柳林大廈推廣方案

1、HK 1100淮淮海店 -柳林大大廈營銷推廣廣方案目 錄第一部分分 產(chǎn)品品概述33第二部分分 市場場分析44第三部分分 產(chǎn)品品SWOOT分析析8一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)8二、劣勢(shì)勢(shì)9三、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)100四、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)133第四部分分 產(chǎn)品品定位114第五部分分 客戶戶定位115第六部分分 企劃劃總精116第七部分分 我們們的表現(xiàn)現(xiàn)17第八部分分 推廣廣計(jì)劃118一、準(zhǔn)備備及蓄水水期188二、內(nèi)部部認(rèn)購期期19三、開盤盤強(qiáng)銷期期24四、持續(xù)續(xù)期277第九部分分 定價(jià)價(jià)原則229第十部分分 推廣廣預(yù)算331第一部分分 產(chǎn)產(chǎn)品概述述一、項(xiàng)目目名稱柳林大廈廈二、本案案地理位位置位于盧灣灣區(qū)淮海海中路、西藏中中路口，緊鄰

2、金金鐘廣場場、大上上海時(shí)代代廣場。三、本案案基本數(shù)數(shù)據(jù)柳林大廈廈商場部部分，分分6個(gè)層層面。最最早曾為為柳林路路羊毛衫衫市場。隨著周周邊大型型寫字樓樓數(shù)量的的增加，曾經(jīng)營營過百腦腦匯數(shù)碼碼廣場?；A(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)如下：總建筑面面積148000M2214層層103997M2256層層44033M2室內(nèi)商鋪鋪基本分分隔主力力建筑面面積10-20MM2得房率38%第二部分分 市場場分析根據(jù)本案案所處地地理位置置、經(jīng)營營格局以以及可能能采取的的經(jīng)營回回報(bào)方式式，我司司對(duì)目前前商鋪市市場、尤尤其是與與本案較較為類似似的市中中心商場場進(jìn)行系系統(tǒng)分析析：租金情況況分析由數(shù)據(jù)分分析可見見，淮海海路以時(shí)時(shí)尚經(jīng)營營為主題

3、題，成為為時(shí)尚白白領(lǐng)購物物的首選選區(qū)域。由于經(jīng)經(jīng)營檔次次、客戶戶層次的的高檔性性，其租租金價(jià)格格甚至超超越南京京路，其其商鋪的的投資回回報(bào)前景景也非常?？捎^?；春Ｂ肥鞘侵行膮^(qū)區(qū)域中租租金最高高的板塊塊目前商鋪鋪售價(jià)情情況分析析由租金決決定售價(jià)價(jià)。針對(duì)市中中心大商商場分隔隔成小面面積商鋪鋪的營銷銷方式來來看，其其地段、經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容、消消費(fèi)人群群均對(duì)價(jià)價(jià)格有強(qiáng)強(qiáng)大的支支撐作用用。部分分商場以以“使用面面積”作為銷銷售單位位而顯得得單價(jià)突突兀，但但由于受受其得房房率的限限制，單單價(jià)換算算到建筑筑面積上上也并不不算非常?？捎^。目前淮海海路沒有有在售的的大商場場小商鋪鋪，在市市場上具具有稀缺缺性。從商鋪的

4、的銷售面面積上分分析為迎合投投資者的的需求、降低投投資門檻檻，目前前市中心心在售的的商鋪（本案潛潛在競爭爭個(gè)案）大多以以小面積積分隔形形式出售售，一般般面積都都在500M2以以下。且且面積越越小，單單價(jià)越容容易獲得得提升，而總價(jià)價(jià)也能為為市場所所接受。本案的面面積在整整個(gè)商鋪鋪中屬于于最小從商鋪的的投資特特性分析析為滿足投投資客商商鋪投資資價(jià)值的的期望，目前在在售的大大多商鋪鋪都采取取一定年年限內(nèi)的的回租方方式作為為招徠投投資客的的手段。從目前前市場銷銷售情況況上看，帶有一一定回租租保障的的商鋪更更能獲得得投資客客的認(rèn)可可，其去去化率相相對(duì)更快快。78%的投資資回報(bào)率率是客戶戶所能接接受的范范

5、圍。3年的回回租是市市場所能能接受的的最低底底限，也也是操作作個(gè)案中中使用最最多的回回租年限限對(duì)于本案案擬訂的的火爆營營銷的銷銷售路線線來說，給予客客戶一定定的投資資回報(bào)，將大大大增強(qiáng)投投資客的的投資信信心，利利于本案案實(shí)現(xiàn)高高速率、高利潤潤空間的的去化目目標(biāo)。第三部分分 SWWOT分分析一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析1、地理理位置處處于商業(yè)業(yè)繁華地地段柳林大廈廈坐落于于淮海中中路西藏藏中路。寸土寸寸金之地地集人民民廣場商商圈、淮淮海中路路商圈、城隍廟廟商圈人人氣之大大成，更更兼新天天地、淮淮海公園園的時(shí)尚尚、人文文，商業(yè)業(yè)氛圍不不言而喻喻。2、分隔隔面積小小，利于于總價(jià)控控制室內(nèi)商鋪鋪基本分分隔建筑筑面積：

