(定價(jià)策略)定價(jià)系數(shù)表

1、定價(jià)系數(shù)表房屋定價(jià)系數(shù)表 比較因素內(nèi)容解 析 說(shuō) 明交易價(jià)格根據(jù)估價(jià)對(duì)象所選定的比較案例的市場(chǎng)交易價(jià)交易期日根據(jù)估價(jià)對(duì)象所選定的比較案例的交易時(shí)間區(qū)域因素商服繁華度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商服繁華度是于市級(jí)、區(qū)級(jí)還是街道交通便捷度距公交站點(diǎn)的距離估價(jià)象距離周邊公交車站、地鐵及城鐵的距離交 通限制估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的交通線路的限制或管制如車道單行線、禁止車輛左轉(zhuǎn)（右轉(zhuǎn)等）公共配套設(shè)施完 備程 度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的公共配套狀況如：周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、以及公園等的分布狀況基礎(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的基礎(chǔ)配套狀況否達(dá)到“九通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力、通有線電視、通光纖寬帶）環(huán)境

2、景觀估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的自然環(huán)境及人文環(huán)境的情況居住成熟度估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域住宅狀況，如：全部為住宅小區(qū)、住宅小區(qū)同寫字樓交織、住宅小區(qū)同工廠交織等個(gè)別因素小區(qū)建筑規(guī)模估價(jià)對(duì)的建筑規(guī)模小區(qū)封閉狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)是全封閉的（有人站崗、查記人車）、半封閉的（有人站崗，只查車不查人）、不封閉（無(wú)人站崗）公共設(shè)施配套估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)會(huì)所康樂設(shè)施應(yīng)急設(shè)施及停車設(shè)等是否健全物業(yè)管理估價(jià)對(duì)象的物業(yè)管理狀況有專業(yè)的物業(yè)公司管理（有資質(zhì)、有執(zhí)照）、一般物業(yè)管理（社區(qū)、自辦）、無(wú)物業(yè)管理景觀估價(jià)對(duì)象的景觀狀況如區(qū)周邊的ft、水、樓、閣等的情況規(guī)劃管制估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)是否有人車分流等管制要求樓宇樓型估價(jià)對(duì)分為塔樓、板樓公共

3、設(shè)施保障 度估價(jià)對(duì)象內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)狀況如電梯是否有專人負(fù)責(zé)、對(duì)防盜設(shè)施的日常維護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施配套估價(jià)對(duì)象內(nèi)部的水、電、暖等狀況房屋建筑結(jié)構(gòu)估價(jià)對(duì)象是鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)環(huán)境因素對(duì)估價(jià)對(duì)象造成影響的其因素，如：因臨近火車道、大型娛樂場(chǎng)所或城市主干道所產(chǎn)生的噪聲污染、因臨近市政高壓線路所產(chǎn)生的電磁污染等坐落朝向修正系數(shù)表（板樓）坐落朝向西南北西南、東北東南、西北東修正系數(shù)0%-1%-1%-2%居室窗口朝向修正系數(shù)表（塔樓）居室窗口朝向南東南西南東北東北修正系數(shù)西北2%西2%0%0%-1%-1%-2%-2%層次修正系數(shù)表一（無(wú)電梯）總層數(shù)層次一二三四五六七10%0%0%-1%-1%-2%

4、-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%0%0%0%5-1%-1%0%6-2%-1%7-2%層次修正系數(shù)表 二（有電梯） 總層數(shù)層次五一六二七至高層三四10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1%7-（頂層-2）加權(quán)平均法的18181、2、3、4、51、18 個(gè)定級(jí)因素定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A、距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或北街D住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A最（遠(yuǎn) 1；B、很差（遠(yuǎn)）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好

5、（近）5價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少、價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A、最高、很高一般3；D、很低4；E、最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電、社會(huì)服務(wù)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很好；E、最好5物業(yè)管理A保安清潔衛(wèi)生機(jī)電綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況E物業(yè)管理（元/月是否人車分流物業(yè)管理商資質(zhì)A最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5建筑質(zhì)量A是否漏雨漏水、門窗封閉情況內(nèi)墻地板E、排水管道A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5交通A大中小巴士路線數(shù)量距公交站遠(yuǎn)近站點(diǎn)數(shù)量

6、大中小巴舒服程度A、最少（遠(yuǎn)）1；B、很少（遠(yuǎn)）；C、一般3； D、很多（近）4；E、最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)、最不完善1；B、不完善C、一般3；D、很完善4；E、最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、數(shù)A、最小1；B、很小2；C、一般3；D很大4；E、最大5朝向A、按方向、按ft景、按海景、視野A西（西北、西南、東（東南、東北、北（東北、西北、南（東南、西南）5外觀A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適度A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5室內(nèi)裝

7、修A、高檔；B、實(shí)用；C、功能是否完善；D、質(zhì)量是否可 靠A、最差（遠(yuǎn)、很差（遠(yuǎn)、一般、很好（近E、最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水A、最1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤量；D、品牌A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）；E、最好（多）5；付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、他A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5戶型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房、實(shí)用率大小A、最差、很差、一般D、很好

8、4；E、最好5銷售情況A銷售進(jìn)度銷售率尾盤現(xiàn)狀、A最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5廣告A、版面大小、廣告頻率、廣告創(chuàng)意A、差（?。?；B、很差（?。?；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（大）5 停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般 3；D、很好（多）4；E、最好（多）5 2、定級(jí)因素權(quán)重確定180.50.50.40.30.30.30.30.30.30.1、0.20.20.10.20.1、銷0.10.10.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高， 反之亦然。可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表）權(quán)重稱序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱備注

9、樓盤名位置 0.51價(jià)格 0.52配套 0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通 0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向 0.39外觀 0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保 0.2發(fā)展商信譽(yù)120.113付款方式0.214戶型設(shè)計(jì)0.115銷售情況0.116廣告 0.117停車位數(shù)量0.118合計(jì)3、樓盤因素定級(jí)公式P=WiFi+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋找樓盤優(yōu)劣的綜合反映n樓盤定級(jí)因素的總數(shù)； Wi權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）； Fi分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）?？杀葮潜P量化定價(jià)法計(jì)算表原始數(shù)據(jù)序號(hào)計(jì)算欄樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(jià)

10、（Y）XXYYXY12345678910合計(jì)注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+Bx其中，Y 為樓盤為價(jià)，X 為樓盤得分。ab，樓宇各種修正系數(shù)列表朝向修正系數(shù)表朝向東南西系東南西北南北西東北數(shù)1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000裙樓的售價(jià)調(diào)整系數(shù)層次/系數(shù)/層數(shù)二層三層四層五層12.8六層2.22.32.42.521.822.12.22.331.81.922.141.71.81.951.61.761.5塔樓的售價(jià)層次系數(shù)層次/系數(shù)/層數(shù)15 層20 層25層30 層以上10.9700.9600.9400.930

11、20.9750.9650.9450.94030.9800.9700.9500.94540.9800.9700.9500.94550.9850.9750.9550.95060.9900.9800.9600.95570.9950.9850.9650.96081.0000.9900.9750.96591.0000.9950.9800.970101.0101.0000.9850.975111.0151.0000.9900.980121.0201.0050.9950.985131.0251.0101.0000.990141.0251.0101.0000.990151.0301.0201.0100.995161.0251.0151.00