第十一章物業(yè)管理的20個常見問題課件

1、大家關心的20個問題大家關心的20個問題1、新業(yè)主是否應當承擔老業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費？2、業(yè)主房產(chǎn)抵押、查封后，其物業(yè)管理權利是否受到限制？3、被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費由誰來承擔？4、保安員查驗來訪人員的身份證件是否合法？5、物業(yè)管理公司制定的放行條制度是否合法？6、如何認識委托停水、停電行為的法律效力？7、業(yè)主封閉陽臺是否違法？8、如何處理相鄰漏水糾紛？9、小區(qū)停車場、車位的產(chǎn)權及收益歸誰所有？10、如何認定小區(qū)道路、綠地的產(chǎn)權歸屬？11、如何認定屋頂平臺的產(chǎn)權及收益歸屬？12、如何認定建筑物架空層的產(chǎn)權及收益歸屬？13、建筑物外墻面及電梯廣告權益歸誰所有？14、如何認定住宅小區(qū)會所的

2、產(chǎn)權歸屬及利用？15、業(yè)主的財物被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任？16、保安履行職務造成人身傷害，如何認定刑事及民事法律責任？17、拾得遺失物如何處理？18、如何處理相鄰流水、排水關系？19、如何處理住宅區(qū)噪聲、污染的相鄰關系？20、如何規(guī)范維修資金的籌集、使用與管理？1、新業(yè)主是否應當承擔老業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費？不應當。老業(yè)主與管理公司簽訂的合同，根據(jù)合同法的原則，合同當事人一方違約，另一方只能向違約方主張權利，對第三人無法律約束力有人根據(jù)建筑物區(qū)分所有權轉(zhuǎn)移,新業(yè)主應繼受相應權利與義務為由,認為新業(yè)主要承擔2、業(yè)主房產(chǎn)抵押、查封后，其物業(yè)管理權利是否受到限制？不受限制。城市房屋權屬登記管理辦

3、法規(guī)定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。物權法規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在房屋權屬證書沒有變更前，原業(yè)主仍是房屋的所有人。3、被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費由誰來承擔？被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費，以房屋權屬證書變更的時間劃分由誰來承擔。4、保安員查驗來訪人員的身份證件是否合法？不合法。中華人民共和國居民身份證法第十四條 有下列情形之一的，公民應當出示居民身份證證明身份： （一）常住戶口登記項目變更； （二）兵役登記； （三）婚姻登記、收養(yǎng)登記； （四

4、）申請辦理出境手續(xù)； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定需要用居民身份證證明身份的其他情形。 依照本法規(guī)定未取得居民身份證的公民，從事前款規(guī)定的有關活動，可以使用符合國家規(guī)定的其他證明方式證明身份。 第十五條 人民警察依法執(zhí)行職務，遇有下列情形之一的，經(jīng)出示執(zhí)法證件，可以查驗居民身份證： （一）對有違法犯罪嫌疑的人員，需要查明身份的； （二）依法實施現(xiàn)場管制時，需要查明有關人員身份的； （三）發(fā)生嚴重危害社會治安突發(fā)事件時，需要查明現(xiàn)場有關人員身份的； （四）法律規(guī)定需要查明身份的其他情形。 有前款所列情形之一，拒絕人民警察查驗居民身份證的，依照有關法律規(guī)定，分別不同情形，采取措施予以處理。 任何組織或

5、者個人不得扣押居民身份證。但是，公安機關依照中華人民共和國刑事訴訟法執(zhí)行監(jiān)視居住強制措施的情形除外。 5、物業(yè)管理公司制定的放行條制度是否合法？不合法。但物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同中有關放行條的內(nèi)容而制定的放行條制度合法。6、如何認識委托停水、停電行為的法律效力？要看誰委托、委托誰和此行為的對象是誰。“停水、電”、物業(yè)管理服務合同中明確約定，對業(yè)主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應當從其約定。、合同沒有明確約定的，應區(qū)分業(yè)主所欠費用的項目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質(zhì)服務，而未拖欠代辦性質(zhì)服務費用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應視為侵權；因業(yè)主拖欠代辦性質(zhì)服務費用，導致相關部門

