臨沂100萬平商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告中課件

1、電子數(shù)碼市場圖片示意2.2.2零售商圈分析/電子數(shù)碼市場圖片示意2.2.2零售商圈分析/項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間建筑類型建筑面積層數(shù)市場定位備注怡景麗家全球家具直銷中心2010獨(dú)立商業(yè)5萬平米B1-F5高端購地建房，自有房產(chǎn)，無拆遷后顧之憂；直銷中心裝修高端，硬件設(shè)施好，空間寬闊，是臨沂當(dāng)?shù)刈顬楦邫n的家居賣場；完善的倉儲配套（9萬平米）和停車位配套（8萬平米）；統(tǒng)一招商和營業(yè)管理；在當(dāng)?shù)胤e累了一帶口碑。怡景麗家國際建材家具廣場2007獨(dú)立商業(yè)2.5萬平米F1-F4中高端澳爾諾家居2003裙樓2.5萬平米F1-F4中高端在當(dāng)?shù)亟?jīng)營年限較長，積累了一定口碑，是臨沂當(dāng)?shù)刂懈叨思揖拥闹饕u場之一；澳爾諾美家內(nèi)

2、墻由干掛石材砌成，裝修高檔，檔次感強(qiáng)；澳爾諾家居和澳爾諾美家內(nèi)部設(shè)置了部分休閑坐騎、鋼琴、景觀電梯等，對購物環(huán)境體現(xiàn)出了一定關(guān)注。澳爾諾美家2003裙樓1萬平米F1-F6奢侈品家居建材家居市場分析：臨沂當(dāng)?shù)氐闹懈叨思揖邮袌鲋饕獮殁胞惣液桶臓栔Z兩家占據(jù)，兩家店在口碑、硬件條件、產(chǎn)品檔次、裝修檔次、規(guī)模等方面都具備較高的水平。而在中低端市場方面，又存在著較多的建材市場、裝飾市場，建材家居市場總體上趨于飽和。2.2.2零售商圈分析/項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間建筑類型建筑面積層數(shù)市場定位備注購地建房，自建材家居市場分析圖片示意2.2.2零售商圈分析/建材家居市場分析圖片示意2.2.2零售商圈分析/主要項(xiàng)目商業(yè)

3、總供應(yīng)量南坊商業(yè)供應(yīng)約為37萬平方米銷售價(jià)格550010000元/平方米租金 0.25-2元/主要特征南坊是臨沂市規(guī)劃的商業(yè)副中心之一，未來商業(yè)供應(yīng)體量巨大；片區(qū)商業(yè)供應(yīng)以中高檔次商業(yè)為主，大多數(shù)項(xiàng)目采用主力店加商業(yè)街的商業(yè)組合形式頤高上海街商業(yè)體量約27萬平方米，是南坊商業(yè)體量最大的商業(yè)項(xiàng)目?？蛻籼卣髂戏蛔鳛榕R沂市政府著力打造的新城，商業(yè)客戶遍及臨沂市；客戶以中高端投資為主，目前主要為臨沂市專業(yè)市場及小商品經(jīng)營者，投資意圖明顯，購買并持有經(jīng)營的客戶較少；上海街朗潤園齊魯園南坊商圈：臨沂商業(yè)副中心，隨著市政府落戶的利好，區(qū)域商業(yè)前景廣闊2.2.2零售商圈分析/主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量南坊商業(yè)供應(yīng)約

4、為37萬平方米銷售價(jià)格55主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量現(xiàn)有總體量約455000平方米其中專業(yè)市場400000平方米商場及沿街商業(yè)約5.5萬平米空置率20%銷售價(jià)格3000-6000元/平方米租金 0.3-3元/主要特征河?xùn)|商業(yè)主要由社區(qū)商業(yè)、購物廣場、專業(yè)市場組成，其中沿街商業(yè)是河?xùn)|商業(yè)生命力較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)；以中低端商業(yè)為主，餐飲、服飾、五金建材是河?xùn)|最主要的三大業(yè)態(tài)；該商圈主要由解放東路商業(yè)街、安居小區(qū)附近商業(yè)、4個(gè)專業(yè)市場組成?？蛻籼卣骱?xùn)|商業(yè)客戶以河?xùn)|本地人為主，兼有部分專業(yè)市場從業(yè)人員，專業(yè)市場客戶遍及全國；商業(yè)客戶主要為河?xùn)|中低端消費(fèi)群體，且以餐飲、日常用品類快速消費(fèi)品為主。瑞華金都好怡嘉五

