶(hù)編號(hào)已已經(jīng)有關(guān)關(guān)部門(mén)確確認(rèn)等。 （44）索取取驗(yàn)收資資料 工程管管理部負(fù)負(fù)責(zé)向開(kāi)開(kāi)發(fā)商索索要驗(yàn)收收資料，驗(yàn)驗(yàn)收資料料應(yīng)包括括以下兩兩個(gè)方面面：產(chǎn)權(quán)資料，包包括項(xiàng)目目批準(zhǔn)文文件、用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、建建筑執(zhí)照照和拆遷遷安置資資料等。技術(shù)資料，包包括竣工工圖（總總平面、建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、附附屬工程程及隱蔽蔽管線(xiàn)的的全套圖圖樣），地地質(zhì)勘查查報(bào)告，工工程合同同及開(kāi)工工、竣工工報(bào)告，工工程預(yù)算算、決算算，圖樣樣會(huì)審記記錄，工工程設(shè)計(jì)計(jì)變更通通知及技技術(shù)核定定單（包包括質(zhì)量量事故處處理記錄錄），隱隱蔽工程程驗(yàn)收簽簽證，沉沉降觀(guān)察察記錄，竣竣工驗(yàn)收收證明書(shū)

28、書(shū)，水、電電、采暖暖、衛(wèi)生生器具、電電梯等設(shè)設(shè)備的檢檢驗(yàn)合格格證書(shū)，砂砂漿、混混泥土試試塊、試試壓報(bào)告告，供水水、供暖暖的試壓壓報(bào)告等等。 （5）預(yù)預(yù)驗(yàn)收與與問(wèn)題整整改 1）驗(yàn)驗(yàn)收工作作組依據(jù)據(jù)驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按專(zhuān)業(yè)分分工對(duì)房房屋、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備等進(jìn)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收。 2）在在驗(yàn)收過(guò)過(guò)程中，檢檢查出未未達(dá)到驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的房屋屋、設(shè)施施、設(shè)備備，應(yīng)及及時(shí)提出出書(shū)面整整改報(bào)告告返回開(kāi)開(kāi)發(fā)商，由由開(kāi)發(fā)商商督促施施工單位位進(jìn)行整整改。 3）對(duì)對(duì)于墻壁壁污跡、劃劃痕、地地磚缺角角、玻璃璃破裂、衛(wèi)衛(wèi)生間地地漏不暢暢等類(lèi)似似細(xì)小問(wèn)問(wèn)題應(yīng)逐逐一列明明，要求求施工單單位承諾諾在一定定的時(shí)期期內(nèi)整改改。 4）對(duì)

29、對(duì)驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)的的非結(jié)構(gòu)構(gòu)性問(wèn)題題，驗(yàn)收收工作組組應(yīng)在兩兩天內(nèi)提提交開(kāi)發(fā)發(fā)商，整整改完畢畢后，另另行復(fù)驗(yàn)驗(yàn)，直至至合格為為止。 5）對(duì)對(duì)驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)影影響房屋屋結(jié)構(gòu)或或設(shè)備、設(shè)設(shè)施使用用安全的的質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)驗(yàn)收不予予通過(guò)。 6）由由施工單單位采取取有效措措施進(jìn)行行整改合合格要求求后，商商定時(shí)間間再行驗(yàn)驗(yàn)收，并并索取加加固補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)措施復(fù)復(fù)驗(yàn)結(jié)果果的記錄錄予以保保存。五、公共設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理流程程 1、公公共設(shè)施施管理（1）工程程部維養(yǎng)養(yǎng)部建立立公共共設(shè)施臺(tái)臺(tái)帳（2）工程程部維養(yǎng)養(yǎng)部依照照公共共設(shè)施檢檢查記錄錄表進(jìn)行檢檢查，保保證每周周2次的的檢查；（3）在每每月最后后一個(gè)工工作日做做出公共共設(shè)