6、采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔責任?！拔小?物業(yè)公司可以接受，也可以不接受公用事業(yè)單位委托，不能因此停水電業(yè)主【典型案例】物業(yè)公司停水停電斷暖氣位于北京市朝陽區(qū)定福莊北里的美然動力街區(qū)風波迭起：05年12月20日，北京市二中院終審判決，長期非法滯留該小區(qū)的美晟物業(yè)于7日內(nèi)撤出。但是，判決書還沒拿回來，物業(yè)就貼出了停止服務的通知，隨即，保安、保潔均撤出小區(qū)。12月21日早上，美然動力街區(qū)的暖氣、熱水突然被停，小區(qū)內(nèi)1800余戶居民陷入無水無暖的境地，整個小區(qū)幾乎癱瘓。一直到晚上8點半，在業(yè)主的強烈抗議和媒體的廣泛關注下，供水供暖才先后恢復。7、業(yè)主封閉陽臺是否違法？不違法。但物業(yè)

7、管理條例第十二條規(guī)定：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。所以，如果業(yè)主公約中規(guī)定本小區(qū)不準封閉陽臺，對全體業(yè)主是具有約束力的。如少數(shù)業(yè)主封閉陽臺，及構成違約。物權法第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 屋面：外觀影響8、如何處理相鄰漏水糾紛？以損害責任的原則處理。物業(yè)公司的施工、管理責任業(yè)主裝修不當自然因素責任不明，所有涉及業(yè)主9、小區(qū)停車場、車位的產(chǎn)權及收益歸誰所有？以房屋權屬證書認定產(chǎn)權所有人，沒有房屋權屬證書的，歸全體業(yè)主所有，收益歸權利所有人。物權法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、

8、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 10、如何認定小區(qū)道路、綠地的產(chǎn)權歸屬？歸全體業(yè)主所有。物權法第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 11、如何認定屋頂平臺的產(chǎn)權及收益歸屬？物權法第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物

9、的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。建設部城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第六條規(guī)定：“所有人和使用人對共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下設施等，應共同合理使用并承擔相應義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占”。建設部共有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法第4條第2款規(guī)定：“住宅的共用部位，是指承重結(jié)構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！?物業(yè)管理條例第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

10、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。顯然，屋頂平臺的產(chǎn)權及收益屬全體業(yè)主所有。12、如何認定建筑物架空層的產(chǎn)權及收益歸屬？如前述 13、建筑物外墻面及電梯廣告權益歸誰所有？物權法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第七十二條 業(yè)主對建筑物

11、專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。14、如何認定住宅小區(qū)會所的產(chǎn)權歸屬及利用？業(yè)主共有歷史：以房屋權屬證書認定產(chǎn)權所有人，沒有房屋權屬證書的歸全體業(yè)主所有。 物權法：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 15、業(yè)主的財物被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任？物業(yè)管理公司是否需要承擔法律責任，主要看業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理服務合同的具體約定。如業(yè)主認為物業(yè)管理公司違反了物業(yè)管理服務合同約定

12、的義務，造成財產(chǎn)被盜，當事人有義務舉證證明物業(yè)管理公司違約的事實。根據(jù)物業(yè)管理條例47條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作只有協(xié)助的義務。如果業(yè)主與物業(yè)管理單位之間無特別約定，這種物業(yè)管理服務并不包括對業(yè)主的財產(chǎn)進行保管。在業(yè)主與物業(yè)管理公司沒有對業(yè)主的人身、財產(chǎn)的保管義務作特別約定的前提下，如果該業(yè)主有充足的事實證據(jù)證明物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)管理服務合同約定的比如門衛(wèi)值勤、大件物品進出管理、小區(qū)定期時巡等安全防范義務，則物業(yè)管理公司應為此承擔相應的法律責任。反之，物業(yè)管理公司若盡到了上述合同范圍內(nèi)約定的物業(yè)管理義務，則不應承擔賠償責任。附隨義務理論隨著各國民法中誠信原則的確立

13、及其在實務中的廣泛適用，判例和學說上提出了附隨義務理論，即雖法律無明文規(guī)定和當事人無明確約定，但為維護對方當事人利益，依誠信原則和社會一般交易觀念，當事人于合同外應負擔的義務。該理論已被我國合同法所采納。要判斷物業(yè)管理合同是否附隨有保護義務，不僅要考量物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及其在實踐中的發(fā)展，還要考慮法律的規(guī)定及合同的約定是否已排除該保護義務等問題。 理解為物業(yè)管理公司對住戶的人身安全不負絕對的保護義務，不宜推論物業(yè)管理公司在任何情形下對用戶的安全不需要盡合理的注意義務。上述保護義務應按誠信原則和一般交易觀念來確定限度，并非絕對地保障住戶的安全，即由物業(yè)管理公司對住戶的人身安全負擔?；虮ｋU責任。

