保利德陽項目市場定位及營銷策略競標案課件

1、1運河區(qū)經驗：城市功能多樣化多樣化的建筑、社區(qū)和街道，從舒適的低層TOWNHOUSE到現(xiàn)代的高層住宅，加上繁華的商業(yè)街、精彩的景觀步行道及快速的城市軌道交通，都體現(xiàn)了新型城市片區(qū)的構成元素，城市新區(qū)充滿活力。2運河區(qū)經驗：小尺度路網商務：Burlington Tower商業(yè)：RITE AID，SAFEWAY以小尺度街道串聯(lián)商務商業(yè)區(qū)、市政設施和住區(qū)學校：西北太平洋表演學院Pacific Northwest College of Art.jpg3運河區(qū)經驗：交通節(jié)點建設城市軌道交通公共停車樓公共交通：聯(lián)合車站4公園：Tanner Springs Park公園：Jamison Square公園：N

2、orth ParkTanner Springs ParkJamison SquareNorth Park眾多小型公園散布于城市中，通常從一個公園到另一個只有3-4條街道的距離。5正如波特蘭運河區(qū)的實踐，我們所要做的是在城市舊城更新的規(guī)模、空間、檔次都有限的情況下，通過城市新區(qū)的建設，促進城市功能的完善和檔次升級，并積極促進產業(yè)之間的融合互動，進而推動整個城市能級的提升！而在這樣的城市實踐中，資源，多樣化的資源，將是新區(qū)啟動、發(fā)展的重要支撐！以保利德陽項目為契機，保利將運用資源，在德陽，展開一場轟轟烈烈的城市進化運動！6本案資源匹配體系多樣化是城市的天性。建設新城市核心，需要匹配的資源體系也將是

3、復合型多樣化的。高爾夫城市景觀和高端休閑設施大型購物中心提供復合型商業(yè)資源高品質住宅提升區(qū)域居住價值五星級酒店提升商務及旅游服務檔次保利影劇院城市高品質休閑娛樂文化設施甲級寫字樓提升商務辦公的整體品質高爾夫球場大型購物中心五星級酒店甲級寫字樓保利影劇院高品質住宅7資源運用方法論資源有了，如何運用？平鋪直敘還是宏大敘事，看的則是資源組合、排布、運用的功夫！一種方法論功能融合，商業(yè)互動78功能融合，商業(yè)互動何謂功能融合？城市功能的相互交叉，遵循城市肌理的順勢發(fā)展；避免硬性的切割城市功能板塊；通過多樣化的社區(qū)與街道系統(tǒng)將城市生活進行有機串聯(lián)。何謂商業(yè)互動？城市功能的互相交叉需要以商業(yè)為媒介；以商業(yè)的

4、相互交叉實現(xiàn)多種城市配套功能的交融；以商業(yè)帶動人口的循環(huán)流動，形成經濟效應；以互動商業(yè)實現(xiàn)城市功能的立體表現(xiàn)。89對于規(guī)劃的重新考慮在功能融合，商業(yè)互動的指導方針下，我們應該如何調整思路？對于規(guī)劃的重新考慮10多元的城市級配套，是保利城產品體系的核心元素；是留住消費人群的建筑載體；是構建活力之城的關鍵。而這一切，都離不開商業(yè)物業(yè)的準確落位與合理分布，我們將結合現(xiàn)有控規(guī)圖，對項目商業(yè)布局進行研究，并提出建議！11先調整，后發(fā)展基于對項目交通條件、外部資源和控規(guī)的分析，建議保利城商業(yè)的發(fā)展策略為“先調整、后發(fā)展”。先調整、后發(fā)展調整部分用地的位置發(fā)展一個商務片區(qū)形成一條商業(yè)軸線構建一座中央公園打造