30、施月月完好率率統(tǒng)計(jì)，并報(bào)工程部主管審閱。2、公共設(shè)設(shè)施的維維修（1）工程程維養(yǎng)部部根據(jù)檢檢查情況況進(jìn)行判判斷屬小小修范圍圍內(nèi)的應(yīng)應(yīng)及時(shí)修修復(fù)，并填寫(xiě)寫(xiě)有關(guān)記記錄。（2）工程程維養(yǎng)部部根據(jù)檢檢查情況況結(jié)果判判斷后，超出小小修范圍圍的，應(yīng)應(yīng)及時(shí)上上報(bào)經(jīng)理理；（3）工程程維養(yǎng)部根根據(jù)維修修的實(shí)際際情況，制定公公共設(shè)施施維修工工作計(jì)劃劃，并報(bào)報(bào)經(jīng)理審審核批復(fù)復(fù)后，可可進(jìn)行維維修；（4）工程程部負(fù)責(zé)責(zé)按計(jì)劃劃對(duì)維修修進(jìn)度，過(guò)程進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督、控制制、促進(jìn)進(jìn)工作進(jìn)進(jìn)展，并并對(duì)維修修后的結(jié)結(jié)果進(jìn)行行檢查，做好記錄。 3、若若自來(lái)水水、電、燃燃?xì)庖坏┑┏霈F(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，維修工工應(yīng)及時(shí)時(shí)趕到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，采取必必要的應(yīng)應(yīng)急措

31、施施，并立即即通知工工程部主主管及時(shí)時(shí)與市政政有關(guān)部部門(mén)聯(lián)系系，請(qǐng)相相關(guān)部門(mén)門(mén)前來(lái)維維修；4、以上程程序所涉涉及的各各種表格格記錄，月底上上報(bào)工程程部歸檔檔。公共設(shè)施管管理流程程圖建立公共設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬建立公共設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備的檢查進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備的檢查統(tǒng)計(jì)完好數(shù)據(jù)，報(bào)工程主管統(tǒng)計(jì)完好數(shù)據(jù)，報(bào)工程主管發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施故障發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施故障大問(wèn)題上報(bào)經(jīng)理自行處理大問(wèn)題上報(bào)經(jīng)理自行處理請(qǐng)相關(guān)單位進(jìn)行維修請(qǐng)相關(guān)單位進(jìn)行維修填寫(xiě)維修記錄表填寫(xiě)維修記錄表存檔存檔第五章 工程維維養(yǎng)部管管理制度度一、維修工工作管理理制度 1、維修修工作管管理制度度優(yōu)質(zhì)的售后后維修服服務(wù)工作作，不僅僅體現(xiàn)在在專(zhuān)業(yè)化化

32、的維修修水平和和過(guò)硬的的質(zhì)量上上，而且且也體現(xiàn)現(xiàn)在維修修人員的的服務(wù)態(tài)態(tài)度、統(tǒng)統(tǒng)一的服服務(wù)形象象上。只只有在維維修過(guò)程程中保證證維修水水平專(zhuān)業(yè)業(yè)化、良良好的服服務(wù)態(tài)度度、統(tǒng)一一服務(wù)形形象，才才能使我我們的維維修服務(wù)務(wù)水平提提升到一一個(gè)較高高的檔次次，進(jìn)而而提升龍龍洋據(jù)的的品牌和和口碑；2、上門(mén)前前要聯(lián)系系2.1主動(dòng)動(dòng)與業(yè)主主聯(lián)系約約定上門(mén)門(mén)維修時(shí)時(shí)間；2.2話(huà)聯(lián)聯(lián)系用戶(hù)戶(hù)使用禮禮貌用語(yǔ)語(yǔ)：“您好，我我是龍洋洋據(jù)物業(yè)業(yè)工程維維養(yǎng)部XXXX,.”;2.3電話(huà)話(huà)結(jié)束使使用禮貌貌用語(yǔ)道道別：“打擾您您了，我我們會(huì)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)上門(mén)門(mén)為您維維修，再再見(jiàn)”。3、出發(fā)前前要檢查查3.1檢查查維修工工具、成成品保護(hù)護(hù)

