深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書

1、30/30深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書深圳地鐵一期規(guī)劃概況 深圳地鐵一期工程包括1號(hào)線和4號(hào)線的1期工程。1號(hào)線一期工程由東接羅湖口岸，西至世界之窗，沿線共設(shè)有15個(gè)站點(diǎn)；4號(hào)線一期工程南接皇崗口岸，北接青年宮，沿線設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)。深圳地鐵一期工程總造價(jià)116億，車站20座，里程22公里，將于2004年建成。每公里造價(jià)5億多元，可能投入營(yíng)運(yùn)后，共有19列、114節(jié)車廂，列車總長(zhǎng)140米，額定載客1920人，時(shí)速80公里，全天運(yùn)營(yíng)18個(gè)小時(shí)，實(shí)際發(fā)車間隔810分鐘。 2001年12月27日，深圳市規(guī)劃委員會(huì)審議通過了深圳市軌道網(wǎng)10年規(guī)劃。按照該規(guī)劃，以后9年，深圳市將投資328億元，建設(shè)約為1

2、20公里長(zhǎng)的軌道交通。 深圳軌道交通近中期規(guī)劃完成后，將緩解日益繁重的交通壓力。目前深圳小汽車交通進(jìn)展迅速，專家可能在上下班高峰時(shí)刻，深圳道路系統(tǒng)專門快就會(huì)全面飽和。深圳軌道交通近中期規(guī)劃完成后，深圳形成線路總長(zhǎng)超過120公里的軌道網(wǎng)，初步形成結(jié)構(gòu)比較均衡的軌道網(wǎng)。深圳市民今后出行的便捷程度將大大提高，深圳都市土地開發(fā)和商業(yè)繁榮也將被極大帶動(dòng)。二、國(guó)內(nèi)要緊都市地鐵商業(yè)進(jìn)展概述地鐵為人們帶來了舒適、方便和安全，它在建設(shè)的同時(shí)也制造了一些資源，地鐵資源的核心是上蓋物業(yè)和地下商業(yè)。在建設(shè)地鐵站點(diǎn)的同時(shí)，統(tǒng)籌考慮上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的開發(fā)，就能夠形成以地鐵站為中心的都市綜合社區(qū)，成為物流和客流的集中地，

3、如此能夠提高都市的土地和空間資源，并能夠?qū)Φ罔F設(shè)施加以充分利用，最大程度舒緩地面交通的壓力，制造商機(jī)增進(jìn)都市經(jīng)濟(jì)繁榮。地鐵是一個(gè)固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目，地鐵作為固定資產(chǎn)投資是比較大的，深圳地鐵一期投資是105億元，按照政府的帶定序數(shù)是1：3，應(yīng)該有3百多個(gè)億的帶動(dòng)效益，假如按照社會(huì)的投資效益，是1：5，它應(yīng)該帶動(dòng)5百多億元的社會(huì)效益。在一期的建設(shè)當(dāng)中，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)不是十分突出，因?yàn)橐黄趲?dòng)的項(xiàng)目是差不多建成的區(qū)域，在差不多建成的區(qū)域里，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)是十分的有限，對(duì)相當(dāng)?shù)耐恋刭Y源和房產(chǎn)資源差不多出讓出去，是在地鐵建成之前出讓的，因此對(duì)項(xiàng)目的直接拉動(dòng)不是十分明顯。然而，以后的地鐵通過消費(fèi)來帶

4、動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后勁潛力是特不大，因此房地產(chǎn)業(yè)在一期里面可不能能產(chǎn)生整體的效益，然而在一期的零售上面可能回成為深圳進(jìn)展一個(gè)亮點(diǎn)，因此商場(chǎng)今后的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是特不明顯的。下面我們將對(duì)香港、上海和廣州的地鐵商業(yè)作一簡(jiǎn)介，以期對(duì)深圳新生的地鐵商業(yè)提供借鑒。香港地鐵：香港地鐵是世界上運(yùn)營(yíng)地鐵最成功的都市，是世界上唯一盈利的地鐵，盈利的緣故確實(shí)是把地鐵上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的價(jià)值充分的挖掘加以挖掘和升華。香港地鐵年盈利27個(gè)億，其中有23個(gè)億是從上蓋物業(yè)和地下商業(yè)上獲得，香港地鐵賺鈔票，不是地鐵本身賺鈔票，這確實(shí)是香港在建地鐵的同時(shí)，充分利用了地鐵資源，也為他們帶來效益。香港地鐵是上市的，上市的緣故要緊是依靠上蓋物

