蘇州觀風(fēng)商場策劃案

1、 壹、觀前概述1、地理位置蘇州是一座擁有2500多年歷史的著名歷史文化名城和世界遺產(chǎn)保護所在地，它處于中國兩大經(jīng)濟帶“東部沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶”的交匯處，是久負盛名的“魚米之鄉(xiāng)、園林之城、文萃之幫和絲綢之府”。觀前地區(qū)地處蘇州古城中心位置，總占地面積52.4公頃，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達人民路，是蘇州商貿(mào)和文化的中心。2、商業(yè)中心成因一千七百多年前，觀前地區(qū)建起了真慶道觀，由于道觀的興盛而帶來了大量人群，街市逐漸興盛起來，并帶來了商機，在道觀內(nèi)外，逐漸形成了商業(yè)市面。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。同時由

2、于觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當(dāng)時中國為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路附近的街巷中，購買力強，于是觀東商市首先興起。逐漸觀前南市開始取代閶門、南浩街繁榮起來，并初步形成具有一定規(guī)模、行業(yè)較齊全的商業(yè)街。觀前街是當(dāng)年蘇州最有氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。3、今日概況在近百年的歷史變化和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地區(qū)。1982年6月，觀前被正式定為步行街； 1999年市政府啟動了觀前地區(qū)改造工程。從啟動至今，蘇州人跨世紀進行的觀前地區(qū)整治更新這一浩大工程，業(yè)已走過一二期和三期共三個階段

3、，累計完成工程投入8億余元。蘇州市民自豪地把觀前工程評選為建國50年來“心目中的20件大事”之一，并列為近16年來“十大民心工程”排行榜的榜首。一個集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。待到華燈初上，觀前街所有建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動人。在反射燈、霓虹燈、街燈的映照下，觀前街越發(fā)顯得亮麗繁華、絢麗多姿。4、觀前客流量數(shù)據(jù)顯示，觀前地區(qū)的日平均人流量已由整治前的8萬多人次增加到12萬人次左右，節(jié)假高峰甚至超過了35萬多人次，人流結(jié)構(gòu)中市民與游客的比例則由改造前的17：3改寫為2：1。通過問卷調(diào)查，人流量

4、中本市人口約占40%，外地人口約占60%；購物約占35%，旅游與休閑的約占65%；青年約占70%，中老年人約占30%；外賓約占總?cè)藬?shù)的0.2%。“游蘇州不逛觀前乃憾事”已成眾多外地來蘇游客的共識。而區(qū)內(nèi)各大商場的銷售額也翻起“跟斗”，平均增長25%左右，一些“老字號”的增幅更是高達50%至70%。5、規(guī)劃方針蘇州市政府按恢復(fù)特色、突出品牌、整體定位、功能互補的原則，對觀前街商業(yè)布局作了較為嚴格的規(guī)定。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進入。宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。第七通道主營旅游工藝品，蘭花街為婦女用品街。在主街道觀前街上，各店鋪外墻立面、材質(zhì)、顏色、燈類，都作了整體

5、規(guī)劃，要求給人以清淡素雅的感覺。規(guī)劃整治老字號店招為黑底金字，配以射燈映照，其余店招則用霓虹燈勾勒。商家的廣告燈箱、櫥窗也在重新包裝設(shè)計后統(tǒng)一使用各種燈光。規(guī)劃整治后，觀東形成了以小開間為主的店面，具有蘇州傳統(tǒng)清秀典雅的風(fēng)格；中段以玄妙觀為中心，恢復(fù)傳統(tǒng)的道教文化色彩；觀西以現(xiàn)代建筑為主，但又帶有傳統(tǒng)風(fēng)格。道路改一般街道的拱形為更適合步行的平面道路。東西入口廣場及玄妙觀正山門廣場以4060厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道，由此營造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。 6、觀前一期改造工程概況一期工程在繼承和發(fā)揚傳統(tǒng)文化的同時，讓觀前地區(qū)在更高水準，更高起點上帶著現(xiàn)

6、代商業(yè)意識創(chuàng)造著現(xiàn)代的觀前文明，并以海納川百的宏偉氣勢迎接著八方商客和中外游客。1999年1月6日，觀前整治更新首期工程開始，主要任務(wù)是整治觀前街街景街貌，整治玄妙觀周邊和小公園地區(qū)環(huán)境。一期工程已于1999年9月25日順利竣工。2000年3月，中宣部等六部門首批確定為江蘇省唯一的全國“百城萬店無假貨”活動的示范街。觀前街、玄妙觀和小公園休閑廣場以其優(yōu)美舒適的購物、旅游環(huán)境，濃郁的地方特色和漸趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施迎接著中外游客。7、觀前二期改造工程概況觀前地區(qū)二期工程于2000年3月3日開始啟動，歷時近十個月。二期工程主要涉及的范圍有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域

7、。二期工程規(guī)劃總用地面積約14.52公頃；規(guī)劃新建總面積約65350平方米。其中新增廣場綠地面積約4600平方米，機動車停車場面積約5900平方米，非機動車停車場面積約4200平方米。二期工程建設(shè)將以完善觀前地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)化宮巷、碧鳳坊、玄妙觀等區(qū)域的商業(yè)布局及功能為核心目標，從而逐步完成觀前地區(qū)整體框架布局，以促進觀前地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和商業(yè)繁榮，鞏固和發(fā)展觀前地區(qū)商貿(mào)、文化中心地位。具體工程項目為：1、美食娛樂一條街-碧鳳坊：全長300米，巷內(nèi)汽車可進出交會，中央部位附近有大型停車場、綠化廣場，融合現(xiàn)代餐飲、娛樂休閑等功能，同時適當(dāng)錯位經(jīng)營其他商業(yè)品種，是二期工程中的重中之重。屆時，蘇

