徐州沁水灣項目策劃及發(fā)展建議報告

1、徐州沁水灣灣策劃及及發(fā)展建建議報告告 上海圣圣博華康康創(chuàng)意規(guī)規(guī)劃咨詢詢有限公公司 20114年1月15日目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc375654525 一、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc375654525 h 1 HYPERLINK l _Toc375654526 二、產(chǎn)業(yè)選選擇 PAGEREF _Toc375654526 h 2 HYPERLINK l _Toc375654527 三、項目定定位 PAGEREF _Toc375654527 h 4 HYPERLINK l _Toc375654528 3.1主題題定位 PAGEREF _Toc37

2、5654528 h 4 HYPERLINK l _Toc375654529 3.2形象象定位 PAGEREF _Toc375654529 h 4 HYPERLINK l _Toc375654530 3.3功能能布局 PAGEREF _Toc375654530 h 4 HYPERLINK l _Toc375654531 3.4分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài) PAGEREF _Toc375654531 h 5 HYPERLINK l _Toc375654532 3.5業(yè)態(tài)態(tài)參考 PAGEREF _Toc375654532 h 7 HYPERLINK l _Toc375654533 四、招商運運營 PAGEREF _T

3、oc375654533 h 8 HYPERLINK l _Toc375654534 4.1運營營方式 PAGEREF _Toc375654534 h 8 HYPERLINK l _Toc375654535 4.2財務(wù)務(wù)測算 PAGEREF _Toc375654535 h 8 HYPERLINK l _Toc375654536 4.3招商商造商 PAGEREF _Toc375654536 h 12 HYPERLINK l _Toc375654537 4.4品牌牌推廣 PAGEREF _Toc375654537 h 13 HYPERLINK l _Toc375654538 五、下一步步工作安安排

4、PAGEREF _Toc375654538 h 15 HYPERLINK l _Toc375654539 5.1重點點工作 PAGEREF _Toc375654539 h 15 HYPERLINK l _Toc375654540 5.2時間間節(jié)點 PAGEREF _Toc375654540 h 15 HYPERLINK l _Toc375654541 附件 PAGEREF _Toc375654541 h 166 HYPERLINK l _Toc375654542 1、項目背背景 PAGEREF _Toc375654542 h 16 HYPERLINK l _Toc375654543 1.1新城

5、城區(qū)環(huán)境境 PAGEREF _Toc375654543 h 16 HYPERLINK l _Toc375654544 1.2周邊邊資源 PAGEREF _Toc375654544 h 17 HYPERLINK l _Toc375654545 1.3基地地特色 PAGEREF _Toc375654545 h 18 HYPERLINK l _Toc375654546 1.4背景景小結(jié) PAGEREF _Toc375654546 h 19 HYPERLINK l _Toc375654547 2、不宜發(fā)發(fā)展業(yè)態(tài)態(tài)初判 PAGEREF _Toc375654547 h 20 HYPERLINK l _To

6、c375654548 2.1傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)、商商務(wù)、教教育、醫(yī)醫(yī)療等業(yè)業(yè)態(tài)初判判 PAGEREF _Toc375654548 h 20 HYPERLINK l _Toc375654549 2.2高檔檔餐飲、酒酒店、會會所業(yè)態(tài)態(tài)初判 PAGEREF _Toc375654549 h 21 HYPERLINK l _Toc375654550 3、兒童產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概況況 PAGEREF _Toc375654550 h 22 HYPERLINK l _Toc375654551 3.1 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概況況 PAGEREF _Toc375654551 h 22 HYPERLINK l _Toc375654552 3.2 產(chǎn)

7、產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢 PAGEREF _Toc375654552 h 23 HYPERLINK l _Toc375654553 3.3 商商業(yè)模式式 PAGEREF _Toc375654553 h 24 HYPERLINK l _Toc375654554 3.4 徐徐州兒童童業(yè)態(tài)概概況 PAGEREF _Toc375654554 h 24 HYPERLINK l _Toc375654555 4、徐州婚婚慶產(chǎn)業(yè)業(yè)概況 PAGEREF _Toc375654555 h 25 HYPERLINK l _Toc375654556 5、調(diào)研案案例 PAGEREF _Toc375654556 h 27 HYPER

8、LINK l _Toc375654557 5.1樂高高集團 PAGEREF _Toc375654557 h 27 HYPERLINK l _Toc375654558 5.2上海海貝樂贏贏兒童快快樂運動動館 PAGEREF _Toc375654558 h 28 HYPERLINK l _Toc375654559 5.3天津津希樂城城 PAGEREF _Toc375654559 h 29 HYPERLINK l _Toc375654560 5.4新音音界藝術(shù)術(shù)音樂中中心 PAGEREF _Toc375654560 h 32 HYPERLINK l _Toc375654561 5.5金夫夫人婚紗紗攝

9、影 PAGEREF _Toc375654561 h 32 HYPERLINK l _Toc375654562 5.6愛帝帝宮 PAGEREF _Toc375654562 h 33 HYPERLINK l _Toc375654563 5.7瑞真真堂 PAGEREF _Toc375654563 h 33 HYPERLINK l _Toc375654564 5.8脈道道養(yǎng)生 PAGEREF _Toc375654564 h 34 HYPERLINK l _Toc375654565 6、財務(wù)測測算 PAGEREF _Toc375654565 h 35 HYPERLINK l _Toc375654566

10、6.1租金金收益 PAGEREF _Toc375654566 h 35 HYPERLINK l _Toc375654567 6.2項目目成本 PAGEREF _Toc375654567 h 35 HYPERLINK l _Toc375654568 6.3現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc375654568 h 37一、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略 沁沁水灣項項目戰(zhàn)略略發(fā)展目目標(biāo)是成成為一個個有核心心產(chǎn)業(yè)的的，并且且能成為為整個新城城區(qū)某一一項功能能上面的的亮點，項項目啟動動后能迅迅速贏得得社會各各界的關(guān)關(guān)注與共共識，通通過三年年時間打打造一個個能夠聚聚集人氣氣，財氣氣、商氣氣的項目目。實現(xiàn)現(xiàn)這一個個目標(biāo)必

11、必須從城城市功能能、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、主主題定位位、專業(yè)業(yè)運營、品品牌引領(lǐng)領(lǐng)五大戰(zhàn)戰(zhàn)略入手手：一是完善新新城區(qū)城城市功能能，打造造內(nèi)生成成長動力力項目應(yīng)立足足長遠(yuǎn)，不不應(yīng)追求求短期經(jīng)經(jīng)濟效益益，應(yīng)以以帶動整整個新城城區(qū)域綜綜合效益益提升為為重，通通過項目目產(chǎn)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新、商商業(yè)模式式重構(gòu)，提提升新城城區(qū)內(nèi)生生增長動動力，有有效樹立立和展現(xiàn)現(xiàn)徐州新新城形象象。二是主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)選擇擇應(yīng)堅持持“藍(lán)海海戰(zhàn)略”，避避開同質(zhì)質(zhì)化競爭爭深入了解消消費者需需求著手手，通過過跨越現(xiàn)現(xiàn)有競爭爭力邊界界看市場場，將不不同市場場的買方方價值元元素進(jìn)行行重新篩篩選與排排序，創(chuàng)創(chuàng)造重建建市場和和產(chǎn)業(yè)邊邊界的可可能，開開啟巨大大的潛在