5、一條濱河商業(yè)長廊分布若干商業(yè)網點調整：城市景觀主軸調整原湛江路公園的用地位置至廬山南路西側，綿遠河東側，將廬山南路打造成一帶多點的城市景觀主軸。并利用公園、廣場能夠聚集人流的特性，布置休閑、娛樂型商業(yè)。12湛江路公園綠帶公園市政廣場發(fā)展一：商務區(qū)在項目西南角，面積約200畝，集中發(fā)展星級酒店、高端寫字樓、大型購物中心等城市級商業(yè)。13商務區(qū)不僅是保利城的中央商業(yè)、商務區(qū)，而且能夠輻射德陽，成為整個德陽市的商務、商業(yè)新中心。14發(fā)展二：商業(yè)軸在廬山南路兩側，發(fā)展以餐飲、休閑娛樂為主的生活消費性商業(yè)。提升城市形象，增強城市功能，完善商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)軸15發(fā)展三：中央公園依托廬山南路和綿遠河，打造保利

6、城區(qū)域地標中央公園。并在中央公園上建設保利劇院，成為保利城的文化中心。公園16結合住宅地塊，沿街布置超市等社區(qū)級配套商業(yè)，滿足社區(qū)居民的基本生活需求。發(fā)展四：商業(yè)網點17發(fā)展四：濱水休閑走廊充分挖掘西側濱河帶的休閑功能，形成集特色休閑、餐飲娛樂于一體的濱水商業(yè)長廊。公園濱水公園商業(yè)長廊湛江路18細化產品定位保利城，需要多元產品形態(tài)和多種物業(yè)功能的共生共融。發(fā)展城市級配套解決人生活的問題提供多樣化城市生活系統(tǒng)，完善區(qū)域功能。通過城市級配套的引入和發(fā)展，全面提升城市形態(tài)，提升居住價值。住宅產品開發(fā)以住宅開發(fā)增加常住人口，形成消費基礎，為城市多樣化提供承載基礎。解決人居住的問題因此，保利城的發(fā)展是由

7、兩條線共同組成，平行推進：城市級配套和住宅產品19完成操作方案未來保利城的發(fā)展方法逐步清晰，需要做的事情也可以明確了城市配套將城市配套作為保利城未來發(fā)展的重要組成部分，而非局部點綴，研究各個階段各種配套資源的兌現(xiàn)方式。住宅產品針對不同階段的發(fā)展情況和城市配套的兌現(xiàn)程度，針對不同客群開發(fā)不同產品，立足城市多樣化目標，與城市配套之間進行有機互動。任務20產品序列構建城市配套線基礎配套品質配套社區(qū)商業(yè)配套大型購物中心甲級寫字樓保利影劇院區(qū)域功能升級人文價值體現(xiàn)文化力配套五星級酒店高爾夫球場基礎配套完善住宅產品系別墅產品中、高層產品高價值利益代表城市化價值體現(xiàn)兩條線索，兩類產品，六類價值多層產品功能補

8、缺私有住宅物業(yè)社會共享設施21因為系統(tǒng)龐大，所以步步為營“羅馬城非一日建成”, 新城的建立也并非一蹴而就，同樣是一個動態(tài)發(fā)展的建設過程。保利城4080余畝（紅線范圍）的綜合規(guī)模，將是一個全新的多樣化城市體系構建與發(fā)展的動態(tài)過程。因此，必須要明確項目在動態(tài)開發(fā)過程中，每一階段發(fā)展應采用的策略及達到的目標，并以此為依據(jù)創(chuàng)造我們的產品。我們首先關注住宅物業(yè)的開發(fā)策略。22謀定而后動：產品的角色任務4080畝用地規(guī)模，2400畝住宅開發(fā)，按照3.0容積率建造，意味著什么？480萬平方米的開發(fā)體量；數(shù)十甚至上百種差異化的產品供應；5年以上的建設周期；幾個階段的動態(tài)發(fā)展。在如此復雜的工作前提下，我們更需要