5、業(yè)和地下商業(yè)。香港地鐵有了上蓋物業(yè)，有了地下商業(yè)，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能夠用社會(huì)的資金建設(shè)地鐵，形成了一個(gè)運(yùn)營(yíng)地鐵的良性循環(huán)，這確實(shí)是香港盈利緣故。地鐵本身也要制造利潤(rùn)，地鐵要緊目的是增加客流，緩解地面交通壓力，另外為了更好的促進(jìn)地鐵資源環(huán)境的優(yōu)化能力，地鐵也需要商業(yè)化，它需要乘客做支撐，通過整合地鐵站點(diǎn)上下、區(qū)間商業(yè)的商業(yè)資源，一方面可為乘客帶來生活上的便利，另一方面也可優(yōu)化地鐵綜合社會(huì)環(huán)境，再者，也可為地鐵公司制造豐厚的利潤(rùn)空間。香港地鐵自1979年開始運(yùn)作以來，早已成為香港人生活的一部分。地鐵帶來人流，人流造就了“時(shí)代廣場(chǎng)”、“置地廣場(chǎng)”、“太古廣場(chǎng)”等一大批香港購(gòu)物

6、天堂。 香港地鐵物業(yè)旗下四大商場(chǎng)德福廣場(chǎng)、青衣城、杏花新城和綠楊新村，盡管位置并非位于黃金商業(yè)區(qū)，有的商場(chǎng)甚至位于遠(yuǎn)郊，但其商鋪出租率卻保持在100%的水平，年租金收入達(dá)7億港元。 香港地鐵商場(chǎng)能保持100%的出租率，筆者認(rèn)為關(guān)鍵在于對(duì)市場(chǎng)研究透徹，定位清晰。青衣城作為香港首個(gè)主題商場(chǎng)，以海洋為主題，所有的商鋪均按海洋主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，概念新穎，設(shè)計(jì)妥貼，輕易獵取了寬敞香港市民的芳心。隨后，德福廣場(chǎng)和杏花新城分不注入時(shí)尚陽(yáng)光及浪漫歐陸為主題，成為香港消費(fèi)潮流。 香港地鐵上蓋商業(yè)無一例外采取相同的做法：“只租不售”。如此做為的是擁有絕對(duì)話事權(quán)，更有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。香港許多開發(fā)商自進(jìn)入地鐵上蓋商業(yè)投資開

7、始，就將其定位為長(zhǎng)線投資，落成后商場(chǎng)每月的租金回報(bào)，只需高于同期的銀行利率，利潤(rùn)就被認(rèn)可。 關(guān)于租戶，香港地鐵物業(yè)還引入了優(yōu)質(zhì)服務(wù)打算，即邀請(qǐng)顧客對(duì)租戶進(jìn)行服務(wù)評(píng)審，每季度公布一次評(píng)分結(jié)果，評(píng)分較高的商戶將在續(xù)約時(shí)給予好的位置，而評(píng)分低的客戶下次將不予續(xù)約，以達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。 香港地鐵沿線的大型商場(chǎng)每到5至10年就會(huì)來一次完全的停業(yè)翻新，過時(shí)的項(xiàng)目被操盤手毫不客氣地清出場(chǎng)，再重新查找一些代表潮流的商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。綜上所述，只租不售，統(tǒng)籌安排是香港地鐵商業(yè)成功的關(guān)鍵。廣州地鐵：2001年廣州地鐵在商貿(mào)方面的收入是1200萬(wàn)元，2002年的商貿(mào)收入是1700萬(wàn)元，可能今年還將以2

