房地產(chǎn)估價第13講估價報告課件

1、情景三 估價報告房地產(chǎn)估價第13講估價報告課件估價報告第一單元 房地產(chǎn)估價報告的編寫一、房地產(chǎn)估價報告的概念估價人員在確定了最終的估價結(jié)果之后，應當編寫估價報告。估價報告可視為估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，它是在完成估價后給委托人的正式答復，是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告，也是全面、公正、客觀、準確記述估價過程，反映估價結(jié)果的文件。估價報告質(zhì)量的高低，除了取決于估價結(jié)果的準確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)選取的合理性，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。前者可以說是估價報告的內(nèi)在質(zhì)量，后者可以說是估價報告的外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。估價報告第一單元 房地產(chǎn)估價報告

2、的編寫估價報告二、房地產(chǎn)估價報告的要求 1全面性 估價報告應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全、配套。 2公正性和客觀性 估價報告應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應有充分的依據(jù)。 3準確性 估價報告應語力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事例不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 4概括性 估價報告應用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表

3、達觀點。估價報告二、房地產(chǎn)估價報告的要求估價報告 三、房地產(chǎn)估價報告的形式 估價報告的形式分為書面報告和口頭報告。書面報告按照其格式，又可分為敘述式報告和表格式的形式。對于成片多宗房地產(chǎn)同時估價且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格形式，其余的估價結(jié)果報告應采用文字敘述的形式。敘述式報告能使估價人員有機會充分解釋其分析、意見和結(jié)論，使估價結(jié)果更具有說服力。敘述式報告是估價人員履行對委托人的責任的最佳方式，所以，敘述式報告是最普遍、最完整的估價報告形式。估價報告 三、房地產(chǎn)估價報告的形式估價報告四、房地產(chǎn)估價報告的組成和內(nèi)容 一份完整的房地產(chǎn)估價報告應包括以下8個部分：封面、目錄、致委

4、托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。 1封面（1）標題 這是估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。（2）估價項目名稱 說明本估價項目的全稱。（3）委托方 說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名。（4）估價方 說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱。（5）估價人員 說明參加本估價項目的估價人員的姓名（6）估價作業(yè)日期 說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。（7）估價報告編號 說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號。估價報告四、房地產(chǎn)估價報告的組成和內(nèi)容估價報告2目錄目錄中通常按前后次序列出估價報告的各個組成部分的總

5、稱、副標題及其對應的頁碼，以使委托人或估價報告的使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其感興趣的內(nèi)容。3致委托方函致委托方函是正式地將估價報告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項的基礎(chǔ)上應盡量簡潔。其內(nèi)容一般包括以下幾項。（1）標題 致委托方函。（2）致函對象 為委托方的全稱。（3）致函正文 說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果等。（4）致函落款 為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。（5）致函日期 為致函的年月日，也即正式出具估價報告的日期。估價報告2目錄估價報告4估價師聲明在估價報告中應包含一份由所有參加估價項目的估價師簽字、蓋章的聲明。該聲明告知委

6、托方和估價報告的使用者，估價師是以客觀公正的方式進行估價的，同是對簽字的估價師也是一種警示。估價師聲明通常包括以下內(nèi)容。我們鄭重聲明： 我們在本次估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或已有載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或已有載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 我們依照房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪

7、些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 其他需要聲明的事項。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）。估價報告4估價師聲明估價報告5估價的假設和限制條件該部分應說明本次估價的假設前提、未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、本估價報告的限制條件。在估價報告中陳述估價的假設和限制條件，一方面是規(guī)避風險、保護估價機構(gòu)和估價人員，另一方面是告知、保護委托方和估價報告的使用者。估價報告5估價的假設和限制條件估價報告6估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果應包括以下方面。（

8、1）委托方 說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所。（2）估價方 說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級。（3）估價對象 概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體的狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設施完備程度，土地平整程度，地勢，物質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況；對建筑物的說明應包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況。估價報告6估價結(jié)果報告（4）估價目的