12、在需求。三是核心主主題定位位明確，打打造復(fù)合合型多功功能業(yè)態(tài)態(tài)盡管項目建建筑空間間環(huán)境具具有獨特特優(yōu)勢，但但項目本本身較為為獨立，周周邊可直直接利用用資源少少，人氣氣不足，為為克服項項目缺點點并發(fā)揮揮其優(yōu)勢勢，項目目應(yīng)聚焦焦某一特特定領(lǐng)域域，打造造一個相相對獨立立的產(chǎn)業(yè)業(yè)整體品品牌，并并借助開開發(fā)商提提供的建建筑空間間載體進(jìn)進(jìn)行項目目落地。四是引入專專業(yè)運營營模式，實實現(xiàn)要素素資源深深度整合合由注重內(nèi)部部現(xiàn)有資資源與外外部環(huán)境境的匹配配轉(zhuǎn)向注注重內(nèi)部部核心能能力打造造與外部部資源整整合。運運營商應(yīng)應(yīng)堅持價價值創(chuàng)造造理念，圍圍繞所確確定的主主題，營營造具體體內(nèi)容與與形式，幫幫助發(fā)展展商和商商家梳

13、理理其資源源，調(diào)動動其積極極性、幫幫助他們們?nèi)フ虾?，實現(xiàn)現(xiàn)價值創(chuàng)創(chuàng)新與增增值。五是堅持品品牌引領(lǐng)領(lǐng)，以造造商帶動動招商運營商的使使命是為為各方創(chuàng)創(chuàng)造一個個共同成成長的空空間，所所引進(jìn)商商家并不不局限于于必須是是大品牌牌，但商商家入住住后，運運營商和和商家會會共同打打造園區(qū)區(qū)品牌，讓讓商家成成為盟主主，打造造一個具具備吸引引力、想想象力、競競爭力、高高品質(zhì)的的項目。二、產(chǎn)業(yè)選選擇項目應(yīng)導(dǎo)入入一些未未來有潛潛力、有有號召力力且具有有潛在資資源的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并并以提高高人們生生活品位位與質(zhì)量量為基本本價值取取向，既既能夠為為新城區(qū)區(qū)作配套套，又要要能對中中心城區(qū)區(qū)市民具具有足夠夠吸引力力，成為為其可選

14、選擇的目目的性消消費場所所之一。并并且所選選產(chǎn)業(yè)應(yīng)應(yīng)與新城城區(qū)優(yōu)美美的自然然環(huán)境、快快速導(dǎo)入入的高素素質(zhì)人口口、周邊良良好的配配套設(shè)施施，以及及項目獨獨特建筑筑空間環(huán)環(huán)境相匹匹配。綜合考慮本本項目戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展導(dǎo)向，建議沁水灣項目打造以幸福體驗為核心的幸福產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勢獨特，前景廣闊。按照人生成長幸福最為重要的三個階段，也是人生中消費潛力較大的三個節(jié)點，打造幸福產(chǎn)業(yè)的三個版本，即01版兒童版（成長體驗為主）， 02版青年版（創(chuàng)意及時尚為主），03版中老年版（健康養(yǎng)生為主），把幸福產(chǎn)業(yè)打造成為一個系列、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)之間既相互聯(lián)系，又相對獨立，易于分期落地實施?？紤]中國現(xiàn)階段特殊育兒模式意味著每

15、一個家庭中有2個、4個甚至6個大人的目光都集中在1個孩子身上，建議項目以兒童產(chǎn)業(yè)項目先行，進(jìn)而帶動其它兩類產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。總的來說，選擇幸福產(chǎn)業(yè)系列的理由如下：一是能夠促促進(jìn)新城城發(fā)展，提提升新城城生活品品質(zhì)。徐徐州新城城區(qū)的功功能定位位是區(qū)域域性的商商務(wù)、金金融、文文化中心心，新城城核心區(qū)區(qū)已有相相當(dāng)體量量的商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)辦公設(shè)設(shè)施，而而文化內(nèi)內(nèi)涵相對對欠缺。兒兒童體驗驗文化、創(chuàng)創(chuàng)意時尚尚文化、養(yǎng)養(yǎng)生文化化等主題題不僅具具備深厚厚的文化化內(nèi)涵并并可延伸伸出相應(yīng)應(yīng)的文化化產(chǎn)品，作作為產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)容還還能提振振人們對對新城區(qū)區(qū)的信心心二是能夠完完善城區(qū)區(qū)功能，提提升周邊邊區(qū)域價價值。集集重點

16、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)工程和和重點城城建工程程于一體體的大龍龍湖沁水水灣項目目，一定定能夠贏贏得社會會各界的的關(guān)注與與共識，符符合政策策導(dǎo)向與與未來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展導(dǎo)向，發(fā)發(fā)展富有有特色與與個性的的幸福產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，可可以實現(xiàn)現(xiàn)這一目目標(biāo)，迅迅速聚集集人氣，展展現(xiàn)項目目活力，并并帶動周周邊物業(yè)業(yè)價值升升值。三是能夠自自成一體體，產(chǎn)業(yè)業(yè)之間相相互交融融。由于于項目周周邊無可可直接利利用資源源，本項項目只能能發(fā)展一一個主題題明確、相相對獨立立、自成成一體的的產(chǎn)業(yè)。橫橫向看項項目提供供從學(xué)前前教育，產(chǎn)產(chǎn)后護(hù)理理，嬰幼幼兒素質(zhì)質(zhì)教育與與體驗，青年創(chuàng)意時尚，到中老年養(yǎng)生保健等個人幸福成長系列服務(wù)，滿足不同年齡階段群體單項消

17、費需求，縱向看，類似教育培訓(xùn)類項目又可以聚集不同類型階段的消費者?？傮w來看，幸福主題可以把項目打造成為徐州乃至華東區(qū)域一個獨特品牌，發(fā)揮較為廣泛的區(qū)域影響力。四是瞄準(zhǔn)高高端市場場需求，未未來成長長空間大大。隨“單單獨二孩孩”政策策、人口口老齡化化、消費費升級進(jìn)進(jìn)程加快快，孕嬰嬰童產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為擴內(nèi)需需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)、保保障和改改善民生生的 “朝陽陽產(chǎn)業(yè)”。隨隨著中醫(yī)醫(yī)中藥養(yǎng)養(yǎng)生文化化的傳播播和發(fā)展展，國民民養(yǎng)生保保健意識識的不斷斷增強，要要求由常常規(guī)的醫(yī)醫(yī)療保健健轉(zhuǎn)向特特色養(yǎng)生生保健的的需求范范圍越來來越廣，需需求的人人群也逐逐漸由高高官、大大款、白白領(lǐng)向社社會化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。并并且徐州州人口基基數(shù)大，

18、老老城區(qū)類類似高端端產(chǎn)品稀稀缺，而而新城區(qū)區(qū)將來入入住人口口又會以以中高收收入人群群為主。相相關(guān)幸福福產(chǎn)業(yè)未未來成長長空間巨巨大。本本項目可可以將人人生成長長動力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為新新區(qū)發(fā)展展的內(nèi)生生動力，不不僅僅是是吸引各各年齡階階段人群群前來體體驗、消消費，還還承載著著家庭消消費升級級的功能能。五是創(chuàng)新商商業(yè)模式式，以造造商帶動動招商。本項目可以創(chuàng)新商業(yè)模式，以未來占有主導(dǎo)的“體驗經(jīng)濟”為基礎(chǔ)，比如01兒童版職業(yè)、運動、教育體驗館要以兒童素質(zhì)教育與情感智慧開發(fā)為主旨，02青年版青年創(chuàng)意、時尚產(chǎn)業(yè)可以通過大學(xué)生創(chuàng)業(yè)等方式培養(yǎng)，共同成長，03中老年版健康養(yǎng)生館兼顧客戶的養(yǎng)生保健需求（有健康）、事業(yè)發(fā)展（