8、州碧鳳坊將與香港的蘭桂坊齊名媲美。 2、大成坊（喬司空巷）北口：共三層，總計約800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。3、家居式旅館區(qū)：突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜，建造大片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨門獨戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有“居家”的那種方便、溫馨的感覺。 4、洙泗巷沿街：洙泗巷的西邊緊挨玄妙觀，東邊將沿街的民居拆建小體量的商業(yè)店鋪，基本三層，局部四層，南接觀前街，北通觀后街（舊學(xué)前）。5、宮巷地塊商業(yè)用房：觀前地區(qū)南北向中軸線，全長430米，涉及六個地塊，共新建約3萬平方米商業(yè)用房，路幅14米，管線預(yù)埋地下。6、玄妙觀小體量：玄妙觀是

9、江南最大的道觀，寓商于道，已初具規(guī)模。在東西腳門“街中街”有少量店鋪。一般樓層1-2樓，建筑面積30平方米左右。7、蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城：觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購物、休閑和娛樂為一體的商場。設(shè)施完備，配有物業(yè)管理。觀前商城為三層，蘭花、九鼎為4層，已有不少客商進駐，招租鋪位大小可任選，租售靈活。 8、粵海新時代廣場：粵海新時代廣場位于觀前街西北面，蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從規(guī)劃初期，便以“立足觀前，完善觀前”位主導(dǎo)思想，在配套設(shè)施、環(huán)境工程、燈光工程、物業(yè)管理等方面大做文章，力爭成為觀前街上一顆耀眼的明珠。8、觀前三期改造工程概況三期工程在小公園以南，規(guī)劃用地5.8公頃，新建

10、建筑1.55萬平方米，翻建道路2.5萬平方米，增加綠地8000多平方米增建停車場2萬多平方米。三期工程投資約1.3億元，目前包含本項目在內(nèi)的商住兩用房和觀前公園已基本建成。9、商用房招商優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢鉆石級地段l 蘇州已形成古城居中，東園（工業(yè)園區(qū)）、西區(qū)（蘇州馨區(qū)）、南景（風(fēng)景區(qū)）、北廊（交通走廊）的城市格局，市區(qū)392平方公里，其中已建成區(qū)82平方公里，古城區(qū)14平方公里。l 通過整治更新，觀前地區(qū)已由傳統(tǒng)商貿(mào)中心發(fā)展成為市區(qū)具有濃郁地方特色的商業(yè)、文化、旅游中心。l 觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及人民商場、工業(yè)品商場、購物中心等大型現(xiàn)代化商廈

11、，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無可替代。l 商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域）等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過30萬人次。2、環(huán)境優(yōu)勢詩畫般街景l(fā) 功能齊全。購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、商住、居民、小商品等九大功能區(qū)，布局合理，優(yōu)勢互補，構(gòu)成完整的綜合優(yōu)勢。l 交通便捷。道路按機動車、旅游專線、非機動車和步行4種形式翻建一新，構(gòu)成整個地區(qū)的道路交通系統(tǒng)。四周4個機動車環(huán)路，貫穿南北的旅游專線，加上分布合理總計6.6萬平方米，總?cè)萘繛?200輛機動車和2.5萬輛費機動車的停車場，即使進出觀前街和玄妙觀步行區(qū)也方便快捷。l 環(huán)境優(yōu)美。建筑，粉墻黛瓦

12、，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場，形式多樣，凸現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時實用和休閑的情趣；綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的的畫景；廣告，別具匠心，烘托獨步姑蘇的商業(yè)繁華。l 基礎(chǔ)設(shè)施完善。水、電、氣等按留有發(fā)展余量全部改造更新，所有管線均埋入地下，還配套建成蘇州電臺觀前直播室以及電腦保安系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、燈光弱電控制系統(tǒng)等先進社會服務(wù)設(shè)施。3、政策優(yōu)勢投資者之家l 對知名企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺同胞投資企業(yè)、納稅貢獻大企業(yè)以及購買房產(chǎn)2000平方米以上的投資者可享受購房優(yōu)惠政策。l 投資者可享受當(dāng)?shù)卣龀謪^(qū)域

13、經(jīng)濟發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營環(huán)境帶來的實惠。l 觀前地區(qū)招商服務(wù)中心投資者提供從工商登記、納稅辦照、商務(wù)咨詢到聯(lián)系按揭一條龍服務(wù)，實行“一門式”登記、“一卡式”收費。4、發(fā)展優(yōu)勢盈利增值寶地l 蘇州經(jīng)濟的跨越式發(fā)展和城市規(guī)模的大幅度擴展，更加突出了古城的母體地位和居中作用，觀前地區(qū)的含金量隨之大為提高，成為投資者規(guī)避風(fēng)險、保值增值的首選之地。l 歷史的淵源造就了蘇州市民濃濃的“觀前情結(jié)”，整治更新后的新觀前更是蘇州人倍感自豪，“逛觀前”的傳統(tǒng)習(xí)俗賦予了全新內(nèi)涵，觀前始終是蘇州人心中的最愛。興旺的旅游經(jīng)濟為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀前，以其獨特的旅游資源優(yōu)勢