6、10-20mm2左右右。有效效控制物物業(yè)的總總體價(jià)格格，使產(chǎn)產(chǎn)品的受受眾面更更為廣泛泛。3、現(xiàn)房房，即買買即回報(bào)報(bào)現(xiàn)房減少少了投資資客的前前期投入入，盡早早實(shí)現(xiàn)以以租養(yǎng)貸貸，是減減少投資資客資金金壓力、增強(qiáng)回回報(bào)信心心的最大大體現(xiàn)。4、產(chǎn)品品在本區(qū)區(qū)域內(nèi)具具有稀缺缺性整條淮海海路商圈圈乃至上上海黃金金商圈，目前幾幾乎均無無可售之之產(chǎn)權(quán)商商場，本本案的適適時(shí)推出出，將有有效聚集集商業(yè)房房產(chǎn)投資資人氣。5、產(chǎn)權(quán)權(quán)年限長長本物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)使用用年限為為50年年，給客客戶充分分的獲利利時(shí)間。二、劣勢(shì)勢(shì)分析1、竣工工至今，內(nèi)部經(jīng)經(jīng)營的項(xiàng)項(xiàng)目檔次次始終不不高，在在客戶心心目中形形象不佳佳從原先最最早的柳柳林路

7、羊羊毛衫市市場，到到目前的的賽博數(shù)數(shù)碼廣場場，內(nèi)部部經(jīng)營的的項(xiàng)目檔檔次始終終不高，并因此此留下一一定的社社會(huì)口碑碑。2、停車車位少，對(duì)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的限制較較大本案商場場只配備備8個(gè)停停車位，數(shù)量明明顯偏少少，限制制了本商商場（尤尤其是55、6樓樓）的業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇。如需需要大量量停車位位的飯店店、洗浴浴中心等等將受到到限制。3、套數(shù)數(shù)多，體體量較大大1-4層層商場面面積1003977M2，占本案案全部總總銷面積積的700%以上上。按分分隔以110-220m22/單元元計(jì)，鋪鋪位數(shù)高高達(dá)7994個(gè)，將對(duì)短短期的市市場迅速速有效去去化帶來來相當(dāng)?shù)牡碾y度。4、目前前區(qū)域商商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況況不理想想本案

8、雖位位于淮海海路沿線線，但距距離商業(yè)業(yè)最為發(fā)發(fā)達(dá)的淮淮海中路路仍有較較大距離離，區(qū)域域內(nèi)的幾幾家商場場的經(jīng)營營狀況并并不理想想，對(duì)投投資者的的投資心心理將產(chǎn)產(chǎn)生一定定的影響響。5、得房房率底，使用價(jià)價(jià)值低本案得房房率僅有有38%，在建建筑面積積為100-200M2的的情況下下，使用用面積很很小，將將影響該該商鋪的的經(jīng)營使使用。對(duì)對(duì)自用客客戶的影影響較大大。三、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)分析析1、委托托商場經(jīng)經(jīng)營管理理品牌企企業(yè)進(jìn)行行經(jīng)營管管理為增強(qiáng)本本案商鋪鋪的核心心競爭力力，我司司將引進(jìn)進(jìn)一百集集團(tuán)進(jìn)行行商場管管理。除除借助其其行業(yè)內(nèi)內(nèi)的知名名度、豐豐富的管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，有效效加強(qiáng)投投資客的的信心，實(shí)現(xiàn)投投資的

9、安安全性及及獲利性性。2、小商商鋪出售售+主題題經(jīng)營理理念的定定位通過市調(diào)調(diào)，本案案推出以以“香港城城（HKK1000）”為主題題的主題題經(jīng)營定定位，同同時(shí)形成成區(qū)域內(nèi)內(nèi)錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營的局局面。除推出全全新的經(jīng)經(jīng)營模式式之外，我們將將大型商商場分隔隔為相對(duì)對(duì)小面積積鋪位出出售，從從而有效效降低投投資總價(jià)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3、金豐豐易居的的專業(yè)品品牌與口口碑強(qiáng)大的社社會(huì)知名名度“金豐易易居”通過長長期的品品牌經(jīng)營營，積累累了廣泛泛的社會(huì)會(huì)知名度度與市場場美譽(yù)度度，成為為客戶可可信賴的的房地產(chǎn)產(chǎn)營銷代代理公司司。特別別是我司司操作的的投資類類物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品已成成為投資資客的追追捧對(duì)象象。擁有豐沛沛的投資資客戶資

