榆林商廈可行性分析報(bào)告(專業(yè)版)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)榆林商廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（初稿）項(xiàng)目部：曹潤林注：缺乏大量信息資料支撐，本分析方案缺少區(qū)域總體環(huán)境分析，經(jīng)濟(jì)模型部分，內(nèi)部一些數(shù)據(jù)根據(jù)后期數(shù)據(jù)的完整性補(bǔ)充完善（特作此說明）榆林商業(yè)市場環(huán)境分析榆林商業(yè)市場現(xiàn)狀分析1.1現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)分布榆林有“六樓騎街天下名”的明清建筑古跡（整個(gè)城市有3條主要街道，分別叫一街、二街和三街，仿制明清時(shí)期的建筑而建成的這條步行街在一街。最繁華的商業(yè)步行街，則在二街，那里也是張飯后散過步的地方。新明樓、鼓樓、凱歌樓、四方臺(tái)、萬佛樓和鐘樓，六座

2、古樓閣依次坐落于城內(nèi)的大街上。這些古樓閣下皆可通行車輛，又有“六樓騎街”的美名，眾多的小巷子穿插在大街、延伸于二街至老城墻邊。故此形成了榆林的主要商圈。榆陽中路與長城南路形成了榆林市的次級(jí)商圈。二街沿線：這里是榆林老區(qū)傳統(tǒng)的第一大商圈，由仁山百貨，水利商業(yè)步行街，榆林金鷹時(shí)尚廣場（11月開業(yè)），高老莊服飾城，豪麗精品城，都市新天地，佰川鞋城，蘇寧，女人世界，榆林劇院，國貿(mào)百貨，喜洋洋，大喜洋洋及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及服飾。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達(dá)到90%以上，該路段平均日客流量可達(dá)2萬人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過6萬人左右；榆陽中路沿線：

3、該街為榆林市的第二大商圈主干道，由喜洋洋大洋百貨，東恒百貨，奇趣寶兒童城，東方商廈，賽格電腦城，文化宮及周邊店鋪組成，其中，大洋百貨除門店與超市外均為空鋪，東恒大部分商家處于閉店?duì)顟B(tài)，兒童城空鋪極高。該區(qū)域商業(yè)已處于下坡階段，商業(yè)價(jià)值略低，業(yè)態(tài)組合較差。長城南路沿線：該街為榆林市的第二大商圈主干道，由國貿(mào)新天地，凱信世紀(jì)廣場，百腦匯，億聯(lián)電子及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活百貨及餐飲為主。品牌檔次屬于中端市場，其中凱信有地下停車位120多個(gè)。1.2現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)比較商業(yè)面積樓層數(shù)業(yè)態(tài)模式經(jīng)營狀況停車場品質(zhì)喜洋洋-大洋百貨約1.5萬B1-L3共四層B1-超市L1-L3百貨統(tǒng)一收銀除了超市與門店全部

4、關(guān)門（超級(jí)差） 無差東恒百貨日用品，小百貨租賃較差，大面積商戶閉店 無差奇趣寶兒童城約8000平方米L1-L3共三層L1-孕嬰城+兒童玩具+兒童百貨；L2-兒童百貨L3：兒童教育租賃空鋪多無良東方商廈L1-L4共四層L1-夜店+百貨門店L2-餐飲租賃業(yè)態(tài)較差，有空鋪無差國貿(mào)新天地約1.5萬B1-L3共四層B1-兒童百貨L1珠寶，化妝品L2服飾L3餐飲統(tǒng)一收銀品牌中端，出租率達(dá)90%，經(jīng)營良好無優(yōu)凱信世紀(jì)廣場約2.4萬B2-L6共八層B2 停車場 120車位B1超市L1 黃金珠寶，化妝品，餐飲L2-L3 女裝L4 體育用品L5 兒童+餐飲L6 影城統(tǒng)一收銀品牌中端，少數(shù)高端，出租率達(dá)90%，業(yè)態(tài)

