榆林商廈可行性分析報告(專業(yè)版)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)榆林商廈項目可行性分析報告（初稿）項目部：曹潤林注：缺乏大量信息資料支撐，本分析方案缺少區(qū)域總體環(huán)境分析，經濟模型部分，內部一些數(shù)據根據后期數(shù)據的完整性補充完善（特作此說明）榆林商業(yè)市場環(huán)境分析榆林商業(yè)市場現(xiàn)狀分析1.1現(xiàn)有商業(yè)供應分布榆林有“六樓騎街天下名”的明清建筑古跡（整個城市有3條主要街道，分別叫一街、二街和三街，仿制明清時期的建筑而建成的這條步行街在一街。最繁華的商業(yè)步行街，則在二街，那里也是張飯后散過步的地方。新明樓、鼓樓、凱歌樓、四方臺、萬佛樓和鐘樓，六座

2、古樓閣依次坐落于城內的大街上。這些古樓閣下皆可通行車輛，又有“六樓騎街”的美名，眾多的小巷子穿插在大街、延伸于二街至老城墻邊。故此形成了榆林的主要商圈。榆陽中路與長城南路形成了榆林市的次級商圈。二街沿線：這里是榆林老區(qū)傳統(tǒng)的第一大商圈，由仁山百貨，水利商業(yè)步行街，榆林金鷹時尚廣場（11月開業(yè)），高老莊服飾城，豪麗精品城，都市新天地，佰川鞋城，蘇寧，女人世界，榆林劇院，國貿百貨，喜洋洋，大喜洋洋及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及服飾。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經營狀況良好，出租率達到90%以上，該路段平均日客流量可達2萬人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過6萬人左右；榆陽中路沿線：

3、該街為榆林市的第二大商圈主干道，由喜洋洋大洋百貨，東恒百貨，奇趣寶兒童城，東方商廈，賽格電腦城，文化宮及周邊店鋪組成，其中，大洋百貨除門店與超市外均為空鋪，東恒大部分商家處于閉店狀態(tài)，兒童城空鋪極高。該區(qū)域商業(yè)已處于下坡階段，商業(yè)價值略低，業(yè)態(tài)組合較差。長城南路沿線：該街為榆林市的第二大商圈主干道，由國貿新天地，凱信世紀廣場，百腦匯，億聯(lián)電子及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活百貨及餐飲為主。品牌檔次屬于中端市場，其中凱信有地下停車位120多個。1.2現(xiàn)有商業(yè)供應比較商業(yè)面積樓層數(shù)業(yè)態(tài)模式經營狀況停車場品質喜洋洋-大洋百貨約1.5萬B1-L3共四層B1-超市L1-L3百貨統(tǒng)一收銀除了超市與門店全部

4、關門（超級差） 無差東恒百貨日用品，小百貨租賃較差，大面積商戶閉店 無差奇趣寶兒童城約8000平方米L1-L3共三層L1-孕嬰城+兒童玩具+兒童百貨；L2-兒童百貨L3：兒童教育租賃空鋪多無良東方商廈L1-L4共四層L1-夜店+百貨門店L2-餐飲租賃業(yè)態(tài)較差，有空鋪無差國貿新天地約1.5萬B1-L3共四層B1-兒童百貨L1珠寶，化妝品L2服飾L3餐飲統(tǒng)一收銀品牌中端，出租率達90%，經營良好無優(yōu)凱信世紀廣場約2.4萬B2-L6共八層B2 停車場 120車位B1超市L1 黃金珠寶，化妝品，餐飲L2-L3 女裝L4 體育用品L5 兒童+餐飲L6 影城統(tǒng)一收銀品牌中端，少數(shù)高端，出租率達90%，業(yè)態(tài)

