金橋城項目市場部分2014312

1、金橋城項目市場專題分析(匯報版)2014.3.12A、板塊介紹Section 1 地理位置及概況Section 2 總體規(guī)劃Section 3 市政配套Section 4 住宅規(guī)劃九華之于湘潭，猶如星沙之于長沙，融城橋頭堡，經(jīng)濟發(fā)展引擎，湘潭發(fā)展看九華，已成為不爭的事實。 地理位置 湘潭九華經(jīng)濟區(qū)于2003年11月成立以來，累計引進(jìn)工業(yè)企業(yè)39個，總投資120億元，到2015年，九華經(jīng)濟區(qū)的企業(yè)產(chǎn)值將超過300億元，財稅收入將超過18億元，一座以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的機械制造、現(xiàn)代物流、生態(tài)休閑為一體的現(xiàn)代精品新城一定會展現(xiàn)在您的面前。遠(yuǎn)景規(guī)劃面積70平方公里的九華經(jīng)濟區(qū)必將成為未來湘潭的經(jīng)濟新中心

2、。九大功能區(qū)構(gòu)建新城內(nèi)部共生、發(fā)展完整格局，托舉大長沙城市化新方向。區(qū)域定位根據(jù)長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（2008-2020），湘潭在長株潭城市群發(fā)展規(guī)劃中，其重點發(fā)展的區(qū)域以及在城市群眾但當(dāng)?shù)闹荒芏加忻鞔_定位，總結(jié)如下：湘潭市重點開發(fā)地區(qū)：湘潭河?xùn)|、易俗河、九華、楠竹山地區(qū)“長株潭”湘潭區(qū)域之職能中心：以湘潭九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、臺灣工業(yè)園為主的湘潭西部先進(jìn)制造業(yè)中心；湘潭九華物流園為物流中心；湘潭大學(xué)城和湘潭高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為技術(shù)創(chuàng)新中心“長株潭”湘潭區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)：九華、楠竹山為先進(jìn)制造園區(qū)；湘潭高新區(qū)為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；九華物流園臨港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)九華示范區(qū)的總體發(fā)展目標(biāo)是：以長株潭“兩型”建設(shè)為契機，打

3、造以“兩型”產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型工業(yè)化基地、“長潭硅谷”科技創(chuàng)新型基地，將九華建設(shè)成為引領(lǐng)湖南經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極和生態(tài)宜居新城。 三級甲等醫(yī)院，500床位，VIP及高干病房長郡中學(xué)，投資高達(dá)3.2億，9萬平米超大規(guī)模地鐵口地鐵2號線2014年竣工，離五一廣場7個站點，約16分鐘二環(huán)立交歌劇院及文化中心，投資15億，業(yè)界頂級設(shè)計節(jié)慶島距離五一廣場約8公里梅溪湖小學(xué)，打造世界水準(zhǔn)LEED SCHOOL三環(huán)立交完善的配套設(shè)施，提高了板塊內(nèi)的宜居價值及板塊的便利性。市政配套 教育16所學(xué)校幼兒園：英才幼兒園，望城坡幼兒園，未來之星雙語幼兒園；小學(xué)：麓谷小學(xué)，桐梓坡小學(xué)；高中：師大附中博才實驗中學(xué)、明德麓

4、谷學(xué)校大學(xué)：湖南商學(xué)院，中南湘雅醫(yī)學(xué)院，湖南師大醫(yī)學(xué)院，湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院等；教育配套齊備且資質(zhì)優(yōu)良，重點院校云集。商業(yè)240萬方商務(wù)商業(yè) 醫(yī)療醫(yī)療配套：投資6億的三甲醫(yī)院目前醫(yī)療配套較弱。國際文化藝術(shù)中心:投資15億的湖南最大的國際藝術(shù)中心等 公園梅嶺公園、體育公園無縫對接梅嶺公園、3000畝市區(qū)最大內(nèi)湖梅溪湖、五大城市公園群(梅嶺公園、麓景公園、體育公園、梅溪湖人工濕地和桃花嶺公園)、4360畝岳麓山支脈桃花嶺板塊內(nèi)規(guī)劃建有眾多生態(tài)休閑型公園，景觀資源豐富、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 交通隨著各級道路系統(tǒng)的完善，地鐵2號線的開通，區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)便捷、立體、多元的交通格局。高端的居住集群，多種物業(yè)形態(tài)并存，以