5、金城河?xùn)|商圈：目前較為落后，規(guī)劃中的商業(yè)副中心之一，現(xiàn)有商業(yè)主要布局在解放東路，東興街，安居街。2.2.2零售商圈分析/主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量現(xiàn)有總體量約455000平方米空置率20臨沂重點(diǎn)待推商業(yè)項(xiàng)目示意圖久隆奧斯卡城邦.中央廣場名嘉城市廣場萬興都購物中心萬和中央廣場頤高.上海街東方不夜城蘭山區(qū)老城區(qū)依舊是商業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的地方，除此之外，在涑河、南坊和羅莊等地都出現(xiàn)了大型商業(yè)綜合體。本案2.2.3重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析/臨沂重點(diǎn)待推商業(yè)項(xiàng)目示意圖久隆奧斯卡城邦.中央廣場名嘉城市廣久隆奧斯卡：位于人民廣場附近，是一個(gè)了住宅、公寓、寫字樓和SHOPPING MALL的綜合體項(xiàng)目，總建42萬平米。其中，SH

6、OPPING MALL體量約12萬平米，目前已確定有特易購超市、茂業(yè)百貨和江蘇廣電幸福藍(lán)海影院進(jìn)駐。項(xiàng)目名稱久隆奧斯卡項(xiàng)目位置人民廣場北側(cè)開盤時(shí)間2010.11.20銷售商業(yè)部分開發(fā)商江蘇江中集團(tuán)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：7.3萬平米 總建：42萬平米容積率：4.21 綠化率：25%項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目一期開發(fā)商業(yè)建筑面積為116314平方米；住宅面積為93693平方米，公寓面積為41000平方米，寫字樓56150平方米，一期停車位數(shù)為952個(gè)。銷售情況-招商情況TESCO、茂業(yè)百貨、江蘇廣電幸福藍(lán)海電影院等備注處于人民廣場核心商圈，地段價(jià)值不可復(fù)制；商業(yè)體量大，未來業(yè)態(tài)組合空間大，將成為人民廣場商圈第一個(gè)真正意

7、義的SHOPPING MALL；招商總體情況較好。人民廣場紅旗路銀雀山路啟陽路沂蒙路新華路羲之路通達(dá)路解放路久隆奧斯卡2.2.3重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析/久隆奧斯卡：位于人民廣場附近，是一個(gè)了住宅、公寓、寫字樓和S萬興都購物中心： 項(xiàng)目規(guī)劃為集購物中心、休閑娛樂中心、餐飲中心、5A級寫字樓、頂級公寓、超五星級酒店為一體的純商業(yè)城市綜合體，項(xiàng)目總建33萬平米，其中休閑娛樂和餐飲總建約11萬平米。項(xiàng)目名稱萬興都購物中心項(xiàng)目位置沂蒙路北段東側(cè)涑河以南，涑堤南路以北開盤時(shí)間2008.10.21開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2011.10開發(fā)商臨沂市金鳳凰置業(yè)有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：約10.1萬平米 總建：33萬平米容積率：2.6

8、 綠化率：25%項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃為集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化、5A級寫字樓、頂級公寓、超五星級酒店為一體的城市核心綜合體。銷售情況商鋪不銷售，統(tǒng)一招商；公寓銷售，但具體銷售計(jì)劃尚未確定。招商情況正在進(jìn)行招商，百貨正在與金鷹、茂業(yè)、王府井等品牌百貨洽談中，尚未最終確定。備注按照民族風(fēng)格的“古城”形式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)建筑規(guī)劃，商業(yè)的主題性明顯；依托涑河的水岸景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，具有一定特色；定位為魯南.蘇北首席高端商圈和魯南.蘇北中央休閑區(qū)。萬興都購物中心本案人民廣場2.2.3重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析/萬興都購物中心： 項(xiàng)目規(guī)劃為集購物中心、休閑娛樂中心、餐飲中樓號名稱具體業(yè)態(tài)面積（平米）1高端購物中心百