14、和強勁的旅游功能，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客。貳、蘇州市區(qū)其余商業(yè)街狀況分析1、嘉余坊概況嘉余坊為舊城改造房，當(dāng)初建筑格局類似別墅。從九四年開始銷售，當(dāng)初銷售價格為4800元/m2-5000元/m2不等，面積250 m2左右。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。九六年、九七年形成鼎盛時期，租金價格10萬-30萬元左右不等，成為蘇州市中心區(qū)域有名的美食街。后來學(xué)士街的開發(fā)以及鳳凰街餐飲業(yè)的興起，對他們造成了極大的沖擊?，F(xiàn)在一些業(yè)主的希望的租金已下滑到5-13萬元。但嘉余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟酒樓”等還是打開了市場，至今門庭若市。他們的租金一般都在80元/ m2，租金為27萬元/年，人均

15、消費為50元/次/人。因為沒有物業(yè)管理，嘉余坊的業(yè)主對物管意識比較淡泊。店招大都是租下店面以后自己規(guī)劃設(shè)計，故對外在統(tǒng)一燈光等抱無所謂態(tài)度，甚至反對統(tǒng)一規(guī)劃。這些店主普遍認為300m2以上的店面較適宜。2、學(xué)士街概況學(xué)士街為南北走向，橫穿干將路中段，北臨景德路（已開發(fā)），九五年開始銷售，面積從40m2-400m2不等。銷售價格在4000元/m2到5000元/ m2左右。業(yè)主大多出租，租金價格在2萬元/年-10萬元/年。人均消費在30元/次/人，由于面積分布不均，學(xué)士街大型的酒樓都集中在學(xué)士街的北段。南段（靠干將路）是一些服裝、保健商店、小型面館、旅行社及一些公司等等。目前學(xué)士街人氣不旺，無論是

16、小型的面館還是酒樓，生意都不是很好，晚上九點以后，基本上沒有人了。整條街的酒樓晚上沒有大型醒目的店招，所以他們?nèi)肆髁孔疃嗟臅r間段是下午五點到七點左右。學(xué)士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢不夠。但學(xué)士街干將路以南，目前正在修建，若可以形成大型商業(yè)街，加上有“大世界大型休閑浴場”助陣，可能會帶來更多的商機。3、十全街概況十全街位于古城區(qū)東南隅，東起葑門橋西塊，西至人民路，與鳳凰街、相王弄、帶城橋路相交。十全街是傳統(tǒng)工藝的特色街，在一九八九年達到鼎盛，連綿數(shù)里店家數(shù)百家。一九九四年重新翻建。風(fēng)格為粉墻黛瓦之傳統(tǒng)江南風(fēng)格，北臨十全河，小橋流水人家風(fēng)貌

17、獨特。十全街之店面分布，東端為小型餐飲，零售店家為主，中段至鳳凰街口以傳統(tǒng)工藝，服裝店為主。西段以大型餐飲店為主。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國外游客的主要居住地。大型特點餐飲店有北疆飯店、錢塘茶人、十全人家、漢陽館韓國料理，寶辰飯店等；公交車為4路通過。租金行情60元(1-2F)，自有店面售價在7000元以上，未必愿意轉(zhuǎn)售。4、鳳凰街概況鳳凰街，為南北走向四車道之交通要道之一北起干將路、鳳凰廣場，南至十全街。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。較有特色之大飯店有，萬家燈火、天龍、百盛、要德、東來順、雞雞蛙蛙、潤記廣東食街、月潤湘菜館

18、、巴比鍋、以及籌辦中的金碧輝煌食府。許多小型特色餐飲店有：雞鴨血湯、無錫小籠、一品香鹵菜、梅燕鴨等。又有許多酒吧茶館經(jīng)營較成功，如千禧嘉年，五頻道、名典咖啡茶語、上島咖啡、紅茶館等。整個街道之商業(yè)營運情況良好，開業(yè)率極高，只有兩至三家店面無人經(jīng)營，每天的人流量為2萬人。鳳凰街東側(cè)有定慧寺巷及雙塔公園，以及平江河古河道游覽區(qū)，西側(cè)有大公園，為市民公園。公交車有4路、41路、8路通過，交通極為便利。5、石路概況石路為蘇州傳統(tǒng)之商業(yè)中心，地處城西，是蘇州人傳統(tǒng)概念上僅次于觀前街的商業(yè)中心。東至閶門、金門，南至金門商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場。大

19、型商局場有石路國際商城、八面風(fēng)商場、亞細亞商場、威尼斯商場、石路商業(yè)街、金門商城、匯豐商場等。其中金門商城中飯店云集，計有40余家較有特色之飯店，風(fēng)格涵蓋五大菜系，各有特色。還有南浩街古街，萬人碼頭、七里山塘是清代姑蘇繁華圖之主要景點，許多人文故事發(fā)生于此，故而此街為蘇州人4月14日趕廟會之聚會處，街道風(fēng)格為明清建筑，店家多以小吃、品茗、工藝品為主。在石路集中了自行車大賣場，文化用品大廈、匯豐計算機宏圖三胞大賣場、匯豐手機大賣場，石路國際商場裝飾廣場等大型專業(yè)市場。一些大型快餐店座落其間，如肯德基、麥當(dāng)勞等。外圍有三香、彩香等蘇州最大之居民新村，又地處古城區(qū)與新區(qū)之要道，故而人流極大，至深夜而