9、明確在保利城復合型城市架構之下，各類住宅產品所承擔的角色任務，并以此角色確定其出現(xiàn)的時間點和階段。23角色任務：疊拼疊拼別墅類別墅、風險小入門級的別墅產品，其是典型針對中高端人群的一種改善型產品。此類產品并非簡單的面積改善，而是居住空間和生活方式的改善。由于面積和總價相對容易控制，既可以避免受眾群體過小的風險，又容易建立起項目高端形象。缺點：容積率較低，單價上升空間有限，三躍四面積較大難以控制。高端形象建立者次要利潤貢獻者24角色任務：聯(lián)排聯(lián)排別墅擴容消費市場，營造中高端大盤形象中檔別墅產品，是當前別墅消費市場主要供應產品類型。通過產品的升級，單價上升空間較大，具有一定的規(guī)模利潤。是項目吸引高

10、端人群，攻擊高端市場的主流產品。缺點：容積率較低。高端形象建立者次要利潤貢獻者25角色任務：獨棟獨棟別墅高端形象符號，制造營銷話題，擴大利潤收益高端符號性產品，是別墅產品的頂級形態(tài)。通過獨棟別墅的植入，能夠為項目帶來更多的營銷關注。在項目發(fā)展后期，也是項目高利潤的實現(xiàn)者。缺點：對資源地塊配置要求高，容積率極低。項目高端形象符號26角色任務：多層多層消滅中間斷層，實現(xiàn)全系列覆蓋項目整體價值序列的中間過渡，實現(xiàn)對市場的全系覆蓋。在項目發(fā)展過程中提供更多營銷元素，平衡開發(fā)指標的使用，豐富項目輻射客戶群。形象補足者指標平衡者27角色任務：高層高層電梯（18-33層）實現(xiàn)規(guī)模利潤，建立都市形象市場受眾與

11、接受度最高，是住宅消費市場的主流產品形態(tài)；該類產品利于項目建立都市形象，同時價格可作多區(qū)間控制，能夠實現(xiàn)較高的容積率，是大盤開發(fā)的利益實現(xiàn)者。形象元素貢獻者規(guī)模利潤貢獻者28小結產品序列產品形態(tài)角色任務低層疊拼形象樹立者聯(lián)排利潤貢獻者獨棟形象提升兼利潤貢獻者多層多層形象補足者高層高密度高層、超高層形象元素貢獻者，利潤貢獻以其不同的角色任務結合項目漫長的開發(fā)周期，決定了各類產品出現(xiàn)和持續(xù)的時間將各不相同。在這樣的前提下，結合項目3大類價值的城市配套，也有呈現(xiàn)時間的差異。據(jù)此我們梳理全案開發(fā)階段和關聯(lián)性價值。29并線：城市配套VS住宅開發(fā)各開發(fā)階段關聯(lián)價值兌現(xiàn)起步期發(fā)展期成熟期高爾夫球場動工五星級

12、酒店動工部分商業(yè)配套呈現(xiàn)大型購物中心動工甲級寫字樓動工五星級酒店建成成熟商業(yè)配套呈現(xiàn)完善社區(qū)商業(yè)配套大型購物中心建成保利影劇院呈現(xiàn)高爾夫球場呈現(xiàn)疊拼別墅聯(lián)排別墅高層產品聯(lián)排別墅獨棟別墅多層高層產品獨棟別墅高層產品城市配套線住宅產品線30起步期：穩(wěn)定至上起步期：做市場穩(wěn)定型產品，建立中高端大盤形象初期成長階段，在區(qū)域吸引力偏弱的情況下，做市場穩(wěn)定型產品，迎合德陽主流客群需求；同時，爭取用高性價比產品及市場缺位的中偏高端產品最大限度的占位市場，充分利用項目能夠呈現(xiàn)的資源條件，建立中高端大盤形象。31發(fā)展期：全系列產品，擴大影響發(fā)展期：推出全系列產品，擴大項目影響力新城開發(fā)已初具雛形，項目影響力逐漸