10、資源“金豐易易居”操作的的一系列列投資產(chǎn)產(chǎn)品中已已經(jīng)積累累了相當(dāng)當(dāng)充沛的的投資客客戶資源源，以此此作為本本案的目目標(biāo)客戶戶群，將將直接帶帶動(dòng)本案案的迅速速去化。4、易居居會(huì)可采采取租售售并取的的方案購買商鋪鋪的業(yè)主主可通過過易居會(huì)會(huì)進(jìn)行商商鋪的出出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)，使投投資的便便捷性、獲利性性大大增增加，并并大大增增強(qiáng)本案案商鋪的的市場競競爭力。5、商鋪鋪投資已已被市場場廣泛接接受作為房地地產(chǎn)投資資的細(xì)分分類別，商鋪投投資已逐逐漸為廣廣大投資資客所接接受，其其中總價(jià)價(jià)較低的的小面積積商鋪往往往供不不應(yīng)求，市場接接受程度度較高。6、改造造外立面面塑造全全新形象象由于竣工工時(shí)間較較長，本本案商場場

11、的外立立面已顯顯破舊。我司將將通過外外立面的的改建，塑造本本商場的的全新形形象，提提升本案案的視覺覺形象。7、5年年不低于于5%回回報(bào)增強(qiáng)強(qiáng)投資信信心我們將在在營銷中中提出55年每年年不低于于5%投投資回報(bào)報(bào)的概念念，保證證客戶前前五年的的投資回回報(bào)，減減少客戶戶在養(yǎng)鋪鋪期間的的收益風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。8、“香香港城（HK1100）”錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營理念念的市場場接受度度“香港城城（HKK1000）”作為國國外成熟熟經(jīng)營模模式的引引進(jìn)，在在上海乃乃至中國國都屬于于首次出出現(xiàn)，其其經(jīng)營理理念、經(jīng)經(jīng)營方式式都將帶帶動(dòng)行業(yè)業(yè)經(jīng)營方方式的變變革，其其投資回回報(bào)也較較易為客客戶所接接受。9、市政政規(guī)劃帶帶來區(qū)域域利好消消

12、息據(jù)7月228日晚晚報(bào)介紹紹，市府府將著力力規(guī)劃淮淮海路商商業(yè)街，繁華將將向本案案所在的的東段延延伸。此此外，MM8地鐵鐵將在本本案附近近設(shè)站，將帶動(dòng)動(dòng)人流量量的進(jìn)一一步上升升。四、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)分析析1、轉(zhuǎn)讓讓后的回回報(bào)降低低商鋪在經(jīng)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓讓后總價(jià)價(jià)上漲而而投資收收益率將將降低，這將直直接影響響投資者者的置業(yè)業(yè)熱情，增加短短期炒作作的難度度。2、近期期媒體輿輿論對(duì)投投資產(chǎn)品品不利近階段有有關(guān)國家家政策的的調(diào)控、上海房房地產(chǎn)出出現(xiàn)泡沫沫等媒體體輿論導(dǎo)導(dǎo)向，將將使部分分客戶出出現(xiàn)持幣幣觀望的的心態(tài)，對(duì)本案案商鋪的的快速去去化產(chǎn)生生不利的的影響。3、在恢恢復(fù)經(jīng)營營后養(yǎng)鋪鋪效果不不明顯一旦回租租期滿，若

13、商鋪鋪恢復(fù)業(yè)業(yè)主自主主經(jīng)營后后，目前前所經(jīng)營營的“香港1100（HK1100）”經(jīng)營格格局可能能將發(fā)生生調(diào)整，目前55年養(yǎng)鋪鋪的效果果很不明明顯。第四部分分 產(chǎn)品品定位賣點(diǎn)整合合地理位置置優(yōu)越小面積低總價(jià)市百一店店“香港1100（HK1100）”主題經(jīng)經(jīng)營具有穩(wěn)定定的回報(bào)報(bào)率及想想象空間間二、產(chǎn)品品定位淮海商圈圈主題經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)房迷你商商鋪第五部分分 客戶戶定位由于本案案同時(shí)具具備地段段佳、總總價(jià)低的的特性，本案將將面對(duì)市市級(jí)客戶戶甚至來來源范圍圍更廣的的目標(biāo)客客戶。針針對(duì)本案案，我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶主主要為投投資客。投資客主主要消費(fèi)費(fèi)特征如如下：有閑散資資金，但但缺乏投投資方向向看重產(chǎn)品品的