9、貨49581.64樓號名稱具體業(yè)態(tài)面積（平米）2A品質(zhì)生活館足療、養(yǎng)生、瑜伽、休閑54838.182B金色童年館游樂場、KTV、兒童用品2C動(dòng)感歡樂館休閑茶飲、電玩城、酒吧2D商務(wù)休閑館洗浴休閑樓號名稱具體業(yè)態(tài)面積（平米）3水岸風(fēng)尚街中西快餐、休閑餐飲54838.184特色美食匯特色風(fēng)味餐飲、知名連鎖5神州風(fēng)味苑知名菜系連鎖、主題餐飲6美食商務(wù)艙商務(wù)正餐、品質(zhì)西餐樓號名稱面積（平米）7A五星級酒店680007B頂級公寓384887C5A級寫字樓13992主題：國際鋒尚園主題：國際萬樂堡主題：國際美食家主題：金盛國際會(huì)都萬興都購物中心：業(yè)態(tài)布局示意2.2.3重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析/樓號名稱具體業(yè)態(tài)面積

10、（平米）1高端購物中心百貨49581.6頤高.上海街：由上海頤高集團(tuán)打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目分三期規(guī)劃，總建40平米。一期規(guī)劃建設(shè)一棟5層購物中心和2棟寫字樓，目前已經(jīng)完成國美電器、星美影院、德克士等主力店的招商工作。建成后，預(yù)計(jì)將成為南坊的又一商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱頤高.上海街項(xiàng)目位置沂蒙路與三和街交匯處路西開盤時(shí)間2010.05.15開發(fā)商臨沂頤高置業(yè)有限公司（投資商：上海頤高投資集團(tuán)有限公司）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：8.2萬平米 總建：40萬平米項(xiàng)目規(guī)劃一期規(guī)劃為裙樓商鋪（5層）和兩棟寫字樓；二、三期具體規(guī)劃情況尚未確定。銷售情況-招商情況 簽約商家包括樂購、國美、星美影院、德克士等備注一期商鋪按照

11、開放式街區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)，主打LIVING MALL（生活廣場）的概念；項(xiàng)目主要依托南坊未來行政區(qū)，但目前周邊人氣不足；頤高集團(tuán)成立于1998年，是專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營和模式創(chuàng)新的企業(yè)。數(shù)碼連鎖、創(chuàng)業(yè)園、龍城商業(yè)是頤高的三大核心產(chǎn)業(yè)。頤高.上海街本案人民廣場2.2.3重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析/頤高.上海街：由上海頤高集團(tuán)打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目分三期總結(jié)啟示零售市場發(fā)展分析缺乏國際性事件刺激和服務(wù)業(yè)支撐，使得臨沂零售商業(yè)發(fā)展緩慢，隨著市府搬遷等一系列規(guī)劃調(diào)整，零售業(yè)發(fā)展有望加快；臨沂的消費(fèi)水平保持著較快的速度增長，但是與消費(fèi)型城市尚存在不小差距，未來可供挖掘空間大，休閑娛樂方面的可挖掘空間大。休閑娛

12、樂可供挖掘空間大。零售商圈分析零售市場基本以人民廣場商圈為單核成熟商圈的形式存在，許多零售市場面臨著傳統(tǒng)批發(fā)商貿(mào)的沖擊；現(xiàn)有大中型賣場主要以單體的形式存在，缺乏綜合型商業(yè)；大中型賣場基本以當(dāng)?shù)亓闶凵虨橹?，缺乏國際國內(nèi)一線連鎖商家，對一站式消費(fèi)、特色服務(wù)、商業(yè)主題、購物環(huán)境等方面的關(guān)注不夠，普遍存在硬件設(shè)施老化，停車位不足等問題；目前，整個(gè)臨沂尚沒有真正的步行街。零售市場相對滯后，可控挖掘空間大；可以在特色服務(wù)、商業(yè)主題、購物環(huán)境、一站式消費(fèi)、步行街上進(jìn)行集中發(fā)力。重點(diǎn)待推項(xiàng)目分析除了蘭山區(qū)，其他區(qū)域也開始出現(xiàn)大型商業(yè)綜合體；許多綜合體項(xiàng)目對餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)體現(xiàn)出了較大關(guān)注。大型商業(yè)綜合體開始

13、向外輻射，對于本案是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。臨沂零售發(fā)展相對滯后，在商業(yè)規(guī)劃的支撐之下，大型商業(yè)綜合體開始向外發(fā)展，對于本案是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。在業(yè)態(tài)層面，休閑娛樂、餐飲上可挖掘空間大。同時(shí)，在特色服務(wù)、商業(yè)主題、購物環(huán)境、一站式消費(fèi)、步行街上都具備較大的發(fā)展空間。小結(jié)商圈調(diào)研分析/總結(jié)啟示零售市場缺乏國際性事件刺激和服務(wù)業(yè)支撐，使得臨沂零售三、調(diào)研分析 分析順序3.1定量分析3.2市場飽和度測算3.3定性分析/三、調(diào)研分析 分析順序/批發(fā)市場商圈市場數(shù)量（個(gè)）規(guī)模（萬平米）老汽車站商圈1966.58新汽車站商圈11642五金建材商圈1761.66通達(dá)路北部商圈1055.2河?xùn)|商圈692.91總計(jì)63918.35備