8、0%-30%的幅度增長(zhǎng)。 隨著地鐵二號(hào)線的開通，廣州地鐵差不多轉(zhuǎn)變了原來僅是市政工程的概念，逐漸走向搭建商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)的時(shí)代。 從廣州地鐵公司有規(guī)劃將連鎖便利店、洗衣店和沖印店等引進(jìn)二號(hào)線，到房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤上大打“地鐵上蓋物業(yè)”的概念，都在向人們透露地鐵沿線物業(yè)潛在的無限商機(jī)。 “地鐵商機(jī)”最好的詮釋確實(shí)是，地鐵的開通會(huì)帶來人流，充足的人流就直接解決了商業(yè)選址需要考慮的客流量的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州一號(hào)線的客流量達(dá)到18萬(wàn)人次，剛開通的二號(hào)線在元旦期間的客流量也有7.2萬(wàn)人次。 天河城和中華廣場(chǎng)目前人流量的膨脹無不與地鐵引發(fā)的人流相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河城目前70%的客流量來自珠三角地區(qū)的消費(fèi)者。而

9、調(diào)查顯示，這些消費(fèi)者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過地鐵。 據(jù)地鐵公司的報(bào)告，可能到2010年，僅三號(hào)線的日客流量達(dá)40萬(wàn)人次，整個(gè)廣州市軌道交通網(wǎng)的客流屆時(shí)將達(dá)到每天180萬(wàn)人次。 事實(shí)上“人流效應(yīng)”帶來的“收入效應(yīng)”在廣州地鐵一號(hào)線中已有所體現(xiàn)。開發(fā)商貿(mào)“大物業(yè)”的概念已進(jìn)入了廣州地鐵公司進(jìn)展的議程中。如在公園前站的人民廣場(chǎng)開發(fā)占地1萬(wàn)平方米的四層地下大型商場(chǎng)；在2號(hào)線與3號(hào)線交匯的客村站，開發(fā)一條大型的地下商業(yè)步行街；在黃沙站，打算與香港的和黃集團(tuán)共同開發(fā)占地3.2萬(wàn)平方米的地下商廈。 盡管地鐵商業(yè)商機(jī)無限，然而假如不加以統(tǒng)籌運(yùn)作，協(xié)調(diào)安排，只重視短期利益效果，也會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。來自廣州中

10、原地產(chǎn)的分析顯示，廣州一號(hào)線上的火車東戰(zhàn)、公元前站、體育西站和芳村站等地的商業(yè)經(jīng)營(yíng)就值得商榷。 火車東站上蓋商業(yè)物業(yè)要緊有中泰百盛、美食街和天譽(yù)花園的一、二期商鋪。當(dāng)初百盛進(jìn)駐中泰確實(shí)是打著口岸經(jīng)濟(jì)概念，結(jié)果自2001年1月19日開業(yè)來，人流量并不如人意。 與此景況相同的，還有體育西路的天河服裝皮具城、公元前站負(fù)二層的時(shí)尚在線和中旅商業(yè)城等。 如把百貨公司建在火車站旁，一方面出站的顧客都急于回家，不能吸引過客，另一方面，城里的顧客又覺得到地鐵總站太遠(yuǎn)，因此，在周圍沒有太多固定的居民消費(fèi)群下，中泰百盛專門難搭建口岸經(jīng)濟(jì)的概念。而體育西路、公元前站和芳村站的商業(yè)也因?yàn)闆]有明顯的經(jīng)營(yíng)特色導(dǎo)致知名度不

11、高，甚至有人提出公元前站的中旅商業(yè)城更適合進(jìn)展酒店而不是商業(yè)。 據(jù)了解，當(dāng)初廣州興建的地鐵一號(hào)線完全屬于政府的市政工程，要緊是為了解決交通問題，并沒有專門好把鐵線路與都市的商業(yè)布局結(jié)合起來。環(huán)市路確實(shí)是明顯的例子。在一號(hào)線地鐵還沒開通前，環(huán)市路是廣州的集大量寫字樓位置以及商業(yè)的CBD(中央商務(wù)區(qū))中心。然而，隨著地鐵一號(hào)線開通，大量的人流流向了有地鐵達(dá)到的天河城、中華廣場(chǎng)等地，而環(huán)市路由于地鐵不通，交通不夠方便等緣故，CBD的地位逐漸旁落。 商業(yè)規(guī)劃滯后，廣州地鐵一號(hào)線對(duì)地鐵商業(yè)的規(guī)劃遠(yuǎn)晚于地鐵工程的完成。建成4年的地鐵一號(hào)線上，東山口、陳家祠地鐵的商業(yè)物業(yè)也是去年才開始規(guī)劃興建。 廣州地鐵公