14、地段段和總價(jià)價(jià)特色對(duì)第一百百貨的品品牌具有有信心對(duì)“香港港1000（HKK1000）”的經(jīng)營營模式具具有信心心多為二次次或多次次商業(yè)房房產(chǎn)投資資客戶，屬中端端投資客客看好淮海海中路東東段商圈圈的商業(yè)業(yè)價(jià)值與與規(guī)劃前前景外地、境境外投資資客將占占有一定定比重在我司操操作的數(shù)數(shù)個(gè)酒店店式公寓寓項(xiàng)目中中，積累累了豐富富的投資資客源。隨著青青年匯、金坤服服務(wù)公寓寓、金銀銀匯先后后交付使使用，物物業(yè)升值值幅度驚驚人。在在一定程程度上也也令投資資客堅(jiān)定定商業(yè)房房地產(chǎn)投投資的信信心，對(duì)對(duì)我司操操作的投投資物業(yè)業(yè)也產(chǎn)生生了信任任感。第六部分分 企劃劃總精一、案名名推薦HK1000 淮淮海店二、推廣廣總精商鋪投

15、資資新“三唯”理論唯“心”論：黃黃金淮海海路財(cái)富鋪鋪出來唯“物”論：時(shí)時(shí)尚保稅稅區(qū)消費(fèi)自自由港唯“法”論：經(jīng)經(jīng)營創(chuàng)價(jià)價(jià)值投資筑筑未來第七部分分 我們們的表現(xiàn)現(xiàn)一、LOOGO設(shè)設(shè)計(jì)二、平面面秀稿展展示（見見附件打打印稿）第八部分分 推廣廣計(jì)劃根據(jù)本案案銷售的的實(shí)際情情況，我我們將整整體營銷銷計(jì)劃細(xì)細(xì)分為準(zhǔn)準(zhǔn)備期、蓄水期期、開盤盤期、持持續(xù)期等等四個(gè)營營銷步驟驟，各步步驟的時(shí)時(shí)間、工工作目標(biāo)標(biāo)、詳細(xì)細(xì)工作內(nèi)內(nèi)容詳見見下表：一、準(zhǔn)備備期及蓄蓄水期時(shí)間：220033年7月月2日9月119日工作內(nèi)容容我們的目目標(biāo)賣點(diǎn)企劃配合合銷售配合合現(xiàn)場部分分通路1、積累累意向客客戶2、確定定經(jīng)營方方式3、確定定價(jià)格

16、計(jì)計(jì)劃1、地段段2、迷你你商鋪低低總價(jià)3、現(xiàn)房房發(fā)售，即買即即用4、一百百集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營管理理，確保?；貓?bào)1、協(xié)助助現(xiàn)場包包裝2、制定定推廣計(jì)計(jì)劃3、銷平平、銷海海制作4、鋪墊墊媒體投投放5、參加加房展，積累客客戶1、開展展全面市市調(diào)2、確定定營銷方方式/經(jīng)經(jīng)營模式式3、銷售售員培訓(xùn)訓(xùn)4、制作作銷講、統(tǒng)一銷銷售口徑徑5、銷售售合同準(zhǔn)準(zhǔn)備1、接待待會(huì)館2、精神神堡壘3、看房房通道4、樣板板區(qū)域及及公用部部位1、雜志志/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)易居生活活、上海海樓市、1m2、直投投、派單單易居會(huì)客客戶、專專業(yè)主題題商場直直投3、工地地圍墻/精神堡堡壘4、銷售售道具DM、模模型、效效果圖5、投資資講座主要工作作內(nèi)容：支付

17、意向向金時(shí)間9/8 9/119廣告配合合9/111-9/19晚晚報(bào)晨報(bào)報(bào)共144整版硬硬廣告配配合6整整版軟新新聞（詳詳見廣告告計(jì)劃）方式意向金金金額為2200000元/套（一個(gè)客客戶可購購買多套套，同時(shí)時(shí)現(xiàn)金支支付）地點(diǎn)售樓處現(xiàn)現(xiàn)場配合開發(fā)商財(cái)財(cái)務(wù)至現(xiàn)現(xiàn)場配合合收款目的通過收取取意向金金的方式式來鎖定定本案的的意向客客戶并為價(jià)格格提升做做有力的的依據(jù)內(nèi)部認(rèn)購購（以總總銷5.5億計(jì)計(jì)算）事事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)一覽表表第一次第二次第三次時(shí)間20033年9月月12日日20033年9月月13日日20033年9月月14日日客戶A級(jí)：VVIP客客戶（112-113時(shí)）B級(jí)：易易居會(huì)鉆鉆石會(huì)員員、公司司員工、開發(fā)商