5、配比較好，人流量大，經(jīng)營良好有優(yōu)國貿(mào)百貨B1-L6共七層B1 鞋L1 黃金珠寶L2 男裝+女裝L3 L4 女裝L5 兒童L6 餐飲統(tǒng)一收銀品牌低端為主，二層有部分中端，出租率達(dá)85%，餐飲區(qū)較差，兒童區(qū)較好無良喜洋洋時(shí)超約1萬L1-L6共六層L1 童鞋L2 精品鞋區(qū)L3女裝L4 男士精品L5-L6 喜洋洋超市統(tǒng)一收銀品牌中端，新開店，出租率達(dá)70%純服飾店無良大喜洋洋約3.5萬B1-L6共七層B1 超市L1 黃金珠寶+化妝品+手表L2-L3 女裝L4 男裝L5 體育+兒童L6 家紡統(tǒng)一收銀品牌中端出租率達(dá)95%經(jīng)營較好品牌組合較強(qiáng)無優(yōu)仁山百貨約0.6萬L1-L4共四層L1 黃金珠寶L2-L4

6、全空鋪經(jīng)營差無差水利商業(yè)步行街約0.7萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨批發(fā)市場，經(jīng)營較差無較差高老莊服飾城約0.5萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營良好，無空鋪無良豪禮精品城約1萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營良好，無空鋪無良都市新天地約0.4萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營良好，無空鋪無良佰川鞋城約0.4萬L1-L3共三層L1-L3 零售百貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營良好，無空鋪無良1.3現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)在榆林街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務(wù)所、健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務(wù)隨處

7、可見，但是與榆林現(xiàn)有六十萬人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不盡如人意。 缺乏大型集中式購物中心就整個(gè)榆林大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凱信世紀(jì)廣場和國貿(mào)新天地可以算做百貨零售類，但其檔次不高、商業(yè)價(jià)值相當(dāng)有限。 中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)極少，遠(yuǎn)沒有達(dá)到令榆林居民滿意的程度。榆林老城中的凱信超市，喜洋洋超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒有成型，小型、微型的商業(yè)點(diǎn)未達(dá)到飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價(jià)都要略高于市內(nèi)居民

8、區(qū)。餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種服務(wù)業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì)不足。1.4現(xiàn)有商業(yè)總結(jié)：榆林老城區(qū)商業(yè)以：二街為主，榆陽中路為副。老城商業(yè)模式主要為：中低端百貨商場。缺乏：榆林主要以地方餐飲為主，缺乏大量的外地餐飲品牌和國際品牌；整個(gè)榆林市無成型的酒吧街，缺乏情景式風(fēng)情街酒吧；榆林擁有六樓騎街，但卻未體現(xiàn)出文化產(chǎn)業(yè)，缺乏文化藝術(shù)街區(qū)；榆林商業(yè)主要以18-45歲百貨為主，缺乏兒童為主的業(yè)態(tài)；榆林整個(gè)超市形態(tài)為社區(qū)市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鮮，醫(yī)藥，日用超市；榆林娛樂業(yè)主要以影院為主，但娛樂影院物業(yè)又過于落后，無新型電影院（IMX）；均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)

9、，體量大多數(shù)在兩萬以下，缺乏綜合性；項(xiàng)目多分布在二街和榆林中路主干道周邊，缺乏新型商業(yè)街；項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；項(xiàng)目多集中在2006年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于2007年，商業(yè)形態(tài)過于老舊?？傮w評(píng)價(jià)：榆林的商業(yè)市場幾乎一片空白，有大好的商業(yè)前景榆林人口狀況分析根據(jù)榆林市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示：1、全市常住人口 全市常住人口3為 人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的 人相比，十年共增加人，增長4.8%。年平均增長率為0.47%?！境Ｗ。?35萬人口】 2、家庭戶人口 全市常住人口中共有家庭戶4戶，家庭戶人口為 人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3