9、 說明本次估價的目的和應用方向。（5）估價時點 說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。（6）價值定義 說明本次估價采用的價值標準和價值內(nèi)涵。（7）估價依據(jù) 說明本次估價依據(jù)的房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)。委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。（8）估價原則 說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。（9）估價方法 說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義。（10）估價結(jié)果 說明本次估價的最終結(jié)果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。（11）估價人員 列出所有

10、參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名，蓋章。（12）估價作業(yè)日期 說明本次估價的起止年月日。（13）估價報告應用的有效期 說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年。（4）估價目的 說明本次估價的目的和應用方向。估價報告7估價技術(shù)報告估價技術(shù)應包括以下方面。（1）個別因素分析 詳細說明、分析估價對象的個別因素。（2）區(qū)域因素分析 詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素。（3）市場背景分析 詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來。（4）最高最佳使用分析 詳細分析、說明估價對象最高最佳使用。（5）估價方法的選用 詳細說明估價

11、的思路和采用的方法及其理由。（6）估價測算過程 詳細說明測算過程、參數(shù)確定等。（7）估價結(jié)果確定 詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由。估價報告7估價技術(shù)報告估價報告8附件附件通常包括：估價對象的位置圖、四至和周圍環(huán)境圖、土地形狀圖、建筑平面圖、外觀和內(nèi)部照片、項目有關(guān)批準文件、產(chǎn)權(quán)證明、估價中引用的其他專用文件資料、估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。估價報告8附件估價報告五、房地產(chǎn)估價報告的寫作原則房地產(chǎn)估價報告作為一種特定的寫作文體，與其他應用寫作有著不同的要求，有著自身的寫作規(guī)律。寫作中必須要遵循三大原則：客觀性原則目標性原則規(guī)范性原則估價報告五、房地產(chǎn)估價報告的寫作原則估價報告1客觀性原則客觀

12、性原則是要求所采用的寫作材料、分析過程和最終的估價必須客觀真實。這是房地產(chǎn)估價報告的咨詢性、實證性和法律性等專業(yè)性質(zhì)所決定的。首先，估價報告采用的背景資料要真實。估價對象房地產(chǎn)的權(quán)益狀況、實物狀況、區(qū)位狀況等描述性材料都必須是客觀真實的。這些材料都是最終判斷估價對象房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)，無論哪一個方面不真實，都會導致最終的估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。其次，分析性材料要客觀。估價過程中大量采用可以比照參考的價格材料，用這些材料比較分析出估價對象的價格。市場比較法最重要的是選取可比實例，對這些可比實例雖然可以進行修正、調(diào)整，但選擇可比實例的條件必須是客觀存在和實際發(fā)生的。成本法要采用社會平均成本，收益法要采用客

13、觀收益等，都是在估價報告寫作的客觀性原則下進行的。最后，估價結(jié)果必須符合市場的客觀狀況。雖然估價結(jié)論只是一種估計、推測或判斷，并不是估價對象現(xiàn)實發(fā)生的實際交易價格，但前提是客觀合理的價格。如果估價結(jié)果與現(xiàn)實客觀市場狀況偏差太大，就必須重新檢驗該項估價所采用的材料是否客觀真實、可比性怎樣、采用的估價方法是否得當、分析測算過程是否合理，做出符合客觀現(xiàn)實的調(diào)整。估價報告1客觀性原則估價報告2目標性原則房地產(chǎn)報告都是有著特定的目標，寫作材料的搜集、篇章結(jié)構(gòu)的整合、技術(shù)路線的確定、估價結(jié)果的說明，都要圍繞主題明確的目標進行。房地產(chǎn)估價報告的寫作，必須把握目標，緊扣主題。把握估價報告的寫作目標，要區(qū)分好一

14、般性目標和特定目標兩層含義。一般性目標是對所有的房地產(chǎn)估價報告而言的，即價格。因為估價報告研究的都是估價對象的評估價格，所有的寫作都是圍繞完成最終的評估價格進行的。與估價對象價格無關(guān)的因素在估價報告中體現(xiàn)是沒有意義的，而且會沖淡主題，產(chǎn)生歧義。這是估價師要把握的一個基本原則?，F(xiàn)實估價業(yè)務，估價思路會有差別，最終的評估價格也會差別。同一宗房地產(chǎn)，其正常交易估價得出一個價格水平，而非正常交易估價（如強制拍賣）可能得出另一個價格水平。所以，估價報告寫作還要把握根據(jù)估價目的產(chǎn)生的特定目標。針對這個特定目標搜集材料，組織估價思路，推導出符合客觀事實的估價結(jié)論，寫出符合目標性原則的估價報告。估價報告2目標

