房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)06-房地產(chǎn)市場

1、第五章 房地產(chǎn)市場本章綱要房地產(chǎn)市場概述一房地產(chǎn)市場的運行二房地產(chǎn)市場的含義與分類房地產(chǎn)市場的基本特征房地產(chǎn)市場的組成房地產(chǎn)市場的運行機制房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律三房地產(chǎn)梯度消費理論房地產(chǎn)市場過濾理論本章綱要房地產(chǎn)市場的空置與空置率四空置、空置率與自然空置率我國房地產(chǎn)空置、空置率與空置期通過閑置和過度需求模型分析房地產(chǎn)空置第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的含義與分類（一）房地產(chǎn)市場的含義狹義的房地產(chǎn)市場是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所，如房地產(chǎn)交易所、不動產(chǎn)交易所等；1、買賣：2、租賃：3、抵押： 房地產(chǎn)權(quán)利人他人房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)出租人承租人房屋

2、使用權(quán)和土地使用權(quán)出租支付租金合同到期返還抵押人抵押權(quán)人提供抵押擔(dān)保折價、變賣或拍賣房地產(chǎn)為抵押物（一）房地產(chǎn)市場的含義廣義的房地產(chǎn)市場則是指在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的一切經(jīng)濟關(guān)系的總和，包括房地產(chǎn)市場的主體、客體、運行機制、房地產(chǎn)市場模式等要素。主體：主要參與者：使用者、供給者、管理者、各中介組織；客體：房地產(chǎn)產(chǎn)品及其權(quán)屬證書。（二）房地產(chǎn)市場分類第一，按房地產(chǎn)類型住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場和其他房地產(chǎn)市場；第二，按地域范圍國際性房地產(chǎn)市場、全國房地產(chǎn)市場、地區(qū)性房地產(chǎn)市場；第三，按生產(chǎn)要素土地市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞動力市場。第四，按市場運行層次房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)二級市

3、場房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者房地產(chǎn)消費者房地產(chǎn)消費者國家出讓土地出售、出租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃房地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓市場國家壟斷的一級市場房地產(chǎn)開發(fā)商作為賣方與房地產(chǎn)買方進(jìn)行交易而形成的市場房地產(chǎn)增量市場；也稱土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場二級市場取得的房地產(chǎn)再度交易而形成的市場存量房的再度轉(zhuǎn)讓市場是受讓方“原始”獲得土地使用權(quán)的唯一渠道。在城市快速和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易主要集中在二級市場。在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域飽和或房地產(chǎn)成熟的地區(qū)，三級市場的交易量遠(yuǎn)大于二級市場的交易量。一、二、三級市場之間的關(guān)系一級市場二級市場三級市場一級市場是國家壟斷的出讓市場，是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，一級市場的交易量將決

4、定二級市場的交易量二級是放開的轉(zhuǎn)讓市場，二級市場的活躍必將促進(jìn)三級市場的興旺三級是放開的轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)用戶產(chǎn)權(quán)變更，土地余缺的調(diào)劑、用量的調(diào)整、使用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和效率的提高都將通過房地產(chǎn)二、三及市場進(jìn)行二、房地產(chǎn)市場的基本特征(一) 區(qū)域性位置固定性和不可移動性；(二) 競爭的不充分性信息的不對稱性，主要掌握在供應(yīng)者手中；(三) 投機性供給彈性小-供給調(diào)節(jié)的滯后性；(四)受政策影響大存在市場失靈，需要政府進(jìn)行有效調(diào)控，承擔(dān)提供保障性住房的責(zé)任，以保障每個國民的居住權(quán)利；(五)銀行及中介機構(gòu)參與多：與金融的關(guān)聯(lián)度高(六)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)益的變更三、房地產(chǎn)市場的組成房地產(chǎn)市場中，各級行政主管部門