12、司已在2000年成立了廣州地鐵資源開發(fā)部，負(fù)責(zé)地鐵附屬資源開發(fā)利用，并希望通過借鑒香港地鐵的開發(fā)模式來解決地鐵連年虧損的難題。據(jù)悉，投資122億元的地鐵一號(hào)線運(yùn)營(yíng)3年后，每年的運(yùn)營(yíng)收入保持在1.8-1.9億元，而運(yùn)營(yíng)成本卻高達(dá)2.2-2.3億元，仍未擺脫虧損的局面。 目前，地鐵一號(hào)線車站商鋪出租率已達(dá)100%，藥品、皮具、報(bào)刊、點(diǎn)心、沖印、洗衣、銀行等各種連鎖經(jīng)營(yíng)遍布一號(hào)線的16個(gè)車站。地鐵二號(hào)線車站內(nèi)也差不多進(jìn)駐了便利店、洗衣店等連鎖店鋪。據(jù)悉，廣州地鐵正在申請(qǐng)獵取地鐵三號(hào)線上蓋5萬(wàn)平方公里的地塊。 要想好好利用地鐵商業(yè)那個(gè)商機(jī)，關(guān)鍵是把握好外部因素和內(nèi)部因素兩方面。 外部因素要緊是周圍要有

13、成熟的商業(yè)區(qū)做襯托。因?yàn)閮H憑一家商場(chǎng)難以吸引到足夠多的人流和消費(fèi)者。同時(shí)除地鐵外，還必需有便捷的地面公交體系，因?yàn)榈孛娴墓惑w系占據(jù)著公交體系80%以上的份額。 而且，還必須有一個(gè)公眾的活動(dòng)空間環(huán)境。游、購(gòu)、玩有機(jī)地結(jié)合起來，就可把所不能吸納的人流臨時(shí)引到周邊去。 內(nèi)部緣故是指商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積要大，要以特色經(jīng)營(yíng)吸引人流，塑造品牌保持人流，并依照人們的消費(fèi)心理及購(gòu)物潮流來不斷地調(diào)整自己。 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積必需足夠大，一是能夠增加品種，另外則能夠有足夠的空間去容納消費(fèi)者，為他們提供一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。只有特色經(jīng)營(yíng)才可吸引到盡量多的人流，通過塑造品牌保持人流。 像地鐵一號(hào)線上較成功的中華廣場(chǎng)通過吉之島、

14、中華百貨兩大主力店來吸引人流，同時(shí)，充分利用其緊鄰陵園手機(jī)電訊一條街的優(yōu)勢(shì)，把手機(jī)電訊、數(shù)碼產(chǎn)品的銷售也吸引到中華廣場(chǎng)中來，形成了自己的特色。并利用靠近英雄廣場(chǎng)及足球場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)，每逢有重大的足球賽事都把大屏幕擺到廣場(chǎng)上來吸引顧客。 上海地鐵：上海在規(guī)劃建筑地鐵之前就設(shè)計(jì)了用于商貿(mào)活動(dòng)的空間，這在全國(guó)是領(lǐng)先的。年月，上海第一個(gè)地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就落戶在地鐵一號(hào)線徐家匯站，當(dāng)時(shí)一個(gè)平方米的店鋪每月租金約為元。 地鐵尚未開通，商場(chǎng)卻已領(lǐng)先一步開始營(yíng)業(yè)，面臨的自然是慘淡經(jīng)營(yíng)，偌大的商城里只有店老總們“獨(dú)守空房”。 年月日，地鐵一號(hào)線全線通車，來“地下小店”逛逛的人逐漸多了起來，人氣慢慢在地下聚積，這令那些

15、無法堅(jiān)持而中途退出的店主們后悔不已。上海的“地鐵經(jīng)濟(jì)”總算度過了漫長(zhǎng)的“休眠期”。 在上海地鐵運(yùn)營(yíng)公司的運(yùn)籌帷幄下，從年開始，上海地下慢慢形成了上?；疖囌尽⑷嗣駨V場(chǎng)和徐家匯“三大商圈”。其中徐家匯商城最大，有七八千平方米，多個(gè)商鋪，人氣最旺的人民廣場(chǎng)則有“流行前線”、“香港名店街”、“迪美購(gòu)物中心”等多個(gè)連成一體的地下商場(chǎng)。在鐵路樞紐上海站，地鐵運(yùn)營(yíng)公司將部分商場(chǎng)改做旅館，以適應(yīng)南來北往旅客的需要。徐家匯地下商場(chǎng)里一個(gè)營(yíng)業(yè)員回憶講，在年生意的巔峰時(shí)期，周末客人多起來連上廁所的時(shí)刻都沒有，一個(gè)月下來最少也能凈賺萬(wàn)多。 年月日，一號(hào)線向南延伸了公里，達(dá)到公里。年月日，橫跨黃浦江的地鐵二號(hào)線投入試通