13、擴大。發(fā)展期應在市場穩(wěn)定的情況下，推出全系列產品，覆蓋德陽全域人群；在項目發(fā)力的適當階段，用高標準的產品拔升項目檔次，以別墅類產品提升項目調性，借助各個配套工程的價值兌現(xiàn)，實現(xiàn)項目影響力的遞進式擴大。32成熟期：高利潤產品，規(guī)模效益成熟期聚焦規(guī)?；a品，提升項目盈利能力此時，新城發(fā)展已非常成熟，并且建立了自己相對獨特的價值體系和鮮明的項目形象；成熟期的發(fā)展應更多的利用項目已經奠定的市場地位和形象，持續(xù)利用少量高端產品維系高度，擴容市場，吸引成都、綿陽等外延區(qū)域消費者關注。同時推出高密產品，提升項目的贏利能力。33各階段客群變化始終緊緊抓住以德陽本地的中高端改善型客群，隨項目推進，項目影響力的擴

14、大，逐步吸納外區(qū)域、成德綿經濟帶產業(yè)鏈上下游客群、以及其他特殊客群（如養(yǎng)老）。在項目發(fā)展的不同階段有針對性的主打某部分客群。成熟期主要針對德陽本地的中高端改善型客群。成長期起步期以德陽本地的中高端客群為主，以周邊區(qū)縣以及大成都的養(yǎng)老、投資客群為輔。德陽本地以及周邊區(qū)縣的高端客群和中高端客群并重。34第五章新政解讀與影響看起來很美的德陽 VS 核心問題發(fā)現(xiàn)不一樣的德陽本案起步期發(fā)展策略本案營銷策略本案發(fā)展戰(zhàn)略35起步期事關重大起步期的核心任務是樹立項目形象，為項目后續(xù)階段的良性開發(fā)奠定市場基礎。保利城西北角，用地面積約475畝客群支持形象展示交通便利環(huán)境優(yōu)越地塊北側通過廬山南路與德陽城區(qū)相連，是

15、項目距離城區(qū)最近的區(qū)域，方便人流到達，具有交通優(yōu)勢；地塊臨近河灣帶，享有河景資源，具備在陌生區(qū)域開發(fā)中高端產品所需的優(yōu)質資源條件；地塊是城區(qū)人流到達項目的首至區(qū)域，能夠直觀展現(xiàn)項目形象；地塊北側臨近產業(yè)區(qū)，能夠依托周邊大中型企業(yè)職工的置業(yè)需求，為項目提供客群支持。36地塊組成及位置示意：起步期由六個獨立地塊組成：地塊編號用地性質用地規(guī)模（畝）1、2、4、6二類居住用地3643、5商業(yè)居住混合用地111合計475起步期37起步期住宅產品定位！在項目住宅部分的發(fā)展脈絡清晰后，將研究重點轉入對于起步期住宅產品的研究。結合地塊基本條件、首期開發(fā)任務和角色組合，首期產品定位方向非常清晰：低密度別墅住宅+

16、舒適型高層住宅疊拼別墅+聯(lián)排別墅+18層高層+33層高層38在首期開發(fā)中，為什么我們去掉了多層產品？產品序列產品形態(tài)角色任務低層疊拼形象樹立者聯(lián)排利潤貢獻者獨棟形象提升兼利潤貢獻者多層多層形象補足兼成本貢獻者高層高密度高層、超高層形象元素貢獻者，成本貢獻和利潤貢獻兼顧?39發(fā)展策略：伴隨大盤規(guī)劃和開發(fā)產品的升級，區(qū)域將成為城市新的中心區(qū)，顛覆現(xiàn)有城市水平。完成這一目標不僅需要從區(qū)域形象、內涵價值上實現(xiàn)超越，也需從產品形態(tài)和價值上實現(xiàn)跨越。規(guī)模效益：多層產品隸屬低密產品范疇，開發(fā)體量有限，同等用地規(guī)模下既不能實現(xiàn)高層產品的規(guī)模化效應，也不能實現(xiàn)別墅類產品的高價值回報。市場競爭：多層產品在德陽較為