18、商員工（18-19時(shí)時(shí)）C級(jí)：易易居會(huì)白白金會(huì)員員、公司司員工、開發(fā)商商員工親親朋好友友C級(jí)：易易居會(huì)普普通會(huì)員員（20003年年9月11日以前前辦理會(huì)會(huì)員卡的的普通會(huì)會(huì)員和黃黃金會(huì)員員）優(yōu)惠幅度度/數(shù)量量A級(jí)：開開盤價(jià)的的8.55折，兩兩家公司司各100名共220名B級(jí)：開開盤價(jià)的的8.99折，各各20名名總計(jì)600名開盤價(jià)的的9.11折，不不設(shè)定認(rèn)認(rèn)購套數(shù)數(shù)C級(jí)：開開盤價(jià)的的9.22折，不不設(shè)定認(rèn)認(rèn)購套數(shù)數(shù)，但要要為對(duì)外外認(rèn)購留留下1000套左左右余量量，已保保證對(duì)外外認(rèn)購有有房源供供應(yīng)地點(diǎn)上房銷售售公司116樓相關(guān)配合合開發(fā)商財(cái)財(cái)務(wù)人員員和銀行行收款人人員至我我司收款款，同時(shí)時(shí)攜帶點(diǎn)點(diǎn)鈔

19、機(jī)22臺(tái)、付付款單打打印機(jī)11臺(tái)及財(cái)財(cái)務(wù)章客戶、公公司、開開發(fā)商各各存一認(rèn)認(rèn)購聯(lián)付付款聯(lián)客戶必需需攜帶身身份證并并辦理會(huì)會(huì)員卡，認(rèn)購支支付現(xiàn)金金200000元元/套我司銷售售人員幫幫助客戶戶簽訂認(rèn)認(rèn)購書，并告知知簽約須須知內(nèi)容容同時(shí)簽簽署該須須知資金回籠籠80套47994萬假設(shè)3000套188892萬萬假設(shè)3114套200010萬萬三次認(rèn)購購目標(biāo)完成所有有房源550以以上的認(rèn)認(rèn)購率認(rèn)購房源源在9月月15日日9月119日完完成簽約約，每天天80組組，超量量部分99/211后，每每天簽880組已完成工工作認(rèn)購合合同、買賣賣合同、租租賃合同同等合合同文本本制作；管理公司司、經(jīng)營營公司的的注冊(cè)登登記；

20、管理公司司與經(jīng)營營公司、審計(jì)、法務(wù)、商業(yè)策策劃、物物業(yè)管理理等合同同確認(rèn)貸款款、辦證證單位及及相關(guān)手手續(xù)；價(jià)目表完完成（開開發(fā)商已已在交易易中心通通過面積積測(cè)繪報(bào)報(bào)告）；現(xiàn)場銷售售流程演演練；突發(fā)事件件應(yīng)對(duì)措措施；調(diào)價(jià)計(jì)劃劃及時(shí)間間節(jié)點(diǎn)安安排；銷控計(jì)劃劃擬定：保留總總價(jià)低于于20萬萬的約220套房房源（以以1-44樓包口口各2套套），以以備處理理疑難客客戶附：內(nèi)部部認(rèn)購規(guī)規(guī)定及流流程所有客戶戶必須嚴(yán)嚴(yán)格按照照金豐易易居制定定的內(nèi)部部認(rèn)購規(guī)規(guī)則參與與認(rèn)購，在規(guī)定定的時(shí)間間段內(nèi)簽簽訂買買賣合同同及辦辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)，逾期未未能完成成簽約的的，金豐豐易居將將撤銷對(duì)對(duì)已訂購購房源的的保留并并將房源源轉(zhuǎn)售

21、他他人；所有客戶戶必須嚴(yán)嚴(yán)格按照照金豐易易居制定定的銷控控計(jì)劃及及售價(jià)參參與內(nèi)部部認(rèn)購，遵循“先到先先得”的次序序，金豐豐易居不不為特定定客戶保保留特定定室號(hào)的的房源；簽約須須知及認(rèn)購書書（附附后）蓄水/內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期 營營銷媒體計(jì)計(jì)劃表（接待會(huì)會(huì)館開館館-9/19）項(xiàng)目名稱稱：柳林林大廈（事業(yè)一一部） 公開開認(rèn)購日日期：220033年9月月20日日（星期期六）媒體日期合同截止止主題版面刊例備注雜志媒體體易居會(huì)刊刊8/5（二）7/200樓盤信息息+廣告告封底免費(fèi)蓄水期9/5（五）8/222淮海路商商圈低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪鋪整版免費(fèi)理財(cái)周刊刊9/8（一）提前4天天淮海路商商圈低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪鋪整版3