14、注：初步統(tǒng)計(jì)臨沂批發(fā)類市場共計(jì)63個(gè)，建筑面積918.35萬平米。3.1.1批發(fā)市場定量分析/批發(fā)市場商圈市場數(shù)量（個(gè)）規(guī)模（萬平米）老汽車站商圈1966零售市場商圈商業(yè)數(shù)量（個(gè)）規(guī)模（萬平方米）人民廣場商圈1835.13南坊商圈37河?xùn)|商圈5.5總計(jì)77.63區(qū)域待推零售商業(yè)規(guī)模（萬平方米）蘭山區(qū)久隆奧斯卡42蘭山區(qū)萬興都33蘭山區(qū)東方不夜城10蘭山區(qū)城邦中央廣場4蘭山區(qū)銀座MALL24南坊區(qū)頤高。上海街40總計(jì)153備注：初步統(tǒng)計(jì)臨沂零售商業(yè)77.63萬平方米，未來市場供應(yīng)量為153萬平方米。3.1.2零售市場定量分析/零售市場商圈商業(yè)數(shù)量（個(gè)）規(guī)模（萬平方米）人民廣場商圈183IRS（商

15、圈飽和度） 社會(huì)消費(fèi)品零售額/商業(yè)營業(yè)面積= 11618.7 （臨沂市2010年水平） RF（可支撐商業(yè)面積）CRE / IRS 145萬人11934/ 11618.7 =1489349.1萬平方米IRS（商圈飽和度）= 11618.7元/m2 （按照臨沂現(xiàn)有平均標(biāo)準(zhǔn)來考慮）C（潛在客戶）145 萬人（按臨沂市常駐人口計(jì)算）RE（年平均購物額）11934元/年人（按照2010年臨沂市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11934元/年 標(biāo)準(zhǔn) ）飽和度測算3.2市場飽和度測算 臨沂目前的人口規(guī)?？芍渭s149萬平方米的零售商業(yè)面積，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前臨沂現(xiàn)有零售商業(yè)供應(yīng)已達(dá)到77.63萬平方米，未來的零售市

16、場供應(yīng)量為153萬平方米，批發(fā)商業(yè)的市場供應(yīng)量已達(dá)到918.35萬平方米。 從總量來看，以目前的市場供應(yīng)量，臨沂的零售商業(yè)已經(jīng)達(dá)到飽和，由于部分項(xiàng)目尚未入市，或正在規(guī)劃中所以零售商業(yè)有一定的市場機(jī)會(huì)；/IRS（商圈飽和度） RF（可支撐商業(yè)面積）CRE / 小結(jié)1、通過定量分析目前臨沂市批發(fā)市場的市場供應(yīng)量為918萬平方米，臨沂零售商業(yè)77.63萬平方米，未來零售市場供應(yīng)量為153萬平方米；2、從常規(guī)人口與商業(yè)的關(guān)系測算，臨沂市臨沂市商業(yè)市場的零售支撐量為145萬平方米，通過飽和度測算零售商業(yè)市場支撐量約為149萬平方米；3、由于臨沂的批發(fā)市場兼具部分零售功能，且即將投放市場的商業(yè)供應(yīng)量為15

17、3萬平方米，因此臨沂的零售市場從市場供應(yīng)量來看，臨沂的商業(yè)零售市場目前已經(jīng)飽和，同時(shí)由于部分項(xiàng)目尚未入市，或正在規(guī)劃中所以零售商業(yè)有一定的市場機(jī)會(huì)；4、由于批發(fā)市場近幾年批發(fā)市場資源掌握在眾多的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所轄的市場中，且目前也多處于內(nèi)部更新升級的過程，商戶擴(kuò)張能力和需求均較小，若沒有政府支持，進(jìn)行市場拆遷，則不宜進(jìn)行大規(guī)模的市場開發(fā)；5、在商業(yè)飽和的同時(shí)，批發(fā)和零售的市場資源比較豐富，為未來的招商提供了資源基礎(chǔ)；任何一種經(jīng)營模式，都難以消化100萬平米的商業(yè)面積，因此本案的商業(yè)規(guī)劃需要綜合考慮調(diào)研數(shù)據(jù)分析/小結(jié)1、通過定量分析目前臨沂市批發(fā)市場的市場供應(yīng)量為918萬 針對目前面臨的問題，我們對主