19、有錢）、學(xué)習(xí)求知（有智慧）、公益慈善（有愛心、有面子）等，綜合考慮滿足顧客的身體健康養(yǎng)生需求和精神健康養(yǎng)生需求，融入我們的創(chuàng)意和智慧，使相關(guān)項目實現(xiàn)價值增值，實現(xiàn)造商帶動招商。三、項目定定位3.1主題題定位沁水灣幸福福碼頭項目將聚焦焦兒童體體驗成長長、青年創(chuàng)創(chuàng)意時尚尚、中老老年養(yǎng)生生三大幸福福主題，打打造成為為具有示示范效應(yīng)應(yīng)的生命命與健康康文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚平臺，打打造成為為具備區(qū)域域輻射力力的成長長與健康康文化消消費目的的地。碼頭概念利利用沁水水灣獨特特地理位位置，輔輔之以幸幸福概念念，著力力強調(diào)家家、溫馨馨等感覺覺，為項項目業(yè)態(tài)態(tài)的落位位奠定了了基調(diào)。3.2形象象定位九州彭城龍龍湖畔 成長

20、長健康幸幸福園項目坐落于于徐州新新區(qū)大龍龍湖畔，將將充分整整合利用用大龍湖湖及新區(qū)區(qū)周邊的的優(yōu)美環(huán)環(huán)境，打打造花園園式的景景觀環(huán)境境和活力力空間，為為兒童的的快樂成成長、青青年的幸幸?；橛?、中老老年的健健康養(yǎng)生生提供一一站式體體驗與消消費基地地，使項項目成為為徐州市市民的成成長樂園園、時尚尚花園、健健康樂園園。3.3功能能布局項目將形成成以兒童童成長體體驗、青青年創(chuàng)意意時尚、中老年年健康養(yǎng)養(yǎng)生等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核核心的幸幸福業(yè)態(tài)態(tài)。根據(jù)據(jù)項目建成成物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及相相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展需需求將項項目初步步分成六六大功能能區(qū)塊：幸福孕孕育區(qū)、幸幸福成長長區(qū)、幸幸福創(chuàng)意意區(qū)、幸幸福養(yǎng)生生區(qū)、幸幸福服務(wù)務(wù)區(qū)、幸幸福

21、開放放區(qū)。在每每個區(qū)域域內(nèi)，將將聚焦22-3個個主題核核心業(yè)態(tài)態(tài)。圖3-1 功能區(qū)區(qū)塊圖3.4分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)幸福孕育區(qū)區(qū)：孕育幸福的的起點。項目未來來將引入入高端女女性養(yǎng)護(hù)護(hù)服務(wù)業(yè)業(yè)類企業(yè)業(yè)，重點點關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)前教育育及產(chǎn)后后母嬰護(hù)理（不不包括生生育環(huán)節(jié)節(jié)）。早教教教育：可引入入早教館（滿滿18個月月），具具體可分分為音樂樂早教、語語言早教等，使得嬰嬰兒能夠夠健康快快樂的成成長，并并盡早的的發(fā)現(xiàn)嬰嬰兒的優(yōu)優(yōu)勢。產(chǎn)后養(yǎng)養(yǎng)護(hù)：引入專專門的母母嬰護(hù)理理機構(gòu)，主主要為新生兒兒護(hù)理、生長檢檢測、專專業(yè)護(hù)理理、產(chǎn)婦婦體恢復(fù)復(fù)、心理理健康等等提供全全面專業(yè)業(yè)的服務(wù)務(wù)，為產(chǎn)產(chǎn)婦和嬰嬰兒的健健康提供供保證。建議初期重重

22、點聚焦焦產(chǎn)后養(yǎng)養(yǎng)護(hù)業(yè)態(tài)態(tài)。產(chǎn)后養(yǎng)護(hù)護(hù)主要是是為生產(chǎn)產(chǎn)后的女女性和嬰嬰兒提供供護(hù)理服服務(wù)，可以與與上海、南南京、徐徐州等地地的高端端女性生生育機構(gòu)構(gòu)合作，在在女性生生產(chǎn)后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入沁水水灣相關(guān)關(guān)項目，為為生產(chǎn)后后的女性性和嬰兒兒提供護(hù)護(hù)理服務(wù)務(wù)。幸福成長區(qū)區(qū)：成長幸福的體體驗。項目未來來將形成成以兒童童職業(yè)體體驗為核核心，教教育體驗驗、運動動體驗、娛娛樂體驗驗、藝術(shù)術(shù)體驗等等為輔的的兒童成成長體驗驗類業(yè)態(tài)態(tài)。項目目初期將將重點吸吸引1-2家體體驗業(yè)態(tài)態(tài)。職業(yè)體體驗：為為兒童提提供高仿仿真設(shè)施施道具和和模擬場場地，在在專業(yè)老老師的指指導(dǎo)下能能夠在不不同職業(yè)業(yè)體驗主主題店中中扮演各各行業(yè)成成人職業(yè)業(yè)角

23、色，培培養(yǎng)兒童童職業(yè)理理想。教育體體驗：引引入早教教、外語語、品格格、智力力、情商商培養(yǎng)等等教育培培訓(xùn)機構(gòu)構(gòu)，結(jié)合合主題式式情景教教學(xué)，寓寓教于樂樂，培養(yǎng)養(yǎng)孩子的的學(xué)習(xí)興興趣、態(tài)態(tài)度與信信心。運動體體驗：為為孩子提提供一個個融合教教育、運運動、文文化為一一體的兒兒童“快快樂運動動”項目目，可引引入輪滑滑、三大大球、迷迷你Goolf、小小型游泳泳池、拳拳擊、迷迷你現(xiàn)代代軍事九九項等223種運運動游戲戲，搭建建一個充充滿笑聲聲的運動動場所，讓讓孩子愛愛上運動動。藝術(shù)體體驗：融融入兒童童音樂、鋼鋼琴、舞舞蹈、書書法等元元素，挖挖掘兒童童在藝術(shù)術(shù)方面的的天賦，釋釋放兒童童在創(chuàng)意意、想象象、專注注等方面

24、面的能力力。建議初期重重點聚焦焦職業(yè)體體驗和藝藝術(shù)體驗驗業(yè)態(tài)。幸福創(chuàng)意區(qū)區(qū)：結(jié)婚婚幸幸福的傳傳遞?；閼c行業(yè)業(yè)是以創(chuàng)創(chuàng)意為核核心的服服務(wù)業(yè)。本項目將將重點聚聚焦婚紗紗攝影與與婚禮策策劃等婚婚慶服務(wù)務(wù)業(yè)中附附加值相相對較高高的業(yè)態(tài)態(tài)?；榧啍z攝影：準(zhǔn)準(zhǔn)新人對對結(jié)婚所所需要的的主要服服務(wù)和產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇中，關(guān)關(guān)注度最最高的是是婚紗攝攝影。項項目可以以引入婚婚紗攝影影、禮服服租售、婚婚紗定制制等環(huán)節(jié)節(jié)的商家家。婚禮策策劃：創(chuàng)創(chuàng)意有個個性，策策劃才出出價值。各類創(chuàng)意新穎、個性十足的婚禮方案，通過出彩的活動策劃可以讓新人成為典禮舞臺的明星，成為新人一生中幸福時刻的美好回憶。建議初期重重點聚焦焦高端婚婚紗攝影影