16、車，與運(yùn)行中的一號(hào)線構(gòu)成上海地下軌道交通的“十字”框架，總長(zhǎng)公里。一號(hào)線地下商鋪的成功大大激勵(lì)了投資者，二號(hào)線正式運(yùn)行后不久，沿線各大車站商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地就被租賃一空。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從地鐵一號(hào)線開通至年，沿線房?jī)r(jià)上升了。 風(fēng)光了幾年以后，上?！暗罔F經(jīng)濟(jì)”出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)?！皵r路虎”難道是手機(jī)信號(hào)！年，手機(jī)開始在上海的年輕人中間普及，但地鐵里的手機(jī)信號(hào)一直不行。一個(gè)店主講，經(jīng)常有的顧客在店里逛了一半，突然接到電話，因此就匆匆離開了地鐵，營(yíng)業(yè)額不可遏止地往下掉。 年月，軌道交通明珠線投入試運(yùn)行，分流了一批原先乘坐地鐵的乘客，地鐵里擁擠不堪的情況得以緩解，“地下商城”的購(gòu)物環(huán)境也隨之好了起來。 年月，困擾人們

17、多時(shí)的地鐵手機(jī)信號(hào)問題終于得到了解決。移動(dòng)通信信號(hào)在上海地鐵一號(hào)線和二號(hào)線站臺(tái)、站廳相繼開通，在各個(gè)地鐵車站內(nèi)乘客均可用手機(jī)通話。當(dāng)時(shí)就有專家分析，上海的地鐵經(jīng)濟(jì)將蓄勢(shì)反彈。 果然，從年起，地鐵站附近的房產(chǎn)領(lǐng)先火爆起來。彭浦本來被上海人視作“邊遠(yuǎn)地區(qū)”，房?jī)r(jià)平均每平方在元左右，但地鐵立即到來的消息大大刺激了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，元以下的價(jià)格如過眼云煙，現(xiàn)在那一帶的房?jī)r(jià)大概在至元左右。在同濟(jì)大學(xué)附近的“同濟(jì)綠園”剛開盤時(shí)，每平方米的價(jià)格為元左右，同樣，在地鐵規(guī)劃的消息傳來后，那個(gè)地點(diǎn)一躍成了“黃金地段”，房?jī)r(jià)猛漲到每平方米元。像如此在地鐵的帶動(dòng)下瘋狂上漲的樓盤因此而被人稱為“地鐵房”。 與此同時(shí)，書香也飄

18、進(jìn)了地鐵站，年，季風(fēng)書園落戶地鐵陜西路站，兩年后，季風(fēng)進(jìn)展成營(yíng)業(yè)面積平方米的大型書店。每天從早上點(diǎn)到晚上點(diǎn)，季風(fēng)書園都顧客盈門，“季風(fēng)”成了上海地鐵文化的一個(gè)標(biāo)志。 年月，上海都市交通治理局制定了以后的上海軌道交通進(jìn)展藍(lán)圖：軌道交通網(wǎng)將由市域快速鐵（線）、市區(qū)地鐵（線）和區(qū)際輕軌（線）三個(gè)層次組成，線要緊連接市中心和市郊衛(wèi)星城；線要緊穿過市區(qū)繁華的中心地帶，并和線融為一體；線則要緊在都市人口密集度較低的地區(qū)進(jìn)展，作為線的補(bǔ)充。“十五”期間，上海打算投資約億元人民幣，建成條總長(zhǎng)公里的軌道交通線。差不多開工的和將要建設(shè)的軌道線，將連接市區(qū)和郊縣、機(jī)場(chǎng)和居民區(qū)、商業(yè)街和工業(yè)區(qū)、大學(xué)校區(qū)等。上海將新建