18、要的目標(biāo)客群進(jìn)行了一輪有針對性的問卷訪談，主要包括： 1、消費(fèi)者訪談 2、經(jīng)營者訪談 3、投資人訪談 具體的調(diào)研內(nèi)容如下：3.3定性分析/3.3定性分析/調(diào)查對象居住區(qū)域和工作區(qū)域大多都在蘭山區(qū)數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)客戶背景資料消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象居住區(qū)域和工作區(qū)域大多都在蘭山區(qū)數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（調(diào)查對象主要以20-30歲年輕人為主，主要的交通工具是電瓶車數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)客戶背景資料消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象主要以20-30歲年輕人為主，主要的交通工具是電瓶車調(diào)查對象的家庭年收入大多在10萬以下，學(xué)歷多數(shù)為?？萍?/p>

19、?？埔韵聰?shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)客戶背景資料消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象的家庭年收入大多在10萬以下，學(xué)歷多數(shù)為?？萍皩？埔詳?shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)臨沂需要但沒有的業(yè)態(tài)主要是：家電數(shù)碼專業(yè)店、娛樂休閑會(huì)所、特色小餐飲消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)臨沂需要但沒數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)臨沂需要擴(kuò)大經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要是：家電數(shù)碼專業(yè)店、小商品批發(fā)、特色小餐飲專業(yè)市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)臨沂需要擴(kuò)大被訪者和朋友一起外出就餐的比例

20、比較高，其次是和家人餐飲娛樂市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/被訪者和朋友一起外出就餐的比例比較高，其次是和家人餐飲娛樂市私車是被訪者外出就餐最主要使用的交通工具，其次是自行車和公共汽車。餐飲娛樂市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/私車是被訪者外出就餐最主要使用的交通工具，其次是自行車和公共體育活動(dòng)參與比例費(fèi)用(元/次)頻率(次/月)公園29.5%3.90 3.90 卡拉OK26.3%70.30 1.76 美容美發(fā)11.8%17.98 1.40 電影院10.0%11.63 1.79 動(dòng)物園9.5%5.64 2.94 酒吧5.8%20.08 2.44 洗浴和桑拿5.3%12.35 11.42 網(wǎng)吧

21、4.5%6.89 4.25 茶館4.3%23.89 3.00 游戲廳1.5%15.20 2.00 麻將1.5%10.75 3.75 消費(fèi)者娛休閑活動(dòng)主要以KTV、酒吧、洗浴、桑拿為主餐飲娛樂市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/體育活動(dòng)參與比例費(fèi)用頻率公園29.5%3.90 3.90 卡餐飲娛樂市場調(diào)查 被訪者和朋友去娛樂場所的比例比較高消費(fèi)者調(diào)研3.3定性分析/餐飲娛樂市場調(diào)查 被訪者和朋友去娛樂場所的比例比較高消費(fèi)客群的分類： 通過訪談，臨沂的消費(fèi)人群主要分為兩部分，一種是批發(fā)客群，另一種是零售消費(fèi)客群；消費(fèi)力分析： 其中批發(fā)客群主要是目的性消費(fèi)，主要集中于各大批發(fā)市場內(nèi)，零售消費(fèi)群體除了在零

22、售場所進(jìn)行消費(fèi)以外，還會(huì)在批發(fā)市場內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)，這部分客群相對來說消費(fèi)力較低。 零售賣場的消費(fèi)者，以年輕一族為主，收入水平較高，消費(fèi)力較強(qiáng)；消費(fèi)客群的來源： 批發(fā)商圈的消費(fèi)人群則比較廣泛，除了臨沂三區(qū)九縣的批發(fā)商戶以外，還包括山東省及周邊各省的批發(fā)客戶； 零售商圈的消費(fèi)者主要是臨沂本市及周邊各縣的部分消費(fèi)者為主；消費(fèi)者的特征： 臨沂的消費(fèi)需求正在由日常生活消費(fèi)轉(zhuǎn)向改善型及享受型消費(fèi)，對餐飲、娛樂、休閑的需求較大，市場較為廣闊；未來發(fā)展預(yù)測： 通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，由于批發(fā)市場價(jià)格因素，未來對消費(fèi)者還會(huì)有一定吸引力，但是隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，臨沂的商業(yè)將會(huì)更多的面向功能全面的方向發(fā)展，單一功能的商業(yè)將逐

