業(yè)主與物管-是管家還是冤家

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔業(yè)主與物管，是“管家”還是“冤家”社會(huì)生活瞬息萬(wàn)變，如今我們的生活中密切相關(guān)的人除了家人、親戚、朋友、同事，還有同處一個(gè)小區(qū)天天與你見(jiàn)面的人物業(yè)管理人員。人們都希望所住的小區(qū)除了“硬件”環(huán)境好之外，還要“軟件”物業(yè)服務(wù)好，這樣住起來(lái)才會(huì)舒心、安心、放心。若要滿(mǎn)足這“三心”，不但與物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平有關(guān)，也與小區(qū)業(yè)主的配合有關(guān)，雙方配合程度如何，決定這個(gè)小區(qū)能否安居。一、收物管費(fèi)成服務(wù)過(guò)程中邁不過(guò)的坎隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平、生活質(zhì)量不斷提高，大多數(shù)人已從過(guò)去的單門(mén)獨(dú)戶(hù)、大街小巷、單位大院搬進(jìn)了小區(qū)，與相識(shí)不相識(shí)的人抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，共同出入

2、一道大門(mén)。幾百戶(hù)甚至上千戶(hù)人家生活在一個(gè)小區(qū)，就需要有人負(fù)責(zé)安全防范、打掃環(huán)境衛(wèi)生、管護(hù)花草樹(shù)木、保證路燈每晚通明于是物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了。1981年3月10日，隨著我國(guó)第一家從事涉外商品房管理的專(zhuān)門(mén)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理原則和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)化的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，由此開(kāi)啟我國(guó)物業(yè)管理的第一篇章，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的誕生。如今，30多年過(guò)去，物業(yè)管理已從大都市普及到州、市、縣、鄉(xiāng)。綜觀(guān)我州物業(yè)管理市場(chǎng)，人們對(duì)物業(yè)管理工作從陌生到熟悉，從對(duì)抗到接受，但影響物管與業(yè)主關(guān)系和諧的最大原因是物管費(fèi)的收取，這個(gè)問(wèn)題已成為一個(gè)矛盾焦點(diǎn)。物管公司要做好

3、小區(qū)的管理服務(wù)工作，必然要招聘安防人員、清潔工、水電工，并保證按月支付他們工資。這些錢(qián)從哪來(lái)，當(dāng)然是用小區(qū)業(yè)主所交的物管費(fèi)來(lái)開(kāi)支。享受權(quán)利就必須盡義務(wù)，小區(qū)業(yè)主享受物管的服務(wù)就必須付費(fèi)，這個(gè)道理很淺顯，也很簡(jiǎn)單，大家都明白，可是做起來(lái)不是那么容易。過(guò)去，無(wú)論住的是私房還是單位大院，一般都是不用付費(fèi)的，即便支付也很少，如今住進(jìn)小區(qū)，一個(gè)家庭每年突然要支付幾百甚至幾千元的物管費(fèi)，有的人就感覺(jué)實(shí)在接受不了。于是物管公司在收取物管費(fèi)時(shí)往往會(huì)遇到如下?tīng)顩r：直接耍賴(lài)不交，有的甚至從入住開(kāi)始，幾年從未交過(guò)一分錢(qián)物管費(fèi)，他們認(rèn)為，房子是自己花錢(qián)買(mǎi)的，憑什么要交物管費(fèi)；有的人找各種借口不交物管費(fèi)。在不交物管費(fèi)的