17、普遍，加之形態(tài)缺乏特色，客群吸引力不足?；谝陨弦蛩乜紤]，多層產品在首期開發(fā)中暫不選用。40起步期:總平布局高層與別墅組成混合型社區(qū)。通過我司對德陽高端客戶的訪談，多數(shù)客戶都表達了希望提升居住品質，但又不希望過于“高調”的矛盾。高品質混合社區(qū)是多數(shù)高端消費者理想的居住區(qū)。高層別墅41起步期：建筑體量建筑體量確定通過相關案例的分析判斷，疊拼+聯(lián)排的容積率一般在0.8-1.0之間，18層+33層高層在3.2-4.0之間，根據(jù)線性規(guī)劃模型，并進行修正，建議各種產品的體量如下表所示：開發(fā)用地產品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑體量（萬）高層18層2252.5約2333層4.2約31別墅疊拼2501.0約1

18、2聯(lián)排0.8約3合計4752.2約6942起步期：戶型及配比戶型面積區(qū)間及配比結合德陽客群的需求特征及產品特點，起步期住宅的戶型面積區(qū)間及配比如下：產品類型戶型區(qū)間目標客群面積占比小計高層電梯90-110首次置業(yè)、首次改善25%79%120-130首次改善40%150-170首次改善、多次改善14%聯(lián)排別墅200-220(中間)多次改善5%5%220-250(端部)多次改善疊拼別墅180-200（一躍二）首次改善、多次改善16%16%200-220 （三躍四）首次改善、多次改善43設置理由一：設置多種戶型面積區(qū)間，滿足多元客群的購房需求根據(jù)我們對中高端人群的問卷調研結果，各種戶型面積的需求都存

19、在，但120-180平米的改善型需求占到了絕對的比例。44起步期產品細節(jié)設置理由二：結合產品特點，控制總價，填補市場供應空缺從城市發(fā)展來看，別墅戶型面積變小的傾向很明顯，動輒300平米以上的戶型以逐漸絕跡，本項目別墅產品定位為城市住宅，因此，單純做大是產品定位否定的方向。此外，別墅產品作為德陽市場的稀缺產品，控制總價降低購買門檻，利于吸引人群關注，擴大消費群體。45產品設計要點：聯(lián)排產品設計要點聯(lián)排別墅避免街墻化的立面和形體，凹凸建筑塊體布置，增加建筑物采光通風面，建筑體形似雙拼。46產品設計要點院落處理端部戶型呈U型的布局方式。巧妙的把院落空間劃分為前院、中院、后院，達到步移景易的效果。中院

20、前院后院47產品設計要點聯(lián)排別墅功能空間客廳和主臥空間放大，保證舒適型戶型劃分標準分層起居功能最小面積標準 (m2)最小開間標準 (M)最好朝向或自然通風情況200-220平米（中間）220-250平米（端部）一層客廳455.1南向餐廳153.6朝向均可次臥室一153.0朝向均可公共衛(wèi)生間52.1采光通風中廚房103采光通風生活陽臺8采光通風二層主臥室203.9南向主衛(wèi)82.1朝向均可步入式衣帽間10朝向均可次臥室二（含衛(wèi)生）183.6南向次臥室三153.0朝向均可家庭廳153.0露臺15采光通風備注露臺為開放性的空間，不計算建筑面積48產品設計要點：疊拼疊拼別墅疊拼別墅的難點在三躍四戶型。三

