XX花園項目管理方案

1、2006年XX花園項目管理方案XX物業(yè)有限責任公司2006年4月擬稿： 審核：2總目錄一、項目基本概況二、管理定位三、管理目標四、20042006年費用五、開源措施六、節(jié)流措施七、組織架構(gòu)及人員配置八、薪資標準九、 2006年管理費測算附件： 2006年預算與2004、2005年實際支出比較 服務項目及服務標準3一、項目基本概況項目基本概況 XX花園占地70余畝，建筑面積11.4萬平方米,綠地面積1.8萬平方米，于2003年8月正式入住，2005年被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。 共有11棟高層及小高層樓房。主要配套設(shè)施有：地下停車場、39部電梯、配電間、二次供水、智能化安防及消防等設(shè)施設(shè)備。4二

2、、管理定位二、管理定位 1、以“親情化服務，個性化管理”為服務宗旨。 2、在同等物業(yè)收費條件下，保證管理水平高于其它住宅小區(qū)。 3、不斷完善管理體制，使現(xiàn)有的物業(yè)管理得到良好的維護和延續(xù)，維護XX形象，推廣物業(yè)管理項目的市場形象。 5三、管理目標三、管理目標1、把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)力爭成為江西物業(yè)管理教學的示范區(qū)。3、三年內(nèi)達到“省優(yōu)秀示范小區(qū)”的標準。4、培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團隊。5、服務項目及服務標準（見附件）。6四、20042006年管理費用1、2004年虧損63萬元 實際收入：104萬元 支出：167萬元2、2005年虧損37萬元，比04年

3、減虧26萬元 實際收入：134萬元 支出：168萬元 3、2006年費用預算虧損23萬元，比05年減虧14萬元 收入：148萬元 支出：171萬元2006年爭取實際虧損控制在20萬元以內(nèi)。四、20042006年管理費用 XX花園在2006年要朝著力爭持平的方向繼續(xù)努力，主要在開源、節(jié)流兩方面狠下功夫。7 五、開源措施五、開源措施 1、不斷提高物管費、停車費及水費的收繳率，重點清理長期拖欠費用。 2、采取有效措施，提高地下停車場車位出租率。 3、充分利用XX花園現(xiàn)有資源合理開展第三產(chǎn)業(yè)，利用現(xiàn)有的場地和住 戶資源，有效的開展有償經(jīng)營服務和商業(yè)活動。 4、合理經(jīng)營南樓會所。 會所一層引進超市，增加

4、經(jīng)營收入。 二、三層擬經(jīng)營會所?？紤]前期投入（包括裝修及設(shè)施購置）需50 萬元，擬計劃對外招商，出租給商家自行經(jīng)營，以節(jié)省前期大量投入 資金。 8六、節(jié)流措施六、節(jié)流措施 為降低管理成本，我處采取了以下節(jié)支管理措施： 1、 發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員，降低 管理成本。 2、節(jié)電措施：原照明系統(tǒng)功率大，光源多，現(xiàn)已對照明系統(tǒng)進行全面 節(jié)能改造，并嚴格控制每月用電量，杜絕浪費，超出標準將對責任 人進行處罰。 3.節(jié)水措施：原地下供水管網(wǎng)存在滲漏，現(xiàn)已進行全面檢修，可大幅度 減少水費。 9 七、組織架構(gòu)及人員配置1、組織機構(gòu)圖(共56人)管理處項目經(jīng)理（1人）綜合事務部（

5、5人）工程維修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）隊長（1人兼班長）客服人員4人文員兼?zhèn)}管1人主管（1人）保潔員9人保 安 中班9人保 安 晚班9人技術(shù)維修工4人泥工1人 保 安 白班8人綠化保潔部（17人）主管（1人）園林工3人保潔技工4人10七、組織架構(gòu)及人員配置2、人員配置原則及說明 原則：本著精干、高效、以崗定人的原則確定人員配置 配置說明 1、管理處項目經(jīng)理 1人 2、綜合事務部 5人（主管由項目經(jīng)理兼） 客服、收費、采購、樓管等4 人，文員兼物品、資料管理1人 3、安全管理部 27人 其中班長1人（隊長兼白班班長） 車輛入口崗 1人 車輛出口崗 1人 中門崗 1人 停車場管