23、漸失去市場的吸引力，在訪談中我們也能看到，消費(fèi)者對娛樂休閑、餐飲等方面的需求很高，產(chǎn)品豐富、配套完善、功能齊全，可玩、可游、可逛的綜合商業(yè)，是目前市場的發(fā)展趨勢；3.3定性分析/消費(fèi)客群的分類：3.3定性分析/多數(shù)調(diào)查對象認(rèn)為臨沂市場目前供給大于市場需求數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/多數(shù)調(diào)查對象認(rèn)為臨沂市場目前供給大于市場需求數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)調(diào)查對象多數(shù)認(rèn)為自己店面租金高，并且利潤小數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象多數(shù)認(rèn)為自己店面租金高，并且利潤小數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查調(diào)查對象多數(shù)

24、在未來幾年內(nèi)有投資商鋪計(jì)劃，并且如果有好的商業(yè)營業(yè)場所，多數(shù)人愿意搬遷數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象多數(shù)在未來幾年內(nèi)有投資商鋪計(jì)劃，并且如果有好的商業(yè)營數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)如果有好的營業(yè)經(jīng)營場所，會(huì)考慮搬遷的區(qū)域是北城新區(qū)和老城區(qū)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)如果有好的營數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)最需要整改的專業(yè)市場是：溫州服裝鞋帽批發(fā)市場、桃源科技城、大陸商業(yè)村專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（201

25、1.3.28-4.2)最需要整改的需要整改的主要原因是市場陳舊老化以及停車位不足數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/需要整改的主要原因是市場陳舊老化以及停車位不足數(shù)據(jù)來源：問卷數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)若在本案區(qū)域建設(shè)一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，最有可能成功的是專業(yè)批發(fā)市場和大型百貨超市專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)若在本案區(qū)域調(diào)查對象多數(shù)會(huì)考慮在本案商業(yè)廣場進(jìn)行經(jīng)營，需要的商業(yè)面積的前三位是：60平、80平、40平數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)

26、營者調(diào)研3.3定性分析/調(diào)查對象多數(shù)會(huì)考慮在本案商業(yè)廣場進(jìn)行經(jīng)營，需要的商業(yè)面積的前如果在本案商業(yè)廣場經(jīng)營，商業(yè)競爭激烈是本案商業(yè)的最大困難數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/如果在本案商業(yè)廣場經(jīng)營，商業(yè)競爭激烈是本案商業(yè)的最大困難數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)最關(guān)注的配套及因素的前三位是：現(xiàn)代物流、倉儲、商場管理專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)最關(guān)注的配套如果臨時(shí)住在臨沂，考慮的住所主要是家庭旅館和購買商品房數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查（2011.3.28-4.2)專業(yè)市場調(diào)查

27、經(jīng)營者調(diào)研3.3定性分析/如果臨時(shí)住在臨沂，考慮的住所主要是家庭旅館和購買商品房數(shù)據(jù)來經(jīng)營者分類： 臨沂市的商業(yè)經(jīng)營戶分為兩部分，一種是批發(fā)商戶，另一種是零售商戶，從目前來看，批發(fā)商圈內(nèi)的經(jīng)營者，兼營零售，具備兩種經(jīng)營戶的特點(diǎn)；經(jīng)營者的特性： 1、臨沂的經(jīng)營者見證了財(cái)富的發(fā)展和聚集，具有一定的冒險(xiǎn)精神，普遍對新興的商業(yè)有一定的興趣； 2、經(jīng)營區(qū)域來看，老城區(qū)的吸引力較高，但對于規(guī)劃成熟的新城區(qū)域也有較高的熱情； 3、渴望改變現(xiàn)有的經(jīng)營狀態(tài)，希望向更高的經(jīng)營品質(zhì)轉(zhuǎn)化； 4、經(jīng)營者偏向理性思考，對于目前的市場分析比較透徹，希望有強(qiáng)制的外力推動(dòng)來實(shí)現(xiàn)改變，而不是自發(fā)的民間力量；未來發(fā)展預(yù)測： 隨著時(shí)