21、躍四一躍二一躍二入戶三躍四入戶解決方式一：一躍二和三躍四戶型從建筑前后兩側分別入戶，并在底層給三躍四設置地面花園，加設電梯，解決三躍四戶型有天無地的困擾。49起步期產品細節(jié)解決方式二：嚴格控制三躍四的戶型面積，加大室外露臺的面積。形成與地面花園相互交錯的立體景觀空間。三躍四一躍二一躍二戶型私家花園三躍四戶型私家花園50疊拼別墅功能空間客廳和主臥空間放大，保證舒適型戶型劃分標準分層起居功能最小面積標準 (m2)最小開間標準 (M)最好朝向或自然通風情況180-200 (一躍二)200-220（三躍四）一層客廳305.1南向餐廳153.6朝向均可次臥室一153.0朝向均可公共衛(wèi)生間52.1采光通風

22、中廚房83采光通風生活陽臺8采光通風二層主臥室203.9南向主衛(wèi)62.1朝向均可步入式衣帽間8朝向均可次臥室二（含衛(wèi)生）153.6南向次臥室三103.0朝向均可露臺20采光通風備注露臺為開放性的空間，不計算建筑面積51產品設計要點：現(xiàn)代簡約風格別墅建筑風格現(xiàn)代簡約風格聯(lián)排別墅示意疊拼別墅示意5152產品設計要點：高層高層電梯從檔次及經濟性兩方面考慮，采用“一梯二至一梯六戶”組合方式。大戶型采用一梯二戶戶型；中、大戶型采用一梯三戶、一梯四戶組合；中、小戶型采用一梯四至一梯六戶。高檔次好差低經濟性（用地強度）一梯三戶一梯四戶一梯六戶一梯八戶一梯二戶53戶型設計可變空間、贈送面積07、08年成都市贈

23、送空間風靡天下！引入戶型創(chuàng)新設計，高層產品贈送20%面積。需要強調的是，此舉目的并非為偷容積率，增加建筑面積，攤薄地價。而是希望通過贈送面積的方式迎合客戶賺實惠的購買心理，是為后期營銷服務，增加產品賣點的手段。54關于贈送空間贈送方式一：陽臺挑高設計，后期用作客廳功能，通過中間搭板，實現(xiàn)一層面積，兩層空間。特點：贈送面積大。55贈送方式二預留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。特點：小業(yè)主改動量小。56高層建筑風格現(xiàn)代簡約風格充分體現(xiàn)現(xiàn)代時尚氣息突出城市感屬性起步期價格定位58權重定價因素金湖名城凱麗景湖華庭陽光萬興.魅力城3明源國際本案25.6%區(qū)位認同7.5

24、7777.576.6%外部自然環(huán)境77777815.0%交通狀況7.578887.511.7%周邊市政生活配套86.578875.0%小區(qū)環(huán)境配套6.576.577.596.3%規(guī)劃布局6.56.56.577811.5%建筑設計76.577.57.584.0%建筑配套76.56.57785.4%物業(yè)管理76.577788.9%品牌形象76.56.57.5797.26 6.76 7.03 7.37 7.48 7.69 均價45004400420044005300本案4765 5005 4595 4592 5451 4882 高層部分采用AHP模型定價法，通過專家打分，得出決定住宅產品價值的各個因

25、素在影響客戶決策時的具體權重，最終確定本項目的基本售價，同時結合房地產市場整體情況和宏觀經濟形勢，最終確定項目銷售價格。本案選取的參照項目為目前市區(qū)在售的典型項目。59高層部分根據(jù)AHP定價模型測算，本項目地塊的高層銷售價格為4882元/平方米?？紤]到保利作為一個城市運營商具有的強勢品牌價值，以及豐富操盤經驗，若項目明年推出，可采用低開高走的策略，高層電梯價格以4800元/平米入市，而后隨著保利品牌在德陽的落地以及項目城市配套設施的逐步呈現(xiàn)，均價將有10-20的提升，一期整體均價保持在5500元/平方米。60起步區(qū)價格定位別墅部分從德陽目前的住宅市場情況看，目前德陽在售的別墅項目只有東山美廬一