5、湖為中心，向四周擴散，按住宅不同類型由低到高，從湖兩側(cè)向外圍依次分布。住宅規(guī)劃居住區(qū)普通住宅區(qū)濱湖高端住宅區(qū)資源景觀住宅區(qū) 社區(qū)中心與鄰里中心結(jié)合。通過社區(qū)中心建筑群的設(shè)置，形成梅溪湖的公共活動核心地段，并與鄰里中心公共建筑結(jié)合，滿足居住區(qū)生活需要。 規(guī)劃以中高檔生態(tài)住宅為主； 整體以低層獨棟住宅、低層聯(lián)排式住宅、多層住宅和小高層住宅，按不同類型由低到高、從湖兩側(cè)向外圍依次分布。地鐵以及新西站交通樞紐給區(qū)域帶來國際夢想通道，將極大提升區(qū)域熱度及價值，提升區(qū)域形象。交通規(guī)劃岳麓大道五一大道楓林路西二環(huán)地鐵2號線汽車西站30分鐘至機場10分鐘至傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)20分鐘至武廣至廣州至北京至香港1小時30分

6、2小時2小時40分2小時10分2小時30分至上海至望城至寧鄉(xiāng)至婁底湖南最大樞紐換乘站至深圳國際化整體規(guī)劃設(shè)計。國際化文化中心、國際研發(fā)中心、國際商務(wù)區(qū)三大引擎，開啟梅溪湖國際新城時代。2011年三大引擎全面啟動，東部結(jié)合文化中心推出濱湖居住地塊，西部以引領(lǐng)性項目為引擎推出商住地塊，南部啟動研發(fā)中心示范區(qū)推出濱湖居住地塊。發(fā)展前景國際商業(yè)文化中心國際商務(wù)區(qū)國際研發(fā)中心國際研發(fā)中心國際CBD國際商業(yè)文化中心小結(jié) 區(qū)域功能定位：將新城融入自然，形成9大特色的功能板塊 區(qū)域發(fā)展定位：長沙兩型社會建設(shè)的核心區(qū)域，未來的城市發(fā)展的新中心13 區(qū)域形象定位：中國國家級綠色低碳示范新城，華中地區(qū)兩型社會的新城

7、典范2B、土地市場Section 1 土地出讓回顧Section 2 土地出讓規(guī)劃Section 3 未來土地出讓片區(qū)內(nèi)品牌開發(fā)商云集，各大知名房企爭先恐后的進(jìn)入片區(qū)，其一看好周邊環(huán)境，其次看好未來發(fā)展。土地出讓 梅溪湖國際新城在一級土地運營商方興地產(chǎn)的規(guī)劃先行、熟地開發(fā)、后土地招拍掛進(jìn)行市場拍賣模式下，使得板塊成為各房企逐鹿長沙土地市場的主要戰(zhàn)場之一，也成為長沙地價飆升較快的區(qū)域。 目前已有10多家地產(chǎn)巨頭進(jìn)駐梅溪湖，分別為金茂、中建、佳兆業(yè)、中鐵，旭輝、合能、合泓、振業(yè)城、達(dá)美等土地性質(zhì)多為商住兩用，但體量以住宅為主，拿地企業(yè)均為全國性品牌地產(chǎn)。土地成交成交時間地塊名土地用途占地面積容積率

8、建筑面積樓面地價（元/ ）中標(biāo)單位備注2011.5A-28、32商業(yè)、住宅97493.74方3.029.3萬方1500.03旭輝集團股份有限公司旭輝御府2011.10H-11、H-12、H-19住宅、商業(yè)76239.64方3.325.1萬方2518.49中建地產(chǎn)有限公司梅溪青秀2011.10I-37住宅54413.22方2.315.5萬方2800長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金茂梅溪湖2011.10I-35住宅47049.26方2.310.8萬方3232.71長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金茂梅溪湖2011.10I-06、08住宅、商業(yè)55305.23方3.117.1萬方2487.89長沙金佳房地產(chǎn)開

