投資創(chuàng)辦盈利性養(yǎng)老院

1、投資創(chuàng)辦盈利性性養(yǎng)老院資料匯編編制時間：20015年111月18日 項目人員采用分分批招募、分分批培訓的方方式進行，具具體執(zhí)行方案案如下：表12-2 項目生產(chǎn)人人員培訓推進進階段培訓時間進度培訓內(nèi)容方式執(zhí)行效果崗前培訓第一堂機構(gòu)文化、概況況、發(fā)展規(guī)劃劃等集中授課受訓者了解本機機構(gòu)第二堂行業(yè)發(fā)展概況集中授課受訓者了解行業(yè)業(yè)第三堂基地運營管理制制度集中授課受訓者了解運營營管理制度第四堂護理及安全知識識集中授課受訓者掌握護理理及安全知識識第五堂基本技能培訓現(xiàn)場授課受訓者掌握基本本工作技能崗上培訓定期與不定期工作技能培訓老師指導受訓者掌握具體體工作技能第五節(jié) 項目管管理5.1 項目管管理項目建成后，將

2、將獨立核算、自自主經(jīng)營。5.2 資金管管理嚴格按照財務管管理的規(guī)定，實實行?？顚Ｓ糜?、專戶儲存存，單獨建賬賬，不得擠占占挪用、轉(zhuǎn)移移、截留。資資金支付嚴格格按照計劃進進行，堅持驗驗收制度，憑憑單據(jù)報賬，同同時接受上級級部門的監(jiān)督督檢查和審計計部門審計。確確保項目資金金的合理使用用。PAGE PAGE 107第七章 經(jīng)濟濟效益分析第一節(jié) 編制依依據(jù)、基礎數(shù)數(shù)據(jù)與設定條條件1、項目財務評評價依據(jù)國家家發(fā)改委和建建設部發(fā)改投投資 (20006)13325號文件件關于建設設項目經(jīng)濟評評價方法與參參數(shù)第三版版； 2、依據(jù)國家現(xiàn)現(xiàn)行法律、法法規(guī)和條例計計算各項稅費費；3、總床位10000個；4、原材料、運

3、運輸、水電費費、勞動工資資均按20112不變價格格計算；5、評價期及評評價基年：項項目經(jīng)營期取取40年，評評價基年為項項目開工第一一年20144年。項目投投資回收期從從項目建設開開始年算起。6、本項目財務務基準收益率率取8%；第二節(jié) 營業(yè)收收入、稅金測測算（一）營業(yè)收入入測算本項目采取入院院住宿式養(yǎng)老老方式，根據(jù)據(jù)入院老人身身體狀況和個個人自愿，實實行不同的服服務方式和收收費標準。服服務方式分自自理型、介護護型和特護型型三種，自理理型床位設置置400張，介介護型床位設設置300張張，特護型床床位設置3000張。自理理型包括床位位費、伙食費費、醫(yī)療費、護護理費、水電電費、電話費費等平均收費費16

4、00元元/床、介護護型平均收費費2100元元/床、特護護型平均收費費3000元元/床。預計計年均收入為為2604萬萬元。（二） 銷售稅稅金及附加測測算1、房產(chǎn)稅、土土地使用稅：根據(jù)財政政部國家稅務總總局關于對老老年服務機構(gòu)構(gòu)有關稅收政政策問題的通通知（財稅稅(20000)97號）文文件規(guī)定，對對政府部門和和企事業(yè)單位位、社會團體體以及個人等等省會力量投投資興辦的福福利性、非營營利性的老年年服務機構(gòu)自自用房產(chǎn)免征征房產(chǎn)稅；自自用土地免征征土地使用稅稅。老年服務務機構(gòu)包括老老年社會福利利院、敬老院院（養(yǎng)老院）、老老年服務中心心、老年公寓寓等。2、營業(yè)稅：根根據(jù)中華人人民共和國營營業(yè)稅暫行條條例第六