22、.6萬萬軟文新民周刊刊9/155（一）提前4天天淮海路商商圈低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪鋪整版4.5萬萬軟文+硬硬廣告小計(jì)8.1萬萬帳單、直直投媒體體高檔樓盤盤直投（含商務(wù)務(wù)住宅）9/5（五）9/1預(yù)告開盤盤10萬份份6萬蓄水期太平洋金金卡對(duì)帳帳單9/5（五）8/200淮海路商商圈低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪鋪60萬份份18萬強(qiáng)銷期電信大客客戶帳單單9/7（日）8/200淮海路商商圈低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪鋪22萬份份8.8萬萬強(qiáng)銷期金豐易居居客服中中心9/5（五）提前100天發(fā)信+短短信息/免費(fèi)易居會(huì)員員蓄水小計(jì)32.88萬報(bào)紙媒體體新民晚報(bào)報(bào)9/4（四）提前3天天商鋪投資資“三唯理理論”半版10萬蓄水期軟軟文炒作作9/1

23、11（四）提前3天天大商業(yè)小小商鋪整版20萬硬廣告9/122（五）提前3天天私有淮海海中路整版20萬硬廣告9/155（一）提前3天天我崇尚唯唯心主義義2整版40萬硬廣告+軟新聞聞9/166（二）提前3天天我堅(jiān)持唯唯物主義義2整版40萬硬廣告+軟新聞聞9/177（三）提前3天天我追求拜拜經(jīng)主義義2整版40萬硬廣告+軟新聞聞9/188（四）提前3天天我在上海海消費(fèi)世世界2整版40萬硬廣告+軟新聞聞9/199（五）提前3天天火燒淮海海中路2整版40萬硬廣告+軟新聞聞新聞晨報(bào)報(bào)9/5（五）提前3天天商鋪投資資“三唯理理論”半版5萬蓄水期軟軟文炒作作9/111（四）提前3天天大商業(yè)小小商鋪整版10萬硬廣

24、告9/122（五）提前3天天私有淮海海中路整版10萬硬廣告9/155（一）提前3天天看什么看看整版10萬硬廣告9/166（二）提前3天天想什么想想整版10萬硬廣告9/177（三）提前3天天算什么算算整版10萬硬廣告9/188（四）提前3天天怕什么怕怕整版10萬硬廣告9/199（五）提前3天天等什么等等整版10萬硬廣告解放日?qǐng)?bào)報(bào)9/4（四）提前3天天加盟HKK1000大中國國計(jì)劃半版10萬蓄水期軟軟文炒作作房地產(chǎn)時(shí)時(shí)報(bào)9/8（一）提前3天天加盟HKK1000大中國國計(jì)劃半版5萬蓄水期軟軟文炒作作溫州晚報(bào)報(bào)9/188（四）提前3天天我崇尚唯唯心主義義2整版18.55萬硬廣告+軟新聞聞9/199（五

25、）提前3天天我追求拜拜經(jīng)主義義2整版18.55萬硬廣告+軟新聞聞小計(jì)（88折后）301.6萬戶外媒體體精神堡壘壘/巨幅幅9/4（四）發(fā)布完畢畢/12萬蓄水期道旗（33周期）8/300-9/30提前100天地段略110對(duì)對(duì)12萬淮海路懸懸掛橫幅（33周期）8/299-9/30提前100天地段略57根16萬平均8220元/對(duì)/110天小計(jì)40萬網(wǎng)絡(luò)及電電視媒體體1FANNG網(wǎng)8/255起提前7天天預(yù)熱/免費(fèi)蓄水期電視宣傳傳片最遲9/5（五五）接待中心心滾動(dòng)播播放6萬蓄水期小計(jì)6萬SP推介介會(huì)/本本地房展展SP推介介講座8/300（六）淮海路現(xiàn)現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)權(quán)小商鋪鋪/8萬蓄水期其余已發(fā)發(fā)生費(fèi)用用7-8月

26、月房展客客戶蓄水水淮海路現(xiàn)現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)權(quán)小商鋪鋪8萬小計(jì)16萬現(xiàn)場包裝裝效果圖不晚于88/255（一）/淮海路商商業(yè)氣氛氛單體立面面/2.5萬萬各1張DM已印刷完完畢1萬張30000份已投投放8月月初商鋪鋪房展，其余根根據(jù)指定定地點(diǎn)派派單0.355萬巡展派發(fā)發(fā)9/5前前1萬張新添加內(nèi)內(nèi)容（樓樓層平面面圖等）1萬單片備用用（含印印刷、投投遞費(fèi)、審核費(fèi)費(fèi)）模型8/300（五）/淮海路商商業(yè)氣氛氛/5.6萬萬2.7mm*5mm場內(nèi)綠化化設(shè)施9/2（二）/1萬/售樓處8/299（五）/20萬商場底樓樓簽約中心心9/155（一）各類文本本展示及及相關(guān)道道具商場2層層售樓處軟軟裝飾（含看板板、燈箱箱、LOOG