4、人群中，有居民、農(nóng)民，也有公務(wù)員、知識(shí)分子甚至領(lǐng)導(dǎo)官員。文山城一些小區(qū)多次發(fā)生因業(yè)主拖欠水電費(fèi)而導(dǎo)致停水停電的事，為避免矛盾沖突，物管不再負(fù)責(zé)水電費(fèi)收取，直接讓供排水公司、電力公司收取，業(yè)主和物管之間的矛盾由此減少很多，但物管費(fèi)的收取仍是物管公司在服務(wù)過(guò)程中難以跨越的難關(guān)，不少物管公司想盡各種辦法收取物管費(fèi)，但始終難以奏效。如文山某小區(qū)，共有1000多住戶(hù)，不交物管費(fèi)的業(yè)主竟有400多戶(hù)。不交物管費(fèi)的業(yè)主中，有的從入住就沒(méi)交過(guò)一分錢(qián)物管費(fèi)，連續(xù)幾年不交，累積起來(lái)該交的物管費(fèi)更覺(jué)難以承受；有的是跟風(fēng)，認(rèn)為別人都不交，自己交了豈不吃虧？管理該小區(qū)的物管公司為了解決問(wèn)題，聘請(qǐng)律師作為法律顧問(wèn)，律師向

5、欠費(fèi)業(yè)主發(fā)律師函，接到律師函后，有100多戶(hù)業(yè)主交了物管費(fèi)，至今還有300戶(hù)左右仍未交。 / 由于有如此之多的業(yè)主不交物管費(fèi)，導(dǎo)致該公司入不敷出、舉步維艱。文山的一些物業(yè)管理公司同樣是因?yàn)闃I(yè)主不交物管費(fèi)，公司無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，只得撤出小區(qū)。二、把不交物管費(fèi)的“老賴(lài)”告上法庭，物管公司的無(wú)奈之舉難道對(duì)這些不交物管費(fèi)的老賴(lài)就沒(méi)招了嗎？根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例（2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，根據(jù)2007年8月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）第二章第七條第五款規(guī)定：業(yè)主要按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)用；第六章法律責(zé)任中，第六十七條也明確規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交物

6、業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴。由此可見(jiàn)，對(duì)于長(zhǎng)期拖欠物管費(fèi)的老賴(lài)，物管公司可以走法律途徑，將他們告上法庭。這種時(shí)候，業(yè)主和物管就成了對(duì)簿公堂的“冤家”，這場(chǎng)官司，誰(shuí)是贏(yíng)家？不交物管費(fèi)的借口五花八門(mén)，法院會(huì)支持哪一方？為了解近年來(lái)物管費(fèi)糾紛案件審理情況，記者專(zhuān)門(mén)來(lái)到文山市法院，采訪(fǎng)該院民二庭庭長(zhǎng)廖玉忠。據(jù)他介紹，近年來(lái)，法院每年受理的物管費(fèi)糾紛案件非常多，平均一年有100多件，2015年才開(kāi)年，就受理了15件。這類(lèi)案件有兩大特點(diǎn)，一是案件的審理結(jié)果多為物管方勝訴，不交物管費(fèi)的業(yè)主敗訴。為何這樣判？原因很簡(jiǎn)單，業(yè)主不能只享受權(quán)利而不盡義務(wù)。

7、作為物管公司，如果他們已履行職責(zé)，如配置了安防人員值班巡邏，保護(hù)小區(qū)的安全；請(qǐng)了保潔人員打掃小區(qū)樓道及環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)小區(qū)花草樹(shù)木進(jìn)行管護(hù)，例如修枝、澆水、補(bǔ)栽；保證小區(qū)路燈的照明等等，小區(qū)業(yè)主享受了物管公司的服務(wù)，就沒(méi)有理由不交物管費(fèi)。二是這類(lèi)案件有許多是法院還沒(méi)有開(kāi)庭，欠費(fèi)業(yè)主就主動(dòng)交清所欠物管費(fèi)而撤訴。因?yàn)榍焚M(fèi)業(yè)主知道，如果不趕快交清，一旦法院作出判決，欠費(fèi)業(yè)主還得支付滯納金并承擔(dān)訟訴費(fèi)。談到審理這類(lèi)案件時(shí)，那些不交物管費(fèi)的業(yè)主所找的借口，廖玉忠說(shuō)真是五花八門(mén)：房屋漏水、摩托車(chē)或電動(dòng)車(chē)丟失被盜、認(rèn)為物業(yè)管理質(zhì)量差，還有自稱(chēng)家庭經(jīng)濟(jì)困難無(wú)錢(qián)交物管費(fèi)等等，所有這些，都不能成為不交物管費(fèi)的理由。房