20、不息。整個石路地區(qū)多種商業(yè)店家應(yīng)有盡有，極盡繁華熱鬧之能事。但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。6、園區(qū)商業(yè)區(qū)概述園區(qū)鄰里中心個案比較案名項目 第一鄰里中心新城大廈 第二鄰里中心貴都大廈 第三鄰里中心師惠坊 嘉怡苑位 置 蘇春西路星海街 中新路 星都街 金雞湖路開發(fā)商 園區(qū)綜合事業(yè)局 新馨置地，園區(qū)綜合事業(yè)局 園區(qū)建興 新加坡永泰亞洲集團物業(yè)管理 鄰里中心管理 鄰里中心管理 萬亞物業(yè) 嘉馨房產(chǎn)租售方式 分割租賃面積可調(diào) 分割租賃或賣斷 賣斷 租賃建筑面積 18000m2 10000 m2 17535.4 m2 4000m2營業(yè)時間 08:30-20:30部份0

21、7:30-24:00 08:30-20:30 待訂 08:30-20:30停車位 124個 53個 約300個 無農(nóng)貿(mào)市場 有 無 有 無銀行 有 有 有 有郵局 有 有 待訂 有客 源 新城、新加、都市、星海泳館、萬揚、 香樟、東港、管委會、臨近工業(yè)區(qū)、新城中學(xué) 貴都、韶山、新馨、嘉寶、中信證券、海關(guān)大樓、中央公園、東港 師惠樂章、四季家園、白領(lǐng)公寓、蘇都、嘉怡苑、加城、CBD、國際學(xué)校、管委會、星海中學(xué)、臨近工業(yè)區(qū) 國際學(xué)校、嘉怡苑、嘉湖閣、加城、潤韻苑、臨近工業(yè)區(qū)租 金 1F:40-45元/ m22F:35-40元/ m23F:公益事業(yè)4F:辦公室20-25元/ m2 1F:45元/ m

22、22F:40元/ m23F:35元/ m2 待訂 1F:30元/m2含物管費0.75美金/m2客流量 約6500人 約900人 未知 約350人售 價 只租不售 1F:5500元/ m22F:4500元/ m23F:3500元/ m2 待訂 待訂備 注 租金含物管費及水電費 成交價：1F:5000-5300元/ m22F:4000-4300元/ m23F:3000-3200元/ m2 第一鄰里中心客流量 單位：人日 期時 間 3/24周日(雨天) 3/25周一(雨天) 3/27周三(雨天)11:30-12:00 528 468 32212:00-12:30 472 414 29612:30-1

23、3:00 343 303 27513:00-13:30 387 335 20617:00-17:30 233 175 27017:30-1800 288 230 38518:00-18:30 232 186 38518:30-19:00 286 226 25319:00-19:30 185 120 239合 計 3054 2457 2631 1. 園區(qū)現(xiàn)居住人口25000人，2002年底居住人口可達30000人。 2. 第一鄰里中心平日客流量約6000-7000人次; 假日客流量約8000-9000人次； 聚客力廣場辦活動時可達12000人次以上。百潤發(fā)概況百潤發(fā)地處東環(huán)路，三星路交接處，為蘇

24、州第一個大賣場，客流量極高，高峰時間幾乎摩肩撞踵，舉步維艱，但因其時有特價物品推出，促使蘇州人樂此不疲。百潤發(fā)投資商為百潤發(fā)倉儲購物廣場發(fā)展集團，為連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實行會員制。策劃公司為上海華曉廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?。大賣場結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場，計有車位74個車位，平時有百潤發(fā)購物專線車進出。內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺，右手為進口，左手為出口。進入購物則分為兩部，南部為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機油等專柜，北部為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點心、奶制品、保健

25、食品、餅干、醬菜調(diào)料等。每日20時后，鮮肉、蔬菜為特價時期，日流量在萬人左右。開辦時間1999年7月份。歐尚概況歐尚位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，層高5.4米，一樓為停車場、美食廣場，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，面寬有4.4米，深度4.4米，月租金6000元， 美食廣場小鋪有8間面寬3.4米，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元。一層面積為13500m2：一層?xùn)|面的停車場約6300 m2，共有停車位222個，一層西面為廣場，約3000 m2為聚客力廣場及自行車停車場，一層至二層有四部電扶梯。 二層面積為13000 m

26、2：共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場部分，依次為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點、餅干、果汁等。 共有56個結(jié)帳出口，日人流量15000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開辟至門口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門口經(jīng)過，吸引了大量客戶。叁、觀前商鋪個案調(diào)研1、商鋪概述蘇州市區(qū)2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資共68.62億元，其中商用辦公樓5.6億元，在今年蘇州房市之火的推動下，空置房的消化被帶動起來，僅今年上半年，寫字樓空置量下降7.1%,市區(qū)商業(yè)用房空置量下降11.85%。通過去年的銷售