5、條條第一款規(guī)定定托兒所、幼幼兒園、養(yǎng)老老院、殘疾人人福利機構(gòu)提提供的育養(yǎng)服服務，婚姻介介紹，殯葬服服務免征營業(yè)業(yè)稅。第三節(jié) 總成本本費用測算根據(jù)現(xiàn)行財務制制度規(guī)定，企企業(yè)的總成本本按產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)成本及管理理費用、財務務費用、銷售售費用等期間間費用計算。（一）原輔材料料參照同類養(yǎng)老中中心的資料，原原輔材料包括括食堂購物、醫(yī)醫(yī)療藥品等約約占營業(yè)收入入的25%。（二）燃料動力力燃料動力成本測測算根據(jù)本項項目的工藝技技術方案確定定消耗，價格格根據(jù)目前市市場價格及當當?shù)厮?、電、天天然氣價格計計算，參照同同類養(yǎng)老中心心的資料，約約占收入的33%。（三）工資及福福利費本項目勞動定員員為100人人，參照當?shù)氐丶?/p>

6、企業(yè)目前前人均年工資資2000元元/人月計算工資資總額，并以以此為基礎計計提32%的的職工“五險一金”，人均年工工資316880元。（四）維修費按固定資產(chǎn)折舊舊費的10%計提，年維維修費31.4萬元。（五）折舊費建構(gòu)筑物及設備備采用分類直直線折舊法折折舊，建筑物物凈殘值率為為5%，設備備按10年折折舊，殘值率率為5%。正正常年份年折折舊額3144萬元。（六）攤銷費預計本項目資產(chǎn)產(chǎn)投資中，無無形資產(chǎn)（土土地使用權）為為369.88萬元，按550年推銷，年年推銷7.44萬元，其他他資產(chǎn)11993.2萬元元，攤銷從項項目投產(chǎn)年起起，按5年等等額攤銷測算算，其攤銷費費為年2388.6萬元。（七）財務費

7、用用業(yè)主單位對該項項目建設投資資暫不考慮貸貸款，項目建建成后，暫不不考慮財務費費用。（八）管理費用用根據(jù)企業(yè)提供的的有關資料，管管理費用按收收入的5%測測算。（九）營銷費用用銷售費用包括產(chǎn)產(chǎn)品的推廣費費、售后服務務費，以及由由于銷售產(chǎn)品品而發(fā)生的運運輸費、差旅旅費等，按銷銷售收入的22%測算。（十）總成本費費用預計本項目年平平均總成本費費用為18550萬元。（十一）經(jīng)營成成本經(jīng)營成本=總成成本費用折折舊費攤銷銷費財務費費用。預計本項目正常常生產(chǎn)年份的的經(jīng)營成本9927萬元。第四節(jié) 利潤測測算 本項目經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)所得稅前平平均利潤10023.5萬萬元。根據(jù)中中華人民共和和國企業(yè)所得得稅法實施條條例

8、，對政政府部門和企企事業(yè)單位、社社會團體以及及個人等社會會力量投資興興辦的福利性性、非營利性性的老年服務務機構(gòu)，暫免免征收企業(yè)所所得稅。第五節(jié) 盈利能能力分析項目的盈利能力力分析包括靜靜態(tài)分析（非非折現(xiàn)盈利能能力分析）和和動態(tài)分析（折折現(xiàn)現(xiàn)金流量量）（一）靜態(tài)分析析指標總投資收益率(ROI)=達產(chǎn)期年年均息稅前利利潤/總投資資 *1000%=133.1%（二）項目投資資財務現(xiàn)金流流量分析根據(jù)項目投資現(xiàn)現(xiàn)金流量分別別計算如下指指標：財務內(nèi)部收益率率：15.88%；財務凈現(xiàn)值（ii=13%）：1115萬萬元；動態(tài)投資回收期期15.611年（含建設設期2年）以上結(jié)果表明，本本項目各項財財務評價指標標