10、.10人，比2000年第五次全國人口普查的3.75人減少0.65人?！炯彝ィ?00萬人口】 3、性別構(gòu)成 全市常住人口中，男性人口為 人，占52.80%；女性人口為 人，占47.20%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的108.92上升為 111.88?！灸信壤?:1】 4、年齡構(gòu)成全市常住人口中，014歲人口為人，占15.92%；1564歲人口為 人，占76.68%；65歲及以上人口為人，占7.40%。同2000年第五次全國人口普查相比，014歲人口的比重下降13.42個(gè)百分點(diǎn)，1564歲人口的比重上升11.42個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比

11、重上升2.00個(gè)百分點(diǎn)。14歲以下：16%；15-25歲：22%；26-45歲：35%；46-64歲：20%；65以上：7% 5、各種受教育程度人口 全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為人；具有高中（含中專）程度的人口為人；具有初中程度的人口為 人；具有小學(xué)程度的人口為人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。 同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)程度的由1912人上升為7647人；具有高中程度的由8008人上升為13299人；具有初中程度的由25923人上升為35717人；具有小學(xué)程度的由42770人下降為28547人。 全市常住人口

12、中，文盲人口（15歲及以上不識(shí)字的人）為人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少人，文盲率5由17.87%下降為7.43%，下降10.44個(gè)百分點(diǎn)。 6、人口地區(qū)分布 全市常住人口的地區(qū)分布如下： 地區(qū) 人口數(shù)（人） 比重6（%） 2000年 2010年 全市合計(jì) 100 100 榆陽區(qū) 14.39 19.03 神木縣 11.5 13.59 府谷縣 7.17 7.78 橫山縣 9.39 8.59 靖邊縣 8.69 10.62 定邊縣 9.1 9.53 綏德縣 9.9 8.83 米脂縣 6.39 4.62 佳 縣 7.6 6.11 吳堡縣 75748 2.32 2.26 清澗縣 5.

13、63 3.85 子洲縣 7.92 5.19榆林經(jīng)濟(jì)狀況分析2013年，榆林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）為2846.75億元，較上年增長8.8%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值139.68億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1985.56億元，增長9.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值721.51億元，增長7.1%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1827.9億元，增長3.2%；全市財(cái)政總收入668.94億元，較上年增長0.4%，增速下降18.9個(gè)百分點(diǎn)；其中地方財(cái)政收入260.72億元，增長19.6%，增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到26820元，較上年增長11.1%，增速較上年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入為

14、8687元，增長13.1%，增速下降2個(gè)百分點(diǎn)。全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額298.62億元，較上年增長10.5%。分析：從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，榆林人口覆蓋以榆陽區(qū)為主，占總?cè)丝诘?0%（64萬），榆林的富人區(qū)也居住于此。榆陽區(qū)常住人口中，26至45歲之間的占到85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買能力比較強(qiáng)，榆陽區(qū)月收入在5000元以上的人群占62%，榆陽區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到70%。從對(duì)榆陽區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，榆陽區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了50%，低收入與較低收入的比例僅占到25%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的榆陽區(qū)人均可支配性收入為34866元/年，高出榆林市平均水平近30個(gè)百分點(diǎn)

15、。榆林榆陽區(qū)現(xiàn)有的唯一商圈分布圖榆林唯一核心商圈榆林唯一核心商圈榆林市以此商圈為主區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析1、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展作為榆林市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，榆陽區(qū)新城區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心”，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于居然之家、建材城；榆陽區(qū)新城區(qū)的商業(yè)幾乎屬于一片空白，商用物業(yè)存在市場缺口。 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅2、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析榆陽區(qū)榆林大廈為榆林市

16、新城項(xiàng)目，該區(qū)域商業(yè)幾乎一片空白。根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)律來看，榆陽區(qū)為榆林最早的富人區(qū)，擁有榆林大部分的富人在該區(qū)域買房，由于原先榆陽區(qū)無配套商業(yè)及周邊服務(wù)型設(shè)施，故此大批量的榆林富人選擇在臨近的西安，北京，上海等地購購物。大量的榆林富人選擇在西安及榆林周邊城市買房居住。故此榆林榆陽區(qū)現(xiàn)在的寫字樓入住率較低，預(yù)估低于50%；在未來的5年內(nèi)，榆林榆陽區(qū)將增添大量的寫字樓和配套商業(yè)。榆陽區(qū)將成為榆林最大的居住購物基地。通過對(duì)本項(xiàng)目研究區(qū)域現(xiàn)有及未來市場狀況的分析了解到：交通流通狀況較差，但是考慮到城市建設(shè)后期規(guī)劃問題將對(duì)本項(xiàng)目未來交通有一定改觀；區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來商業(yè)有著一定的市場放量，但已知商

