連鎖事業(yè)商圈調(diào)查與選店(doc 21)

1、 連鎖事業(yè)商圈調(diào)查與與選店* 目目 錄 *TOC t Bullet 1,1壹、總則貳、商圈的的定義叁、商圈調(diào)調(diào)查流程程肆、商圈調(diào)調(diào)查重點點與調(diào)查查方式伍、商圈調(diào)調(diào)查報告告方式陸、立地要要素柒、地點選選定主要要條件總則一、商圈調(diào)調(diào)查的目目的調(diào)查商圈可可了解預預設(shè)商店店營業(yè)范范圍內(nèi)的的地理區(qū)區(qū)域，以以協(xié)助適適當零售售地點的的選擇，商商圈調(diào)查查的目的的包括：了解地區(qū)居居民的人人口特性性、社會會經(jīng)濟變變項及生生活形態(tài)態(tài)等。確定產(chǎn)品組組合及促促銷重點點。分析商圈是是否重迭迭。計算在某一一地理區(qū)區(qū)域內(nèi)應(yīng)應(yīng)開幾家家店。找出商圈內(nèi)內(nèi)的障礙礙，包括括：道路設(shè)施不不便。人口擁擠。交通過度擁擁塞。法規(guī)方面考考慮租稅

2、稅、執(zhí)照照、營運運、最低低工資及及都市區(qū)區(qū)域劃分分情況。其它因素：了解一一地區(qū)內(nèi)內(nèi)同性質(zhì)質(zhì)的競爭爭家數(shù)（競競爭是否否激烈）、將將來的變變動趨勢勢、供應(yīng)應(yīng)商位置置、運輸輸是否方方便（交交通狀況況）、可可否利用用物流中中心一次次補齊所所需物品品，及停停車場是是否寬廣廣等。二、商圈調(diào)調(diào)查作業(yè)業(yè)范圍直營店的展展店前商商圈調(diào)查查及立地地調(diào)查、報報告。加盟店加盟盟意向后后進行商商圈調(diào)查查、評估估，以評評定是否否適合開開店。三、權(quán)責單單位及權(quán)權(quán)責的確確立商圈調(diào)查作作業(yè)由展展店單位位主管，負負責門店店的尋找找、研判判分析。四、營業(yè)展展店組織織架構(gòu)展店工程展店開發(fā)營業(yè)管理營業(yè)單位展店工程展店開發(fā)營業(yè)管理營業(yè)單位

3、五、展店開開發(fā)崗位位職責商圈情報之之主動收收集。商圈資料之之建立。商圈之規(guī)劃劃、評估估、分析析報告。執(zhí)行開店之之布點策策略制度度。展店計劃、活活動之推推動。商圈地點選選擇、開開店技巧巧制度之之建立及及教導。租店及選店店業(yè)務(wù)之之執(zhí)行。租金行情之之分析了了解和呈呈報。競爭廠商開開店情報報之搜集集及應(yīng)對對策略之之擬定。定期（每季季）展店店發(fā)表會會之規(guī)劃劃與推動動。展店評審作作業(yè)之規(guī)規(guī)劃與推推動。準加盟店之之拜訪和和公關(guān)。和房東之租租店談判判。與法務(wù)訂定定租店合合同。執(zhí)行開店管管理及制制度。不良店之遷遷移和淘淘汰。其它有關(guān)展展店事項項。貳、商圈的的定義商圈（trradee arrea）是是指一家家零售

4、商商店的顧顧客所來來自的地地理區(qū)域域。依據(jù)商店獲獲取顧客客的百分分比將商商圈劃分分為三部部分：主要商圈(priimarry ttraddingg arrea)：商店店在此區(qū)區(qū)域內(nèi)的的顧客數(shù)數(shù)約占總總顧客數(shù)數(shù)的55570%。次要商圈(secconddaryy trradiing areea)：商店在在此區(qū)域域內(nèi)的顧顧客數(shù)約約占總顧顧客數(shù)的的1525%。邊緣商圈(friingee trradiing areea)：商店在在商圈中中剔除前前兩種商商圈后，剩剩余的顧顧客所構(gòu)構(gòu)成區(qū)域域。邊緣商圈（包含剩余余的顧客客）次要商圈商店（包含大約約二成的的顧客）商店主要商圈（包含大約約七成的的顧客）注：商圈基基