9、優(yōu)于行業(yè)基基準指標，項項目財務盈利利能力較強。第六節(jié)盈虧平衡衡分析總成本15800萬元，其中中：固定成本本653萬元元，變動成本本927萬元元。生產(chǎn)能力利用率率盈虧平衡點點生產(chǎn)能力利用率率盈虧平衡點點固定總總成本/（銷銷售收入可可變總成本銷售稅金） 100%=（653/（26044-927-0）100%38.9%計算結(jié)果表明，本本項目盈虧平平衡點為388.9%。也也就是說，床床位入住率只只要達到3889個，就能能保本，因此此，本項目存存有相當強的的抗風險能力力，故風險較較小。第七節(jié) 經(jīng)濟效效益綜合評價價經(jīng)測算，內(nèi)部收收益率大于財財務基準收益益率12%，財財務凈現(xiàn)值大大于零。盈虧虧平衡分析表表明

10、，項目有有一定的抗風風險能力，該該項目從財務務分析來看是是可行的。 第八章 社會會評價第一節(jié) 社會效效益1、該項目位于于XXXXXX市東環(huán)路與與朝陽路交匯匯處。建成后后將成為XXXXXX市的的一張“城市名片”，提高XXXXXX市在在全省乃至全全國的知名度度。2.減輕國家、XXXXXX市市財政負擔，增增加社會養(yǎng)老老服務機構(gòu)總總量，為城市市老年人解決決實際困難。3.增加就業(yè)，本本項目實施后后至少可直接接增加1000個就業(yè)崗位位。4、項目的建設設過程中將會會給包括設計計院、施工單單位、監(jiān)理單單位等提供一一定的機會。二、社會影響分分析（一）項目對社社會的影響項目對社會的影影響及相關措措施表社會影響因素

11、影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果果措施建議對居民收入的影影響整個項目區(qū)可增加當?shù)鼐用衩竦氖杖雽用裆钏狡脚c質(zhì)量的影影響影響到項目區(qū)的的居民提高人們的生活活質(zhì)量。對居民就業(yè)的影影響項目區(qū)及項目區(qū)區(qū)周邊增加就業(yè)對不同利益群體體的影響無無對脆弱群體的影影響無無對當?shù)匚幕?、旅旅游、衛(wèi)生的的影響項目區(qū)覆蓋范圍圍改善當?shù)鼗A設設施環(huán)境對地區(qū)基礎設施施、社會服務務質(zhì)量和城市化進進程的影響基礎設施、社會會服務質(zhì)量各各方面、范圍廣促進地區(qū)基礎設設施完善、提高社社會服務質(zhì)量量。持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗俗習慣和宗教教影響無無無第二節(jié)社會適應應性分析社會對項目的適適應性和可接接受程度分析析社會因素適應程度可能出現(xiàn)的問題題

12、措施建議不同利益群體比較適應無當?shù)亟M織機構(gòu)支持無當?shù)丶夹g文化條條件滿足無第三節(jié) 社會穩(wěn)穩(wěn)定風險分析析（一）項目社會會穩(wěn)定風險因因素分析及采采取措施根據(jù)工程建設實實際情況，場場地占用、交交通影響、施施工影響、噪噪聲影響等可可能是引發(fā)社社會穩(wěn)定的不不利影響因素素。項目施工過程中中，紅線外農(nóng)農(nóng)戶可能由于于工程建設影影響進行利益益訴求，如施施工噪音影響響、環(huán)境影響響、出行不便便等情況，要要針對此類情情況提出針對對性措施和應應急預案。1、噪音影響夜間施工有嚴格格的規(guī)定，因因此夜間噪聲聲的影響相對對較小，白天天噪聲較大，受受影響的主要要是居住區(qū)內(nèi)內(nèi)停留的老人人和小孩，而而老人和小孩孩恰恰是對噪噪聲最敏感的