8、屋漏水要看是誰(shuí)的責(zé)任，如果屬于建筑質(zhì)量，可以看是否在房屋保修期內(nèi)，屬于保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)滲水或漏水的，是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，應(yīng)該由他們來(lái)修理，假如已過(guò)了保修期或是因?yàn)檠b修造成的損壞，就由業(yè)主自己承擔(dān)。因房屋漏水就不交物管費(fèi)，就好比一個(gè)人到街頭擦皮鞋，擦好后以皮鞋漏水為由拒不支付擦鞋費(fèi)，大家都會(huì)認(rèn)為他很無(wú)理。至于摩托車(chē)被盜，這就要看是否因?yàn)槟銢](méi)有鎖好車(chē)，再就是簽訂物業(yè)管理合同時(shí)是否有過(guò)約定，如果在合同中規(guī)定：物管公司必須負(fù)責(zé)管理小區(qū)所有車(chē)輛，一旦被盜必須賠償，就按規(guī)定賠償，如果沒(méi)有約定，業(yè)主就此不交物管費(fèi)是站不住腳的。還有一些業(yè)主認(rèn)為物管公司服務(wù)差，就拒不支付物管費(fèi)，也是行不通的，如果對(duì)物管服務(wù)有意見(jiàn)，

9、可以通過(guò)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物管公司進(jìn)行溝通交涉，督促其改進(jìn)服務(wù)，不能據(jù)此不交物管費(fèi)。此外，家庭經(jīng)濟(jì)困難也不能成為不交物管費(fèi)的理由。家庭貧困，可以申請(qǐng)民政救濟(jì)，因?yàn)樽×夥恳惨晃锕苜M(fèi)。三、除了走法律途徑，不交物管費(fèi)還可怎樣處理？據(jù)了解，物管費(fèi)難收的問(wèn)題在全國(guó)都普遍存在，目前已成為社會(huì)的熱點(diǎn)焦點(diǎn)，引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。就云南省來(lái)說(shuō)，昆明市相對(duì)要好一些，文山州屬于比較貧困、經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后地區(qū)，物業(yè)服務(wù)起步較晚，物管費(fèi)收費(fèi)難情況同樣存在。文山州如今有幾十家物管公司，對(duì)于物管公司的管理，是按公司級(jí)別進(jìn)行管理的，比如三級(jí)（暫定）物管公司由各縣市住建局管；三級(jí)物管公司由州住建局管；二級(jí)物管公司由省住建廳管。文

10、山州的物管公司多為三級(jí)和三級(jí)（暫定），達(dá)到二級(jí)的物管公司目前文山還沒(méi)有，文山和居物業(yè)服務(wù)有限公司、文山博信物管公司正在申報(bào)二級(jí)物管公司。綜觀(guān)全州8個(gè)縣市物管公司收費(fèi)情況，都不同存在物管費(fèi)收取難的問(wèn)題。物管費(fèi)收取難的問(wèn)題，除了將欠費(fèi)者起訴到法院，一些地方還采取了種種措施，比如欠費(fèi)業(yè)主屬公務(wù)員、企事業(yè)單位人員的，物管公司可以發(fā)函到其單位，如果拒收，再發(fā)，再拒收可起訴到法院；有的物管公司則采取一卡通，進(jìn)入小區(qū)、單元樓都必須刷卡，如果業(yè)主不交水電費(fèi)、物管費(fèi)，就進(jìn)不了小區(qū)或單元的大門(mén)。關(guān)于大家關(guān)心的物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)

11、水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定；第四十三條規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。四、物管人員，是業(yè)主請(qǐng)來(lái)的“管家”還是“冤家”？物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。用最通俗的話(huà)說(shuō)，就是小區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)來(lái)管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和保證小區(qū)公共安全的“管家”。你出錢(qián)，我服務(wù)，物管與業(yè)主的關(guān)系是服