9、發(fā)有限公司金茂梅溪湖2011.10H-08、H-09、H-10、H-14 、H-15住宅、商業(yè)16.072.641.9萬方2289.55中建地產(chǎn)有限公司梅溪湖一號2011.12B-6住宅、商辦58677.76方3.017.6萬方1889.93瞿凱其,易輝躍2012.6岳麓區(qū)梅溪湖路以南、A6路以東、環(huán)湖路以北住宅、商業(yè)99633.67方3.736.8萬方2018.37億豐置業(yè)有限公司 梅溪湖國際廣場12年共成交13塊地，主要以中小規(guī)模商住地塊為主，地塊成交呈現(xiàn)四面開花的態(tài)勢。土地成交成交時間地塊名土地用途占地面積容積率建筑面積樓面地價（元/ ）中標(biāo)單位備注2012.7C-12、13、16 住宅

10、、商業(yè)13.06萬方3.545.71萬方1726.93長沙梅溪湖實業(yè)有限公司 2012.7I-19 科研設(shè)計用地46352.9方2.19.73萬方1214.27金茂投資（長沙）有限公司 2012.7B-21住宅30302.6方3.510.61萬方2000.02湖南和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅溪四季2012.9F-34住宅、商業(yè)21421方3.77.923萬方2300.09深圳市鼎誠達(dá)貿(mào)易有限公司 佳兆業(yè)2012.9F-30、F-32住宅、商業(yè)57924.68方4.023.17萬方1626.25深圳市鼎誠達(dá)貿(mào)易有限公司 佳兆業(yè)2012.9F-31住宅、商業(yè)27251.41方4.010.9萬方2300

11、.06深圳市鼎誠達(dá)貿(mào)易有限公司 佳兆業(yè)2012.9B-25住宅74072.93.525.93萬方2050.03湖南永進(jìn)合能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13年首塊成交樓面單價達(dá)到3000元/平米梅溪湖G-11地塊和東側(cè)的I-29地塊將打造成近100萬的國際化都市綜合體。土地成交成交時間地塊名土地用途占地面積容積率建筑面積樓面地價（元/ ）中標(biāo)單位備注2012.10B-26住宅48524.323.617.47萬方2000.03湖南和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅溪四季2012.10B-30、B-31、B-32住宅、商業(yè)15.60萬方4.062.37萬方1897.98中鐵房地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司 梅溪青秀2012.

12、10C-19住宅、商業(yè)17133.93方4.06.85萬方2300.11湖南新達(dá)美投資置業(yè)有限公司2012.111-11科研設(shè)計用地11948.05方3.23.82萬方1209.14湖南新達(dá)美投資置業(yè)有限公司2012.12G-05、06、07、08住宅、商業(yè)18.17萬方6.3114.5萬方1444.4湖南中建信和梅溪湖置業(yè)有限公司2013.01F-03、F-05、F-47住宅、商業(yè)10.06萬方5.656.32萬方2488.56湖南晟通置業(yè)有限公司2013.1I-17科研設(shè)計78071.541.6713.04萬方1527中冶長天國際工程有限責(zé)任公司,中冶長天置業(yè)有限公司2013.2G-11住

13、宅、商業(yè)53360.95方6.333.62萬方3000.03長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司 區(qū)域內(nèi)，成交土地樓面地價有一定差價，但整體穩(wěn)步上漲，價格漲幅速度較快。土地價格從2011年來，梅溪湖板塊內(nèi)公開拍賣土地樓面地價從1500.03元/，上漲至2013年的3000.03元/，上漲幅度為50%。梅溪湖地價漲幅速度較快。C、區(qū)域競品分析D、本體分析濱江新城洋湖垸梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)自然環(huán)境較好，但地理位置較偏遠(yuǎn)，難以成為真正的城市中心。兼得自然環(huán)境、地段優(yōu)勢，奠定了成為真正的城市中心的基礎(chǔ)。地段優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境相對較差。好萊城項目地處長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)梅溪湖國際新城，政府千億資金支持，