25、機構(gòu)。幸福養(yǎng)生區(qū)區(qū)：養(yǎng)生生幸幸福的延延展。越來越越多的人人重視并并追求健健康養(yǎng)生生，服務(wù)務(wù)對象主主要有三三類：僅僅需養(yǎng)生生的人群群；亞健康康人群中中的高端端客戶，包包括白領(lǐng)領(lǐng)階層；既需治治病又要要養(yǎng)生的的高端客客戶，如如公司老老板，離離退休干干部等社社會群體體?？梢耘c東側(cè)企企業(yè)會所所共享資資源。常規(guī)養(yǎng)養(yǎng)生：傳傳統(tǒng)針灸灸、拔罐罐、刮痧痧、按摩摩、推拿拿，現(xiàn)代代儀器理理療等。特色養(yǎng)養(yǎng)生：包包括中藥藥養(yǎng)生，太太極養(yǎng)生生，易經(jīng)經(jīng)八卦養(yǎng)養(yǎng)生等。養(yǎng)顏美美容：提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)養(yǎng)生、智智慧養(yǎng)生生、四季季養(yǎng)生、五五行養(yǎng)生生、無暇暇肌膚養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、保保青春延延衰老、中中醫(yī)經(jīng)絡(luò)絡(luò)等。膳食調(diào)調(diào)理：根根據(jù)四季季和不同同人群配配

26、以相應(yīng)應(yīng)的食療療組方，定制制營養(yǎng)食食譜。建議初期重重點聚焦焦中醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)生業(yè)態(tài)態(tài)。幸福服務(wù)區(qū)區(qū)：主要要服務(wù)于于項目及及新區(qū)人人群。為為主要功功能區(qū)提提供休閑閑娛樂、兒兒童主題題餐飲、中中高端餐餐飲等配配套業(yè)態(tài)態(tài)。幸福開放區(qū)區(qū)：環(huán)湖湖路北側(cè)側(cè)沿大龍龍湖的休休閑廣場場，與其它它各區(qū)塊塊通過步步行系統(tǒng)統(tǒng)緊密相相連。廣廣場內(nèi)設(shè)設(shè)有水中中舞臺和和湖濱劇劇場、游游船碼頭頭，提供供大面積積的室外外公共綠綠地和廣廣場，主主要用于于市民公共共文化活活動與創(chuàng)創(chuàng)意休閑閑。3.5業(yè)態(tài)態(tài)參考 根根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)定位和和初期重重點聚焦焦業(yè)態(tài)，通通過對相相關(guān)典型型商家分分析為項項目布局局提供面面積參考考。 表3-1 初期部部分業(yè)態(tài)態(tài)

27、面積需求求參考類別商家項目特色面積參考兒童體驗希樂城以兒童職業(yè)業(yè)體驗為為核心，書店、商店、餐飲等配套，給孩子們提供基礎(chǔ)職業(yè)體驗樂趣，通票120元/人6000平平方米酷貝拉一個仿真社社會生活活城市，擁擁有合理理的街道道、高質(zhì)質(zhì)量的場場館空間間環(huán)境，以以及真實實有趣的的體驗道道具，仿仿真高科科技是它它的特點點，收費費1500元/人人2000-30000平方米米樂高教育樂高旗下共共有樂高高玩具、樂樂高教育育和樂高高樂園三三塊主營營業(yè)務(wù)，國國內(nèi)以樂樂高積木木和樂高高教育加加盟店為為主，享享有盛譽譽300-5500平方米米貝樂贏國內(nèi)首家以以“讓孩孩子愛上上運動”為為主題的的兒童樂樂園，把把孩子的的跑、跳

28、跳、爬、攀攀登、平平衡，設(shè)設(shè)計成好好玩又有有趣的魔魔法世界界兒童運運動主題題場館，門門票1000元/人200030000平方方米新音界面對5-114歲的的孩子及及其家長長，是一一所以鋼鋼琴教育育為主的的藝術(shù)生生活中心心，集音音樂教學(xué)學(xué)、音樂樂賞析、表表演體驗驗、交流流聚會等等多種功功能為一一體1000平平方米左左右青年創(chuàng)意時時尚愛帝宮全國首家五五星級月月子會所所，為產(chǎn)產(chǎn)后媽媽媽提供入入住式月月子、產(chǎn)產(chǎn)后修復(fù)復(fù)、護(hù)士士外派、寶寶早教等一站式護(hù)理服務(wù)，收費從48800元/月到398800元/月4000平平方米金夫人婚紗攝影行行業(yè)標(biāo)志志性品牌牌，經(jīng)營營范圍擴擴展到婚婚紗攝影影、藝術(shù)術(shù)攝影、兒兒童攝影

29、影、廣告告攝影、禮禮服設(shè)計計制作、婚婚禮策劃劃及婚慶慶服務(wù)等等，全國國門店超超過3000家500110000平方米米中老年養(yǎng)生生瑞真堂提供中醫(yī)醫(yī)醫(yī)療、針針灸、推推拿、足足療、中中醫(yī)美容容、藥膳膳等特色色醫(yī)療保保健服務(wù)務(wù)，采取取會員與與貴賓制制管理1000-20000平方方米脈道養(yǎng)生領(lǐng)先的健康康養(yǎng)生連連鎖品牌牌，首家家提出并并倡導(dǎo)“脈脈道經(jīng)絡(luò)絡(luò)養(yǎng)生”為經(jīng)營營方針的的養(yǎng)生會會館，通通過專家家會診、專業(yè)sspa，經(jīng)經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生生，面部部理療等等功能療療程，使使每位顧顧客得到到身體和和心理的的全面放放松500110000平方米米四、招商運運營4.1運營營方式對本項目來來說，盡盡管項目目前期投投資開發(fā)發(fā)成本

30、較較大，但但長遠(yuǎn)看看項目開開發(fā)方可可以享受受土地及及周邊項項目開發(fā)發(fā)增值收益益，而運運營公司司無法參參與分享享，因此此建議地地塊本身身前期投投入不作價，所所有的物物業(yè)和設(shè)設(shè)施歸項項目開發(fā)發(fā)方所有有。以此此為基礎(chǔ)礎(chǔ)，建議議委托運運營、合合作運營營兩種運運營模式式。同時，考考慮到項項目開發(fā)發(fā)方獨立立運營的的可能性性，也可可以聘請請有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位以以全程顧顧問形式式參與運運營。綜合分分析三種種運營模模式如下下：（一）整體體委托運運營運營框架：項目開開發(fā)方將將項目整整體委托托給有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位運營，委委托期115年。有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位提取取一定比比例的實實收租金金作為運運營管理理收入，

31、并并獨自承承擔(dān)運營營成本。具體運營框架如表4-1 表4-11 雙方方職責(zé)收收益分配配表職責(zé)收益分配項目開發(fā)方方1項目運營營前，按按照定位位要求完完善物業(yè)業(yè)，達(dá)到到招商和和運營要要求，承承擔(dān)相關(guān)關(guān)的改造造費用2項目運營營后，協(xié)協(xié)助運營營公司獲獲取政府府政策和和資金等等支持3項目運營營后，現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)業(yè)整體交交由有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位，物業(yè)業(yè)收入、費用均由有經(jīng)驗的專業(yè)單位統(tǒng)籌從第2年開開始收取取一定比比例實收收租金，第第2年收收取100%，第第3年收收取200%，第第4110年收收取300%，第第11-15年年收取440%有經(jīng)驗的專專業(yè)單位位1項目正式式運營前前，組建建專業(yè)的的運營團團隊，提提前進(jìn)行