5、、房地產(chǎn)供給者與需求者、融資機構(gòu)及其它中介機構(gòu)等共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的主體，他們是房地產(chǎn)市場的參與者和操控者。政府：土地所有者壟斷市場，向土地需求者供應(yīng)土地；制定交易規(guī)則、監(jiān)督和管理市場及為市場服務(wù)等職能；中介服務(wù)機構(gòu)：提供融資、評估、保險、公證、各種咨詢服務(wù)和從事房地產(chǎn)銷售、租賃活動的中間商、經(jīng)紀(jì)人以及律師等，以保障交易的順利進(jìn)行。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行一、房地產(chǎn)市場的運行機制房地產(chǎn)市場的運行機制是指房地產(chǎn)市場中各因素之間相互聯(lián)系、互為因果，按照客觀經(jīng)濟規(guī)律，使資源達(dá)到合理配置的具體組織結(jié)構(gòu)和運行方式。房地產(chǎn)市場運行分為市場運行機制和宏觀調(diào)控機制。（一）市場運行機制市場是一只“看不見的手”

6、，它是價值規(guī)律在市場中的作用機制，是市場本身固有的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場中，市場機制是房地產(chǎn)內(nèi)部機制，有其自身特點。1、供求機制作用在于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，當(dāng)供大于求時為買方市場，供求機制當(dāng)供小于求時為賣方市場，供求機制從而，供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價格的漲落，而價格的漲落又刺激或抑制供給和需求。2、價格機制作用其主要是通過價格漲落來影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，表現(xiàn)形式是價格圍繞價值波動。3、競爭機制作用所謂競爭就是發(fā)生在變換主體之間的物質(zhì)經(jīng)濟利益關(guān)系，競爭存在的前提是交換雙方存在獨立的經(jīng)濟利益。競爭行為主要是在同類產(chǎn)品的不同生產(chǎn)者之間，也有的發(fā)生在買賣雙方之間和買者之間。競爭機制是動力機制。競爭的手

7、段有價格競爭、質(zhì)量競爭、資金、勞動力等競爭。競爭的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。（二）宏觀調(diào)控機制宏觀調(diào)控機制1、城市的規(guī)劃控制和土地的供應(yīng)計劃機制2、財政稅收機制3、信貸及利率機制市場失靈 首先是指市場機制未能實現(xiàn)資源配置的“帕累托”效率； 其次是指市場運行雖然實現(xiàn)了“帕累托”效率，但未能滿足其他社會目標(biāo)； 也就是說，在市場機制正常運行的條件下出現(xiàn)資源配置失效或其他不良后果。（三）市場失靈與政府失靈含義為什么？供給壟斷；信息不對稱；房地產(chǎn)的外部性；房地產(chǎn)的公共屬性。政府失靈 由于政府機制自身缺失而導(dǎo)致資源配置低小或無效的情形； 在提供公共物品時趨向于浪費和濫用資源，政府的活動和干預(yù)措施

8、缺乏效率； 也就是說，政府作出了降低經(jīng)濟效率的決策或不能實施改善經(jīng)濟效率的決策。 （三）市場失靈與政府失靈含義政策不完善；政府的尋租和腐??；地方政府對政策執(zhí)行力低下。表現(xiàn)二、房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律（一）房地產(chǎn)市場均衡模型是指房地產(chǎn)的需求量（QD）與供給量（Qs）相等時的狀態(tài)，達(dá)到均衡時，房地產(chǎn)價格即為均衡價格（PE），房地產(chǎn)數(shù)量是均衡數(shù)量（QE）。（二）蛛網(wǎng)模型現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中，根據(jù)房地產(chǎn)供求彈性大小的不同，市場均衡點的移動形式可以分為三種類型：收斂式蛛網(wǎng)模型、擴散式蛛網(wǎng)模型和封閉式蛛網(wǎng)模型（左圖為收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）在四象限模型中，把房地產(chǎn)市場劃分為

9、兩個房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。 在兩市場劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個象限，象限和象限為房地產(chǎn)使用市場，而象限與象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。在資產(chǎn)市場和使用市場之間有兩個連接點：一是使用市場上形成的租金水平是決定資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素；二是兩個市場在開發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點。（三）四象限模型房地產(chǎn)市場需求量（D）房地產(chǎn)市場租金（R）房地產(chǎn)市場開發(fā)量（C）房地產(chǎn)市場供給量（S）房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓價格（P）房地產(chǎn)市場開發(fā)成本（f(c)）房地產(chǎn)市場的內(nèi)在因素及其關(guān)系房地產(chǎn)市場內(nèi)在因素之間的關(guān)系（1）RD（