13、的人群，他們們的反應決定定了居民的意意見。另外居居民們更是項項目運營后的的交通噪聲對對他們的生活活、建筑的影影響。除了上述受影響響較大的群體體之處，還有有其他受影響響的人群，但但是相對來說說這部分人群群分布比較分分散，影響特特征不明顯。經(jīng)過調(diào)查和走訪訪，工程周邊邊人群對施工工期間和運營營后噪聲影響響的主要訴求求如下：務必杜絕夜間施施工作業(yè)，并并盡是避開過過早、午休等等敏感時間，保保障沿線居民民一個比較舒舒適安靜的休休息環(huán)境。在施工期間以及及項目運營后后，做好充分分的隔音和除除噪聲措施。能能符合國家相相關隔音和除除噪的標準和和規(guī)范。2、施工期間交交通影響對交通影響不大大。3、施工期間其其他不利影

14、響響施工期間的其他他不利影響因因素繁多且容容易忽視，常常見的主要有有環(huán)境影響、施施工安全、施施工管理等方方面。環(huán)境影響包括揚揚塵、污水及及固體廢棄物物。這些廢棄棄物清理不及及時，容易影影響周邊居民民生活，施工工單位應積極極搞好衛(wèi)生工工作，嚴禁擾擾民。（二）社會穩(wěn)定定風險可能性性分析通過上述分析，本本項目在噪聲聲、交通組織織以及施工期期間工程建設設等方面會對對當?shù)鼐用瘛⒔?jīng)經(jīng)營戶造成一一定的不利影影響，這些影影響可能會導導致出現(xiàn)不利利社會穩(wěn)定的的問題。另外外在工程施工工內(nèi)部如勞動動用工、安全全保障、工資資發(fā)放、工程程款支付等方方面如果不能能做到合理、及及時、規(guī)范，也也可能引發(fā)社社會不穩(wěn)定問問題。社

15、會穩(wěn)穩(wěn)定風險分析析及評價見表表12-1.表12-1 社會穩(wěn)穩(wěn)定風險分析析及評價表序號風險因素風險可能性風險評價1施工噪聲和交通通噪聲影響周周邊群眾建設期、運運營營期均存在噪噪聲影響，線線路兩邊住戶戶對此擔心較較多。短期內(nèi)內(nèi)社會穩(wěn)定風風險不明顯，運運營期如果出出現(xiàn)噪聲得不不到有效治理理，會有較大大社會穩(wěn)定風風險。較大2沿線住戶出行交交通影響施工期間施工車車輛對道路的的破壞導致?lián)頁矶聲l(fā)不不穩(wěn)定因素。一般3施工期間環(huán)境影影響、安全問問題及施工單單位內(nèi)部管理理不善等問題題施工風險因素較較多，既包括括對外的影響響，也包括施施工期間對內(nèi)內(nèi)部的不穩(wěn)定定因素。其中中尤其要注意意內(nèi)部的不穩(wěn)穩(wěn)定因素可能能帶來

16、的防線線。一般同時，還應注意意到社會穩(wěn)定定問題的發(fā)生生和發(fā)展具有有很大的不確確定性，在項項目實施過程程中，如果有有關措施落后后于項目建設設或沒有按要要求實施，則則發(fā)生社會不不穩(wěn)定可能性性較大，反之之會較低；另另外，社會穩(wěn)穩(wěn)定問題的處處理也是影響響社會穩(wěn)定數(shù)數(shù)量和程度的的因素之一，處處理得當，可可以有效避免免再次發(fā)生和和事態(tài)擴大。（三）社會穩(wěn)定定風險評價結(jié)結(jié)論1、對施工中產(chǎn)產(chǎn)生的任何問問題，按照群群眾利益無小小事、實事求求是和“誰損害、誰誰負責”的原則進行行處理，啟動動快速處理機機制。2、各有關部門門緊密配合，做做好工程建設設的秩序穩(wěn)定定工作，針對對干擾正常工工程建設的不不良苗頭，加加強監(jiān)控。3