14、區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。項目區(qū)位 項目位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)，楓林路以南、桃花嶺以北，東起西二環(huán)，西至西三環(huán)?？傉嫉丶s11452畝，規(guī)劃總建筑面積約945萬平米，環(huán)抱3000畝梅溪湖，背靠4360畝岳麓山桃花嶺。600億政府投資，未來的梅溪湖CBD將形成國際交流中心、商務(wù)商業(yè)中心、國際金融中心、教育科研片區(qū)、國際創(chuàng)新研發(fā)中心、國際會議會展中心等多個功能區(qū)。 龐大立體交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋項目，隨著地鐵及新西站交通樞紐承佐，實現(xiàn)省內(nèi)外無縫對接，未來區(qū)域內(nèi)將呈現(xiàn)“二環(huán)七射一聯(lián)”的骨架路網(wǎng)布局形式，交通通達(dá)性強。區(qū)域交通地鐵2號線延長線貫穿新城，將于2015年通車。西二環(huán)地鐵2號線楓林三路環(huán)梅溪湖路麓景路麓云路

15、岳麓大道秀峰路繞城高速本案梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)地鐵2號線獨享極稀缺山水自然資源，環(huán)抱湖南省最大湖泊梅溪湖，坐鄰省內(nèi)最大城市山體岳麓山，毗鄰梅嶺公園，有較好的資源條件。景觀資源麓松公園麓松公園梅嶺公園梅溪湖岳麓山桃花嶺山體公園象鼻山廣大環(huán)球家具超市郁金香建材城汽車西站建設(shè)銀行工商銀行恒生超市肯德基湘浙批發(fā)市場通程電器中國銀行工商銀行雄云海鮮酒樓龍聚福酒樓家富富僑通程電器郁金香建材城恒生超市湘浙批發(fā)市場麓松路麓云路咸嘉湖西路 麓楓路西二環(huán)汽車西站羅馬商業(yè)廣場項目地萬科芒果街騎龍大街天元七彩mall體量：占地12萬，建面67萬；推貨時間：2013年4月推商鋪預(yù)計價格：4-5萬元/天元七彩mall體量

16、：占地5.86萬，建面23萬；推貨時間：2013年5月推商鋪預(yù)計價格：4-7萬元/騎龍大街體量：占地7.9萬，建面26萬；剩余貨量：少量商鋪房源價格：4-5萬元/羅馬商業(yè)廣場 周邊有天元七彩MALL、騎龍大街、羅馬商業(yè)廣場等在售及待售項目，萬科芒果街、上尚街等街區(qū)商鋪，項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)力優(yōu)勢明顯。目前項目所屬梅溪湖片區(qū)商業(yè)氛圍由東往西、由北往南逐漸遞減，商業(yè)集中區(qū)圍繞在汽車西站周邊，業(yè)態(tài)以中低檔零散商業(yè)為主，中大型購物中心、休閑商業(yè)、中大型超市等集中商業(yè)缺乏。而周邊商業(yè)在售及待售項目較多，商業(yè)發(fā)力優(yōu)勢突出。商業(yè)配套項目體量約45.5萬平米，規(guī)劃高層住宅、寫字樓、公寓和商業(yè)等多種物業(yè)類型，一期是

17、由4棟高層住宅組成；二期是由6棟高層組成；三期規(guī)劃有大體量商業(yè)為自持。項目概況地理位置長沙市梅溪湖CBD區(qū)楓林路與騎龍路交匯處建筑類別高層、公寓、酒店、寫字樓開發(fā)商弘德地產(chǎn)代理公司泰合鑫土地面積110789建筑面積45.5萬總套數(shù)2186戶裝修狀況精裝容積率4.0綠化率36.63%銷售代理珠海泰合鑫物業(yè)費待定首次開盤時間2013年7月 入住時間預(yù)計2014/12月底1#2#3#4#一期10#7#5#6#8#9#二期寫字樓公寓酒店三期500萬雙MALL國際綜合體，精工建筑、多維度精琢園林系統(tǒng)、國際精裝標(biāo)準(zhǔn)締造節(jié)能環(huán)保精工社區(qū)。建筑規(guī)劃【豐盛規(guī)劃】50萬雙MALL國際綜合體涵蓋大型購物中心、五星級