28、間的發(fā)展，物流、網(wǎng)絡(luò)的龐大，批發(fā)類商業(yè)將會(huì)逐步萎縮（目前臨沂的鞋帽、服裝正逐步由面向北方地區(qū)轉(zhuǎn)向以三區(qū)九縣的客群為主），從零散的低檔批發(fā)轉(zhuǎn)向品牌“批零”的市場趨勢，從而催生對商業(yè)物業(yè)功能更高的需求； 同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營模式偏向批零兼營、批零搭配的模式，以綜合為主。3.3定性分析/經(jīng)營者分類：3.3定性分析/ 調(diào)查對象背景以個(gè)體經(jīng)營戶為主投資者調(diào)研3.3定性分析/ 調(diào)查對象背景以個(gè)體經(jīng)營戶為主投資者調(diào)研3.3定性分 如果投資，選擇儲蓄、住宅、股票、基金最多投資者調(diào)研3.3定性分析/ 如果投資，選擇儲蓄、住宅、股票、基金最多投資者調(diào)研 如果西部新城開發(fā)一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)投資人持觀望態(tài)度投資者調(diào)研3.

29、3定性分析/ 如果西部新城開發(fā)一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)投資人持觀望態(tài) 如果選擇投資,對于本案的產(chǎn)品，多數(shù)投資人選擇投資住宅投資者調(diào)研3.3定性分析/ 如果選擇投資,對于本案的產(chǎn)品，多數(shù)投資人選擇投資住 如果選擇投資商鋪，能承受的首付金額多在10萬元左右投資者調(diào)研3.3定性分析/ 如果選擇投資商鋪，能承受的首付金額多在10萬元左右投資者的分類： 臨沂的投資者主要分為，本地投資人和異地投資人。本地投資人包括本地的私營企業(yè)主、政府單位工作人員、批零經(jīng)營商戶等，異地投資人主要為周邊各區(qū)縣的投資人和部分異地投資人，總體而言以臨沂地區(qū)為主，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值取向： 1、臨沂整體市場以儲蓄為主，其他的投資渠道選擇

30、仍以傳統(tǒng)的住宅、股票、基金為主； 2、由于臨沂的批發(fā)市場發(fā)展在國內(nèi)的影響較大，而且有著眾多的成功先例，多數(shù)投資人關(guān)注的點(diǎn)集中在西郊的批發(fā)市場中，隨著近兩年開發(fā)量的擴(kuò)大，市場風(fēng)險(xiǎn)增高，商鋪投資的吸引力也在逐步的降低； 3、其共性為了解臨沂的市場經(jīng)營情況，投資理性較強(qiáng)； 投資謹(jǐn)慎，普遍能承受的投資金額較低；未來發(fā)展預(yù)測： 投資價(jià)值跟隨經(jīng)營價(jià)值，隨著市場的轉(zhuǎn)變，批發(fā)市場的萎縮，零售市場的份額將不斷擴(kuò)大，老城區(qū)的商業(yè)將會(huì)得到一定的促進(jìn)，但是新興城區(qū)的建設(shè)，在很長一段時(shí)間內(nèi)對投資人的吸引力將比較低。3.3定性分析/投資者的分類：3.3定性分析/1、消費(fèi)者：隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，臨沂的商業(yè)將會(huì)更多的面向功能

31、全面的方向發(fā)展，單一功能的商業(yè)將逐漸失去市場的吸引力，在訪談中我們也能看到，消費(fèi)者對娛樂休閑、餐飲等方面的需求很高，產(chǎn)品豐富、配套完善、功能齊全，可玩、可游、可逛的綜合商業(yè)，是目前市場的發(fā)展趨勢； 2、雖然目前臨沂的眾多市場面臨著老化改造，但是目前商圈內(nèi)提供的市場供應(yīng)量仍面臨著供大于求的局面，市場競爭十分激烈，商戶的擴(kuò)張行為趨于謹(jǐn)慎，商業(yè)經(jīng)營模式偏向批零兼營、批零搭配的模式，總體發(fā)展以綜合為主；3、在訪談中了解到由于商鋪投資失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)居多，投資人的價(jià)值取向以求穩(wěn)為主，對于新城的開發(fā)，在規(guī)劃和招商不成熟的情況下，投資人的熱情較低；市場主體較為謹(jǐn)慎，觀望情緒較濃，常規(guī)的商業(yè)模式很難贏得市場的青