27、O墻墻等）8/288（四）起-99/2/3萬/液景電視視租借9/2（二）/1.5萬萬2只422寸樓書9/5（五）50000本/10萬/其他費(fèi)用用/30萬/小計(jì)78.885萬總計(jì)預(yù)付4779.445萬三、公開開認(rèn)購及及開盤強(qiáng)強(qiáng)銷（一）時(shí)時(shí)間：220033年9月月20日日9月月28日日我們的目目標(biāo)銷售工作作賣點(diǎn)企劃配合合通路完成1000%推案量開盤第一一波銷售售，目標(biāo)標(biāo)均價(jià)44.9萬萬/M22以上；開盤第第二波銷銷售，目目標(biāo)均價(jià)價(jià)5萬/M2以以上盡快完成成簽約、貸款等等手續(xù)1、淮海海路2、大商商場3、低總總價(jià)4、大經(jīng)經(jīng)營，小小商鋪5、產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)鋪按計(jì)劃投投放第一一、二波波廣告相關(guān)軟新新聞炒作作報(bào)紙媒

28、體體直郵/DDM派單單戶外橫幅幅道旗現(xiàn)場接待待會(huì)館市場口碑碑傳播老客戶維維護(hù)公開認(rèn)購購/開盤盤（以總總銷5.5億計(jì)計(jì)算）事事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)一覽表表公開認(rèn)購購簽約時(shí)間20033年9月月20日日20033年9月月20日日-288日客戶支付意向向金會(huì)員員所有簽訂訂認(rèn)購書書但未簽簽約的客客戶，完完成至少少60%的簽約約單優(yōu)惠幅度度及數(shù)量量根據(jù)前期期去化的的數(shù)量再再確定開開盤折扣扣。9.1-99.4折折，視前前階段認(rèn)認(rèn)購情況況而定開盤價(jià)的的9.11-9.4折，不設(shè)定定認(rèn)購套套數(shù)地點(diǎn)現(xiàn)場售樓樓處相關(guān)配合合開發(fā)商財(cái)財(cái)務(wù)人員員和銀行行收款人人員至現(xiàn)現(xiàn)場收款款已支付意意向金客客戶憑付付款單、會(huì)員卡卡簽訂認(rèn)認(rèn)購書并并簽

29、收簽簽約須知知未支付意意向金客客戶必需需辦理會(huì)會(huì)員卡同同時(shí)支付付定金2200000元/套，簽簽訂認(rèn)購購書開發(fā)商財(cái)財(cái)務(wù)人員員和銀行行收款人人員至現(xiàn)現(xiàn)場收款款，并開開首期款款發(fā)票客戶必需需攜帶簽簽約須知知所列材材料至現(xiàn)現(xiàn)場銀行、保保險(xiǎn)、公公證等相相關(guān)部門門配合到到現(xiàn)場協(xié)協(xié)助簽約約目標(biāo)100完成所所有房源源的認(rèn)購購，同時(shí)時(shí)使簽約約率達(dá)到到60以上資金回籠籠假設(shè)1000套63004萬以以上公開認(rèn)購購/開盤盤強(qiáng)銷期期媒體計(jì)計(jì)劃表（9/220-99/288）項(xiàng)目名稱稱：柳林林大廈 （事業(yè)業(yè)一部） 開盤日日期：220033年9月月28日日（星期期日）媒體日期合同截止止主題版面刊例備注報(bào)紙媒體體新民晚報(bào)報(bào)9/

30、244（三）提前3天天主題未定定備用整版25萬報(bào)眼+彩彩整9/255（四）提前3天天熱銷整版26萬報(bào)眼+彩彩整9/266（五）提前3天天主題未定定備用整版26萬報(bào)眼+彩彩整9/277（六）提前3天天熱銷+開開盤整版20萬備用9/288（日）提前3天天開盤整版20萬備用新聞晨報(bào)報(bào)9/266（五）提前3天天主題未定定備用半版7.8萬萬備用小計(jì)（885折后后）106.08萬萬雜志媒體體理財(cái)周刊刊（配合軟軟新聞） 9/222（一）9/188主題經(jīng)營營+投資資回報(bào)內(nèi)頁3.6萬萬第二波銷銷售10-11特刊9/244未來規(guī)劃劃內(nèi)頁3.6萬萬第二波銷銷售小計(jì)7.2萬萬SP推介介會(huì)/房房展會(huì)產(chǎn)品推介介時(shí)間待定定