5、配比較好，人流量大，經營良好有優(yōu)國貿百貨B1-L6共七層B1 鞋L1 黃金珠寶L2 男裝+女裝L3 L4 女裝L5 兒童L6 餐飲統(tǒng)一收銀品牌低端為主，二層有部分中端，出租率達85%，餐飲區(qū)較差，兒童區(qū)較好無良喜洋洋時超約1萬L1-L6共六層L1 童鞋L2 精品鞋區(qū)L3女裝L4 男士精品L5-L6 喜洋洋超市統(tǒng)一收銀品牌中端，新開店，出租率達70%純服飾店無良大喜洋洋約3.5萬B1-L6共七層B1 超市L1 黃金珠寶+化妝品+手表L2-L3 女裝L4 男裝L5 體育+兒童L6 家紡統(tǒng)一收銀品牌中端出租率達95%經營較好品牌組合較強無優(yōu)仁山百貨約0.6萬L1-L4共四層L1 黃金珠寶L2-L4

6、全空鋪經營差無差水利商業(yè)步行街約0.7萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨批發(fā)市場，經營較差無較差高老莊服飾城約0.5萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經營良好，無空鋪無良豪禮精品城約1萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經營良好，無空鋪無良都市新天地約0.4萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經營良好，無空鋪無良佰川鞋城約0.4萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經營良好，無空鋪無良1.3現(xiàn)有商業(yè)供應特點在榆林街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務所、健身俱樂部、娛樂設施、寵物服務隨處

7、可見，但是與榆林現(xiàn)有六十萬人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網點并不盡如人意。 缺乏大型集中式購物中心就整個榆林大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凱信世紀廣場和國貿新天地可以算做百貨零售類，但其檔次不高、商業(yè)價值相當有限。 中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點極少，遠沒有達到令榆林居民滿意的程度。榆林老城中的凱信超市，喜洋洋超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。便民商業(yè)網點不足小區(qū)內部便利店的網絡遠沒有成型，小型、微型的商業(yè)點未達到飽和，人們消費選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略高于市內居民

8、區(qū)。餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務業(yè)分布分散、品質參差不齊、數(shù)量相對不足。1.4現(xiàn)有商業(yè)總結：榆林老城區(qū)商業(yè)以：二街為主，榆陽中路為副。老城商業(yè)模式主要為：中低端百貨商場。缺乏：榆林主要以地方餐飲為主，缺乏大量的外地餐飲品牌和國際品牌；整個榆林市無成型的酒吧街，缺乏情景式風情街酒吧；榆林擁有六樓騎街，但卻未體現(xiàn)出文化產業(yè)，缺乏文化藝術街區(qū)；榆林商業(yè)主要以18-45歲百貨為主，缺乏兒童為主的業(yè)態(tài)；榆林整個超市形態(tài)為社區(qū)市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鮮，醫(yī)藥，日用超市；榆林娛樂業(yè)主要以影院為主，但娛樂影院物業(yè)又過于落后，無新型電影院（IMX）；均為獨立商業(yè)物業(yè)

9、，體量大多數(shù)在兩萬以下，缺乏綜合性；項目多分布在二街和榆林中路主干道周邊，缺乏新型商業(yè)街；項目均只租不售或整售后由專業(yè)經營管理公司統(tǒng)一經營；項目多集中在2006年開業(yè)經營，最多不晚于2007年，商業(yè)形態(tài)過于老舊?？傮w評價：榆林的商業(yè)市場幾乎一片空白，有大好的商業(yè)前景榆林人口狀況分析根據榆林市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據公報顯示：1、全市常住人口 全市常住人口3為 人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的 人相比，十年共增加人，增長4.8%。年平均增長率為0.47%?！境Ｗ。?35萬人口】 2、家庭戶人口 全市常住人口中共有家庭戶4戶，家庭戶人口為 人，平均每個家庭戶的人口為3