19、座車站和個(gè)換乘點(diǎn)。在人民廣場(chǎng)、上海南站等要緊樞紐，將建立公交車、地鐵、長(zhǎng)途汽車、輕軌相互換乘的大型樞紐站，實(shí)現(xiàn)軌道交通之間的同臺(tái)換乘。遍布全市的地鐵線，將引動(dòng)沿線的房產(chǎn)、商鋪又現(xiàn)升值空間！ 投資者紛紛意識(shí)到，延伸到浦東的地鐵二號(hào)線也蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。在楊高南路站的“亞太盛匯”商場(chǎng)，一個(gè)使用面積為平方米的鋪面租金高達(dá)每月元?！昂笃稹钡妮p軌明珠線在被冷落了專門久之后，也從去年開始推出了赤峰路、漕寶路、江灣鎮(zhèn)等幾個(gè)站點(diǎn)商場(chǎng)。上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司商貿(mào)公司目前差不多決定在二號(hào)線、明珠線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。他們希望把地鐵經(jīng)濟(jì)織成一張連鎖的網(wǎng)絡(luò)。 由于地鐵周圍社區(qū)林立，大型超

20、市將面臨進(jìn)展的新機(jī)遇。月底，云集了萬(wàn)種名優(yōu)產(chǎn)品和進(jìn)口商品的華聯(lián)吉買盛超市攜餐飲巨頭麥當(dāng)勞開進(jìn)了地鐵莘莊站，其巨大的輻射力將在專門大程度上繁榮閔行地區(qū)及滬杭鐵路沿線的商業(yè)。而在此之前，地鐵站附近已有聯(lián)華等數(shù)家中小型超市。 從小商鋪到大賣場(chǎng)，上海的地鐵經(jīng)濟(jì)伴隨著軌道交通的進(jìn)展，在規(guī)劃、治理和經(jīng)營(yíng)等方面不斷改良。通過了年的曲折前行，上海終于打造成全國(guó)規(guī)模最大的地下商業(yè)圈，地鐵與外灘、陸家嘴和衡山路一樣，成為游客留戀忘返的場(chǎng)所。三、深圳地鐵一期工程商業(yè)功能初步規(guī)劃（一）深圳地鐵商業(yè)差不多功能定位隨著深圳地鐵一期工程的不斷推進(jìn)，地鐵工程將不斷給我市帶來更多的商機(jī)。從香港、廣州、上海地鐵運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)看，地鐵開

21、通之際，廣告媒體、連鎖商鋪、移動(dòng)通訊等商業(yè)資源將同步運(yùn)營(yíng)，銀行、書報(bào)刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動(dòng)售貨機(jī)等多種連鎖行業(yè)也將進(jìn)駐地鐵車站，以給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)。同時(shí)，地鐵上蓋物業(yè)，如商業(yè)、住宅、辦公以及文娛、服務(wù)等設(shè)施都將升值。深圳地鐵首家采納地鐵屏蔽門系統(tǒng)，每個(gè)站口均設(shè)有自動(dòng)扶梯，地鐵內(nèi)設(shè)置公共廁所，殘疾人專用電梯，運(yùn)營(yíng)時(shí)刻為早6時(shí)至晚12時(shí)。地鐵設(shè)計(jì)客流量初期為每日50萬(wàn)人次，近期為每日160萬(wàn)人；遠(yuǎn)期為每日200萬(wàn)人次。深圳地鐵明年將建成通車，深圳地鐵的無限商機(jī)引起國(guó)內(nèi)外的關(guān)注。目前深圳地鐵有三種業(yè)態(tài)的商業(yè)資源，分不為站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場(chǎng)物業(yè)和與站廳相連地下商業(yè)街。 地

22、鐵1號(hào)線東段線路由羅湖站世界之窗站，共15座車站；4號(hào)線南段線路由皇崗站青年宮站，共5座車站。零星商鋪差不多分布在每個(gè)站廳，提供即時(shí)性消費(fèi)服務(wù)，建議設(shè)定業(yè)種為報(bào)刊、沖印、點(diǎn)心、零食等；中型商場(chǎng)物業(yè)分布在較大的地鐵站，有大劇院站、會(huì)展中心站和世界之窗站，要緊提供便利性的延伸服務(wù)，建議設(shè)定的商業(yè)模式為：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、旅行社、西餅店、飲品店和眼鏡店等，采取租賃的經(jīng)營(yíng)模式。與站廳相連地下商業(yè)街，位于崗廈站會(huì)展中心站區(qū)間，以及市民中心站地下一層，要緊興建與地面商業(yè)配套或填補(bǔ)市場(chǎng)空白的主題性商場(chǎng)，中原建議引進(jìn)進(jìn)展商進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，主題定位為深圳特色產(chǎn)品一條街。 站廳內(nèi)所有商鋪中原建議