32、行潛在招招商、宣宣傳等，承承擔(dān)相關(guān)關(guān)費用。2項目正式式運營后后，負(fù)責(zé)責(zé)沁水灣灣項目的的整體運運營，并并承擔(dān)相相關(guān)的運運營費用用。按照實收租租金提取取運營管管理收入入，第11年留存全部部實收租租金，第第2年收收取900%，第第3年收收取800%，第第4110年收收取700%，第第11-15年年收取660%優(yōu)劣勢分析析：優(yōu)勢勢在于能能夠最大大限度的的發(fā)揮雙雙方專長長，有效效結(jié)合有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位運營營能力和和項目開開發(fā)方項項目開發(fā)發(fā)能力；項目開開發(fā)方可可以有效效的規(guī)避避未來經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險，在項項目運營營期獲得較為為穩(wěn)定的的收益。劣劣勢在于于項目開開發(fā)方對對項目運運營介入入較少，監(jiān)管力度較弱。選擇

33、理由：項目控控股方國國資公司司以投資資為主，主主要負(fù)責(zé)責(zé)新城區(qū)區(qū)土地一一級開發(fā)發(fā)，子公公司新凱凱公司主主要負(fù)責(zé)責(zé)二級開開發(fā)，目目前項目目已經(jīng)建建設(shè)完畢畢，國資資公司和和新凱公司在在后期運運營方面面經(jīng)驗較較少，采用整整體運營營外包方方式可以以最大限限度地減減少運營營壓力，將將精力主主要放在在新城區(qū)區(qū)其他項項目的開開發(fā)上，同時能夠最大限度的發(fā)揮有經(jīng)驗的專業(yè)單位運營自主性。職責(zé)分工：在項目目運營前前，開發(fā)發(fā)方利用用現(xiàn)有物物業(yè)完成成項目運運營前相相應(yīng)的物物業(yè)配套套工作，使使物業(yè)達(dá)達(dá)到招商商要求（包包括按照照商家要要求進(jìn)行行建筑物物外部必必要裝修修、內(nèi)部部分隔、軟軟廣告、導(dǎo)導(dǎo)示等），為為項目公公司提供供

34、辦公用用房，承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的費用用。有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位結(jié)合自自身資源源，進(jìn)行行潛在招招商和企企劃宣傳傳。項目運營后后，有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位負(fù)責(zé)項項目整體體運營，包包括策劃劃、推廣廣、招商商造商、商商家維護(hù)護(hù)、慶典典活動、園園區(qū)品牌牌建設(shè)、客客戶訪談?wù)劦嚷氊?zé)責(zé)，并承承擔(dān)運營營費用。項項目方設(shè)設(shè)定運營營目標(biāo)與與效果要要求，要要求項目目落地、業(yè)業(yè)態(tài)清晰晰，積極極為有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位爭取資資金、政政策等方方面優(yōu)惠惠和支持持。項目目運營后后，項目目現(xiàn)有物業(yè)業(yè)整體交由由有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位運運營，承承擔(dān)項目目運營后后日常物物業(yè)管理理，物業(yè)收收入和費費用均由由有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位統(tǒng)統(tǒng)籌。收益分配：運

35、營前期期由于改改造、招招商、養(yǎng)養(yǎng)商等需需要，運運營成本本較高 運營成本主要由人員成本、招商中介費、企劃推廣宣傳費等構(gòu)成，根據(jù)綜合分析，沁水灣每年運營成本至少600萬以上，運營公司回收期較長。，建建議前33年項目開開發(fā)方降降低實收收租金收收取比例例，第11年不收取取實收租租金，第第2年收取取實收租租金100%，第第3年收取取實收租租金200%。從從第4年開始始至第100年，項目目開發(fā)方方收取實實收租金金30%，剩余余70%作為有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位運營營管理收收入。從從第11年開始，有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位將實實收租金金40%交由項項目開發(fā)發(fā)方，剩剩余600%作為為有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位運 運營成本

36、主要由人員成本、招商中介費、企劃推廣宣傳費等構(gòu)成，根據(jù)綜合分析，沁水灣每年運營成本至少600萬以上，運營公司回收期較長。（二）合資資成立項項目公司司運營運營框架：項目開開發(fā)方與與有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位聯(lián)聯(lián)合成立立沁水灣灣項目運運營公司司，注冊冊資金5500萬，雙雙方股權(quán)權(quán)比例11：1，運營營收益按按照股權(quán)權(quán)比例分分配，運運營成本本按照股股權(quán)比例例分擔(dān)。具具體結(jié)構(gòu)構(gòu)如圖44-1圖4-1 合作作運營框框架優(yōu)劣勢分析析：優(yōu)勢勢在于開開發(fā)方通通過參與與運營獲獲得一定定的運營營能力，并并對實際際運營中中的定位位、招商商等實施施監(jiān)督。劣劣勢在于于需要開開發(fā)方派派駐人員員參與運運營，對對現(xiàn)有開開發(fā)方以以項目開

37、開發(fā)為主的的項目團團隊具有有一定挑挑戰(zhàn)；前前期運營營壓力較較大，需需要較長長時間才才能夠產(chǎn)產(chǎn)生收益益。選擇理由：一是目目前項目目不成熟熟，且項項目開發(fā)發(fā)方對項項目要求求很高，對對于項目目定位、業(yè)業(yè)態(tài)、發(fā)發(fā)展方向向等需要要有強力力的控制制。通過過聯(lián)合成成立運營營公司，能能夠切實實保證運運營公司司按照既既定的定定位運營營招商，從從而實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)方方帶動、盤盤活、升升值周圍圍更多項項目的主主要目標(biāo)標(biāo)。二是是有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位能能夠與項項目方共共同承擔(dān)擔(dān)項目運運營的風(fēng)風(fēng)險，便便于發(fā)揮揮項目方方組織當(dāng)當(dāng)?shù)刭Y源源的能力力，發(fā)揮揮有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位定定向招商商造商，持持續(xù)推廣廣運營與與管理能能力，從從而雙

38、方方可以共共同創(chuàng)造造并分享享項目運運營過程程中的增增值收益益。三是新新城區(qū)還還有很多多項目要要開發(fā)，項項目開發(fā)發(fā)方需要要提升自自己的運運營能力力，在目前既既沒有團團隊，又又沒有精精力的情情況下，通通過導(dǎo)入入成功的的有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位來來合作，使本項目的成功成為一種示范，可以保證未來項目開發(fā)的持續(xù)性。四是在項目運營初期租金收入低于運營成本的情況下，雙方能夠共同承擔(dān)前期成本的投入，減輕各方壓力。職責(zé)分工：在正式式運營前前，開發(fā)發(fā)方現(xiàn)有有物業(yè)按按照業(yè)態(tài)態(tài)和商家家要求完完成對物物業(yè)的改改造，提提供運營營公司辦辦公、招招商展示示等用房房，費用用由現(xiàn)有有物業(yè)承承擔(dān)。有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位接接洽專業(yè)業(yè)的設(shè)計

39、計公司進(jìn)進(jìn)行景觀觀、導(dǎo)視視等設(shè)計計，費用用由有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位墊付，正正式運營營后轉(zhuǎn)由由運營公公司承擔(dān)擔(dān)。正式運營后后，開發(fā)發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)業(yè)整體并并入運營營公司，變變?yōu)檫\營營公司物物業(yè)部門門，承擔(dān)擔(dān)正常運運營后日日常物業(yè)業(yè)管理。運運營公司司主要負(fù)負(fù)責(zé)策劃劃、推廣廣、招商商造商、商商家維護(hù)護(hù)、慶典典活動、園園區(qū)品牌牌建設(shè)、客客戶訪談?wù)劇⑽飿I(yè)業(yè)管理等等職責(zé)。收益分配：項目方方與有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位按照實實際利潤潤分成。項目前前期由于于改造、招招商、養(yǎng)養(yǎng)商等期期限較長長，運營營成本較較高，建建議前三三年不分分配利潤潤，從第第四年開開始，項項目方與與有經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)單位利利潤分成成比例固固定為55