18、酒店、精裝公館等多種領(lǐng)先物業(yè)形態(tài)，以世界頂級城市綜合體理念前瞻規(guī)劃，并重金引入雙MALL商業(yè)形態(tài)?！揪そㄖ渴蠹?xì)節(jié)，升級德系精工品質(zhì)好萊城精心設(shè)計雙大堂、精裝電梯廳，在建筑用材的選擇上亦精益求精雙層中空LOW-e玻璃、節(jié)能保溫高檔墻磚、降噪減震墻體材料等皆精挑細(xì)選?！揪ぞ坝^】三大組團，多重維度精琢園林系統(tǒng)多瑙河水系組團、不萊梅景觀步道組團、海德堡藝術(shù)小品組團三大園林系統(tǒng)，與中央水景花園和諧共生。【精工空間】65-126N+1精裝公館，國際精裝標(biāo)準(zhǔn)好萊城邀請知名設(shè)計大師，精心設(shè)計N+1戶型，更多贈送面積，并以全線國際品牌精裝，致力于打造高端成品住宅典范?！揪?biāo)準(zhǔn)】以人為本，締造節(jié)能環(huán)保精

19、工社區(qū)率先在高端產(chǎn)品采用雨水收集系統(tǒng)，應(yīng)用高舒適度低能耗、低排放節(jié)能系統(tǒng)，并全面引入家居智能系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等8大科技住宅系統(tǒng)。規(guī)劃有大型購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓和河西最大規(guī)模社區(qū)幼兒園，但目前周邊配套相對匱乏。內(nèi)部配套內(nèi)部配套：規(guī)劃有大型購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓，自建河西最大規(guī)模社區(qū)幼兒園，長郡梅溪湖中學(xué)、湖南第一師范學(xué)院等10余所高等學(xué)府舉步即達(dá)。目前周邊生活配套等匱乏！禮聘世界500強物業(yè)管家世邦魏理仕物業(yè)，為業(yè)主提供專屬尊崇五星級酒店管家服務(wù)，全天候滿足業(yè)主需求。 物業(yè)服務(wù)世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBG）總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是財富

20、500強及標(biāo)準(zhǔn)普爾500強企業(yè)，為全球最大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)商。是連續(xù)三年躋身美國商業(yè)周刊50強的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，并連續(xù)兩年被財富雜志評為發(fā)展最快的百強企業(yè)之一。世邦魏理仕是擁有200多年歷史的全球房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，在全球范圍內(nèi)擁有400多間區(qū)域公司，業(yè)主可通過世邦魏理仕獲得多種不同的系統(tǒng)解決方案。世邦魏理仕大中華區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部的最終目標(biāo)是為整個地區(qū)的客戶提供最廣泛、全面的物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)。項目住宅產(chǎn)品以小戶型為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般，價格相對較高，2013年7月一期首盤，目前共推出806套，銷售227套，銷售情況一般。銷售分析面積段()面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷

21、售面積()去化率（%）戶型占比（%）價格（元/）60-7066.72/66.781244138.56.15%583869.7646.77%15.38%752970-8075.4818614346.1821.31%161234.088.60%23.08%772280-9089.76/89.8315513846.7720.56%575111.3536.77%19.23%772290-10090.28/92.9724822884.233.99%7313136.5329.44%30.77%7722130-140130.299312116.9718.00%2317107.2324.73%11.54%7722合計80667332.62100%2274045929.26%100%76831#2#3#4#一期10#7#5#6#8#9#二期寫字樓公寓酒店三期一期首推戶型面積段供應(yīng)套數(shù)推售套數(shù)去化率%均價（元）兩房66.80311961.29%7550N+189.76-1271868545.68%8020綜合66-