17、、該項目風險險較小，為三三級風險，但但仍應嚴格按按照本項目社社會穩(wěn)定風險險分析，落實實各項具體措措施。第九章 項目風風險分析第一節(jié) 風險分分析概述投資項目風險分分析是在市場場預測、技術術方案、工程程方案、融資資方案和社會會評價論證中中已進行的初初步風險分析析的基礎上，進進一步綜合分分析識別擬建建項目在建設設和運營中潛潛在的主要風風險因素，揭揭示風險來源源，判別風險險程度，提出出規(guī)避風險對對策，降低風風險損失。本本項目的風險險分析過程總總體分為四個個階段：風險險識別、風險險估計、風險險評價和風險險對策，其主主要構(gòu)成如下下圖所示：風險分析過程示示意圖風險識別風險識別項目過程包括哪風險估計風險發(fā)生的

18、概率風險評價通過相應的指標體系和評價標準，對風險程度進行劃分，以揭示影響項目成敗的關鍵因風險對策針對可能面臨的風險，提出風險對策風險分析第二節(jié) 項目主主要風險因素素識別和風險險程度分析本項目采用專家家評估法和頭頭腦風暴法識識別項目風險險因素和估計計風險程度。邀邀請了有關專專家對該項目目的風險因素素及程度進行行了評估，將將每位專家的的意見歸集起起來整理、分分析，并結(jié)合合本報告各部部分的研究成成果進行匯總總。本項目應應將風險管理理作為建設和和管理重要的的內(nèi)容，系統(tǒng)統(tǒng)地、連續(xù)地地預見和識別別當前和未來來可能產(chǎn)生的的風險，對風風險的存在做做到心中有數(shù)數(shù)，有備無患患，從而選擇擇和制定風險險對策及措施施。

19、（一）資金風險險資金風險是指建建設投資數(shù)額額較大，建設設資金按能否否按時支付對對項目進度影影響巨大。如如各籌措渠道道能否按計劃劃及時將建設設資金撥付到到項目專用賬賬戶。如果出出現(xiàn)特殊情況況，中斷或延延誤資金供應應，將影響項項目建設。（二）投資估算算風險投資估算風險主主要來自于工工程方案變化化、工程量增增加、工期延延長，人工、材材料、機械臺臺班費的提高高而引起工程程造價的提高高，該風險為為一般風險。（三）外部配套套條件風險外部配套條件風風險為較小風風險。項目預預測的社會條條件及社會環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化的可能性較較小，該風險險為項目的較較小風險。（四）工程風險險項目的工程風險險是指因工程程地質(zhì)、水文文

20、地質(zhì)和設計計等因素發(fā)生生重大變化，導導致工程量增增加、投資增增加、工期延延誤所造成的的損失，就項項目場地現(xiàn)狀狀考察，該風風險為一般風風險。第三節(jié) 防范和和降低風險的的對策（一）針對資金金風險項目建設單位應應在項目實施施前認真做好好建設資金籌籌措，并在項項目實施中對對建設資金籌籌措方案進行行動態(tài)管理，積積極與資金供供應方溝通，確確保建設資金金及時到位，保保證本項目的的建設順利進進行。（二）針對投資資估算風險提高對工程造價價管理的認識識，采取措施施予以防范。在在項目建設過過程中精打細細算，并采用用招標方式，控控制和降低投投資。建設單單位必須設立立專項資金管管理賬戶，加加強各個方面面的管理，實實行成

21、本細項項控制。（三）針對外部部配套條件風風險項目建設應要注注意加強和各各方面的聯(lián)系系和協(xié)調(diào)，確確保與本項目目有關的所有有配套條件都都能落實，以以保證項目能能夠按時實施施和運營。（四）針對工程程風險對于工程風險應應通過加強地地質(zhì)、水文勘勘測測量工作作，并在設計計階段全面考考慮工程風險險因素，采取取針對性的措措施，可避免免或降低工程程風險危害。綜上所述，本項項目建設和運運營中，只要要對風險因素素給以足夠的的重視，采取取相應的對策策和切實可行行的措施，是是可以規(guī)避和和化解風險的的。第十章 結(jié)論論與建議一、結(jié)論1、該項目建設設符合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符符合地方發(fā)展展規(guī)劃，項目目建設地點符符合當?shù)爻青l(xiāng)鄉(xiāng)總體