26、個，均價在7000-8000元/平米。按照目前區(qū)域市場中高端洋房、小高層住宅的價格一般集中在4200-5000元/平米推導，結合本案的發(fā)展條件，我們建議本案起步期的疊拼別墅入市均價可設定為6000元/平米，聯(lián)排入市均價設定為8000元/平米，后期隨項目建設的推進可逐步走高。61第六章新政解讀與影響看起來很美的德陽 VS 核心問題發(fā)現(xiàn)不一樣的德陽本案起步期發(fā)展策略本案營銷策略本案發(fā)展策略62客戶定位客戶定位原則目標客戶定位原則區(qū)域特征項目特征63老城區(qū)黃河片區(qū)旌南片區(qū)旌東片區(qū)項目周邊區(qū)域，包括德陽高新區(qū)等德陽主城區(qū)以及其他片區(qū)客戶，成都市客戶德陽周邊城市客戶客戶定位區(qū)域特性本案64高層住宅疊拼別

27、墅保利品牌居住環(huán)境超大規(guī)模普通住房需求客戶改善性需求的企業(yè)中高層對保利品牌具有忠誠度對居住品質具有一定的要求要求濃厚的社區(qū)居住氛圍客戶定位項目特性65客戶定位客戶定位66客戶定位核心客戶AIO量表67作為保利地產在德陽的首發(fā)項目其品牌號召力毋庸置疑；其大規(guī)模的打造，顛覆德陽一貫的居住觀念；豐富的產品形態(tài)，為多種人群提供舒適的居住環(huán)境；世家認為，導入“城”的概念勢在必行！形象定位項目特性68形象定位形象推演本案的形象推演，除考慮本案自身的特質外，還必須站在保利地產在四川甚至全國的布局的高度，提綱挈領。保利德陽項目是保利地產在德陽的第一個項目，這將成為保利地產在德陽發(fā)展的基石；保利德陽項目位于德陽

28、市高新區(qū)，是德陽的新興發(fā)展區(qū)域；保利德陽項目，其大規(guī)模的造城運動，將成為德陽乃至整個四川的話題，應當帶有保利地產“造城”的血統(tǒng)與標記！ 座今天的未來城市 69形象定位案名及SLOGEN保利城70蓄勢發(fā)力，震撼全城全案營銷核心策略71全案營銷核心策略72現(xiàn)場震撼渠道震撼新聞震撼全案營銷現(xiàn)場震撼73現(xiàn)場包裝導示牌圍墻全案營銷現(xiàn)場震撼現(xiàn)場震撼渠道震撼新聞震撼74樣板間包裝全案營銷現(xiàn)場震撼現(xiàn)場震撼渠道震撼新聞震撼75部分商業(yè)呈現(xiàn)全案營銷現(xiàn)場震撼現(xiàn)場震撼渠道震撼新聞震撼76銷售團隊建設統(tǒng)一工作服裝、工號牌等統(tǒng)一培訓儀容儀表、禮儀等統(tǒng)一培訓言談舉止統(tǒng)一培訓銷售說辭保利公園198團隊萬科金域西嶺團隊全案營銷現(xiàn)場震撼現(xiàn)場震撼渠道震撼新聞震撼77銷售團隊管理任務考核：世家在每月下達的銷售任務（簽約金額）的基礎上調10%作為 整體銷售團隊人員的考核依據(jù)。按人頭分配至團隊各成員，連續(xù) 兩月未完成基礎任務且業(yè)績位居末位，將被淘汰。綜合考核：根據(jù)銷售業(yè)績、團隊協(xié)作、綜合素質、客戶滿意度等指標，建立綜 合考評體系，每月考核一次，連續(xù)兩月位居末位將被淘汰。指標考核：接電考核：每人接電來訪率必須達到5%；新客成交考核：每人新客戶