40、：5。運營團隊：由有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位負(fù)責(zé)運運營團隊隊籌建，任任命運營營公司總總經(jīng)理及及主要的的招商、企企劃等人人員；項項目開發(fā)發(fā)方任命命公司副副總、財財務(wù)監(jiān)管管員、物物業(yè)監(jiān)管管員等人人員。主主要考慮慮因素一一是保證證項目開開發(fā)方能能夠?qū)φ姓猩踢M(jìn)行行監(jiān)管，確確保招商商業(yè)態(tài)符符合定位位；二是是項目開開發(fā)方熟熟悉項目目現(xiàn)有物物業(yè)管理理，便于于物業(yè)并并入運營營公司后后的持續(xù)續(xù)高效運運作；三三是項目目前期養(yǎng)養(yǎng)商時間間較長，通過項目方人員的參與，能夠共同承擔(dān)起養(yǎng)商的責(zé)任；四是項目方的目標(biāo)在于依托沁水灣項目創(chuàng)造更多的價值，通過實際運營的參與，能夠培養(yǎng)較高的運營能力，便于后續(xù)項目的開發(fā)。（三）聘請請運營顧

41、問問運營框架：項目方方把控項項目的發(fā)發(fā)展總體體方向，組組建公司司運營團團隊，聘聘請有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位為項目目提供全全程運營營顧問服服務(wù)，有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位協(xié)助助項目方方進(jìn)行園園區(qū)的有有效運營營與管理理。顧問問期限55年。優(yōu)劣勢分析析：有利利之處是是，項目目方通過過本項目目打造了了項目運運營團隊隊，能夠夠掌握相相關(guān)資源源并把控控項目發(fā)發(fā)展的方方向，為為將來相相關(guān)項目目的開發(fā)發(fā)提供了了運營能能力儲備備。同時，運運營顧問問費用相相對固定定且較低低，開發(fā)發(fā)方能夠夠更多的的獲得運運營成功功的收益益。不利利之處是是，對品品牌建設(shè)設(shè)的投入入較大，招商、企劃等成本較高，專業(yè)能力的培養(yǎng)需要較長的時間和過

42、程。選擇理由：開發(fā)方方作為新新城區(qū)的主要要開發(fā)者者，未來來將有一一系列的的類似項項目開發(fā)發(fā)，通過過沁水灣灣項目打打造一支支具備相相當(dāng)運營營能力的的團隊，能能夠便利利未來項項目開發(fā)發(fā)。職責(zé)分工：項目方方主要把把控發(fā)展展方向，組組建運營營團隊，制定發(fā)展規(guī)劃，整合發(fā)展資源，爭取發(fā)展政策支持。顧問方主要是在整合各類資源的基礎(chǔ)上提供工程建設(shè)、品牌推廣、市場定價、招商造商、人員培訓(xùn)、體系建立、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等多方面顧問服務(wù)建議。收益分配：開發(fā)方方承擔(dān)運運營前及及運營后后所有項項目收益益和成本本費用。顧顧問方獲獲得固定定的顧問問費用，每每月顧問問費200萬元，五五年顧問問期合計計12000萬元元。4.2

43、財務(wù)務(wù)測算項目收益：項目可租租面積為為320000平平方米，經(jīng)營期期15年年。為改造造、招商商免租需要要，前兩兩年收到到的租金金較少，建議在財務(wù)測算中暫時不予考慮。從第三年開始初始租金暫定1.3元/天平方米，當(dāng)年租金收入為1214萬元。從第四年開始租金每年遞增10%。前兩年出租率達(dá)到70%，第三、四年出租率分別為80%、90%，從第五年開始保持在95%。項目成本：項目開辦辦費1225萬，分分5年攤銷銷；第一一年運營營費用6620萬萬，從第第二年開開始每年年遞增55%。具體三種運運營模式式下收益益測算如如下（詳詳見附件件6）： （一一）整體體交給有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位運營營。15年年委托期期內(nèi)，

44、開發(fā)發(fā)方共獲獲得租金金收益11.2億元元。去掉運運營成本本后，有有經(jīng)驗的的專業(yè)單單位獲得得凈收益益0.669億元元，從第第6年開始始產(chǎn)生正正的現(xiàn)金金流量。（二）合資資合作成成立項目目公司運運營。以15年年測算，開發(fā)方方和有經(jīng)經(jīng)驗的專專業(yè)單位位各獲得得收益00.8億億元。運營公公司從第第5年開始產(chǎn)產(chǎn)生正的的凈現(xiàn)金金流入。（三）聘請請運營顧顧問。以以5年顧顧問期測測算，每每月顧問問費200萬元，則則3年顧顧問費112000萬元。15年經(jīng)營期內(nèi)，開發(fā)方收益1.48億元。有經(jīng)驗的專業(yè)單位獲得5年顧問費1200萬元。4.3招商商造商 在在前期策策劃調(diào)研研過程中中已經(jīng)初初步聯(lián)絡(luò)絡(luò)對接部部分潛在在商家的的基

45、礎(chǔ)上上，進(jìn)一一步對物物業(yè)和社社會招商商資源做做虛擬對對接，爭爭取項目目盡早落落地。一是確定招招商與造造商的層層次。項目主主導(dǎo)業(yè)態(tài)態(tài)都和項項目的商商務(wù)條件件進(jìn)行鎖鎖定，然然后根據(jù)據(jù)商務(wù)條條件進(jìn)行行招商和和造商，主主要分為為三類：第一類，外外地業(yè)態(tài)態(tài)定向招招商，主主要是國國際與國國內(nèi)成熟熟的兒童童體驗業(yè)業(yè)態(tài)，包包括希樂樂城、貝貝樂贏、瑞真堂等；第二類，本本地業(yè)態(tài)態(tài)整合引引進(jìn)，主主要是徐徐州本地地發(fā)展相相對成熟熟的兒童童體驗業(yè)業(yè)態(tài)，包包括金寶寶貝、有有喜之家家母嬰會所等等；第三類，新新興業(yè)態(tài)態(tài)造商孵孵化，主主要是為為國外著著名的兒兒童體驗驗機構(gòu)的的代理商商做整合合創(chuàng)新與與孵化服服務(wù)，包包括推動動樂高

46、的的代理商商依托本本項目打打造一個個新的樂樂高文化化主題園園區(qū)；二是進(jìn)行潛潛在招商商對接。根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)要求，結(jié)合各方招商資源，進(jìn)行潛在招商匹配。建議招商對象應(yīng)以徐州本地為主，規(guī)模以中小商家為主。 表4-11 部分分潛在招招商對接接對象業(yè)態(tài)分類適合企業(yè)孕婦服務(wù)紅墻月子會會所；紅紅房子；康樂月月子會所所；金喜喜悅健康康月子會會所；三三替集團團；白玉玉蘭母嬰嬰護(hù)理兒童早教風(fēng)熊育嬰早早教；新新愛嬰早早教；金金寶貝早早教；吉吉的堡早早教；天天才寶貝貝；嬰愛愛兒童專業(yè)培培養(yǎng)易貝樂國際際；新東東方泡泡泡少兒；新音界界；皮涂涂樂兒童童繪畫兒童體驗娛娛樂DO都城；酷貝拉；育樂灣灣；貝樂樂贏親子卡童尼；大大未來；陶