15、性原則估價報告3規(guī)范性原則規(guī)范性原則是對估價報告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言的，即房地產(chǎn)估價報告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。房地產(chǎn)估價報告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了一個漸進發(fā)展的過程，不斷總結(jié)提煉逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)充分反映了房地產(chǎn)估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了、效率更高，也使估價報告的使用者更方便了解和掌握。1999年中華人民共和國建設部頒布了房地產(chǎn)估價規(guī)范的修訂（GBT50291-1999），推薦了估價報告的規(guī)范格式。隨著房地產(chǎn)估價規(guī)范的修訂，還不斷改進。除了上述三大原則之外，作為應用文，其他應用文寫作原則對房地產(chǎn)估價報告也同樣適用，如文章的邏輯推理性原則

16、、語言簡約性原則等，也是需要了解和掌握的。估價報告3規(guī)范性原則估價報告六、規(guī)范用詞用語說明為便于在執(zhí)行規(guī)范條文時區(qū)對待，對嚴格程度不同的用詞說明如下。 表示很嚴格，非這樣做不可的用詞。正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。 表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞。正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”。 表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞。正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”。表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。規(guī)范中指定應按其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應符合的規(guī)定”或“應按執(zhí)行”。估價報告六、規(guī)范用詞用語說明估價報告七、職業(yè)道德 估價人員和估價機

17、構(gòu)不得作任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。 估價人員和估價機構(gòu)應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他利害關(guān)系者有關(guān)的估價業(yè)務。 估價人員和估價機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進行估價時，不應接受該項估價委托。 估價人員和估價機構(gòu)應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人。 估價機構(gòu)應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用或降低收費，進行不正當?shù)母偁?估價人員和估價機構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人以自己的名義進行估價，不得以估價者身份在非自己估價報告上簽名、蓋章。估價報告七、職業(yè)道德估價

18、報告第二單元 房地產(chǎn)估價報告常見錯誤分析一、估價技術(shù)路線錯誤房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形式過程的認識。確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。房地產(chǎn)估價方法本身反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，可以說，每種房地產(chǎn)估價的方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。例如，市場比較法體現(xiàn)的對價格形成過程的認識，房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場比較法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際

19、成交價格作為評估價格”的技術(shù)路線。在房地產(chǎn)估價中，對估價對象的特點或特性分析掌握不準，會造成估價方法選擇不當。例如，對有收益的商業(yè)房地產(chǎn)估價選用成本法，就是一個明顯的錯誤。成本法只適用于新開發(fā)的土地或無收益且很少有交易的不動產(chǎn)估價。估價報告第二單元 房地產(chǎn)估價報告常見錯誤分析估價報告二、各種估價方法運用中的錯誤1市場比較法在房地產(chǎn)估價報告中，比較案例中往往存在以下問題。 比較案例較少（一般不應少于3個，最好5個以上）。 所選交易案例與估價對象房地產(chǎn)既不屬于同一地區(qū)，也不屬于同一供需圈的類似地區(qū)。 比較案例的成交日期與估價時點相差較遠。 比較案例并不是交易案例，而是評估案例。 不具備價格類型的一

20、致性。；例如，評估對象價格類型為交易價格，而選擇的比較案例為抵押價格。比較案例確定后，修正因素的選擇也起著至關(guān)重要的作用。一般而言，修正因素應包括交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等方面。估價報告中忽略一些重要因素或所選的因素不能反映估價對象的特點，都會對估價房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。估價報告二、各種估價方法運用中的錯誤在應用過程中，較易出現(xiàn)錯誤的是修正系數(shù)的確定。 交易情況修正系數(shù)，在修正過程中手下要判定可比實例的成交價格是否客觀合理，確定可比實例的成交價格偏離正常市場價格的幅度，并進行相應的修正或調(diào)整。對于那些非量化的因素造成的價格偏差仍然無法修正或調(diào)整，或者即使能夠大致