5、本上是是沒有形形狀的，然然而為了了方便計計劃，一一般事前前規(guī)劃可可用圓形形或地形形式來為為商圈推推算。布點計劃布點計劃取消調(diào)查NO選定抽樣點YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動資料建筑物資料競爭店資料人潮變動資料政府未來變動年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報告NO評估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡圖取消調(diào)查NO選定抽樣點YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場所資料交通狀況資料人潮流動資料建筑物資料競爭店資料人潮變動資料政府未來變動年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報告NO評估歸檔YES展

6、店確立商圈調(diào)查繪制簡圖叁、商圈調(diào)調(diào)查流程程肆、商圈調(diào)調(diào)查重點點與調(diào)查查方式商圈范圍劃劃分確定定如有以下各各情況限限制,因而為為其商圈圈之范圍圍劃分點點：1.商圈范范圍A.集中型型商圈主要商圈半半徑在220000米以內(nèi)，次次要商圈圈半徑在在20000米50000米之間，邊邊緣商圈圈在50000米米以外。B.分散型型商圈主要商圈半半徑在5500米米以內(nèi)，次次要商圈圈半徑在在5000米10000米之間，邊邊緣商圈圈在10000米米以外。2.馬路之之分界、凡凡超過米寬之之道路四四線道以以上或中中間有欄欄桿、安安全島阻阻隔、主主要干道道3.鐵路、平平交道之之阻隔因鐵路、平平交道之之阻隔,使人們們交通受受

7、阻而劃劃分成兩兩個不同同商圈4.高架橋橋、地下下道阻隔隔因高架橋、地地下道阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。5.安全島島之阻隔隔因安全島阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。6.大水溝溝因大水溝阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。7.單行道道因單行道阻阻隔，使使人潮流流動不易易而劃分分成不同同商圈。8.人潮走走向由于人潮走走向之購購物習慣慣與人潮潮流動之之方向，使使該區(qū)形形成一獨獨立商圈圈。商圈之界定定方法Comppasss 法則則是從各各家競爭爭店鋪規(guī)規(guī)模poowerr開始，掌掌握吸引引力方面面的不同同點，設(shè)設(shè)定領(lǐng)域域的境界界的方式式，其計計算公式式

8、如下列列所示。路路程距離離的測量量利用車車子的里里程表便便可簡單單的測出出。 從計劃地點到競爭店的距離商圈的境界點 = 競爭店的賣場面積 1 + 計劃用地的賣場面積例：AA競爭店60平米B競爭店20B競爭店20平米1000米1000米600600米計劃地計劃地30平米11計劃地與A競爭店的分歧點： 1000米 1000米商圈的境界點 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米22計劃地與B競爭店的分歧點： 600米 600米商圈的境界點 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Comppasss 法則則的限制制：1.只考慮慮距離，未未考慮十十字道路路、小路

9、路口等道道路及交交通狀況況。2.顧客認認知的距距離會受受購物經(jīng)經(jīng)驗影響響，如果果服務(wù)良良好，商商店設(shè)施施優(yōu)越，形形成顧客客對此商商店之良良好印象象，顧客客認知的的距離會會比真正正的距離離短。三、繪制簡簡圖1.集中型型商圈為為周邊550000米簡圖分散型商圈圈為周邊邊10000米簡圖2.標出重重要建筑筑物及樓樓別金金融大樓樓，辦公公大樓3.著名商商店及影影響生活活型態(tài)之之地段特特征戲戲院、百百貨公司司4.人潮匯匯集之地地段商店店群及大大型集客客場所超級市市場娛樂樂區(qū)之同同等類5.標出競競爭店或或同性質(zhì)質(zhì)商店所所在之位位置、抽抽樣點之之所在位位置6.可與本本企業(yè)連連鎖店有有互補作作用之門門店7.政