33、材料、維維修材料料是否齊齊全；3.2檢查查清潔用用品和鞋鞋套是否否齊全；3.3檢查查投訴單單和留言言條是否否齊全;3.4檢查查服裝和和工牌是是否齊全全。4、維修過(guò)過(guò)程要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4.1施工工人員統(tǒng)統(tǒng)一著裝裝（含鞋鞋套），佩佩帶工牌牌，要整整潔自然然，要接接受相應(yīng)應(yīng)的禮儀儀培訓(xùn);4.2輕敲敲房門(mén)三三下“咚、咚咚、咚”或輕按按門(mén)鈴一一下;4.3業(yè)主主無(wú)響應(yīng)應(yīng)，按照照上述動(dòng)動(dòng)作再次次操作。如如果業(yè)主主不在，需需要在用用戶(hù)處留留下留言言條，告告知業(yè)主主您到達(dá)達(dá)的時(shí)間間和客戶(hù)戶(hù)服務(wù)部部的聯(lián)系系方式;4.4進(jìn)戶(hù)戶(hù)時(shí)主動(dòng)動(dòng)向業(yè)主主問(wèn)候并并說(shuō)明身身份、來(lái)來(lái)意：“您好，我我是龍洋洋據(jù)物業(yè)業(yè)工程維維養(yǎng)部的的維修人人員

34、XXXX，請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)您家家的是否需需要維修修？”，同時(shí)時(shí)向業(yè)主主出示工工牌，右右手持工工牌正面面向朝客客戶(hù)，工工牌在胸胸前停留留不低于于2秒；4.5在征征得業(yè)主主同意后后，方可可進(jìn)戶(hù)施施工。與與業(yè)主說(shuō)說(shuō)話(huà)和氣氣、舉止止得體、行行為大方方，進(jìn)出出門(mén)必須須與業(yè)主主招呼到到位;4.6施工工時(shí)保護(hù)護(hù)好業(yè)主主家中物物品、家家俱、裝裝修成品品等，施施工部位位重點(diǎn)保保護(hù)，凡凡精裝修修地面及及垃圾、材材料運(yùn)輸輸線(xiàn)路必必須鋪墊墊珍珠棉棉布及保保護(hù)層;4.7施工工人員須須隨身攜攜帶垃圾圾袋，做做到人走走場(chǎng)清；4.8進(jìn)入入業(yè)主家家施工時(shí)時(shí)，應(yīng)自自帶工具具，不得得抽煙、吐吐痰，未未經(jīng)業(yè)主主同意不不得使用用業(yè)主的的家用器器

35、具、衛(wèi)衛(wèi)生間、桌桌椅等，做做到文明明施工；4.9對(duì)業(yè)業(yè)主提出出的疑問(wèn)問(wèn)，可做做技術(shù)解解釋?zhuān)粚?duì)對(duì)業(yè)主提提出其它它要求，不不得擅自自作主承承諾。應(yīng)應(yīng)及時(shí)匯匯報(bào)給主主管人員員;4.10維維修完畢畢后應(yīng)對(duì)對(duì)維修場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)行行清潔、檢檢查，恢恢復(fù)原樣樣;4.11請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主在在報(bào)修修單業(yè)業(yè)主意見(jiàn)見(jiàn)欄簽署署意見(jiàn)和和簽名;5、結(jié)束服服務(wù)要道道別5.1“對(duì)對(duì)不起，打打擾了，有有什么問(wèn)問(wèn)題請(qǐng)與與我們聯(lián)聯(lián)系，再見(jiàn)見(jiàn)！”;5.2“還還有什么么需要我我們幫助助的嗎？”二、裝修巡巡查制度度 1、每每天檢查查各廠(chǎng)房房?jī)?nèi)部是是否有裝裝修許可可通知和和裝修巡巡查記錄錄表； 2、檢檢查裝修修廠(chǎng)房窗窗門(mén)是否否緊閉，是是否按園園區(qū)施工工

36、規(guī)定時(shí)時(shí)間在進(jìn)進(jìn)行； 3、園園區(qū)內(nèi)施施工人員員是否佩佩戴施工工出入證證； 4、每每天查看看裝修垃垃圾是否否堆放在在制定地地方，是是否占用用或損壞壞公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備； 5、每每天查看看是否存存在打墻墻行為，若若存在打打墻，須須檢查是是否交納納打墻費(fèi)費(fèi)用； 6、裝裝修是否否符合國(guó)國(guó)家用電電規(guī)范； 7、檢檢查內(nèi)容容必須真真實(shí)合理理，不包包庇，嚴(yán)嚴(yán)禁收取取客戶(hù)紅紅包；三、公共設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理理制度 1、高高低壓配配電房的的巡查管管理 （1）由運(yùn)行行值班人人員每班班每2小小時(shí)巡查查一次低低壓配電電柜、電電容柜等等；每44小時(shí)巡巡視一次次變壓開(kāi)開(kāi)關(guān)柜、變變壓器；每班對(duì)對(duì)控制室室環(huán)境清清潔,打打掃一次次；