32、睞3.3定性分析/1、消費(fèi)者：隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，臨沂的商業(yè)將會(huì)更多的面向功能四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 分析順序4.1成果回顧4.2客戶價(jià)值重構(gòu)4.3項(xiàng)目戰(zhàn)略定位4.4項(xiàng)目市場定位/四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 分析順序/ 從宏觀角度來看：臨沂正處于由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，新建的商業(yè)項(xiàng)目將承載臨沂戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的歷史使命； 從商圈角度來看： 1、臨沂擁有良好的商貿(mào)物流基礎(chǔ)，本案有條件依托臨沂商貿(mào)物流基礎(chǔ)，抓住市場升級改造的機(jī)遇，通過新型市場模式來吸納舊市場轉(zhuǎn)移和把握市場空白點(diǎn)。 但是，需要借助政府的力量，才能推進(jìn)行業(yè)的整合，而且批發(fā)商業(yè)未來發(fā)展前景不容樂觀； 2、相對于批發(fā)商業(yè)，零售發(fā)展相對滯后，在商業(yè)規(guī)劃的支

33、撐之下，大型商業(yè)綜合體開始向外發(fā)展，對于本案是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。在業(yè)態(tài)層面，休閑娛樂、餐飲上可挖掘空間大。同時(shí)，在特色服務(wù)、商業(yè)主題、購物環(huán)境、一站式消費(fèi)、步行街上都具備較大的發(fā)展空間； 從數(shù)據(jù)分析和客戶訪談來看，市場總體疲軟，觀望情緒較濃，100萬平米的商業(yè)消化難度較大，常規(guī)的商業(yè)模式很難贏得市場的青睞；4.1成果回顧/ 從宏觀角度來看：臨沂正處于由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的時(shí)期市場容量有限百萬平米消化難度大本案遇到的核心難點(diǎn)：4.1成果回顧1、市場競爭激烈：老商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，新建商業(yè)項(xiàng)目眾多，且地段好于本案；2、營銷主體普遍持謹(jǐn)慎心理，市場的觀望情緒嚴(yán)重；3、百萬平米商業(yè)消化難度大，需要根據(jù)市場的需求

34、和本案的實(shí)際情況進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，做出適合的產(chǎn)品。/市場容量有限本案遇到的核心難點(diǎn)：4.1成果回顧1、市場競爭激以常規(guī)的操作手法，本項(xiàng)目將遭遇極大的困難，我們必須尋求超常規(guī)的運(yùn)作方案我們必須重構(gòu)客戶和競爭邊界，找到市場空白點(diǎn)，創(chuàng)造唯一性和排它性，超越競爭！突破邊界，將有限資源投入到關(guān)鍵價(jià)值元素上我們應(yīng)當(dāng)致力于破解提高客戶價(jià)值與降低成本之間的矛盾，以實(shí)現(xiàn)將有限的資源集中在關(guān)鍵客戶價(jià)值元素上的投入，從而實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值、內(nèi)部成本、競爭模式的突破，才能走出困境，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)贏利。解決方向4.2客戶價(jià)值重構(gòu)/以常規(guī)的操作手法，本項(xiàng)目將遭遇極大的困難，我們必須重構(gòu)客戶和市場容量的擴(kuò)容4.2客戶價(jià)值重構(gòu) 站在城市規(guī)

35、劃的角度來說，多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目對自己的定位不清晰，盲目求大、求全，或集中或分散，最終導(dǎo)致了經(jīng)營的失敗，因此一個(gè)大型的城市綜合體，在市場容量有限的情況下，需要對市場進(jìn)行擴(kuò)容，商業(yè)的輻射范圍需要從社區(qū)、組團(tuán)、周邊區(qū)域、整個(gè)臨沂市等多種角度考慮商業(yè)模式的組合，對商業(yè)進(jìn)行適度的分散和集中，以便于最終實(shí)現(xiàn)市場容量的突破；通過多種商業(yè)模式的組合，進(jìn)行市場擴(kuò)容/4.2客戶價(jià)值重構(gòu) 站在城市規(guī)劃的角度來說，多數(shù) 針對市場的擴(kuò)容我們主要基于從商業(yè)輻射半徑的規(guī)劃來提供解決思路，主要從社區(qū)商業(yè)輻射半徑、區(qū)域商業(yè)中心輻射半徑、全臨沂市輻射半徑三個(gè)層面進(jìn)行解析：社區(qū)商業(yè)輻射半徑全市輻射半徑區(qū)域輻射半徑4.2客戶價(jià)值重構(gòu)/ 針對市場的擴(kuò)容我們主要基于從商業(yè)輻射半徑的規(guī)商業(yè)類型：社區(qū)商業(yè)：街區(qū)商業(yè) 、組團(tuán)商業(yè)區(qū)域商業(yè)：區(qū)域商業(yè)中心（Sho