27、統(tǒng)計數(shù)字可以看出，蘇州市住宅物業(yè)的銷售量占到各類商品房面積的92%，其他用房銷售面積還不足10%。各類商業(yè)用房相對還比較缺乏，從某種意義上說，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會進一步凸現(xiàn)，巨大的商機正蘊涵其中。2、個案調(diào)研咨訊1、 觀東商城座擁觀東入口，背靠碧鳳坊，門面綿延觀前街全長1/5，由港商環(huán)泰物業(yè)發(fā)展有限公司主導(dǎo)開發(fā)，商城主體共三層，面積達2萬平方米，可經(jīng)營面積10500平方米，外型古雅，設(shè)施先進，物管完善，全部現(xiàn)房，農(nóng)行提供五年期50%貸款按揭。一層店面出售價格1.8萬元2.1萬元/平方米。目前，南京連鎖百貨金鷹公司已租

28、下此商城十年，用作大型百貨商城之用。2、 粵海廣場粵海新時代廣場位于觀前街西北面，占地面積2.5萬平方米，總建筑面積約5萬平方米，是觀前地區(qū)唯一集星級酒店、大型商場、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建，銷售時間較長，店面按位置論價，基本在5000元-6000元/平方米。目前，粵海新時代廣場3#樓（泰園）、8#樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停車場已經(jīng)開近兩年，經(jīng)營狀況非常理想；1#樓（壹園）、2#樓（唯園）、10#樓（贏園）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。3、 富宮大廈富宮大廈是上市公司雅戈爾

29、集團股份有限公司的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè)中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。開發(fā)商是蘇州雅戈爾富宮投資有限公司。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80-200平方米左右，開設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營，開發(fā)餐飲、娛樂等項目；三-六層已開設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。目前，該商場只租不售，租金為7元/平方米/天，外加空調(diào)費用。4、觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價位不等。除租金外，每月還有十

30、元的物管費。5、玄妙廣場 處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫字樓、租買店鋪及地下車庫等幾個部分。占地面積24264.08m2,建筑面積76478.29 m2，容積率3.15，綜合樓面積24326.75 m2，商用房面積37703.44 m2,10月底開工，打造為蘇州中高檔消費城。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時日。6、觀前三期部分門面房改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時，僅推出10多間，但有700多人要求購買，最后采用竟價銷售方式，最高單價26000元/平方米，最貴的一套達900多萬元。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查店面類別類別 自有者 比率 名次 租賃者 比

31、率 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% 1 67 72% 1合計 18 93 自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當(dāng)大的差距。兩年內(nèi)有無購店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無意 9 35% 69 59% 1合計 26 117 自有店面者，仍然愿意再購買，高達65%，遙遙領(lǐng)先無意購買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達高度購買意愿，二者總計，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近?，F(xiàn)有

32、開店不滿意度（依順序1-6號排列）順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4建筑質(zhì)量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6物業(yè)管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5租金過高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1來客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2配套合理 0 1 3 2 3 4 58 1

33、12 8 13 18 12 7 245 3自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計未盡理想，來客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費高。 而租賃店家，則是依序為租金高，來客少為一、二，再接下來是配套不合理，規(guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。 顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自有或租用皆嫌少?，F(xiàn)有開店滿意度（依順序1-6號排列）順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4建筑質(zhì)量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12

34、 17 16 5 220 5物業(yè)管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3租金過高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6來客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來客量充足，因此租金也列尾，不認為過高。您購買店面時，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序細項 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 6

35、7 8 地段 2 14 124 1價格 1 12 2 106 2物業(yè)管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3建筑質(zhì)量 1 2 3 26 5配套完善 2 5 1 1 47 4交通方便 1 2 1 4 1 47 4樓層 1 3 2 1 1 1 22 6開發(fā)商信譽 5 1 1 1 17 7順序細項 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1價格 1 2 3 9 65 22 741 2物業(yè)管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5建筑質(zhì)量 4 12 26 20 6 10 236 7配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4交通方便

36、10 4 2 6 16 39 13 453 3樓層 22 15 10 8 14 10 269 6開發(fā)商信譽 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永遠是考慮至深的先決條件，當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。樓層的選擇（依順序列出1-3）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3毫無疑問，第一理想目標，無疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一

37、題目，自有及租賃，看法全然相同。您購買、租賃店面需求為何1. 店面面積需求間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 0% 10-20m2 2 7.69% 3 10 9.17% 421-30m2 3 11.54% 2 15 13.76% 131-40m2 1 3.85% 4 3.69% 41-50 m2 2 7.69% 3 9 8.26% 51-80m2 7 26.9% 1 13 11.93% 281-100m2 3 11.54% 2 15 13.76% 1101-150m2 3 11.54% 2 15 13.76% 1151-200m2 1 3.85% 6

38、 5.5% 201-300m2 2 7.69% 3 10 9.17% 4300m2以上 3 11.54% 2 12 11.01% 3合計 26 109 自有店面者，以51-80m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的21-30 m2和極大的300 m2以上，都有店主深感興趣。租賃者則首選分布均勻，以21-30 m2、81-100 m2、101-150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。2. 面寬需求間數(shù)面寬 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次3m以下 1 3.85% 6 2 1.77% 73-3.5m 4 15.38% 3 12 10.6% 33.