22、規(guī)劃。2、設置總床位位1000張張，規(guī)劃用地地面積164435.222（約合224.64畝畝），建筑用用地面積111838.335（約合合17.755畝），代征征道路面積44596.887（約合合6.89畝畝），總建筑筑總面積211050。養(yǎng)養(yǎng)老中心122307.22，醫(yī)療中中心31200，優(yōu)撫中中心56166，建設規(guī)規(guī)模適度，技技術上可行，項項目建設條件件已經(jīng)基本具具備。3、總投資為77836萬元元，其中：工工程費用62273萬元，其其他費用11190萬元，預預備費3733萬元。項目目投資規(guī)模合合理。4、本項目計劃劃工期為從22014年33月至20116年2月，總總建設工期為為24個月，工工

23、期計劃合理理可行。5、項目經(jīng)濟效效益顯著。投投資利潤率113.1%，財財務內(nèi)部收益益率15.88%，財務凈凈現(xiàn)值（i=13%）11115萬元元，投資回收收期15.661年。6、社會效果顯顯著。建成后后將成為XXXXXX市的的一張“城市名片”，提高XXXXXX市在在全省乃至全全國的知名度度；減輕國家家、XXXXXX市財政負負擔，增加社社會養(yǎng)老服務務機構(gòu)總量，為為城市老年人人解決實際困困難；增加就就業(yè)，可直接接增加1000個就業(yè)崗位位，促進當?shù)氐鼐用裨鍪站呔哂蟹e極意義義，項目的建建設十分必要要性。綜上所述，本項項目社會效益益顯著，項目目建設是可行行的，也是必必要的。二、建議1、在設計階段段應大力開

24、展展優(yōu)化設計，可可以采取公開開招標方式征征集并落實建建設方案，在在確保滿足功功能和質(zhì)量的的前提下，降降低造價，縮縮短工期。2、在項目施工工階段，為了了保證建設質(zhì)質(zhì)量、工期、造造價，達到預預定目標要求求，建議組成成專門的項目目管理班子，對對項目進行全全過程監(jiān)督和和管理，協(xié)調(diào)調(diào)解決工程建建設中的重大大問題，從而而提高項目的的專業(yè)化管理理水平和綜合合效益。3、建議有關政政府職能部門門盡早給予批批復，建設單單位與各級管管理部門緊密密配合，加快快項目前期工工作進度，抓抓緊落實資金金來源，合理理安排資金投投入，合理編編制單位預算算，建立健全全財務制度，加加強經(jīng)濟核算算，提高資金金使用效益，保保證項目的順順

25、利按期實施施，爭取項目目早實施，早早發(fā)揮效益。本人對該項目的的認識：這條條道路好走嗎嗎？不好走，很很艱難。主要存在問題有有如下方面： 1、投入入大，回收期期長。 既然養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)業(yè)化方向是規(guī)規(guī)模經(jīng)營、品品牌經(jīng)營，那那么投入產(chǎn)出出情況如何？擺在我們面面前的一個事事實是，大家家都認為養(yǎng)老老行業(yè)是一個個朝陽行業(yè)，是是有發(fā)展前途途的，市場非非常巨大，競競爭格局尚未未形成，總需需求大于總供供給。可為什什么沒有人愿愿意跨入這行行業(yè)，特別是是一些有實力力的企業(yè)集團團和個人不愿愿意投資呢？道理很簡單單，因為投入入大，回收期期長，無利可可圖。我們拿拿一個同等規(guī)規(guī)模的養(yǎng)老院院項目與房地地產(chǎn)項目做一一個比較，其其