21、知道對這類偏差修正調(diào)整的幅度，也很難保證修正或調(diào)整的準確，在交易情況修正系數(shù)確定時，應采用“可比實例的成交價比其正常價格高或低多少”的做法，其與“正常價格比可比實例的成交價格高或低多少”是不同等的。 房地產(chǎn)相關(guān)的價格指數(shù)或變動率較多，在實際估價時，要根據(jù)估價對象和有關(guān)情況選擇恰當?shù)膬r格指數(shù)或變動率。 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)，包括區(qū)域因素修正系數(shù)和個別因素修正系數(shù)。對于不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因素和個別因素不同。因此，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應有所不同，但許多不同性質(zhì)房地產(chǎn)的估價報告卻千篇一律，大同小異。 修正幅度錯誤。根據(jù)規(guī)范，單項修正幅度不超過20%，綜合修正幅度不超過30%。房地產(chǎn)估

22、價報告中經(jīng)常出現(xiàn)此類錯誤。 在應用過程中，較易出現(xiàn)錯誤的是修正系數(shù)的確定。估價報告2收益法收益法的正確運用，關(guān)鍵在于對正常純收益、資本化率、有關(guān)參數(shù)及計算公式的正確理解和運用。正常純收益，即客觀收益。它是排除了實際收益中屬于特殊、偶然因素的影響，總收益扣除總費用后所能得到的一般合理純收益。收益法估價總收益或總費用測算過程中，錯誤地采用實際收益或?qū)嶋H費用，就很難保證評估價格的客觀性。當純收益一定時，估價結(jié)果會因選用的資本化率大小不同而表現(xiàn)出很大差異，這對資本化率的精確度提出較高的要求。因此，在估價報告中需要對字版畫率選取依據(jù)、求取方法等作充分認證。資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資

23、本化率，報告中經(jīng)常不能對號入座，資本化率選擇錯誤。收益年限確定錯誤是收益法在運用中主要出現(xiàn)的錯誤。對于建筑物的剩余經(jīng)濟壽命大于或等于土地剩余使用年限的，應根據(jù)土地剩余使用年限開確定收益年限。對于建筑物的剩余經(jīng)濟壽命小于或等于土地剩余使用年限的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定未來收益的年限，選用對應的有限年限的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤地費，然后再加上土地剩余使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余年限的折現(xiàn)值。估價報告2收益法估價報告3成本法成本法主要出錯的地方是折舊的求取，這也是成本法的難點所在。這里的折舊不是會計意義上的折舊計算，估價中所說的折舊是指估價對象房地產(chǎn)因為使

24、用和時間的推移以及其他因素而造成的價值減損，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。嚴格地說，折舊不是僅靠計算就可以確定的，要靠市場來確定。成本法在對土地進行評估時，關(guān)鍵是土地取得費、土地開發(fā)費和相關(guān)稅費的計取。正如收益法中所提到的正常純收益一樣土地取得費、土地開發(fā)費和相關(guān)稅費均應排除偶然、特殊因素的的影響，采用其社會平均值，即客觀費用，而非實際發(fā)生的費用。利息和利潤的計算也易出錯。與假設開發(fā)法類似，不同的是，計算利息和利潤的基數(shù)均為土地取得費、土地開發(fā)費和相關(guān)稅費等費用，計息期按照各項費用投入時間的不同而區(qū)別對待。估價報告3成本法估價報告4假設開發(fā)法假設開發(fā)法是以估價對象房地產(chǎn)開發(fā)后預期價值為

25、基礎(chǔ)的，因此，確定最佳利用方式、正確預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值尤為重要，這也是假設開發(fā)法運用中經(jīng)常出錯的地方。對于習慣出售的房地產(chǎn)，應按當時市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價；對于習慣出租的房地產(chǎn)，其開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價的確定，可根據(jù)當時市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)的租金水平和出租費用水平等，采用市場比較法確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，再采用收益法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。各項費用的估算，應該弄清包含的項目和基本內(nèi)涵。新開發(fā)的項目，一般包括房地產(chǎn)買賣手續(xù)費、代理及廣告宣傳費、印花稅等。以房地產(chǎn)總價或租金的一定比例估算。在