14、物業(yè)管理公司不可能杜絕一切犯罪行為的發(fā)生，但一些犯罪雖具突發(fā)性仍是可以預防的，物業(yè)管理公司應盡一個善良管理人的注意和謹慎，依物業(yè)管理的級別采取合理的措施協(xié)助預防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生。物業(yè)公司對小區(qū)的公共場所負有安全保障義務，即維護小區(qū)內(nèi)一般公共秩序的義務，但對業(yè)主在私人空間內(nèi)的損害往往無需負責，也難以負責。換言之，物業(yè)公司保護義務的范圍主要限于小區(qū)內(nèi)可安放公共安全保障系統(tǒng)和保安人員巡邏可至的區(qū)域，一般不延伸到業(yè)主的房間之內(nèi)。不過，二者又不能完全截然分開，因為歹徒進入業(yè)主房內(nèi)實施不法侵害必須經(jīng)過小區(qū)的公共區(qū)間，故物業(yè)公司保護義務的范圍尚需結(jié)合具體情況予以判斷。物業(yè)管理條例第四十一條物業(yè)

15、服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。2019年公安部發(fā)布的關于保安服務公司規(guī)范管理的若干規(guī)定已明確指出：保安的職責是協(xié)助公安機關維護社會治安以及在非警務工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機關依職權打擊違法犯罪的基礎職能，所以也不當然保障和完全負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務呢？主要應從三方面進行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級

16、和收費標準的保安人員和保安設施設備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實利用了有關安全設施設備、是否切實遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務，就算切實履行了物業(yè)管理服務合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害(通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預測性、隱蔽性等特點，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范)也不應當承擔法律責任。反之，物業(yè)管理公司則應當根據(jù)具體的失職情況承擔相應的違約責任，這種責任一般僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進行全額賠償。按照合同法113條規(guī)定的可預見性標準，物業(yè)管理

17、公司違反合同約定義務所承擔的法律責任不應超出它對合同風險的理解，即不應超出物業(yè)管理公司訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當事人的利益衡量以及自由量裁權。但一般認為，人身損害賠償應包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。 16、保安履行職務造成人身傷害，如何認定刑事及民事法律責任？合同法第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?物業(yè)管理條例第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)

18、合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”-民事、行政、刑事責任一般物業(yè)管理公司的免責事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人(內(nèi)部第三人)所為。 保安民事民事違約責任的構成要件 （一）法定或約定義務 （二）違法行為（三）因果關系（四）損害結(jié)果工作期間的責任：物業(yè)管理公司銬人10分鐘，賠償3000元7名保安圍毆小偷致死 某年3月中，楊榮等3人在東莞市中堂鎮(zhèn)港五金廠行竊時，被正在值班的保安發(fā)現(xiàn)。隨即該廠的曾文等7名保安將楊榮截住，并進行圍毆，將楊榮打成重傷，送醫(yī)院后不治身亡。事件發(fā)生后，由于曾文等7名保安沒有將

19、小偷扭送公安機關依法處理，而是將其活活打死，已觸犯刑律，被東莞市中級人民法院分別判處46年不等的有期徒刑。據(jù)法官介紹，根據(jù)目前的法律規(guī)定，抓到小偷時，應及時移交公安機關處理，不能對小偷動用私刑，更不能打死了事，否則就觸犯了刑法，將受到法律制裁。 17、拾得遺失物如何處理？物權法第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無

20、處分權人追償。 第一百零八條 善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。 第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領?。徊恢赖?，應當及時發(fā)布招領公告。第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。 第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。 權利人懸賞尋找遺失物的，領取

21、遺失物時應當按照承諾履行義務。 拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。 18、如何處理相鄰流水、排水關系？第九十條 不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 第九十二條 不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。19、如何處理住宅區(qū)噪聲、污染的相鄰關系？業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以

22、及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 20、如何規(guī)范維修資金的籌集、使用與管理？第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資