39、5m-4m 1 3.85% 6 8 7.08% 44-4.5m 1 3.85% 6 9 7.96% 44.5-5m 3 11.54% 4 8 7.07% 45-5.5m 1 3.85% 6 5 4.42% 65.5-6m 2 7.69% 5 6 5.31% 56-8m 6 23.07% 2 24 21.2% 28m以上 7 26.92% 1 29 25.66% 1合計 26 113 面寬需求，此一課題，無論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是6-8m皆以大店面，大面寬為理想，而第三名則以3.5m-4m小店面為需求。3. 深度需求間數(shù)深度 自有店面 比率 名次 租賃店面

40、比率 名次5m以下 1 3.7% 13 12.38% 45-7m 4 14.8% 2 26 24.76% 17m-9m 8 29.6% 1 20 19.04% 29-11m 4 14,8% 2 14 13.33% 311-13m 6 5.77% 3 3 2.86% 13-15m 7 6.67% 15-17m 2 1.92% 6 5.7% 17-19m 1 0.96% 6 5.7% 20m以上 1 0.96% 10 9.5% 合計 27 105 自有店面者，以7-9m為最愛，而5-7m，9-11m并列第二，租賃店面，則以5-7m到首選，7-9m列為笫二，9-11m第三，兩相比較，范圍皆在5-9m

41、亦深得人心。店面方式與預(yù)算接受額1. 付款方式間數(shù)方式 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次一次性付款 6 26% 3 2 1.9% 3分期 8 34.8% 2 65 62.5% 1按揭 9 39.1% 1 37 35.6% 2合計 23 104 自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。2. 首付款可接受額度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次20萬以下 10 62.5% 1 65 65% 120-40萬 5 31.25% 2 19 19% 241-60萬 1 6.25% 3 8 8% 361-80萬

42、2 2% 581-100萬 4 4% 4101-150萬 151-200萬 1 1% 6201-250萬 251-350萬 350萬以上 合計 16 99 無論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬、40萬、60萬依順序排列之?？們r間 數(shù)金 額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次50萬以下 18 1 60 58.2% 150-100萬 7 2 26 25.2% 2101-150萬 1 9 8.7% 151-200萬 5 4.9% 201-250萬 1 1 1% 251-300萬 1 1 1% 301-400萬 401-500萬 500萬以上 1 1% 合計 28

43、103 此題只能僅供參考，大部份受訪者，總希望買到總價低的店面，但也有個位數(shù)受訪者接受200萬，250萬甚至300萬的店面。 總價在500萬以上的店面，可喜可賀，也有人愿意認購。單價（元/m2）接受度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5000以下 19 1 66 62.26% 15000-7500 7 2 25 23.6% 27501-9999 2 9 8.5% 1萬-1萬5 2 1.88% 1萬5-2萬 2萬-2萬5 2 1.88% 2萬5-3萬 3萬-4萬 4萬-5萬 5萬以上 2 1.88% 合計 28 106 凡是和價格相關(guān)的，總是越低越好，在134位問卷填寫人士中，

44、比較值得高興得是7500元/m2排名第2，且比率不俗。自有店面每月按揭/租賃店面每月租金金額 按揭間數(shù) 比率 名次 租金間 比率 名次0元 1000元以下 2 1.9% 101001-2000 1 20% 17 16% 32001-3000 1 20% 11 10% 53001-4000 20 19% 14001-5000 1 20% 20 17% 25001-6000 5 5% 86001-7000 1 0.9% 117001-8000 6 6% 78001-9000 2 40% 1 2 2% 99001-10000 10 0.9% 610001-15000 13 12% 4合計 5 107

45、 自有店面，愿意負擔(dān)每月按揭費用，以8001-9000元為第一名，呈現(xiàn)出高總價的傾向。以此推算9000元為90萬按揭的利息，以50%按揭計算，則總價在180萬元左右。租賃店面，第一志愿是3001-4000元的店租，其次則是4001-5000元，費用偏低，但也有12%商家，可接受10000元-15000元的租金，似乎理想與現(xiàn)實脫節(jié)。蘇州市區(qū)店面業(yè)種型態(tài)統(tǒng)計編號 業(yè) 種 觀前街 學(xué)士街 嘉余坊 十全街 鳳凰街 淮海路 合計 名次1 服飾 22 6 0 5 7 1 41 22 餐飲 32 31 14 25 55 38 195 13 鞋店 3 0 0 0 0 0 3 4 鐘表眼鏡 5 0 0 0 2

46、0 7 5 銀行郵政 4 1 1 1 3 2 12 6 珠寶銀樓 7 0 0 0 0 0 7 7 家俬用品 0 0 1 0 1 0 2 8 工藝品 2 1 0 9 4 1 17 9 藥店醫(yī)療 2 1 0 0 1 3 7 10 婚紗攝影 4 1 1 0 0 0 6 11 計算機 0 0 0 0 4 0 4 12 書店文具 2 1 1 0 1 5 10 13 商場百貨 12 2 1 0 0 2 17 14 旅社 0 1 0 1 0 1 3 15 美容美發(fā) 1 5 5 9 9 3 32 316 快速沖印 0 0 0 0 2 0 2 17 電影院 2 0 0 0 0 0 2 18 通信音響 1 4 0

47、 1 10 0 16 19 建材 0 4 0 0 0 1 5 20 水療足浴 0 1 0 2 4 5 12 21 汽車配件 0 1 0 0 0 0 1 22 廣告 0 2 0 0 0 2 4 23 超市 0 1 1 1 2 1 6 結(jié)論：一面倒的情勢，大大反應(yīng)出吃的市場規(guī)模，來勢洶洶，居其次的衣飾，及排行第3的美容美發(fā)在比例上均不能與“食”相提并論之。您購買店面的理由 間 數(shù)細 項 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次自營 13 46% 1 65 52% 1投資保值 10 35% 2 24 19% 3拆遷現(xiàn)有店面，必需搬遷 2 1.6% 4擴充連鎖店 5 18% 3 34 27% 2合計