23、進(jìn)行捆綁式招商，實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。對(duì)零售商的標(biāo)準(zhǔn)是：處于行業(yè)前列、實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)優(yōu)良并通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。對(duì)建設(shè)大型主題商場(chǎng)的進(jìn)展商要求為：具有成功的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源、實(shí)力雄厚，信譽(yù)優(yōu)良、能夠提出令人信服的進(jìn)展打算。 深圳是個(gè)移民旅游都市，企業(yè)白領(lǐng)和全國(guó)各地的游客是地鐵商圈的要緊消費(fèi)人群，故在今后的地鐵商業(yè)定位上一定要把握住年輕白領(lǐng)和旅游客戶的心態(tài)。地鐵商圈的特點(diǎn)是人流大、逗留時(shí)刻短、顧客年紀(jì)輕、上班族較多，深圳地鐵也應(yīng)適應(yīng)這一特點(diǎn)來確定商業(yè)運(yùn)作的方式。（二）地鐵商業(yè)功能設(shè)置原則建議通過上述對(duì)香港、廣州、上海三地地鐵商業(yè)的進(jìn)展史，以及在進(jìn)展過程中所表現(xiàn)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析，

24、中原地產(chǎn)對(duì)深圳地鐵一期工程的地鐵商業(yè)部分提出如下建議：為了保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的持久性和品牌效應(yīng)，建議地鐵公司借鑒香港地鐵營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一期全部所屬商業(yè)采納只租不售的方式，以期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；為了保證地鐵沿線站點(diǎn)各商業(yè)功能布局合理，要遵循站點(diǎn)商業(yè)與地面周邊社會(huì)環(huán)境相結(jié)合的原則；為了保證地鐵商業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)檔次和持續(xù)性進(jìn)展，建議地鐵公司對(duì)站點(diǎn)內(nèi)的商業(yè)實(shí)行整體規(guī)劃，國(guó)際招商，具體表現(xiàn)為可分不在香港、北京、上海、廣州、深圳五個(gè)大都市進(jìn)行互動(dòng)招商，吸引國(guó)內(nèi)外有信譽(yù)和阻礙力的品牌商家進(jìn)駐；招商和招租可考慮由專業(yè)顧問公司代理，以期取得最佳資源整合效果。（三）具體站點(diǎn)功能分布建議1號(hào)線一期工程沿線站點(diǎn)（建議全部站點(diǎn)小獨(dú)

25、立店鋪以品牌連鎖店形式經(jīng)營(yíng)）：羅湖站：地下二層有8個(gè)獨(dú)立鋪位，地下一層有7個(gè)獨(dú)立鋪位，共計(jì)15個(gè)獨(dú)立鋪位，共計(jì)53.4。該站點(diǎn)位于羅湖口岸，連接深港兩地，人流量巨大，建議開設(shè)報(bào)刊店、便利店、精品店、紀(jì)念品專賣店、煙酒專賣店、沖印店、銀行、干洗店、禮品店、西餅屋、個(gè)人護(hù)理店、花店、藥店以及商務(wù)中心，以便給往來兩地的顧客最大的方便。國(guó)貿(mào)站：該站點(diǎn)共有27的獨(dú)立商鋪，國(guó)貿(mào)周邊是深圳最密集的辦公區(qū)和中高檔商業(yè)區(qū)，該站點(diǎn)緊鄰國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，考慮到功能的互補(bǔ)性，建議該處商鋪經(jīng)營(yíng)報(bào)刊店、銀行、干洗店、便利店、西餅屋、鮮花店、書店等。老街站：該站點(diǎn)共有40的獨(dú)立商鋪，老街東邊連接?xùn)|門商業(yè)街，東門是深圳最繁華的商業(yè)區(qū)