31、/暫定8萬萬/小計(jì)8萬總計(jì)預(yù)付1221.228萬四、持續(xù)續(xù)期時(shí)間：99月299日-10月月20日日我們的目目標(biāo)銷售工作作賣點(diǎn)整合合企劃配合合通路1 1-4F 1000%簽約約率2 5FF-6FF確定目目標(biāo)客戶戶1銷售面面積40000mm2；目目標(biāo)均價(jià)價(jià)1萬/M2；總銷售售額0.4億2 完成成簽約、辦證等等其他事事宜1 淮海海路商業(yè)業(yè)規(guī)劃/未來前前景2 商業(yè)業(yè)氣氛3 低單單價(jià)及合合理經(jīng)營營業(yè)種1 參加加10月月房展（投資產(chǎn)產(chǎn)品展）2 預(yù)留留廣告費(fèi)費(fèi)用，根根據(jù)實(shí)際際情況再再定1 挖掘掘老客戶戶2 派單單結(jié)合直直銷3 中介介市場4 海外外推廣強(qiáng)銷收尾尾（以總總銷5.5億計(jì)計(jì)算）事事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)一覽表表收

32、尾退定時(shí)間20033年9月月29日日-100月200日20033年9月月28日日-299日地點(diǎn)現(xiàn)場售樓樓處收尾目標(biāo)標(biāo)及退定安排排完成所有有房源的的簽約工工作協(xié)助銀行行催討貸貸款缺件件客戶補(bǔ)補(bǔ)齊貸款款資料催討超時(shí)時(shí)未付款款客戶付付款與開發(fā)商商確認(rèn)成成功銷售售并制作作請(qǐng)傭表表開發(fā)商預(yù)預(yù)先準(zhǔn)備備現(xiàn)金或或與銀行行協(xié)調(diào)讓讓客戶至至銀行辦辦理退款款客戶憑認(rèn)認(rèn)購書原原件、身身份證、意向金金收據(jù)前前來辦理理退款資金回籠籠計(jì)劃：（以實(shí)實(shí)現(xiàn)總銷銷金額55億元計(jì)計(jì)算）第一次認(rèn)認(rèn)購80套47944萬第二次認(rèn)認(rèn)購假定3000套188992萬第三次認(rèn)認(rèn)購假定3114套200110萬開盤假定1000套63044萬持續(xù)期媒體

33、計(jì)計(jì)劃表（10/1-110/220）項(xiàng)目名稱稱：柳林林大廈 （事業(yè)業(yè)一部） 開盤日日期：220033年9月月28日日（星期期日）媒體日期合同截止止主題版面刊例備注主流媒體體（備用用）房地產(chǎn)時(shí)時(shí)報(bào)待定提前3天天軟文宣傳傳待定暫定5萬萬持續(xù)期待定提前3天天軟文宣傳傳待定新民晚報(bào)報(bào)9/299（四）提前3天天熱銷+房房展整版20萬持續(xù)期10/99（四）提前3天天低單價(jià)及及合理業(yè)業(yè)態(tài)+收收盤半版10萬持續(xù)期新聞晨報(bào)報(bào)10/110（五五）提前3天天低單價(jià)及及合理業(yè)業(yè)態(tài)+收收盤半版5萬持續(xù)期理財(cái)周刊刊（配合軟軟新聞）10/113（一一）10/115未來規(guī)劃劃前景內(nèi)頁3.6萬萬持續(xù)期小計(jì)（88折后）34.88

34、8萬SP推介介會(huì)/房房展會(huì)10-11房展會(huì)會(huì)/暫定6萬萬/投資型房房產(chǎn)展示示會(huì)10/22-100/5/暫定5萬萬/DM派單單直銷時(shí)間待定定暫定3萬萬異地推廣廣溫州房展展去化所有有房源暫定255萬/香港房展展去化所有有房源暫定500萬小計(jì)89萬總計(jì)預(yù)付1223.888萬五、人員員配備售樓處內(nèi)內(nèi)（1）銷銷售員220人（暫定），具體體分工為為：10人一一組，共共二組，每組由由一名組組長帶頭頭 二組隊(duì)隊(duì)伍分為為前臺(tái)、后臺(tái)分分工配合合（2）結(jié)結(jié)算員、辦證員員4名，出納11人、貸貸款銀行行工作人人員（待待定）；保安44人、保保潔人員員2人第九部分分 定定價(jià)原則則定價(jià)原則則本案由于于是商場場內(nèi)的小小面積商商鋪項(xiàng)目目，所以以我們將將根據(jù)商商場內(nèi)的的樓層關(guān)關(guān)系、動(dòng)動(dòng)線級(jí)別別、距離離出入口口的距離離、人的的視線可可及范圍圍、轉(zhuǎn)角角包口、面積大大小等綜綜合因素素，通過過價(jià)格杠杠桿來達(dá)達(dá)到均勻勻去化的的目的。垂直系數(shù)數(shù)：1F：12F：11*0.55=00.5553F：00.555*0.65=0.357754F：00.35575*0.77=0.250025平面系數(shù)數(shù)：根據(jù)據(jù)本案動(dòng)動(dòng)線級(jí)別別、距離離出入口口的距離離、人的的視線可