17、業(yè)的體量均不大，如在商業(yè)功能上形成有效補(bǔ)充，將有助于本項(xiàng)目后期打造商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)的市場放量相對(duì)較少，對(duì)本項(xiàng)目而言，有著一定的市場發(fā)展空間。榆林市現(xiàn)有人口基數(shù)大，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口基數(shù)小，但消費(fèi)力強(qiáng)。等待項(xiàng)目周邊配套設(shè)施興建后，使得區(qū)域的整體居住檔次得到拔升，現(xiàn)有消費(fèi)人群的消費(fèi)檔次相對(duì)較高，消費(fèi)人群較少。隨著區(qū)域的建設(shè)和周邊樓盤的市場投放，此類問題將得到良好的解決。榆陽區(qū)距離老城區(qū)主流商圈較遠(yuǎn)，很難依托老城區(qū)人口拉動(dòng)消費(fèi)。三、本項(xiàng)目的狀況分析1、項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍1.1本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于榆陽區(qū)新城的北側(cè)，西鄰明珠大道，南至建業(yè)大道，東至完全中學(xué)，北向新聞大廈，擁有良好的臨街展示效

18、果。由于本項(xiàng)目所處位置距榆林榆陽傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即二街沿線與榆陽中路的交匯口較遠(yuǎn)，距離榆林機(jī)場和火車站較遠(yuǎn)。及該區(qū)域想成為榆林榆陽新型的第一商業(yè)核心園。老商圈老商圈本案本案未來商圈未來商圈1.2研究區(qū)域權(quán)衡本項(xiàng)目周邊的區(qū)域的特點(diǎn)，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至沙河路、南為草溝大橋，西至開元大道，東為北東環(huán)路。劃分依據(jù)：以本項(xiàng)目周邊的沙河形成了天然的屏障分隔人流，又因沙河以北為榆林榆陽區(qū)主商業(yè)街。故以沙河為界。2、本案交通狀況分析本項(xiàng)目周邊分布的道路主要有沙河路、開元大道、北東環(huán)道，榆溪大道，明珠大道，朝陽路。它們以沙河為界線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了榆林多個(gè)主要居住區(qū)，承擔(dān)起本案在未來

19、運(yùn)營階段的人流、車流和貨流組織。以沙河形成天然的屏障分隔人流以沙河形成天然的屏障分隔人流本案本案 本案覆蓋的交通路線本案周邊住宅狀況分析通過對(duì)本項(xiàng)目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。為本案后期的市場定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。1.1項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅狀況分析本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。通過對(duì)其人口基數(shù)、消費(fèi)能力等因素的研究，可以對(duì)本項(xiàng)目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計(jì)表名稱位置金鱗國際富康路銀軒小區(qū)航宇路溪花小區(qū)航宇路金房小區(qū)航宇路國瑞小區(qū)富康路馨園小區(qū)沙河路桃園小區(qū)興達(dá)

20、路尚郡小區(qū)興達(dá)路圣景名苑北環(huán)西路紅旭小區(qū)沙河路綠景苑小區(qū)沙河路生園小區(qū)沙河路流沙杏小區(qū)北東環(huán)路通慶坊小區(qū)北東環(huán)路華棟小區(qū)北東環(huán)路溪苑北區(qū)北東環(huán)路薈景新園北東環(huán)路名稱位置陽光城朝陽路永昌公寓朝陽路榆中小區(qū)興達(dá)路錦園新世紀(jì)北環(huán)西路榆興苑興達(dá)路元馳世紀(jì)城北環(huán)西路紫薇御園北東環(huán)路奧林城北東環(huán)路高新華府北東環(huán)路盛林雅苑北東環(huán)路共計(jì)27個(gè)主要住宅區(qū)本案本案區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅市場供應(yīng)量有600萬左右，人口有16.2萬人（按每百平米2.7人次計(jì)算）；4、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況分析周邊社區(qū)存在部分底商，小型超市，酒店，建材市場，電子市場，無成型商業(yè)體存在。幾乎空