26、之一，人流量巨大，考慮到業(yè)態(tài)互補(bǔ)性，建議該處地下商業(yè)開設(shè)報(bào)刊店、銀行、精品店、西餅屋、眼鏡店、沖印店、便利店、煙酒專賣店等。大劇院站：該站點(diǎn)共有51.2的店鋪，分為兩種業(yè)態(tài)：小型獨(dú)立店和中型獨(dú)立店。該站點(diǎn)位于深圳行政金融區(qū)，東鄰以地王大廈為首的金融一條街，西鄰以市政府為首的行政辦公區(qū)，要緊顧客為政府公務(wù)員及企業(yè)白領(lǐng)。建議站點(diǎn)小鋪位開設(shè)報(bào)刊店、西餅屋、干洗店、鮮花店、銀行；中型獨(dú)立店引進(jìn)一家檔次中等偏上的中型便利店，如屈臣氏、71便利店、個(gè)人護(hù)理店等?？茖W(xué)館站：該站點(diǎn)共有38.7的店鋪，其位于深圳商業(yè)行政區(qū)，東鄰以市政府為首的行政辦公區(qū)，西靠華強(qiáng)北商業(yè)街，因其商業(yè)面積較小，建議開設(shè)報(bào)刊店、銀行、

27、西餅屋、干洗店、便利店、鮮花店等。華強(qiáng)路站：該站點(diǎn)共有43.2的店鋪，其位于華強(qiáng)北商業(yè)街的出口處，人流量巨大，建議開設(shè)個(gè)人護(hù)理店、西餅屋、干洗店、便利店、紀(jì)念品專賣店等。崗廈站：該站點(diǎn)共有150的店鋪，位于崗廈的商業(yè)中心地帶，地面消費(fèi)群要緊以餐飲、超市和娛樂場(chǎng)所為主，該處目前缺少精品百貨的商業(yè)業(yè)態(tài)，建議獨(dú)立的小鋪位開設(shè)報(bào)刊店、西餅屋、干洗店、便利店、銀行、個(gè)人護(hù)理店等；較大面積的商鋪引進(jìn)1-2家香港知名精品百貨商家，以吸引地面上顧客前來消費(fèi)。崗廈會(huì)展中心區(qū)間商業(yè)街：該商業(yè)街位于崗廈站和會(huì)展中心站點(diǎn)之間，位于地鐵通行空間上層，地面層為綠化帶，建筑面積10800，是一期工程最大的商業(yè)物業(yè)。該商業(yè)街

28、東接崗廈，西連會(huì)展中心，南接皇崗口岸、北連市民中心，地理位置得天獨(dú)厚。該物業(yè)不管從規(guī)模上依舊位置上，都具有標(biāo)志性特征。故中原結(jié)合整個(gè)深圳市的國(guó)際花園式高科技旅游都市功能定位，建議把該商業(yè)街打造成為：深圳特色產(chǎn)品一條街。屆時(shí)該街將按高新科技產(chǎn)品展示區(qū)、旅游產(chǎn)品展示區(qū)、服飾產(chǎn)品展示區(qū)、食品展示區(qū)四大區(qū)域功能劃分，身兼展示與銷售一體化，作為深圳一個(gè)嶄新的窗口向全世界推廣深圳產(chǎn)品，另通過統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造深圳又一道亮麗的風(fēng)景線。會(huì)展中心站：該站點(diǎn)共有1800的店鋪，處于深圳中心區(qū)南區(qū)會(huì)展中心地下，配合會(huì)展經(jīng)濟(jì)，建議該區(qū)域除開設(shè)報(bào)刊店、西餅屋、快餐店、干洗店、便利店、銀行、咖啡廳外，增設(shè)一個(gè)較大型的香港精品專賣場(chǎng)，期間定期銷售推廣香港及國(guó)際服飾、電器、通訊等知名品牌，協(xié)調(diào)會(huì)展中心商業(yè)街，使其成為深圳的聞名旅游購(gòu)物經(jīng)典。購(gòu)物公園站：該站點(diǎn)共有58.5的店鋪，其位于中心區(qū)購(gòu)物中心地下，商業(yè)人流量大，但因商業(yè)面積較小，建議開設(shè)精品店、西餅屋、干洗店、便利店、銀行、快餐店等。香蜜湖站：該站點(diǎn)共有63.5的店鋪，其位于香蜜湖深南大道路段，周邊要緊是高尚住宅區(qū)，建議開設(shè)書