12、務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系?？墒且恍I(yè)主卻不這樣看，他們認(rèn)為物管是自己花錢(qián)雇來(lái)的，想罵就罵，甚至想打就打，記者在采訪(fǎng)過(guò)程中了解到如下事例。某小區(qū)一位業(yè)主，因?yàn)橐患∈戮谷蝗绱舜罅R安防人員：“你算什么東西？不過(guò)是老子花錢(qián)請(qǐng)來(lái)看門(mén)的狗！”一天，某小區(qū)發(fā)生了業(yè)主毆打安防人員的事件，究其原因，僅僅因?yàn)檫@位業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)時(shí)，值班人員伸出頭來(lái)看了一眼。當(dāng)天，這位業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)時(shí)沒(méi)有按規(guī)定刷卡，而是按喇叭讓值班人員抬欄桿，坐在崗?fù)だ锏哪莻€(gè)值班人員一個(gè)年輕小伙伸頭出來(lái)想看一下進(jìn)來(lái)的是不是小區(qū)業(yè)主，沒(méi)想到這一舉動(dòng)竟招來(lái)拳頭。業(yè)主對(duì)小伙子看他的行為大為光火，停下車(chē)沖進(jìn)崗?fù)ふ罩@小伙子的頭就是兩拳。小伙子一下被打懵了：根

13、據(jù)小區(qū)規(guī)定，進(jìn)小區(qū)的車(chē)輛必須刷卡，不刷卡就是外來(lái)車(chē)輛，外來(lái)車(chē)輛就要登記，進(jìn)小區(qū)你沒(méi)有按規(guī)定刷卡，看一下錯(cuò)在哪了？這事最后由派出所解決，這位業(yè)主打人的理由是：我每次進(jìn)來(lái)你都伸頭出來(lái)看，你看什么？這當(dāng)然不能成為打人的理由，此事雖然經(jīng)派出所調(diào)解處理，打人者向被打者道歉、賠償醫(yī)藥費(fèi)，但總讓人感覺(jué)心里不爽。還有一起打人事件也發(fā)生在文山城某小區(qū)。那天，一個(gè)來(lái)小區(qū)辦事的人把車(chē)停在一個(gè)業(yè)主的私家車(chē)位，這位業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，非常氣憤，就把車(chē)胎的氣放了，還猛踢了車(chē)幾腳后走了。當(dāng)那人辦完事來(lái)到車(chē)旁時(shí)，發(fā)現(xiàn)車(chē)子受損，輪胎也癟了，就忿忿地找來(lái)物管人員，質(zhì)問(wèn)他們誰(shuí)放了車(chē)胎的氣，損壞他的車(chē)？物管說(shuō)沒(méi)有看到，他不依不饒，破口大罵，

14、負(fù)責(zé)安保的隊(duì)長(zhǎng)聞聲過(guò)來(lái)說(shuō)“誰(shuí)干的可以查監(jiān)控”，話(huà)沒(méi)說(shuō)完，那人沖上來(lái)就對(duì)隊(duì)長(zhǎng)一陣拳打腳踢上述事例雖然不是經(jīng)常發(fā)生，但它代表了一些人的等級(jí)觀(guān)念和高高在上的優(yōu)越感，不尊重物管人員，認(rèn)為你是我花錢(qián)雇來(lái)的，想罵就罵，想打就打。當(dāng)今社會(huì)，人人平等，你付費(fèi)，我服務(wù)，大家都是平等的，花了錢(qián)也不能成為頤指氣使的理由。五、把小區(qū)公共用地當(dāng)作自留地，私搭亂建，蠻橫不講理大家都知道，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)每戶(hù)都有公攤面積。這個(gè)“公”字，就意味著這些建筑面積是公共的?？墒?，有的人把小區(qū)公共用地、房前屋后當(dāng)作自留地，用鐵柵欄圍起來(lái)當(dāng)作私家花園或菜園者有之；在房前屋后搭棚或?qū)㈥?yáng)臺(tái)伸出擴(kuò)大者有之；有的業(yè)主還將報(bào)廢車(chē)長(zhǎng)期停在小區(qū)，作為堆放