10、府重重要之行行政中心心8.車站、加加油站、學學校、停停車場、市市場、公公園等特定定族群會會集場所所9.標出街街道之行行進方向向單行行道方向向10.標出出未來促促銷活動動發(fā)之地點點四、抽樣點點及發(fā)點之之選擇確確定1.抽樣點點之選擇擇(1)辦公公人口或或上班族族匯集之之地點未來適適合設(shè)店店之地點點(2)人潮潮走向匯匯集地點點(3)固定定人口較較集中流流動之地地點(4)可能能形成未未來的商商店群之之地段(5)預定定三四四個抽樣樣點(6)其中中盡量以以一個抽抽樣點為為同性質(zhì)質(zhì)之商店店2.發(fā)點之選選擇(1)主消消費群走走動頻繁繁之點(2)次消消費群走走動頻繁繁之點(3)區(qū)分分消費群群活動頻頻繁之時時段五

11、、商圈特特征1.商店特特色及分分布情況況(1)建筑筑型態(tài)A.于主要要商店街街，主要要干道上上之建筑筑其建筑筑高度B.新大樓樓與舊式式建筑之之分布C.目前之之改建情情況D.一三三年內(nèi)可可能改建建之趨式式(2)行業(yè)業(yè)型態(tài)A.于主要要商店街街、干道道之行業(yè)業(yè)類型B.以何產(chǎn)產(chǎn)品為主主，販賣賣產(chǎn)品之之層次(3)分布布家數(shù)，見見附件表表格一。A.以抽樣樣點之平平行道路路為主要要調(diào)查對對象B.主要道道路之商商店分布布明細a.將商店店分門別別類記錄錄b.并將其其統(tǒng)計填填入明細細表C.于主要要干道、大大馬路、相相同商店店之家數(shù)數(shù)D.商店匯匯集地帶帶之概述述E.以商店店輔助助店、競競爭店正確所所在位置置標注于于商

12、圈簡簡圖。(4)地點點類型A.孤立店店 B.未未規(guī)劃商商業(yè)區(qū) C.規(guī)規(guī)劃購物物中心2.住宅特特色（集集中型商商圈可不不用調(diào)查查）(1)建物物型態(tài)A.實地了了解于本本商圈內(nèi)內(nèi)住宅區(qū)區(qū)之建筑筑型態(tài)a.建筑高高度，樓樓數(shù)b.建筑型型式為新新式或舊舊式c.分布區(qū)區(qū)域B.目前之之改建情情況C.一三三年內(nèi)可可能改建建之趨式式(2)分布布情況A.實地了了解該區(qū)區(qū)之實際際住戶與與建筑物物之分布布情況B.將該商商圈分為為a.商店區(qū)區(qū)，以甲為為代碼b.辨公區(qū)區(qū)甲為代代碼c.新式住住宅區(qū)以以乙為代代碼d.舊式住住宅區(qū)以以乙為代代碼e.文教區(qū)區(qū)，以丙為為代碼C.于簡圖圖上分別別劃定區(qū)區(qū)域，制制作商圈圈D.并于圖圖上注

13、明明建筑物物之樓別別3.集會場場所(1)場所所類型A.本商圈圈內(nèi)匯聚聚人潮之之場所類類型a.商店肯德基基、麥當當勞，百百貨公司司b.戲院c.政府之之行政機機關(guān)d.展覽會會場e.學校、文文教機關(guān)關(guān)、公園園f.補習班班g.表演、競競技，比比賽場所所h.菜市場場，超級級市場i.證券公公司B.聚集人人口類型型a.青少年年b.上班族族c.特定行行業(yè)人士士d.家庭主主婦(2)動線線A.人潮匯匯集流動動之路線線B.人潮匯匯集流動動之主要要方向4.競爭者者分析了解既存競競爭者的的數(shù)量及及大小、所所有競爭爭者的強強弱勢評評估、短短期及長長期的展展望、飽飽和的程程度。見見附件表表格二。(1)賣場場氣氛本區(qū)內(nèi)對本本