37、各配配電箱、電電柜表面面每天清清潔一次次，設(shè)備備責(zé)任人人每周對(duì)對(duì)責(zé)任設(shè)設(shè)備進(jìn)行行巡查及及保養(yǎng)，并并填寫(xiě)配配電日志志。 （2）巡視內(nèi)內(nèi)容及具具體要求求依照供供配電設(shè)設(shè)備設(shè)施施運(yùn)行規(guī)規(guī)程執(zhí)執(zhí)行。 （3）設(shè)備的的維修保保養(yǎng)依照照供配配電設(shè)備備設(shè)施維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程執(zhí)執(zhí)行。 2、給給排水（生生活變頻頻水泵、噴噴淋泵、消消防泵、穩(wěn)穩(wěn)壓泵、水水池、水水箱及主主供水管管上的閘閘閥）設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施巡查查制度。（1）由工工程維養(yǎng)養(yǎng)專(zhuān)員負(fù)負(fù)責(zé)巡查查，每四四天進(jìn)行行一次巡巡查，設(shè)設(shè)備設(shè)施施責(zé)任人人每月對(duì)對(duì)泵體地地面每周周清潔一一次，控控制柜灰灰塵每月月清潔一一次，并并負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)設(shè)備、設(shè)設(shè)施保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃的的實(shí)施。 33、外

38、圍圍公共設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的巡巡查管理理（照明明系統(tǒng)、沙沙井、水水井、電電井蓋、給給水、排排水設(shè)施施） （1）照明系系統(tǒng)每天天晚班維維修人員員進(jìn)行巡巡查（由由配電運(yùn)運(yùn)行負(fù)責(zé)責(zé)啟閉）沙沙井、水水井、電電井蓋、給給排水設(shè)設(shè)施、房房屋整體體部位每每周巡查查一次并并負(fù)責(zé)維維修，巡巡查排班班表每月月一排。 （2）外圍照照明系統(tǒng)統(tǒng)：安裝裝是否牢牢固，有有無(wú)破損損燈是否否不亮，有有無(wú)安全全隱患，燈燈源亮度度是否不不夠，是是否不一一致。 （3）沙井、水水井、電電井蓋：是否破破損、丟丟失、有有無(wú)安全全隱患。（4）給水水排水設(shè)設(shè)施：檢檢查有無(wú)無(wú)破損滲滲漏水，開(kāi)開(kāi)關(guān)閘、閥閥是否有有效，管管道地漏漏有無(wú)堵堵塞等，并填填寫(xiě)

39、公公共設(shè)施施設(shè)備巡巡查記錄錄表四、物業(yè)接接管驗(yàn)收收制度1、相關(guān)部部門(mén)無(wú)故故不按時(shí)時(shí)參加的的，扣罰罰責(zé)任部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)人200元。2、負(fù)責(zé)人人必須自自受命之之日起一一周內(nèi)組組織完成成接管驗(yàn)驗(yàn)收工作作實(shí)施方方案，并并報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)。3、工程維維養(yǎng)部驗(yàn)驗(yàn)收負(fù)責(zé)責(zé)人必須須在受命命五個(gè)工工作日天天內(nèi)組織織驗(yàn)收組組的相關(guān)關(guān)人員與與集團(tuán)工工程部召召開(kāi)接管管驗(yàn)收聯(lián)聯(lián)席會(huì)議議，確定定接管驗(yàn)驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間及及雙方注注意事項(xiàng)項(xiàng)，并在在會(huì)議完完成后三三個(gè)工作作日內(nèi)形形成會(huì)議議紀(jì)要，并并在一個(gè)個(gè)工作日日內(nèi)將其其呈報(bào)集集團(tuán)分管管領(lǐng)導(dǎo)、集集團(tuán)客戶(hù)戶(hù)服務(wù)中中心和公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。4、工程維維養(yǎng)部驗(yàn)驗(yàn)收項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人必須安安排專(zhuān)