21、白。5、項(xiàng)目周邊配套狀況分析學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設(shè)施可以客觀地反映一個(gè)區(qū)域的狀況，下面，通過對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施的研究，挖掘?qū)Ρ景府a(chǎn)生影響的因素，并加以分析，為本案商業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的資料。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施狀況學(xué)校衡山縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)陽光景幼兒園上郡美術(shù)館高新第一中學(xué)第一小學(xué)紅黃藍(lán)幼兒園第二小學(xué)完全中學(xué)榆林中學(xué)高新區(qū)小學(xué)西安電子科技大學(xué)醫(yī)院榆林一院衡山康復(fù)醫(yī)院第二附屬醫(yī)院銀行中國建設(shè)農(nóng)業(yè)銀行郵政儲(chǔ)蓄銀行交通銀行中信銀行光大銀行農(nóng)村商業(yè)銀行酒店長泰酒樓、麗京大酒店、世紀(jì)精華大酒店、其他本項(xiàng)目周邊的學(xué)校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氛圍較濃，大量的學(xué)生增加了本區(qū)域的流動(dòng)人群數(shù)量，但是其消費(fèi)取向與周邊

22、居民的差異和整體消費(fèi)能力的低下，有礙于商業(yè)氛圍的打造。本案研究范圍內(nèi)的銀行數(shù)量較少，這說明區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氛圍尚未形成，正處于發(fā)展初期（據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)新建樓盤及商業(yè)內(nèi)大多規(guī)劃有銀行），對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展較為有利。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤多為傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設(shè)施相對(duì)不足，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內(nèi)的高收入人群數(shù)量不多，對(duì)本項(xiàng)目后期的經(jīng)營檔次有一定的影響。四、市場初步定位1業(yè)態(tài)定位1.1業(yè)態(tài)選取通過區(qū)域市場調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇

23、功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來進(jìn)行搭配。1.2業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過周邊區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研，綜合市場狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，本項(xiàng)目將選取小數(shù)碼、超市、影院、酒店、中高端賣場等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目商業(yè)體量適中，為了后期帶來充足的外來消費(fèi)人流，增加其租賃可實(shí)施性，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設(shè)置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相對(duì)較強(qiáng)，是商業(yè)項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項(xiàng)目的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較高的位置上。功能型業(yè)

24、態(tài)在本項(xiàng)目中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及市場競爭力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設(shè)置于本案之中。1.3業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項(xiàng)目雖然所在位置較好，但是周邊在建待建項(xiàng)目較多，區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過前期的市場調(diào)研，將本項(xiàng)目的主力型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置為35.5%。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量（）主力業(yè)態(tài)體量（）主力業(yè)態(tài)所占比例榆林購物廣場 建筑面積：3.42萬；去除過道面積為： 2.6萬；華潤萬家：5000（B1）精品數(shù)碼：1882（L1）兒童城：2361（L3）35.5%適配業(yè)態(tài)體量（）適配業(yè)態(tài)占比例百貨：7122（L2）黃金珠寶+精品店：3836（L1）42.2%功能業(yè)態(tài)體量（）功能業(yè)態(tài)占比例餐飲：5786（L3）22.3%圖表：區(qū)域內(nèi)重要商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，為了提供良好的經(jīng)營預(yù)期，增加投資者及經(jīng)營商戶對(duì)本項(xiàng)目信心，降低本案后期的租售難度，故將本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立35.5%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本項(xiàng)目在后期的經(jīng)濟(jì)收益，故將適配型業(yè)態(tài)