48、 28 自營是開店者的首要心愿，自有與租賃皆如是，而投資保值，或擴充連鎖店，也是理由之二、三名，真所謂讀書萬卷，不如一店傍身。您購買店面時，希望得到的配套（依重要順序1-4填寫）內(nèi)在部分間數(shù)項目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 5 9 4 1 53 3衛(wèi)生間 17 9 1 97 1鐵卷門 5 5 13 61 2其它 1 9 9 4間數(shù)項 目 店面租賃者 積分 名次1 2 3 4 空調(diào) 29 22 31 1 255 3衛(wèi)生間 44 42 6 340 1鐵卷門 24 24 29 4 257 2其它 1 5 43 57 4 自有店面者，以衛(wèi)生間 鐵卷門 空調(diào)設(shè)備，為選擇順序。 租賃店面者

49、，也完全相同。 開店老板們的心聲，很有趣合邏輯性的表現(xiàn)出來。外在部分間數(shù)項 目 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 統(tǒng)一管理 3 6 5 57 2統(tǒng)一店招 1 5 3 1 34 3統(tǒng)一燈光 3 1 2 7 34 3聚客力廣場 19 1 2 103 1其它 2 2 4間數(shù)項 目 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 統(tǒng)一管理 15 36 15 11 286 2統(tǒng)一店招 3 23 28 13 217 3統(tǒng)一燈光 4 13 22 30 172 4聚客力廣場 80 6 2 5 440 1其它 2 1 12 31 5值得注意的是，二者的順序要求，再度完全一致。1. 聚客力廣場，2. 統(tǒng)一管理，3

50、. 統(tǒng)一店招，4. 統(tǒng)一燈光。可以清楚來客量多寡，可以停留多久，都是店家最為觀注的，所以建議，在規(guī)劃上，聚客力廣場的設(shè)計和布局，應(yīng)多多慎思。調(diào)研統(tǒng)計觀前街沿干將路一帶，將來若有擁有聚客力廣場，價格合理的商店街，你是否會購買？間 數(shù)意 向 自有店者 比率 租賃店面 比率會 22 81% 73 62%不會 5 19% 45 38%合計 27 100% 118 100%再度喝彩吧，會購買的比率，呈現(xiàn)一面倒的傾向。店面調(diào)研結(jié)論調(diào)研精神所強調(diào)的“實地訪談”，籍此作為開發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品力的依據(jù)，但因為該商樓已是規(guī)劃成型的項目，更改的情形有困難，是以此份報告作為參考，在銷售過程中，且戰(zhàn)且走的藍圖。l 現(xiàn)有開店型

51、態(tài)，大都是商品房。l 兩年內(nèi)有65%自用店主愿意再度購買。l 自用者以配套不合理、租賃者以租金過高為首要不滿意事項。l 開店滿意度則均以來客量充足掛帥。l 地段、價格二元素，最為開店者重視。l 面積需求，自用者以50-80m2,20-30m2,300m2以上也有人喜歡，租賃則以20-150m2中型店為主。l 面寬需求8m以上，其次6-8m。l 深度需求5-9m居多。l 樓層1F為主。l 付款方式，以辦理按揭為主。l 首付款金額以20萬元40萬元60萬元。l 總價100萬元。l 按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。l 單價（元/m2）7500元以內(nèi)。l 購買理由，自營為主。l 配套：衛(wèi)

52、生間、鐵卷門、空調(diào)依次序需求。l 外在：聚客力廣場、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一店招、統(tǒng)一燈光依次需求。l 愿意購買有聚客力廣場，價格合理動人，占問卷訪談對象4/5。伍、項目概述1地理位置該項目地處蘇州市觀前街地區(qū)中心地段，觀前公園南側(cè)邵磨針巷內(nèi)，北側(cè)緊靠蘇州市最大購物集結(jié)地人民商場，西面與人民路相接，南側(cè)與干將路連接?xùn)|西中心道，東面緊鄰玄妙廣場。2周邊環(huán)境 邵磨針巷商業(yè)定位為經(jīng)營中高檔品牌服飾為主。項目處于觀前互繞成片的商業(yè)購物中心，周邊美容美發(fā)、服飾專賣店、譚魚頭火鍋、貴賓樓食府、凱倫咖啡、休閑浴場、飚歌城等環(huán)繞此項目。3交通出行 該項目人車進出方便，四通八達，西面的人民路是蘇州南北中心主大道，而南側(cè)的

53、干將路是連接蘇州東西的中心道，各條道路上公交站點眾多，形成縱橫交叉，互環(huán)暢通。 旁邊的觀前公園設(shè)有大型地下停車場，考慮到車輛的停放方便，車庫門開向朝南。 該項目東邊與玄妙廣場相鄰處，還設(shè)有一個較大的地上客車停車場，解決了人們車輛停放的后顧之憂。4實體狀況 該項目屬于干將四號樓，占地面積為3000m2，四層建筑局部為五層，一層為2500m2，二四層為7500m2，五層為1200m2，總面積為12000m2。5、項目優(yōu)勢1、位置優(yōu)勢。處于觀前市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商賈云集，地理條件優(yōu)越。2、人口流量大，滿足商業(yè)用房地產(chǎn)招商引資的要求。3、交通出行方便，通訊便捷。4、增值發(fā)展?jié)摿Υ?。隨著觀前的功能定位進一