40、人人于正式式接管驗(yàn)驗(yàn)收一周周前備齊齊接管驗(yàn)驗(yàn)收所需需的各種種表格和和資料。5、驗(yàn)收組組成員的的工作由由經(jīng)理安安排，以以接管驗(yàn)驗(yàn)收工作作優(yōu)先，相相應(yīng)部門(mén)門(mén)的負(fù)責(zé)責(zé)人必須須予以支支持。6、在正式式進(jìn)行接接管驗(yàn)收收時(shí)，工工程維養(yǎng)養(yǎng)部負(fù)責(zé)責(zé)人必須須每天報(bào)報(bào)告由物物業(yè)公司司、集團(tuán)團(tuán)工程部部和施工工單位組組成的接接管驗(yàn)收收組驗(yàn)收收情況，確確定驗(yàn)收收不合格格項(xiàng)的整整改期限限，并形形成書(shū)面面記錄。7、工程維維養(yǎng)部驗(yàn)驗(yàn)收負(fù)責(zé)責(zé)人每天天必須按按照計(jì)劃劃?rùn)z查接接管驗(yàn)收收工作。8、驗(yàn)收人人員必須須在每份份驗(yàn)樓單單上簽名名確認(rèn)，并并在當(dāng)天天交小組組負(fù)責(zé)人人及項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人簽名。9、接管驗(yàn)驗(yàn)收完成成后，工工程維養(yǎng)養(yǎng)部負(fù)責(zé)

41、責(zé)人必須須于次日日向公司司領(lǐng)導(dǎo)提提交書(shū)面面的工作作匯報(bào)，并并具體負(fù)負(fù)責(zé)與集集團(tuán)工程程部辦理理移交手手續(xù)。10、接管管驗(yàn)收覆覆蓋率必必須達(dá)到到1000%。第二十條工工程維養(yǎng)養(yǎng)部負(fù)責(zé)責(zé)人必須須組織工工程師或或?qū)I(yè)人人員對(duì)接接管驗(yàn)收收的關(guān)鍵鍵項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收。11、凡是是存在不不合格項(xiàng)項(xiàng)的分戶(hù)戶(hù)驗(yàn)收項(xiàng)項(xiàng)目，整整改完畢畢后必須須重新組組織驗(yàn)收收，不得得只對(duì)整整改項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。12、驗(yàn)收收過(guò)程中中發(fā)現(xiàn)的的不合格格項(xiàng)，驗(yàn)驗(yàn)收組必必須在112小時(shí)時(shí)內(nèi)書(shū)面面通知集集團(tuán)工程程部組織織整改，并并且有相相關(guān)工程程師的簽簽收記錄錄。整改改完畢112小時(shí)時(shí)內(nèi)部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)人人必須組組織復(fù)驗(yàn)驗(yàn)。13、驗(yàn)收收過(guò)程當(dāng)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)重大質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題的，驗(yàn)驗(yàn)收負(fù)責(zé)責(zé)人必須須立即上上報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)，并并在122小時(shí)以以?xún)?nèi)書(shū)面面上報(bào)集集團(tuán)公司司領(lǐng)導(dǎo)。14、工程程維養(yǎng)部部必須每每天跟進(jìn)進(jìn)不合格格項(xiàng)的整整改情況況。超過(guò)過(guò)三天未未整改完完的，書(shū)書(shū)面加催催一次，并并在122小時(shí)內(nèi)內(nèi)書(shū)面上上報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)。超過(guò)一周內(nèi)內(nèi)還未完完成的，必必須在112小時(shí)時(shí)內(nèi)書(shū)面面報(bào)公司司領(lǐng)導(dǎo)、集集團(tuán)工程程部領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和集團(tuán)團(tuán)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。五、鑰匙管管理制度度 1、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域所有通通道門(mén)鎖鎖及空置置房鑰匙匙統(tǒng)一由由工程維維養(yǎng)部保保管并進(jìn)進(jìn)行分類(lèi)類(lèi)管理。2、任何人人不得私私自借用用鑰匙