14、企業(yè)較較有影響響性之競競爭店，其其賣場氣氣氛、購購物環(huán)境境、服務(wù)務(wù)態(tài)度(2)來客客數(shù)該競爭店每每日之成成交客戶戶數(shù)(3)平均均消費額額A.了解該該店之各各類客數(shù)數(shù)與消費費金額比比例B.根據(jù)此此比例再再分別乘乘其價格格C.加總后后求其平平均值即即為平均均消費額額(4)營業(yè)業(yè)額來客數(shù)平平均消費費額每每日營業(yè)業(yè)額每日營業(yè)額額每月工工作天數(shù)數(shù)每月月營業(yè)額額5.商店組組合 商店店組合是是否互相相配合，可可衡量各各商店間間是否可可互換顧顧客，見見附件表表格一。例例如：(1)藥房房、超市市、面包包店、蔬蔬果店及及肉店。(2)百貨貨公司、衣衣飾店、褲褲襪店、內(nèi)內(nèi)衣店、鞋鞋店、珠珠寶店。六、人潮狀狀況實實地抽樣

15、樣方式1.主要人人潮走向向(1)平日日及假日日之女性性人潮狀狀況，見見附件表表格三A.將一周周之時間間區(qū)分為為段a.周一周五b.周六、周周日、國國定假日日B.以點每兩兩小時細細分為一一個小段段C.以分鐘為為其抽樣樣時段之之樣本，并并計算其其抽樣點點之實際際經(jīng)過人人數(shù)、摩摩托車、汽汽車、助助動車、腳腳踏車D.抽樣時時將女性性人潮分分為155-244歲，255-355歲，344-455歲，455歲以上上見附附件表格格四。E.將每抽抽樣之數(shù)數(shù)，轉(zhuǎn)變變成以個小時時之人潮潮流動數(shù)數(shù) 例例：以分鐘鐘為抽樣樣得該抽抽樣點人人數(shù)為，將 Z，則則為其可可能之人人口流動動數(shù)F.將其數(shù)數(shù)字依時時段填入入人潮潮流動抽

16、抽樣表G.將人潮潮流動抽抽樣之數(shù)數(shù)字以線線圖表示示人潮潮分布圖圖2.人口、住住家戶數(shù)數(shù)推算（集集中型商商圈可不不用調(diào)查查）(1)固定定住家a.該商圈圈建筑物物來推算算當?shù)刈∽〖覒魯?shù)數(shù)b.以戶數(shù)數(shù)得當當?shù)仡A估估人口數(shù)數(shù)c.將各抽抽樣點人人口數(shù)平平均減當當?shù)厝丝诳跀?shù)得外外來流動動人數(shù)(2)辦公公戶數(shù)a.計算該該區(qū)之公公司家數(shù)數(shù)b.該區(qū)公公司家數(shù)數(shù)（人）該區(qū)辦辦公人口口c.該區(qū)辦辦公人口口即為該該區(qū)之半半固定人人口3.交通狀狀況見附件表格格五。(1)公車車之往返返方向A.經(jīng)過該該商圈公公車之起起站與經(jīng)經(jīng)過路線線B.經(jīng)過該該商圈公公車之將將行駛路路線與終終點站(2)下車車后之走走向A.為轉(zhuǎn)車車之目的的

17、行經(jīng)之之路線B.為休閑閑、購物物之目的的行經(jīng)之之路線C.為回家家之目的的行經(jīng)之之路線(3)未來來交通運運輸系統(tǒng)統(tǒng)之影響響A.捷運系系統(tǒng)之出出入口，可可能帶動動之人潮潮B.重要道道路可能能拓寬辟辟建，帶帶動之人人潮(4)該商商圈能停停車之場場所七、消費特特征與人人口特征征1.該區(qū)住住戶人口口女性所所得A.高所得得，達平平均國民民所得倍以上上所占比比率B.中上所所得、達達平均國國民所得得倍以以上所占占比率C.平均每每戶女性性全年收收支情況況表與圖圖2.該區(qū)往往來、居居住人口口女性之之消費習習慣A.對便利利性、服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)及門店店氣份之之訴求概概況B.習慣消消費（文文胸）C.女性年年齡分配配情形D.