6、理員 1人 監(jiān)控中心值班員 1人 巡邏人員 2人 輪休 1人 每班次9人 ，每天三班次 共27人（含輪休，每周6天工作制） 4、工程維修部6人 其中主管1人，工程技術(shù)人員（含水電、空調(diào)、電梯、強弱電維修）4人，泥工1人。 5、綠化保潔部 17人 其中主管1人，2號樓-12號樓內(nèi)保潔員9人，保潔技工(外圍保潔、垃圾清運等）4人， 園林綠化工3人 11 八、薪資標準 1、主任級別：20002500元/月 2、主管級別：10001200元/月 3、領(lǐng)班級別：600900元/月 4、其他員工 管理人員:8001000元/月 工程技術(shù)員：8001000元/月 安全管理員：600800元/月 保潔技工:

7、600800元/月 保潔員：400500元/月 12附件1： 2006年預算與2004、2005年實際支出比較序號項 目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比（06年預算-05年實際）說明一、收入項目1044611.28 1139880.00 1341366.70 1484378.04 143011.34 1物業(yè)費收入715086.28 989280.00 1198716.70 1199666.04 949.34 2停車費收入97719.00 126600.00 126900.00 151200.00 16300.00 提高地下停車位租用率3臨時停車費850.00 420

8、0.00 3350.00 4公用設(shè)備使用費收入123600.00 20000.00 12500.00 4000.00 -8500.00 06年裝修戶大量減少5裝修許可證、出入證收入350.00 4000.00 2400.00 1300.00 -1100.00 6幼兒園及電信機房租金及管理費0.000.000.0033240.00 33240.00幼兒園3萬/年，電信機房3240元/年7超市租金及管理費0.000.000.0082200.00 82200.0013700元/月*5.5個月8有償服務0.000.000.002400.00 2400.009房屋中介0.000.000.002000.0

9、02000.0010第三產(chǎn)業(yè)收入107856.00 0.00 0.0028500.00 28500.00 06年開始收取電梯廣告費用二、稅金支出78479.00 4000.00 3773.29 4000.00 226.71三、支出費用項目1597759.29 1520932.42 1707094.57 1717754.8048290.53 1工資604127.24 562656.00 510000.00 488040.00 -21960.00 優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)2用餐補助費用27216.00 46080.00 18864.00 05年只補貼7-12月的用餐補助3綜合社保費及合同代管費23357.28

10、 0.001079571.16 107957.16 05年未辦理員工社保，06年擬對老員工辦理綜合社保4福利費計提81441.81 73080.00 86002.31 68325.60 -17676.71 財務工資總額未細分5工會經(jīng)費計提11634.54 11950.56 9760.80 -2189.76 6教育培訓費計提1200.00 1200.00 580.00 7320.60 6740.60 財務工資總額未細分7法定節(jié)日員工加班費25256.0421830.6021223.20-607.408三節(jié)費22050.0021200.00-850.009服裝購置費用6220.00 13060.0

11、0 10029.20 23000.00 12970.80 保安服裝已用3年，06年更新13附件1： 2006年預算與2004、2005年實際支出比較序號項 目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比（06年預算-05年實際）說明綜合51791.82 22220.00 24584.03 30760.00 4975.97 1通訊費用7786.22 10020.00 9383.23 9000.00 -383.23 2日常辦公用品費用23107.52 3600.00 12300.80 6000.00 -6300.80 3社區(qū)文化活動及節(jié)日裝飾費5000.00 1500.00 200

12、0.00 500.00 4勞動保護和防暑降溫費800.00 1800.00 1000.00 5公共設(shè)施添置費用5000.00 5000.00 06年新增費用，完善小區(qū)配套設(shè)施6電腦購置費用4800.00 4800.00 7交通費及運雜費20898.08 3600.00 600.00 960.00 360.00 8保安、工程及晚間總值用品1200.00 1200.00 06年安排管理人員值晚班，加強小區(qū)晚間管理力度保安0.00 1000.00 1083.00 1800.00 717.00 1安保用具（含對講機電板等）0.00 1000.00 483.00 1000.00 517.00 2對講機檢

13、修費0.00 600.00 800.00 200.00 工程41850.00 176100.00 181087.50 264240.00 83152.50 1電梯年檢費41850.00 70200.00 77000.00 70200.00 -6800.00 06年比05年減少1項電梯檢測項目2電梯保養(yǎng)費及電梯維修材料費81900.00 65200.00 154440.00 89240.00 為保障39臺電梯安全，從05年7月起外包給專業(yè)(三菱)電梯公司3智能及消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)費12000.00 14000.00 14400.00 400.00 14附件1： 2006年預算與2004、2005年