15、雜物的“小倉(cāng)庫(kù)”這些行為被發(fā)現(xiàn)后，當(dāng)事者根本不聽(tīng)其他業(yè)主或物管人員、業(yè)主委員會(huì)的勸阻，我行我素，橫蠻霸道。如文山城區(qū)某小區(qū)內(nèi)，綠化做得很好，還有人工修建的小橋流水景觀(guān)，碧清的水中放有錦鯉、種有睡蓮，讓人賞心悅目。如此優(yōu)美的環(huán)境，讓生活在小區(qū)里的業(yè)主都感到十分愜意，早晚在此散步，呼吸新鮮空氣?？捎械臉I(yè)主，家中明明有自來(lái)水，居然到小溪里洗衣服、洗拖把、打水澆花，保潔人員發(fā)現(xiàn)加以勸阻，對(duì)方不聽(tīng)勸告不說(shuō)，還理直氣壯地大罵保潔員：“你算什么東西，我買(mǎi)房子的時(shí)候有公攤面積，這些公共部分都是我花錢(qián)買(mǎi)的，關(guān)你什么事？”某小區(qū)一業(yè)主，公然在公共用地上安裝了一把車(chē)位鎖，將此地?fù)?jù)為己有。安裝時(shí)物管人員阻止，他不予理

16、睬，后來(lái)業(yè)主委員會(huì)得知后，與物管人員一起勸他拆除，他竟然拿著出一把斧頭威脅說(shuō)，誰(shuí)敢拆就與誰(shuí)拼命！還有一小區(qū)業(yè)主，嫌他所住的樓房旁的一棵大樹(shù)遮擋光線(xiàn)，就請(qǐng)人將這棵枝繁葉茂的大樹(shù)一側(cè)的樹(shù)枝全部砍掉，讓這棵枝葉茂盛、濃蔭匝地的大樹(shù)成了半禿子物業(yè)管理?xiàng)l例條例第六十六條規(guī)定：有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、損害業(yè)

17、主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。由此可見(jiàn)，小區(qū)的公共用地、公共設(shè)施、綠化樹(shù)等，屬于公共范圍，不允許隨意破壞，如果小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共用地的行為，物管公司和業(yè)主委員會(huì)都有權(quán)制止，經(jīng)勸告不聽(tīng)的，可以向當(dāng)?shù)鼐C合執(zhí)法局反映，由執(zhí)法人員進(jìn)行處理。六、業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理中起到什么作用？一個(gè)小區(qū)，少則幾十戶(hù)，多則上千戶(hù)，必須要有一個(gè)代表廣大業(yè)主的組織配合物管管理小區(qū)，管理好整個(gè)小區(qū)的公共安全，環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)備設(shè)施，這個(gè)組織就是業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)

18、新的小區(qū)，只要業(yè)主入住率超過(guò)50%，就可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的作用就是代表業(yè)主配合物管共同管理好小區(qū)；協(xié)調(diào)業(yè)主與物管的關(guān)系，表達(dá)業(yè)主的要求，負(fù)責(zé)選聘合適的物管公司管理小區(qū)，并與其簽訂服務(wù)合同。國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第二章第十條規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第二章第十五條有明確規(guī)定：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物管實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物管服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意思和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履

19、行物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有約束力。由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的代言人，也是業(yè)主聯(lián)系物業(yè)管理的橋梁和紐帶。然而，在許多小區(qū)中，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)存在著不同程度的困難。首先是召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)不容易，有的業(yè)主對(duì)這類(lèi)事采取“事不關(guān)己高高掛起”的態(tài)度，小區(qū)貼了通知沒(méi)幾個(gè)人來(lái)參加；其次是業(yè)主當(dāng)中多數(shù)人都不愿意當(dāng)“專(zhuān)管閑事”的業(yè)主委員會(huì)成員，更不愿意當(dāng)主任或副主任。究其原因主要有三：一是無(wú)論擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任還是成員，除了平添很多麻煩事之外，無(wú)任何報(bào)酬，還得搭上電話(huà)費(fèi)和休息時(shí)間，完全是作奉獻(xiàn)；二是身為業(yè)主委員會(huì)成員，就得為業(yè)主選聘合格盡職的物管公司，物管公司若管理