18、性別分分配情形形E.教育程程度分配配表與圖圖F.職業(yè)分分配表與與圖3.外來流流動人口口女性之之消費習習慣、特特征A.年齡分分布情況況B.消費之之種類C.所得之之高底八、商圈類類型1.集中型型商圈 商圈內(nèi)流流動人口口多(每分鐘鐘約位以上上) 商圈內(nèi)住住宅人口口(約以上) 區(qū)內(nèi)之建建筑物高高且密集集商店集中且且范圍大大與本產(chǎn)業(yè)有有互補性性之商店店多，且且規(guī)模大大(大型購購物中心心、超級級市場、百百貨公司司）交通頻繁，車車輛流量量大商圈類型：辦商、商商辦、商商住、商商業(yè)、辦辦住2.分散型型商圈商圈內(nèi)流動動人口少少商圈內(nèi)腹地地分散區(qū)內(nèi)之建筑筑物普通通、老舊舊且高度度樓以以下商店分散且且范圍小小與本產(chǎn)業(yè)

19、有有互補性性之商店店少，且且規(guī)模小小交通不頻繁繁，車輛輛流量少少商圈類型：住、住住商、住住辦、辦辦、辦住住九、預估收收入、支支出與可可能凈利利見附件表格格六。1.以抽樣樣點之實實際平方方米數(shù)與與租金之之調(diào)查(1)與目目前承租租人洽詢詢(2)與所所有人洽洽詢2.預估每每次消費費金額(1)先評評估本商商圈抽樣樣點適合合開何類類型之店店(2)本連連鎖店依依商圈類類別所劃劃分之市市場定位位3.每日來來客人數(shù)數(shù)預估(1)了解解各店之之人潮數(shù)數(shù)(2)以各各店之來來客各店之之人潮數(shù)數(shù)各各店之入入店率(3)再以以求出之之入店率率該商圈圈抽樣點點之人潮潮數(shù)預預估客戶戶數(shù)(4)未來來再依商商圈之消消費年齡齡、習慣

20、慣、所得得的變動動可能對對來客數(shù)數(shù)之影響響而做正正（負）百百分比之之修正4.可能業(yè)業(yè)績(1)預估估消費金金額可能客客戶數(shù)可能每每日營業(yè)業(yè)金額(2)可能能每日營營業(yè)金額額可能每每月營業(yè)業(yè)金額5.固定費費用(1)預估估固定薪薪資費用用 元(2)折舊舊費用預預估 元(3)管銷銷費用預預估 元(4)預估估固定費費用 元6.預估變變動成本本(1)預估估管理月月費 %(2)銷貨貨成本 %(3)總變變動費用用 % 月月營業(yè)額額7.預估凈凈利(1)可能能月營業(yè)業(yè)業(yè)績租金固定費費用變變動總費費用預預估凈利利(2)本預預估凈利利為稅前前凈利8.損益平平衡（固定費用用租金金）（變動成成本）十、建議地地點之確確定1.