26、結(jié)果就顯而而易見。假設設在某市有一一塊100000萬m2的的土地，容積積為3%，建建筑面積300000 mm2。養(yǎng)老院院項目扣除減減免的征地補補償費，建筑筑成本約17770元/ m2，總投投資約53000萬元，資資金成本為年年利率6%。養(yǎng)養(yǎng)老院的規(guī)模模按10000張床位計算算，回收資金金的主要收入入來源是一次次性設備購置置費，人均收收費約80000元，100年的周轉(zhuǎn)率率為3次，共共計約24000萬元；床床位費每人每每月500元元，10年入入住率按1000%計算共共計約60000萬元；其其他收入抵扣扣經(jīng)營成本。這這樣養(yǎng)老院項項目回收投資資需要10年年，而且沒有有盈利。而房房地產(chǎn)項目的的建筑成本約

27、約2170元元/ m2，總總投資約65500萬元，房房屋銷售價格格7000元/ m2，回回收資金約22.10億元，包包括建設期和和銷售期在內(nèi)內(nèi)大概需要22年半到3年年時間。結(jié)果果房地產(chǎn)項目目3年內(nèi)不僅僅可以收回投投資，還可獲獲取約14000萬萬元左右的利利潤。 2、租租賃經(jīng)營融資資困難。 由于于經(jīng)濟利益的的驅(qū)動，投資資興建養(yǎng)老機機構(gòu)不符合我我國現(xiàn)階段投投入產(chǎn)出的經(jīng)經(jīng)濟效益常規(guī)規(guī)做法。那么么，租賃房屋屋經(jīng)營養(yǎng)老機機構(gòu)則是一個個較為理想的的選擇。這可可以把近期的的巨大投資，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為分期的的租金支出。但但是，如果是是一個完整的的房地產(chǎn)項目目，他人又怎怎樣會轉(zhuǎn)租給給別人呢？答答案只有一個個，那一定是是

28、多年的“爛尾樓”。要完成一一個“爛尾樓”項目，仍然然需要較大的的投資。由于于是租賃來的的房屋，只有有經(jīng)營權，沒沒有所有權，投投入的資金必必然被占壓，不不能通過抵押押貸款等方式式，將資金盤盤活，周轉(zhuǎn)使使用。因此，租租賃經(jīng)營融資資困難是必然然結(jié)果。我們們以廣州市良良典養(yǎng)老院的的經(jīng)營情況為為例。廣州市市良典養(yǎng)老院院2002年年承租了一棟棟94年的九九層賓館“爛尾樓”，建筑面積積200000 m2，占占地面積80000 m22，租期200年。有2000多個房間間，可設養(yǎng)老老床位6500張，每月租租金近20萬萬元，改造、擴擴建總投資約約1500萬萬元，投資回回收期需要66年以上。雖雖說目前該院院經(jīng)營狀況

29、良良好，但是由由于股東投資資能力有限，不不得不放棄原原有經(jīng)營的其其他產(chǎn)業(yè)。由由于經(jīng)營權不不能抵押貸款款，為了籌措措養(yǎng)老院的流流動資金，股股東只得向朋朋友借款，甚甚至將個人的的住宅也做了了銀行抵押貸貸款。這就是是養(yǎng)老機構(gòu)在在產(chǎn)業(yè)化進程程的寫照，是是產(chǎn)業(yè)化進程程中的融資難難點問題。醫(yī)護人才引進難難 大型養(yǎng)老機機構(gòu)的服務重重點是醫(yī)療護護理服務，而而要引進有經(jīng)經(jīng)驗的、中高高級專業(yè)醫(yī)護護人員難度較較大。在醫(yī)院院有一套較為為完整的專業(yè)業(yè)技術職稱晉晉升機制，如如果某位專業(yè)業(yè)醫(yī)護人員到到養(yǎng)老院的醫(yī)醫(yī)療康復室工工作，要想從從初級職稱向向中高級職稱稱晉升，這幾幾乎是不可能能。因此，大大型養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)不僅不能吸吸引專

