有關如何簽訂購房合同

1、Word 有關如何簽訂購房合同 合范本網(wǎng)是特地針對購房合同模板而創(chuàng)建的網(wǎng)站，而合同則是具有法律這一層外套愛護的承諾，那么什么樣的合同模板才能關心得到您呢？以下是我為您整理出的有關如何簽訂購房合同，盼望能夠關心到您。 有關如何簽訂購房合同 新的商品房買賣合同示范文本的使用，使購房者的權益更加得到愛護，很多讀者來信詢問，怎樣填寫新合同呢? 日前，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司聯(lián)合對新的合同示范文本如何填寫逐條進行了說明，本版摘錄了一部分，盼望能在購房者簽合同時賜予關心。編者 第五條面積確認及面積差異處理 說明：本條商定按建筑面積或按套內建筑面積計價的商品房的面積確認及面積差異處理。 依據(jù)當事人

2、選擇的計價方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內建筑面積”(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。 說明：本款是要確定處理面積差異的依據(jù)。進行面積差異處理必需與計價方式相對應，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計價的，以產(chǎn)權登記時確認的建筑面積數(shù)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理;選擇按套內建筑面積計價的，以產(chǎn)權登記時確認的套內建筑面積數(shù)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的，不適用本條商定。 說明：當事人選擇按套計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單方建筑面積或套內建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題。對于按套計價的商品房如何在合同中確定總價款

3、，2022年4月發(fā)布的銷售方法(建設部令第88號)對此有明確規(guī)定，可為當事人雙方供應依據(jù)。 該方法規(guī)定：按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接商定總價款。 按套(單元)計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明具體尺寸，并商定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙全都，相關尺寸也在商定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不全都或者相關尺寸超出商定的誤差范圍，合同中未商定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新商定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔當違約責任。 因此，實行按套計價的當事人應當就有關價款及相關違

4、約責任等問題特地進行商定。 合同商定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。 說明：本條中的產(chǎn)權登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價款的最終依據(jù)。 商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同商定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_種方式進行處理： 說明：本款是要求當事人雙方商定誤差處理方式。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，第一種商定實行雙方自行商定方式。考慮到買受人在商品房買賣中處于弱勢地位，為了提示買受人，本示范文本又明確寫了其次種商定方式，當事人可以借鑒其次種商定的表述方式自行商定，也可以直接商定實行其次種方式。 需要說明的是，為了充分愛護買受人的

5、利益，解決目前商品房買賣中的面積糾紛問題，銷售方法其次十條明確規(guī)定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作商定的，按以下原則處理： (一)面積誤差比肯定值在3%以內(含3%)的，據(jù)實結算房價款; (二)面積誤差比肯定值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔當，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)

6、權登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比肯定值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;肯定值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 本條中的其次種處理方式基本上是銷售方法其次十條規(guī)定的詳細體現(xiàn)。 1、雙方自行商定： (1)_;(2)_;(3)_;(4)_。 2、雙方同意按以下原則處理： (1)面積誤差比肯定 編輯推舉 如何簽訂購房合同范文 這篇如何簽訂購房合同范文是由整理供應，請大家參考！如何簽訂購房合同范文 目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示范文本是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的

7、權利和義務關系，因此，采納示范文本簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納示范文本就萬事大吉，即使采納示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。 1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房

8、屋，就可能無權要回所交納的認購款。 第一種狀況的認購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理方法都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱法院解釋)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)

9、商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。 其次種狀況的認購書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的

10、法律效力如何?法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從法院解釋第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含

11、很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽

12、訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據(jù)廣告法第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，哄騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此

13、，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的哄騙和誤導，就要準時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止消失的內容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了避開不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。 4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或

14、“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品房與樣板房不全都時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。商品房銷售管理方法第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否全都，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房全都。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據(jù)合同法關于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不

15、應當消失質量問題。而且依據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質量問題。但事實并非如此。 商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而且竣工驗收的質量標準和購房人所盼望的質量要求也可能有差距。至于住宅質量保證書和住宅使用說明書關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質量問題。 依據(jù)法院解釋第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列狀況下，購房人由于房屋質量問題，有權

16、要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用。法院解釋第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當?？傊?，你在簽訂商品房買賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。 如何簽訂購房合同2022 這篇關于如何簽訂購房合同2022，是特地為大家整理的，盼望對大家有所關心！如何簽訂購房合同2

17、022目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示范文本是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納示范文本簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納示范文本就萬事大吉，即使采納示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。 1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商

18、已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。 第一種狀況的認購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理方法都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱法院解釋)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許

19、可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。 其次種狀況的認購書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購

20、房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從法院解釋第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬

21、訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開

22、發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據(jù)廣告

23、法第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，哄騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的哄騙和誤導，就要準時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止消失的內容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了避開不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。 4、

24、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品房與樣板房不全都時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。商品房銷售管理方法第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否全都，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房全都。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據(jù)合同法關于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同

25、(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當消失質量問題。而且依據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質量問題。但事實并非如此。 商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而且竣工驗收的質量標準和購房人所盼望的質量要求也可能有差距。至于住宅質量保證書和住宅使用說明書關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商

26、擬訂，側重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質量問題。 依據(jù)法院解釋第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列狀況下，購房人由于房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用。法院解釋第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當?？傊阍诤炗喩唐贩抠I賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽

27、訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。 有關如何簽訂購房合同新整理版有關如何簽訂購房合同新整理版 目前，大家簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示范文本是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納示范文本簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納示范文本就萬事大吉，即使采納示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。 1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)

28、商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。 第一種狀況的認購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理方法都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的關于審理

29、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱最高法院解釋)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。 其次種狀況的認購書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認購

30、、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?最高法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從最高法院解釋第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房

31、人依據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂

32、補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同

33、的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據(jù)廣告法第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，哄騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的哄騙和誤導，就要準時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止消失的內容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了避開不必要的麻煩，購房人最

34、好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。 4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品房與樣板房不全都時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。商品房銷售管理方法第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否全都，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房全都。開發(fā)商未作說明，致

35、使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據(jù)合同法關于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當消失質量問題。而且依據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質量問題。但事實并非如此。 商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而

36、且竣工驗收的質量標準和購房人所盼望的質量要求也可能有差距。至于住宅質量保證書和住宅使用說明書關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質量問題。 依據(jù)最高法院解釋第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列狀況下，購房人由于房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用。最高法院解釋第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他

37、人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當。 總之，你在簽訂商品房買賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。 如何簽訂購房合同_合同范本 目前，大家簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本。由于示范文本是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納示范文本簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納示范文本就萬事大吉，即使采納示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。 1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商

38、品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。 第一種狀況的認購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理方法都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況

39、的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱最高法院解釋)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。 其次種狀況的認購

40、書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院解釋第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?最高法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從最高法院解釋第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該

41、認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從