10、2）CS租金與需求量開發(fā)量與供給量房地產(chǎn)市場內(nèi)在因素之間的關(guān)系（3）RP（4）Cf(c)租金與價格開發(fā)量與開發(fā)成本房地產(chǎn)市場四象限劃分宏觀經(jīng)濟 宏觀經(jīng)濟增長下的房地產(chǎn)市場四象限模型土地政策 土地政策收緊下的房地產(chǎn)市場四象限模型利率 利率上調(diào)情況下的房地產(chǎn)市場四象限模型第三節(jié) 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律一、房地產(chǎn)梯度消費理論住房梯度消費實質(zhì)上就是住房分層、分階段消費；宏觀層面把消費者作為一個總體考察，在某一個時點上，不同的人的收入水平不盡相同，所以其消費水平也存在差異；微觀層面把消費者作為單獨個體考察，即一個人在不同時期會有不同的收入水平與消費水平。從一個縱向的梯度結(jié)構(gòu)來看，住房梯度消費就是指從租房買舊

11、房買小面積新房買大面積新房買別墅的一個消費過程。住房梯度結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面單價總價價格大套中套小套面積住房區(qū)位層面中心區(qū)新城區(qū)近郊區(qū)階層結(jié)構(gòu)層面低收入階層中等收入階層高收入階層家庭需求層面家庭生命周期家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律住房過濾主要是因為住房本身市場價值的變化。即住房隨時間推移，質(zhì)量和價值水準(zhǔn)下降，住房所提供的服務(wù)數(shù)量隨時間推移逐漸遞減(絕大多數(shù)情況)，較高價值的住房逐漸下降到較低的層次，這時較高收入階層為了追求更好的居住條件，會放棄現(xiàn)有住房，而收入較低階層會繼續(xù)使用該類住房的過程。住房過濾過程最重要的特征是住戶由于住房質(zhì)量下降向上遷移，而住宅價格和質(zhì)量向下過濾，形成對偶運動。住房

12、消費市場的“過濾”在1980年，低收入家庭處于點b的位置，中等收入家庭處于點d，高收入家庭處于點f。收入上升導(dǎo)致高收入家庭對住房消費的增加，他們搬到了1990年建成的新房子里(點g)。中等收入家庭搬進(jìn)高收入家庭騰出的1980年建成的住房里(從點d到點e)，低收入家庭搬進(jìn)中等收入家庭騰出的1970年建成的住房里(從點b到點c)。 假設(shè)在19801990年間三種收入群體的實際收入增加了。高收入家庭的期望住房服務(wù)數(shù)量增加到180，中等收入家庭增加到155，低收入家庭增加到130。該圖表明1990年住宅市場的一種可能的安排。具有180單位服務(wù)的新住房為高收入家庭建造，所以他們從點f移動到點g。中等收入

13、家庭住進(jìn)由高收入家庭騰出的住房，從點d移動到點e(建于1980年的住房10年后提供155單位的住房服務(wù))。低收入家庭住進(jìn)由中等收入家庭騰出來的住房，從點b移動到點c。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的空置與空置率一、空置、空置率與自然空置率空置：是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)?？罩寐剩菏侵改骋粫r點存量房屋空置面積占存量房屋總面積的比重，反映的是現(xiàn)有住房的利用狀況?？罩闷冢菏侵阜课輳拈_始處于空置狀態(tài)到空置結(jié)束時所經(jīng)歷的時間。自然空置率：是指不存在超額供給與需求，而租金處于長期均衡狀態(tài)的空置率，也被稱為合理空置率。既保證買房者的充分選擇權(quán)，又確保賣方有足夠的投資積極性。合理區(qū)間5%-

14、10%二、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計中的空置、空置率與空置期空置：是指報告期末已竣工的商品房建設(shè)面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積?？罩寐剩菏窃隽渴袌龅目罩寐??？罩闷冢喊纯罩脮r間進(jìn)行了分組 （1）空置時間在1年以內(nèi)（含1年）的為待銷商品房； （2）空置時間在1年以上3年以內(nèi)（含3年）的為滯銷商品房； （3）空置時間在3年以上的為積壓商品房。三、通過閑置和過度需求模型分析房地產(chǎn)空置P1AP2PERFRABREPS()G0CDF閑置和過度需求模型供給量 在P1的價格下，市場供給量為B，需求量為A，供給超過需求，實際交易量為A，總供給為R，空置房數(shù)量為AC； AB稱為非均衡空置，它是供給者在此價格下愿意出售或出租的房地