26、假設開發(fā)計算過程中，利潤和利息計算也容易出現(xiàn)錯誤，主要表現(xiàn)在對計息基數(shù)及計息期的把握上。其中計算利息和利潤的基數(shù)均為地價、建筑費、專業(yè)費3項費用。計息期的確定，應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項費用投入時間的不同而區(qū)別對待。估價報告4假設開發(fā)法估價報告5基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法運用中較易出現(xiàn)錯誤的主要是對基準地價價格內(nèi)涵的把握。有的城市的基準地價是生地價，只包含土地使用權(quán)出讓金；有的則是熟地價，不僅包含出讓金，還包含征地、拆遷費用和基礎(chǔ)設施建設費等費用。甚至在同一城市，對于不同的土地，也采用不同的基準地價標準。城市建成區(qū)的土地采用熟地價，新區(qū)開發(fā)則采用生地價。把握基準地價的價格內(nèi)涵其實并不

27、難，只是容易被忽視。估價報告5基準地價系數(shù)修正法估價報告三、估價報告中的常見錯誤1報告格式選用不當房地產(chǎn)整體估價和單項房屋估價應采用房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式，單純土地估價應采用土地估價的規(guī)范格式。將房地產(chǎn)整體估價和單項房屋估價按土地估價的規(guī)范格式表達或應用其他的表述方式均屬于此類錯誤。2估價報告書中的內(nèi)容不完整房地產(chǎn)估價報告分為幾個部分，在規(guī)范格式中每部分都要求有明確的須表述的項目，但在撰寫估價報告中經(jīng)常會發(fā)生缺項的情況，常見的主要錯誤如下。 缺目錄。缺致委托方函。缺估價師聲明。 缺估價的假設和限制條件。估價報告三、估價報告中的常見錯誤估價報告 缺附件或附件舉例不完全。 缺委托方。委托方可能是

28、房地產(chǎn)所有權(quán)人，也有可能是相關(guān)關(guān)系人。 缺估價方。估價報告中無估價機構(gòu)及其簡況。缺估價目的或估價目的不明確。房地產(chǎn)估價報告作為一種經(jīng)濟報告，與報告使用者的經(jīng)濟利益有著密切關(guān)系。因此，不同的估價目的，不僅影響估價報告的估價結(jié)果，同時也限制了估價報告的使用范圍。所以，估價報告中必須明確估價目的。 缺估價時點。房地產(chǎn)價格受眾多因素的影響，始終處于動態(tài)的變化之中。因此，對于同一宗房地產(chǎn)，某一價格只是對應著某一時點。估價報告中也經(jīng)常出現(xiàn)將估價作業(yè)期當作估價時點等錯誤。缺估價依據(jù)或估價依據(jù)舉例不完全。例如，抵押目的的估價，估價依據(jù)中應列舉中華人民共和國擔保法等相關(guān)法律法規(guī)。估價報告 缺附件或附件舉例不完全

29、。估價報告缺估價原則或所選評估原則無針對性。估價對象房地產(chǎn)狀況描述不全面、不清楚。估價的思路和采用的方法以及方法的定義未作必要的說明。估價結(jié)果及其確定的理由未作說明，缺總價或單價，用外幣表示的未說明估價時點的人民幣市場匯率中間價。缺估價作業(yè)期或估價作業(yè)期與估價時點相混淆。估價作業(yè)期是指本次估價的起止年月日。缺估價人員、估價師簽字。落款處未注明估價機構(gòu)名稱、無估價機構(gòu)蓋章。缺區(qū)域因素、個別因素和市場背景分析或描述不完全、不清楚。估價報告缺估價原則或所選評估原則無針對性。估價報告3文字表述錯誤（1）錯別字 坐落座落 坐標座標 制定制訂簽訂簽定 訂貨定貨 好像好象 像象 其他其它 身份身分 成分成份