47、藝吧吧；小蟬蟬陶藝童嬰用品嬰之島；諾諾貝爾；親子夢夢工廠；樂高玩玩具；好好孩子；樂友孕孕童；嬰嬰之冠；嬰愛兒童攝影飛的籃子；寶寶貝貝貝；東東方童話話；芭莎莎貝爾；螞蟻大大象；皇皇家寶貝貝；迪士尼文化養(yǎng)生植秀堂；寶寶迪健身；中和堂堂；樂活活SPAA；御灸堂；安安杰瑪；藍(lán)衣天天使餐飲寶燕一號；西貝西西北菜；三人行行；愛國國者；牛牛骨湯；粵珍軒軒；泰豐豐盛4.4品牌牌推廣品牌推廣工工作要前前置。按按照兒童童產(chǎn)業(yè)對對建筑、景景觀、水水電等要要求，聘聘請專業(yè)業(yè)設(shè)計公公司完成成工程設(shè)設(shè)計。同同時，提提前制定定品牌推推廣和宣宣傳的詳詳細(xì)計劃劃（除了了項目基基地外，可可以充分分利用湖湖濱廣場場和大草草坪進(jìn)行行

48、宣傳）。一是主題活活動策劃劃。沁水水灣幸福福碼頭的品品牌培育育需要335年年的時間間，在培培育期內(nèi)內(nèi)需要借借助各界界力量，舉舉辦各類類活動，將將人生成長長幸福的概概念炒熱熱，形成成知名度度，以凝凝聚人氣氣。有效效利用周周邊的大大龍湖、綠綠地、休休閑廣場場和內(nèi)部部開放式式空間，開開展各類類軟性活活動。樂高“拼出出你的世世界”創(chuàng)創(chuàng)意比賽賽：舉辦辦由全球球多個國國 HYPERLINK /magazine/detail7_4301.htm 家小朋友友共同參參與的創(chuàng)創(chuàng)意拼搭搭比賽，旨旨在讓徐徐州及周周邊地區(qū)區(qū)的 HYPERLINK /magazine/detail7_5353.htm 孩子子們充分分發(fā)揮

49、想想象，用用樂高積積木拼出出他們“夢想世世界”的創(chuàng)意意故事，為為熱愛拼拼搭和創(chuàng)創(chuàng)造的孩孩子提供供一個向向全世界界展示自自我創(chuàng)意意的機會會和舞臺臺。萬人搭積木木：邀請請徐州及及周邊地地區(qū)的適適齡兒童童參加萬萬人搭積積木活動動，利用用樂高積積木拼搭搭大型建建筑地標(biāo)標(biāo)或者城城市圍欄欄。國際少年兒兒童文化化藝術(shù)節(jié)節(jié)：在沁水灣灣幸福碼頭頭高起點點、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)舉辦辦盛大的的少年兒兒童文化化藝術(shù)節(jié)節(jié)，以政政府為依依托，將將徐州各各種大型型兒童慶慶典聚集集到幸福福碼頭，帶帶來巨大大人氣的的同時，也也帶來了了不可忽忽視的商商氣。 二是宣傳推推廣。借借助新城城區(qū)政府府的力量量，通過過舉辦一一系列的的宣傳推推廣活動動

50、，形成成徐州及及周邊地地區(qū)兒童童、青年年、中年年高端消消費群體體體驗性性消費必必選之地地。產(chǎn)業(yè)主題活活動推廣廣：開展展兒童產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主題題活動，如如兒童品品牌博覽覽會、徐徐州相關(guān)關(guān)兒童制制造、服服務(wù)行業(yè)業(yè)展、兒兒童健康康成長講講座。公共關(guān)系推推廣：推推進(jìn)兒童童早教、培培訓(xùn)、運運動、攝攝影等行行業(yè)協(xié)會會、商家家及政府府部門之之間進(jìn)行行產(chǎn)業(yè)、行行業(yè)聯(lián)絡(luò)絡(luò)互動，為為項目注注入資源源。媒體推廣：設(shè)計沁水水灣幸福福碼頭官官方主頁頁，整合合媒體互互聯(lián)網(wǎng)資資源，廣廣泛聯(lián)絡(luò)絡(luò)徐州、江江蘇各家家媒體如如電臺電電視、 報刊雜雜志推廣廣、 隱形媒媒介推廣廣等，宣宣傳沁水水灣幸福福碼頭。廣告與導(dǎo)視視系統(tǒng)設(shè)設(shè)計：把把城市公

51、公共服務(wù)務(wù)街具與與沁水灣灣幸福碼碼頭商家家廣告需需求對接接起來，助助力園區(qū)區(qū)商家品品牌成長長的同時時，提升升園區(qū)人人文氣息息。人性性化園區(qū)區(qū)導(dǎo)視系系統(tǒng)設(shè)計計，包括括宣傳牌牌、說明明牌、道道路指引引牌等，提提高消費費者的行行動能力力。五、下一步步工作安安排5.1重點點工作一是根據(jù)項項目業(yè)態(tài)態(tài)落位，完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套套。要針對對確定的的幸福產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)關(guān)業(yè)態(tài)及其組合合進(jìn)行二二次設(shè)計計，打造造符合業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展要求的的整體環(huán)環(huán)境，包包括景觀觀、標(biāo)識識、燈光光、導(dǎo)視視系統(tǒng)、廣廣告位、停停車指示示、公共共衛(wèi)生間間、公共共休息空間間等需要要重新打打造。目目前整個個園區(qū)的的人流動動線組織織基本沒沒有問題題，但是

52、是應(yīng)急、休休息的空空間等考考慮不足足，空間間裝飾、設(shè)設(shè)計環(huán)境境缺乏人人文氣息息。做好好基地紅紅線內(nèi)水水、電、氣氣、熱的的接入準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。二是完善交交通組織織體系，解解決停車車問題。建議向市政府職能部門申請加大項目周邊公交車線網(wǎng)覆蓋密度；可以在項目外圍設(shè)置停車站，并配以免費電瓶車擺渡；可以在電影院預(yù)留地塊設(shè)置臨時停車，該地塊將來新建建筑時可以考慮設(shè)置地下兩層停車。三是啟動項項目品牌牌宣傳。主要針針對兩個層面面，第一一層面是是品牌商商家，明明確不同同宣傳載載體和方方法，制制定路演演資料短短片、三三維動畫畫、準(zhǔn)備備發(fā)放手手冊、活活頁式招招商手冊冊等工具具，統(tǒng)一一新聞稿稿，和市市區(qū)宣傳傳捆綁進(jìn)進(jìn)行，

53、找找到捆綁綁對象。第第二層面面是消費費者，長長期穩(wěn)定定的中高高檔消費費者是主主要目標(biāo)標(biāo)。在項項目啟動動階段的的強勢推推廣宣傳傳，主要要通過政政府媒體體、路邊廣廣告、軟文和和廣告講故故事并引引起關(guān)注注。5.2時間間節(jié)點為了盡早使使得沁水水灣項目目發(fā)揮出出效益，在在前期工工作基本本準(zhǔn)備就就緒的情情況下，建議3月1日運營公司進(jìn)場，開始前期工作。進(jìn)場前部分重點工作建議如下：組建專業(yè)運運營公司司。根據(jù)據(jù)選擇的的運營公公司組建建方式組組建運營營公司，成成立專業(yè)業(yè)運營團團隊，包包括招商商、物業(yè)業(yè)等人員員，為前前期進(jìn)場場做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。完完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套。建建議根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)要求于3月1日前基本本完成景景觀、標(biāo)標(biāo)