30、業(yè)醫(yī)護護人員加盟，也也很難培養(yǎng)出出自己的醫(yī)護護隊伍。例如如，廣州市良良典養(yǎng)老院引引進一名主任任醫(yī)師出任院院長，由于醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生體制制管理的原因因，只得被迫迫辭去公職，放放棄近30年年的工齡和相相應的福利待待遇。 4、經(jīng)經(jīng)營風險大。 隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫(yī)療護理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認為其有一定的經(jīng)濟實力和賠償能力，因此對于醫(yī)療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導致養(yǎng)老機構(gòu)的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養(yǎng)老機構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素質(zhì)的

31、原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營風險。 政府在養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過程中的導向與支持 養(yǎng)老機構(gòu)長期以來被人們認為是福利機構(gòu)，是政府和集體的事，是慈善機構(gòu)的事。要使之企業(yè)化運營，走產(chǎn)業(yè)化道路，也并非一件易事。特別是規(guī)模經(jīng)營、品牌發(fā)展，更離不開政府的倡導、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的定位和優(yōu)惠政策的支持。在此我衷心希望望政府能在如如下方面多做做一些工作： 1、轉(zhuǎn)變變養(yǎng)老觀念的的宣傳。 我國幾幾千年來，儒儒家思想一直直倡導：“養(yǎng)兒防老，積積谷防饑”、“孝道治天下下”等。在這些些思想意識的

32、的引導下，人人們普遍認為為只有沒兒沒沒婦的人，才才會進敬老院院、養(yǎng)老院。如如果誰的父母母、長輩進了了養(yǎng)老院，就就會被認為是是不孝，老人人家進了養(yǎng)老老機構(gòu)也會覺覺得臉上無光光。隨著社會會分工的進一一步細化、家家庭結(jié)構(gòu)的變變小、子女工工作和學習壓壓力的增大，客客觀上已形成成養(yǎng)老必須社社會化的趨勢勢，這不再是是孝道的問題題，而是社會會進步的表現(xiàn)現(xiàn)。送老人進進養(yǎng)老機構(gòu)是是子女孝道的的體現(xiàn)，政府府支持發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)是對對人民群眾的的關愛。因此此，政府應該該通過新聞媒媒體大力宣傳傳在養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老的好處處和必然性，引引導和培育養(yǎng)養(yǎng)老消費市場場的發(fā)展。 2、積極培培育和支持養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)的主主力軍。 政政府的各

33、級領領導要充分認認識到，養(yǎng)老老的問題不僅僅是那個家庭庭的問題，而而是一個普遍遍存在的社會會問題。它直直接影響人們們的工作和學學習，影響家家庭的和睦，社社會的安定。只只有作到未雨雨綢繆，培育育和支持一批批大型養(yǎng)老機機構(gòu)規(guī)范發(fā)展展，形成養(yǎng)老老集團，成為為引導養(yǎng)老消消費市場的主主力軍，才能能制止亂收費費和不合理行行為。政府工工作重點是監(jiān)監(jiān)督、檢查國國家現(xiàn)存的優(yōu)優(yōu)惠政策是否否落實到位，并并協(xié)調(diào)解決一一些實際困難難，營造一個個良好的經(jīng)營營環(huán)境和投資資環(huán)境。 33、拓寬發(fā)展展養(yǎng)老機構(gòu)的的資金渠道。 在現(xiàn)現(xiàn)有各級政府府財力不足的的情況下，應應設法拓寬發(fā)發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)的資金渠道道。可以考慮慮從兩個方面面著手：一是是民政部門建建立專項發(fā)展展基金。由財財政撥款，民民政部門管理理，但不直接接用于養(yǎng)老機機構(gòu)。而是委委托銀行向有有條件、有可可能發(fā)展成為為養(yǎng)老骨干企企業(yè)的機構(gòu)發(fā)發(fā)放流動資金金貸款，由銀銀行幫助控制制資金風險。二二是在民政部部門主導的慈慈善機構(gòu)中，設設立養(yǎng)老基金金會，通過向向社會募集來來籌措資金，由由養(yǎng)老基金會會作為投資代代表