30、 內(nèi)涵內(nèi)含 做出作出 賬目帳目 撤銷撤消 抵消抵銷。估價報告3文字表述錯誤估價報告（2）基本概念不清、專業(yè)術(shù)語運用不當 客觀收益（成本、費用）與實際收益（成本、費用） 資本化率、折現(xiàn)率與利息率 估價折舊與會計時點 估價作業(yè)期與估價時點 單位地價與樓面地價 建筑密度與容積率 重置價格與重建價格 綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率 自然壽命與經(jīng)濟壽命估價報告（2）基本概念不清、專業(yè)術(shù)語運用不當估價報告（3）詞意含糊不清，模棱兩可 在房地產(chǎn)估價報告中經(jīng)常會使用表達分寸的詞語，如范圍、程度、條件等，要客觀、恰當?shù)谋硎?，不能使用“大概”、“可能”、“左右”、“幾乎”、“也許”等字樣，特別是估價結(jié)

31、論，不能模棱兩可。（4）用詞帶有強烈的感情色彩 估價報告中用詞要褒貶得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞語。用數(shù)據(jù)說話，比簡單地用帶有感情色彩的詞語有說服力。過分褒此貶彼的做法也是不可取的。估價報告（3）詞意含糊不清，模棱兩可 估價報告（5）堆砌、生造詞語 例如，有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響，或是用動詞作形容詞。例如，將“素質(zhì)”寫成“質(zhì)素”（香港習慣用法）；“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”（應為：“非常有吸引力。“）估價報告（5）堆砌、生造詞語 例如，有的估價報告連用幾個估價報告（6）其他 句子不

32、完整。該省的地方?jīng)]省，造成不夠精煉，不該省的卻省掉了，句子殘缺不全，讓人摸不找頭腦。 搭配不得當。語義不符合情理和語法規(guī)則，語句與語句之間意思不銜接、不連貫，造成脫節(jié)。 邏輯不嚴密。估價報告中經(jīng)常出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有以下幾種。一是前后沒有照應。例如，前說了空租率10%，后面計算卻沒有扣除空置損失；前面確定的資本化率是11%，后面卻采用了12%。二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯。例如，有的估價報告中的房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅等的稅率錯誤。三是判斷推理沒有充分的理由。 句子不簡潔。估價報告中語句雜糅、贅余等毛病經(jīng)常出現(xiàn)。估價報告（6）其他 第十章 估價制度房地產(chǎn)估價第13講估

33、價報告課件第三單元房地產(chǎn)估價制度為了發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)估價業(yè)務，世界許多國家和地區(qū)以各種形式建立和完善了有關(guān)制度。所謂房地產(chǎn)估價制度，就是對從事房地產(chǎn)估價的人員與機構(gòu)的條件及行為加以某種約束，并令其對所估價的結(jié)果負相當?shù)呢熑?，借以維護房地產(chǎn)價格的正常秩序及相關(guān)者的權(quán)益。 近幾年來，隨著房地產(chǎn)估價業(yè)務的開展，我國逐步建立了房地產(chǎn)估價制度。其基本內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個方面。第三單元房地產(chǎn)估價制度為了發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)估價業(yè)務，世界許一、房地產(chǎn)估價師考試和注冊制度 1993年5月，建設部和人事部認定了首批中國注冊房地產(chǎn)估價師140名，1994年4月又認定了第二批中國注冊房地產(chǎn)估價師206名。在此基礎(chǔ)上開始實

34、行了全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價師資格考試和注冊制度。 1998年 8月，建設部頒布了房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法。 我國房地產(chǎn)估價制度一、房地產(chǎn)估價師考試和注冊制度 我國房地產(chǎn)估價制度我國房地產(chǎn)估價制度（一）房地產(chǎn)估價師資格考試辦法1994年建設部起草制定了房地產(chǎn)估價師考試和注冊辦法，從而規(guī)定了我國房地產(chǎn)估價師資格取得的條件和程序。1考試組織。房地產(chǎn)估價師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。房地產(chǎn)估價師考試及培訓由國務院房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一組織，由房地產(chǎn)估價師學會具體實施。人事部負責審定考試科目、考試大綱，并對考試工作實施監(jiān)督與指導。我國房地產(chǎn)估價制度（一）房地產(chǎn)估價師資格考試辦法1