20、得好業(yè)主沒(méi)意見(jiàn)，如果管不好，就會(huì)遭到埋怨，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)不會(huì)挑選，甚至懷疑與物管有貓膩；三是小區(qū)里出了安全責(zé)任事故，不但物管要擔(dān)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)也脫不了干系。因此，動(dòng)員業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，許多家庭成員都會(huì)反對(duì)，包括朋友也大多不會(huì)支持?？墒?，一個(gè)小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)是不行的。據(jù)了解，雖然成立業(yè)主委員會(huì)有困難，但我州目前大部分小區(qū)都成立了業(yè)主委員會(huì)，每個(gè)小區(qū)都有愿意為大家服務(wù)，樂(lè)于奉獻(xiàn)的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，他們都利用工作之余，不辭辛苦為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。由于有了業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)的管理井然序，既協(xié)調(diào)了物管與業(yè)主的關(guān)系，也減少了矛盾的發(fā)生，為構(gòu)建和諧小區(qū)作出了奉獻(xiàn)。七、業(yè)主的行為要規(guī)范，物管的服務(wù)也

21、有待提高過(guò)去人們買(mǎi)房一般要看價(jià)位、環(huán)境、房屋質(zhì)量，現(xiàn)在除了這三個(gè)因素，還增加了一個(gè)重要因素，就是看服務(wù)！買(mǎi)了一個(gè)好地段、好環(huán)境，房屋質(zhì)量也不錯(cuò)的房，就一定能夠住得舒心了嗎？答案是：不一定。近年來(lái)，一些小區(qū)物管公司的服務(wù)不盡如人意，服務(wù)質(zhì)量差，管理不到位，讓業(yè)主感覺(jué)很鬧心，重新?lián)Q了一家物管公司，往往是走了欒七，又來(lái)了個(gè)欒八，服務(wù)質(zhì)量依然提不高，花了錢(qián)買(mǎi)不到好服務(wù)。有的人認(rèn)為，是不是費(fèi)用低才導(dǎo)致服務(wù)不好？好的物管公司的服務(wù)是否與收取的物管費(fèi)高低有關(guān)呢？一般來(lái)說(shuō)，物管費(fèi)的高低的確對(duì)服務(wù)質(zhì)量高低有影響，物管費(fèi)低，物管公司拿不出更多的錢(qián)去請(qǐng)安防人員和保潔人員，人少了，服務(wù)質(zhì)量肯定就會(huì)大打折扣。就拿小區(qū)樓

22、道的打掃來(lái)說(shuō)，有的小區(qū)每周只掃兩次，只掃不拖，樓梯扶手也不擦，不小心就會(huì)碰上一手的灰；公共環(huán)境也不是每天都打掃，走進(jìn)小區(qū)，廢紙、廢棄飲料瓶隨處可見(jiàn)。再說(shuō)安防人員，多聘請(qǐng)幾個(gè)比少聘請(qǐng)幾個(gè)相對(duì)安全系數(shù)要高一些，有人值班也有人巡邏；年齡大一點(diǎn)與年紀(jì)輕一點(diǎn)的工資標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，年輕力壯的工資是要高一些，年齡大相對(duì)要低一點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，如打架斗毆、抓小偷等，年輕力壯的安防人員就占優(yōu)勢(shì)。有的物管公司只收費(fèi)不認(rèn)真服務(wù)，進(jìn)入小區(qū)后，請(qǐng)幾個(gè)人守大門(mén)，再請(qǐng)幾個(gè)保潔人員打掃衛(wèi)生。因?yàn)橹Ц兜墓べY低，人員流動(dòng)大，人員更換頻繁，業(yè)主剛熟悉安防人員，不久又換了新面孔，并且人數(shù)不斷減少，外來(lái)車(chē)輛出入無(wú)人問(wèn)，夜間不巡邏，