54、步加強，觀前的商業(yè)地位進一步凸現(xiàn)，項目的增值前景看好。5、觀前街傳統(tǒng)的商業(yè)地位，為項目提供了招商的氛圍。6、開發(fā)商有成功開發(fā)經(jīng)營商場的經(jīng)驗。7、民營商場比國營商場經(jīng)營機制精巧，靈活性程度高，從服務(wù)等方面上有國營商場不可比擬的優(yōu)勢。6、項目劣勢1、客源的不確定性。從觀前街以前的招商來看，客源的開拓重點并不完全在蘇州，市場范圍較大且難確定，勢必造成廣告的投放范圍和費用擴大。2、市場競爭激烈。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來一部分店面仍在積極招商，給項目造成了激烈的市場競爭。3、價格劣勢。觀前拆遷改造是在政府支持下進行，粵海廣場價格較低，而本項目相對它們而言，

55、缺乏明顯的價格彈性。4、投資風(fēng)險?？蛻糍徺I該樓后，存在投資經(jīng)營回報率不確定性的市場風(fēng)險。陸、項目規(guī)劃定位方案與消費群分析1、由于傳統(tǒng)心理障礙，觀前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫字樓的招商。2、從目前粵海廣場和干將路旁的麗景苑住宅銷售情況，結(jié)合觀前商業(yè)用地和該項目周邊環(huán)境的實際情況，不宜用作住宅出售。3、結(jié)合目前蘇州市五大商場各樓層業(yè)種分布調(diào)研的情況，給出以下幾個規(guī)劃方案：方案一主題：蘇州地區(qū)唯一性-女性購物中心、購物天堂1F美容精品 消費群分析 提供適合各年齡階層2F精品服飾 白領(lǐng)女性、境外人士3F流行服飾 年輕青年女性4F女人世界5F女人世界SPA俱樂部健身房、會員餐

56、廳 百領(lǐng)女性、港澳臺外籍人士定位：女人世界、男人勿進，舒適優(yōu)雅空間、中高檔消費。方案二主題：兒童是國家棟梁，是父母的希望；購物中心提供親子互動最佳場合。1F精品百貨 消費群分析 提供適合各年齡階層2F流行服飾 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界 適合所有家庭4F兒童天地 適合3歲-12歲安全玩樂5F兒童天地 適合3歲-12歲安全玩樂定位：兒童、父母放心的購物中心、中間消費。方案三主題：提供消費者一處符合時代潮流的新購物中心，提供流行新訊。1F美食新天地 消費群分析 適合各年齡階層2F流行精品（女） 白領(lǐng)人士、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)人士、青少年、青年4F童裝世界 適合各階層家庭5F

57、景觀餐廳 適合各階層家庭定位：中間消費。方案四主題：蘇州唯一以美食、餐廳為主消費中心；提供時代潮流及聚餐、派對、約會最佳場地。1F美食新天地 消費群分析 適合各年齡階層 2F風(fēng)味風(fēng)情餐廳 適合生日派隊、情侶、聚餐3F K歌新天地 適合各年齡階層4F K歌新天地 適合各年齡階層5F咖啡世界 適合洽商、約會定位：中間消費。方案五主題：提供消費者一處新生活、新流行的購物中心。1F精品百貨 消費群分析 提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女） 白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男） 白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市 白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費。蘇

58、州五大商廈一樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 2 2 餐飲 3 鞋店 3 34 鐘表眼鏡 4 35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 5 17 家俬用品 1 8 工藝品 9 計算機 10 書店文具 11 背包 4 212 禮品柜 3 313 美容美發(fā) 14 快速沖印 15 零食柜臺 3 316 手機通信 3 317 建材 18 汽車配件 19 音響 20 超市 21 化妝品 5 122 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車 26 家用電器 1 27 古玩字畫 商廈一樓無論租賃或購買，價格都比較高，以高檔消費品為主?；瘖y品和

59、珠寶銀樓位居第一位。蘇州五大商廈二樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 4 12 餐飲 3 鞋店 2 24 鐘表眼鏡 1 35 銀行郵政 6 珠寶銀樓 7 家俬用品 1 38 工藝品 9 婚紗攝影 10 計算機 1 11 書店文具 12 背包 2 213 禮品柜 1 314 快速沖印 15 零食柜臺 16 手機通信 1 317 建材 18 汽車配件 19 音響 2 220 超市 21 化妝品 1 322 游戲廳 23 保齡球館 24 健身器材 25 自行車 26 家用電器 2 227 古玩字畫 從所調(diào)研的商廈來看，二樓業(yè)種以服飾、鞋、包為主居多。蘇州五大商廈三樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計編號 業(yè) 種 蘇州一百 工業(yè)品商廈 長發(fā)商廈 人民商場 泰華商廈 合計 名次1 服飾 4 12 餐飲 1 3 鞋店 4 鐘表眼鏡 5 銀行郵政 6 珠寶銀樓 1 37 家俬用品 8 工藝品 9 婚紗攝影 10 計算機 1 311 書店文具 2 212 背包 13