21、依上之之抽樣人人潮與抽抽樣地點點所得之之可能凈凈利2.并分析析可能之之未來發(fā)發(fā)展情況況3.將可供供本企業(yè)業(yè)開設(shè)門門店之地地段或區(qū)區(qū)間一一一注明十一、商圈圈未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α敖Y(jié)論論1.發(fā)展情情況(1)未來來政府之之行政中中心、大大型休閑閑集客場場所之建建造(2)未來來捷運系系統(tǒng)、交交通運輸輸中心所所在點(3)大型型辦公大大樓、商商業(yè)中心心等之建建造(4)該商商圈之未未來轉(zhuǎn)變變情況A.人口年年齡層之之轉(zhuǎn)變B.消費習習慣之未未來改變變情況C.人潮匯匯集之可可能變動動地段2.競爭情情況(1)商圈圈內(nèi)既存存競爭者者的數(shù)量量及大小小。(2)商圈圈內(nèi)的飽飽和程度度。3.結(jié)論根據(jù)以上各各種調(diào)查查的資料料，最后

22、后于結(jié)論論時，最最好能明明確的將將資料整整理出下下列五項項重點加加以說明明：(1)點應(yīng)應(yīng)設(shè)在何何處，何何階段合合適開店店(2)何種種商品組組合之配配合(3)顧客客之型態(tài)態(tài)(4)租金金狀況(5)集會會場所十二、幻燈燈片、投投影片之之制作方方式及目目的1.幻燈片片制作方方式及目目的(1)針對對能顯示示商圈特特征之對對象為主主a.商圈之之界線（如如：大馬馬路、高高架橋等等）b.住宅區(qū)區(qū)的建筑筑型態(tài)c.辦公區(qū)區(qū)之建筑筑型態(tài)d.商店區(qū)區(qū)之行業(yè)業(yè)分布e.抽樣點點f.人、車車潮的概概況g.競爭店店的店面面(2)便于于了解此此商圈之之實際情情況(3)配合合報告內(nèi)內(nèi)容讓第第三者對對該商圈圈有明確確的概念念2.投

23、影片片之制作作方式及及目的(1)針對對報告中中之圖表表或明確確數(shù)字為為主要對對象a.商圈簡簡圖b.商圈之之住宅、辦辦公、混混合商店店區(qū)劃分分之簡圖圖c.經(jīng)過此此區(qū)之公公車路線線圖d.競爭者者分析圖圖e.固定人人口之各各區(qū)分布布簡圖g.抽樣人人潮分布布圖g.年齡層層分配圖圖h.教育程程度分配配圖i.所得支支出分配配圖j.預估收收入支出出與可能能凈利表表k.結(jié)論(2)便于于解說商商圈概況況伍、商圈調(diào)調(diào)查報告告方式一、商圈演演示文稿稿方式1.演繹法法：此方方法即是是一種慢慢慢導入入結(jié)論的的一種方方法。先先按照商商圈調(diào)查查辦法所所收集到到的各種種資料，再再加以分分析而得得出最后后的結(jié)論論。2.歸納法法

24、：此方法則是是一種一一開始便便提出建建議事項項的方法法。即是是在演示示文稿一一開始，便便提此商商圈何處處適合開開店及開開何種類類型的商商店，然然后再以以各種收收集到的的資料來來支持此此一論點點。二、商圈演演示文稿稿進行規(guī)規(guī)范1.演繹法法：步驟驟(1)產(chǎn)生生開場白白，將演演示文稿稿時所要要報告的的大綱全全部列舉舉出來，如如：A.商圈范范圍的確確定B.商圈特特征的分分析C.人潮及及交通狀狀況的分分析D.消費特特征與人人口特性性之分析析E.可能凈凈利之推推算F.本商圈圈的優(yōu)、缺缺點評估估G.他日可可供設(shè)店店有利之之地段H.發(fā)展情情況I.結(jié)論(2)概述述內(nèi)文步步驟A.Shoow商圈圈簡圖之之投影片片