10、.10人，比2000年第五次全國人口普查的3.75人減少0.65人?！炯彝ィ?00萬人口】 3、性別構成 全市常住人口中，男性人口為 人，占52.80%；女性人口為 人，占47.20%。總人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的108.92上升為 111.88?！灸信壤?:1】 4、年齡構成全市常住人口中，014歲人口為人，占15.92%；1564歲人口為 人，占76.68%；65歲及以上人口為人，占7.40%。同2000年第五次全國人口普查相比，014歲人口的比重下降13.42個百分點，1564歲人口的比重上升11.42個百分點，65歲及以上人口的比

11、重上升2.00個百分點。14歲以下：16%；15-25歲：22%；26-45歲：35%；46-64歲：20%；65以上：7% 5、各種受教育程度人口 全市常住人口中，具有大學（指大專以上）程度的人口為人；具有高中（含中專）程度的人口為人；具有初中程度的人口為 人；具有小學程度的人口為人（以上各種受教育程度的人包括各類學校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。 同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學程度的由1912人上升為7647人；具有高中程度的由8008人上升為13299人；具有初中程度的由25923人上升為35717人；具有小學程度的由42770人下降為28547人。 全市常住人口

12、中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少人，文盲率5由17.87%下降為7.43%，下降10.44個百分點。 6、人口地區(qū)分布 全市常住人口的地區(qū)分布如下： 地區(qū) 人口數(shù)（人） 比重6（%） 2000年 2010年 全市合計 100 100 榆陽區(qū) 14.39 19.03 神木縣 11.5 13.59 府谷縣 7.17 7.78 橫山縣 9.39 8.59 靖邊縣 8.69 10.62 定邊縣 9.1 9.53 綏德縣 9.9 8.83 米脂縣 6.39 4.62 佳 縣 7.6 6.11 吳堡縣 75748 2.32 2.26 清澗縣 5.

13、63 3.85 子洲縣 7.92 5.19榆林經濟狀況分析2013年，榆林市實現(xiàn)生產總值（GDP）為2846.75億元，較上年增長8.8%，其中第一產業(yè)增加值139.68億元，增長4.4%；第二產業(yè)增加值1985.56億元，增長9.6%；第三產業(yè)增加值721.51億元，增長7.1%。全社會固定資產投資1827.9億元，增長3.2%；全市財政總收入668.94億元，較上年增長0.4%，增速下降18.9個百分點；其中地方財政收入260.72億元，增長19.6%，增速下降2.5個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到26820元，較上年增長11.1%，增速較上年下降2.9個百分點。農民人均純收入為

14、8687元，增長13.1%，增速下降2個百分點。全年全市實現(xiàn)社會消費品零售額298.62億元，較上年增長10.5%。分析：從調研資料統(tǒng)計，榆林人口覆蓋以榆陽區(qū)為主，占總人口的20%（64萬），榆林的富人區(qū)也居住于此。榆陽區(qū)常住人口中，26至45歲之間的占到85%，具有一定的經濟實力，購買能力比較強，榆陽區(qū)月收入在5000元以上的人群占62%，榆陽區(qū)域人口素質普遍比較我高，大專以上人群占到70%。從對榆陽區(qū)人均可支配性收入調查顯示，榆陽區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了50%，低收入與較低收入的比例僅占到25%，根據統(tǒng)計得出的榆陽區(qū)人均可支配性收入為34866元/年，高出榆林市平均水平近30個百分點

15、。榆林榆陽區(qū)現(xiàn)有的唯一商圈分布圖榆林唯一核心商圈榆林唯一核心商圈榆林市以此商圈為主區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析1、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展作為榆林市規(guī)模最大的開發(fā)建設用地，榆陽區(qū)新城區(qū)域經過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心”，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產開發(fā)建設等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于居然之家、建材城；榆陽區(qū)新城區(qū)的商業(yè)幾乎屬于一片空白，商用物業(yè)存在市場缺口。 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅2、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析榆陽區(qū)榆林大廈為榆林市