23、令業(yè)主憂(yōu)心；有的為了省錢(qián)，花木不經(jīng)常澆水、補(bǔ)栽，導(dǎo)致小區(qū)綠化樹(shù)木、花草枯萎，自然環(huán)境受到影響。有的小區(qū)，因?yàn)槭詹积R物管費(fèi)，物管公司撤出，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，垃圾成堆，小偷經(jīng)常光顧，小區(qū)業(yè)主苦不堪言能找到一家好的物管公司管理小區(qū)成了所有業(yè)主的共同心愿。就我州目前的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)說(shuō)，服務(wù)的好壞主要還要看物管公司的實(shí)力和管理水平。在文山物業(yè)管理市場(chǎng)上，已涌現(xiàn)了幾家無(wú)論管理水平還是公司實(shí)力都比較強(qiáng)的企業(yè)，受到業(yè)主的好評(píng)，比如文山和居物業(yè)服務(wù)有限公司和大同集團(tuán)旗下的文山博信物業(yè)管理有限公司。為了解這兩家公司的管理情況，記者專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了文山和居物業(yè)的總經(jīng)理李觀(guān)強(qiáng)和博信物業(yè)的經(jīng)理魏廷建。八、樹(shù)立品牌意識(shí)，向業(yè)主提

24、供優(yōu)質(zhì)服務(wù)文山和居物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李觀(guān)強(qiáng)談起物業(yè)管理工作來(lái)頭頭是道，他可算得上我州物管行業(yè)中職稱(chēng)最高的管理師：國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師。他雖然只有39歲，卻已從事物業(yè)管理工作17年，其中14年是在廣州從事物業(yè)管理工作，其余3年在文山。據(jù)他介紹，和居物業(yè)公司的總部在廣西，2011年正式進(jìn)入文山物業(yè)市場(chǎng)，所管理的第一個(gè)樓盤(pán)是文山城的金玉名園。他說(shuō)，進(jìn)入文山后感覺(jué)與在廣州做物管反差很大，這種反差一是體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)物管工作的了解和認(rèn)識(shí)上，與發(fā)達(dá)城市相比，文山顯得比較滯后；其次是管理費(fèi)相差也很大，在廣州普通住宅每平方米的管理費(fèi)都在2元多，而文山只到零頭。盡管所收取的物管費(fèi)不是很高，但他們都嚴(yán)格按照公司制定的保潔標(biāo)準(zhǔn)樓道要拖，扶手要擦，小區(qū)內(nèi)外24小時(shí)巡邏，小區(qū)內(nèi)綠化的補(bǔ)水、補(bǔ)栽、噴藥，樓頂安全門(mén)、消防設(shè)施的檢查，小區(qū)秩序的維護(hù)、公共安全防范，出入車(chē)輛的管理、業(yè)主基本資料的管理等等，盡量做到讓業(yè)主滿(mǎn)意。為進(jìn)一步方便業(yè)主的生活，樹(shù)立企業(yè)形象及品牌，他們?cè)谠械幕A(chǔ)上更進(jìn)一步規(guī)范管理，增加了一些便民有償服務(wù)，比如送水，家政、房屋維修及租賃等，受到了業(yè)主的好評(píng)。如今該公司在文山所管理的小區(qū)已達(dá)11個(gè)，其中文山城9個(gè)，縣上有2個(gè)。與和居物業(yè)的總經(jīng)理李觀(guān)強(qiáng)相比，博信物業(yè)管理有限公司的總經(jīng)理魏廷建更年輕，今年30歲的他從事該項(xiàng)工作僅3年，過(guò)去是在大同集團(tuán)從事房屋銷(xiāo)售工作，后被調(diào)任博信物業(yè)總經(jīng)理