14、實際支出比較序號項 目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比（06年預算-05年實際）說明4供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)費800.00 1200.00 400.00 5地下供水管網(wǎng)檢修費用6000.00 6000.00 地下自來水管網(wǎng)有滲漏，06年擬全面檢修6日常維修耗材費12000.00 24087.50 18000.00 -6087.50 06年加強維修管理保潔0.00 46960.80 86919 48560.80 -38392.10 1日常保潔易耗品費用0.00 2400.00 2014.10 2400.00 385.90 2垃圾清運及處理費0.00 3600.00 4997

15、7.10 7200.00 -42777.10 06年裝修戶大量減少3化糞池清理費用0.00 4800.00 2000.00 2400.00 400.00 4生活水池清洗及消毒費用0.00 800.00 1000.00 200.00 5除“四害”費用0.00 4800.00 800.00 4200.00 3400.00 06年加強滅“四害”工作6綠化養(yǎng)護費0.00 31360.80 31360.80 31360.80 0.00 其他799493.87 576042.30 723729.37 575486.64 -124242.73 1專業(yè)審計費2800.00 1000.00 3000.00 15

16、00.00 -1500.00 2上崗及專業(yè)知識培訓費900.00 3600.00 2700.00 為提高員工服務質(zhì)量，加強專業(yè)知識培訓3企業(yè)勞動用工登記2600.00 3180.00 580.00 4人員招聘費用1200.00 2000.00 800.00 5證照年檢費400.00 400.00 6差旅費7816.00 1800.00 -6016.00 7會務費100.00 1000.00 900.00 15附件1： 2006年預算與2004、2005年實際支出比較序號項 目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比（06年預算-05年實際）說明8物業(yè)協(xié)會費用6950.00

17、1000.00 -5950.00 05年物業(yè)協(xié)會要求購買200本掛歷9公共電費499844.46 444000.00 379424.26 348000.00 -31424.26 06年擬實施節(jié)能措施10公共水費158927.84 36000.00 227495.41 144000.00 -83495.41 06年解決管網(wǎng)滲漏問題后水費可以大幅度降低11招待費用29876.00 12000.00 12000.00 12000.00 0.00 12臨時用工費用11000.00 8000.00 -3000.00 05年整改項目較多，需支付大量的點工工資13增加的各項設(shè)施改造費用70322.30 70

18、322.30 0.00-70322.30 05年追加改造預算費用14折舊費921.40 23711.64 22790.24 包括工服折舊費、辦公用品折舊費15住房公積金006000.00 6000.00 06年新增項目16團隊活動費0 0 2120.00 2120.00 17醫(yī)療費 00 16200.00 16200.00 18女工體檢0 0 975.00 975.00 19維修款支出（包括停車場收費系統(tǒng)、防盜門系統(tǒng)）72865.00 0.00 20其他35180.57 12720.00 XX花園管理處贏虧-631627.01 -385052.42 -369501.16 -233376.76

19、- 136124.416附件2：服務項目及服務標準一、保安 配備一支經(jīng)過專業(yè)訓練的保安隊伍。 采用門衛(wèi)值勤、移動管理、攝像、紅外監(jiān)控等點、線、面相結(jié)合的管理方式，與當?shù)嘏沙鏊献?，實行?lián)防、聯(lián)治。 服務標準： 1、門衛(wèi)24小時不間斷值勤，并嚴格要求值勤保安按大門崗值班員職責執(zhí)行，嚴格控制出入小區(qū)的外來人員及車輛； 2、巡邏保安嚴格按照巡邏細則要求執(zhí)行，在規(guī)定時間按指定路線巡邏，對隱蔽點、要害點重點巡邏，對小區(qū)內(nèi)可疑人員進行暗中監(jiān)視、盤查、并及時處理緊急情況； 3、攝像、紅外監(jiān)控24小時不間斷工作，并嚴格要求監(jiān)控人員按監(jiān)控室值勤員職責操作，及時處理報警率達到100%。 4、小區(qū)內(nèi)無因失職而引起的重大火災、刑事交通事故。 17附件2：服務項目及服務標準二、工程 配備一支具有專業(yè)技術(shù)等級職稱及豐富實踐經(jīng)驗的工程隊伍； 對大廈內(nèi)設(shè)備、設(shè)施進行養(yǎng)護、維修； 對住戶報修的項目在保修期內(nèi)實行免費維修，在保修期外實行有償維修。 服務標準： 1、嚴控裝修管理，杜絕危害主體結(jié)構(gòu)及其它系統(tǒng)、電路的違章裝修； 2、設(shè)備運行良好，設(shè)備完好率達98%以上； 3、設(shè)備完好