16、新城項目，該區(qū)域商業(yè)幾乎一片空白。根據城市規(guī)劃規(guī)律來看，榆陽區(qū)為榆林最早的富人區(qū)，擁有榆林大部分的富人在該區(qū)域買房，由于原先榆陽區(qū)無配套商業(yè)及周邊服務型設施，故此大批量的榆林富人選擇在臨近的西安，北京，上海等地購購物。大量的榆林富人選擇在西安及榆林周邊城市買房居住。故此榆林榆陽區(qū)現(xiàn)在的寫字樓入住率較低，預估低于50%；在未來的5年內，榆林榆陽區(qū)將增添大量的寫字樓和配套商業(yè)。榆陽區(qū)將成為榆林最大的居住購物基地。通過對本項目研究區(qū)域現(xiàn)有及未來市場狀況的分析了解到：交通流通狀況較差，但是考慮到城市建設后期規(guī)劃問題將對本項目未來交通有一定改觀；區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來商業(yè)有著一定的市場放量，但已知商

17、業(yè)的體量均不大，如在商業(yè)功能上形成有效補充，將有助于本項目后期打造商業(yè)中心。區(qū)域內餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)的市場放量相對較少，對本項目而言，有著一定的市場發(fā)展空間。榆林市現(xiàn)有人口基數(shù)大，區(qū)域內現(xiàn)有人口基數(shù)小，但消費力強。等待項目周邊配套設施興建后，使得區(qū)域的整體居住檔次得到拔升，現(xiàn)有消費人群的消費檔次相對較高，消費人群較少。隨著區(qū)域的建設和周邊樓盤的市場投放，此類問題將得到良好的解決。榆陽區(qū)距離老城區(qū)主流商圈較遠，很難依托老城區(qū)人口拉動消費。三、本項目的狀況分析1、項目區(qū)位及研究范圍1.1本項目位置本項目位于榆陽區(qū)新城的北側，西鄰明珠大道，南至建業(yè)大道，東至完全中學，北向新聞大廈，擁有良好的臨街展示效

18、果。由于本項目所處位置距榆林榆陽傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即二街沿線與榆陽中路的交匯口較遠，距離榆林機場和火車站較遠。及該區(qū)域想成為榆林榆陽新型的第一商業(yè)核心園。老商圈老商圈本案本案未來商圈未來商圈1.2研究區(qū)域權衡本項目周邊的區(qū)域的特點，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至沙河路、南為草溝大橋，西至開元大道，東為北東環(huán)路。劃分依據：以本項目周邊的沙河形成了天然的屏障分隔人流，又因沙河以北為榆林榆陽區(qū)主商業(yè)街。故以沙河為界。2、本案交通狀況分析本項目周邊分布的道路主要有沙河路、開元大道、北東環(huán)道，榆溪大道，明珠大道，朝陽路。它們以沙河為界線，共同組成了本案的路網交通，并銜接了榆林多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來

19、運營階段的人流、車流和貨流組織。以沙河形成天然的屏障分隔人流以沙河形成天然的屏障分隔人流本案本案 本案覆蓋的交通路線本案周邊住宅狀況分析通過對本項目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內的人口數(shù)量及初步的消費力狀況。為本案后期的市場定位提供相應的數(shù)據支持。1.1項目周邊現(xiàn)有住宅狀況分析本項目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費群之所在。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計表名稱位置金鱗國際富康路銀軒小區(qū)航宇路溪花小區(qū)航宇路金房小區(qū)航宇路國瑞小區(qū)富康路馨園小區(qū)沙河路桃園小區(qū)興達

20、路尚郡小區(qū)興達路圣景名苑北環(huán)西路紅旭小區(qū)沙河路綠景苑小區(qū)沙河路生園小區(qū)沙河路流沙杏小區(qū)北東環(huán)路通慶坊小區(qū)北東環(huán)路華棟小區(qū)北東環(huán)路溪苑北區(qū)北東環(huán)路薈景新園北東環(huán)路名稱位置陽光城朝陽路永昌公寓朝陽路榆中小區(qū)興達路錦園新世紀北環(huán)西路榆興苑興達路元馳世紀城北環(huán)西路紫薇御園北東環(huán)路奧林城北東環(huán)路高新華府北東環(huán)路盛林雅苑北東環(huán)路共計27個主要住宅區(qū)本案本案區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內的數(shù)據統(tǒng)計中我們可以看出，本項目周邊區(qū)域的住宅市場供應量有600萬左右，人口有16.2萬人（按每百平米2.7人次計算）；4、項目周邊商業(yè)狀況分析周邊社區(qū)存在部分底商，小型超市，酒店，建材市場，電子市場，無成型商業(yè)體存在。幾乎空