54、識等配配套設(shè)施施建設(shè)，并并制定詳詳細(xì)的交交通組織織方案。提前進(jìn)行潛在招商資源對接。根據(jù)業(yè)態(tài)要求，運營公司于3月1日前形成初步的意向商戶聯(lián)絡(luò)表，并開始就潛在主力商戶進(jìn)行對接。前期宣傳策劃。建議制定項目2014年宣傳計劃，從2014年2月下旬開始啟動宣傳。附件 1、項目背背景1.1新城城區(qū)環(huán)境境尚需時時間完善善徐州老城區(qū)區(qū)各項生生活配套套設(shè)施齊齊全成熟熟，但發(fā)發(fā)展空間間有限，正正面臨交交通擁擠擠、住房房緊張、環(huán)環(huán)境惡化化等一系系列城市市病的困困擾；按按照高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)全新新打造的的行政、商商務(wù)中心心，醫(yī)療療、體育育、教育育、文化化等各項項優(yōu)質(zhì)資資源也正正向新城城區(qū)轉(zhuǎn)移移。但目目前新城城區(qū)商業(yè)業(yè)、交通通等

55、基礎(chǔ)礎(chǔ)生活配配套設(shè)施施以及人人氣的集集聚尚需需要時間間來打造造。 一一是隨著著新房交交付速度度與交付付總量提提升，新新區(qū)入住住人口導(dǎo)導(dǎo)入會呈呈加速趨趨勢，但但在可見見的2到3年，人人氣仍顯顯不足。截止20112年底底，已有有香港恒恒基、上上海綠地地、蘇州州中茵、江江蘇國信信、上海海建工、重重慶龍湖湖等111家企業(yè)業(yè)在徐州州新城開開發(fā)133個房地地產(chǎn)項目目，規(guī)劃劃總建筑筑面積約約6200萬平方米米，其中中20111年，開開工商品品房面積積約1880萬平平方米，竣竣工面積積約900萬平方方米，近近50000套商商品住宅宅交付使使用；220122年房地地產(chǎn)新開開工1661萬平平方米，新新竣工996萬

56、平平方米。目目前新城城區(qū)已交交付使用用住宅總總數(shù)約1150000套，已已搬遷入入住約440000戶。自20111年05月起起開始執(zhí)執(zhí)行的住住房限購購令，近近期限購購政策進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，限購購區(qū)域為為主城區(qū)區(qū)，包括括新城區(qū)區(qū)在內(nèi)的的其它區(qū)區(qū)域不限限購，會會使前期期壓抑的的購房需需求得到到較大釋釋放，改改善型住住宅比例例上升，將將帶來中中高收入入人群入入住比例例增加。 二二是以知知識為基基礎(chǔ)的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的快快速發(fā)展展，在進(jìn)進(jìn)一步完完善城區(qū)區(qū)功能的的同時，會會導(dǎo)入大大量高素素質(zhì)的人人口前來來就業(yè)或或居住。總部經(jīng)濟園園區(qū)。萊萊商銀行行、江蘇蘇銀行、淮淮海商業(yè)業(yè)銀行、永永旭置業(yè)業(yè)、天裕裕集團、東東方黎

57、明明集團、郵郵政儲蓄蓄銀行、華華建能源源集團等等10余家家總部辦辦公項目目相繼進(jìn)進(jìn)駐。 物流產(chǎn)業(yè)園園區(qū)。蘇蘇寧電器器、恩華華醫(yī)藥、淮淮海醫(yī)藥藥、交廣廣汽車、徐徐州卷煙煙廠等55家物流流配送項項目在物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)開開工建設(shè)設(shè)，其中中淮海醫(yī)醫(yī)藥物流流中心、蘇蘇寧電器器等項目目已建成成和投入入使用。 科教創(chuàng)新園園。省安安科院徐徐州分院院、江蘇蘇省特種種設(shè)備安安全監(jiān)督督檢驗研研究中心心、國際際（雙語語）學(xué)校校及教育育服務(wù)外外包基地地項目已已經(jīng)在科科技創(chuàng)新新園成功功落地。文化創(chuàng)意園園。已有有徐州日日報社新新聞中心心、廣電電傳媒中中心等文文化傳媒媒項目入入駐。 淮海國際汽汽車博覽覽城。已已集聚了了沃爾沃

58、沃、進(jìn)口口現(xiàn)代、寶寶馬、謳謳歌、雷雷克薩斯斯、捷豹豹路虎、奔奔馳、福福特、進(jìn)進(jìn)口大眾眾等100余家著著名進(jìn)口口汽車品品牌，發(fā)發(fā)展勢頭頭良好。 三三是基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施完工工需要時時間，商商業(yè)氛圍圍初步形形成至少少要2到3年。交通配套。新新城區(qū)內(nèi)內(nèi)外交通通體系目目前已基基本形成成。從新新城區(qū)，5分鐘即可上高速，10分鐘上高鐵，20分鐘上飛機，兩小時左右可進(jìn)京入滬。新城區(qū)內(nèi)已開通91路、92路、93路、95路、97路、新城環(huán)線等公交線路，新城區(qū)還擁有公共自行車站點26個，通往新城區(qū)核心位置的軌道交通2號線預(yù)計在2020年竣工。教育配套。人人才家園園附近的的徐州幼幼師幼教教幼兒園園，青年年路小學(xué)學(xué)新城

59、區(qū)區(qū)分校220111年開始始招生后后，帶動動周邊人人氣迅速速上升。伊伊頓國際際學(xué)校（包包括伊頓頓國際幼幼兒園、徐徐州中銳銳國際學(xué)學(xué)院、上上海復(fù)旦旦中學(xué)雙雙語學(xué)校校）、徐徐州一中中新城區(qū)區(qū)校區(qū)也也將會在在2到3年內(nèi)相相繼建成成。醫(yī)療配套。徐徐州市中中心醫(yī)院院新城區(qū)區(qū)分院220111年12月奠奠基，兩兩期工程程計劃55年內(nèi)建建成。商業(yè)配套。新新城區(qū)配配套商業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速，由由原來的的4、5家，發(fā)發(fā)展到近近60家，主主要分布布在人才才家園、綠綠地商務(wù)務(wù)城、吉吉田商務(wù)務(wù)廣場等等區(qū)域。包包括綠地地商業(yè)廣廣場、萬萬象廣場場、國信信商業(yè)中中心等大大型項目目正處于于建設(shè)中中。商務(wù)配套。2012年09月，大龍湖

60、畔的綠地皇冠假日酒店正式營業(yè)，全球頂級酒店連鎖企業(yè)意大利托尼洛蘭博基尼集團也正式入駐大龍湖畔中茵廣場，新城商務(wù)城正在建設(shè)中。 1.2周邊邊資源匱匱乏一是項目初初期運營營面臨較較大壓力力。項目目周邊基基本公共共交通體體系相對對缺乏，不不利于外外部消費費群體前前來消費費。計劃劃中的電電動車、人人行系統(tǒng)統(tǒng)、地鐵鐵等交通通體系的的建成和和完善需需要時間間，項目目初期運運營面臨臨較大壓壓力。二是項目周周邊商業(yè)業(yè)氛圍尚尚不成熟熟，項目目前期人人氣的集集聚基本本需要靠靠自身獲獲得。除除“市民民廣場”和和“大龍龍湖會所所”外還還沒有其其他營業(yè)業(yè)商業(yè)，中茵商業(yè)廣場正在建設(shè)中，對于人氣的集聚短期內(nèi)難以產(chǎn)生顯著效果