25、將將商圈的的分界線線確定B.介紹商商圈特征征a.說明商商業(yè)干道道旁的建建筑、行行業(yè)型態(tài)態(tài)及分布布家數(shù)b.Shoow住宅宅特色之之幻燈片片,說明此此商圈之之建筑情情況及分分布密集集度c.Shoow集會會場所之之幻燈片片,說明場場所類型型及聚集集人口類類型d.Shoow競爭爭者之幻幻燈片及及競爭者者分析表表加以說說明C.介紹人人潮及交交通狀況況a.Shoow出戶戶數(shù)及人人數(shù)之投投影片,說明固固定住戶戶及人口口情況b.Shoow出人人潮分布布圖之投投影片,說明平平日及假假日之人人潮狀況況及走向向c.說明公公交車之之往返方方向d.公交車車乘客下下車后的的走向e.說明未未來捷運運系統(tǒng)對對本商圈圈之影響響

26、D.介紹消消費特征征與人口口特性a.Shoow出消消費者年年齡分配配圖之投投影片,說明此此商圈消消費者之之年齡層層b.Shoow出教教育程度度分配圖圖之投影影片,說明教教育分配配情形之之投影片片c.Shoow出消消費者平平均收支支情況分分配圖之之投影片片,說明此此商圈人人口平均均每年每每戶在個個人之支支出E.簡介可可能凈利利之推算算 Shoow可能能凈利預預估表之之投影片片，將各各假設(shè)點點之預估估收支情情況說明明F.將此商商圈之優(yōu)優(yōu)、缺點點做一分分析G.說明此此商圈可可供設(shè)店店之地段段H.未來的的發(fā)展情情況簡述述(3)結(jié)論論A.Shoow結(jié)論投影片片，說明明此商圈圈a.顧客之之型態(tài)b.何種商商

27、品組合合之配合合c.集會場場所d.租金狀狀況e.點應(yīng)設(shè)設(shè)于何處處2.歸納法法：步驟驟人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點評估消費特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點評估消費特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定(1)結(jié)論論概述A.Shoow出商商圈簡圖圖a.確立此此商圈之之范圍b.說明此此商圈適適合開店店之地點點概述內(nèi)內(nèi)文步驟驟結(jié)論歸納法流程程圖：結(jié)論未來發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點評估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費、人口特征分析 結(jié)論未來發(fā)

28、展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點評估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費、人口特征分析陸、立地要要素一、營業(yè)面面積1.是否合合于本計計劃預定定面積2.營業(yè)面面積以平平方米分分類(1) 平方米米(2) 平方方米上下下(3) 平方方米上二、標準寬寬度1.以 米最佳佳2.以 米次佳佳3.以 米次佳佳三、可見度度1.拐角一一樓最佳佳2.主要干干道之交交會點，下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段四、便利性性1.同一商商圈內(nèi)以以半徑米米，為其其設(shè)店范范圈2.注意大大障礙之之阻隔，如如大馬路路、高架架橋、鐵鐵道等等等3.辦公商商業(yè)區(qū)密密度應(yīng)以以5000家公司司行號為為設(shè)店基

29、基數(shù)五、可取得得性1.其該點點租約之之期限2.說服加加盟之可可能六、房屋使使用類別別1.目前之之房屋使使用類別別2.水電型型態(tài)之現(xiàn)現(xiàn)狀七、租金1.以營業(yè)業(yè)額 為準準2.以營業(yè)業(yè)額 最佳佳注：以上立立地要素素的數(shù)據(jù)據(jù)待示范范店開出出幾家運運營后再再做估算算。柒、地點選選定主要要條件一、人潮1.流動人人口基基本原則則(1)平均均每分鐘鐘人人次以上上極佳(2)平均均每分鐘鐘人人次以上上次佳(3)平均均每分鐘鐘人人次以上上為準2.商店群群足以吸吸引人群群走向之之商店附附近(1) 大大型購物物中心、超超級市場場出口(2) 百百貨公司司、大型型服裝店店附近(3) 肯肯德基、麥麥當勞二、地點1.拐角位位置最佳佳2.主要干干道之交交會點、下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段4.主要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運公車車站牌附附近5.辦公商商圈（機機關(guān)團體體、公司司、行號號）密集集區(qū)三、賣場面面積1. 平