21、白。5、項目周邊配套狀況分析學校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設施可以客觀地反映一個區(qū)域的狀況，下面，通過對本項目區(qū)域內的配套設施的研究，挖掘對本案產生影響的因素，并加以分析，為本案商業(yè)發(fā)展提供相應的資料。項目周邊配套設施狀況學校衡山縣實驗中學陽光景幼兒園上郡美術館高新第一中學第一小學紅黃藍幼兒園第二小學完全中學榆林中學高新區(qū)小學西安電子科技大學醫(yī)院榆林一院衡山康復醫(yī)院第二附屬醫(yī)院銀行中國建設農業(yè)銀行郵政儲蓄銀行交通銀行中信銀行光大銀行農村商業(yè)銀行酒店長泰酒樓、麗京大酒店、世紀精華大酒店、其他本項目周邊的學校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氛圍較濃，大量的學生增加了本區(qū)域的流動人群數(shù)量，但是其消費取向與周邊

22、居民的差異和整體消費能力的低下，有礙于商業(yè)氛圍的打造。本案研究范圍內的銀行數(shù)量較少，這說明區(qū)域的商業(yè)、商務氛圍尚未形成，正處于發(fā)展初期（據悉，區(qū)域內新建樓盤及商業(yè)內大多規(guī)劃有銀行），對本項目發(fā)展較為有利。區(qū)域內現(xiàn)有樓盤多為傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設施相對不足，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內的高收入人群數(shù)量不多，對本項目后期的經營檔次有一定的影響。四、市場初步定位1業(yè)態(tài)定位1.1業(yè)態(tài)選取通過區(qū)域市場調研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇

23、功能性較強的業(yè)態(tài)來進行搭配。1.2業(yè)態(tài)選取依據主力型業(yè)態(tài)選取通過周邊區(qū)域的詳細調研，綜合市場狀況和本案的特點綜合考量，本項目將選取小數(shù)碼、超市、影院、酒店、中高端賣場等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本項目商業(yè)體量適中，為了后期帶來充足的外來消費人流，增加其租賃可實施性，降低市場風險，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側，設置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產品附加值較高，租金的承受能力相對較強，是商業(yè)項目的主要盈利點，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項目的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設置于商業(yè)價值較高的位置上。功能型業(yè)

24、態(tài)在本項目中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本項目的商業(yè)價值及市場競爭力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設置于本案之中。1.3業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項目雖然所在位置較好，但是周邊在建待建項目較多，區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過前期的市場調研，將本項目的主力型業(yè)態(tài)的比例設置為35.5%。項目名稱商業(yè)體量（）主力業(yè)態(tài)體量（）主力業(yè)態(tài)所占比例榆林購物廣場 建筑面積：3.42萬；去除過道面積為： 2.6萬；華潤萬家：5000（B1）精品數(shù)碼：1882（L1）兒童城：2361（L3）35.5%適配業(yè)態(tài)體量（）適配業(yè)態(tài)占比例百貨：7122（L2）黃金珠寶+精品店：3836（L1）42.2%功能業(yè)態(tài)體量（）功能業(yè)態(tài)占比例餐飲：5786（L3）22.3%圖表：區(qū)域內重要商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，為了提供良好的經營預期，增加投資者及經營商戶對本項目信心，降低本案后期的租售難度，故將本項目內設立35.5%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本項目在后期的經濟收益，故將適配型業(yè)態(tài)