35、994年我國房地產(chǎn)估價制度2報名條件。凡中華人民共和國公民和獲準在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的其他國籍的人員，遵紀守法具備下列條件之一的，可申請報名考試。（1）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中專畢業(yè)，具有8年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（2）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科?？飘厴I(yè)，具有6年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。 我國房地產(chǎn)估價制度2報名條件。凡中華人民共和國公民和獲準在我國房地產(chǎn)估價制度（3）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科學士學位，具有4年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（4）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業(yè)，具有2年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（

36、5）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科博士畢業(yè)者。（6）其他專業(yè)畢業(yè)，具有10年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（7）不符合上述條件，但取得初級以上技術(shù)職稱，房地產(chǎn)估價實績突出者。 我國房地產(chǎn)估價制度（3）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科學士學位，具有我國房地產(chǎn)估價制度申請參加房地產(chǎn)估價師資格考試，需提供下列證明文件：（1）房地產(chǎn)估價師考試報名申請表。（2）學出證明。（3）實踐經(jīng)歷證明。 我國房地產(chǎn)估價制度申請參加房地產(chǎn)估價師資格考試，需提供下列證我國房地產(chǎn)估價制度3資格獲得。房地產(chǎn)估價師考試原則上每2年舉行一次?？荚囈?guī)程由國務院房地產(chǎn)行政主管部門另行制定?？荚嚱Y(jié)束后，全國統(tǒng)一閱卷。成績合格者，由房地產(chǎn)估價師學會發(fā)給考試

37、合格通知，由注冊管理部門審定注冊，發(fā)給房地產(chǎn)估價師證書。房地產(chǎn)估價師是國家設定的房地產(chǎn)估價的執(zhí)業(yè)資格。未取得房地產(chǎn)估價師證書不得以房地產(chǎn)估價師的名義從書房地產(chǎn)估價業(yè)務。 我國房地產(chǎn)估價制度3資格獲得。房地產(chǎn)估價師考試原則上每2年我國房地產(chǎn)估價制度（二）房地產(chǎn)估價師注冊辦法1注冊條件。房地產(chǎn)估價師資格統(tǒng)一考試合格，并受聘從業(yè)后即具備房地產(chǎn)估價師注冊資格。符合下列條件者可申請房地產(chǎn)估價師注冊：（l）擁護中國共產(chǎn)黨在社會主義初級階段的基本路線，遵紀守法，無違反黨紀國法的記錄。我國房地產(chǎn)估價制度（二）房地產(chǎn)估價師注冊辦法1注冊條件我國房地產(chǎn)估價制度（2）認真履行崗位職責，遵守職業(yè)道德，能公正、客觀地開

38、展房地產(chǎn)估價工作并無專業(yè)責任負故。 （3）房地產(chǎn)估價師資格考試合格。（4）身體健康、能勝任房地產(chǎn)估價師正常業(yè)務工作。（5）持有聘用單位證明。我國房地產(chǎn)估價制度（2）認真履行崗位職責，遵守職業(yè)道德，能公我國房地產(chǎn)估價制度2注冊程序。房地產(chǎn)估價師注冊，由房地產(chǎn)估價師提出申請，由聘用單位統(tǒng)一到房地產(chǎn)行政主管部門申請注冊，經(jīng)審核同意后，由省級房地產(chǎn)行政主管部門批準后，發(fā)給房地產(chǎn)估價師資格證書。房地產(chǎn)估價師資格證書式樣由國務院行政主管部門統(tǒng)一制定。 我國房地產(chǎn)估價制度2注冊程序。房地產(chǎn)估價師注冊，由房地產(chǎn)估我國房地產(chǎn)估價制度3資格取消。經(jīng)注冊后房地產(chǎn)估價師有效期為3年，有效期滿，持證者應當?shù)皆詸C關(guān)辦理注冊手續(xù)，房地產(chǎn)估價師注冊后，有下列情形之一的，由原注冊機構(gòu)取消其資格證書。（1）完全喪失民事行為能力的。（2）死亡或失蹤的。（3）